干货直播｜第14期《咚咖房学院》临深片区你敢买吗？（37-59楼直播回顾）
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直播：14：28&&&临深的格局(教育配套)【牛浩思】：教育配套，住在东莞的话，可以在市内买东西带回到东莞的家里，但孩子上学不能这样折腾，孩子的教育无后顾之忧，我们才能放心的过着跨城生活，所以交通与教育是自住最基本的需求，其重要性在价格上已经体现出来了，打个比方，大运城邦有东北师范附小，价格差不多2.8万，价格已经体现在里面了。老牛把深圳南北衔接的高速与快速干道，从东到西标了出来，沿江高速、广深高速、南光高速、龙大高速、梅观高速、清平高速、丹平快速、博深高速。计算了一下里程，南山到长安的距离非常短，走广深才34公里，开车速度保持在100公里的话大概20分钟即到。这里还有一块距离上很近的区域，那就是凤岗，凤岗走快速干道，包括高速在内，高速公路上的里程，就算到南山也只有32公里，到福田、罗湖就更近，走清平到福田19公里，到罗湖15公里。所以推出自住典型区域——凤岗，凤岗是东莞的一个镇，是最深入深圳内陆的一个区域，其与深圳衔接的地方是雁田社区，西部与平湖接壤，东部於龙中接壤，在交通接驳上是最佳的区域，可以直接上博深高速，上清平与丹平快速目前还要走平湖下面的一段路，但是直通雁田的丹平快速二期现在正在修建当中，通车之后可以直接在雁田上丹平快速，直达罗湖中心。我自己算过，雁田到达平湖这边很典型的楼盘熙璟城，直线距离不到2公里，而熙璟城的价格已经直逼4万了，而雁田这边的价格是1.5万-2.5万，以十几分钟的道路时间换单价2万的价格，我觉得是相当之划算的。
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直播：14：36&&&临深的格局(度假)【牛浩思】：度假的话交通因素就没有那么重要，选择资源稀缺性楼盘，比如山湖资源、海滨资源，高端物业通过对稀缺资源的占有而突显其价值，大家可以去临深那边看一下，有景观的房子跟没景观的房子差价很大，这是度假类物业最基础的要素。优良的建筑品质和园林环境是增加度假型物业竞争力的重要因素。我们生活在大都市的钢筋水泥建筑中，出外度假享受鸟语花香的感觉，优秀物业是度假型物业保值的有利条件，就是好的物业管理是非常重要的。丰富的圈层配套，如会议中心、高端酒店、高尔夫球会等，是实现物业高溢价的核心驱动力，就是里面最好有酒店之类的配套。再讲讲山湖资源，松山湖是市政工程完善下的稀缺湖景，有多元化的交通，有南光、龙大，未来还有多条轨道交通在这里接驳，有产业华为，又有商业的万科广场，环境非常好。这里有一点比较重要，松山湖的楼盘是比较稀缺的，至2012年华为将部分总部功能搬迁至松山湖以来，松山湖不再批建设用地，现有的卖完就没有了。我今年年初了解过，管理区内唯一在卖有高层的楼盘是光大·锦绣山河，这是一个体量非常大的楼盘，占地400万平米，分六期开发，现在是四期，之前有一些小户型，现在在卖的四期没有小户型，最小的是160平米，这是320平米的户型，320平米做了四房，我刚开始看到这个户型的时候很震惊，最小的房间比我们这边的客厅还要大，这是典型的享受度假型物业。海滨资源就非常多了，惠东巽寮、碧桂园十里银滩、合正东部湾、金融街巽寮湾、万科双月湾、莱蒙水榭湾等，个人感觉买这些项目都差不太多，但给大家一点建议，这些楼盘都不是什么稀罕性楼盘，都推出很长一段时间，买的时候大家可以问一下前期业主，看看物业管理怎么样，物业管理是非常重要的。这里给大家提个醒，临深有很多不具备稀缺景观资源扎堆在一起的别墅，它的价格很便宜，才两三百万，很多深圳人一看到这个价格，我在深圳连一个小户型都买不起，在这边可以买栋别墅，很多人就蠢蠢欲动了，但是买这种物业要特别小心，因为它不具备稀缺性景观资源，一旦住的人比较少，缺乏良好的物业管理，并且装修都不注意，每个业主各司其政的话，它很可能会变成一堆废墟，对高层景观影响也很大。这是黄江的楼盘花样年江山，我在高层拍的俯视图，真的如同一片废墟的感觉，所以说买这种类型的物业一定要切记，不具备稀缺性景观资源，大不一定是豪宅。
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直播：14：42&&&临深的格局(投资)【牛浩思】：投资要素——以未来买家所需作为基础转手：区域内，房子是否稀缺，打个比方，如果区域内楼盘供应量非常大，供大与求，买新房比买二手房还划算、省事五，那谁会买二手房？有个典型的例子就是大亚湾，那里的供应量非常大，我最近就有同学被套死在大亚湾。轨道：轨道交通非常重要，毋庸置疑，有轨道交通的楼盘很保值，未来东莞将有多条地铁线、城际轨道与深圳接驳，深莞一体化的跨城生活将是临深片区最直接的升值要素。户型：受近年深圳客逐渐增多的影响，90平米以下刚需产品所占份额逐渐减少，由于总价低，90-125平米居家产品成为符合深圳购买力主流产品。－－－－－－－－－－－－－－－－－首先说轨道，随着临深轨道建设的不断推进，深圳边缘地区与临深的价格断层将不断缩小，我刚才就讲到了，深圳边缘地带的光明和坪山是3.5万、4万的价格，过了十里就十里不同天，1.5万、2万的价格，这种情况在轨道交通逐渐完善之后，断层会逐渐缩小。我在这里列举了东莞的轨道线路和起点与终点、与深圳接驳的地方，6号线支线与东莞地铁1号线在黄江接驳，大家如果想详细了解的话，可以看一下这个表。说一下轨道交通接驳的典型区域：黄江——深圳客主战场，深圳地铁6号线在磷林站分出支线，与东莞地铁R1线在黄江南接驳，除了轨道交通外，还有莞深高速黄江口，轨道交通与道路交通并行，所以黄江最近成为深圳客的主战场。这里列了一些黄江南接驳区域、莞深高速口在卖的典型楼盘：班芙春天已经卖完了，去年大概是300万的价格，现在只剩下3栋高层，92-120平米，带精装，今年5月份预计会推出，销售说价格是2-2.2万；碧桂园翡翠山与班芙春天一路之隔，它与班芙春天正好相反，是高层卖完了，现在卖联排别墅，价格在500-800万之间，我去到那里有很不解的一点，不知道为什么，别墅下面有商铺，我以为只是体验式的，没想到进去之后真的有东西卖，前面班芙春天的户型就是典型的深圳通常见的户型；金地户山大境跟前两个盘有区别，它是围绕一个湖建的，也带有度假性的因素在里面，里面有希尔顿酒店，产品主要分为四种：独栋别墅、双拼临湖别墅、四拼别墅和最后一排的高层，它们是以这种顺序阶梯式排在湖边，别墅独栋大概是500平米，挨着湖，有自己的私家码头，价格在万，第二排双拼别墅大概400平米左右，价格在万，最小的别墅150平米，价格大概600-800万，最后一排的高层户型区间是112-143平米，价格在2.3-2.5万之间，而且是毛坯房。另外，还有壹山境和中信红树山项目。前面说了那么多东莞的盘，惠州是不是就没有投资机会了？也不是，就在前几天，新闻公布深圳地铁14号线惠州段大概的情况，线路起于惠州南站，沿爱民路、白云路深汕公路铺设至深惠边界，线路全长9.1公里，全部为地下线路。后面这句话比较重要，与深圳地铁轨道交通14号线衔接，并与其同步建设及运营。我们大概把这条线路标了一下，把它设的站点和周边的楼盘都标了出来，价格在元。说说户型吧，选择什么样的户型好出手呢？近年来深圳客大量涌入东莞临深片区，其购买力相对较高，导致90平米以下的住宅产品份额不断下降，而90-125平米居家型产品比重逐渐增加。2011年东莞商品住宅面积成交结构年度走势，2011年90平米以下的份额占48%，而90-125平米占31%，然后逐渐的两个位置开始逆转，到平米的户型超过90平米以下的户型，到2015年它占的比例是46%，所以说选择这个区间的户型比较好出手，比较适合深圳的购买力。
