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讨论:旭日景城业主给小区物业管理建议书（001号）
旭日景城业主给小区物业管理建议书（001号）深圳鹏基物业服务有限公司：南京鹏基物业服务有限分公司：旭日景城鹏基物业服务管理处：大型新建的商品房小区，物业与业主之间，如何联手共创卫生、文明、和谐、模范小区？这是值得物业企业与小区业主共同商讨研究的问题。关键是要目标明确，加强沟通、有所创新、互相理解、共同支持、密切协调、步调一致，才能有良好成果。物业和业主要形成良好的互动才是创建文明小区的根本。本着友好团结协作精神，小区业主特向小区物业单位提出如下建议：一，&建议每月初周日组织一次“业主物业管理互动交流会”，加深双方了解与沟通;（建议开发商、物业主要负责人主动共同参加）二，&建议每月初周日前，将小区业主的建议，由每栋楼长收集，经业委会筹备小组汇总后，进行“交流会”上讨论（业委会筹备小组名单：网络提议由“业主精诚”、“五朋”、“恐龙大美女”、“冬天麦子”“自由飞翔的牛”、“紫卿怡然”、“南京小强”、“老田”、“火山”……等15人组成，有疑义人员可适当调整增补。）三，&建议每月初“业主物业管理互动交流会”讨论协商，要有会议纪要，向小区业主公示;四，&小区安全问题：1，&建议小区四周围墙要采取安全防范措施，杜绝盗贼、闲杂人员翻墙而入;2，&建议小区业主以外流动人员禁止出入（特别是小商、小贩、推销人员、广告人员、收废品人员、流动人员、闲杂人员等等）。除非在门卫，经小区内业主本人签字担保同意后经业主陪同方能进入;3，&建议小区业主持出入证进入，装修人员也应该在物业凭身份证办理“临时出入证明”，保安人员必须严格盘查询问！非小区业主要进入前，保安应该询问清楚要找的人，并及时通知业主同意后，方可凭身份证（或相关单位证明、业主家人证明）进行门岗探访登记后才可放入。4，&建议小区业主亲朋好友进入小区内部前，保安门卫要用内部电话及时与业主联系后，才能进入（因此需求物业门岗配备小区内部电话与小区业主及时联系）5，&建议监控系统全部投入交付使用，监控系统本身安全防盗问题要引起建设单位安装部门重视。使用单位监控系统要专人保管与有效监视小区动态。6，&建议实行24小时不间断巡逻制，如果不巡逻，小区正在施工，四个大门口保安门卫人员管理不严，进出人员繁杂，难免出现偷盗现象，实行不间断巡逻，可减少犯罪、偷盗率。（保安巡逻小组每班不得低于3人排队值勤巡逻，24小时不间断的在小区沿各个路段值勤巡逻。）7，&建议保安值勤人数必须达标，每个门岗岗位每班不得低于2人值勤，若业主监督发现有值勤人员夜间离岗、睡觉（照相为证据），业主有权请求物管立即撤换这位值勤人员！8，&建议保安人员统一服装衣冠整齐，挂牌持证上岗;不得闲谈、溜岗、擅离工作岗位，（注意鹏基物业品牌形象，保安人员不得着便服、吸烟、喝酒、翘二郎腿、坐着、睡着或躺着值勤上岗。）9，&建议各种车辆进出小区，保安门岗人员必须疏导指挥到指定地点停车，出小区物品物资车辆必须盘查仔细，方可放行;杜绝盗窃物资由社会车辆运出。五，&小区卫生问题：1，&建议物业重视楼道清扫问题：垃圾清理费2.5元户/月，建筑垃圾清理费3.5元/平米;业主已经如约支付。物业应当履约日清日运，确保小区环境全面清洁卫生！杜绝楼道环境卫生无人天天清扫、装修垃圾清理不及时随处混乱，等等收费不作为怪现象。（例如根据目前卫生现状：垃圾如山未能及时清运、物管企业清运人员没有入户上门积极收取建筑装修垃圾、绿化被破坏、楼梯道卫生状况脏乱不堪，墙面以及公共设施损坏严重等等，业主对这样的物业管理怨气很大。）。