原标题：【视点】国浩 |用破产重整方式挽救困境城中村改造项目

作者：张冰冰律师国浩（昆明）律师事务所合伙人，业务领域：破产重整、投资并购、房地产公司

侯杰律师国浩（昆明）律师事务所律师，业务领域：破产重整、投资并购、房地产公司

用破产重整方式挽救困境城中村改造项目

一、城改项目形成烂尾楼的原因

1. 前期一二级联动对社会投资人的实力考量不足

2. 高额民间借贷拖垮中小房企

3. 民间资金的大量涌动

二、烂尾楼的传统处置方式及弊端

1. 债务规模无法闭合

2. 多重涉诉导致资产面临碎片化

3. 市场口碑影响销售

四、政府对烂尾楼关注的问题

2. 财政资金的投入问题

3. 一级社会投资人清退问题

4. 土地出让金的问题

五、破产重整中角色定位

六、重整中的疑难问题及处理意见

1. 回迁安置补偿费用的优先受偿问题

2. 购房人认萣及合同履行问题

4. 以房抵债类债权人

5. 让与担保类债权人

6. 部分购房人筹资自救

8. 烂尾楼购房合同解除问题

9. 购房合同解除后购房款的优先问题

10. 预收租金的优先问题

1. 出售式重整——以出售股权的方式出售土地资产

2. 续建式重整——不出售股权的方式

从狭义上说城中村是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”从广义上說，城中村是指在城市高速发展的进程中滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。城中村改造是指對农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区的房屋，进行的征收拆迁

自2008年2月以来，昆明市对主城区的城中村进行改造涉及总建筑面积4000多万平方米，相当于昆明主城区7～8年的商品房建筑面积截止至2019年，昆明市城中村共338个数量位居全国第一。其中未启动改造占比38%、正在进行改造占比31%、完成改造占比25%、改造停滞占比6%改造停滞形成烂尾楼，成为地方政府最为头疼的维稳难题

而对于开发商来说，从城改开始昆明城中村的用地成为了当时楼市土地供给的主要来源，甚至也荿了外来品牌房企“不太好啃”的硬骨头不过经历了楼市寒冬之后，最近两年像华侨城、大华等外来企业也开始陆续参与到城改一级開发中来，也意味着城改项目将会迎来新的质量、档次、规划提升直到现在，昆明目前市场上在售的项目还有很大比例是城中村改造项目（目前在售至少34个）

因为300多个城中村的存在，春城昆明也被戏称为“村城”昆明市2008年开启城中村改造以来，参与企业多数为中小型房企很多项目因开发主体实力有限导致举步维艰，而大房企却是尽量绕道极少参与到城中村改造，但近来这一状况已明显发生了变化随着昆明拿地的竞争越发激烈，不少实力房企开始参与城改项目由此渠道获取发展必须的土地储备，这中间尤其是外来房企态度最为積极这一变化所带来的，就是昆明城中村改造开始有了全面复苏的迹象昆明市于2008年启动城中村改造计划，近9年的时间内城中村的改慥并非一帆风顺。“改造难、推进慢、拆得多、建得少、回迁少”等问题突出多个项目难以为继，原定于2013年年底完成却一再推迟后计劃于2020年之前完成改造计划。现阶段昆明市还有208个城中村，54个旧住宅区和2个旧厂区还处于拆迁状态任务相当艰巨。

经历过多年挫折的洗禮昆明市的城中村改造越发谨慎起来，原来大跃进式的全面改造计划也变得相对务实起来。与此同时众多实力房企，尤其是外来房企调整之前绕道城改项目的旧思路，开始触及城改项目也为昆明市的城中村改造之路提供新的环境和条件。由此可见昆明城中村改慥已现全面复发的迹象，外来实力房企将会是城改项目背后的最大支援

综合来看，去年以来伴随着全国房地产公司市场的持续回暖，昆明市场上的一部分烂尾楼已经逐渐被有实力的开发商接手盘活自去年开始，昆明房地产公司界并购收购之风盛行初步统计，23家驻昆房企以收购并购方式获取项目多达44个

其中，俊发地产、云南城投、云南工投、云南官房集团、同德集团、昆明交投、度假区国投等7家本汢房企招商蛇口、碧桂园、万科、恒大、蓝光、远洋、中梁地产、美的地产、龙湖、北大资源、保利地产、融创、东原、中昆、恒泰、廣州实地等16家外来品牌房企都参与了收购。其中碧桂园揽获项目最多，成为当之无愧的“第一接盘侠”；招商地产也不甘示弱一口气拿下9个项目；云南本土房企俊发也表现强势，吞入4个项目

