只收费不干活？怎样让你的物业称你心？
只收费不干活？怎样让你的物业称你心？
状状昨晚又跟自家小区的保安吵架了，为啥内？因为有陌生车辆占了状状的车位，而且类似的事情不止一次发生了，每次保安大哥都两手一摊，表示他也不知道该怎么办，这让状状很愤怒。于是状状一时脑热，决定再也不交物业费、停车费了，并发了朋友圈立誓。所幸有位跟状状一样跟物业有过矛盾的律师朋友看到状状的朋友圈后跟状状说，千万不要通过不交物业费来维权。为啥类，因为你会被物业告上法庭！WHAT？还要告状状？那对于保安这种分分钟把状状气到吐血的行为怎么办？美女律师教了状状几个跟物业周旋的办法，状状觉得很好用。所以状状决定写一篇跟物业有关的推文，造福下大家，教教大家怎么跟物业合理、合法地周旋。★物业费有哪些？哪些服务是物业要提供的？首先，我们大家要知道平时教的物业费都包含哪些内容？哪些服务是物业必须要提供给业主的？物业费包括九个项目：1、公共设施、设备日常运行维修及保养费：主要指的是各设备的维修保养费、公共照明费等；2、清洁卫生费：主要指的是清洁工具、垃圾处理以及清洁工所需的其他费用等；3、办公费：主要指的是交通费、通讯费、办公用房租金、其他杂项等；4、保安费：主要指的是保安人员人身保险费、保安器材装备费、保安用房租金等；5、绿化管理费：主要包括绿化用水费、绿化工具费、农药化肥费、景观再造费等；6、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费：主要指的是基本工资、福利费、加班费、服装费等；7、物业管理企业固定资产折旧率：固定资产主要指的是交通工具、通讯设备、办公设备等，其平均折旧年限一般为5年；8、利润：利润率是按各地物价主管部门根据本地区实际情况确定的；9、法定税费：主要指的是城市建设维护税、教育附加费等。小区物业服务的内容应当按照小区物业服务合同的约定进行。根据《物业管理条例》第二条的规定，物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。一般而言，物业服务具体包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等内容。★哪些情况才可以不交物业费？相信大家跟状状一样，看到前面那些物业必须要提供的服务内容后，对比了下自己的情况，觉得没毛病啊，就是物业做的不好，然后分分钟想通过不交物业费来倒逼物业提高自己的业务水平。首先状状先给大家看看法律上面规定的，哪些情况能不交物业费。只有下列8种情形可拒交物业费：　　1、对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内的，可以拒绝交纳；　　2、物业服务质量过差可暂时拒交，但要有有力的证据，并找寻实质解决办法；　　3、物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交；　　4、对于物业公司要求业主未收房之前就交纳物业费的行为，业主可坚决予以拒绝；　　5、因房屋质量问题还未交房的，物业费是由开发商交纳；　　6、物业公司没有和业主签合同的情况，业主可拒交；　　7、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况，业主可拒交；　　8、物业公司擅自提高物业服务收费标准的情况 ，业主对擅自提高的部分可以拒交。只有上面8中情形，你才可以不交物业费，而且你还要自己准备好非常完善的证据来证明你的情况符合上面8种情况。状状可以很负责任地告诉你们，在现实生活中，很多情况都是不能不交物业费的。★碰到坑爹物业怎么办？又不能不交物业费，但是物业的服务我又不满意，沟通了也没啥效果怎么办？