首先从看好房子开始讲。去售楼处交订金，并同时签订认购书和确定签署正式合同的时间。（这期间特别要注意详细查看开发商提供的“五证”及相关文件）。 按照约定时间与开发商签订正式的，按合同约定的付款方式交纳购房款项。 在规定期限内，由开发商协助到当地的房地产交易管理部门办理预售合同的登记手续，并按规定交纳印花税。 合同登记后，需要办理购房贷款的，可以着手办理抵押手续。具体办理办法，可向有关部门咨询。
十、房屋竣工验收合格后，开发商提供“入住通知书”及“收楼须知”，销售部、物业公司财务部、管理处到现场集中办公，着手办理业主入住手续。业主办理入往手续同时应携带相应的证件、购房合同，办理手续如下：
（1）到开发商售楼处交纳购房余款。
（2）领取《住宅使用说明书》、《住宅质量》及有关装修规定和表格。
（3）由销售部或物业部陪同业主验房，签署“楼宇交接书”。
（4）与物业公司签订《物业管理公约》。
（5）按规定交纳首期物业管理费，灶具报装费，有线电视报装费，电话初装费等（不同物业有不同规定）。
（6）新业主领取房屋钥匙，办理装修或入住手续。 以上基本上是每一位购房者都必须经历的购房全过程，希望能对花茶购房有所帮助。对了，还有按揭。如果按揭的话交完一般是一个星期内补齐首期，然后去银行办理按揭，一般打点的发展商办理按揭都是直接在售楼处的。然后自己根据自身的情况选择按揭的年限长短就可以了。

　　【导读】太原市泰和怡园小区开发商卖房时宣称“在售大红本楼盘，首付30%，月供900元，拥有大两居”，购房人和开发商约定按揭买房，但在交清首付后，却被告知不能按揭。之后开发商多次以提高首付比例才能办理按揭为由，多次重签合同推迟交房时间，等待5年直到交房仍无法按揭，有人为入住借钱付清全款，但入住后仍麻烦不断，“大红本”迟迟办不下来，水电暖的价格高得离谱，有些业主的房子还被二次买卖。《天天315》本期聚焦：按揭买房承诺成空，买房人成待宰羔羊。

　　央广网北京5月19日消息 据经济之声《天天315》报道，按揭贷款买房是很多普通家庭首选的购房方式。一般情况下，买房人都是在广告中或从销售人员口中得知一些项目可以办理按揭贷款，然后就付款买房并委托开发商办理相关手续。这样做其实存在很大风险。

　　太原市泰和怡园小区的业主们现在就因买房5年后仍无法按揭贷款，而被开发商以断水断电等方式催缴剩余房款而头痛不已。

　　业主们告诉记者，他们都是在2009年买的房，当时开发商卖房时宣称"在售大红本楼盘，首付30%，月供900元，拥有大两居"，售楼中心展示有住房模型和相关的审批文件。当时销售人员还介绍，这个楼盘所在地原来是航天耐火纤维厂厂址，属于杏花岭区中小企业局管辖，现在楼盘土地用途已经变更，出让金也已经交清，正在办理相关证件，可以按揭买房，买房后保证能拿到大红本，也就是房产证。一听是国有企业改制土地，保证能拿到大红本，当时业主们就放心和开发商签订认购协议书并约定按揭买房，但在交清首付后，开发商却迟迟不办理按揭手续。

　　业主：“当时我们交了30%的房款，买房首付30%，剩余的房款按揭，当时这些按揭手续都是委托开发商去办理的，但是就一直没有找我们去进行按揭的配合工作。”

　　直到2011年7月认购协议上约定的交房时间，开发商才通知业主们可以办理按揭贷款了，但又告知按银行要求，首付必需达到40%，才能办理，同时还提醒业主交钱同时要重新签订一份认购协议。业主们为尽快办理按揭，都补交了10%的首付款，这时才注意到新认购协议上的交房日期变更为2012年7月。业主们又继续等着，这次等来的是，开发商接连多次以提高首付比例才能办理按揭为由，多次重签合同并推迟交房时间。一直等到2013年底楼盘建好交房，仍不能按揭的情况下，开发商又提出每平米加价500元才能收房。

　　业主：“每平米要涨500块钱，向相关部门去反映这个问题，和开发商协商以后，大家都退一步，都交到55%。”

