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政府回购房土地证到期后可以续期吗
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土地到期了，房子到底怎么办？
温州市鹿城区蒲鞋市的老公房，部分土地使用权为20年的住宅分布于此。（南方周末记者 任重远/图）温州市国土局：官员探讨性回答被当成了“政策”，国土局只是在研究，到现在一分钱都没收过；正在抓紧研究方案层层上报，“毕竟还是需要顶层设计”。全国人大常委会法工委民法室：“（如何科学地规定）还缺乏足够的科学依据。几十年后，国家富裕了，是否还要收土地使用金，应当慎重研究，物权法以不规定为宜。”物权法专家：“当时争议非常大，最后大家原则上可以达成一致的是，国不与民争利。这一点我印象很深，不仅学者们都认可，政府机关也认可。”本文首发于南方周末微信号：nanfangzhoumo住宅的所有权是永久的，归属国家的土地使用权最多只有70年，到期了怎么办？2007年出台的物权法，原本打算把解释权交给后人的智慧，只用一句“自动续期”模糊带过。然而，在浙江温州老城区，最近因为一批期限仅20年的老公房土地使用权陆续到期，难题提早到来了。温州市国土部门工作人员接受《温州日报》采访时的表述，引发了舆论哗然——土地证过期的，只能重新审批新证，按照现在的基准地价乘以用地面积，缴纳相应的土地出让金。和之前深圳只收基准地价35%的做法相比，这样的标准显然太高了。日，温州市国土局相关负责人向南方周末记者澄清，这其实是交流过程中发生的误会，目前温州还没有出台相应政策。“事实上，现在根本不存在一个所谓的‘温州模式’，我们正在抓紧研究方案上报市里和省国土厅。最后怎么定，也不是我们这个层面能决定的。这次这个问题能够引起关注也是好事，毕竟还是需要顶层设计。”上述负责人说。最新的消息是，4月20日，国土资源部、浙江省国土资源厅组成联合调研组，赴浙江省温州市调研指导住宅土地使用权20年到期的延长问题。1“一分钱都没收过”温州市鹿城区横河北新村的王女士大概不会想到，她的一次卖房经历，竟把温州市国土局推上了全国舆论的风口浪尖。王女士房子的土地证使用期限为20年，今年3月4日已经到期。与现在居住用地使用权70年的标配不同，由于一些历史原因，住宅土地使用权只有二三十年的情况在全国多地均存在，并已经或即将面临集中到期问题。据温州市国土局统计，2016年和2017年，该市老城区内涉及的就有一千多户房屋。到期后要不要补交土地出让金，交多少，国家没规定，也就没法办新证。为了办证，王女士拨打媒体热线反映情况，在《温州日报》记者的陪同下再赴市土地登记交易中心。中心副主任林钧和温州市国土资源局鹿城分局副局长陶建武接受了采访。这两位官员给的答复是：如果土地证过期，只能重新审批新证，得按照现在的基准地价乘以用地面积，缴纳相应的土地出让金，重新购买土地使用权；如果土地证还没有过期，可以在转让时续期，按照优惠价（土地市场评估价的40%）缴纳土地出让金。陪同王女士过去的记者帮她算了下，大概要缴纳19万。这一经过被记者写成报道发表在了4月12日出版的《温州日报》上，随后3天，该报又以每天一篇的频率对该问题进行了跟踪报道。其中最后一篇，是对市国土局土地利用管理处处长张少清的专访，他回应说，“在国家没有具体实施细则的情况下，目前我们基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。”前后三位官员的身份，加上《温州日报》市委机关报的性质，都让公众相信，这就是温州市已经出台的政策。而最后一篇针对舆论热议的回应，更是火上浇油。4月19日，温州市国土局相关负责人告诉南方周末记者，关于续期的标准，国土局还只是在研究，到现在一分钱都没收过。“这个事情最开始的时候，是老百姓卖房子时想续期，我们没有依据，办不了土地证。好多人打市长热线、党报热线，说我们一直拖着不办。有个买房子的人是个华侨，说不差钱，一直问我们办证要补多少。”“有的工作人员和媒体交流经验不足，一些个人猜测的、探讨性的回答，被当成了现有政策发表了出来。当时的情况可能是，户主想要卖房子，工作人员说到期了没法办。逼着问如果非要续怎么办时，给出的一个解释。”对没法办证的投诉转变成收费过高的控诉，完全超出了国土局的预料。一位接近该局的人士告诉南方周末记者，他们确实在等政策，没想现在就按这个标准收钱，“发票怎么开都不知道，也没法收。那几个接受采访的人也有点儿冤枉，没想到事情会闹这么大，只是在跟记者探讨。听说后来都被批评了。”