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上海农村房，几年前3间卖给了外地人，宅基地没卖，现在房子老了，想拆了重建，对方要价太狠，能赎回吗？
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宅基地房屋买卖合同效力如何认定？
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作者:邹宙阳 律师 &来源:互联网&
近几年来，与房地产有关的纠纷急剧上升，新问题不断出现，已成为当前社会关注的热点问题。尤其在金融危机爆发后，房地产业作为国民经济的支柱产业也受到了前所未有的挑战。在大量涌现的各类疑难、复杂房地产纠纷中，房地产买卖方面的纠纷尤为突出。为此，本文从实践中房地产买卖纠纷的几个热点问题出发，逐个进行分析，以期能为大家提供有益的线索和启示。
热点一：如何认定这些特殊类型房屋买卖合同的效力？
为解决商品房买卖合同纠纷案件的法律适用标准问题，最高法院于2003年制定了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，但该司法解释并不适用于非商品房的买卖合同纠纷。而对于非商品房买卖合同纠纷的法律适用问题，司法实践中缺乏统一的裁判尺度，甚至出现同一个法院就相同的案件作出不同判决的情况。为此，有必要对此进行深入探讨，并加以规范。
总体而言，对于非商品房的买卖合同的效力，司法实践中，法院的审查标准主要有三个：第一，考察该类房屋是否允许上市交易；第二，房屋权属是否确定（主要涉及土地使用权问题）；第三，与该类房屋交易有关的政策及其实施条例是如何规定的。现就实践中常见的几类特殊非商品房买卖合同的效力分析如下：
第一类：农村房屋买卖合同的效力问题
该类纠纷主要表现为，城镇居民到城市近郊的农村从农民手中购买农用房屋，因城市扩张导致该房周围房价升值，卖主要求返还房屋，买主不予退还，遂引发纠纷。对于该类纠纷，实践中作为出卖方的农民多以合同无效为由诉请购买者返还房屋。影响比较大的如宋庄画家村的多起农民诉画家房屋买卖合同纠纷案等。
对于该类房屋买卖合同，效力如何认定呢？
房屋买卖表面看是房屋所有权的转移，实质上也涉及到土地使用权的转移问题。在实行&房随地走，地随房走&的我国，房屋买卖涉及到房和地两个方面。根据我国的土地法，农村土地属于集体土地，集体土地不可用于商品房开发，仅可按规定作为宅基地，用于解决本集体内成员的住房问题，而宅基地是不允许转让给城市居民的。该类房屋买卖实际涉及到集体土地使用权的流转和交易问题，若对该交易作肯定性的法律评价，实际上认可了集体土地交易的合法性，这显然与我国现行的土地制度相悖，因此，该类房屋买卖合同应属无效。当然，在一些南方地区的法院，对此问题掌握的比较宽，此类房屋买卖合同有可能被当地法院认定为有效。
该类合同虽然依法应当被认定无效，但在无效后的返还上不应依照合同法的有关规定作简单的返还处理，而是应基于诚实信用原则，由双方共享房屋升值的收益。因为，如果按照互返原则判决购买人返还房屋，则将导致不公平，使得违法的另一方独享权益，有违诚实信用及公平原则。
第二类：农村小产权房屋买卖合同的效力问题
近年来，该类问题大量出现。虽然各级政府均发文通知严禁该类房屋的建设和买卖，但仍屡禁不止，已成为社会的热点和难点问题。由于该类案件涉及社会稳定，事关大局，法院对此类案件的处理较为谨慎。但若纯粹从法律角度考虑，该类房屋买卖合同的实质与上述的第一类情况是一样的，即：涉及到集体土地的流转问题，与我国现行的土地基本制度相悖，因此，该类房屋买卖合同应属无效。
但由于该类房屋涉及面广，群众利益关联较大，未来不排除政府统一出台相关法规，在上缴国家部分利益后，而使购房人合法取得房屋的可能。
第三类：经济适用房买卖合同的效力问题
经济适用房制度系国家针对特定的社会群体所制定的群体性福利政策，符合该政策的特定主体享有购买经济适用房的权利。因此，经济适用房属于典型的社会福利房。由于其福利房的性质，土地使用权的性质为国家划拨，与上述的房屋买卖涉及土地使用权流转一样，经济适用房的转让同样涉及到土地使用权的流转。而国有划拨土地使用权的使用者是特定的，一般为国家机关、企事业单位、或特定的带有福利色彩的建设，该属性决定国家无偿划拨的土地使用权非经国家批准/特定程序不得流转。