　　大部分业主在2014年年初交清55%首付款后，收房入住，入住后仍麻烦不断。

　　业主：“相关的配套设施啥也没有，我们猜测估计就没有验收就交房了。到2015年，相关楼盘的任何手续仍然没有，但是开发商要催着缴纳剩余的房款，也就是将近45%，他要全款。没有钱交，他们通过断水断电的形式逼着你们去交剩余的房款。”

　　业主们提供了一段录音证据资料，这是他们到物业询问断水断电事宜的录音。

　　业主：“你为啥断我水电？”

　　物业：“领导通知的。”

　　业主：“把领导通知的文件拿出来。”

　　物业：“俺是口头通知。”

　　业主：“口头通知算数？”

　　物业：“俺就是口头通知。”

　　业主：“你们这就是承包房地产的物业，水电想卖就卖，不想卖就不卖了，没有任何理由。”

　　物业：“我给你做不了主。”

　　紧接着2016年，2017年，除了断水断电外，开发商又想出另一招催要余款的方法，那就是收取高额利益，之后又开始安装门禁系统，从单元门到大门都安装上了门禁系统。

　　业主：“2016年4月16日，大部分业主接到物业电话，找物业经理商谈余款问题。去了之后物业经理告诉业主，余款按月2%收取高利息，按2%计征。这根本就不是商量，所有的条款都是人家单方面规定的，人家叫你多少交钱就得交多少，如果不交，余款就按这个高利息执行。4月25日以后，物业部门又打电话叫我们交，看到利息的起始时间就制定了，电话通知五一后缴款的利息是多少，告知如果不交利息甚至返款，开发商拒收也就不要了，将强制收回房子。然后到了2016年12月份，开发商开始更换门禁设施，没有交全款的业主就不给配发钥匙，业主就有家回不成。2017年4月份，开发商看到大部分业主已经配了门卡，但不是通过开发商领的门卡，就是外面配的门卡，然后他又开始升级他的门卡，保密强度更高了，居民们又回不了家了。现在有的人出去租房子，有的人就没办法，有钥匙的人下来趁人家没关门再进去。”

　　有业主选择搬出，也有业主选择借钱付清全款，但付清后就后悔了，首先“大红本”迟迟办不下来，其次是水电暖供应不稳定，还有业主发现自己的房子竟还被二次买卖。

　　业主们也向当地相关监管部门反映过小区开发商的种种违规行为，但最终都以业主需交齐全款而告终。

　　为进一步核实清楚相关问题，记者致电宸光房地产开发有限公司的负责人梁亚强，但电话一直处于无人接听状态。在这之后，记者又登陆太原市房地局信息网，在商品房项目信息公示栏内，根据界面内容提示，分别输入项目名称、项目座落、开发企业等信息，都没有显示出任何备案登记。

　　记者发现山西当地媒体在2015年就关注报道相关事件，当时记者就已经无法联系到开发商。当地记者从太原市房管局监察大队处了解到，只要在房管局的网站上查不到信息的楼盘，基本属于违规销售。

　　按揭买房承诺成空，买房人成待宰羔羊，该怎么维权？中闻律师事务所律师李斌和北京潮阳律师事务所律师邵桐针对今天案例涉及的相关的问题做出了分析点评。

　　经济之声：业主们告诉记者，现在不是不想交余款，业主也盼望尽快交清，安居乐业，但是开发商不具备交清房款的因素实在很多。按揭贷款无法办理，到底谁该为此负责？

　　李斌：“首先我们要明确一下为什么没有能够办理按揭，因为在买方和开发商之间存在着商品房买卖的法律关系，当我一次性付清全款有困难的时候，那我就要求按揭贷款的方式来付清首付款之外的余款。这里面开发商必须先和银行签一个项目合作协议，也就是意味着你的楼盘必须是合法的，是有完整的审批手续。这个时候买房人和开发商签了商品房的预售合同，交了首付款，开发商给他开一个首付款的缴纳凭证，买方就可以到跟开发商有合作协议的银行去申请按揭贷款。银行还要对买方进行授信审查，审查相关的信用资质，看能不能具备还款能力。如果银行认为OK，可以发放贷款了，银行和买方会签订贷款协议。这个时候，买方把他的房屋在将来办产权证之后抵押给银行作为借款担保，而开发商也要对买方向银行的借款债务的本息偿还负一个阶段性的连带保证责任。

