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提问仅需 1 分钟，律师在线解答1.298元/1年/1个账号2.主从账号方便管理3.集中开发票，方便报销广东省佛山市顺德区龙江镇左滩股份合作经济社与老伟民土地租赁合同纠纷二审民事判决书关联公司：关联律所：相关法条：广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）佛中法民一终字第1594号上诉人（原审原告）广东省佛山市顺德区龙江镇左滩股份合作经济社，住所地。负责人余少暖。委托代理人张华华，女，汉族，日出生，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审被告）老伟民，男，汉族，日出生，住广东省佛山市顺德区。委托代理人黄祝春，律师。上诉人广东省佛山市顺德区龙江镇左滩股份合作经济社（以下简称“左滩经济社”）与被上诉人老伟民因土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法民一初字第3号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百一十四条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《广东省农村集体经济组织管理规定》第十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十二条第二款、第十三条第二款的规定，作出如下判决：驳回左滩经济社的诉讼请求。一审案件受理费50元（已减半收取），由左滩经济社负担。上诉人左滩经济社上诉提出：一审判决未能对案涉合同的内容、构成要件签约时间以及法律依据等合法性进行查明，尤其是对案涉土地的土地性质，批转时间以及对土地处置过程中的程序是否符合国家法律，地方法规及村集体、股份公司章程等进行查实，更没有对该农用地在签约之时告知该土地要在半年之后变更为集体建设用地这种恶意串通的事实进行认定，本案中的土地交股东讨论时未有集体建设留用地的内容，讨论内容也未约定由谁负责办理变更手续更未有理由在变更前签订租用集体建设留用地的理由，这种混淆土地性质概念，尤其是未通过全体股东大会表决，即便是股东代表会议讨论表决时也未有一个集体建设留用地的字眼，当时的村官随后在未有申请报批该地块的变更之前所签的这份合同完全是恶意串通，损害集体村民利益的事实存在。从时间的顺序来看，左滩村村民代表大会，股东代表大会讨论的时间为日上午，（内容和表决形式签到人数均不合法和不符），签订土地租赁合同的时间为日，佛山市国土资源局文件，佛国土资顺用地（2007）90号同意转用的通知的批准日期为日，这些时间顺序可以证明一块土地的性质均未申报转用，更未获得批准的前提下签订的合同如何有效，在案涉土地即农用地是欺骗村民以出租的方式表态（举手表决方式处理土地是否合法）一个月后再签订的合同是以个人名义承租，讨论时是以顺德区＊家具有限公司、美国一家具制造批发商合作，一个体户以50年租期的方式，以低廉的租金把属于左滩全体村民的108亩基本农田（渔塘）像买菜一样轻松地拿走了。签订的合同也未告知村民和股东代表。在签约半年后这块土地才由农用地批转为集体建设留用地，这种本末倒置、违反法律、违反合同构成要件的租赁合同被一审法院认定为合法有效是没有法律依据的。顺德市府发（2002）57号文，即印发《顺德市集体所有建设用地使用权流转管理办法》的通知第三条明确规定：集体建设用地使用权流转是指集体所有建设用地的使用权通过有偿有限期转让（包括作价投入和交换等），出租等方式造成土地使用权的转移或实际使用人发生变更的行为，因此本案的土地出租行为若不按农用地租用的相关法律执行的话，那么老伟民也违反了此文件规定的第十一、十二、十三、十四条之规定。本案争议的焦点在于：案涉合同的内容构成形式是否合法，有无恶意串通、有无违反国家关于土地租赁、土地流转、变更等相关法律和程序。如果土地性质在未改变之前即还是农用地时，提前半年签订的租用集体建设用地的合同是否有效，就像鸡蛋未孵出小鸡先订下来的小鸡长大变成母鸡后所发生的交易是否有效。土地使用者如何可以确定农用地就一定可以变更为集体建设用地，即便可以，也只能先签订《土地租赁意向书》，待土地性质变更批准成功之后方能签订正式合同。