2物权法为何选择回避问题设定土地使用权出让年限，最早见于国务院1990年发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，按用途划分的上限分别为：居住用地70年，工业用地50年，商业旅游娱乐用地40年，其他或综合用地50年。到期后怎么办？1995年开始实施的城市房地产管理法规定，如果需要继续使用土地，应该至少在到期前一年申请续期。除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准，重新签订出让合同，依照规定支付出让金。没有按时申请或者申请后未获批准的，国家无偿收回土地出让权。2007年出台的物权法，作出了新的规定，该法第149条第一款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但“自动续期”应该怎么理解，是不是意味着免费续期？物权法没有回答。中国人民大学法学院教授王轶参与了当年的立法讨论，他告诉南方周末记者，这条当时争议非常大。是不是免费，如果收费的话按照什么方式收，是收房产税，还是一次性的收土地出让金，可以续多长时间，是不是还是70年，等等，都存在不同意见。“最后大家原则上可以达成一致的是，国不与民争利。这一点我印象很深，这句话不仅学者们都认可，国土部门等政府机关的人也认可。只是在具体操作上有分歧。所以最后规定，住宅可以自动续期，不能因为老百姓到期时没有申请，土地就自动收回国有了。”王轶说。这些分歧，立法者们选择了交给历史解决，反正70年长得很。此外，土地使用期限低于70年如15年、20年或30年的虽有，但总量也不大。这些房子主要建于上世纪90年代初期，当时土地出让制度刚刚推开，部分地方政府为了稳妥起见，没把年限设得太高；也有部分是政府给出几档年限供选择，每档收费不同，开发商为了省钱选了比较低的年限。对于为何物权法回避了对“免费续期”的具体解释，全国人大常委会法工委民法室编写的《&中华人民共和国物权法&条文说明、文法理由及相关规定》给出的理由是，这是关系到广大群众切身利益的问题。“绝大多数住宅用地使用权的期限为70年，如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务，目前还缺乏足够的科学依据。几十年后，国家富裕了，是否还要收土地使用金，应当慎重研究，物权法以不规定为宜。”曾深度参与当年物权法立法论证工作的中国社科院民法室主任孙宪忠认为，“自动续期”就是免费续。“国家土地所有权是按照社会主义法思想建立的权利，不是政府的私权。人民权利要让人民享有实际利益。现在的土地使用权出让价格已经很高了，比很多国家的土地所有权还贵，到期后还想再收一次？”他说。这次温州20年土地到期的新闻出来后，孙宪忠连夜写了一篇5页的文章，发给了《人民日报》。4月20日，文章被改成访谈体刊登了出来。“选择《人民日报》，是为了对地方政府有警示作用。涉及再次收取土地出让金这类限制公民基本权利的法律，必须由全国人大制定，国务院和地方人大都无权就此自己立法，地方政府及其部门更不能就此问题擅自做出规定。”孙宪忠说。3“让民意来决定”南方周末记者走访发现，居民的反应并没有外界想象的那么强烈。温州这次涉及的住宅大多比较陈旧，以小面积的为主。户主们之前大多都没注意过土地证上的期限，这次的新闻出来后才开始去查证，有的现在也不知道是多少年期限。上述温州市国土局相关负责人告诉南方周末记者，目前受到影响的，只有想卖房的人。就算土地证到期了，也不影响现在里面住着的人。政府不会挨家挨户的上门去收费。反而是房子到期的一些户主，这些天都来不断打听，将来应该怎么办。“我们正在抓紧研究方案并上报。这次涉及的都是老城区的老公房，划拨改出让的那种，属于历史遗留问题。我们查了一下，就是这一千多户20年的，这两年集中到期，30年情况的温州没有。最后的方案，肯定也会考虑到老百姓的承受能力，不会像之前报道的几十万那么多。”这位负责人说。她表示，方案会尽快出，但只针对这次的具体问题，不会涉及70年的怎么续期。《温州日报》的系列报道出来后，每天都有很多记者来采访，他们只能白天接待澄清，晚上研究方案。接受南方周末记者采访的专家，也有部分持这样的观点：和70年的土地使用权到期后是否应该交费的问题不同，对20年到期的续期收费有其合理性，毕竟当时出让的时候，20年的比70年的就交得少，如果免费续了，对那些70年的人也不公平。“这次大家对温州的事情意见很大，主要因为标准太高了。现在的问题在于，收多少钱还是政府说了算，老百姓没有一个博弈的空间。但人已经住在里面了，政府也很难收回土地。”清华大学法学院教授何海波说。此前，深圳市更早遇到土地使用权集中到期的问题，解决方案是：1995年《深圳经济特区土地使用权出让条例》生效前以出让方式的土地，全部自动顺延到国家法定最高年限，不用另签合同补交地价；部分通过划拨方式取得使用权的，或者划拨转出让的，有一部分为20年，按照基准地价的35%补交。