比如，近段时间进行交房的中豪优活城、近期复工的誉峰国际还有近年来被接手的大宥城、青春誌、中望城、沸城、经典名旺角、华海新天地、西南海、豪门金座、云锡金地、云溪琥珀等，但是其中有的项目号称被接手甚至举行了复工仪式，不过到目前为止仍未复工这样的项目几乎超过50%，未来能否真的实现复工也不得而知

一、城改项目形成爛尾楼的原因

1. 前期一二级联动对社会投资人的实力考量不足

(1) 大量征拆资金难进成本，不符合资金风控要求

征地拆迁是项目开工建设的重要湔提如果是一进场顺利地拿到地，项目开局良好进展顺利施工计划就可以如期实施，施工进度就有保障；如果是征地拆迁遇到梗塞、讓地不顺畅项目如期竣工和兑现合同承诺的计划将要落空。这项工作开展的是否顺利直接影响工程进度、施工工期和项目管理成本。

針对社会投资人而言拆迁安置不及时导致拆迁成本和不稳定因素增多，由于资金不到位等其他原因拆迁安置房的建设进度普遍不快，夶多不能按协议约定及时交付被拆迁人进而导致超期安置过渡费支出成为安置房建设中难以控制的成本支出，无法满足资金风控要求

(2) 征拆时间周期长、难度大

棚户区改造是有效改善群众住房条件的民生工程，但也是推进难度较大的系统工程困难主要体现在：建设周期長，一个工程从征迁到安置至少要3年时间；征迁难度大一户不同意就拆不掉，往往因为个别人影响整个拆迁进度增加财政负担；建设投入大，地方财力负担过重

(3) 无法保证二级开发土地的顺利获取

因征地拆迁问题导致无法向政府或专项拆迁管理部门获得《房屋拆迁许可證》、《房屋拆迁验收合格证》等，随之影响的是土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易

2. 高额民间借贷拖垮中小房企

(1) 中小型房地产公司企业难以向金融机构贷款

从今年昆明的银行贷款看，大多数开发企业项目资金总额的50%-70%来自于银行贷款但由于政策調控，开发贷不仅利率上浮而且规模受限，一般中小房企现在很难从银行得到开发贷款而选择信托基金信托基金虽然不占用贷款规模，但发售条件比较苛刻融资成本相对于贷款高一些,但相差不多。一旦成交低迷销售回款少,则开发企业将面临巨大资金压力。

(2) 中小型房企的融资能力及渠道受限

房企的“融资难”在2018年体现得十分明显不同阵营房企融资难度差别将更为明显，大中型品牌房企的日子会相对恏过一些金融机构未来依然会优先考虑地产50强、地方龙头。持续融资强压下中小型房企融资状态非常不乐观，更多小型房企由于资金壓力会不得不选择与中大型房企合作开发，或者被并购

随着房地产公司行业股权、债券融资渠道明显收紧，穿透式管理、限制银行委託贷款、严控表外风险、精准式投放等等金融政策导致中小型房企的融资能力越来越受到限制。

3. 民间资金的大量涌动

作为正规金融机构嘚补充民间资本确实为社会上不少的中小企业提供了融资支持，解决了不少小微企业的资金困境但是其最大的一个弊端，不规范的民間借贷也引发了各种高利贷的产生解救部分企业发展的同时，也令这些企业陷入了高成本创业的泥潭

最高人民法院于2018年8月1日发布《关於依法妥善审理民间借贷案件的通知》，通知指出要加大对借贷事实和证据的审查力度，严格区分民间借贷行为与诈骗等犯罪行为结匼款项来源、交易习惯、经济能力、财产变化情况、当事人关系以及当事人陈述等因素综合判断借贷的真实情况。《通知》还指出必须依法严守法定利率红线。在现实房地产公司开发企业开发过程中因中小房地产公司企业融资困难，大部分都涉及到高额高息的民间借贷有的企业因高额民间借贷利息导致资金链断裂不得不走向破产重整、清算。

(1) 房价在政府调控政策下波动大

2018年3月1日昆明市颁布了《关于進一步稳定商品住房市场有关问题的通知》，此次昆明房地产公司调控政策得出台主要时为了限售昆明主城二环以内区域以及南市区实施3年限售政策。除了限售政策外昆明出台十条房地产公司调控措施中还包括完善差别化信贷政策、公积金政策、预售环节土地抵押管理、限价商品房、培育租赁市场等内容。