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直播：14：45&&&临深的格局(总结)【牛浩思】：自住方面，优先保证使用价值，通勤时间要合理，能够同时满足工作和生活的物业才适合自住。投资方面，轨道交通和产业等利好规划是投资型物业的基本保障，交易越活跃的区域越好。度假方面，稀缺资源的占有是度假物业价值的基础，良好的建筑品质和优质的物业是升值的保障，圈层配套是实现溢价的动力。
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直播：14：47&&&深圳楼市4月份新盘动态播报【牛浩思】：临深片区就讲到这里，现在要进行的是深圳楼市4月份新盘动态播报，随着3月份政策落地，市场情形逐渐明朗，投资客已收手出货，这个时候刚需客可以适时挑货，随着二手房评估价的大幅上调，新房的优势开始突显。当然，开发商加快了推盘速度，几乎全市的新盘项目开始蠢蠢欲动，预计4月份深圳新房入市项目达到58个，数量空前，这58个项目中，有开盘或者加推的，也包括开营销中心、开样板间的，供应量最大的是龙岗和南山，分别是19个和14个，其次是宝安、龙华，分别是9个、6个，其他区域都非常少。【南山】南山有动态项目达到14个，其中全新项目有5个，其余多位加推，南山已经全面豪宅化了，单价基本上都是7万以上，总价三千万以上的项目包括半岛城邦三期、天鹅堡一期、悦府、双玺都集中放量，前海东岸和豪方天际都靠近北环大道，部分楼栋噪音会比较大。【福田】的供应量一直不多，全新的项目只有2个，石厦的宝生MidTown，石厦学区房，北靠滨河，有一些噪音，12日开盘。绿景红树湾壹号是大金沙片区整体改造的首个项目，据说现在回迁还没有安置好，所以没有拿到预售证，预推了2栋海景房，后期会被二期遮挡住。【罗湖、盐田】各一个项目，深业东岭开启罗湖大型旧改的序幕，53万平米的综合体，是罗湖近年来少有的大型花园社区，未来三条地铁交汇，已建好的2、5号线以及11号线东延都在此接驳，户型跨度较大，36-130平米，初中学位是翠园中学，可以考虑买一个小户型投资。【龙岗】供应量最大，有动态的项目达到19个，4个全新的项目，自西向东分别为位于下水径的花语馨花园、永湖地铁口的星河智慧，昨天已经开了样板间，所有户型都带精装，吉祥地铁口150平米超大型项目华策中心城，周边旧改项目多多，本月16日开营销中心和样板房，范冰冰当天会到场。最后一个是位于龙东的恒裕嘉城项目，跟南山的著名豪宅恒裕滨城是同一个开发商，位置稍偏，但趋性赠送率蛮高的。【宝安】区两个项目，华丰前海湾，即将开通11号线地铁物业，部分单位有海景，预计近期会开样板间，下个月开盘。中熙香莎中央，沙井区唯一的新盘，不临地铁，对于市区工作的置业者吸引力不大，不过沙井区域的供应量非常少，光是当地的置业就可以消化。【龙华新区】全新项目也是2个，纯小户型的商务公寓金众繁华里，投资可以考虑，另外一个是位于观澜的佳华领域广场，已开放营销中心。【坪山、大鹏以、光明】前两个区域都仅有1个项目推出，光明有位于6号线公明广场的地铁口物业中粮云景国际，预计近期会推出，它自己有40万平米，旁边有一个比它还要大的宏发综合体，它们可以共享商业配套，值得注意的是最新公布的地铁四期首批线路，包括深圳湾到公明北的13号线，中间经过科技园，13号线刚好在此与6号线接驳，若13号线首批动工，将有效带动南山科技园及周边人群来置业，区域价值明显提升。-------------------------临深置业很多人想买轨道交通，但是轨道交通的周期真的太长了，所以个人觉得还是要慎重考虑。我的讲话完毕。谢谢大家！
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直播：14：52&&&发咚文抽奖环节，有八位网友获得《范冰冰见面会VIP入场券》【主持人】：感谢牛浩思的精彩分享，接下来先抽出今天的八位签到抽奖，刚刚可能有些网友错过了签到，有些还没签到成功，现在可以打开咚咚找房APP，确认签到是否成功。今天的奖品是范冰冰见面会VIP席门票一张，总共抽八位，在此也要感谢华策中心城为我们提供的门票。提醒一下，大家今天可以发咚文，发完咚文到门外领取礼品一份，发咚文一定要加临深片区的话题。咚咖房学院第十四期微信群正在组建，大家可以拿出手拿资料，添加咚咖房学院的微信，待会儿工作人员会把大家拿到群里，这个群里也有牛浩思、淘房哥、咚咖，大家有问题可以问他们。接下来有请咚咚投资专家淘房哥摩天为大家分享临深楼市分析，掌声欢迎！
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直播：14：58【淘房哥摩天】：各位网友，下午好！我是淘房哥摩天。“临深”这个词，其实年初我们就想讲了，因为去年底和年初是临深比较火爆的时机，随着2015年深圳楼市的疯涨之后，大部分购买力外溢，很多人开始关注临深，临深的涨幅并不低，甚至可以说比深圳还要高，有的楼盘的涨幅已经达到150%左右，也就是说目前这个价位，我是从机会、危机以及区域介绍来跟大家分享。主要讲四点：第一点是区域解析。临深有惠州、东莞、惠州，我主要说东莞，因为相对而言我觉得东莞的安全系数高一些，但是随着上一周地铁14号线的东部，星河丹堤周边的楼盘还是有一定价值的。其次说一说机遇，再说一下危机，最后再横向对比一下它的价位，可以选择哪里、性价比如何。
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直播：15：00&&&临深区域解析（凤岗）【淘房哥摩天】：凤岗的GDP在临深当中是比较差的，213亿，常住人口32万，但它所临的区域比较多，东面临东中，西面临平湖，也就是说我通过去整个东莞踩盘，凤岗的粤B车辆是最多的，但凤岗的规划不是很好，一个楼盘和另一个楼盘之间时间交通成本可能是5分钟、10分钟甚至是10分钟、20分钟，没有形成完整的居住区，可能三、五个楼盘在一起，楼盘比较分散。再一个是环境，个人觉得环境一般，小区里面，包括底商周边的环境，包括马路两边的环境，很多楼盘夹杂在小产权房和厂房中间，环境比较一般。此外，凤岗的新盘比较多，相对而言比塘厦，特别是比长安要多很多。它的辐射面比较广，有地铁规划，10号线有一个东延，也就是跟东莞5号线有接驳。区域有一个优势，就是如果你是自驾的人，你在龙中或平湖，如果你是在边缘位置，开车10分钟之内可以到，如果在凤岗比较中心的问题，20分钟左右就可以辐射到深圳，如果去罗湖的话，个人认为比较方便。它还可以辐射到横岗和布吉，开车30分钟左右，到罗湖、福田大概是在一个小时，如果在东部横岗、布吉、罗湖做生意，自驾的话，有自住需求可以适当考虑一下，毕竟它的价格差很多，靠近龙中的大运城邦是在2.5万左右，据说已经逼近3万了，而龙中的价格目前已经是3万-4万，花10-20分钟的时间，用时间换空间还是可以考虑的。－－－－－－－－－－－－－－－－－&&&临深区域解析（塘厦）塘厦的GDP比凤岗要好，居住人群55万，塘厦的楼盘逼格比较高，它有自然资源景观，可以建豪宅，其次是规划不错，特别是在塘厦镇政府旁边，周边环境有镇政府，有体育公园、图书馆，还有音乐厅，整体绿化不错，有赣深高铁站和地铁规划，它近观澜，但是目前来说观澜的实业不是很好，购买力还没有达到很强的支撑，它30分钟可以到北站，如果在北站商务中心区工作的人员可能会买到塘厦去，因为北站周边现在基本都是4万、5万多一平，而塘厦只是一半或不到一半的价格，到福田中心区是60分钟左右。大家看右边的图（PPT演示），通过我跑盘，图中标黄的是比较宜据的，隆福花园、万科金色城、福康豪庭、兴怡居、三正半山豪苑都在2万上下，在塘厦镇政府旁边，我投资的话，如果去踩盘，一般不看新盘，先看周边的二手房，如隆福花园，Q房网、家家顺等比较多，它具备二手房的流通性才能养活这么多地产。此外，它的底商比较多，包括餐饮、美容美发、培训等等，从自住的角度比较宜居，特别是万科金色城有华润万家，看电影、购物、超市基本上可以一步到位，从自住角度来说，整体环境比较好。再说一下半山豪苑，这是一个豪宅，有洋房、别墅、高层，如果你是享受型物业，住在那一块还是不错的，可能别墅的话，八百万、九百万也有，一千多万也有，整体环境比较好。