近日，所谓的“温州模式”和深圳模式被媒体多次对比提及，认为将对接下来各地土地使用权集中到期的房子起到示范作用。为此，4月19日，深圳市规划和国土资源委专门发文解释政策，主要强调，需要补交地价的只是一小部分涉及划拨土地的，转让的土地自动免费顺延。在中国人民大学法学院教授杨立新看来，按照现有基准地价收费还是对老百姓不利，毕竟这些年土地价格上涨很快。他更认可的做法是，让住户补交当年70年使用权和20年使用权的差价及利息。“其实20年的还只是个小问题，毕竟数量少。我希望能够就这个机会，引起大家对70年到期后续期问题的关注，这是关乎全体的。现在要制定民法典，物权法要纳进去，也是一个很好的契机。为了让老百姓能安居乐业，我认为到期后的续期应该是永久的续期，成为恒产。当然不一定是免费续，可以收一点税。民法典是全国人大制定的，会有广泛的征求意见过程，具体收多少，让民意来决定。”杨立新说。相关内容
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原标题：土地证续期缴数十万？温州市国土局:还在研究新京报讯 （记者赵实）刚买了房子，却发现土地证已过期；想续期，又被告知需要缴纳数十万元的出让金，这笔费用占总房价的三分之一甚至更多。近段时间，温州频频有市民遭遇这样的难题。对此，昨日，温州市国土局相关负责人在接受新京报记者采访时回应称，“土地证续期需缴数十万元”系误读，“我们始终都没有这个说法，因为政策还没出。”缴土地出让金遇不同计算方法据媒体报道，温州一位市民三年前购买了一套75平米的二手房，近日发现土地证过期了，这套房子的土地使用权只有20年。土地管理部门回复她，如果想续期，需要按照现在的基准地价乘以用地面积，缴纳相应的土地出让金，重新购买土地使用权。测算后她得知，需缴纳近20万元的出让金，约为房价的三分之一。同样也在温州，市民王先生刚买的一套50多平米的二手房也因为土地使用权过期，无法完成最终的交易。“房产证更名已经完成了，但是土地证过期了，我全额交的60万元购房款，全部冻结在银行；原来的房主只收到10万元的订金，房子现在却不属于他了，想拿到剩下的房款，就要把土地出让金补齐。”王先生告诉新京报记者，他们要缴纳的土地出让金，是另一个计算方法，“我们找到一家土地价格评估事务所评估，将这套房的楼面评估价与房产证上的建筑面积相乘，得出的土地出让金是30多万元，相当于总房价的一半。”16日，当他们进一步向土地管理部门和评估机构咨询时，之前的计算方法却又被推翻了。温州国土局称已着手研究解决方案同样的问题，为何计算方法不同？土地使用权到期后如何续期？土地出让金应如何计算？一系列问题在网上引发热议。“之前媒体的报道，有一些内容存在偏差，关于要缴纳的土地出让金相当于房价的三分之一，或者是一半房价，我们始终都没有这个说法，因为政策还没出。”昨日，温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清接受新京报记者采访时表示，目前被大家普遍诟病的几十万元土地出让金，只是媒体和市民个人按照所认为的地价、面积等因素算出来的钱，以此与交易房价对比，是不准确的。“我们工作人员的一些说法，只是一种讨论性的看法，并不是结论。因为我们到目前为止，还没有处理过一起类似的土地续期事件，所以我们无法证实到底该怎么计算，也没有确切的政策可循。”张少清说。不过，他证实，近几年温州有一批住宅的土地证将要到期，其总数可能比媒体报道的600户还要多。依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《城市房地产管理法》的规定，住宅土地使用权经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。此外，《物权法》规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动续期”该如何续，张少清介绍，目前国家尚未出台相关实施细则。温州市国土部门表示，对目前出现的情况，已着手研究相关方案，近期将报上级研究决定。追问涉事房屋土地使用权为何仅20年？新京报记者从温州国土局拟定的一份声明中了解到，1990年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发布后，温州市区在办理划拨国有土地使用权转让交易手续时，将划拨性质的国有土地使用权转为出让性质的国有土地使用权，并收取土地出让金。