状状这里教大家几招。1、首先，要选好的物业。这是最重要的一点也是大家最容易忽略的一点，好的物业虽然贵些但是用着舒心呀。说到这里，我相信很多人会跟状状一样茫然，怎么选好的物业，我怎么从来没有选过物业？这就牵扯到状状说的第二条了。2、求助业主委员会。物业是谁来选的呢？当然是业主委员会了，很多小区的物业其实跟开发商是同一个爸爸，大家如果对现成配套过来的物业不满意，可以去找业主委员会，通过业主委员会来换物业。3、如果你的问题是小问题用不着更换物业，又或者说找了业主委员会也没有结果，你该怎么办呢？去举报！每个小区都有相关部门负责管辖，而有关部门都是有举报信箱的，你可以直接举报，保证有人来管。先前状状的邻居就实名举报小区里面有关收费不公的问题，后来相关人员登门道歉赔款，所以这一招还是很管用的。
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简介: 用笔墨勾勒出生活的美好，这是文者的胸怀
作者最新文章北京副市长：不得因产权纠纷等推诿扯皮 影响供暖
原标题：11月7日起供暖试点火
副市长张延昆强调在供暖方面不得因产权纠纷等推诿扯皮
导读：市气象局相关负责人昨日表示，11月1日到11月15日期间，平均温度为7℃-8℃，接近常年同期的7.6℃，但高于去年的6.1℃。平原地区极端最低气温为0℃到2℃左右，连续五天平均气温低于5℃的概率较小，达不到提前供暖的标准。
本报讯（记者解丽）尽管仍有两轮天气会商，但在昨日市政府召开的年度冬季供热和扫雪铲冰工作电视电话会议上，市气象局给出了到11月15日之前本市出现极端天气的概率很小的预测，由此，提前供暖几不可能。据市市政市容委表示，目前，全市供热准备工作已基本就绪，按计划将在11月7日开始进入点火试运行阶段，11月15日使居民室内达标。
据介绍，今年本市已经成立了由市主管领导牵头，市政府相关部门和热、电、气供应企业等单位组成的北京市冬季热电气联合调度指挥部。市供热办负责人表示，成立联合调度指挥部在本市尚属首次，其工作职责重点是应对极端天气下的能源紧张问题，更好地调配能源，保证供暖的安全。
据悉，今年北京全市供热面积7.6亿平米，其中居民供热面积5.33亿平米，预计2013年新增供热面积2500万平方米左右。今年市政府决定继续在本采暖季对全市居民供热给予燃料补贴，预计市区两级财政将拿出约33 亿元对居民供热实施补贴。
同时，副市长张延昆强调，要让居民家中暖起来，不得因为产权纠纷、物业纠纷而推诿、扯皮，要先解决供暖再分清责任。
此外，今年本市还完善了市、区县两级32支供热应急抢修队伍，建立了市级供热计量应急处置专家队伍，并要求各区县及供热单位建立供热计量应急抢修队伍，制订应急预案，11月1日各应急抢修队伍正式进入备勤状态，为应对今冬各种突发事故和事件做好了充分准备。市供热服务热线进一步完善和扩展了功能，将于供暖前向社会开通。
1.今冬供暖时间有没有可能提前？如天气变化下月起随时供暖
昨天，市气象局相关负责人会上表示，通过气象资料分析，11月1日到11月15日期间，平均温度为7℃-8℃，接近常年同期的7.6℃，但高于去年的6.1℃。平原地区极端最低气温为0℃到2℃左右，连续五天平均气温低于5℃的概率较小，达不到提前供暖的标准，这使得提前供暖基本无望。
同时，气象部门还对今冬气候趋势进行了预测：今年12月至明年2月，平均气温为-3℃到-4℃，比常年同期的-3.1℃略微偏低。气温偏低时段集中在明年一、二月份。同时，今年冬季降雪量预测为8到12毫米，较常年同期的8.5毫米偏多。
市市政市容委、市气象局表示，还将继续组织开展两轮供暖的气象会商，密切关注气候变化。如遇极端天气，将向市政府提出临时调整采暖期的建议。据悉，今日将启动第二轮天气会商，&如果天气有变化，本市能保证11月1日起随时投入供暖。&市供热办负责人强调。