至于时限，老伟民签订合同之日，该地块就是农用地，并且农用地的租赁期没有五十年。此外一审判决认为案涉土地的用途及建设规划已经获政府批准同意，但这都是该合同签订之后才发生的行为，且政府对使用用途和规划并未有具体的批文，尤其是规划部门已将立项规划作撤案处理。再说顺府发（2002）59号文件第十一条明确规定，不得擅自改变原土地用途，如需改变的，须重新签订合同，报市规划国土局办理审核登记手续。第十三条规定也可以证明老伟民所签合同只能认定为工业用地，企图用工商业用地来混淆土地性质和钻法律的空子是不予认可的，如需作工业用途以外的集体用地是必须采取公开招标，拍卖或挂牌竞价方式进行的。因此草案、合同中的约定不得违反国家法律法规，合同中第二条在该地块还未申请报批前半年就写明是建设用地并提前预见并假设，不得超过法律规定的同类用途土地出让的最高年限，即国有土地的最高年限五十年，这种荒唐的事实，一审法院竟未能查明，在未有变更之前，签约之时这块地就是农用地，租赁期限竟可以参照国有土地使用权流转的最高期限五十年。至于左滩经济社主张的是该地块当时的性质是农用地，这个事实在未变更前是不能按国有或集体建设用地来操作的，同样根据相关法律，不得改变原来的用途，要改变需要报上级部门批准。此外，该地块是在签订合同后才变更为“集体建设留用地”（见证据二），时隔半年老伟民代理人在庭审时也一再强调：“该地块是建设用地，不是建设留用地，这是不同的法律概念，是左滩经济社对法律不了解造成的”，（见判决书第七页）集体建设留用地是用于保障农民生产、生活的，如需处置，是需要经过全体股东表决，达到80%以上通过才能处置的，集体建设用地的处置在程序上是不同的概念，一审判决过草地把集体建设留用地混同于集体建设用地，且适用法律错误，《股份公司章程》并未对此载明，重大事项交由股东大会讨论表决不能违背国家法律和政府法规，《顺德人民政府文件顺府发（2002）59号文对集体建设用地使用权流转管理暂行办法》的通知也明确对商业开发的禁止，判决认为股东代表与会人员对土地法用于商业用途是知晓的，同时又认为合同约定为建设用地，但在讨论时并未有集体建设用地字样，也未告知村民、股东代表，合同中却出现“集体建设用地”的字眼，与会人员只知道该地块是农用地，而且所谓的租金也是当时农用地的，通用价格，每亩7800元不是单纯租金，包括了当时的土地资源占用费，管理费，这种重要事项的表决方式用举手表决也是荒唐的，会上只是宣读，每个股东代表连一张草案内容都没有，本案左滩经济社提交的证据5、6、7、一审法院未予采信，这是老伟民与原村官恶意串通，以合法的形式掩盖非法的目的欺诈行为。综上，老伟民利用不法手段，恶意串通原股份社负责人，以欺骗的手段违反国家法律和地方政府的法规政策，损害了广大村民的利益，一审法院的判决未能查明事实真相，对庭审的证据辨别判断有误，采信证据有错，适用法律不当，特请求中院认真查明事实作出公正的判决！上诉请求：l、依法撤销（2014）佛顺法民一初字第3号民事判决书。2、判令左滩经济社与个体户老伟民于日签订的土地租用合同无效。3、判令老伟民承担一、二审诉讼费。被上诉人老伟民答辩称：一、案涉土地的性质是建设用地，不是建设留用地。l、建设留用地的概念。日发布的《广东省征收农村集体土地留用地管理办法》第二条规定：本办法所称的征收农村集体经济组织土地所需的留用地（下称留用地），是指国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地。顺德区人民政府于日发布的《顺德区规范集体留用地管理暂行办法》第二条规定：本办法所称的集体留用地（以下简称“留用地”）是指国家征收（用）农村集体土地后，按实际征收（用）土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给被征地村（社区）或农村集体经济组织用于发展生产的建设用地（包括集体建设用地和国有建设用地）。从上述两个《办法》的规定可知，集体留用地是以国家征收（用）农村集体土地为前提的。2、案涉土地的性质是建设用地。日，佛山市国土资源局作出﹤关于同意农用地转用的通知》（佛国土资顺用地2007第90号），该《通知》证明案涉土地经佛山市人民政府批准由农用地转为集体建设用地，并非因国家征收（用）左滩村股份社的土地之后而产生的集体留用地。