上海非中央商务区甲级办公楼市场为何会迎来爆发式增长?-上海搜狐焦点
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上海非中央商务区甲级办公楼市场为何会迎来爆发式增长?
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随着上海中央商务区办公楼租金水平的稳步提高,联合办公在该区域扩张势头明显,科技、传媒、电讯(TMT)类公司持续的办公升级及扩张需求,助推办公面积不断吸纳,并加速扩展提升了非中央商务区的租赁需求。过去一年间,非中央商务区市场的净吸纳量已占到上海甲级办公楼总吸纳量的61%,大大超过2009年时26%的水
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上海写字楼入估值高峰 资本试水非中央商务区投
作者：房地产登记&&&&行业新闻来源：未知&&&&点击数：&&&&更新时间： 15:15
日前，潘石屹以49.44亿元将凌空SOHO卖给基汇资本，趁势掀开资本关注上海非中央商务区物业投资机遇一幕。潘石屹连续抛售SOHO中国旗下沪上商业资产，三年来已陆续套现超过285亿元，网络搜寻成果显示，基汇资本是一家总部设于香港的私募房地产基金，由吴继炜、吴继泰于2005年创立，现在全球治理超过90亿美元资产。21世纪经济报道记者通过多方信源证实，吴继炜、吴继泰兄弟两人成长于美国洛杉矶，后回港创业。基汇资本十多年前开端与摩根士丹利配合投资大中华区房地产项目，完成资本原始积聚，目前基汇资本在国内合伙人为彭庆邦。在戴德梁行、仲量联行、高力国际、世邦魏理仕等国际代办机构看来，资本对上海商业项目标价值判定正在转变。仲量联行研究部高等董事姚耀指出，凌空SOHO案例表明投资者焦点正在转向，外（港）资仍旧是上海市场的主要买家，去年8月，基汇资本还买下广州（楼盘）和黄旗下位于广州城西的商业项目——西城都荟，外（港）资对国内一线城市非中央商务区物业价值重估可见一斑。与此同时，内资也觊觎上海市场。高力国际数据显示，三季度上海共录得八笔大宗交易，均来自国内投资者，总交易金额约95亿元。写字楼持续吸引国内外投资者关注，八笔交易中有五个是写字楼或以办公为主的综合用途项目。得益于城市基本设施的倏地发展，投资运动不仅限于中央商务区和次中心商务区，还包括七宝和松江等城郊地域。第三季度其余范畴也有交易录入，包含服务式公寓、酒店和住宅。姚耀指出，在办公楼大宗成交中，交易双方看的不仅仅是单价的相对值，而是资本化率，即收益率。一般而言，外资在做一个项目收益率模型时，往往会与国际大都市对照，上海比之伦敦、悉尼，其收益率资本接收水平略高，这表明资本热度转换同时推高新兴商务区资产价格。上海写字楼收益率在从前几年显著收窄，或者说资产价格上涨，中国一线城市办公楼在全亚洲投资标的里排名靠前。“这只是开始。”姚耀说，不仅市场本身发生变化，甚至有可能引领上海办公楼市场未来十年。上海大宗物业成交多极化依据资本转向，目前大多数机构对上海办公楼市场进行了多极划分，结果大体为：中心中央商务区包括新天地、南京（楼盘）西路，浦东陆家嘴、小陆家嘴；外圈商务区包括徐家汇、长宁等；产业园区包括张江、漕河泾、凌空等。高力国际华东研究部剖析，大宗交易市场在前三季度表示出：国内外资金都表现活跃，尤其是外资基金，现在由于人民币兑美元企稳，海外资金结束张望，积极参加投资活动中；从购置资产角度看，周边商务区办公楼宇成为投资最为关注的资产。陈铁东举例称，最近几年受到电商和物流需求影响，物流园区的租赁根本面向好，尤其是租金一直呈回升态势。目前物流地产投资回报甚至比贸易地产高，这也引发资金关注。当价钱上升速度比租金上升速度还快时，基金会重视租户品德。在租户需求和城市发展的双重驱动下，上海非中央商务区甲级办公楼市场近年来爆发式增长。仲量联行日前发布的关于上海非中央商务区办公楼市场研究报告显示，银行服务类机构已经开始向市中心外围搬迁，好比大都会保险搬到北外滩，其金融业务部分也从陆家嘴总部分拆。