2.今冬供暖能源储备是否足够？通过限制公建供暖确保民用
据统计，预计全市燃煤锅炉今冬供热用煤需求量约为480万吨，较之去年减少约30万吨，截至目前各相关供热单位已完成了全年用量60%的储备任务。市级30万吨应急煤炭、3000吨应急油料已完成储备。相关区县政府也完成了储煤1万至3万吨的计划。
而在天然气供应方面，市供热办相关负责人表示，随着大气治理力度的加强，天然气替代燃煤量逐步加大，本市燃气供热面积从去年的43%达到了今年的53%。用气量也从去年的68亿立方增加到今年的70多亿立方，这使得天然气的供应一直处于&紧平衡&状态，市政府目前正在与中石油协调解决。但&紧平衡&不意味着供应不上，而是担心出现极端天气导致天然气出现缺口，但该负责人表示，一旦出现持续低温的极端天气，本市将启动应急措施限制公建企业等，确保民用第一位。
据悉，本月底陕京三线将竣工，将解决本市南、北用气负荷不均的问题；同时，预计大唐煤制气工程也将实现在年底前为北京供应天然气，届时将极大缓解北京用气紧张局面。
3.供暖收费有何变化？今年仍按面积收费多退少不补
市供热办相关负责人表示，今年热计量的改造，多以居民小区为主，按热计量收费的面积也首次突破了1亿平方米。
对于热计量的收费，该负责人指出今年仍会先按面积收取供热费，并采取多退少不补的方式，即在供暖季结束后，如果热计量显示应收取费用低于此前按面积收取的费用，就将多收的部分以第二年热费的形式返还给居民，如果热计量显示应收取费用高于此前按面积收取的费用，则居民不需要再补交。
但对于这种上封顶的收费模式，该负责人指出，今后将逐步取消上封顶，用多少缴多少，而真正实现按热计量收费。本组文/本报记者解丽
今冬除雪首用非氯化物融雪剂
本报讯（记者 解丽）今冬除雪，将用上非氯化物融雪剂。在昨日的电视电话会议上，市容委副主任韩利介绍了今冬扫雪铲冰准备工作。据介绍，目前全市125处融雪剂存储点已经备下融雪剂24805.5吨，应对可能发生的雪情。
市市政市容委环卫处副处长冯昆指出，今冬明春已经遴选了44个融雪剂产品，&此次遴选是融雪剂北京地方标准最新修订后的首次，对于融冰性能、抗滑性、金属物质含量以及缓蚀剂的添加都有了更为严格的要求或控制。&据其介绍，针对以往的融雪剂中因以氯化物为基本成分，对混凝土路面和桥梁面有破坏作用，还会腐蚀道路上各种金属设施，给路边的土质和水质带来一定污染，因此今年还将首次使用非氯化物融雪剂，以减轻腐蚀和污染。
据悉，按照规定，当发生最低级的蓝色雪情响应时，只许在机动车道的坡道、桥区等路段处视雪情撒布少量固体或液体融雪剂，每平方米不超20克。只有在温度极低、可能形成地面&地穿甲&极易导致交通事故时，才可先预撒融雪剂，剂量也将严格控制。
据了解，凡人工除雪、机械除雪清除的积雪，只要未沾染融雪剂，都就近运至全市40处城市河湖积雪消纳点和115处建筑工地积雪消纳点，让积雪自然融化重新进入水汽循环。
[责任编辑：PN044]
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上阳花园的物业好像被瞿家屯的人给接管了！闹起来了，物业负责人这时候躲起来不敢出来，也是够丢人的！真当小区里住的都是好欺负的，等着被撵滚蛋吧！
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现在的物业不是来服务的，是来当皇上的