二、案涉土地的出租并非必须经左滩村股份社全体股东表决，左滩村股份社股东代表大会审议通过同样具有法律效力。1、日实施的《广东省集体建设用地使用权流转管理规定》第七条规定：出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经集体经济组织成员的村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表的同意。2、日，左滩村村民代表大会和股东代表大会召开，应到人数为79人，实到人数63人；参会人员都是村民代表，参会人员对修改后的议案进行了表决，表决结果为61人同意，2人弃权，通过了《关于以租赁方式推出顺番公路以西石山至大冲口对开段基塘作工商业用途的议案》，赞成率达到了77.21%。三、案涉《租用土地合同》并不违反法律、行政法规的强制性规定，案涉《租用土地合同》并非无效合同。1、左滩经济社称案涉《租用土地合同》违反《顺德市集体所有建设用地使用权流转管理暂行办法》第十一至第十四条的规定，因而是无效合同，左滩经济社的观点缺乏法律依据。2、《中华人民共和国合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定，”最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（一）第4条明确规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”3、《顺德市集体所有建设用地使用权流转管理暂行办法》是由原顺德市政府制定，并非全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，因此，退一万步来说，即使案涉《租用土地合同》违反《顺德市集体所有建设用地使用权流转管理暂行办法》第十一至第十四条的规定，也不能由此认定案涉《租用土地合同》无效。四、案涉《租用土地合同》于日签订与案涉土地于日取得《关于同意农用地转用的通知》并不矛盾。l、《租用土地合同》第四条2款约定：甲方于日将土地移交给乙方使用；第四条第3款约定：甲方负责办理建设用地手续和协助乙方办理建设报建报批以及发证等相关手续。第五条第3款约定：对该地块进行回填、开发建设前，需要完善农用地转用、报建等相关手续。2、从上述约定可知，案涉《租用土地合同》实际是附条件的，即对该地块进行回填、开发建设前，需要完善农用地转用、报建等相关手续。只有当农用地转用、报建等相关手续完善后，案涉《租用土地合同》才能继续履行。五、案涉土地租金已经高于当时工业用地租赁价格。1、2006年期间，农用地和鱼塘的租金水平为1000元／年／亩--1800元／年／亩，承包农用地和鱼塘是无需支付土地资源管理费或其他管理费，只有工业用地才需要交纳资源管理费。左滩经济社的村民代表对出租土地系用于工业用途是心知肚明的。2、2006年期间，左滩股份社出租其他工业用地的租金普遍为5500元／年／亩--7000元／年／亩，案涉土地租金达到7800元／年／亩，租金水平明显高于周边土地租金。3、2007年3月向陈村镇大都村租赁工业用地的租金为6100元／年／亩。六、老伟民是中华人民共和国公民，具有完全民事行为能力，完全有资格签订合同，并且也严格履行了合同义务。综上所述，左滩经济社的请求缺乏事实和法律依据，请求驳回其上诉。各方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是土地租赁合同纠纷，本案二审期间的争议焦点是日老伟民与左滩经济社签订的《顺德区龙江镇左滩村租用土地合同》（以下简称“案涉合同”）是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。综合左滩经济社的上诉意见，本案争议焦点具体包括：案涉合同是否违反法律及行政法规的强制性规定；签订案涉合同在先，办理农用地转用手续在后，是否导致案涉合同无效；左滩经济社将案涉土地的出租的表决程序是否合法；老伟民与左滩经济社原工作人员是否恶意串通。对此本院分析如下：一、关于案涉合同是否违反法律及行政法规的强制性规定问题，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条的规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。