2，&建议配备小区垃圾桶问题：家庭入住每个单元必须配备生活垃圾桶，垃圾分类堆放这是物业起码常识，如果生活垃圾与建筑装潢垃圾混合堆放，影响社会环境保护，也影响小区整体环境卫生。3，&建议实行垃圾及时清运不过夜，随着温度升高，苍蝇蚊子越来越多，如果过夜，其气味难闻，也影响环境卫生，况且杜绝拾垃圾的闲杂人员有可乘之机。4，&建议小区保安坚决禁止收破烂的、捡垃圾的到处乱串,禁止小商小贩小区内叫卖，这个问题业主反响强烈！（目前现状：谁能保证闲杂人口、电动回收废品车辆不会顺手带东西？加之现在的保安又视而不见，很难保证业主入住以及装修材料的安全。）5，&小区楼道牛皮癣小广告问题：现在小区内是空前的乱，楼道内牛皮癣到处都是，物业几乎不管不问;问题相当严重，建议物业应当彻底根治。&六，&公摊水电费问题：1，&水电周转金收取问题：根据南京市鹏基物业收费物价局批文，没有水电周转金正式批文;建议鹏基物业不能违规收取，即使企业有这项规定，那只是企业行为，不能代表小区广大业主意愿。应当停止收取。2，&公摊水电费计费问题：建议地下车库专门定表定量由车主共同分担，并且要求不能开长明灯（车辆自有照明灯）;路灯、照明灯要实行只有行人夜间无法看清才能照明，并且要定表计量控制计算共摊照明费用。建议小区水景实行专款专用定表定量，实行定额用水用电，超过定额部分由物业管理企业承担，3，&如何管理公摊水电费：小区业主究竟公摊水电费如何控制？建议有个初步控制指标（最高指标不得超过按月收取的物管费用，根据水电部门水电计量与发票核帐按发票分摊收费。），如果超出说明物业管理不善，应当由物业企业承担无辜超出费用。（理由是，公摊水电闸伐，是由物业企业人员进行合理控制管理。）七，&绿化管理问题：1，&建议装潢高峰期，禁止垃圾、人员进入初建的绿化带，要有人专门维护保养看护绿化灌木草丛，根据目前保安管理现状，明显物业管理人员不足，不能光拿业主的物管费不为业主进行绿化管理。2，&建议绿化多种些灌木,在水景区（25―27水区中)中建一坐凉亭，从大路上看幕府东路――南大门――水景――凉亭――幕府山一定会很美的。同时对开发商设置的水景也提升了一个档次，我们业主饭后散步时也有一个小憩之处。&八，&,物业管理收费问题：在开发商交付期间，因房屋质量整改期间开发商延迟交付给业主（或业主延迟验收的原因是由于开发商质量问题并没有收房），应当由开发商正式通知收房开始，所以该业主房屋整改期间的前期物业管理费用，应当由开发商支付给物业企业！这个质量问题责任应当由物业与开发商协调核实解决（因开发商房屋质量整改等原因，造成业主延迟收房，开发商理应提供支付前期整改期间物业费的盖章证明），否则业主无辜承担开发商整改期间的业主物业费用，这样是极为不合法的。业主物业管理费交付计算日期，建议物业企业应当区别对待。因开发商质量整改的业主，自业主验收签字拿钥匙之日起，计算该业主的物业管理费用;没有开发商质量整改问题的业主，应当自开发商交付之日起，计算物业管理费用。这样才是合理合法、有理有据的。期望物业企业不能给业主增加不合理的负担。九，&小区管理性意见：1，&经营性收入帐目是否健全与去向：（广告、摊位、出租、收入等等）建议会馆、路边车位、商位摊位、楼寓广告位等等，出租要单独列帐，这笔款项归全体业主共有，应当用于公益事业支出。2，&小区地下车库、储藏室出租问题：东大门储藏室门口出租给装修材料店,有无开店的相关证明？怎能这样开店,&把装修材料放的到处都是，严重影响到小区管理形像。物业把车库租给收废品的，更是影响小区形象，不利于小区安全治安管理，给小区带来无穷安全隐患！建议物业企业与业委会筹备小组出台一个出租管理规定，共同维护广大业主利益和权益。