如果是比较中心的区域，可能集中在塘厦镇政府，其次是在豪宅区，豪宅区就是浪亲花园、万科棠樾，是享受型物业，但配套不是特别完善，如果你在那边度假是可以考虑的，投资的话不是很建议。补充一下，凤岗的翠湖豪苑、丰田花园、水岸豪门、锦龙湾畔是新盘，大运城邦去龙岗中心城比较方便，可以享受龙中的配套。水岸豪门是整个二手房中，底商中介地铺是最多的，由此可以看出它的成交非常活跃，并且水岸豪门和中惠领秀、锦龙湾畔是连在一起的，未来会形成一个小型商圈，特别是锦龙湾畔的配套比较完善，而且位于比较中心的位置。丰田花园的价格比较便宜，1.5万左右，周边的配套比较完善，2000年后的花园小区，可能它的档次稍微低一点。－－－－－－－－－－－－－－－－－&&&临深区域解析（长安）长安的经济是最好的，人也是最多的，从两个方面可以判别得到，塘厦、凤岗比较高端的商业沃尔玛，但在长安，一个万科广场，一个万达广场，我是工作日去踩盘的，对比凤岗、塘厦，人流量不错，但是粤B的车比较少，大部分是本地的购买力，它可以吸纳深圳的购买力去，长安中心区域的环境比深圳松岗还要好一点，大部分松岗的人可能会在周末跑到长安去，而凤岗的人顶多会跑到龙岗中心城去。其次是它的新盘比较少，可以说没有新盘，在卖的就是公寓。主要供应量依托旧改完成，环境比较分化，楼盘集中在两个区域，一是万达广场，二是塘厦镇政府，也是有一个地铁规划，地铁3号线就在镇政府旁边，如果开车的话，我算了一下，目前比较近的松岗是十到二十分钟，但那里没有购买力外溢，也就是未来的潜在购买力，一是在前海，前海过去大概一个小时左右，再近一点就是福永，福永有一个航空新城，有机场，有大空港，未来可能会有一定的实业，包括一些小型的产业园区，可能会辐射到这一部分刚需。还有一点就是莞深高速，到车公庙大概是一个小时多一点点，其实和去前海的距离差不多，也就是说车公庙一个小时左右是可以辐射得到的。如果开车过去，第一个看到的楼盘就是万科广场，有很高的写字楼，整个区域周边的环境，我看了一下，一是楼盘没有花园，二是大部分是厂房或城中村，据说有旧改规划，没有花园的话有噪音，户型有60多的两房、90平左右的三房，带装修，那一块的租金比较高，两房据说可以租到3500元，相对来说比塘厦、凤岗的租金高一点，当然它的房价也要贵一点。莲花苑是2000年左右的小高层社区，人车没有完全分流。明珠广场也是2000年后的花园社区，位置和周边配套不错，下面自带一个小型商业。中惠山畔名城，花园社区，大概有七、八栋，大概在2万左右一平。相对比较好的就是信义的怡翠豪园，在长安公园南面，周边有地铁口，有长安广场，有长安镇政府，也就是说一是它有公园，二是它有商业，三是它有地铁，它是长安目前来说比较核心的位置，周边环境也比较好。万达中央公馆和万科广场一样，都是带大型商业，万达的花园社区要好一点，周边的人流量也好，出租房的出租率高于万科，商业也位于长安比较中心的位置，万达广场的北面有一个新盘——万科金色悦府，前面有万科的旧改，有住宅、商业、学校，目前已推平了一部分厂房，也就是说它未来会有新鲜血液的流入，会刺激周边的房价，特别是随着配套越来越完善之后。－－－－－－－－－－－－－－－－－
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直播：15：10&&&临深区域机遇【淘房哥摩天】：机遇前面牛浩思也说过，第一个肯定是交通，特别是对于刚需来说，如果刚需买房，我觉得第一肯定是考虑交通，第二是考虑配套，其次才是考虑楼盘的品质、户型、学位，也就是说你如果在交通能够满足的情况下，它有简单的生活配套，作为度假我觉得是可以考虑的，如清平、博深去凤岗都是比较方便的，梅观去塘厦方便，特别是在龙华北站，30分钟左右，广深可以去长安，如果在关内上班，不管投资还是自住，我可能推荐不是很高，如果你在关外上班，我觉得还是可以考虑，因为关外上班相对来说交通没有那么堵，并且它是在一个小时之内，这个交通成本是很多刚需能够接受的，也就是说未来变现的刚需也能接受。轨道交通，目前有规划的1号线和6号线、3号线和11号线，还有一个新出的14号线，还有13号线，13号线走科技园、石岩，再到松山湖，也就是说它未来会有轨道交通的接驳。如果我没有车，我是不愿意去松山湖，或者去塘厦、长安的，但是随着深圳地铁交通打通之后，交通便利性提升，现在关内的华侨城、海岸城，包括蛇口、东部，那一块我已经去得不想再去了，可能出于新鲜感，我去松山湖踩单车，或者去那边郊游，交通便利性能够接受之后，交通还方便，慢慢的大家就会觉得我能不能在这里买个房，会激发这方面的需求，也就是说它类似于深圳之前的关内和关外，关内和关外之前交通比较拥堵的情况下，很多人不愿意去关外，关外有什么？要购物没有购物，要玩的没有玩的，可能关外的人会跑到关内来。但是一旦地铁开通之后，有时候关内的人也会跑到关外去，也就是说交通格局打通之后，生活格局也扩大了，要想富先修路，人流过去之后就会有消费需求，不管是吃饭还是娱乐，有了消费需求，潜在的也会有购房需求。－－－－－－－－－－－－－－－－－购买力外溢，去年一波涨幅之后，确实已经淘汰了很多刚需，2012年、2013年3万多可以买香蜜湖，现在3万多只能买平湖、坪山、光明，也就是两三年的时间。整个深圳的房价在2015年飞涨之后，在南山600万买一个花园社区基本上选择很少，关外的龙华、宝安基本上也去到四五百万，房价差距越来越大，购买力外溢会出现什么情况？之前在福田中心区工作的人买不起福田，我买南山，南山看不起，我买宝安，宝安看不起，我买福永，现在很多人在福田上班，龙华动辄就是5、6万一平，我买不起，观澜也是3、4万一平，大部分中介会代理临深片区的新盘，中介会说临深才1万多、2万一平，如果我开车的话，平湖的御峰园3万多，我买那边的话要3万多，如果买凤岗的话，才2万多，差不多打了一半的折，我愿意用时间换空间，特别是在关内，现在买一个一房一厅基本上都是两百万，罗湖可能便宜一点，福田、南山都是两三百万左右的价格，在东莞你可以买三房，而且是花园社区的三房，这时候可能就会出现需求，会有这个成交，去年的成交是9万多，未来你从自住的角度看，交通成本允许，适合小众需求的话，可能会出现购买力的外溢，这是一个机会。目前凤岗我也看了一下，便宜的1.5-2.5万，基本上2万上下，隆重3.5-4.5万，时间都是十分钟到二十分钟，平湖是3-4万，用十到二十分钟的时间换一两百万的房价，可能我在这边两百万能买三房，在深圳只能买一房或两房，我再花十来万买一部代步车。塘厦是1.2-2.3万，观澜是3-4万，塘厦的价格没有凤岗那么高，我之前了解到中原的数据，凤岗是临深区域成交最活跃的区域，目前来说临深区域有一点就是二手房的价格低于新盘的价格。长安1.5-2.5万，紧临松岗，松岗现在是3.5万左右/平，松岗的配套应该是不如长安的，大家可以看一下，长安的房价整体来说是最贵的，一是它的经济比较好，二是它的人流量比较多，包括它的租金也是比较高，随着深圳的经济西移，它辐射到的区域的购买力可能会强于其他区域。