在该政策实行初期，为了顺利推进国有土地使用权出让工作，居住用地在不超过最高年限的前提下，温州市区按20年到70年分档，由受让方自行选择的方式给予办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。声明称，这种做法是基于当时国有土地使用权出让工作刚刚起步，且考虑到市民经济承受能力而施行的，符合相关的法律法规，也符合当时的社情民意。也正是由此出现了一批住宅用地的使用权期限为20年的情况，有其特殊性。土地使用权从何时开始计算？“很多人认为，我们买的是房子，不是土地，所以对于交纳土地税不认可。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，大家需要厘清中国土地制度的前提，“土地国有，每年需要交纳土地使用费。”北京市朝阳区律协房地产委员会委员张志同律师也表示，很多人在购房时存在认识误区，只注意到房产证上写明房屋产权70年，而忽略了土地使用权的期限。“虽然期限都被设定在70年，但是房屋为所有权，是永久的，只要还没有毁坏，就归产权人所有；而土地只是使用权，期限到了之后，就必须要续期。”尽管房屋产权和土地使用权的最高年限均为70年，但从开发商拿地到房屋出售给个人办理产权证，中间可能会有一定的时间差，这就导致一种房、地年限脱节的情况出现，即土地使用权到期了，房屋所有权年限还没到。那么房屋产权的年限从何时开始计算？张志同认为，从法律角度来讲，国土资源部门与用地单位或个人依法签订的土地使用权出让合同的日期，才可以作为土地使用权取得的开始时间。土地使用权到期不续还能住吗？有专家表示，根据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。政府不能无偿、强制收回这块土地。但如果居民不缴纳土地出让金，其相当于是在无偿使用这块土地。这种情况下，业主在进行房产转让、抵押等方面的权利会受限，需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。张志同也表示，如果土地使用权到期后没有及时续期，按照现在的法律规定，没有强制措施，居民依然可以居住，但若接下来想要进行房产转让，会比较麻烦。专家观点“续期不应按目前地价作收费标准”温州的土地使用权续期事件，在国内并非首例。据媒体报道，青岛阿里山小区的土地使用权续期，在业主交纳出让金时，以区域过去1年的平均地价为计算基准，折算到建筑面积大约是60%；深圳罗湖国际商业大厦的业主在续期时，政府按照公告基准地价的35%要求其补缴。土地使用权到期后应该如何续期？土地出让金应如何计算？顾云昌认为，《物权法》规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。就此，续期应该从“自动”的角度去施行，“自动就意味着，不用个人去申请。”就土地出让金计算，他认为，应和房地产税收政策结合起来，在购买房屋之初，就一次性缴纳。而对于使用权到期后自动续期的收费，也要和新买房屋价格有所区别，“既有住宅老百姓继续交土地出让金，应该考虑减免，不应按现在的土地价格作为续期收费标准。”顾云昌建议，可以按照基准地价来选择一个合理的中位数，“不能影响现在的收入结构。”张志同则认为，《物权法》在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》之后出台，属于高位法，因此对于土地使用权应主要参照《物权法》的规定，其中只规定届满自动续期，并未明确是否需缴纳土地出让金，“在没有明确的法律规定情况下，居民的住宅土地使用权应该免费续期。”北京落地北京尚未现住宅土地证到期情况北京市房屋权属登记部门相关负责人透露，近年来在工作中，尚未遇到过住宅土地使用权到期的情况。市国土资源局的一位相关工作人员说，目前还没有听说北京市区的住宅土地使用权到期或即将到期的情况，如有必要，接下来将会进行相应调查。
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房产证已经办理，土地证还未办理，接下来该怎么办？
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本帖最后由 淮安市纪委网络发言人 于
16:07 编辑
我是水韵天成三期住户，与今年5月9日前办理了房产证，因为开发商办理土地证资料还没有给我们，所以没有办理土地证。现在又改成了两证合一的不动产登记证，请问如果开发商的土地证资料给我了到时候我是办理单一的土地证还是将刚办理的房产证换成不动产登记证？需要怎么办理？
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&&网友“没有故事”，您好!