3，&如何明确保安为业主服务宗旨：物管企业所有员工，必须明确，小区业主是这里的主人，无论物管企业的大小，都是为业主更好服务为前提！所以物管员工必须以为业主服务为宗旨，管家好坏评比业主有决定权，期望物管让业主感到如家似归服务周到。建议物管企业根据目前管理混乱局面进行整改，让广大业主满意！十，&小区业主文明建议：1，&小区业主尽量不要穿睡衣睡裤出来串门，有失大雅;2，&小区业主应该使用电子门铃，不要在楼下大喊大叫：“老李、老张”，影响他人休息;3，&小区业主要爱护公共财物，爱护花草树木;4，&开车的业主不要在小区里鸣笛，特别是夜间注意用灯光示意;5，&晨练的业主不要把小广播放得太响;6，&洗衣机尽量不要放阳台，影响下水道以及河道，造成环境卫生污染;7，&建议太阳能热水器分栋业主统一进行安装，凉衣家不得伸出窗外，避免影响小区整体环境;8，&小区业主养宠物或溜狗应在指定区域，及时清理粪便;不得影响小区环境卫生。9，&小区业主应当互相尊重、关心、理解，有邻里家庭纠纷应及时到相关部门解决;杜绝不文明行为。请小区业主认真讨论,阐诉自己的观点,置顶一周,若无疑义,将正式提交“业主物业管理互动交流会”讨论......&
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北京拓世宏业科技发展有限公司 Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有　　多年来，各地相继出现小区业主与物业保安发生矛盾冲突事件，也经常有人在网上吐槽小区卫生脏乱差、道路堵、行车难、电梯常坏、房屋漏水、安全没有保障等一系列物业问题。物业公司同样有苦难言，认为业主不理解不配合，物业费收缴难、资金匮乏、人员不足、经营亏损等等。业主与物业公司之间矛盾不断加剧，形成恶性循环，造成群众反映强烈，社会不稳定因素突出。
　　城市小区物业管理主要存在以下问题：
　　（一）物业公司服务不到位，引发矛盾。部分物业公司过度追求利益，不按协议规定提供相应服务。如人员配置不足，导致小区失窃，电梯、通讯设施、污水管道、卫生设施、房屋漏水等故障得不到及时维修或多次维修带来不便，以及乱停车造成行车难、停车难等问题，造成业主不满意。如：今年初，韶关碧桂园翠林山语小区就因小区停车位权益之争以及停车收费造成的停车难问题引发了业主和物业公司的矛盾，诱发了业主的群体性上访事件。
　　（二）物业公司受制于房地产开发商。部分物业公司是从房地产开发商派生出来的，由于其“血缘”关系，对房地产开发商在施工阶段遗留下来的项目问题不敢进行监督，致使问题在业主入住后频频暴露，引发业主不满。如房屋面积缩水、原买房时承诺项目没有到位或发生改变等问题，小区业主因难以找到房地产开发商进行交涉故而直接归咎于物业公司。
　　（三）小区的自治功能没有充分发挥。业主和业委会与物业公司、社区居委会三者的关系没有理顺，缺少相互沟通和尊重，没有形成小区协同治理合力。一旦问题发生，没有换位思考，各执己见，容易造成矛盾激化，业主以物业管理存在问题为由拒缴物业费，物业公司以业主拖欠、不交物业费为由减少物业管理人员降低服务标准，从而更加陷入了恶性循环。
　　（四）物业维修基金申请难。业主购买房屋时，按成交价格的5%缴纳物业专项维修基金，用于房屋共用部位设施的维修、更换，如房屋漏水、承重墙开裂、电梯维修、更新监控设备等均属于维修基金使用范围，但申请这笔资金手续繁琐，有的甚至一拖就是1-2年。
　　（五）个人利益影响小区整体利益。部分业主受个人利益驱使，出现擅自违章建筑、违法装修、破坏房屋结构、违法改变物业用途、毁坏小区绿化环境、侵害公共利益等行为，造成了大多数业主不满意，但物业公司无执法权力，只能向有关职能部门反映，在问题没有得到及时解决的情况下，业主容易归咎于物业公司管理不力。