因此，规范经济适用房的相关政策规定，经济适用房的购买者仅拥有有限产权，其转让必须符合一定的条件，即：购买经济适用房已满5年，且出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购。
那么，问题是：如何看待购买经济适用房不满5年的购房人与他人（不享有购买经济适用房权利的人）签订的该房屋买卖合同的效力？
在司法实践中，一般有两种做法。一种做法是以该买卖合同有效，但因在履行该合同时与国家经济适用房的有关政策相悖而无法办理转让手续，故根据合同法有关规定作出合同有效但不能实际履行予以解除的判决。理由是，现行的经济适用房制度仅为七部门日前联合发布《经济适用住房管理办法》以及一些地方法规，均不属于导致合同无效的&法律、行政法规的强制性规定。&因此，该合同应为有效。但该合同在实际履行中因违反经济适用房有关制度而无法办理转移手续，故属于无法履行的合同。对于该类合同，应判决予以解除。
另一种做法是，该类房屋买卖实质上涉及到国有划拨土地使用权的流转问题，而参照最高法院关于国有土地使用权转让合同的司法解释，划拨土地使用权转让须经依法审批，且补交土地出让金，因此，判断该类合同效力的标准是&是否补交了土地出让金&，若补交了土地出让金，该合同有效，反之，则违反土地法的有关强制性规定，应属无效。
我们倾向于认为，第二种做法更符合我国土地法规及政策的精神。对于该类房屋卖买合同，应视补交土地出让金情况对其效力作出肯定性/否定性评价。
第四类：关于农民回迁房买卖合同的效力问题
在征用集体土地过程中，农民回迁房通常是被作为对失去土地农民经济补偿出现的，其实质属于安置工作的一种形式。该类房屋的土地使用权属性属于国有划拨。对于该类房屋买卖合同的效力如何认定呢？目前，相关政策的做法是，鉴于其特殊性质，允许该类房屋交易，但前提是必须补交土地出让金。因此，其效力认定参照经济适用房。
第五类：关于两限房买卖合同的效力
两限房全称为限房价、限套型普通商品住房，也被称为&两限&商品住房。两限房指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。两限房也具有社会福利性质，是政府针对特定人群所制订的群体性福利政策。两者具有很多相似之处，如：５年内不得转让，转让须缴纳一定比例的土地收益价款等。但其又与经济适用房有所不同，经济适用房是属于不完全产权或者说有限产权，但限价房还是完整产权。
那么，如何认定未满５年（不享有购买两限房权利的人）签订的该房屋买卖合同的效力？
对于两限房，如上所述，其不同于经济适用房，从其土地属性而言，经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿提供给开发商使用的，而两限房的用地是政府以竞地价、竞房价的方式出让给开发商的，由此可见，二者的土地使用权的属性是不相同的，因此，两限房不应存在&补交土地出让金&问题。但两限房应受５年内不得转让的规定约束，且其转让须应按照市有关部门公布的届时同地段普通商品住房价格和限价商品住房价格差的35%交纳土地收益等价款。
对于该类房屋买卖合同的效力认定，不能再参照经济适用房的&以是否补交土地出让金为前提&的标准，该类合同实质不涉及国有划拨土地使用权的转移问题，其房屋产权又属于完全产权，因此，公权力不应干预其效力。但是该类房屋毕竟属于福利性的房屋，为制止非法买卖该类房屋，扰乱两限房市场秩序，政府部门制订了两限房政策。从衡平角度考量，我们倾向于认为，该类合同应为有效，但因违反政策规定，实践中无法办理产权转移手续，应属于有效却无法履行的合同。
第六类：关于福利房、房改房买卖合同的效力
福利房是计划经济制度的产物，以单位福利的形式，分配给个人的房福利房同样有房产证，就是上市交易有时间限制，一般需要五年。房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。房改房又分为成本价、标准价（优惠价）、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。
由上可见，房改房的转让应不成问题。那么，对于单位规定的5年内不得转让的福利房，出让者不满5年与他人签订的房屋买卖合同效力如何看待？
