• 上海的房价明显的不合理，我认为上海的房价已经被炒家炒得眉目全非，充满了泡沫，对工薪阶程的人来说，房价和工资收入之比已经无法相比了．

• 全国几个大城市,如:上海,北京,广州,深圳的房价短期内是不会跌的.尤其是上海,2010年要开世博会,外商大量涌入上海外来人口具增,房价还会涨.这次加息只不过是试探性的,估计要加个5-6次房价才会跌(外国曾有先例),在不断的加息过程中,主要打击的还是投资客,尤其是以租养房的投资客.所以说,现在买房还是赚钱的,每月1%-2%的涨幅还是能保障的(仅限大城市)

• 不明白为什么会有那么多的人把整篇的别人的文章通过“复制--粘贴”的方式发到这里。 2005年，房价应该是稳步攀升，降价的可能不大。 多数认为在2004年以及2004之前是需求在推动房价上涨，2005年会失去巨大的需求推动。但是很多人恰恰忽视了一点：投资。 在股市低迷和存款利率不高的今天，房地产投资（炒作以及出租获利）是拥有闲置资金的人们一个不错的选择。那么，这部分投资者会转化为新的需求来进一步推动房价向前，在国家的调控下，很难出现房价的大起大落。 不过也要看是哪个城市，不同的城市个体会有不同差异。

• 我就住石景山,觉得首钢搬走的可能性不是很大.而且即使首钢搬了,房价也没有太大的上涨余地,现在地铁沿线古城八角的房价已经不低了,二手房60余平已经有要价27万左右的了,新房也只有八角地铁和八宝山的远洋山水,房价也在5500以上了,还能涨多少?我觉得没什么余地了!

　　全国大大小小的新区新城有3000多个，但真正能发展成功的连百分之一都不到。即使在最高级别的19个国家级新区之中，也有满地炮灰。

　　其中，就有南沙新区。从2002启动南沙大开发至今，南沙历经17年发展，仍然不尽如人意。

　　往前看，前17年的南沙发展滞后，但往后看，南沙很大机会成为一个小“深圳”。

　　南沙在广州是怎样的角色？人少、地偏。

　　南沙人口不足80万，是仅比人口最少的从化区多一些。连人都没有，谈何发展。

　　南沙离广州珠江新城直线距离40公里，驾车通勤需50公里60分钟。

　　纵观全国，从来没有哪一个新区能在离老城区近50公里的距离上，还能发展成功的。

　　甘肃兰州的国家级新区兰州新区，离兰州市区相距60公里，因为交通和办公效率低下，搬过去的市政委机关以及一些直属单位又被迫搬回老城区。天津的滨海新区，离市区40多公里，也谈不上发展多好，甚至还爆出GDP造假，直接缩水1/3。

　　另一方面，都说南沙是大湾区的地理中心，但却是离哪都不近。到广州50公里，到深圳前海60多公里，到佛山市区60多公里，到东莞滨海新区30多公里，基本到哪都有1个小时的通勤距离。

　　各个城市间的来往，很多也都不需要经过南沙。广州市区到中山、珠海，经的是佛山、番禺，广州到深圳、惠州，经的是东莞，只有需要跨过珠江口东西两岸时才经过南沙城区。

　　广州-中山的行程线路

　　广州-深圳南山的行程线路

　　所以从2002年至今，南沙哪怕得到众多光环加持，历经17年发展仍是不尽人意。

　　2002年，广东省委省政府召开现场会，拉开了南沙大开发的序幕。

　　2005年，南沙成为广州行政区。

　　2012年，南沙获批国家新区。

　　2015年，南沙挂牌自贸试验区。

　　2016年，广州市委十届九次全会，将南沙定位为广州城市副中心。

　　2017年，广东省委第十二次党代会，要求将南沙建设成为承载门户枢纽功能的城市副中心。

　　截至2019年末，南沙GDP仅1683亿，只有浦东新区的1/7不到。人气严重不足，人口只有79万，离规划中2025年的230-270万人口目标差距巨大。在我们考察路上看到的是，主城区之外一片乡村县镇的模样，期间是大片大片的荒地、农田、蕉林。

　　大湾区的三大，前海已经成为深圳的房价高地，横琴已初具雏形，而南沙还亟待发展。

　　但这一切，都因为2019年的一个政策而发生逆转：2019年2月，粤港澳大湾区纲要正式出台。在湾区纲要中，南沙被提及14次，比很多城市都还多。

　　大湾区政策之下，南沙犹如吃了颗特效救命丹，直接被盘活了。

　　在大湾区政策之下，南沙到处修桥铺路、通高铁、修地铁，深中通道、南沙大桥、广州地铁4/18/22/15号线、广深港高铁、深茂铁路……，将南沙和各市的交通距离极大地缩短。