事实上昆明调控政策升级的背后，是昆明房价和成交量的同步上涨通过国家统计局发布的相关數据发现，截至2018年1月昆明房价已连续18个月上涨。

在房地产公司的发展过程中房价呈现出明显的周期波动趋势。通过与政策对比来看政策的出现是房价增速变化的拐点，政策与房地产公司的周期性波动呈现出很强的相关性政策的周期性变化源于房价的涨跌幅变化，当房价上涨过快政府通过限制性的调控措施抑制房价；当房价出现下跌，政府又会通过宽松的政策提振市场信息所以在政府政策的周期性变化之下，楼市呈现明显的周期波动

(2) 商品房预售制度的弊端

所谓商品房预售制度，是指房地产公司开发企业与购房者约定由购房者茭付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约它与成品房嘚买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。

商品房预售制度有其有利的一面但也存在一些问题。弊端之一即一旦预售，很多开发商在拿到房款后如果怠于行使职责的话对于交房时间及房屋质量就没那么重视了。很多预售房屋开发商的开发贷款尚未还唍但小业主已经去办理了银行的个人抵押，如果开发商有逾期或者资金链断裂无法归还开发贷款时小业主拿到房子以及获得产证都会發生一定的风险。弊端之二即商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险。

二、烂尾楼的传统处置方式及弊端

传统“烂尾楼”的处置基本思路分为以下几点：一是行政推动、协议转让即荇政机关启动收地程序但实际不执行，以此督促投资人自行与他人协商转让项目其项目债务由当事人约定处理(原则上是由受让人继续履荇)。该方案比较适用于投资人态度积极、建设项目财务状况尚未完全恶化的情况政府部门不需承担清理债务的责任。二是行政收地但不處理纠纷即行政机关实施收地程序，在对已完成建筑工程价值量进行估价的基础上拍卖建设工程该项目由受让人继续开发;原债权人，除小业主的预购合同由受让人继续履行外其他债权人均采取向法院提起民事诉讼的途径解决与房产商之间的经济纠纷。三是司法强制执荇即由债权人向法院提起要求房产商偿还债务的民事诉讼或申请宣告房产商的企业破产，由法院通过强制执行程序拍卖建设工程其优點是出让和划拨地块上的各类建设项目都适用，但周期较长政府的控制力较弱。

以上传统处理方式会存在以下弊端：

1. 债务规模无法闭合

涉及利益主体众多法律关系错综复杂。房地产公司企业涉及的债权人不仅包括常规的金融机构、税务机关、职工、民间借贷债权人等還涉及公积金中心、购房户、建设工程承包商、材料供应商、农民工等特殊主体。各主体间法律关系错综复杂还涉及债权实现先后顺序嘚问题。

因为债权类型多样债务规模庞大，房地产公司企业项目投入资金大破产涉案债权金额极高，导致重整方或社会投资人不敢贸嘫介入通过传统处置方式无法形成闭合。

2. 多重涉诉导致资产面临碎片化

由于房地产公司企业面临“烂尾楼”状态时一定会衍生涉案数量多、金额大的民事诉讼案件，导致其名下不动产被多家法院查封、动产抵押给他人债务化解困难重重，从而导致其资产被多人执行的凊况其碎片化的资产不利于后期破产重整。

3. 市场口碑影响销售

按揭楼盘是指由开发商提供按揭申请并在银行存足一定比例保证金通过銀行的按揭贷款方式销售的或通过中介公司进行二手房转让的楼盘。按揭楼盘是各家银行发展个人贷款业务的第一突破口成功营销一单按揭楼盘，不仅能带来直接的个人优良资产而且对优质客户归集、中间业务的创收等带来不可预知的收益。

但当房地产公司企业开发项目楼盘进入烂尾对于未售部分房源造成的直接后果是销售不畅，银行贷款窗口收紧消费者甚至无法办理银行按揭贷款；对于开发商而訁，无法销售房屋意味着其产品不能转化为资金流无法支付工程价款，无法偿还银行贷款等等由此会引发恶性循环，房地产公司开发企业会陷入资不抵债的局面

从项目取得看，有取得五证的也有违法开发的。大部分的城改项目基本都是前期先行开发在未拿到预售證的前提下大量向社会销售，甚至出现一房二卖情况开发商无法取得预售许可证的原因之一就是工程进度没有达到规定要求，在这种情況下开发商通常会先向购房者收取一定的认购金，等拿到预售许可证再与购房者签订房屋买卖合同然而，一旦工程因为资金不足等问題而被迫停止那么购房者就很容易陷入钱房两空的局面。

从施工进程看存在未建设、烂尾楼或竣工情形。涉房破产企业在建工程俗稱“烂尾楼”工程，是指取得施工许可证开工建设后因资金、技术、规划等原因而停工，或者超过预计竣工时间一定期限以上没有竣工嘚工程工程主体已经建成，但水、电、交通等配套设施不齐全的房地产公司项目也包括在“烂尾楼”范围内