　　如果手续不合法，银行没有办法和开发商签订项目合作协议，你就要区分责任到底在谁。如果是开发商，他没有提供真实的情况，没有和银行签订合作协议，这是开发商的责任。如果说由于买方自身的信用没有通过银行的审查，那就是买方的责任。银行不会承担什么责任，因为银行作为贷款人，是一个平等主体的合作行为，我有权利和你签订合同，也有权利不可你签订合同。

　　没有办按揭，往往在我们分析的案例中，应当是开发商承担全部责任。这个案例当中，开发商的楼盘开发根本就不合法，没有取得相关的五证，怎么能和银行取得项目资金合作的协议呢？我想银行是不会跟这样的开发商就这种违法楼盘销售达成合作协议的。”

　　经济之声：对于这样的现状，业主们应该怎么办？

　　邵桐：“从本案的相关情况来看，目前开发商五证不全，又无法办理房产证，也无法和银行合作与业主办理按揭贷款手续，因此，我认为现在业主的合法权利受到了侵犯。这是由开发商导致的，那么他和消费者或者说业主之间所签订的房屋买卖合同的目的就无法实现。在这种情况下，我建议业主以这个合同目的无法实现来解除与开发商之间所签订的房屋买卖合同。同时，还可以向开发商请求返还已付的房屋购房款以及赔偿损失，并且可以要求开发商承担不超过已付房款一倍的相应的赔偿责任。”

　　经济之声：如果能够拿到这样一大笔赔偿，对于消费者来说肯定是一件好事，但是因为这个数额巨大，拿到的难度是否也是很大的？

　　邵桐：“没错，根据开发商现在的状况来看，他的给付能力我觉得肯定存在问题。另外一定要强调的是，开发商给付业主赔偿是不超过已付房款的一倍，也就是说，也许不是这个房屋的总价的一倍。”

　　经济之声：在一个资质不健全的开发商那里购买的房屋，如果我们付了全款，房产证就能够拿下来吗？

　　李斌：“这当然不是了，所以说现在如果付清全款，他将承担一个巨大的风险。我们知道房产证的办理需要经过两个登记：第一个是开发商必须具备五证，也就是建设用地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证，还有商品房预售许可证，缺了哪一个都不可以的。如果五证齐全了，房屋竣工验收合格了，经过实测以后住建部门可以办理初始登记，也就是开发商的大产权。这个登记办成之后，才有可能为业主办理第二次过户登记，也就是我们所说的‘大红本’产权证。

　　现在的问题在于，假定我把全部房款交清了，我作为买房人的合同义务都已经完毕了，我没有违约，但问题在于你能不能请求法院支持你的诉讼请求，就是让开发商协助我办理过户登记。法院审理之后，他要判断一下在客观上房屋过户登记能不能够履行，如果由于开发建设的楼盘本身存在违法性，也就意味着没有合法的审批手续，没有办法实际履行。那么虽然交付了全款，你仍然拿不到产权证。

　　我想提醒各位业主，可以先去相关的比如规划部门、国土部门、住建委去了解、查询一下，目前这个楼盘有没有可能取得合法的审批，如果能够取得，将来有条件办理过户登记，那你再交房费不迟。如果不能够取得相关的审批手续，意味着你拿到了房屋的使用权，但是你永远没有所有权，所以建议大家不要再去交齐全款。钱交给人家了，房子产权没拿下来，最后你两手空空什么都没得到，这是最大的风险。

　　可以考虑一下邵律师所提到的，现在房子我不要了，我要求你返还赔偿，把钱拿回来再去别的地方购买一个合法楼盘，这样可能是明智之举。但是前提在于，他得有钱能还给你才行，所以需要查询财产线索。”

买新房最怕什么?办不了证!在记者的随机调查中，这是多数受访者给出的答案。为让业主尽可能快速拿到不动产证，年初济南市不动产登记中心改革新建商品房办证流程，让开发商提前上交所有手续和资料，业主准备好资料自己去办证即可，不用约开发商，大大缩短了新房办证周期和等待时间。