我们认为，对于该类房屋，如果出让者拥有独立的产权证，其与第三人签订的买卖合同效力不应受该单位规定的影响，因为，单位基于职工福利的考虑，规定福利房职工在5年内不得转让，但该规定仅在单位与职工(出让者)之间具有约束力，对买受人不应具有约束力。出于交易安全性的考虑，不应否定该类买卖合同的效力。至于单位规定的执行问题，单位可直接追究该职工的违约责任。
第七类：关于《城市房地产管理法》禁止交易的房屋买卖合同的效力
（１）未办权属证书的房屋
经开发商许可，由三方签订的期房转让协议属于房屋预售合同的权利义务概括转让，不属于房屋所有权的转让，不属于本文讨论情况。因此，本文所指的未办权属证书的房屋买卖是指期房或未办权属证书的现房买卖，那么，如何看待该类房屋买卖合同的效力呢？
我们认为，对于该类合同效力的认定涉及到对《城市房地产管理法》第37条的理解问题。该条规定的未办权属证书的房屋禁止交易是否属于效力禁止性规定，若属于效力禁止性规定，则该类合同显然属于&违反法律、行政法规的强制性规定&，因而无效。反之，则不影响合同的效力。从该条规定的立法目的考量，该条规定是从交易的安全性考虑的，显然是为了维护房屋交易秩序的稳定，保护购房人的权益，其应属于管理性的强制性规定。对该条进行目的限缩解释，在该种情形下，双方所签订的房屋买卖合同因缺乏权属证书无法办理产权转移手续，其转移的是房屋占有、使用、处分等合法利益，在权属证书具备时可补办产权转移手续。因此，我们认为，该类房屋买卖合同应为有效协议。
（２）被司法查封的房屋
对于该类房屋的买卖合同，若出售者已对受让者作了如实披露（受让者也应当知道），我们认为，基于上述（1）相同的考虑，不宜轻易否定该类房屋买卖合同的效力。被司法查封的房屋大多属于软查封，仅限制房屋过户手续的办理，并不限制使用，因此，该类房屋买卖合同可视为占有、使用、处分等合法利益的转移。此外，出售者完全可以将房屋转让款代换查封的房屋，以解除房屋的查封，从而消除房屋过户障碍，办理房屋过户手续。因此，基于上述（1）相同的考虑，不宜轻易否定该类房屋买卖合同的效力。
（３）共有房屋
对于该类房屋买卖合同的效力，应根据物权法的有关规定，将其区分为共同共有与按份共有，根据物权法第97条的规定，处分共同共有的房屋必须经共同共有人一致同意，否则，该协议应为无效；处分按份共有的房屋应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，否则，应为无效协议。但需要说明的一点是，如果受让人属于善意第三人，则不应轻易否定该买卖合同的效力，而应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人给予赔偿。
（４）权属有争议的房屋
对于该类房屋买卖合同效力，司法实践中的一般做法是，先由出卖人解决房屋权属争议，待争议解决后再确定本案房屋买卖合同的效力，而不宜直接确定该房屋买卖合同无效。
（５）违章建筑房屋
司法实践中对该类案件一般不予受理，告知当事人先解决建筑物是否合法的问题，再解决房屋买卖合同的效力认定问题。
第八类：关于抵押房屋买卖合同的效力
对于抵押人转让抵押房屋的问题，我国担保法及物权法均做出了规定。担保法第49条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。为充分保障抵押权人的利益，物权法在担保法规定的基础上，对转让抵押财产的行为作了更为严格的限制性规定。物权法第191条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
我们认为，根据新法优于旧法的一搬原则，在认定该类房屋买卖合同的效力时应适用物权法的规定，根据抵押权人是否同意该抵押房屋转让以及受让人是否代为清偿债务消灭抵押权，判断该类房屋买卖合同的效力。
第九类：关于非法律行为等引起物权变动的房屋买卖合同效力
物权法第28、29、30条规定了生效法律文书、继承、合法建造等非法律行为引起的物权变动。但该第31条同时规定，依照本法第28条至第30条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。若按照上述规定，如果一个人通过继承取得了一栋别墅，在没有办理权属变更登记的情况下又与第三人签订买卖合同，该买卖合同的效力如何呢？