左滩经济社主张案涉合同为农用地，案涉合同违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定的农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或出租用于非农业建设等相关强制性内容。此主张没有事实和法律依据，本院不予支持。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十二条第二款规定，集体建设用地使用权出租，是指集体土地所有者或集体建设用地使用权人作为出租人，将集体建设用地租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。案涉合同明确约定了土地系用于“工业、商业、商业办公”用途，并约定了办理建设用地手续，且案涉土地经佛山市国土资源局批准，土地性质已经由集体农用地转为建设用地，按规划作为左滩经济社的建设留用地，故案涉合同是集体建设用地使用权出租性质的租赁合同，没有违反法律及行政法规关于不得将农业用地进行非农建设的禁止性规定。此外，案涉土地是属于集体留用地还是一般集体建设用地，依法均可以进行非农建设开发，左滩经济社通过出租的方式处分该建设留用地，获得收益，系左滩经济社行使物权的行为，没有违反法律和行政法规的规定，不影响案涉合同的效力。左滩经济社主张案涉合同因违反《顺德市集体所有建设用地使用权流转管理办法》第十一至十四条的规定而无效，由于该规定不属于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，故对左滩经济社该主张本院不予支持。二、关于签订案涉合同在先，办理农用地转用手续在后，是否导致案涉合同无效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。案涉合同签订时案涉土地虽为集体农用地，但按当时的政策有可能转为建设用地。实际上案涉合同签订后案涉土地经佛山市国土资源局批准，性质已经由集体农用地转为建设用地。案涉合同第五项第1、3点关于办理农用地转用和建设用地报批的约定，应视为双方就合同生效所附的条件。该条件已经成就，案涉合同自条件成就时生效。再参考《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让人订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”的规定，左滩经济社认为案涉合同因所涉土地在合同签订时为农用地而无效的主张，因没有法律依据，本院不予支持。三、关于左滩经济社将案涉土地的出租的表决程序是否合法问题。《广东省农村集体经济组织管理规定》第十条规定，农村集体经济组织成员大会，应当有本组织具有选举权的成员的半数以上参加，或者有本组织2／3以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的半数以上通过。农村集体经济组织召开成员代表会议，应当有本组织2／3以上的成员代表参加，所作决定应当经到会代表2／3以上通过。左滩经济社的章程规定，股份合作社实行代表大会制度，股东代表大会是股份合作社的最高权力机构。股东代表大会审议本社重要建设项目的立项，及其他重大事项（包括50万以上的生产性投资建设项目开支和5万以上的非生产性开支）。本案中，左滩经济社处分建设留用地，属于涉及集体利益的重大事项，进行股东代表大会表决，符合左滩经济社的章程规定。没有召开全体村民大会或股东大会，并不导致案涉合同无效。法律并没有规定村集体议事表决不可以以举手方式表决，故以举手方式表决不导致合同无效。四、关于左滩经济社主张老伟民与左滩经济社原工作人员恶意串通，损害集体利益问题，从左滩经济社日的会议记录可以看出，会议的议题就是审议《关于以租赁方式推出顺番公路以西石山至大冲口对开段基塘作工商业用途的议案》，会议中宣读了该议案的草案，且与会人员对环保、租金分配比例等提出了修改意见，说明与会人员对出租案涉土地的基本条件，以及案涉土地需要变更土地性质是知晓的，左滩经济社当时的工作人员不存在隐瞒的行为。因此，左滩经济社以此为由主张案涉合同无效没有事实依据，本院不予采信。