江西省物业管理条例杂物间要物业费吗_百度知道
江西省物业管理条例杂物间要物业费吗
空置房要交物业费吗，需要的话按什么比例交
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空置房也要缴纳物业管理费，原则上按全额收取。毕竟物业费维护的是公共区域，与房间内有没有人住无关。
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我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。2011年初，小区业主就这一案件向建阳市法院提起讼诉。但是，在本次诉讼中，建阳法院根据《物权法》第七十四条及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，判决原告小区业主败诉。
同样的案情、同一个法院、适用同样的法律与司法解释，为何会判出截然相反的两个结果？这是让人百思不得其解的地方。
二、架空层的含义与用途
根据《民用建筑设计通则》（GB）的术语解释：架空层（OPEN FLOOR）是指“仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。”而根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB /T ）中的术语解释，架空层 （empty space）是指“建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间。”两个文件中对架空层的定义虽然不完全相同，但其所表达的内容相差不大。简单来说，架空层就是把建筑物用柱子架空的那一层。架空层以前多用木柱架空，也有用石材的，随着科技的进步和建筑材料的发展，除了一些仿古建筑还用上述材料外，现代建筑物的架空层都采用了钢结构和钢筋混凝土材料。
架空层是沿海地质状况不佳地区高层建筑经常采用的一种方式，设置架空层最初主要是防止地基微小的不均匀沉降造成墙体开裂，现在更多的是为美化小区环境、增加活动空间和绿化面积，并且增加公共面积而作出的一种变相指标平衡方式。开发商通常会将架空层用于停放业主的自行车、摩托车，或者将架空层半封闭后，作为机动车车位进行出售。
三、关于架空层权属的争议
在商品房出售（预售）合同中，如果开发商与业主没有就架空层的权属问题进行约定，在业主入住后，双方往往就架空层的所有权和使用权问题会产生争议。开发商认为小区架空层的产权应当归其所有，理由是根据所有权归属的一般原则，当可以独立作为所有权标的物的物品没被确定为交易对象时，其所有权应当仍属于原先的所有者，即通常所说的，“谁投资、谁拥有”的原则；而小区的业主则会认为架空层的产权应归全体业主共有，理由是楼房架空层建筑面积不计算容积率，因此，架空层的建筑面积不能获得相应的土地使用权面积份额，其产权依附于住宅房屋单元，是住宅房屋单元的从物。当主物转移时，附属于主物的无法分割的从物必须随之转移。因此，当小区业主取得小区住宅的所有权后，自然就取得了架空层的所有权。
在现实生活中，近年来因架空层权属问题所产生的争议层出不穷，从上世纪九十年代开始，就有此类案件诉讼到法院。而各地法院和法官因为架空层权属问题在法律和行政法规层面上没有明确界定，因此对这一问题只能凭借自己对法律的理解或者地方的立法进行判案，导致同类案件在不同的时期、不同的法院往往判决结果迥异。但离奇的是，本文开头的案例是发生在同一个法院的同一个案件，仅相隔几个月的时间，却判出了截然相反的结果。
四、建阳市法院对该案前后不同的看法
在该案由业委会第一次诉讼到建阳市人民法院时，法院认为，根据最高人民法院的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，专有部分的认定标准有三点：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。案件诉争的小区架空层虽然具有构造上的独立性，但没有分摊土地使用权份额，不计算容积率，无法进行不动产登记，办理相应的证书，不能登记成特定业主所有权的客体，因此不具备成为专有部份的条件。开发商与业主签定的商品房买卖合同中又未约定该部份的归属，因此应属业委会全体业主共有。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，法院支持了业委会的主张。
因该案在二审中，南平市中院认为业委会作为诉讼主体是错误的，改判驳回其诉讼请求。2011年，由小区业主作为原告向建阳市人民法院就架空层问题重新提起诉讼。在本次诉讼中，建阳市法院认为《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”以上规定表明，规划车位、车库的归属，由当事人进行约定，虽然本条没有明确写明规划车位、车库所有权的归属，但从通过“当事人约定”的表述来看，所有权归开发商。而最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款中认定专有部分的第三个条件:“能登记成为特定业主所有权的客体”。对于“能够登记”不能片面理解为只有登记机关登记簿上记载的才是专有部分，没有记载的都不是专有部分。没有记载的，还要看是否符合另外两个实质要件。符合两个实质要件的，仍然应当认定为专有部分或者专有部分的组成部分。案件讼争的杂物间与车库均具有构造上的独立性和利用上的独立性，虽然尚未取得产权证明，但符合前两个实质条件，因此应当认定为专为部分或者专有部分的组成部分。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建阳市人民法院在2011年驳回了170户业主的诉讼请求。”