有人认为，出让人依照物权法第29条的规定享有别墅的所有权，但其处分该别墅时应当办理权属等记手续。该权属登记手续办理流程是，出让人办理权属登记手续，将别墅办理到其名下，然后再将该别墅过户到受让人名下，否则，该买卖合同应属无效。
我们认为，在认定该类买卖合同效力时应区分买卖合同的效力与物权变动效力的关系。买卖合同是当事人为转移该房屋所有权而签订的协议，该协议只要具备合同的要件，即成立且生效。而该买卖合同仅为物权变动的前提，在物权未经权属变更登记之前，并未发生物权变动的效力。因此，该房屋买卖合同的效力不以出卖人是否办理权属登记为前提，其是否办理权属登记仅影响到物权变动效力，具体到本案中仅影响到房屋所有权证书办理及过户手续。
第十类：关于涉及外资购买房屋合同的效力
《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[号）第三条第（十）款规定：&境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。&
根据上述规定，不符合条件的境外个人不得在境内购买非自住商品房。问题是，如何看待不符合条件的境外个人为购买境内房屋而签订的《房屋购买合同》的效力？
有一种意见认为，建住房[号文件属于部门规章，其不属于法律、行政法规，因此，不影响该合同的效力。另一种意见认为，建住房 [号出台的背景是为了维护我国房地产市场的稳定，避免外资介入后的过分炒作。因此，该合同属于损害国家利益的合同，应属于无效。
我们认为，前述的两种意见均有待商榷。虽然建住房[号文件属于部门规章，但违反该规定的后果是，境外购房者的资金无法进入境内，也无法办理产权过户登记手续，因而也无法取得该房屋的所有权。因此，该合同应属于有效但无法实际履行的合同，依法应予解除。
第十一类：关于军产房屋买卖合同效力
实践中，常发生军用机关与企业合作开发房地产以及军用机关向个人或企业出售军用房地产的现象，如：军队某团因更换营地需要出售原营地房屋，将房屋出售给营地周边群众。问题是，如何看待该类房屋买卖合同的效力呢？
我们认为，该类房屋的转让涉及到土地使用权的转移问题，因为，军用设施用地的土地使用权性质为国有划拨土地，该房屋转移势必涉及到划拨土地使用权的转移问题。因此，该类房屋买卖合同效力的认定标准应与前文所谈及的经济适用房一致。即：以是否补交土地出让金为前提。但军队房屋在该方面具有其特殊性。根据《中国人民解放军房地产管理条例》第十条的规定，军用房屋的转移需报总后勤部批准，并根据后勤部制定的标准向军队缴纳相应的土地转让费。因此，需向军队缴纳土地补偿费。但在实践中，军队在向个人出售房屋时已考虑到了该土地费用，若该合同已经军队总和勤部审批，其效力应没有问题，否则，该合同属于成立但未生效的合同。
第十二类：关于单位集资房买卖合同效力
根据《经济适用住房管理办法》第二十九条：&集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定，严格执行。集资、合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理&的规定，单位集资房应适用经济适用房的有关规定。&
因此，认定涉及单位集资房买卖合同的效力问题应参照前文所述的经济适用房。
热点二：如何处理假按揭？
假按揭是指某些开发商把用于解决购房人买房资金困难的个人住房按揭作为一种融资渠道，而实施的以个人购房贷款的名义套取银行按揭贷款的行为。其根源在于国家通过宏观调控使得房地产开发商从银行获得贷款的门槛提高，许多开发商从正常渠道获得银行项目贷款的难度加大，使得个人住房按揭，成了某些开发商& 资金补短&的捷径，采用按揭方式从银行套贷用于项目开发的假按揭手法由此产生。对于2000年之后的房地产业来说，假按揭几乎成为业内惯用的一种&潜规则 &，其中存在大量的规避法律的问题。
司法实践中，假按揭基本特征表现为：假按揭贷款的当事人即贷款个人一方均在房屋买卖合同和个人购房贷款合同上有签名；按揭款项直接转入开发商的账户；按揭首付款及月供款均由开发商支付，贷款人未实际支付首付款和月供款；房屋买卖合同未实际履行，贷款人均抗辩未实际占有房屋，也未办理抵押登记，房屋多已被开发商另行出售或抵押；贷款月供已连续拖欠多期，达到了个人购房贷款合同约定的解除条件；按揭贷款人一方均否认房屋买卖合同和个人购房贷款合同是其真实的意思表示，其未购买个人购房贷款合同中约定的房屋，亦未使用贷款。有的按揭贷款人声称个人购房贷款合同系公司以福利分房的名义让其签订的；有的称其被迫提供身份证件和在空白合同上签名；有的称其签字是受朋友或亲属所托给开发商帮忙；个别案件开发商与个人签订回购协议名义上将房屋买回；部分按揭贷款人否认个人购房贷款合同中的签字是真实的，本人并不知道借款的事实，要求法院对签名的真实性予以鉴定。
