买房一定要通过中介吗买房要注意什么

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-11-10 03:21 标签： 买房一定要通过中介吗
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通过中介购房需要注意什么问题？
中介能够为房客提供充足的房源信息，并帮助房客代办各种复杂的房屋交易手续，为没有足够时间或缺乏经验的房客提供有效的帮助。购房者通过中介购房要注意什么问题？找法网小编为您解答！
　　1、二手房买卖为什么要通过中介?
　　对于二手房买卖而言，通过房产中介进行代理，省心省力，因为二手房买卖的操作流程比较复杂：寻找房源、实地看房、确认、审查买卖双方资格、签订、核定双方税费、办理、申请银行贷款、办理过户手续、领取等。
　　买方与中介签的核心内容是中介提供服务买方付中介费，因此，对买方来说，中介的服务在居间合同中要明确约定，中介费须分期、按比例支付，居间协议签订时付1/4，房屋买卖合同签订时付1/4，待房屋过户完买方拿到新的产权证后再付剩余的1/2。
　　这样，对买方的保护力度较大，若未能顺利过户的，买方支付原约定中介费的一半即可，以免交易过户不成时与中介产生纠纷。
　　2、二手房买卖必须通过房产中介吗?
　　对二手房买卖而言，通过房产中介进行代理省心省力，但这不是必须的，只要掌握了二手房买卖的详细流程，您完全可以自己操作可以省下一笔不小的开支。
　　3、通过中介购房什么时候付中介费?
　　要看您与中介公司的合同中约定何时支付中介费用，要依约办理，否则可能会违约。应该先和买家签订合同。然后在银行办理转按揭手续。原则上应该在房产证取得后转让。
　　4、房屋买卖不成中介费怎么算?
　　居间人取得报酬必须具备两个要件：第一是所介绍的合同，必须成立;第二是合同的成立，与居间人的介绍有因果关系。只有两者同时具备，委托人才负有支付报酬的义务。
　　(1)一方反悔导致房屋买卖不成。
　　由于房价上涨等原因，卖家经常会在签订房屋买卖合同后反悔，在此种情形下，中介已经尽到了居间义务，可以收取中介费。但是买方的中介费是由于卖家违约所产生的，因此，应赔偿买方因其违约行为而产生的中介费损失，因此，此时的中介费应由卖家全部承担。同理，如果是买家违约，则中介费应由买家全部承担。
　　简言之，因买卖一方违约，而中介无过错的情形下，由违约方承担中介费。
　　(2)无违约方，因政策或银行贷款原因导致无法履行而解除的。
　　典型的情形有：因共有产权人无法亲自到场或者提供委托授权而导致无法贷款、因限购而导致无法过户、因不符合贷款条件而导致无法贷款等。
　　因为没有过错方，因此中介费的问题，基本要靠当事各方的约定，如果没有约定，在中介尽到合理审查义务时，法院大多会支持中介的诉求。但是根据《合同法》第427条的规定&居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。&
　　5、房屋买卖不成该退中介费吗?