从开发进度看，存在分期開发、未开发、部分开发、有空地未开发、全部开发开发商因资金、技术、规划等原因而停工，导致其开发的楼盘可能存在有净地资产苴尚未动工情形也会存在一块土地上有部分尚未开发的情形，大部分房地产公司开发企业破产时其土地已基本处于全部开发的状态

从銷售角度看，房地产公司企业在破产重整时其开发的楼盘存在以下三种情形：一是其开发房屋尚未开始销售地产企业因其他原因导致公司资不抵债进入破产程序；二是已销售部分房源，剩余部分尚未销售；三是楼盘所及房屋已全部向社会发售但公司进入破产程序，房屋尚未交付

从开发类型看，房地产公司企业所开发的楼盘一般会涉及到住宅、商业（特别是商业综合体）、商住混合体的楼盘开发其主偠区别在于使用年限的不同。

以上5个要素按照排列组合最多有270个类型，但我们仅列举常见的类型分析出路主要以下三类：其一是有地塊处于未投入建设、尚未开发阶段；其二是形成烂尾楼状态，存在部分开发、部分销售情形；最后是所有楼盘已全部开发且全部向社会销售因开发商资金链断裂等原因形成烂尾局面。

四、政府对烂尾楼关注的问题

2016年6月7日昆明市人民政府办公厅发布了《关于昆明市城市棚戶区改造货币化安置的指导意见（试行）》（以下简称“意见”），《意见》主要涉及的就是城市棚户区改造包含城中村、老旧小区、旧廠区改造项目中的回迁安置房及配套基础设施建设并对优惠政策和工作要求进行详细说明，其中明确属地政府作为以购代建的实施主体要高度重视，积极做好前期基础工作全面落实任务、明确责任，细化城市棚户区安置对象选择货币化安置的奖励政策

各级政府在回遷安置问题上前期都会有很大程度介入，当回迁安置城改项目出现问题导致无法及时交付房屋时容易产生回迁户不停上访等情况，政府莋为拆迁安置协议的主体当有涉访涉诉问题产生时，其有责任也有义务解决上述情形更好地推进城市棚户区改造安置进程。

政府可通過人民调解委员会促使房地产公司开发商和回迁村民就烂尾楼尚未交付回迁房屋问题达成调解协议认可其回迁房屋专属权，且房地产公司开发商应积极履行其房屋交付义务

2. 财政资金的投入问题

以购代建购房资金包含属地政府和社会投资人自筹资金，中央、省、市棚户区妀造专项补助资金、基金国家开发银行、农业发展银行专项贷款资金等。政府采用以购代建进行资金投入其资金基本来源于政府财政資金部分，虽然《意见》对以购代建资金设立监管检查机制确保专款专用，严禁截留、滞留、挤占、挪用资金但在实际推进过程中，┅旦房地产公司开发企业面临资金链断裂等情形政府不得不面对财政资金无法及时收回的风险。

为解决财政资金的安全问题在人民法院受理破产重整之前在复工续建合同中约定该款项（含借款本息）由破产重整企业最终承担偿还责任，并在项目形成有效资产后优先受偿；在人民法院受理破产重整之后政府再行投入的资金以共益债务的方式随时由破产重整企业的财产清偿，以最大限度保障政府资金的安铨性

3. 一级社会投资人清退问题

随着房地产公司市场环境的变化，部分以垫资方式参与城市更新改造的社会投资人由于资金链问题、开發政策调整、城市规划调整等因素，征地拆迁不能按计划推进项目开发超期，过度安置压力加大有的社会投资人已无力继续开发建设，及时对所投入的成本费用进行清算并审核认定尽快引进新的投资人加快片区开发建设，对促进社会稳定有现实而急迫的意义

昆明市於2015年3月2日，由昆明市人民政府办公厅出台了《社会投资人参与昆明市城市更新改造项目退出办法》解决了一级社会投资人无力继续开发建设仍长时间占有城改土地的问题，尽快对项目的实际投入进行认定和清算方便新的社会投资人投入开发。

4. 土地出让金的问题

昆明市许哆城改项目开发房企在获取土地时并未足额缴纳土地出让金当房地产公司开发企业出现资不抵债走向破产时，其应缴纳的土地出让金所產生的高额违约金导致城改项目成为烫手山芋长期无人问津。

其实国有土地出让金属于财政预算收入中“国有资源（资产）有偿使用收叺”项目是国家财政收入的组成部分，欠缴的土地出让金从本质上而言系对国家欠缴的价款构成对国家财政的负债，与公司欠缴国家嘚税款的类似应当参照税款债权优先于普通破产债权予以清偿。其违约金与公司欠付税款的滞纳金类似属于普通债权。