从假按揭的法律性质看，部分假按揭贷款案件涉及到贷款合同效力的认定，属于普通的民事案件，部分假按揭贷款案件还可能涉及经济犯罪，存在刑事与民事案件交叉问题。
由于假按揭案件的形式多样，各地法院对该类案件的认识不一，缺乏统一的裁判标准。北京高院针对北京地区发生的假按揭案件，在进行了大量的司法调研后，以会议纪要的形式确立了关于个人购房贷款按揭案件的裁判标准，具体如下：
一、不涉及刑事犯罪的假按揭贷款合同效力及其责任认定
1、借款人及开发商下落不明，借款所购房屋产权登记在借款人名下，且银行已向法院举证证明其履行了发放贷款的义务，认定该假按揭贷款合同有效，应由借款人按借款合同约定承担还款责任，开发商作为担保人承担连带保证责任。
2、借款人抗辩认为购房并非其真实意思表示，但开发商下落不明，借款人无其他证据证明其抗辩理由，且借款所购房屋的产权登记在借款人名下，认定该假按揭贷款合同有效，应按借款合同约定由借款人承担还款义务，开发商作为担保人承担连带保证责任。
[注解：出于保护债权人-银行的利益，从证据角度对借款人及开发商谁是真正的借款人作出认定，至于真实交易情况，借款人在有证据后可向开发商追偿]
3、借款人下落不明或借款人抗辩认为购房并非其真实意思表示，向银行支付首付款及月供款均由开发商负责，开发商亦认可上述借款合同履行事实，且借款人未实际占有借款所购房屋，则开发商系以融资为目的并实际使用贷款，借款人及开发商的民事责任按以下原则处理：
（1）借款人系因开发商欺诈、胁迫而签订借款合同的，由于其未参与合同履行，应由开发商向银行承担偿还贷款本息的责任，借款人不承担还款责任。
[注解：该假按揭贷款合同应属于可撤销、可变更的合同，借款人及债权人-银行均有权行使合同的撤销/变更权，在借款人/银行未行使贷款合同撤销/变更权的情况下，该合同应为有效合同，其实质为开发商借用借款人名义所签订的贷款合同。在该贷款合同中名义借款人系处于受欺诈、胁迫的情况下而为之，没有过错，不承担还款责任]
（2）借款人明知开发商系以融资为目的以借款人的名义贷款，仍向开发商提供身份证明，并与银行签订借款合同的，由开发商向银行承担偿还贷款本息的责任；借款人虽未参与合同履行，亦未实际占有借款所购房屋，但其帮助开发商套取银行按揭贷款并造成损失，借款人应就其过错向银行承担不超过开发商不能偿还部分10%的赔偿责任。
[注解：该假按揭贷款合同应属于可撤销、可变更的合同，借款人及债权人-银行均有权行使合同的撤销/变更权，在借款人/银行未行使贷款合同撤销/变更权的情况下，该合同应为有效合同，其实质为开发商借用借款人名义所签订的贷款合同。在该贷款合同中名义借款人为开发商提供了便利条件，存在过错，应承担相应的赔偿责任]
二、涉及刑事犯罪的假按揭贷款合同案件处理
在审理个人购房贷款合同纠纷案件中，有充足证据证明案件具有骗取银行贷款的犯罪嫌疑情形的，应将有关案件材料移送公安机关处理，在公安机关立案后，应当裁定驳回起诉。对于银行的债权可通过刑事追赃程序解决。司法实践中，开发商伪造个人签名的与银行签订贷款合同是该类案件常见的表现形式。
热点三：这些毁约理由能否成立？
房屋价格的大幅波动造成大量房屋买卖合同毁约现象发生，使得该类案件成为审判实践中的热点问题。房屋卖方在房地大幅上涨时以种种理由毁约，以寻求新的买主以更高的价格出售该房屋。房屋买方则在房屋大幅下降时毁约，以寻求新的卖主以更优惠的价格出售该房屋，结果造成大量房屋买卖合同纠纷的发生。司法实践中，卖方毁约的理由主要有：以合法的形式掩盖非法目的的合同应属无效合同；该房屋买卖未经房屋共有人的同意；以双倍返还定金为代价解除合同。该些毁约理由能否成立？现逐一分析如下：
一、关于以合法形式掩盖非法目的