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直播：15：22&&&临深区域危机【淘房哥摩天】：如果从投资的角度来看，我发现一个投资亮点之后，更愿意去看一下它的风险在哪里，它的风险是大于机会还是小于机会。一、供求，大家可以看一下08年以来这几年的供应量，整体来说，除了三年，大部分时间都是供大与求，东莞的成交量是5万套左右，去年一年涨了70%，也就是说多了4万套的成交，这4万套的成交，房价才4位数到5位数，从突破1万，到现在的突破2万/平米，大部分是外来的资本流入。这4万套的供应量里面，是自住的多还是投资的多？这是风险之一。－－－－－－－－－－－－－－－二、房价，第一个是水岸豪门，从凤岗、塘厦，再到长安，我都选了一个活跃度比较高或者是周边配套比较好的大盘，大家可以看一下它的涨幅，其实它们之前都没有怎么涨，就在去年年初之后，凤岗从之前的8000多一平涨到现在的2万左右，140%的涨幅，涨幅非常高。第二个是塘厦，塘厦从之前的9800到现在的1.9万，95%的涨幅，差不多翻倍。第三个是长安，长安的涨幅可能会小一点，从1.2万到现在的2万，可能它也跟新盘的入市有关，缺乏新盘的带动和刺激。整个临深片区的房价在大涨之后，评估价跟不上，评估价跟不上意味着你的首付成本非常高，为什么评估价跟不上？一是银行觉得有风险，认为不值这么多钱，二是整个二手房市场不是很成熟，去年9万套的成交中，二手房是4万多，新盘是5万多，新盘大于二手房市场，你看新房没有用，因为它根本就是有价无市，你要看二手房，很多临深区域的二手房比新房要便宜30%，而且还没有人买。我去那边看房找中介，习惯性的会问一下评估价、担保、一次性付款，但是我发现那边的中介的职业素养非常低，我就是带你看房，跟你签合同，其他的我都不管。如果是深圳这边的中介，我可以帮你交社保，我可以帮你做高评，他是想尽办法赚钱，因为他的能力比临深区域的中介能力要高，赚钱的门路也会多一点，甚至有的中介会说“你要不要装修？”所以说临深片区的交易周期比较长，如果你赎楼的话，2-5个月交易周期，这个交易周期还不包括你放盘，如果你放盘的话，放半年才有这个人买房，那么这个房子的变现能力就是一年，也就是说它的流通性、变现能力非常差，这是投资的大忌，特别是对于中短期的投资。我去临深看房，明明是看二手房的，如果我在深圳看景田、福外、福田中心区的房子，中介肯定不会给我推南山和其他区域的房，但是我一去临深看二手房，中介会问你考不考虑买商铺？你考不考虑买新盘？为什么？因为新盘的佣金大于二手房，卖新房他不需要花什么时间精力，把客户带过去，有专门的人对接，而且相对而言收佣的时间比二手房要快。还有就是受新房、写字楼、商铺的冲击，很多中介对推荐一手房的兴趣更高。－－－－－－－－－－－－－－－三、购买力，先不说买房吧，东莞有很多制造业，很多工人的工资四五千，好一点的六七千，大部分都是三千多一点，也就是说那边的购买力目前来说很难支撑临深区域2万左右的房价，购买力与房价脱节。其次，他租房可能也租不起，那边很多新楼盘、次新盘为什么入住率不高？有的房子租了半年都没有租出去，特别是投资别墅的会更加难出租，你只能空在那里，偶尔去住一下，没有现金流的支撑。大家可以看一下这个图（PPT演示），临深区域的购买力在去年一年涨了七成，我前面所说的4万套，我觉得80%、90%都是深圳人买的，只有企业高管或本地人改善一下，大部分都是深圳人过去买，深圳人过去自住相对而言比较安全，如果全部是投资的就危险了，去年的楼盘回调或者08年的楼盘回调，甚至是今年楼盘回调的情况下，一个楼盘的自住需求越多，它的抗跌性相对来说越强。如果是投资的越多，它的抗跌性越弱，但是投资会有一点，在房价上涨的时候，它涨得也快，如果一个楼盘有一千户，有八百户是投资的，在市场不好的情况下，这些投资客都要变现，投资客变现肯定是降价卖的，而且大部分房源，像自住的可能只有40套、50套，现在突然出现了100套，这就有了竞争，竞争的话就要卖得便宜一点。再一点就是投资周期比较长，目前来说，真正可以考虑的，普通刚需很少有人住一个房子5-10年，可能有的人住三四年就换了，如果投资临深，我觉得是五年以上的投资周期，大家可以看一下，地铁基本上需要五年左右的时间，这些都是在2020年之后才会开通的，中间这段时间大部分只能是自驾去住一下。深圳的地铁说要修到东莞，东莞的地铁要修到深圳来，它的执行力到底怎样？深圳的地铁8号线、新安老城支线12号线，这些规划都说了很久很久，东莞的执行力，包括它的资金是不是能按照规划2020年地铁一定会修通呢？还是会挪后三年、四年、五年？这是一个疑问，投资周期长就会有不确定性因素。第二个因素是以后的购买力会不会去买那边？整个深圳目前来说关内住宅供应量比较紧张，但是大家可以看一下，随着外围的发展，平湖、坪山、龙岗中心城、观澜、光明新区，包括沙井、松岗那边会有大量的旧改，每个区域的共赢量都是在千万级以上，包括未来深圳还要建40万的保障房，也就是说深圳未来能满足深圳客购买的情况下，购买力还会不会外溢出去？目前深圳是2000万人口，是不是未来要达到2500万、3000万的人口才能支撑购买力外溢呢？现在的人口，包括临深的购买力，特别是坪山、平湖、光明，它自己都没有强大的实业支撑的时候，这种区域是不可能购买力外溢的。为什么关外的房子卖得这么贵？因为福田、南山都有实业，龙华、宝安、龙岗能够外溢得到，这是一个因素。其次是未来的人口结构，80后、90后这些年轻人愿不愿意承受时间成本？他愿不愿意接受？我来深圳肯定是因为喜欢这个城市，现在我来到深圳之后，要住到东莞去，凭什么？并且现在大部分90后的购买力比80后更强，因为家里有钱，我接触到很多90后，91年、92年的，他买房，我问他想买多少钱的房子，他说月供最好是七八千、五六千，首期款他能拿出一两百万，也就是说家里能拿出一两百万的首付款，但他自己只愿意出五六千的月供。而且大部分90后是独生子女，买两房的小户型是够住了。
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直播：15：35&&&临深区域横向对比【淘房哥摩天】：现在以2万左右的价格，我做一个对比，广州因为限购，有很多2万多的楼盘，包括成都，成都跟东莞差不多，1万多。杭州去年的GDP全国第10，东莞22名，杭州的GDP增幅是10%多，比深圳还要快，人均GDP11万，深圳的人均GDP是16万，也就是说杭州人有钱，浙江人也有钱，经济实力比东莞要强。再看购买力，浙江杭州那一块有很多学校，而且毕业的人大部分都在苏杭、上海就业，也就是说它会有人口红利，除了本地的购买力，还有外地的购买力，现在全国人也会去杭州做投资，相对而言，2万左右的价格，它的规划比较好，包括教育、医疗、交通可能都会好一点，其实它的土地价值要高。为什么说它的土地价值要高呢？大家可以看一下杭州绿城的地王，楼面价4.5万/平，也意味着以后这种高端住宅可以卖到9万/平，东莞的地王是八千多，差了几个档次。再看杭州滨江区的地王，金茂拿下的，2.1万，也就是说未来的新房会达到4万，而整个区域目前非常好的楼盘能卖到3万左右，大部分楼盘2万多，甚至还有2000年后1.7万、1.8万的楼盘。如果我投资，除了深圳之外，除了临深之外，这种不限购的城市有很多选择，可能它的性价比还会更高。再来看一下滨江区，为什么我要说滨江区？滨江区的GDP增幅是整个杭州最快的一个区，它的定位是副中心，类似于之前的南山，以科技创新和金融为主，阿里巴巴的总部在滨江，还有三菱、惠普。我关注这个区域不可能因为这些表面的数据，而是因为它租金的涨幅，目前的平均租金是3800元，租金的涨幅已经完全超过了房价的涨幅，说明什么？这个区域会有大量的租房需求，可能是刚毕业的大学生，在买房之前肯定是租房，目前租一个一房一厅，元，三房已经是5000左右，甚至6000，为什么他愿意出五六千租房或不买房呢？可能是因为首期款不够，他未来的潜在购买力是非常强的。它对面的钱江新城已经去到3-5万/平，这里只是1.5万-3万，而且整个区域都在钱江周边，类似于广州的珠江新城，未来的购买力和发展空间可能都要强于东莞。我这里只是举一个例子，总体来说，我觉得临深区域，经过大涨之后，它的投资价值不是很高，短期内可能适合小众需求，并且它的优质度比较一般。谢谢！我的分享就到这里。
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直播：15：38【主持人】：感谢摩天的精彩分享。今天讲座的内容我们都有直播，每一页PPT会附上速记的内容，大家可以后期到咚圈里下载图片。现在邀请房网资讯中心临深区域主编熊鑫为大家分享，掌声欢迎！