如左滩经济社有其他证据证明其原工作人员存在与老伟民恶意串通或其他违法行为，可依法主张权利。此外，左滩经济社上诉提出的关于以老伟民的名义签订案涉合同违反左滩经济社真实意思表示的问题，以及案涉合同约定的价款不符合当时同类土地通用价格的问题，不属于合同无效的法定情形，左滩经济社以此为由主张合同无效本院不予支持。综上，左滩经济社的上诉理由不成立，本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广东省佛山市顺德区龙江镇左滩股份合作经济社负担。本判决为终审判决。审　判　长　　罗　睿审　判　员　　张雪洁代理审判员　　袁秋华二〇一四年八月二十八日书　记　员　　杨雅静置顶反馈APP微信天眼查公众账号下载天眼查APP电&&&&&&&话 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近年来，一些地方的乡（镇）政府、村公所（办事处）把该兑现给农村集体经济组织的征地费用分成提留，致使被征地单位意见很大，增加了国家建设征用土地的难度。这种侵占农村集体经济组织的征地费用的现象应当引起重视，并采取有效措施坚决制止。如何管理使用被征地单位的征地费用，现行的土地管理法律、法规已经作出了明确的规定。新《土地管理法》第四十九条规定：“被征地的农村集体经济组织应当将征用土地的补偿费用和收支情况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。禁止侵占和挪用被征用土地单位的征地补偿费和其他有关费用。”《土地管理法实施条例》第二十六条规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理...&
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伴随着工业化、城市化的快速耗 进,在目前存量国有建设用地较少、妇 设用地需求较大、征地难与项目建拣资金筹措难并存的情况下1如确羌 解决这一问题,笔者认为将新征土鱿藻斌誉鄂霖掣粼好地解决这一问题。」- 征地难卜难在何处 在目前项目建设供地不足,特另!是存量国有土地稀缺的情况下犷要实施建诊,最现实的莫过于新征农村集体土地,一几而这些土地大多处于铁路、么路、水路等交通条件较好、经济比较发达的地方,一人多地少爪地理条件较好,征地难度大,要表赃:;撰淤;一10倍补偿,一安置补助费依其需安置的农业人口数计算,每一个需安置能农业人口,按其被征用前三年平均年产值的4一6倍补助,以陕西省旬阳县为例,按上述标准测算,每亩耕地的补偿一般在1 .5一2石万元,相当于全县2000年农民人均纯收入的8一14倍,依此法推算的补偿与农民惜土二失土所希望的补偿标准存在较大差距。 而与此相对应,在项目建设这一头,资金筹措也不乐观,许多项目资本金不足概算总投资的30...&
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Difficulty and Countermeasure Analysis on Land Acquisition Cost Estimationof Power Transmission and Distribution ProjectSong Qing1,Dong Xiang-yun2(1.China Energy Engineering Group Guangdong Electric Power Design Institute Co.,Ltd.,Guangzhou .Department,Guangzhou 510663)一、前言近几年随着地方经济建设的发展,全社会用电负荷呈快速稳定上涨趋势,电能需求的增加带来了电网新建工程及原有电网改造工程的大发展。与此同时,村民利益追逐意识及赔偿价格攀比意识激增,对电力工程实施加以阻碍以求高额赔偿的情况越发常见。然而,电网建设的顺利与否直接关系国民经济...&