　　上述问题产生的主要原因是：小区内各主体的法律地位不明晰。小区是群众性的自治组织，小区的业主大会和由其选举产生的业主委员会是小区的管理主体，它有权决定本小区内一切重大事项，包括聘用物业管理，而小区的物业管理应该是有偿为小区所有业主提供物业管理的服务机构，而不是小区的管理机构，它与小区的所有业主是完全按照合约办事的平等主体。物业管理应该由业主大会授权业主委员会按照一定的程序选聘产生，而目前许多城市小区的物业管理机构大多是由开发商聘请而来。这些物业管理机构只是小区交付使用前期的临时性机构，却一直代替着业主委员会行使着业主大会的权力，这就直接导致业主的合法权益无法得到保障，业主与物业管理之间的矛盾激化。
　　为此，建议：
　　1.实行小区分工协作自治管理。要加大宣传力度，使广大业主充分认识到物业公司既不是凌驾于业主之上的“管理者”，也不是逆来顺受的“受气包”，二者之间协作是“鱼与水的关系”。业主不但要主动参与小区管理建设，还要支持业委会与物业公司建立起互相支持、互相配合的分工协作机制，加强沟通，形成合力，共同提高管理水平。
　　2.加强职能部门行政指导。街道办事处、社区居委会要帮助小区加强业主委员会组织建设，完善业主公约、财务管理以及物业服务合同管理，帮助解决矛盾纠纷，共建和谐小区。对于没有成立业主委员会的小区，政府住建部门以及街道办事处、居委会要指导小区加快成立业主委员会，由业委会代表全体业主行使小区管理职权，发生物业管理方面的纠纷时，由业委会进行协调。
　　3.物业管理引入竞争机制。通过公开招标方式选聘物业公司，规范物业公司的管理行为，接受业主和业委会的公开监督，实行人性化管理，逐步树立物业公司的责任意识、服务意识、质量意识。
　　4.建立规范的物业收费管理制度。根据部分小区存在的收费率偏低、入不敷出的实际，提倡按质论价、优质优价、质价相符的收费标准，对拒缴物业费的业主要制定一个完善的制约措施。每年年终由业主代表大会、居委会、物业公司等代表共同评议当年工作成绩，根据合同服务项目的优劣给予奖励和处罚。
　　5.规范维修基金的申请手续。维修基金是全体业主的钱，由住建部门代管，若小区需要公共维修，应由物业公司向业委会申请同意。业委会在小区发出公告，经全体业主三分之二以上同意后，方可使用维修基金。
　　6.加大部门执法力度。建设规划、城管、工商等有关职能部门要大力支持小区建设，加大执法力度，对于破坏房屋结构、违章搭建、违法装修、违法改变物业用途或破坏环境，侵害业主公共利益等违法行为要及时介入，依法予以处理。
　　（作者系民建韶关市委会浈江五支部主委。）
责任编辑：范可新
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　　日 10:09:43 星期四
近年来，我市的老旧小区存在着安全、停车以及维修等方面的问题，很大程度上制约着城市的发展。为打造现代化的都市，杭州市政府针对老旧小区的状况，在2008年启动了“住宅小区综合管理三年行动计划”，旨在解决老旧小区的物业管理问题。为加强社会管理及其创新，进一步探索老旧小区的物业管理模式，对破解老旧小区管理难提九点建议。
1.物业管理模式的选择由小社区与居民共同决定。各小区应该根据自身特点，广泛听取居民意见，决定物业管理的模式。
2.鼓励专业物业公司参与老旧小区的准物业化管理。政府可以给管理老旧小区的物业公司一些优惠政策，通过适当减少他们的成本，来增强正规物业进驻老旧小区的兴趣。即使服务标准比高档小区低一些，老旧小区也能享受专业的物业管理，促使居民心甘情愿地接受正规的物业管理。