然而业主并未得到理想中的便捷，由于开发商和银行存在担保关系，以及“贷款房”和银行之间需要“办抵押”等诸多问题，开发商和银行拒绝向业主提供所需材料。在这场便民博弈中，“贷款房”被迫出局。是谁阻碍了业主办证的便捷路?连日来记者多方调查采访，将原因一一揭开。

　　多次奔走无果的业主 无奈委托第三方机构办证

“开发商不提供资料”“银行拒绝到场”“开发商说所有材料已经给代理公司，让业主找代理公司交钱签字办证”……得知自己购买的楼盘符合自行办证条件，家住白马山路世茂原山首府的李先生和邻居相约去办不动产证，却得到这样的答案。

和李先生一样，最近正在准备给新房办不动产证的孙先生心情复杂——他在东边买了套房子，盼了好久的证终于可以办了，又赶上济南市不动产登记中心改革新建商品房办证流程，不用约开发商自己就能去办证，但看起来很快能拿到手的证，两个多月过去了，他还没有拿到。

孙先生的房子是贷款买的，虽说不用约开发商了，但是银行人员得到场，开发商要求孙先生约银行人员一起去，而他根本约不到银行人员，开发商就不愿意将房屋移交协议和房屋图纸提供给他。

“我自己去办证，开发商只要提供资料让我自己跑腿就好，为什么非要我约银行?”孙先生表示不解。多次奔走无果，孙先生只好听从开发商的意见选择了代理公司，交上代理费用后等待代理公司电话通知面签时间。“据相关规定，开发商应当协助我们办理登记手续，这明显涉嫌违规。”

交给代理公司靠谱吗?记者了解到，目前代理公司代办不动产权证的费用在300-500元之间，花个三五百元省去跑腿和准备材料的麻烦，听起来很不错。但是代理公司的弊端并不在价格，而在效率。找代理公司办证得有足够的耐心等待，为了节约成本，成百上千套待办证房屋，代理公司可能只有一两个人在忙活。“我们之所以得到开发商支持，是因为有的开发商要跟我们分成。”济南一家代理公司内部人士透露。

采访中，记者了解到，目前符合业主自行办证条件的楼盘几乎都不同意“贷款房”业主自行办证，部分楼盘允许“全款房”业主自行办证，有的甚至连“全款房”也不允许，大部分楼盘的做法是直接将资料交给第三方合作机构，通知业主联系第三方机构办证。

　　有“苦衷”的开发商 担心拿不回存在银行的“担保金”

看似约不约银行跟开发商毫无关系，但之所以“控制”着业主办证的所需资料，是因为开发商有着难言的“苦衷”——开发商在银行存有大量的“担保金”。“银行把握着我们的‘命脉’。”济南西部城区一名地产开发公司相关负责人告诉记者。

开发商为什么要在银行存“担保金”?这是因为开发商在预售房屋时，房屋还不具备抵押资格，业主购买期房时，从银行贷到款，靠的不是抵押的房产，而是开发商在银行那里的“信用”，信用如何保障?开发商只能交“担保金”来替业主担保，以此保障银行的利益。等到交房后，办理不动产权证时再给业主的房屋办理抵押，这时房屋才算真正抵押给银行。

根据新的流程，业主可以拿着所需资料自行前去办证。事实上，“贷款房”业主拿着开发商提供的资料完全可以办理“不动产证”，如果银行不到场，那就办不成抵押权证，房屋不抵押，就等于业主的房子从银行借了款没抵押。到那个时候，从法律层面讲，业主不还款银行也没办法。

“说白了，银行怎么着都不吃亏，不积极配合业主办理抵押，是因为手中有我们的‘担保金’。但我们不敢轻易给业主所有资料，万一业主不约银行去办‘抵押权证’，我们的‘担保金’就拿不回来了。”上述负责人表示。

　　拒绝办理预抵押的银行 不想承担风险也不想给自己“添麻烦”

从这个链条来看，银行作为放贷者似乎占领“高地”，开发商既然能从之前一户户陪着业主办证，到现在一次性提交完所有资料，让业主自行办证，业主少等待快拿证，那么银行可不可以事先在不动产登记中心办理预抵押，等到能办不动产权证了自动转成抵押手续?