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征地行为是什么?征地费用是什么?传统的征地流程是否科学?这些在统收统支的计划经济体制下是不成间题的,但随着经济体制改革和土地使用制度改革的不断深入,需要再思考。笔者试图从剖析征地行为与征地费用的实质入手,论证对现行征地流程进行改革的必要性。一、征地行为不是土地买卖活动 早在1985年于九扛举行的我国首次城市土地间题学术讨论会上,有些同志就竭力主张应改变观念,承认征地就是土地买卖①。那时以来,也不时出现阐述征地应属于买卖、征地费用就是土地买卖价格、我国实际存在征地这种土地买卖市场的文章②。而我国《宪法》规定,‘任何组织或者个人否得侵占、界齐或者以其他形式非法转让土地”(着重号引者所加)。二者必居其一:或者上述征地是土地买卖的论断确实反映了征地本质,《宪法》的上述规定因而不符合实际,应通过法定程序予以修改,或者征地是土地买卖的论断扭曲了征地的本质,不能成立,《宪法》的上述规定完全正确。 究竟属于哪一种情况呢?实行资本主义制度,土地可...&
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根据《宪法》和新《土地管理法》的有关规定,国家为J’公共利益的需要,可以依法对集体所有的土地实行征用。征川l二地是指国家依据国民经济发展计划进行各项经济、文化、囚防建设以及举办各项社会公共事业的国家建设项目所需的建设川地,并依照法律程序将集体土地转为国有土地并给被征地的农民集体和个人合理补偿和妥善安置的行为。为这过程l{lj花费的合法性支出统称为征地费用。据有关部门统计,自卜世纪九f一年代以来,国家平均每年要征用农村集体卜地30万公顷至40万公顷用于非农建设,其中50%以土是耕地山卜各方面原因,新的《土地管理法》实施以后,各地普遍反映征地费用过高,特别是作为西部地区的广西,由}1比价效应,这·现象撇得尤为突出。为什么会出现这种状况呢‘2本文试图从法律政策规定和实际工作需要等方面多角度地对此问题进行分析,以期找到问题的答案,探索解决问题的途径 一目前广西征地主要费用构成 据基层l日上资源管理部门的同志反映,征地是仅次于搞计划生育的...&
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为加强对基本农田的特殊保护，稳定基本农田面积，确保国民经济发展和人民生活对耕地的基本需求，江苏省采取经济手段保护基本农田，自8月份起征收造地补偿费。征收的范围是：凡经批准征用基本农田进行非农业建设、没有条件开垦新耕地的用地单位，均应按规定缴...&
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传真：010-「以案说法」“擅自”拒付租金？农村土地租赁合同该如何继续履约？「以案说法」“擅自”拒付租金？农村土地租赁合同该如何继续履约？百读百家号合同是生活中常见的一种对双方当事人具有法律约束力的书面文件，若一方当事人变更了合同内容，另一方当事人应如何履约？又应如何维护自身权益？在肇庆就发生了一件有关农村土地承包经营权流转合同纠纷的真实案例……法院作出了怎样的判决？肇法君马上为你揭晓！▼▼案情回顾黎某与妻子梁某育有三女一儿，在日，某村农机合作社与黎某合伙共同租赁某村经济社的土地并签订一份《土地租赁合同》，双方约定黎某、某村农机合作社租赁某村经济社位于“某沙”、“某塘”（土名）共82亩的土地用于种植水稻蔬菜，租期为5年，即自日起至日止，土地租赁的面积为82亩，每年每亩租金为380元，并约定甲（即某村经济社）、乙（即某村农机合作社和黎某）双方不得随意终止合同，如乙方不按时向甲方交纳租金，从滞纳之日按应交纳租金的10%交纳滞纳金。签订合同后，黎某和某村农机合作社在“某沙”、“某塘”土地上种植了农作物并向上述两块土地的承包农户发放了租金。然而，2013年底，黎某、某村农机合作社以“某沙”不适合耕种为由，停止支付该土地的租金。日，某村经济社以黎某、某村农机合作社的负责人阿星拖欠租金为由诉至法院。日，法院裁定驳回某村经济社的起诉。但是，在日，事情发生了“转折”——黎某病故。日，某村经济社再次向法院提出起诉，并在诉讼中提交了一份某村经济社村民签名的《土地流转委托书》。双方说法原告某村经济社请求：1、判令终止原告与被告黎某和某村农机合作社于日签订的《土地租赁合同》。2、判令被告某村农机合作社立即向原告交纳拖欠的租金110000元，违约金30000元，共计140000元。3、判令被告黎某家人在黎某的遗产范围内【现有遗产：①位于怀集县一房屋 ②某银行的存款】支付第三项款项。