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直播：15：42&&&深圳高房价——马书记的应对之道【熊鑫】：先自我介绍一下，我是来自深圳房地产信息网资讯中心的熊鑫，因为我比较喜欢去东莞、淡水，所以就被同事们喊过来给大家介绍一下当地的风土人情。这是我今天要跟大家分享的内容（PPT演示），首先我想跟大家分享的是深圳3月份楼市成交情况，这个图是资讯中心“天天讲数”栏目做出来的图片，他们每周、每月、每季度会对深圳楼市最新的成交数据进行独家分析，有很多独到的观点，大家如果有空的话可以去我们的网站看一下。这个图上显示的是2016年深圳的房价跟2015年3月份的对比，深圳3月全市的均价是49989元/平，差11元就到5万了。跟大家分享的第二个内容是2016年第一季度深圳楼市成交情况，全市成交均价是48089元/平，对比去年涨了79.2%，等于涨了接近八成，这是很恐怖的涨幅。我为什么先要说深圳的数据呢？因为毕竟是说临深，对临深区域影响最大的就是深圳楼市，深圳楼市好，临深楼市也会好，深圳楼市如果不好了，临深楼市会更不好。图片上的这两位大家应该都认识，一位是现任市委书记马兴瑞，另一位是前任市委书记王荣，这是他们交接时拍的图片。不知道大家有没有注意到，说深圳房价暴涨，其实是从去年“3.30”政策之后深圳房价一路飞涨，一直涨到今年，现在还在涨，马书记是去年3月26日正式到任的，这个事情我是有点想不明白，他上任一年时间，深圳房价涨了八成，难道说政府觉得理所当然？并不是，因为从今年1月份开始，一直到2月份、3月份，马书记在不停地释放信号，在各个场合不停地说“我们一定要做出最实际的措施，打击炒房，抑制房价过快上涨”。根据他的讲话总结出了几点他想做的政策，一是从供应上调节房价，提高保障房供应量，我们觉得其实保障房供应没有办法从根本上解决深圳房价暴涨的现状，毕竟杯水车薪。二是加强与周边城市的合作，其实他来之前深圳一直在说深莞惠一体化，大家也听了很多，实际上合作的内容并没有什么特别的效果，最多是经济交流、文化交流上做了一些内容，马书记第一次提到“让双方的人口互相进入”，从人口流动方面来加强与周边城市的合作。－－－－－－－－－－－－－－－另外，马书记要加强交通建设，打通深圳与周边城市之间的交通障碍，这才能从根本上解决深圳土地空间不足的问题，从而减缓深圳房价暴涨的速度，使深圳楼市保持平稳健康向上的势态。三是整备土地，包括原特区外土地整备、填海，包括深圳正在大力推进的城市更新，当然我们觉得远水解不了近渴，可能从长远来看会有一些作用，马书记说的填海很大，有50万平米的面积，但是填海得做地质勘探、环境监测，然后得施工建设、土地招拍挂、土地流转、规划，然后再建设、投入市场，整个过程下来，我儿子应该交女朋友了，他今年才5岁。我们可以从长远来看这个问题，对未来是有好处的，但就目前来说，我们觉得马书记说的第二点“加强与周边城市的合作”是目前行之有效的办法。本来深圳的城市空间只有那么大，土地资源只有这么多，这些年飞速发展下来，可供利用的空间实在不大，深圳没有办法，只能往外扩，马书记刚来的时候，直辖、深圳扩容都在风传，其实是有一定道理的，谁让他级别高呢，中央委员，广东省副省委书记，当然会为大家带来无限的遐想，再加上深圳这个城市本身面临的困局，所以去年一整年下来，直辖一直在不停地转，直到2月份马书记在电台讲话，说是要通过填海、通过整备特区外的土地，为深圳提供更多的发展空间。－－－－－－－－－－－－－－－不管怎么说，深圳往外发展、往外扩是必然的过程，因为深圳有内部发展的需要，得往外扩，从深圳近来的规划和城市发展布局也能看得出来，向西深中通道刚开始建设，效果图上星期刚才出来，看上去很漂亮，而且规格很高。再加上宝安大空港规划，长远来看肯定会带动周边区域大踏步往前发展，再加上宝安107国道的改建，一方面107国道改建是为深圳、为宝安固本培元，再加上深中通道打通了与中山的距离，这是为未来的发展空间打下良好的基础。再看东部，刚刚提出东进战略，其实东进战略最主要的方面还是交通建设，根据现在的规划看，未来会建设7条地铁，其他道路规划我就不说了，大家都知道的水官高速、东部快线免费已经是板上钉钉的事情，只不过缺一个明确的时间表，对于未来我们是可以期待的。－－－－－－－－－－－－－－－刚才牛浩思、淘房哥摩天都已详细说过了这方面的内容，上周五公布了深圳4期轨道交通建设，其实在周四的时候是惠州先公布出来的，地铁14号线从坪山一直通到惠阳区惠州南站，紧接着周五深圳把4期轨道交通建设规划放出来了，两边的口径一模一样，也就是说这个东西不会是假大空，它一定会开工建设，最迟于2022年会投入使用。接下来跟大家分享的是一方面是深圳在动，另一方面是深圳周边的城市（东莞、惠州、中山）在引，日惠阳区委书记胡斯平接受南方日报采访时表示，作为惠州对标深圳的桥头堡，惠阳区将重点在交通基础设施领域进行对接，打好“队标”基础，除了计划在“十三五”期间实现深圳地铁14号线延伸至惠阳外，目前正在通过“加早、加晚、加密”的方式，推动厦深铁路公交化。可能这个事不是小小的区委书记说的，铁路部门要批，增加班次得多买列车。我实在忍不住要跟大家八卦一下，胡斯平区委书记之前是区长，今年2月份接任惠阳区区委书记，原区委书记去了大亚湾，到大亚湾管委会当主任去了。胡斯平在当惠阳区区长期间做了什么事呢？其实这个人很低调，厦深高铁惠州南站就是他在任上争取下来的，包括坪山机场复航，这也是在他任上实现的，还有惠阳环城路的开通也是他在任期内实现的。他有能力、有魄力做这些事情，其实跟他之前的任职经历有关，他在做惠阳区区长之前，任惠州市公共事务局局长，一直在管这些东西，他对公共交通各方面的建设规划非常在行，如果他能说出这样的话来，那么这项工作他一定会花力气推进下去，让它尽快实现，未来惠阳和深圳之间的交通联系可能会越来越紧密，人们来往两地也会越来越方便，这是一个可以期待，在不远的未来马上就会实现的情况。－－－－－－－－－－－－－－－说完了惠阳，再说一下东莞和中山，东莞和中山主要是公积金异地贷款，我收到的最新的消息是中山已经准备把个人住房公积金贷款额度提高，从35万提高到40万，这是方便大家去投资的政策，如果手头灵活，有闲钱，可以选择通过公积金异地贷款的方式，毕竟成本要少很多。结合深圳市本身的情况，再结合深圳周边城市的情况，我们不难得出结论，深圳的城市格局决定了向外发展是一个必然的选择，而且这是一个长期持续的过程，这个过程中，深圳与周边城市的人口流动会越来越频密，未来选择到深圳周边区域置业、居住的深圳人会越来越多。这是大致上的分析，当然有人会有不同的意见，就跟以前一样，宁要关内一张床，不要关外一套房，结果去年龙华和福田的房价倒挂了，我后悔得要死，因为我住在福田，后悔当初没买到龙华去。
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直播：15：55&&&2016大亚湾楼市的五大忠告【熊鑫】：接下来跟大家分享我们论坛上的一个帖子，发这个帖子的人叫爱国湘军，是知名地产剑客，同时也是我的领导，是中央台、深圳台特约地产评论专家，他写的帖子是《2016年大亚湾楼市的五大忠告》，我详细看了一下这个帖子，他里面说到的很多观点，包括这五点忠告非常中肯，不管是对于当地的决策者来说，还是对于购房者，甚至对于开发商来说都是非常中肯的建议。－－－－－－－－－－－－－－－第一忠告：不要犹豫！犹豫不是说让你想都不想马上下订、马上签约、马上贷款、马上买房子、马上搬家到大亚湾住，所谓的不要犹豫是指在适当的时候，如果从你自身的情况考虑，你没有太大负担，能满足你的需要，你可以考虑、可以下手，不要再等，等也没用，未来的价格只会越涨越高。2015年全年大亚湾卖了4.2万多套房子，成交均价是6190多元，价格不高，虽然价格涨得不是很多，但成交量处于井喷状态。我觉得去年不管对于深圳来说，对于大亚湾来说，乃至于对于深圳周边的临深城市来说，都是处于成交量井喷的状态，就像我刚才说的龙华买房一样，去年“3.30”之后，如果你没有赶上那趟车的话，可能真的是一个擦身而过就变成一辈子的错。－－－－－－－－－－－－－－－第二忠告：善于选择！