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本案案外人是否构成善意买受人
作者：王林&&发布时间： 10:36:44
案外人许某与魏某于1998年5月22日登记结婚，婚后二人以许某的名义于2009年12月15日向某房地产开发有限公司购买了异议房屋，并于2011年9月10日已付清了该购房款。此外，许某还分别向某房地产开发有限公司缴纳了该房的契税6447.30元以及公共维修基金6447.30元。某房地产开发有限公司于2012年7月12日将该房屋交付给许某。许某与魏某名下除异议房屋外，还登记有其他房屋。
2011年3月2日，孙某与某房地产开发有限公司签订借款合同，约定由孙某借给某房地产开发有限公司400多万元。后某房地产开发有限公司未能按照约定日期还款，孙某遂于2012年11月向法院起诉，并向法院申请财产保全，法院于2012年11月8日查封了异议房屋。2012年12月18日，经法院主持调解，孙某与某房地产开发有限公司达成调解协议，但某房地产开发有限公司未能按照调解书的约定履行义务，孙某遂向法院申请执行。法院在执行过程中，于2014年10月15日对异议房屋进行了续封。法院查封时，该房屋均未在当地的房产管理部门办理有商品房买卖合同备案登记。2015年，许某与魏某向法院提出执行异议。
一种意见认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。许某、魏某符合善意买受人物权期待权保护的要件，故许某、魏某的异议成立，应中止对异议房屋的执行。
一种意见认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。许某、魏某属于对消费者物权期待权保护的情形，但因许某、魏某名下还有其他用于居住的房屋，故许某、魏某的异议不成立，应驳回许某、魏某的异议。
笔者同意第一种意见。理由如下：
一.从执行标的权属的判断标准来看。案外人异议审查中，对案外人的实体权利以形式审查为原则，以实质审查为例外，这与查封时对执行标的权属判断采取形式审查的原则不一样，实质审查是对案外人实体权利救济的有效保障。在以形式审查明显不公平的时候，在执行机构享有实质审查权的条件下，应采取实质审查代替形式审查。本案中，异议房屋因未办理商品房买卖合同备案登记，仍登记在某房地产开发公司名下，但许某与魏某作为购房者，在法院查封该房屋之前，已按照合同约定全额交付了购房款、契税、公共维修基金，并实际占有了异议房屋，也没有证据证实许某、魏某对房屋未办理商品房备案登记存在过错，故可认定许某、魏某为异议房屋的善意买受人，对异议房屋享有物权期待权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条对此也做了相应的规定：&第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。&
二.从利益平衡原则来看。利益平衡包括申请执行人与被执行人之间的利益平衡、申请执行人与案外人之间的利益平衡、案外人与受让人之间的利益平衡。本案主要涉及的是申请执行人与案外人之间的利益平衡，即申请执行人的利益与案外人的利益发生冲突应如何平衡和选择。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》规定已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者对房屋的物权期待权优于建筑工程承包人的优先受偿权、抵押权和普通债权。本案中孙某对某房地产开发有限公司所享有的债权属于普通债权，故孙某不得对抗许某与魏某对异议房屋享有的物权期待权。此即为本案中申请执行人的利益与案外人的利益相冲突时的利益平衡。
三.从立法本意来看。权利保障作为修订《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的基本原则之一。该规定第二十八条、第二十九条、第三十条是针对案外人对不动产提出异议应如何审查的具体规定，其中第三十条规定为：&金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。&在商品房预售过程中，购房人与房地产开发企业签订商品房买卖合同后，按照我国法律的有关规定，开发企业应该要在签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房买卖合同登记备案手续，该登记可产生受让物权预告登记效力。由此可以看出，第二十九条主要是规定商品房买卖合同签订后到办理商品房买卖合同备案登记前这个时间段内被查封或者被采取其他执行措施的房屋所提出的异议，这时房子尚未交付到购房者手中。本案中的异议房屋，是在商品房买卖合同的主权利义务已基本履行完毕，在开发企业向购房者交付房屋后才被查封的，而办理商品房买卖合同备案登记是房地产开发企业的义务，基于利益保障原则，不能由购房者来承担开发企业未履行法定义务的不利后果。如果本案适用第二十九条进行审查，仅因案外人登记有其他房屋而否认案外人作为善意购买人所享有的物权期待权，显然也是与立法本意不符的。
责任编辑：潘俊秀
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来源标题：开发商欠债楼盘被查封 买的商品房还能备案吗？