　　南沙的短板得到弥补，由“离谁都不远”，变成“离谁都很近”。真正将大湾区地理中心的优势发挥出来，60公里的半径之内，涵括大湾区11个城市、420个乡镇，广州、深圳、珠海、香港、澳门五大国际机场。

　　大湾区各大城市分散在珠江两岸，三大制造业强市佛山、东莞、中山，围绕在南沙周边。在大湾区政策下，南沙可以凭借其地理优势，链接各地产业和交通，成为珠江两岸产业的整合点。

　　同时，依托南沙港这个大湾区最靠近内陆的深海港口，结合广州在大湾区的交通枢纽功能，实现铁港联运的南沙，将会大湾区生产和资本流动的必经之路。港口向来是吸引产业和人口的利器，南沙同样可以依托港口造新城。

　　大湾区政策一出，南沙就不再仅是广州的南山，而是大湾区的南沙。唯有从大湾区的高度上看南沙，才能认清南沙的价值。

　　南沙本地人口少，基础差，这是劣势，也是优势。一张白纸的南沙，也赋予了描绘者随心创作的空间。

　　南沙和深圳的发展之路，其实有颇多相似之处。深圳当年也是从一个小渔村发展起来。今天的南沙，打造的就是一个小“深圳”。

　　1.政策先行，在国家意志下建城发展

　　1980年，在改革开放的需求下，深圳成为全国第一批经济特区，在国家的支持下，创造了深圳奇迹，40年由小渔村建成一座国际大都市。

　　而南沙也是因为政策和扶持，才得以存在和发展。

　　2005年，广州布局近海资源，南沙得以成为独立行政区。

　　2012年，国家为了打造粤港澳全面合作示范区，南沙成为唯一由国家发改委牵头的国家级新区。

　　2015年，为了深化粤港澳深度合作，南沙挂牌自贸区。

　　2016年，广州为了巩固在珠江口经济带的城市地位，将南沙定位为广州城市副中心。

　　现在，中国改革开放全面深化，城镇化发展进入新阶段，南沙作为新型城市化的先驱，同样走在披荆斩棘的探索之路上，在国家级新区、自贸区、粤港澳合作示范区众多政策加持下奋力前行。

　　2.国家队带头建设

　　新区建设初期，一无所有，最大的助力就是国家队带头建设，包括深圳也是如此。

　　深圳发展的每一步，都离不开一个典型的国企――(,)。招商局在1979年开始独资开发蛇口工业区这个中国改革开放的发源地，又以此孵化并培育了以(,)、平安、(,)、(,)等为代表的一批知名企业。到了现在，前海蛇口自贸区、太子湾邮轮母港、深圳国际会展中心等重大项目，仍然都有招商蛇口的身影。

　　南沙同样也有国家队带头建设：中国四大海运之二合并成的中远海运的货运总部、中交建城投总部、中铁建南方总部、中化集团区域总部、中铁集团港航局和中铁隧道局总部等都已落户南沙，带头建设南沙。

　　我们考察过程中调研的一个中交的项目，据介绍就是中交和政府合作，中交帮政府建设城市基建，同时得到政府回馈土地以开发楼盘。

　　隶属广州市政府的越秀地产，更是已经在南沙大肆落子布局，仅金州板块，就有11个项目。

　　调研途中，越秀某楼盘区位图

　　3.效仿深圳，打造科技基因

　　南沙没有形成密集的产业，一方面跟过去滞后的发展有关，另一方面也是因为南沙野心勃勃，想要打造类深圳的科技基因。

　　800平方公里的南沙，有大片的土地可以引进产业，但南沙之中，几乎没有做鞋做衣服这些低端的劳动密集型产业。对于一般的劳动密集型产业，南沙都拒不引进。南沙引进的产业，都是围绕造船、造汽车、IAB以及其延伸产业。

　　之前有个石化项目，是中国最大的合资炼化项目，投资额达到80亿美元，可以带动的上下游产业链更加庞大，原本已经选址南沙，最终因为不符合南沙的发展战略而迁出南沙。

　　相反，科技型企业才是南沙所青睐的。据统计，南沙已经引入大量的高科技和先进制造业企业。

　　目前，南沙已落户(,)、中科院智能软件研究院等4个综合性人工智能产业平台，集聚了云从科技、小马智行、零氪医疗、同盾科技等177家掌握自主核心技术的人工智能企业。

　　还有恒大纯电动汽车、广汽第四生产线、广汽蔚来等一批汽车项目，海尔智能制造中心、芯聚能、联晶智能等一批先进制造业项目。

　　4.南沙正在种下金融的种子

　　在南沙规划之中，其CBD就是明珠湾金融总部区。现在，国际风险投资中心已经在明珠湾动工建设，资本市场服务基地、航运保险要素交易平台、汇丰全球培训中心、南沙全球金融综合服务基地等也都已经建立。