这主要是对购房者来说的，你是买房子的人，话语权在你手里，大亚湾可以选择的房子非常多，不要被中介忽悠，一定要根据自身的实力、根据自身的需求，选你需要的房子，去年大亚湾有些房子卖到1万多，有的房子已接近2万，今年进入3月份之后有些开发商甚至要卖到3万，3万等于追上的坪山，坪山的均价也就3万多，当然有些小区可能到4万多，但坪山大体均价是3万多，如果大亚湾都涨到3万了，购房者傻吗？他有钱为什么不在深圳买，而要到大亚湾买？所以不要被某些想浑水摸鱼的开发商营造出来的暴涨氛围蒙蔽了，如果你要买房，就一定要从自身的需求出发，选择适合自己的房子，不要被外部因素所干扰，你觉得价格能感受，不管别人怎么说，你觉得合适，你能承担得起，对你没有太大影响的话，你不用听别人的，按照自己的想法来。如果有中介打电话跟你说“快来买，你前段时间看的楼快卖没了，就剩最后十几套保留单位，再不来就没了，下次开盘可能开发商调价一两千元一平米”。这个时候你要说“买不到就算了，我再看看其他楼盘”。钱在你手上，你就是话事人。－－－－－－－－－－－－－－－第三忠告：新房供应偏紧！这是说大亚湾新房供应偏紧，刚才牛浩思说大亚湾的新房很多，我这儿说新房供应偏紧，是不是观点在打架？其实并不是，先跟大家说个数据，2015年统计下来，整个大亚湾报建的楼盘项目是21个，到2015年年底大亚湾的库存量是320万平米，如果细算的话，除去写字楼、公寓、商铺，单算住宅的话，只有291万平米。我们回过头看一下深圳的数据，因为单纯说291万可能大家没有太大的概念，2016年一季度深圳全市成交面积是1584634平米，这一对比就看得出来大亚湾存量的面积并不多，如果按照大亚湾每个月卖出的平均面积去算的话，2015年平均每个月可以卖出40万平米的供应量，按照这个速度算，八个月的时间整个大亚湾的房子就卖没了，这包括之前累计下来的存量房，包括之前开盘五年、三年没卖完的房子，这个消化的时间实质上跟深圳的消化周期是差不多的，深圳的存量房差不多也是这个时间就能消化完。就真实情况来看，大亚湾的房子并没有泛滥成灾，并没有我们想象中的那么严重，有人可能会说因为3月1日国家公布去库存任务表，惠州和中山都是去库存重灾区，这时候你可能会想，如果连大亚湾的房子都不是特别多的话，这些库存都到哪儿去了？库存在龙门、博罗、惠东，你去爬罗浮山、泡温泉，到惠州的小村子里体验农家乐的时候才会去到这些地方，所以你感觉不到。如果有机会到博罗去看一下也是可以的，佳兆业在博罗有个大项目（东江新城），我的天哪，600万平米，看过去一望无际，太壮观了，如果有闲钱，可以去那边看一下，那儿的环境挺好的，有东江，交通也非常方便，到惠州城区大概十几分钟，只不过离深圳稍微远了一点，好在有博深过去，过去大概两个小时，如果有闲钱，买个别墅度假还是可以考虑的。－－－－－－－－－－－－－－－第四忠告：大亚湾适合居住和长线投资，不适合短期炒楼！这个忠告不用说大家应该都明白，你买了房子短期内不太好找人接手，不大好卖出去，刚才摩天跟我们分析得很清楚，你在临深如果做完二手房交易的话，流程非常长，而且中间的各种变数、制约条件非常多，挺麻烦的，大部分临深楼市的房子都是二三级联动，也就是新房和二手房一起卖，对于中介来说，操作你一套二手房的时间，他可能已经卖了上百套新房出去，时间成本对他来说划不来，不像深圳这边，我是2010年买的房子，那个时候购房者是爷，中介全程伺候，只需要去字给钱就行，如果去临深买二手房，制约条件非常多，一是那边的中介专业素养不够，可供利用和调动的资源不多，再加上周边市场环境的影响，包括评估价、周期过长，再加上那里的二手房是挺多的，因为很多人都没去住，很多人以前是贪图便宜，买了毛坯房放在那里，如果你真想去那里住，真想去那里长线投资的话，也可以尝试一下，但是做好思想准备，长期艰苦卓绝的过程，三到五年不大好出手，没有什么获利空间。－－－－－－－－－－－－－－－第五忠告：开发商别胡乱涨价！这是说给开发商听的，就像我之前说大家选择楼盘时不要被别人忽悠，不要被开发商的热销势头给吓到。深圳的购房者和投资者人群非常庞大，这中间只要有一小撮人到大亚湾买房的话，就可以把整个市场撑起来，把成交量保住、把价格撑住。但是如果开发商把价格涨起来，就像我刚刚说的，卖到3万，分分钟赶上坪山的节奏，谁去那里买？成本太高了，只要是投资，我肯定要获利，以最小的成本获取最大的利润，如果成本高了，我肯定不去那里买。如果你把投资客赶走了，刚需更不会来，太贵了，买不起，这就等于开发商自己把自己作死了。我觉得爱国湘军这一点说得非常对，不作死就不会死，开发商不能干杀鸡取卵的事，胡乱涨价，最先吃到恶果的会是开发商，因为大亚湾之前没少经历过这些事情，待会儿我会跟大家讲一下大亚湾的发展历程，为什么我会说如果大亚湾的楼市有起落，先吃到恶果的会是开发商本身。
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直播：16：10&&&大亚湾楼市的十年起落【熊鑫】：这是我找数据总结的，从2006年一直到2016年，2016年我只拿到一季度惠州新房成交均价，这是从06年到2015年，整个大亚湾的成交套数以及成交均价的波动情况，可以看一下图中标红的地方，你会看到突然之间成交量发生很大的变化，翻了倍的涨，2009年为什么会那么好？其实跟深圳也是同步的，比如2009年、2013年、2015年，但凡大亚湾的楼市出现暴涨、出现成交井喷，那个年份深圳的楼市一定是在暴涨，一定是成交量猛增的。惠州、大亚湾、惠阳最开始火起来应该是90年代初，那会儿可能有些90后还没出生，当时的数据我们现在已经查不到了，因为那会儿的网络条件没有那么发达，数据统计不精确，所以我实在没有办法找到，但是我找到了海南房地产泡沫时的价格，很恐怖，元，1992年是5000元，1993年到顶峰7500元，93年海南的房价就已经7500元/平米了，好在93年7月国家重拳出击，一下把房价打下来了，当时谁去干这个事？朱镕基，从上海奉昭进京，把泡沫戳破了，当时海南房地产造就了一大批富豪，很多今天的开发商领军人物都是那个时候造就的。－－－－－－－－－－－－－－－08年金融危机，国家GDP出现了浮动，08年底、09年国家四万亿救市，在那个时候又重新确定了房地产作为支柱产业的地位，经济复苏，房地产市场一路好转，房价稳步上涨。2009年、2010年是稳步发展的过程，2010年有一个很重要的事情就是S30沿海高速通车，我走沿海高速才知道有这么漂亮的高速公路，左边是山，右边是海，一边云雾袅绕，一边帆影点点，现在我要考虑的事情是怎么上那个高速、怎么下那个高速，一放假就堵。－－－－－－－－－－－－－－－2013年大亚湾的成交数据是37000多套，2013年这个年份发生了什么事呢？环大亚湾新区的规划出台，厦深铁路通车，三甲医院惠阳医院正式营业。我这里为什么要写亚迪二村和海惠花园入市呢？亚迪二村是比亚迪的福利房，在大亚湾澳头，在合生滨海城旁边，一个小区几万人全部住满。海惠花园在大亚湾中区，离星河丹堤就隔一个山头，开车过去不到五分钟，只不过一个属于惠阳，一个属于大亚湾，海惠花园是中海油的福利房，基本上也是住满了人，起码2万人以上的规模。为什么我敢说它住满了呢？我晚上实地看过，晚上六点钟去看过，晚上十点钟去看过，晚上十二点钟去看过。当年这两个小区在卖的时候也挺有意思的，2013年全年均价是5209元/平米，当年这两个楼盘在卖的时候，一个卖2500元，一个卖2800元，当年在整个惠州、大亚湾掀起轩然大波，开发商不干了，他们合同一签，整个大亚湾的成交均价腰斩，房价直接降1万下来了，开发商都疯了，别人一看，大亚湾成这个样子了，谁敢去买？所以大家都开始忿忿不平，说他们建员工福利房不符合商品房公开销售的制度，中海油说我们没有搞内部销售，我们是搞团购，开发商给了我们优惠价，我们集体团购，团购了几千套房子。最后这个事情不了了之，毕竟这个企业是当地纳税大户，为了让员工安居乐业，安心工作，为企业、为国家、为社会创造更多贡献。