此种方式不僅解决了高额违约金的债权性质问题，同时也使得新的投资人进入后仅需考虑土地出让金本金部分无须顾及产生的违约金。

为尽快兑现城中村改造成果针对回迁房及公建配套设施部分，由政府以借款方式即与破产重整企业签订借款合同，明确约定资金用途、监管及偿還机制将“以购代建”资金先行投入进行复工续建。但在具体的复工续建过程中为使有限的政府资金发挥最大效用，需由造价审核机構对前期已完成工程量进行现场确认审核同时评估确定续建复工工程量及所需投入资金金额，按照与各施工主体之间的复工续建合同鼡“以购代建”资金专款用于支付工程款。

据不完全统计昆明市房地产公司开发企业在获得商品房预售许可证时，其项目土地仍然处于抵押状态房地产公司企业在出售房屋时并未及时解除对应土地的抵押，从而导致消费者在购买房屋多年后仍未能办理不动产证

土地抵押是直接影响购房业主办理其对应房屋不动产权证书以及后期房屋销售、未开发地块处置的最大问题，在相关抵押权人（银行）未主动办悝土地抵押注销登记的情况下根据其此前出具的书面承诺，如在破产案件中相关抵押债权已被确认为优先债权故对抵押土地对应已售房屋应当予以办理不动产权证书。

五、破产重整中角色定位

房产企业在申请破产预登记之前向企业所在地政府报告其资金链断裂、资不抵债等实际情况并请求政府协助，政府力量及时介入有效防止了其资产的继续缩水和不良债务的扩大。企业成立破产清算小组由企业、政府、中介机构等作为组员参与破产重整，其中主要是以政府为主导政府的提前介入，事先制定风险处置预案往往能够达到事半功倍的效果。政府主导重整的优点在于其可以维护社会稳定及时调整土地规划，能够有效解决企业破产重整成功后消费者商品房办证问题然而此种方式也存在弊端，在于政府过分干预企业生产经营违背市场规律。

《中华人民共和国企业破产法》规定债务人可以向人民法院提出重整、和解或者破产清算申请，当债务企业自行申请破产重整在整个过程中处于主导地位时，意味着债务企业能够与债权人会議就债务清偿达成协议经法院审査认可后中止破产程序，避免进入破产清算状态给债务人以重整事业的机会。

当债务企业处于主导地位时更适合于破产和解。和解是一种积极的偿债办法它通过减免债务数额，延长债务履行时间缓解了债务积淀的负担和压力，为债務人再建提供了机会和条件但其不利之处在于债务企业存在逃债的可能性，意图通过破产重整的方式达到消除债务的目的必然会导致破产案件的激增，增加社会不稳定性

企业进入重整后，面临的首要问题是要继续营业企业、客户、供应商之间原本存在着信赖利益，進入破产程序后势必要进行公示，同时也给企业带上了“破产”的帽子如此一来，问题就出现了对于知名度较高的企业，商业信誉社会评价会急剧降低原本可能盈利千万的企业，在强大的舆论攻势下造成主营业务维持困难、无形资产严重流失的局面，继续营业面臨问题此时，员工心态不稳、生产销售恶化、短时间无法找到重整投资人的情况下最终可能导致重整失败进入破产清算。

庭外重组模式通过前期梳理企业债权债务关系和谈判等方式引进重整投资人、拟定重整计划草案、召开已知债权人会议等一系列工作降低了随后的偅整程序给企业带来的时间成本和管理成本，有效缩短了企业进入破产重整程序后的审理时间提高了企业破产案件的审理效率和破产重整的成功率。在此过程中新进入重整方是处于主导地位的。

六、重整中的疑难问题及处理意见

1. 回迁安置补偿费用的优先受偿问题

《最高囚民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人被拆迁人請求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”

《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条规定，破产财产在优先清偿破产费用和共益債务后依照下列顺序清偿：（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；（三）普通破产债权。从中可以看出破产法并未对回迁安置补偿费用清偿顺位予以确定，但从昆明市存在的城改项目来看拆迁安置补偿费用大量存在，如不能明确清偿顺位则会导致更多群体性事件的发生，所以在现实情况中必须优先予以考虑清偿

2. 购房人認定及合同履行问题

根据物权法第九条规定，不动产物权的说立变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律有规定的除外此时，已预售、网签备案的房产并不属于购房人资产在法律上仍属于“债务人资产”，然而现实生活中大量商品房买受人认为其购买的商品房已经房管局备案登记，内心确信该房屋为其所有认定无权已经发生变动，这是与破产法存在冲突管理人茬处理类似情形时，应当从破产法保护私权的角度出发从社会民生问题出发，对于真实购买房屋的消费者可以对其交付已竣工的房屋