　　截至2020年3月底，落户南沙的金融和类金融企业累计达6528家，比15年自贸区挂牌前增长了52倍。

　　在去年底，南沙发改局发布的《广州南沙新区（自贸区南沙片区）关于支持国际金融岛发展的若干措施》，就提出将推进依托碳排放为首个品种的创新型交易所，联合粤港澳在南沙推进设立粤港澳大湾区国际商业银行。

　　在此之前，中国只有4个交易所，大湾区国际商业银行更是首创。

　　其实南沙的投资一点都不比前海、横琴小。2019年，南沙固定资产投资754.58亿，前海城市新中心计划完成固定资产投资596亿，横琴固定资产投资532.49亿

　　南沙发展同样在加速跑，2018年南沙GDP增速6.5%，而2019年GDP增速10.5%，排名全市首位。

　　同时，南沙也在以包容、开放的姿态容纳八方。

　　以全面的人才政策吸引外来人口：人才补贴、创业补贴等等，仅2019年发放奖励金便达3.57亿元。

　　最大程度放松人才购房：本科、中级专业技术资格或职业资格就可购房。

　　给优惠政策吸引企业进驻：企业所得税“三免三减半”，进出口商品可保税退税，企业之间的货物交易不征收增值税和消费税等等。

　　南沙有深圳的一切特色：深圳是特区，南沙是国家新区加自贸区；深圳有蛇口港、(,)，南沙有南沙港；深圳是科技+金融，南沙是广州的科技+金融；深圳是包容的，南沙也是包容的。

　　改革开放的春风成就了深圳，而新型城市化将赋予南沙前所未有的生命力，一个小深圳也将由此诞生。

　　相比南沙宏大的目标，目前南沙的建设之路仍需提速。如果下面一些关键事件得到实现，或者采取一些核心措施，将会大大加速南沙的崛起。

　　1.落地南沙的生命线――交通

　　要吸引人口，就必须解决交通问题。

　　南沙是大湾区的南沙，但南沙吸纳的第一批人口，必然是从广州人开始。最关键的，就是南沙的3条地铁。

　　目前在建的两条160KM/H的高速地铁18和22号线，承担将城区人口导向南沙的重任。但快线的地铁站不多，所以还需要环岛15号线。环岛15号线，负责贯通南沙各版块，对接两条高速地铁，将导流过来的人口分散在南沙各地。

　　只有3地铁合力，才能真正形成城区-南沙的便捷地铁网络，真正吸引到人口进驻。

　　另一方面，站在大湾区的高度上，南沙面向的是其它城市。打通东西两岸的深中通道一旦开通，有直线出口的南沙也将迎来飞跃的机会，而这只等2024年深中通道建成。

　　2.如果政府能搬迁南沙，将实现跨越式发展

　　南沙自身的资源集聚有限，靠自我发展和积累速度太慢，必须要发挥政府的的力量，带动新区发展。

　　广州省、市政府都坐落在广州市区，隔路相望，行政职能一定程度上重叠，完全可以迁移一个到南沙。

　　迁政府到新区以带动发展，其实很常见。

　　2004年，湖南省政府，迁移到长株潭三市的中心位置。

　　2006年，贵阳市政府从老城区迁址到新区。

　　2007年，海口市政府迁址西海岸。

　　2019年，北京市政府整体迁往通州。

　　如果广州市政府或广东省政府能迁址南沙，那将是巨量的人口和产业流入。

　　3.借力国际金融中心香港的力量开发

　　在越来越便利的交通支持下，南沙到香港并不遥远。南沙港到香港码头，也就1个小时左右。从南沙的庆盛高铁站到香港西九龙，全程35分钟。

　　同时，南沙又是粤港澳合作示范区，南沙完全可以走“澳门横琴模式”，将南沙的一部分土地，以租赁或者合作的方式给到香港，吸引香港人来居住和就业，以来带来南沙的发展。

　　4.税收政策上加大支持力度

　　中国内地的企业所得税率一般是25%，而前海、横琴都有对鼓励发展的产业企业减按15%的税率征收，但南沙却没有。

　　深圳的建设初期，一样也是离不开税率优惠的支持，从1985年起，内外资企业统一按15%税率计征企业所得税。

　　最近，据说全国政协委员就准备在上，提议“关于争取南沙自贸区鼓励类企业适用15%税率企业所得税优惠政策的建议”。

　　一旦能实现，大量的企业都会被吸引进驻南沙，南沙很快就会迎来蜕变。

　　改革开放阶段，我们在大湾区的土地上造起了一个深圳。新型城市化的路上，我们也将再造一个小“深圳”――南沙。

　　南沙有价值和未来，但是南沙不小，800多平方公里，到处都是概念和中心。但是资金资源有限，只能集中力量发展好最好的板块，再而带动整体发展。究竟南沙哪里最有发展机会呢？哪个板块最值得购买呢？请关注下一篇南沙板块分析文章，帮你买到最有价值的南沙。

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（责任编辑：李显杰 ）