　　中介与买卖双方之间属于居间合同。买卖双方属于委托人，中介属于居间人，居间人促成买卖成立的，委托人应该按照约定支付中介费。居间人未促成合同成立的，不得要求支付中介费，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
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通过中介买房需要注意的10大注意事项
[导读]一、注意房子的产权问题，是否齐全。如果是刚交付不久的新房，留意开发商的具体资质，对于一期，二期甚至三期是否下证。
一、注意房子的产权问题，是否齐全。如果是刚交付不久的新房，留意开发商的具体资质，对于一期，二期甚至三期是否下证。
二、签订二手房合同时，一定要和房东见面，大多数时候房产中介为了双方谈价方便，一般都不会约房客双方见面，关于这一点一定要理解，因为和交易相关的事项没有落实好，特别没有把房价拉到双方都能接受的程度，贸然安排双方见面，反而不利于签订合同，但是，在电话谈妥价格时候，一定要要求见房东。
三、买二手房尽量找大中介，直营房产中介，或者是有多处连锁店的，大的房产中介，可能佣金不打折，可是上百万的房子都买了，不差这个小钱，不能因为这点钱而给自己带来更大的风险。
四、买房不能盲目，要有自己的判断，该买的时候就买，不能持币观望，不动产再调控，也比把钱放银行负利率强。反过来，不该买的时候，也别因为大家风传房子要涨了而去买房，要理性，认为合适自己的就果断出手，别去计算抄底
五、亲友团的力量是巨大的，最集中的体现就是挑房子的毛病，如果自己看上了房子，就要坚持自己的看法，因为朋友用什么来表示对你的关爱呢，就是给你想买的东西提意见，一般都是负面意见。
六、任何交易，任何合同，风险都是存在的，所以，就算交易条款再有利于买房你，房东想赖账，你也得陪着他打官司，怕麻烦，就把关注点放在其他细节上，严格控制风险，比如，先责成中介机构去查一下房子的产权问题（找一个你值得信任的经纪人非常重要），签订合同的时候配合中介留物业押金，签约时注意看房东带过来的房产材料，签约合同中注明房子里的物品，还有有车位的房子，一定要单独签在附加合同里。
七、通过中介看好了房子，直接找房东成交的客户，十个有八个都买贵了，道理很简单，房东一看你自己直接找过来了，房子肯定是看的很好，价格就不给你落了，而且这样直接谈价格，没有中间人缓冲，很难谈到理想的价格，所以这类客户最终买入的价格一般都比房东给中介的底价高了很多。
八、一分钱一分货，又好又便宜的房子从逻辑上说并不存在，存在的都是相对的，比如说，这个房子和同类房子相比是性价比最高的。这样说是不是有点矛盾？我只是想告诉你，别幻想用最便宜的价格买最好的房子，另外，房子的性价比都是对比出来的，买房子要理性。
九、如果你想买的那个小区，周边没空地房子都盖满了，附近也没有什么大的商场要开业，也没有什么学校要新建，也不会有地方再建公园，那么，这个小区的升值潜力就是和所有地区的一样，别的地方涨多少这里就涨多少，不会比别的地方涨的特别快和特别高
十、你非专业，你挑的房子有可能是自己喜欢的，可不见得是性价比最高的，如果你的房子只是买来投资而不是单纯的自住，那么就找一个值得你信任的房产经纪人吧，然后相信他为你选的房子，怎么去观察这个经纪人值不值得信任呢，用做私单诱惑他，如果你出的砝码已经足够高，他还不为所动，那么这个人基本上就行了。
来源：凤凰网
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随着二手房交易日益增多，利润又相当可观，房产中介公司越来越多，但其中也不乏通过二手房赚取巨额差价的“黑中介”。那么，通过中介卖房，应该注意哪些问题呢?
业内人士提醒，首先，市民在选择房地产中介公司进行二手房交易时，最好选择信誉好，有资质的中介，这样有利于买卖双方房款和房屋的顺利交接。
其次，签订委托合同时，要对内容逐条仔细看过，有争议处需双方探讨达成共识，对于不了解的情况一定要多方打听，完全明白细则后方可签字盖章。
另外，在选择房源时，不要只盯低价格，不要仅听房产中介天花乱坠的介绍，最好能自己去看看房屋的具体情况，包括物业、采光、通风、小区的配套设施等。商讨价格时，最好能跟卖方本人见面，知道对方的价格底线，避免中介吃差价。
需要注意的是，交定金和签订买卖合同时，最好三方同面，一起商定合同的细节，对如何交房款，是一次性付款还是按揭贷款都要有具体的约定，按揭贷款须写明首付款以及后续贷款支付的时间，对房主何时过户和交房，三方都要达成一致意见，避免日后起纠纷和冲突等等。
此外，中介费最后付清。购房者应该坚持房产交易全部完成后再付中介费，并要在合同书中写清楚。
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一个巨大的挑战摆在了张泽林面前。去深圳还是离开，这位“中海籍”老将如何抉择？

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