海口市孙先生咨询：我两年前购买了某房地产商开发的一处楼盘的房子，作为婚房，当时交的是全款并签订了书面商品房买卖合同。最近，该楼盘的预售许可证下来了，房地产商通知交全款的人到房管局办理备案手续，未交全款的准备材料办理按揭手续。刚有几户办理完，房地产商就又告知其他人办不成了，说是该房地产商因欠他人借款，房屋全部被查封了，很快将进入执行程序。像我们这样的工薪阶层，只有一套房子，这两年房价涨得这么厉害，如果这套房子保不住，今后恐怕再买也买不起了，我想知道，我该怎么办？
法律帮办：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条规定，当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。第八条规定，案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。
上述司法解释第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据本案中孙先生介绍的情况，在孙先生与房地产商签订有书面买卖合同的情况下，孙先生支付的房款已经超过合同总价款的百分之五十，且孙先生名下无其他用于居住的房屋，孙先生可据此对法院的金钱债权查封及执行提出异议，请求排除执行，人民法院应予支持。 据《燕赵晚报》
责任编辑：刘洪昌（QF0001）
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房屋买卖合同能否实现债权担保的作用
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&&& 在民间借贷过程中，债权人要求债务人提供担保的方式多种多样，其中有以“买卖合同”作为借款合同的债权担保形式。民间借贷的双方当事人之所以要采用这种担保形式，是为了规避《物权法》对流押的禁止性规定，采取变通做法，通过另行订立一份买卖合同担保借款合同的履行，即约定如果债务人到期未偿还借款，则双方履行买卖合同，借款抵作买卖合同项下的购买款项。对于该类担保形式，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称“《民间借贷规定》”）进行了规范，但是实践执行中仍存在争议。
&& 一、《民间借贷规定》要求出借人以民间借贷法律关系主张权利，而不能直接要求履行买卖合同。
&& 《民间借贷规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”
&&& 第二十四条的规定通俗解释是，出借人应当按照民间借贷法律关系提诉讼请求，否则人民法院裁定驳回起诉。民间借贷判决生效后，借款人有权申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。拍卖所得的价款多还少补。出借人不能要求按照买卖合同对标的物主张债权请求权，只能将标的物作为出借人的概况性财产，通过拍卖程序，就获得的变价款项受偿。
&& &二、《民间借贷规定》并未否定买卖合同的效力，出借人在一定条件下对买卖合同标的不动产仍有优先权。
&&& 但是，从文意上看，《民间借贷规定》第二十四条并未就买卖合同的效力作出说明，没有明确“买卖合同无效”，那么出借人是否还能够依据买卖合同享有特定情况下不动产受让人物权期待权，排除第三人针对借款人与出借人之间买卖合同标的不动产的执行？
&&& 举例来说，张三是出借人，向借款人李四借款二百万元，同时双方签订房屋买卖合同，以李四所有的房屋作为债权担保（假定房屋变现价值与借款本息相当），约定若借款到期后，李四不能还款的，借款本息自动抵作购房款，李四应当将房屋过户给张三。合同签订后，李四已经将房屋交张三占有。借款到期后，李四未偿还借款也不配合办理过户登记，且之后第三人王五因金钱债权以李四为被执行人申请执行，要求执行该套仍登记在李四名下的房产。此时，张三和王五针对该房屋的变现价款的权利是否有优先劣后之分？
&&& 依据《民间借贷规定》二十四条，张三不能依据买卖合同要求履行买卖合同，但该条并没有说张三与李四之间的买卖合同无效，那么依据《》（以下简称“《执行异议和复议规定》”）第二十八条，张三是不是因符合在查封前签订书面买卖合同、在查封前合法占有不动产、已支付全部价款（价款在查封前根据买卖合同已经自动抵顶）、非因买受人自身原因未办理过户登记（买卖合同还未界履行期）这四个要件，可以排除第三人王五对房屋的执行？
&&& 《执行异议和复议规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
&&& 因此，根据上述规定，笔者认为可以达到排除执行，实现张三对李四房屋的变现价款享有优先权的目的，即便张三没有占有房屋，但是办理了受让物权预告登记，依据《执行异议和复议规定》第三十条，也可以排除王五的执行。
&&& 从以上分析，在民间借贷司法解释第二十四条施行后，并非说最高人民法院完全否定了出借人与买受人签署房屋买卖合同，在符合相应要件的情况下，出借人仍然是享有优先权的，即签订书面买卖合同、在房屋查封前合法占有房屋、在房屋查封前借款已经抵顶购房款（支付全部价款）且已经向借款人主张办理过户而借款人不配合办理（即出借人对没有办理过户没有过错），或者出借人办理了受让物权预告登记。因此，以房屋买卖合同作为债权担保仍有一定的保障意义。