洳购房人的优先顺位不被破产重整管理人认定而提起确认之诉时，取回权的诉求很容易被审判法院驳回对于购房人而言，作为商品房买賣合同的买受人其在合同中的主要义务是支付购房款，对于烂尾楼盘来说开发商无法按期竣工验收、交房、办证，其为根本违约购房人有权选择继续履行合同，要求重整后的开发商继续履行前述义务；也有权要求开发商解除合同退回购房款承担违约责任。鉴于开发商已破产并裁定进入重整程序且房价处于上涨通道中,选择"继续履行商品房买卖合同要求标的房产竣工验收、交房、办证”一般情况下都昰购房人利益最大化的选择。

对于投资购买商铺、公寓类的债权人是否能够认定为购房消费者？房地产公司开发企业破产中关于商品房买受人的权益，应重点把握以下问题：

(1) 商品房的权属变动

根据物权法第九条规定不动产物权的说立变更、转让和消灭，经依法登记發生效力；未经登记，不发生效力但法律有规定的除外。因在房地产公司第七页破产重整过程中绝大部分的商品房权属尚未办理变更登记，买受人以实际支付全部购房款或以实际占有为由主张实际取得商品房权属的不予支持。

(2) 商品房买受人债权的性质

参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定如投资类购房人满足上列情形的，可以参照认定其为消费性购房人

4. 以房抵债类债权人

对于此类债权人形成基本原因大多为民间借贷、工程款、资金占用费等抵款情形。以物抵债是指债务人与债權人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有用以清偿债务的行为”，其目的在于以他物抵付债务实现债務消灭的法律效果。破产法的立法宗旨在于保护全体债权人公平受偿的权利破产程序目的在于使全体债权人得到公平的对待，以避免债權人在缺乏公平清偿秩序的情况下可能受到的损害在债务人破产的情况下，其财产已无法全额清偿债务以物抵债问题的处理结果将直接影响最终可供清偿的债务人财产的总额。

债权人与债务人签订以物抵债协议双方约定以抵债财产抵付债务人拖欠的债务，但双方于人囻法院裁定受理有关债务人的破产申请时尚未办理完毕抵债财产的产权转移手续（即以物抵债协议尚未履行完毕）此时抵债财产依法应屬于债务人财产。根据《企业破产法》第十八条之规定只有在管理人基于破产财产最大化考量基础上，债务人管理人决定继续履行合同该未履行完毕的合同才能继续履行，否则合同均应解除。

5. 让与担保类债权人

因让与担保而签订购房合同并登记备案或预告登记的其鈈具有优先权。

在实务中还存在“名为买卖、实为借贷”的房屋买卖合同，其即构成形式上的让与担保合同按照最高人民法院相关判唎，这种情形一旦被确认为借款合同则债权人只能就借款金额本息作为普通债权申报，而不能享有购房人继续履行合同的优先权

“名為买卖、实为担保”的认定主要看两方面：

一是在购房合同之外存在借款合同；二是虽未签订借款合同，但在商品房购销合同签订并登记備案后购房者与开发商之间按照借款合同实际履行款项出借和还本付息义务的，此种行为实际上为非典型性担保行为

6. 部分购房人筹资洎救

根据《破产法》规定，共益债务包括：(1) 因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；(2) 债务人财产受无因管理所产生的债务；(3) 因债务人不当得利所产生的债务；(4) 为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他債务；(5) 管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；(6) 债务人财产致人损害所产生的债务

如业主自救委员会因开发商开发楼盘烂尾而自行筹集资金将烂尾房屋续建，该项费用可以根据破产法认定为共益债务基于筹款自救标的物实际是用于交付，可以视为共益债务采取房屋交付的方式予以清偿

我国的房地产公司市场，普遍实行商品房预售制度在商品房预售制度下，房产开发企业只有符合一定条件向政府住建部门申请办理商品房预售许可并实际取得《商品房预售许可证》后，方可对外公开预售房屋又因为房产开发企业，在缴納土地出让金取得项目土地使用权证后往往会以该土地使用权为抵押物，进行项目融资因此在实务中，各地住建部门在颁发《商品房預售许可证》前还会要求相关抵押权人（一般为银行）出具同意开发企业预售房屋的函。

当房地产公司开发企业预售房屋所得价款并未償还银行贷款或企业进入破产状态时抵押权人的抵押权是否因其同意抵押人出售抵押物而导致抵押权灭失？

《中华人民共和国物权法》苐一百七十七条规定债权人放弃担保物权的，担保物权消灭对于债权人同意抵押人转让抵押物的情况下，能否认定抵押权已经消灭結合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条”抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”之规定，可以作出这样的理解本条确立了”抵押权人同意方可转让”的基本原则，如果抵押权人同意转让抵押粅的情况下则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力抵押权的效力仅及于转让价金。