从第二次案件的判决中可以看出，首先，法院将业主提出的架空层权属的争议，偷换为杂物间与车库权属的争议，从而将案件的审理方向发生变化，其次，法院将司法解释中规定的“能登记成为特定业主所有权的客体”进行了扩大理解。最终导致了不利于业主的判决结果。仅根据现在材料我们尚无法判断建阳市法院的两次判决哪一个是正确的，但有一点却是确定无疑的，建阳市人民法院要么是第一次审判中没有查清事实，要么是在第二次审判中错误的理解了法律和司法解释。
五、架空层权属的法律分析
在法律和行政法规层面上，并没有明确对架空层的权属问题作出明确规定。但为了试图解决越来越多的关于架空层的纠纷，部分地方通过立法方式来对架空层的权属作出了规定。比如《上海市住宅物业管理规定》第三十九条“物业管理区域内的下列配套设施设备归业主共有：（二）门卫房、电话间、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊；”《江苏省物业管理条例》第二十七条：“新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设施，制定物业管理实施方案。开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。配套使用的地下室、底层架空层等附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。”福州市《关于住宅建筑架空层使用及住宅高度限制的暂行规定》第3条规定：“住宅建筑底层批准作为公共开放空间使用的，建筑层高原则上不小于3.9米，不高于5.0米，该部分计入层数，其高度计入计算建筑间距的建筑高度。该部分不作为共有建筑面积分摊给业主，也不确权给房地产开发建设单位。” &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&但是，依照物权法定原则，物权的设定应由法律明确规定，物权的内容、归属和效力也应该由法律规定，在地方性法规中对物权的归属进行规范，难免让人对其效力产生质疑。
按照物权法定原则，确定小区架空层的权属问题也只能依据我国的《物权法》和相关司法解释。物权法第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”从实际情况来看，现行的房产权登记制度下，业主的专有部分是相对明确的，共有部分则是模糊的，常常引起纠纷。根据现实和《物权法》的规定，我们应当这样判断产权争议问题：首先，明晰业主和开发商私有部分的产权关系是否正确；其次，私有部分之外的部分，只要法律法规没有明确规定的，一律属于业主共同所有。那么，小区的架空层是否能属于小区的公共场所呢？从词义上来说，公共场所是供公众从事社会生活的各种场所。小区的公共场所即应当是供本小区的公众从事社会生活的场所。社会生活则包括了工作、学习、经济、文化、社交、娱乐、体育、参观、医疗、卫生、休息、旅游和满足部分生活需求的各个方面。在这里，我们要考虑一个小区的架空层在规划时是否规划为公共场所。如果规划为公共场所，则应当归全体业主所有，如果规划为专有部分，则可以进行出售。物权法第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”从本条规定来看，规划的车位、车库是可以成为小区的专有部分的。
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”在这里作为认定专有部分的三个标准中，前两个标准具有直观性，较容易判断。但第三个标准即能够登记成为特定业主所有权的客体应当如何认定，是具备前两个条件就可以自然认定为具有第三个标准，还是必须具有能够登记才可以认定为具备了第三个标准，笔者认为，最高人民法院所规定的这三个标准必须是同时具备的，如果认为具备前两个标准自然就符合了第三个标准，那当初制定司法解释时就没必要将其单独列为第三个标准了。另外，“能够登记成为特定业主所有权的客体”这一标准的认定也应当从严认定，不能以某个个人的认定为依据，而必须以房地产主管部门进行现实的登记作为认定的标准。笔者认为，建阳市人民法院在判决中对最高人民法院的此条司法解释的扩大理解是不正确的，是草率的，没有相关的法理依据。《司法解释》第三条：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”在这果，所谓的基础是位于建筑物最下部的承重构件，它承受建筑物的全部荷载，并将其传递到地基上。所谓的承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。由此可知，小区建筑的架空层部分应当属于建筑物的基础和承重结构，并且如果架空层部分不进行封堵，其完全可以作为小区公众的公共通行之用，并且该是否可以用于公共通行不能看事实上是否可以，而是应当看规划上是否可以。
从《物权法》及其《司法解释》的相关规定可以看出，判断小区架空层的权属问题，首先应当看各架空层部分在最初规划时，是否将其规划有特定的用途；其次，还要看该部分是否符合《司法解释》第二条第一款所规定的认定为专有部分的三个条件。如果一处小区架空层在规划时就规划为小区车库或者物业用房等，并且符合三个认定为专有部分的条件，则该部分就是专有部分；如果没有相应的规划，或者不能满足三个认定为专有部分的标准，则该架空层为公共部分，应当属于小区业主共有。
最后应当说明的是，小区的架空层与车库等并不属于一个范畴，架空层指的是一种建筑结构方式，而车库指的是建筑物的某个用途。架空层可以用作车库，也可以用作公共通道。不能说只是小区的架空层就只能用于某一种用途。因此，判断小区架空层是否属于公共部分、进而判断其是否属于小区业主共有，应当依据法律进行综合判断。由此可以看出，上海、江苏等地的地方立法中简单的认为架空层就应当属于全体业主所有也是片面的。
业务研究委员会信息国家有没有规定小区杂物间不能住人吗?_百度知道
国家有没有规定小区杂物间不能住人吗?