案例：甲将其拥有所有权的一处房屋欲卖与乙，于是，甲乙双方经协商一致，签订了1份《房屋买卖合同》，为使甲少交相关税费，同时也使得乙少交相关税费，双方在协议中将原本价值150万的房屋作价80万，同时，双方签订补充协议，约定乙方应承担甲方装修费、家具转让费等费用70万元。协议签订后，乙方向甲方支付了150万元。但在交付房屋以及办理房屋过户手续期间，房价大幅攀升，该地区房价已上涨50% ，于是，甲为了将房屋卖个更好的价钱，便以该房屋买卖合同属于以合法形式掩盖非法目的的合同不具有法律效力为由，要求退钱并拒绝向乙方交付房屋以及办理过户手续。乙在多次主张无果的情况下，向法院提起了诉讼。本案中的焦点是该房屋买卖合同是否属于以合法形式掩盖非法目的的合同？
一种意见认为，甲的抗辩理由成立。因为，双方通过签订补充协议的方法将房价分拆成两部分，从而逃避了应缴纳的各项税费，应属于以合法形式掩盖非法目的的合同，同时，也属于双方恶意串通损害国家、集体或第三人利益的合同。因此，根据合同法的有关规定，该合同应无效，甲应返还乙150万元，不再履行交房及过户义务。
另一种意见认为，偷税与买卖合同属于不同的法律关系，偷税行为不影响民事行为的效力，且对于该偷税行为可通过税务机关的查处得到解决。此外，根据税法的有关规定，装修费应属于房屋销售价款的组成部分，也应纳税。税务征收机关也可通过评估来确定房屋的销售价，并不一定按合同约定的价格进行征收。因此，甲的抗辩理由不能成立。
我们倾向于认为，第二种意见比较准确。因为，在该合同中关于价款的支付安排，并未能逃避应交纳的税款，且即使能够逃税，该违法行为也完全可以通过其他途经得到解决，并不影响本案民事法律行为的处理。
二、关于未经房屋共有人同意
案例：甲与乙签订了1份《房屋买卖合同》，约定，甲向乙出售自有房屋1套。在办理交付及过户手续期间，该地段临近房屋价格大涨。甲见状感觉十分后悔，于是便以该房屋属于其与妻子的共有财产，该房屋买卖合同是他私自签订的其妻子并不知情，主张该合同属于无效合同，要求返还购房款，不再履行合同。乙多次主张无果，遂将甲诉至法院，请求法院判决甲继续履行该《房屋买卖合同》。本案的争议焦点为，甲未经其妻子同意私自出让夫妻共有的房屋是否产生法律效力？
一种意见认为，根据物权法第97条的规定，处分共同共有的动产或不动产应经全体共同共有人同意。该案中甲未经其妻同意私自处分属于夫妻共有的房屋违反了该规定。另外，根据合同法第48条的规定，甲对其妻子享有部分的房屋处理没有代理权，也未经妻子追认，该行为不发生法律效力。因此，该合同应属无效合同，甲无继续履行合同的义务。
另一种意见认为，根据最高法院关于贯彻民法通则若干问题的意见（试行）第８９条的规定：&共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。&本案中的乙属于善意第三人，该合同应有效。此外，根据《婚姻法》规定，夫妻双方出卖属于夫妻共有的财产，应取得一致的意见。夫妻一方明知另一方处分财产未作否定表示的，视为同意。本案所涉及的买卖合同应有效。
我们倾向于认为，第二种意见比较符合法理、情理。
三、关于以返还双倍定金为代价解除合同
案例：甲与乙签订了1份《房屋买卖合同》，约定，甲向乙出售自有房屋1套。在办理交付及过户手续期间，该地段房屋价格大涨。甲见状感觉十分后悔，于是便以该合同约定的定金条款，主张以向乙双倍返还定金（60万）为代价行使合同解除权，解除该房屋买卖合同，但遭到乙的拒绝。双方协商未果，乙向法院提起诉讼，请求法院判决甲继续履行合同？甲认为，根据合同法的有关规定，接受定金的一方若违约，则双倍返还定金。现其原意向乙双倍返还定金，该定金支付后，合同不再履行。但乙认为，甲在双倍返还定金后，仍应继续履行合同义务。本案的核心焦点是，甲能否以支付双倍定金为代价行使合同解除权？
我们认为，甲的主张能否成立取决于合同所约定的定金的性质，根据我国法律及其司法解释有关规定，定金的主要类型有成约定金、立约定金、违约定金、解约定金等。若该合同中的定金为解约定金，则甲可以以丧失定金为代价解除该合同，否则，甲的主张不能成立。该解约定金必须在合同中有明确约定，如：明确约定为：&甲可以以双倍返还定金为代价解除合同，乙可以以丧失其交付定金为代价解除合同。&或者直接约定为：&本定金为解约定金。&若在合同中未特别说明定金的性质，该定金一般是指违约定金，甲不履约行为构成违约，乙有权请求甲双倍返还定金，并继续履行合同。
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