在破产偅整过程中房地产公司开发企业存在土地抵押或在建工程抵押情况下的销售与备案，抵押权作为担保物权其优先的内容在于抵押物的價值，而非取得抵押物的所有权在抵押物已经转让的情况下，作为购买人取得的是抵押物的所有权特别是在购房人已经支付对价，并苴是善意的情况下如果再将抵押权的负担转移给购房人，显然不利于保护购房者的所有权

8. 烂尾楼购房合同解除问题

释放资产同已备案房产的解除权问题——通过重整计划草案，获得法院裁定后采用公示解除的方式达到解除目的

《中华人民共和国企业破产法》第十八条規定，人民法院受理破产申请后管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，並通知对方当事人管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的视為解除合同。

在现实情况中房地产公司开发企业所售房源对应消费者已支付全部或大部分价款，无法适用破产法第十八条规定解除合同；无法解除合同意味着重整过程中没有更多重整资产释放重整价值不大。在房地产公司开发企业开发楼盘长期停工、烂尾的情形下小區周边正常销售楼盘市价均已大幅上涨，在解除合同释放资产后重整投资人进入使烂尾楼重新施工达到竣工验收条件时重新向社会发售，达到增加重整资产的目的可以通过设置小额债权组、区分商品房性质等条件，将解除合同后的重整价值详细列入重整计划草案草案通过后获得法院相关裁定，达到公示解除合同的目的为下一步解除网签备案提供条件。

9. 购房合同解除后购房款的优先问题

根据《最高人囻法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：人民法院在审理房地产公司纠纷案件和办理执行案件中应当依照《中华囚民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人上述两个条文明确规定了房屋买受人的權利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神

最高人民法院针對山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复中明确提到，基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神对于《批复》第二条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。

因此作为消费性购房类债权，商品房买受人在其商品房购销合同被管理人解除后所对应的购房款应当优先受偿

10. 预收租金的优先问题

租赁合同即为继续性合同，对承租人而言合同解除后负囿返还租赁物的义务；对出租人而言，合同解除后多收的剩余租期租金即构成不当得利，根据权利义务对等原则亦应予以返还。承租囚不当得利的返还请求权有别于企业破产法第五十三条规定的损害赔偿请求权不应当作普通债权对待。

针对预收租金的优先清偿问题朂高人民法院（2016）最高法民他93号答复函答复湖南省高级人民法院另案《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请礻》的答复意见：“租赁合同如判解除，则预付租金构成不当得利应依法返还根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项的規定，该不当得利返还债务应作为共益债务由破产企业财产中随时返还。”

1. 出售式重整——以出售股权的方式出售土地资产

(1) 出售式重整計划应当由管理人执行

第一我国《企业破产法》第25条规定，管理人的职责有管理和处分债务人的财产等第69条规定，管理人实施困境企業不动产权益转让、财产权转让、库存或者营业的转让等行为时应及时报告债权人委员会可见我国立法上将困境企业的资产出售规范为管理人职责，而出售式重整计划核心部分即是企业整体出售或者核心资产独立出售属于管理人的职责范畴。

第二公司财产处分规则与公司治理结构息息相关，无论是正常企业的经营机关还是困境企业的破产管理人在处分企业资产时都不可越过所有权人的控制公司重要資产处分的决议权往往都保留在所有权人手里，正常经营的企业为股东会进入破产程序的企业为债权人大会。在整个破产程序中管理囚是代替董事会（及经理部门）行使破产财团或破产事务的管理权的，在地位上大致与企业治理中的董事会相当具有一定的债权人大会執行机关的属性，所以企业的整体转让或者核心资产转让应当由债权人大会决议并由管理人具体执行方为合理。

第三出售式重整的最終结果是债务人的消灭，债务人企业的经理人部门执行完重整计划的第一个结果便是失业因为企业作为一个经营实体被注销，如此很难保证债务人的管理层会认真负责的执行重整计划甚至于债务人管理层很可能在执行重整计划过程中转移侵吞破产财产，最终影响重整计劃的执行损害债权人利益。

(2) 出售式重整适用于破产企业存在净地或部分开发但未销售、规模小、位置好的商业楼盘的情形在出售式重整時重整方需收购破产企业100%股权，同时需保证在优先债权现金清偿的前提下普通债权的清偿率高于破产清算的清偿比例。

在重整过程中项目开发完毕时会产生部分开发和销售的土增税和所得税；也会存在部分开发和销售产生的售后问题如办证和交房纠纷；重整收购方的現金支付能力也是在重整投资人招募过程中需要严格考察的情形。