4、判令被告对《土地租赁合同》约定的“某沙、某塘”（土名）82亩土地恢复原状后交给原告耕种。5、本案受理费由被告负担。事实与理由：● 黎某和某村农机合作社只交纳了不足一年的租金25000元，余下租金110000元至今未向原告交纳（暂计算至日），现“某沙、某塘”（土名）的土地已荒芜多时。● 黎某和某村农机合作社的行为已经违反了双方签订的《土地租赁合同》的约定，构成根本违约，且黎某已病故，不可能再履行合同，依法应当解除或终止《土地租赁合同》。被告黎某家人、某村农机合作社共同辩称：1、原告某经济社的起诉，是在生效的怀集县人民法院《民事裁定书》驳回原告起诉后的再次起诉（也称重复起诉）。2、原告的再次起诉与前诉一样，不符合“民事诉讼法”第119条规定。原告诉讼请求的主张完全缺乏事实和法律依据。3、原告的再次起诉，属于“民事诉法”第124条第（五）项规定的情形原告的前次起诉，请依法裁定驳回原告的再次起诉。对于这次的起诉，法院又是怎么认定？怀集县人民法院认为，本案是农村土地承包经营权流转合同纠纷。双方争议的焦点主要包括1、原告的起诉是否属重复起诉。2、原告租赁被告土地的实际面积、租金为多少。3、黎某和被告某村农机合作社的行为是否构成违约。4、如构成违约的，被告应承担什么违约责任。值得注意的是，原告、被告在履行合同中对合同的内容进行变更。▼▼某村经济社主张以签订的书面合同所记载的租赁土地的面积及租金即为实际面积及租金，但根据出租土地的村民所签领租金的《租金发放表》等证据推算出双方实际土地租赁的面积为41.8亩，且每亩的租金亦为300元。黎某、某村农机合作社签订土地租赁合同后在合同履行中是按实际面积41.8亩及每亩租金300元履行的。黎某、某村农机合作社虽然未能证实对合同变更的内容已经与某村经济社协商一致，但是作为出租土地村民却是按照变更后的合同去收取租金，且在租赁一年多的期间内双方对此均无异议。针对这些焦点问题，根据原告、被告提供的证据，怀集县人民法院最后判决如下……法院判决判决如下：1、被告某村农机合作社于本判决发生法律效力之日起十日内支付土地租金18996元给原告某村经济社。2、被告某村农机合作社于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金给原告某村经济社。3、被告某村农机合作社于本判决发生法律效力之日起十日内将承租的土地恢复到适耕的状态后交回原告某村经济社，被告某村农机合作社恢复土地过程中原告某村经济社负有给予便利及必要协助的义务。4、黎某家人应内在各自继承黎某的遗产范围内对上述第一、第二、第三判项的义务承担连带责任。5、驳回原告某村经济社其他的诉讼请求。对于此案，我们来听听法官有何说法？法官释法“本案是辖区内农村经济组织实施土地经营权流转中所产生纠纷的典型案例。本案主要反映出农村土地经营权的流转中存在的可能引发纠纷的法律漏洞，如流转合同中未明确土地的交付程序、复耕标准等。通过本案例的发布，希望能提醒农村各级经济组织在土地经营权流转中提高法律意识，签订完整的流转合同；同时呼吁相关部门能关心、支付、引导农村土地经营权的规范化流转，减少类此矛盾纠纷的发生，切实推进乡村振兴战略的贯彻实施。●《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。●《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。●《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。●《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。●《合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。●《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。●《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。图片｜部分来源网络内容｜公正肇庆微信编辑小组本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。百读百家号最近更新：简介:涂读一生，了然一世！作者最新文章相关文章