&&淮安市市区不动产登记于日正式开始，统一办理不动产登记，不再办理房屋所有权和土地使用权登记，以前依法核发的土地使用证、房屋所有权证继续有效。
&&根据您所反映的情况，您可以持原房屋产权证、购房合同、相关完税凭证等资料到市政务服务中心G区不动产登记窗口申请办理不动产权证书，不再单独办理土地使用权证书。
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&没有故事&网友，您好！如果您是抵押贷款的话，暂时无法办理不动产登记手续，待抵押期满解押后方可办理。
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这个人很懒，什么也没留下
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新房还好，比二手房好办。还有开发商可找，帮你协调。
TA的每日心情开心 07:11签到天数: 205 天[LV.7]I主题帖子积分
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不知道怎么办呢，一直没回复
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不要办了，就这样可以了
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不晓得，只能帮你顶顶了。
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不要办了，就这样可以了
不会吧，还能土地证不要呢？
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不会吧，还能土地证不要呢？
不需要，如果你没有房贷了，可直接换成不动产证就可以了
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网友“没有故事”，您好!
&&淮安市市区不动产登记于日正式开始，统一办理不动产登记，不再办理 ...
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网友“没有故事”，您好!
&&淮安市市区不动产登记于日正式开始，统一办理不动产登记，不再办理 ...
麻烦再问下，银行还有贷款，换证的时候还需要银行再出一次预告登记吗？
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&没有故事&网友，您好！如果您是抵押贷款的话，暂时无法办理不动产登记手续，待抵押期满解押后方可办理。
关键现在没有土地分割的一切资料，15年后贷款到期了我没有土地证只有房产证是不是直接就能换不动产证？
TA的每日心情开心 11:27签到天数: 5 天[LV.2]II主题帖子积分
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不要办了，就这样可以了
我也和楼主一样的情况4月底办了房产证，土地证还没来得及办，后来5月份就不给办土地证了，然后还有公积金抵押贷款，那没有土地证有没有事啊？
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商品房到期后怎么处理】很多人在买房的时候都听说房子只有70年的使用时间，70年以后怎么处理，很多人都不太了解。我国《物权法》中也有规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。商品房产权年限到期后，国家将收回，不会有补偿。接下来北京房产律师王兴华律师将为您介绍一下商品房在土地使用年限到期以后怎么处理，一起来了解一下吧!　　商品房一般都是建在国有土地上的房屋，商品房的使用年期其实指的是商品房所在的国有土地的使用年限。国有土地即全民所有的土地，通常与商品房相关的土地类型包括商业用地和住宅用地，商业用地的土地使用权年限是40年，住宅用地的土地使用年限是70年。这里所说的40年和70年是指开发商拿地之后开始计算的40年和70年。　　《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。最可能的方案是：到期后，你再次向国家交纳土地出让金，国家再次出让土地使用权。　　商品房产权年限到期后，国家收回，不会有补偿。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》“第四十条土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”　　因此商品住宅土地使用年限期满之后续期的问题不用担心。那么商品房土地使用年限到期后怎么办呢?商品房产权年限证件如何办理?　　一、向开发商领取以下东西：　　1、房屋权属登记申请表(有开发商盖章的);2、房屋分层分户图;3、购房发票;4、办理土地证的图。　　二、缴纳维修基金，需要提供以下资料：　　1、填写申报单(现场有)。2、身份证复印件。3、购房发票复印件。4、《商品房买卖契约》　　三、缴纳契税和各种税费，提供资料：　　1、《商品房买卖契约》2、身份证复印件 3、发票复印件。4、收费标准：个人首次购买90平米及以下普通住房，契税税率1%，其余自住普通住宅税率2%，高档房税率4%。　　四、办理商品房产权年限证件。提供资料：　　1、办理房产证的申请表。2、申请人身份证复印件(查验原件)。3、发票复印件。4、分户图。5、商品房初始登记证明。6、商品房买卖契约(乙方契约正本)。7、维修基金发票原件。8、契税发票原件。9、抵押登记申请表。10、主债合同(借款合同)及房地产抵押合同。11、抵押权人(贷款银行)授权委托书。12、委托书(申请人不能亲自办理时出具，须同时提供受托人身份证件复印件，查验原件)。　　五、拿到房产证后办理土地证，提供资料：　　1、《商品房买卖契约》 2、身份证复印件。3、产权证复印件。4、申请表(现领现填)。　　对于商品房七十年到期以后的处理就介绍到这里，现在的房价那么高，房产问题一直牵挂着老百姓的心，如果您也有遇到房产纠纷问题请及时咨询我们北京房产律师王兴华律师。　　来源：http://www.wangxinghualvshi.com/mlist
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