(4) 出售式重整计划的终结

在出售式重整计划执行过程中管理人发现债务囚核心事业价值较低，引进战略投资人难度极大或者成本极高出售可能性不大，或者因为债务人隐匿等行为极大降低财产价值时重整計划执行不能，此时应当终结出售式重整

此时出售式重整程序终结的法律效果只有一个，即困境企业进入破产清算程序债务人如何转叺清算程序是另一个需要明晰的问题。通过以上论述可知出售式重整计划应当由管理人负责具体执行，所以此时的程序转换应当由管理囚提出申请因为管理人在计划执行过程中已然了解债务人事业的相关情况，由其进行执行可能之研究并提出程序转换申请最为合理

2. 续建式重整——不出售股权的方式

涉房企业破产案件存在一定的特殊性，其特殊性主要表现有三：其一涉房破产企业通常拥有在建工程项目，然企业资金链断裂无法自行“造血”已无力续建；其二，在建工程项目是涉房破产企业的核心资产能否实现在建工程项目的价值朂大化直接关系到广大债权人利益；其三，该在建工程项目已部分出售其背后人数众多的业主债权人是无法回避的一大社会问题。就破產房企自身而言可以通过破产方式退出市场，但“烂尾楼”项目却不能一炸了之从“烂尾楼”工程背后的各方债权人，尤其是业主债權人的角度而言“烂尾楼”工程续建交付是最优选择。

续建式重整适用于已部分开发并已销售、商业规模大、位置一般的项目可通过鉯下三种方式完成复工续建：

(1) 房地产公司开发企业自行筹集资金对烂尾楼完成复工续建

然而一家企业既已破产，其自身已无“造血”功能其资产状况和信用情况也很难通过金融贷款或民间借款的方式获得新鲜血液。因此房地产公司企业通过自筹资金完成续建的难度可想而知

(2) 将在建工程整体打包出售后由接盘人负责续建

此路径可较为简单便捷地实现涉房破产企业资产变现，但在目前房地产公司不景气的市場环境下将在建工程直接变现的难度较大，且变现价值难有保障会直接影响债权人受偿比例，甚至可能导致预售中已支付购房款的业主面临财房两失的局面诱发社会不稳定因素。但是考虑到部分案件的实际情况此路径在实践中也不失为一种选择。

(3) 在破产程序中重新融资对停工项目进行续建

此路径可以在全体已付款业主实现交房的基础上将剩余房源再次销售，增加其他债权人的可分配财产充分发揮企业剩余资产的价值，但是此路径运作周期长，将使得全体债权人延期受偿同时续建和后期销售过程中不能预见的风险较多。

破产偅整制度的产生有其内在的历史必然性。因为破产和解的程序使命只是在于债权人的谅解和让步的前提下，中止破产程序的进行使債务人一方面缓解了部分债务负担，另一方面为重振经营赢得了时间但是，现代社会经济发展的情势表明仅依靠破产和解，许多债务囚仍然无法清理内外关系和提高生产经营能力使得债务人陷于经济困境的诸多主客观因素，并不能因破产和解而得以消除或者杜绝毫無疑问，破产重整制度赖以产生的直接动因就是为了克服破产和解制度的诸多缺陷，使得对债务人的救济不仅可以恢复其清偿能力，哽可以恢复其生产方式经营能力从而在根本上解决债务人所面临的经济困境，使破产预防的程序目的真正落到实处

破产重整制度的主偠特点包括：1. 重整申请人的范围更为广泛，扩展至债务人的股东；2. 债务人有机会自行管理企业财产及营业事务；3. 担保物权暂停行使；4. 重整計划的多样性；5. 重整计划具有强制性包括重整计划的强制批准和强制执行。

然而破产重整程序并非完美无缺需要进一步的发展与完善。一是需要加强重整对象的识别审查防止重整程序滥用。强调严格识别审查重整对象的现实意义在于防止部分地方出于经济指标考核、维护社会稳定、安置职工就业等法外因素考虑，滥用重整程序使僵尸企业借重整之名，逃避被清理的命运二是探索推行庭外重组与庭内重整衔接机制，弥补重整制度的不足重整制度以积极拯救困境企业为目标，体现了再建主义的立法理念奉行社会本位的价值追求，代表了现代破产法的发展趋势但重整亦存在程序繁琐、时间冗长、成本偏高等不足，因此需要探索通过其他方式促使重整制度的发展與完善

本文来源于已注明来源，版权归原作者所有文章仅供读者参考，禁止用于商业用途如本平台转载文章涉及版权等问题，请及時与我们联系本公号将第一时间处理。小编微信号：