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泉舜物业也一样！只知道催物业费，不给业主办实事，还推诿扯皮！说什么不交物业费不收水费什么的！随着市场经济的不断规范和发展，物业管理企业要生存；来源：《住宅与房地产》；日14:14我来说两句(0)；当前，物业管理行业正面临一个由初级阶段向高级阶段；环境发生了重大变化，具体表现在：；外部环境：；严峻的局面中国已于去年加入WTO，我国政府承诺两；服务企业只在劳动力资本、社区文化、熟悉市场等方面；从其它行业国外企业进入中国市场的情况看，
随着市场经济的不断规范和发展，物业管理企业要生存、要发展，就必须走进市场参与竞争。目前，国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展，给物业管理企业带来了无限的发展机遇，与此同时，也增加了更多的竞争。这就要求物业管理企业从服务观念和方式，经营理念和市场定位，都要做出相应的变革，才能适应发展的需要。
走可持续发展之路
可持续发展的物业管理会推进物业管理行业得到健康、快速的发展，对于树立起行业的良好形象有极其重要的作用。物业管理企业直接参与竞争，在服务水平、服务之量上之上乘者，才是消费者的首选，物业管理企业的知名度高，社会信誉好，收费合理将成为是否被选聘的重要因素。因此，物业管理服务不再是强买强卖的房产附属品，而是物业管理企业通过建立可持续发展的理念，在服务水平和服务质量及企业知名度、信誉度等方面共同建立起来的可被持续认可的服务产品。可持续发展的物业企业越多，将越有利于保护消费者的合法权益。
目前在我国，物业管理行业承担着一定的社会责任。建立可持续发展的物业管理模式不仅可以提高城市管理专业化、社会化、现代化的水平，确保物业功能的正常发挥并延长物业的使用年限，使其保值、增值，而且有利于城市管理和经济发展，具有其他行业所不可替代的作用。
物业管理服务与老百姓的生活密切相关，它会直接作用于城市房屋，物业管理服务的可持续发展将有利于加快城市化的进程。城市房屋管理的好坏直接反映城市的整体面貌和管理水平，城市房屋管理好了，才能加速城市化的进程。要管理好城市房屋，体现出物业管理服务的可持续性，物业管理企业一方面要通过提高认识更新观念，另一方面应当培养具有良好的思想素质、掌握现代物业管理技术的物业人才。物业管理企业观念的转变也将影响到消费者观念的更新、政府职能的转变，多方面利益的调整和理顺，以及群众心理上、经济上的承受能力，将推进社会的进步和发展。而发达、完善的物业管理，取决于训练有素并善于运用于实践的物业管理专门人才。因此，要培养高素质的物业人才，必须加强物业管理人员的思想作风和业务建设。
为确保物业管理企业的可持续发展，发展一专多能，开展多种经营，将成为物业企业的一大新的尝试。物业管理企业通过提供多重服务，制定合理的收费标准，为可持续发展提供资金保证。物业管理企业要严格按照物价部门核定或由物业管理企业与业主卫委员会等协商议定的收费项目、收费标准和收费办法进行收费，并定期向业主及业委会公布经费的收支情况，以按受产权人、使用人的监督。因此，物业管理企业在做好物业管理的同时，要结合企业的实际和优势，不断拓展经营领域，努力为企业增加积累，使其走上良性循环的轨道。
可持续发展的物业管理服务，要求物业企业加速引进竞争机制，加快培育物业管理市场。和很多行业相似，物业管理行业的发展环境从计划经济转变到市场经济条件，这是房产管理体制改革的一场革命，但更需要人们提高认识、更新观念。市场经济的运行和发展时刻离不开竞争，只有竞争才能不断提高物业管理服务的质量和水平，才能使物业管理行业充满生机和活力。物业管理行业应当加速立法，建立物业管理法律体系，为物业管理持续发展保驾护航。市场经济是法制经济产物，特别是物业管理涉及的范围十分广泛，既涉及物业管理企业与政府、物业管理行政主管部门、上级管理部门的关系，又涉及物业管理企业与供水、供电、供暖、煤气、物价、工商、税务、市政、环卫、绿化、邮政、电信、交通、公安、管委会、派出所、居委会等关系。这些关系如果没有法律、法规进行规范和调整，难以保证物业管理健康、快速发展。因此，有关部门应加快物业管理的立法，加速建立物业管理法规体系，使我国物业管理尽快走上有法可依的轨道。