上海非中央商务区甲级写字楼存量从2009年的40万平方米存量，发展到超过500万-700万平方米左右的预估值，中央商务区写字楼存量则达到900万平方米。世邦魏理仕数据显示，在国内资管需求晋升并踊跃寻求危险适中的标的背景下，地产基金今年在上海投资市场比以往活跃，目前累计投资量达351亿，占总量45%，相较过往三年，均匀有20%的提升。同时受资产价格上扬影响，2017年以来单宗交易超过10亿元的比例，由去年的40%上升至今年的50%。上海正处于加速迈向寰球卓越城市的阶段，非中央商务区受益于此。上海写字楼项目暴发之际，从租户与投资者来看，都会重新审阅其在中国城市的策略，及早选择城市的适合板块。姚耀以为，不仅是市场自身产生LP外资依然活泼基汇资本在中国的投资许多，其与美国城市置业集团协作创建中国城市置业（China Downtown Properties）品牌，目前在成都、常州（楼盘）、徐州（楼盘）、淮安（楼盘）等地开发多个项目，还联手太古地产收购北京（楼盘）三里屯、收购瑞安旗下“翠湖天地”御苑18号公寓、收购北京盈科中心、与华发股份结合投资开发华发新城、收购广州西城都荟、全资收购香港洲际酒店等。香港一名金融、投资圈人士指出，资本的内外资界线非常含混，基金对于LP的起源保密性非常高，目前主要仍旧是外资。在基汇资本的官网上写着一句话：我们寻求为股东释放价值的事件。以收购凌空SOHO为例，此前初始代价为29.54亿元，算上于公告日期凌空SOHO项目公司未偿还境内银行贷款本金19.90亿元，基汇资本接盘代价到达49.44亿元，较协定的SOHO项目资产价值人民币50.08亿元尚有6400万元差距。基汇资本目前管理着4只以大中华区和亚太地区为目标的房地产私募基金，2005年以来，其召募股本超过38亿美元，管理资产金额90亿美元，包括住宅、零售中心、酒店及商业地产。业内人士泄漏，基汇资本偏好买下残破老楼，将其重新装修创造溢价空间，即所谓救活“烂尾楼”。上海353广场项目便是典型例子。2006年，基汇资本花9亿元买下上海南（楼盘）京东路上的东海商都，这个修建屡次调换经营者始终不尽如人意。基汇资本斥资4亿元重新装修，并改名为“353广场”，同时调整定位重新招商。2012年，基汇资本以24亿元将“353广场”售出。去年李嘉诚抛售的北京三里屯商圈的盈科中心、广州西城都荟，接盘方均为基汇资本。　　
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上海非中央商务区办公楼市场需求激增 新车溜冰车陷河中
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上海非中央商务区办公楼市场需求激增 新车溜冰车陷河中,新车溜冰车陷河中　　中新网上海10月24日电 (记者 于俊)上海非中央商务区办公楼市场需求激增，多重因素驱动市场吸纳量持续强劲。　　国际知名的房地产服务和投资管理机构仲量联行24日发布最新研究报告《上海非中央商务区办公楼市场：起转之际，全新格局》，介绍了此间非中央商务区办公楼市场的发展现状，分析了推动该市场蓬勃发展的因素，探讨了各细分市场的发展前景。　　据仲量联行统计：2009年，上海非中央商务区甲级办公楼仅有40万平方米存量，如今这一数字已跃升至500万平方米，体量堪比该市的中央商务区甲级办公楼市场。过去一年间，包括五角场、上海火车站、虹桥交通枢纽等非中央商务区市场的净吸纳量已占到上海甲级办公楼总吸纳量的61%，已大大超越2009年时占比26%的水平。　　形成如此局面绝非偶然。仲量联行华东区研究部总监姚耀认为：随着上海办公楼市场的日趋成熟，传统中央商务区难以满足不断增长的企业办公空间需求，这是造就非中央商务区市场不断壮大、需求量呈现爆发式增长的主因。而上海国际门户地位的稳固发展，众多企业升级、扩张或整合办公空间的需求，非中央商务区的崛起恰逢其时，也恰好满足了“中端市场”企业的办公需求。　　不可忽视的是，租赁成本仍是企业选择办公项目的首要考虑因素。