根据我国的商品房预售制度，房地产开发企业将正在建设中房屋预先出售给承购人、由承购人预先支付定金或房款的行为，这种房屋习惯上称为期房。期房还未建成，所以无法办理抵押，但是记者了解到，银行和业主可以到不动产登记部门办理预抵押，预抵押之后，当业主再前去办理不动产证时，预抵押会转换成正式的抵押证明，只需要银行工作人员签字即可。

既然如此，那银行为什么不愿意办理预抵押?“预抵押现在很难说有没有法律效力。”一名银行工作人员透露，预抵押是有一定风险性的，一旦出现纠纷，有的法院会认为预抵押不属于物权抵押，银行的利益将难以保证。

另外一家银行的工作人员则告诉记者，他们其实愿意办理预抵押，因为现在有的开发商越来越强势，只签订担保协议，不交“担保金”，预抵押在一定程度上可以更好地保障银行利益。但是开发商不愿意配合，因为预抵押准备材料太麻烦，开发商需要给每一户业主准备，而且有的开发商着急回笼资金，办理预抵押会延长放款等待时间。

记者了解到，如果提前办理预抵押，业主在之后的不动产证办理过程中会大大缩短等待时间，“贷款房”自行办证的流程也顺了，业主能在最快时间内拿到不动产证，也不用找代理公司了。但是对于开发商和银行来说，这样等于增加了一个手续，他们“嫌麻烦”。

　　一心便民的不动产登记中心 预抵押手续“再简化”打通自行办证

“彻底改变传统的办证方式，目的很明确，就是让市民办证更快、更简便。”济南市不动产登记中心相关负责人解释，他们的出发点一切都是为了便民利民，自行办证能解决开发商办证周期长、相关营业执照出现吊销办不了证等问题，开发商一次性提交好所有资料，业主也不用担心开发商“半路撤摊子走人”。

可理想很美好，现实却曲折。全款购房者执行起来畅通无阻，“贷款房”业主却遭遇了重重阻碍。“贷款房”关系里，银行握着开发商的“担保金”，开发商握着业主资料，强迫业主约着银行一同前去办理抵押权证明，业主约不到银行，最终不得不放弃自行办证，依旧交给代理公司。

“我的不动产证办了半年了还没办完。”这是不动产登记中心工作人员最怕听到的话语，在去年的行风评议中，“办证慢”是市民反映最多的问题。不动产登记中心办证真的慢吗?记者了解到，目前新建商品房国家法定办证时间是30个工作日，济南市不动产登记中心承诺10个工作日，二手房国家法定办理期限是30个工作日，济南市不动产登记中心承诺5个工作日。

记者了解到，目前万科地产的项目均要求采取预抵押登记，这是一个很好的示范，也将为业主办证带来很大方便。记者还从济南市不动产登记中心得到消息，为进一步方便银行和业主办理预抵押登记，他们将进一步简化程序和材料，特别是在办预抵押时，由银行和贷款购房人提前签字确认将预抵押登记转现房抵押的手续，这样就可以在有预抵押的购房人自行办理不动产证时，不必受银行和开发商制约，由不动产登记机构在系统中自动予以确定转现房抵押登记，而且银行也不用跑腿，系统远程查询，需要把预抵押证换为抵押证时，自行前去换证即可。

　　记者手记 各方共同付出让业主更方便

“麻烦”是记者采访过程中听到最多的话，准备材料太麻烦，跑手续太麻烦，一户户通知太麻烦……

是的，谁都不愿意麻烦，可现实反映出的问题是：开发商和银行不愿意麻烦，最后麻烦的就是业主。让业主花个三五百元交给代理公司确实很方便，开发商省心、银行省心，可业主很闹心。钱花了，等来等去，半年一年还是毫无动静，只能感慨一句：买房办个证时间太长了。业主口中的“办证时间”是哪来的?其实，大部分业主把在开发商、代理公司、中介甚至缴税环节全部视为办证时间，这个“锅”不动产登记中心背得有些冤，市民等待了半年或一年的办证时间，资料或许还在第三方机构那里。

“打造四个中心、建设现代泉城”，大家应该一起为建设现代泉城而努力，让市民有幸福感。打通业主自行办证这个通道，需要各个单位各个环节一起提速，所有的改革都需要大家一起付出，开发商麻烦点，银行麻烦点、不动产登记中心麻烦点，业主就不麻烦了!

[责任编辑：杨凡、何树晓]

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