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对于这一点没有明确的规定。
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没有规定，杂物间不是固定的，你堆放杂物的房间就是杂物间，你不堆放杂物就不是杂物间了。
如果是自己的可以，如果是公家的你以为这是你家呀！
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关于建阳市鸿泰房地产开发有限公司非法盗卖业主共有财产的举报
紫荆花苑系建阳一新建的生活小区，座落在建阳水南黄花山路15号。由建阳市鸿泰房地产开发有限公司开发。2004年动土建设，2007年总体完工。小区业主264户。举报诉求：建阳市鸿泰房地产开发有限公司停止盗卖紫荆花苑全体业主共有的架空层车库的不法行为，将架空层车库及杂物间产权移交给全体业主。并向业主返还其。事实与理由：二、建阳市鸿泰房地产开发有限公司非法盗卖属于紫荆花苑全体业主共有的架空层车库及杂物间。第一、紫荆花苑小区的架空层车库及杂物间产权应归全体业主共有。根据《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》第三条第一款的规定：房屋层高在2.2米以上才是计算建筑面积的房屋。而紫荆花苑架空层车库层高在2.2米以下,故不应不计入房屋建筑面积（不计房屋建筑面积也就不存在面积公摊一事，只能说明层高在2.2米以下架空层车库及杂物间是整座建筑物的附属物），不应该等同于房屋产权进入市场交易。同时，因为架空层车库及杂物间所占的土地使用权已转移给全体业主。所以，小区架空层车库及杂物间产权应归全体业主共有。第二、建阳市鸿泰房地产开发有限公司无权处分属于业主共有的架空层车库。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。第二十四条规定：地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移。开发商在商品房出售后，土地使用权也同时转让给业主，作为商品房附属物的架空层车库同时转让。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权。第三、车库没有取得单独的销售许可，不能纳入建阳市鸿泰房地产开发有限公司售卖商品交易的范围。按照《最高人民法院关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明的，商品房预售合同无效。开发商只取得了《商品房销售许可证》，没有独立取得车库的销售许可证，而《商品房销售许可证》的销售范围并不包括架空层车库。由于小区架空层车库并不是商品房，不得单独作为一个商品房预售交易的客体，不得单独买卖，以小区架空层车库为标的物的交易属于无效交易。第四、建阳市鸿泰房地产开发有限公司盗卖架空层车库的行为也违反了《物法权》的相关规定。《物法权》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”小区内停车空间应首先满足本小区业主的需要，不得向非本小区的其他人出售；占用小区“业主共有的道路或者其他场地”（如：小区架空层、公共活动场地）用于停放汽车的车位、车库，属于小区全体业主共有，根据最高法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内附和下列条件的房屋以及车位、摊位等特定空间，应当认定为第六章所称的专有部分：（一）具有结构上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以拍它使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。所以本小区的架空层车库只能是共有部分。开发商售卖架空层车库的行为侵犯了业主的合法权利。第五、根据国家车库建筑设计规范：4.1.13汽车库室内最小净高应符合表4.1.13的规定。汽车库内室内最小净高表4.1.13 车型 最小净高（m） 微型车、小型车 2.20 轻型车 2.80 中、大型、绞接客车 3.40 中、大型、绞接货车 4.20 注：净高指楼地面表面至顶棚或其他构件底面的距离，未计入设备及管道所需空间。本小区的架空层车库根本达不到要求。这一车库实际上也就是开发商将架空层改造的不合规范的车库，本质是架空层。建阳市鸿泰房地产开发有限公司盗卖紫荆花苑全体业主共有的架空层车库及杂物间的不法行为，无视紫荆花苑全体业主的财产权益，严重侵犯了业主对架空层车库的占有、使用、受益、处分的合法权利。我们强烈要求开发商停止违法行为，并将非法得利归还全体业主!此致敬礼将架空层车库及杂物间产权移交给全体业主。并向业主返还其不当得利。
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400-400-400-小区室内车位可以卖给非本小区业主吗？卖了是否有产权证？_重庆市政府公开信箱
重庆市国土房管局公开信箱
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发布单位：
市国土房管局
来信内容：
小区室内车位可以卖给非本小区业主吗？卖了是否有产权证？
请问关于小区的室内配套车库，是不是可以卖给非本小区的其他人？卖了是否可以办理产权证？小区的室内车位应该是在规划的时候就已经明确是小区的配套设施，为什么还能卖给非本小区的其他人？
办理单位：
市国土房管局
办理结果：
因你的手机处于关机状态，无法详细了解具体情况。
《重庆市物业管理条例》自日起施行以后，按照第六十三条的规定，小区车位只能向小区业主出售，非业主不能购买也无法取得产权。
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