3.采取多种方法以保证物业费的收取。一是实行一些节约成本的方法。如：保安、保洁大多数都是招聘小区里的下岗人员，这些岗位政府都是有补贴的，人员工资成本没有想象的那么高。管理好停车费的收入，这部分收入是很稳定的。二是困难户不妨减免物管费。一些老小区里确实有一些生活相当困难的住户存在，应当酌情减免他的物管费。三是保证让居民感觉到超值。正规的物业公司，都觉得老小区是烫手山芋，不愿意接手，有些老旧小区甚至是由政府补贴一部分经费，还是找不到“婆家”，主要原因是物业公司觉得老旧小区的物业管理费难收。但是如果物业公司提供的服务够热心够贴心够尽心，住户对物业的服务满意了，真正的从物业的服务中享受到了好处，就不会欠缴或者逃缴物业管理费了。充分发挥人的作用，社区可以楼道为单位，每个楼道选举一位邻里关系比较好，人头熟又热心的人担任楼道长，一般楼道灯坏了或者是公共设施产生的费用都是由楼道长负责收缴，住户都比较合作的，工作做得好，居民都是看在眼里的，无理取闹的人毕竟是少数。或者试点采用捆绑式收缴，比如把物业费跟水费、电费、有线电视捆绑在一起，现在大多数小区都是一户一表了，各个业主之间彼此的生活影响比较小。四是合理使用物业费，并能定期公开物业费的使用情况，使居民交费能心甘情愿。
4.对老旧小区基础设施进行改造。老旧小区在建设之初规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，硬件设施主要有以下一些不足：绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小、老旧小区房屋使用年限较长等等。要加强老旧小区物业管理，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，同时物改工程的质量需要加强管理与监督。
5．建老小区物业管理配套用房。老旧小区实行准物业管理首先相关配套要跟上，比如物业管理配套用房。在新建住宅小区里物业管理配套用房的经营性收入是归全体业主共同所有，并作为小区设施设备的维护、维修资金。这部分资金收缴相对容易，如果有这笔收入，老旧小区的一些日常支出就能平衡了，问题是现在老旧小区里物业管理用房配建都是不足的，有的甚至没有，按照就近规划的原则，在有规划用地的地方统一新建一批物业配套用房，其经营收入补充老旧小区物业管理费用的不足。
6.重点解决小区突出的停车难问题。一是进行道路改造、适当拓宽小区道路，以尽量增加停车位。二是实行小区道路单向行驶，避免拥堵产生。三是清理小区停车库的违规出租问题。四是合理使用小区内公共场地，如学校，当然使用前必须有细致、可行的政策。五是处理好小区外的公用泊车位的收费与管理问题。六是对停车收费、使用情况公开透明化。此外我们还可以规划在一些学校操场下建立地下的车库或者立体车库，以根本解决停车难问题。
7.解决安全问题。一是无论是小区采取的是哪一种物业管理模式，对小区的保安人员都应该加强职业素养的培养，并制定合理的考核机制。二是增加小区的监控设施，并对设施进行定期检查。三是加强夜间、小区偏僻地带、监控盲点的人工巡逻。此外，对居民安全意识的培养也很有必要。
8.加强小区自治管理队伍的建设，提升物业管理整体水平。组建与加强小区自治队伍的建设，既可以解决一部分下岗待业人员的就业问题，又可以及时做好房屋的维修工作，以提升小区的整体物业水平。
9．关怀社区工作人员。社区工作人员的辛勤工作，是创造和谐社区的保证，应该适当提高他们的工作环境与待遇，以提高他们的积极性。
来源：杭州网 作者：民盟杭州市委会 编辑：徐洁
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