中长期来看，上海中央商务区办公楼市场仍将维持供不应求的状况，而非中央商务区与其形成明显的租金差。根据仲量联行的租户调查，当租金差距为2元/平方米/天时，23%的受访者会产生强烈的搬迁兴趣；当差距增加至3元/平方米/天时，意向搬迁者的比例将上升15%。　　此外，租户选择非中央商务区办公还会考虑包括交通便捷度、办公物业品质、商业配套成熟度、入驻跨国企业与内资企业知名度、持有物业机会及类中央商务区集群区的形成等因素。　　根据上海的城市规划，大力推进新兴商圈的发展是大势所趋，这将有助于缓解城市中央商务区及其周边基础设施的压力；同时为处于不同发展阶段的企业提供多元化的办公选择，从而有助于提升上海的营商成本竞争力。　　仲量联行华东区董事总经理吴允燊表示：“上海正在加速迈向卓越的全球城市。新兴板块在未来相当长的时间内将获得市场发展带来的持续红利，但与此同时，它将助力上海的明天，为城市高速发展提供所需的空间载体，成为城市发展的新引擎。”(完)
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仲量联行：2020年办公楼市场展望
　　到2020年，上海中央商务区的新增办公空间将达约110万平方米，而中央商务区以外的新兴商务区将增加330万平方米的办公空间。
　　上海浦东与浦西的中央商务区在中国经济增长的过程中取得了巨大发展。因此，上海各区正在力争成为下一个成功的中央商务区，并大力支持办公楼与综合体项目的开发。
　　租户因中央商务区的高昂租金成本而选择搬迁，而将目光转向非中央商务区办公楼市场。上海非中央商务区的众多在建优质项目正满足了这一需求。
　　上海非中央商务区正在开发更多的产业与科技园区，这将使特定行业更为集中，尤其是制造业和制药业的跨国公司以及国内的高科技企业。
　　展望2020年
　　更多的企业
　　租户将因中央商务区高昂的租金成本而搬迁
　　由于租金持续上涨，越来越多对价格敏感的
　　租户将从传统的中央商务区搬离，落户新兴商务区。
　　上海火车站、北外滩和前滩等外围区域，因其与中央商务核心区紧密且交通便捷，发展前景较好。
　　上海将取代香港成为中国最大的办公楼市场
　　到2020年，上海中央商务区的新增办公空间将达约110万平方米，而中央商务区以外的新兴商务区将增加330万平方米的办公空间。这将使得上海的甲级办公楼空间总量在2020年预计将达到1100万平方米，超越香港成为中国最大的办公楼市场。
　　与此同时，内资企业的需求仍将快速增加，而越来越多的跨国公司则希望在迅速发展的中国消费者市场中分得一杯羹。
　　对办公空间的高预期需求量，将充分吸纳未来大量的新增供应。
　　成就“世界城市”愿景
　　上海的服务业预计将不断壮大，进一步巩固上海作为中国金融中心的地位。到2020年，上海具备充分的潜力，将在不断变化的全球秩序中成为一座“成熟的世界城市”。
　　虽然2017年的中央商务区供应量充足，但这一供应量将被逐步吸纳，从而给2020年租金带来上涨压力。
　　由于中央商务区租金不断上涨，非中央商务区区域的项目正逐步受到亲睐。但浦东(,)与浦西南京路的核心办公集群依然是最炙手可热的区域。
　　到2020年，前滩和徐汇滨江可能会成为新的中央商务区。
　　2020年行动方案
　　重新评估您的资产组合。2017年，中央商务区办公楼空置率预计有所上升，这有利于
　　租户在续签租赁合同或签订新的租赁合同时提出更有利的商业条款。
　　由于中央商务区租金有望在未来较长时间内持续上涨，因此需要考虑非中央商务区区域的多种可能选择。合理您的办公室搬迁计划，确保能够按要求在预算内准时搬迁。
　　投资者和开发商
　　随着大量新建优质办公楼的落成，需要在交易中作出让步，尤其是出租较老的中央商务区办公楼时，从而确保出租率。
　　虽然上海租赁合同通常为期三年，但可以考虑更长的租期或更灵活的租赁条款。同时，提升租金的竞争力和管理服务水平也将有助于续租。
（责任编辑： HN666）
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