以人为本，构建和谐物业
构建和社会已经逐渐成为当今社会的一大主流，如何构建和谐社会，各个行业都做出了不同的努力，而物业管理企业作为与老百姓日常生活息息相关的行业之一，建立和谐物业也将成为未来物业管理企业发展的趋势之一。随着经济的迅猛发展，人们的生活水平的迅速提高，对于居住环境和生活品位的要求也越来越高，因此，作为物业管理企业来讲，应当将“以人为本，构建和谐物业”的理念贯穿到物业服务中来。充分掌握现在社会中人们生存的物质和精神需求，在保证居民个人隐私受到保护的前提下，增加邻里活动与交往的机会，通过整体规划保持小区自然景观和生态环境的良性发展，保证人造景观与自然环境融为一体。另外，通过智能化技术，实现防火防盗等系统自动化控制，使居民感受到一种高雅的文化环境氛围。
现代物业管理应当追求的是营造小区和谐环境，提升小区的文化与品味，使住户有一种情感的归属，在潜移默化中提高居民的素养。通过建立多种平台或采取多种形式，来促进住户的交流，繁荣社区文化，推动人与人之间的信息和情感交流。然而，目前大部分物业企业存在企业规模小，物管投诉多，相关政策实施滞后导致竞争无序及物业企业自我发展能力不高等问题，也给构建和谐物业提出了不小的挑战，这就要求物业管理企业要从更新观念、提高具体政策的实施效率等方面多管齐下，才能更有效的推动和谐物业的发展。首先，物业管理企业应当同业主建立平等的关系，摒弃主仆这中带有奴性的错误关系。同时，应该注意将住户的咨询或投诉得当处理，正当区分投诉原因及制定合理的解决办法，对于无法通过物业企业自身能力解决的社会问题，做好解释工作，避免与业主发生正面冲突。当然，也有个别物业管理企业因缺乏有效学习而沉醉在理所当然的“管理者”角色里，没有依照相关规定，自己想怎么干就怎么干，成为物业管理行业的害群之马，这些则应由主管部门查处纠正。总之，在推动建立和谐物业的过程中，物业企业不仅要规范自身行为，同时要与业主和业主委员会建立平等和谐的服务和合作关系。
物业管理行业的发展趋势――服务代理集成商模式
来源：《住宅与房地产》
日14:14 我来说两句(0)
客观环境的变化迫切需要物业管理行业创新
当前，物业管理行业正面临一个由初级阶段向高级阶段过度的关键时刻，物业管理行业外部和内部的环境发生了重大变化，具体表现在：
外部环境：
严峻的局面 中国已于去年加入WTO，我国政府承诺两年后全面开放服务领域市场，国外物业服务企业与国内物业服务企业相比，在资金、技术、人才、管理水平、服务理念等方面具有绝对优势，国内物业服务企业只在劳动力资本、社区文化、熟悉市场等方面占有一定优势。
从其它行业国外企业进入中国市场的情况看，国外物业服务企业进入中国市场最有可能选择的途径（也是最佳途径），就是只带资金、技术、职业经理人、管理和服务理念进入中国市场，人力资本、专业技术人才、专业技术服务全部本地化，这样一来国内物业服务企业也就没有优势可言了。
成熟的消费者 不要说与20年前的消费者相比，就是与5年前的消费者相比，现在的消费者也已成熟了许多。不管是对物业管理法规的理解，维护自身权益的意识和投诉热情，还是对物业服务管理的参与程度，都有了不少进步。
逐渐成熟的市场 为了加速市场竞争通过市场优化配置资源和规范市场行为，各地结合自己的实际相应出台了各种法律法规，如杭州市规定8万平方米以上的物业必须实行公开招投标来确定物业服务企业，上海市出台的法规使业主委员会的地位和自主管理的能力足以达到与物业管理企业对等的地步。