住的人多的另外一个原因是公司内部有明确规定，你如果想买这个房子，以低于市价一半的价格买这个房子的话，首先你得住满五年才能上市交易，其次是必须得装修，而且装修不是随便刷个墙，地上铺个纸，买点二手家具摆一摆就行，你得入住，据他们员工说公司内部会派巡视组挨家挨户巡视检查，房子总是有限的，一个上万人的企业，总会有人买不到，基本上当时买房子的人都投入很大的资金把房子装修好，哪怕自己不住也想办法把房子转租出去，毕竟装修一个房子也要投入几十万。这两个小区周边的配套都很齐全，我指的是生活配套，比如买菜、干洗店、便利店、餐饮，找个得到喝茶打牌都很方便。－－－－－－－－－－－－－－－2015年卖了42094套，均价6190元，2016年最新的数据我找不到大亚湾的，只找到惠州市的数据，第一季度惠州新房成交均价已经到了7453元/平米，全惠州市，价格上涨23%，而且刷新了最高纪录。其实在3月份的时候有个现象，整个临深片区可以卖的房子不多了，东莞也是，惠州也是，大亚湾这边都一样，第一个是因为深圳人买得太猛了，分分钟把房买没了。二是开发商看到这么多买房子，价格上涨起来了，我会下一批，可以多卖一点。三是之前没有上没想到会卖这么快，他没有规划这会儿要推新产品出来，赶不上这个点。很多人一看临深片区买不到房子，怎么办呢？中介说“跟我来”，然后把他们带到惠城去了，不知道大家去过惠城没有，如果你去看就知道那个城市非常漂亮，环境很好，毕竟是全国文明城市，有很多历史古迹可以看。、大家跑去一看，这里才卖五千多、六千多，真便宜，比大亚湾还便宜，旁边又有学校，又有商场，对面环境又好，那就买了吧。3月份把惠城区的房价给抬起来了，仲恺开发区的房价给抬起来了，大家都扫货，有房子就买，开发商涨价，然后本地人就疯了，我准备要第二个孩子，老婆肚子都大了，准备换房子，你把房价抬起来了，现在又要去凑首付。惠州也是大学区的做法，想换房子找个好一点的学校上学，你把房价抬起来了，他的成本又上去了。今年3月份把惠城弄得一阵鸡飞狗跳，深圳人买了租出去，不在那里住，很多开发商配套的资源自己都享受不到，这样就抬高了本地人的购房成本，这个做法从投资的角度来说也没有什么问题，只不过提醒大家一点，惠城本地的房价上涨速度会比较慢，惠城很有历史年份，规划已经很完善了，城市保持着平稳的状态发展，不会像深圳这样大起大落。你买房子租出去是可以的，那边的房子挺好租的，有固定的长期回报，但短期的暴利你可能收获不到。－－－－－－－－－－－－－－－通过这个表，我想跟大家分享的是整个大亚湾的市场也是在不停地保持向上的态势发展，包括价格和套数，而且中间有起有落，一轮涨一轮落，这都是市场发展的必然现象，也是一个过程，就看你有没有踩中点，如果你想短期投资、短期套现的话，就要抓住这个点，就跟炒股一样，我是5000点进去的，现在我都两个月没打开看过了，不忍心看。买房子也一样，低点进去的时候你不用担心楼市不好卖不出去，如果你在高位进去，看着有下降的势头时不要急，因为我们的观点是你要保持长期持有的心态，不要想着短期套现、短期获利，那样只会越套越深。－－－－－－－－－－－－－－－举个例子，我有个同事，新房事业部活动策划的总监，他们家06、07年的时候在大亚湾买了一套房子，太阳湾，深圳东部地产开发的，他买的是一期，房子的位置还过得去，当时的价格是四千不到，买了之后一直放着，他上小学的时候家人买的，一直到他大学毕业成为我的同事，那个房子还放在那里，前年他说“你天天往大亚湾跑，那边有没有认识的人，帮我把房子转出去，放着也不是事儿，天天得交管理费”。我说“不大好找，现在大家都买新房，二手房不太好出手”。一开始他隔三差五的还跟我说，去年开始不说了，为什么去年不说了？一是去年市场环境好，二是太阳湾旁边有一块地，被万达拿走了，要盖万达广场，规划一落实，一剪彩，当周太阳湾就不卖了，封盘，今年2月份才偷偷摸摸放点盘出来卖，去年下半年那个消息出来之前二期高层大概是卖七千多一点，2月份已经12000了，我跟同事说“你的房子升值了，涨价了”。他说“我知道涨价了，我已经把尾款结清，把红本拿回来了”。我说“你至不至于？一个房子放那儿几年都不问，一出规划，马上把尾款结清，红本在手坐等升值啊”。其实有时候就是心态，他家里不缺这点钱，因为总价不高，放着就放着呗，经过一段时间的沉淀，周边发展起来之后，来一个利好刺激，可能收益就是翻番的，他买的时候一平米四千都不到，从去年12月份到今年2月份，三个月的时间，每平米已经涨了五千元了。跟大家分享这个事例，其实是想说如果你准备到大亚湾、临深片区买房，要保持好的心态，就像我现在看到我的股票账户也是这种心态，我慢慢持有吧，我就不信你活不过来，现在如果抛的话肯定是死亏，说不定死扛到底还有起死回生的一天，坚决不能认输，所以我要死扛着。－－－－－－－－－－－－－－－
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直播：16：30&&&临深楼市的特点【熊鑫】：接下来跟大家分享我知道和我见到的临深楼市的特点，第一个是发展不均，热点区域比较集中，这是我自己做的挺烂的一个图，不是很专业，但大致可以看清楚，如果对惠阳和大亚湾有兴趣的话，我在图中画了几个红点，比如淡水城区，在惠阳的中心，为什么这里我画了一个大红点呢？它在区政府旁边，周边有天虹、吉之岛、家乐福，马上还有一个沃尔玛，都在这个圈的2-3公里之内。去年8月份有个朋友来问我“你去了那么多次淡水，有没有好项目介绍？”我说“有啊，看你想买什么样的房子，你投资吗？如果你投资的话，我告诉你不要买，还是把钱留着在深圳买个公寓、买个一房涨得快一些。”他说“不是”，他想把爸妈接过来，在深圳买不起，于是想在周边选一个配套比较成熟，比较繁华，质量好，让人放心的地方，买个两房，把爸妈从老家接过来住，这样离得近一点，至少可以每周见一次，周末跟家人一起吃个饭，过两天。我说“如果这样的话，我倒是有个项目推荐”。让他去淡水看了个楼，叫清泉城市广场，现在你去买可能拿不到了，因为房子卖没了，他说“为什么让我看这个项目？”我说我不是让你买，我是让你去看，因为它符合你提出的要求，这个项目在区政府旁边，周边配套非常成熟，最重要的是楼下有商业，楼下的商业就是沃尔玛，马上要开业，你买房子不要管规划漂不漂亮，你去看它的商业配套，一个世界500强沃尔玛能在小区商业开超市的话，他肯定衡量过周围的人流量，因为开超市不像商场专柜，商场有些专柜是为了拉人气，树立良好的形象，自己贴房租也把奢侈品拉过来撑门面。超市不同，超市是要运营的，库存、装修等成本非常高，而且沃尔玛作为世界级企业，没办法像国企一样，政府命令“你到那儿给我开个超市，你到那儿给我建个商场”，所以他们在选址时一定经过科学的测算，周边的人流量、周边的消费水平是不是支撑起我的商业行为，是不是可以让我盈利，所以我说你要跟着他们走，他们已经帮你评估好了，他在楼下开超市，你在楼上买套房子，起码能满足你的要求，生活便利，人气也够，周边的各种配套全部都在。清泉城市广场10月份开盘，他买了，七千多，我原先以为会卖八千以上，七千多能买到，还不错。12月份我去那边踩盘，路过时看了一下，当时的售价已经到九千多，接近一万了。今年3月份他给我打电话，说他一起的同事当时准备买清泉城市广场，结果因为首付款没有及时到位，跟开发商签了一个条约，开发商催款时签了一个合同，几月几日之前把首付款付清，然后再进行下一步各种手续的办理，同事以为资金筹措晚两天没问题，结果就迟了一天，去跟开发商付首付款的时候，开发商死活不要，你违约在先，你现在把钱给我我都不要。我说“谁违约在先？”他说“是朋友没太把最后日期当回事，晚了一天去”。我说“那就没办法了，因为开发商推货量不大，而且价格上涨，你空一套房子出来，他高兴的不得了，因为他再晚两三个月推出的话，每平米又能涨两千，现在没办法，人家是按照合同办事，等于是你自己放弃了一个机会，但是周边还有房子，可以看看其他项目。我同事很遗憾，我说你就不要遗憾了，你买的时候七千多，我3月份去看的时候这个盘已经卖1.4万了，你还没住进去，还没拿房产证，还没收楼的情况下，你算算每平米已经赚了多少钱。他说“是应该高兴”。