价格竞争的局面 随着消费者和市场的逐渐成熟，物业管理行业的竞争会越来越激烈，价格将成为竞争的主要手段。今年上半年，深圳罗湖区一个不足10万平方米的小区公开招标，近10家物业服务企业争的你死我活。为了能中标，投标的各家物业服务企业不惜血本争相承诺：如果中标，将投资多少资金，改善小区的环境或小区的设施等等，这种投资的承诺说到底其实还是价格的竞争。
空间越来越小 目前，深圳市物业管理的覆盖面积已达95％以上，沿海地区物业管理覆盖面积也已达55％以上，可供扩展的空间越来越小。随着国外物业服务企业的大举进入，市场的争夺将会达到你死我活的地步！大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼，弱肉强食的局面即将出现。
内部环境：
自我调整意识增加 现在许多有远见的企业领导已经意识到危机的存在，正在进行自我调整。这种调整主要表现在：（1）加快股份制改造，建立现代企业制度。以员工持股、控股的股份制改造模式日益被许多物业管理企业看好，股份的多元化、规范化使法人治理结构日趋完善。（2）企业竞争说到底就是人才的竞争，网罗人才已成为一些物业管理企业提高管理水平和服务档次的主要手段。一些有战略眼光的企业已在推行企业经理职业化制度，如金地物业公司推行的管理处主任预备制度，把人才储备同经理职业化结合起来收到很好的效果。（3）苦练内功。越来越多的物业服务企业把搞好企业内部管理、提高服务质量作为增加企业市场竞争力的手段。福田物业的“首问责任制”，就是把“人性化服务”用制度确定下来，把职业道德与服务意识有机结合起来了，取得了比较好的效果。
内部管理模式的改变 随着企业规模的扩大，原有的内部专业化管理模式已不能适应企业高速发展的需要。国内有些知名品牌企业，纷纷撤消本公司内部的清洁、绿化等专业公司，或将这些专业公司从其公司中分离出去推向社会，将清洁卫牛、环境绿化、消杀、水池清洗等专项服务分包给社会专业公司来做。有些公司甚至还将保安服务分包给社会专业公司管理，使公司基层管理人员和公司高层管理人员能集中精力，抓好企业内部管理、客户服务管理、经营决策和市场开发。这种按市场机制运作的模式大大降低了管理成本，提高了专业化服务的质量。
成本核算意识增强 物业服务行业，服务操作投入成本低、可摹仿性强的性质决定了任何一家企业有什么新的服务举措，短期内就会被别的公司摹仿，因而在经营规模和管理水平相差不多的公司之间，没有什么明显的优势可言。福田物业的周总就曾一针见血地指出：今后物业服务行业的竞争就是成本价格的竞争，谁价格低，谁就具备竞争的优势！
新的模式一触即发
国内一些物业管理企业采取的专业服务分包的模式，实际上是一种“服务代理集成商”的模式。这种模式的演变过程在电脑制造行业最有代表性。早期的IT制造业由于零部件成本高，电脑的应用范围很小，电脑产品所有的部件，几乎都是电脑制造商加工生产的。386、486、586时代造就了惠普、康柏、宏基等著名电脑公司和品牌。随着电脑零部件制造成本降低，电脑应用范围扩大，核心专业部件开发商迅速崛起，“微软”、“英特”成为世界知名的品牌公司。电脑制造商也由过去所有部件全部自己生产，改为将部件分包给专业制造商生产，自己组装生产整机的制造模式。今天，组装生产、代理（分包）销售已成为电脑制造商的主要生产、经营模式，“奔腾4”使我国的“神舟”品牌电脑成为IT市场的一匹“黑马”，短短几个月，“神舟”品牌的市场占有率排名就达到了品牌机的前几名。