我说你的出发点是想把父母接过来，一家人离得近一点，生活过得开心一点，不用那么辛苦，这是意外的收获。不管是买房子还是投资，有个平常的心态可能会获得更多的意外惊喜。－－－－－－－－－－－－－－－接着说，南站新城区，星河丹堤为代表的区域，刚才我们几次说到14号线，14号线从坪山站过来直接到南站新城区，现在出来的规划看没有从大亚湾走。惠州南站那里的楼盘主要是星河丹堤，星河丹堤去年一年的涨幅也是挺惊人的，星河丹堤的地利条件实在太好了，高铁门口，自己又有那么好的学校配套，独占一整座山，后面有森林公园，又有湖，很多人都去买，我几次参加他们的活动，星河的老板说“有没有人买星河的房子亏钱的？亏钱的站出来”，没有人上台，品牌影响力在那里。我统计了一下月份星河丹堤的涨价情况，1月1日星河丹堤开盘，成交均价1.3万/平米，2月27日星河丹堤又加推，成交均价1.6万/平米，3月5日发布新品，价格是1.8万/平米，两个月之内价格涨了5千，而且是在1万多的基础上涨的。在这种情况下，我觉得涨价有点猛，但是人家依然乐此不疲，很多人到星河丹堤买了一套房、两套房甚至三套房，因为他看中的不是南站高铁站，而是学校，孩子不用愁学校，而且学校教育让人放心，从这个项目可以看出一个优质的配套对于购房者信心的增强有多么强烈。－－－－－－－－－－－－－－－西区就是我刚才举的例子太阳湾，也就是万达广场落户的地方。东区是海惠花园所在的地方，旁边现在又建了一个商业中心，叫灿邦新天地。临深区域就不多说了，以龙光城为代表，可能大家都非常熟悉，好像也是涨价涨得最猛的。亚迪二村在澳头，它旁边有合生滨海城，还有海景城，刚刚不是有人中奖拿了票要去范冰冰，我2013年在海景城参加活动见过范冰冰，是第一个把范冰冰请到惠州的项目。小径湾，这是滨海度假项目，小径湾项目其实是大亚湾的，它自己说自己是惠东滨海，一期开盘卖1.2万，当时它隔壁的十里银滩才卖多少？但它卖光了，就这么任性，二期好像不大好买，可能是海景资源没那么好。十里银滩在小径湾隔壁，十里银滩是第一个在滨海项目中建学校的项目，其他项目全部都是度假、投资、旅游为主，十里银滩的幼儿园、国际学校已经建好开始招生了。亚婆角度假区，图中间的弯弯里有范和港大桥，合正东部湾、莱蒙水榭湾大家都耳熟能详，这个地方得天独厚，风平浪静，非常漂亮，又幽静。巽寮湾度假区以金融街巽寮湾为代表，各种户型产品基本上都可以买到，其实这个图还差了一点，双月湾没有画上去，因为图片就这么大，那个地方太远了，画不进去。双月湾那里有万科双月湾、宝安虹海湾、享海1777，那边的海景资源是最好的，但就目前的现状来看，每到节假日必堵，我每次开车走到巽寮湾就不再往前走了，因为再往前去双月湾一定会堵，而且一堵都不是一两个小时能解决的问题。－－－－－－－－－－－－－－－再跟大家说一下东莞，刚才摩天和牛浩思已经详细分析过了，凤岗、塘厦、樟木头、黄江、清溪、松湖片区的大岭山、虎门、长安，这是我们做的置业解析，临深片区的链接是可以点开的，在房网资讯中心能看到每个片区的详细解读，对片区代表性楼盘也有介绍。中山没有太多可以说的，就一个深中通道，深圳人置业比较多的可能就是港口区、火炬区、东区、南港，大概是深圳房价的八分之一，有的人想不通为什么到那么远的地方投资？不就是一个大桥吗？便宜啊，深圳房价的八分之一。临深片区的置业热点大概就是这些，这是临深片区置业的第二个特点，自住的刚需越来越多，这上面的圆饼图是大亚湾房协委托世联地产专门做的调查，是官方公布的标准答案，西区已经占了一半，星河丹堤那一片自住刚需的比例相当高，配套越来越齐全，也越来越适合自住，价格上涨迅猛。这里我以龙光城为例，这是龙光城的价格曲线图，从2015年1月份龙光城在售价格是4800元，2015年12月份价格是1.2万/平米，涨幅高达150%，这是涨幅最高的楼盘，领冠大亚湾。这个图显示2016年4月份最新的均价是15500元，其实据我了解到的情况，龙光城最新在售的价格已经到了1.8万，可能是1.8万起，还不是均价。－－－－－－－－－－－－－－－
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直播：16：55&&&临深楼市的危机【熊鑫】：最后跟大家分享临深楼市的危机，市场情况告诉我们现在周边是什么状态，房价高自然会把深圳人逼走，从投资角度来说，成本高了，那就不买了，干别的事。对于刚需自住来说也一样，价格太高，负担不起，影响生活质量。受政策因素影响比重高，深圳还好，整个临深片区，惠阳、大亚湾、东莞等临深区域跟深圳都是同步的，还是我最开始的观点，深圳好，临深片区也好，深圳差，临深片区会更差，起码深圳有这么多人，在座这么多财富阶层可以撑得起楼市，可是临深片区没有，只要深圳人稍一犹豫、一观望、一不出手，临深片区的成交量就会下去，一下去的话，整个市场就会弥漫着观望氛围，楼市环境越好的时候，楼盘卖得越快，2015年整个市场的情况大家就可以看得出来，楼市环境越好，所有盘都是月光盘，被购房者秒杀，大家买涨不买跌。－－－－－－－－－－－－－－－抗压能力不足，市场比较脆弱，临深片区不管是楼市发展情况，还是开发商自身的实力，相对于深圳来说都是相对脆弱的，不像深圳的开发商有实力，深圳地贵，小开发商开发不起，临深片区可能就是几个老板，一人投点钱，拿地，开发房子，然后卖，你买房子时，他们为了回笼资金，有各种销售策略，万一首付款交了，房贷办下来了，等房产证的时候，开发商那边出现资金断裂或者几个合伙人之间扯皮、吵架、散伙，怎么办？只能找政府去喊冤，政府也没办法，最明显的例子。之前惠州最火的明星房企光耀地产，其实我挺喜欢那个公司的，他们做的产品、楼盘、营销理念都非常超前，而且非常适合深圳人的品位，DADA的草地、先生的湖，满街的公交站牌、天桥广告，看了让人很心动，可就是因为某些不可控的原因，一直到现在，翡丽郡那个项目还是有业主没有拿到房产证，因为资金一不到位，施工单位就会停工，包工头没法给工人发工钱，发不了薪，工人就会讨薪，一讨薪，工头就找开发商，施工建设一停滞，业主收楼的周期就会越拉越长，一直到最后变成遥遥无期，政府这个时候能做的无非就是动用各方面资源去说服其他企业、去说服其他老板投资进来，把这个楼盘接过去，继续把它运营好，起码得让它顺利交楼，房产证办下来，但是这中间各种变数太多，有很多不美好的事情发生。具体实际操作，摩天、牛浩思都跟大家讲了很多，他们说得比我更专业，也更适合大家投资时考虑使用。－－－－－－－－－－－－－－－我们认为临深楼市短期或出现波动，长期来看仍然是一个欣欣向荣的上升市场。如果你离不开深圳这个充满激情、活力的城市，但是又必须要买房，却又承担不起高昂的房价，或者不想因为买房的付出大幅降低生活品质，那么到临深区域置业，或许会是个不错的选择。这是房网资讯中心订阅号二维码，如果有兴趣想看深圳楼市、深圳周边楼市的最新资讯、独家报道、犀利的观点，可以扫描二维码关注一下。感谢大家，浪费大家这么多时间，我想要跟大家分享的内容就这么多，能力有限，水平不高，耽误大家时间，谢谢大家！－－－－－－－－－－－－－－－
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第14期《咚咖房学院》讲座直播回顾到此结束！感谢您的围观～～感谢昨天冒雨前来现场的网友们！感谢您对咚咚找房的支持与关注！你们的热情就是我们的动力，我们下期《咚咖房学院》4月17上午第十五期不见不散！4月17日上午《咚咖房学院》第15期——【金钱永不眠，楼市有真相】报名已经开始了~~ 主讲嘉宾深圳房网资深地产剑客张公子，欢迎各位网友报名参加！！！【报名方式】登录咚咚找房“找房“按钮，点击《咚咖房学院》第15期广告条报名！－－－－－－－－－－－－－－－－－－【温馨提示】本期《咚咖房学院》三位主讲嘉宾完整版精华ＰＰＴ火热分享中【PPT分享方式】登录咚咚找房“咚咚圈”页面，置顶咚文评论中留下您的邮箱地址即可！（步骤见下图）
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