深圳市华业物业管理有限公司的运作模式也印证了这一点。深圳华业物业入行伊始就把除保安以外的所有专项服务分包给社会专业公司完成，大大降低了管理成本，短期内公司在各类档次的物业服务管理中都取得了较好的社会经济效益。最近，深圳某房地产在售时推出了与国际接轨的“管家”式服务。他们聘请荷兰某管理学院的院长作该公司的“管家”顾问，在其开发的小区内不设管理处，只设“管家”部，管家部内设若干个“管家”作为前台服务，每个“管家”负责几层楼住户的日常所需服务的管理，所有专业服务作为后台服务承包给社会化专业公司来完成，引起业界人士的高度重视和兴趣。实际上这种服务模式就是一种以职业经理人作为媒介，代理住户“管家”的服务模式，也可以说是物业服务行业呼之欲出的“注册职业经理人执业制度”的萌芽。
笔者认为：我国物业管理行业第三个阶段将以“服务代理集成商”的模式出现
如果把物业管理从接管到第一月收费作为一个生产周期，物业服务企业所扮演的角色――服务代理集成商，它的作用和职责就是负责制定服务标准（产品生产工艺）、验收标准（产品检验工艺）、管理标准（产品组装工艺），并代表业主按着相应的标准将专业服务项目分包给各社会专业服务公司完成，各职能部门负责落实、监督、验收。项目经理（管理处主任）所扮演的角色――服务分销商，它将组合而成的物业服务（产品）分销（送货）给用户，并提供相应的售后服务；同时将用户新的需求反馈给代理分包商。这种新的模式最大的优点是：可以最大限度的降低管理成本，提升服务质量，扩大经营规模，增加企业市场竞争能力。
不管第三种模式是否成立，物业服务企业都应转变自己的观念：
重新定位 物业服务企业服务理念要回归自然，不能再为了造声势大包大揽，有能力的干，没有能力的也干。像社区文化，原本是社区自治组织居委会的工作，但物业管理企业忽视了企业自身的性质生动包揽起来，结果是力不从心，耗费了大量的人力、物力、财力，却没有得到居民的认可。物业服务企业的定位就是服务集成代理商。小区用户需要什么样的服务，我们就组织提供什么样的服务。像社区文化活动，可以配合居委会，通过商家、厂家提供赞助或引导商家、厂家来组织有益的、互动的、丰富多彩的社区文化娱乐活动，在主办社区文化娱乐活动的过程中宣传自己的产品获得广告效应。
角色转变 由过去的小区“管理者”转变为小区的“服务者”。这一角色的转变带有历史性意义。小区管理处就是小区的“服务中心”，市场竞争机制决定了物业服务企业的角色定位。随着服务市场的对外开放，角色的定位会越来越明确。
服务模式的转变 以服务意识、服务质量、服务内容为中心，将成为物业服务企业的服务宗旨和企业服务模式的确立轴心。随着业主自主选择物业服务消费主体地位的进一步确立，业主可能把小区的整个物业服务交给物业服务企业做，也可能把其中的一部分物业服务项目交给物业服务企业做，把另一部分物业服务项目交给社会化专业公司做，如：清洁、绿化、保安、设备维修等等，从而降低管理成本，使业主获得更大的实惠。所以物业服务企业要适应这种局面的出现，紧紧抓住自己优势的专业，做大作强！
核算模式的转变 随着物业服务法规的逐步完善，收费标准、收费方式、核算办法、付酬标准以及公有设施、设备收益的分配方式，完全由业主委员会与物业服务企业协商确定，并写入合同条款中。“酬金制”很可能成为物业服务企业获得利润的主要模式，因此，我们物业服务企业的财务核算方式要顺应这种付酬模式的转变。
营销方式的转变 随着服务领域的全面开放，业主选聘物业服务企业的方式将会有更大突破，物业服务企业推销自己的无形产品将从书面形式（标书），转变为营销方式，即以服务质量、服务价格和社区有偿服务为中心，社区居民需要什么样的社区服务，我们就提供什么样的社区服务，如计时的“家政”、“家教”服务：接送孩子、给孩子做午饭、辅导孩子学习等等。通过优质的服务，来推销自己的无形产品，这种无形产品除整个小区服务管理外，也可以是单一的服务项目，如保安、清洁、绿化或者是设备维修服务等等，以此扩大自己的经营规模。
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