《企业融资需要注意的法律问题》讲座小结
11月27日，去听了市工商联组织的讲座，主讲人是锦天城律所的石育斌博士，讲题是“企业融资需要注意的法律问题”。整个讲座非常精彩，2个小时中，石博士将企业融资方式，尤其PE/VC、上市做了实务提点，发人深省。
石博士谦逊、实务的讲座风格获得了与会者的一致好评，纷纷要求市工商联多举办这样有水准的讲座，特别希望能再次听到石博士的讲解。会后给石博士发了邮件，他将讲座PPT爽快地发了过来。于是，对照着PPT和现场笔记，就有了本篇，算是开启PE/VC探索道路的第一章。
企业融资难，外部环境虽是主因，而企业自身原因也不可小觑。企业往往没有未雨绸缪的意识，在缺钱时才想到要融资，其实在缺钱之前9个月就应该打响这个算盘。
对于融来的资，有3点要做到：必须是纯净的——取得途径合法、流动的——融了是要拿来用而不是存着的、再生的——钱生钱。
何为融资，说白了就是用别人的钱、明天的钱、虚拟的钱。
二、企业融资方式
企业融资包括了外部融资与内部融资两大类。其中，外部融资分为直接融资与间接融资，直接融资又分为股权融资（PE、IPO、配股、增发）和债券融资（企业债/公司债、可转债、短期融资券），间接融资又分为银行贷款和吸收合并。而内部融资则又可分为折旧、留存收益及表外融资三种。
由此可见，诸如银行贷款、员工集资、公司间借贷等都是较为常见的传统方式，但并非融资的主要途径。
关于银行贷款融资方式，需要提示法律风险的是担保问题。一要注意程序合法。比如有限/股份公司为其他企业做担保，需要出具董事会审批通过的决议，如果是为本司股东、董事做担保，则需股东（大）会审批决议通过。又比如夫妻、家庭共有财产、合伙企业财产的抵押、质押，都应当出具相应的授权书。尤其是股权质押，未经登记的，担保无效。二要注意互保问题。互保，尤其是企业间的互保，容易出现连锁反应（资金链断裂），建议尽量不要再同一地区。
现在银行贷款种类也有了创新，比如小额无抵押贷款、小企业联贷联保、小企业额度抵押等，只有适合企业方可使用。比如小额贷款公司，需要注意不同的地区性规定，且这类公司往往是只贷不存的。
向员工集资的融资方式在操作过程也有一些细节点需注意。首先，具体的融资形式可以是债权亦可以是股权，可以许以利息或者折算股价。要注意人员的确定性，不是向社会公众，而是向本司员工融资。其中的股权融资更要注意人数问题。向员工融资时，股份公司的原股东+新股东（员工）总人数不得超过200人，有限公司则不得超过50人，否则即为“非法集资”。而想要轻松打破这一壁垒的实务方法是：员工投资合并，成立一个有限公司入股，以该新成立的公司作为一个股东。另外，同一时期发行的股价应当相同或相近，以免引发争讼。
向其他公司、组织借钱一般是通过“委托贷款”方式进行。若是直接结款，其合法性与可操作性存疑。在实务中的主流观点认为，非金融机构可以借钱给企业，发生纠纷后，本金的返还是一定会获支持的，若有结款协议的，法院也可能会支持同期4倍以内的利息。但这仅是主流观点，企业间借贷还是能免则免。
三、风险投资（VC）与私募股权（PE）
&&& 风险投资(Venture
Capital，VC)在我国是一个约定俗成的具有特定内涵的概念，其实把它翻译成创业投资更为妥当，是指由专业投资媒体承受风险，向有希望的公司或项目投入资本，并增加其投资资本的附加价值。私募股权(Private
Equity，PE)指通过私募形式对私有企业，即非上市企业进行的权益性投资，在交易实施过程中附带考虑了将来的退出机制，即通过上市、并购或管理层回购等方式，出售持股获利。
PE投资产业链条分为广义和狭义两种。广义的PE股权投资产业链条针对PE在企业发展的不同时期介入而言：即为一个“venture
capital→development capital→transmission
capital→exit”的过程，对应为：“R&D→start-up→growth
capital→buyout/buyin→mezzanine/bridge→exit”。其中，VC一般出现在R&D→start-up，而狭义的PE则出现在growth
capital→buyout/buyin→mezzanine/bridge，即为一个“资金→资本→资本增值→资金+增值资金”的过程。
本来，PE与VC两者在投资阶段、投资规模、投资理念和投资特点等方面有很大的不同。但现在　　很多传统上的VC机构现在也介入PE业务，而许多传统上被认为专做PE业务的机构也参与VC项目，也就是说，PE与VC只是概念上的一个区分，在实际业务中两者界限越来越模糊。
PE（广义）具有如下特点：风险承担性高（成为股东而非管理者），资本流动性差（一般3~5年），关注企业未来发展，关注企业管理团队（不仅是投项目，更是投人），权益性投资（并非战略性投资），不谋求控股权，投资对象相对固定（一般为3~5年内能够上市的企业），中长期投资，采取多轮、联合投资方式为主，提供增值服务（可要求PE/VC开放其他投资对象的资源，如“洁丽雅”毛巾品牌寻求相近产业——内衣、袜子的发展），追求超额回报（主要是通过上市后的股份转让）。
2002年，中国VC投资案例数量178起；2008年，中国VC投资案例数量535起。2002年，中国VC市场平均单比投资金额300万美元；2008年，中国VC市场平均单比投资金额为936万美元。2005年，以中国为主要投向的新增私募股权基金为29支，平均单支基金募集规模1.4亿美元；2008年，中国为主要投向的新增私募股权基金为117支，平均单支基金募集规模1.7亿美元。2007年中国有96家风险投资背景的企业上市，占全部130家首发上市公司的73.8%；2009年01月至2009年06月间中国IPO企业共13家，全部具有VC/PE背景。
选择何种融资方式，以企业净利润来衡量，大概就是企业成立至500万年净利润期间多是用个人资金或向亲友借款，500成至五、六千万期间一般是银行贷款，再往上就是上市、资本运作了。而PE/VC则多在一、二千万至五、六千万期间介入。
当前，PE/VC关注的重点行业包括内需型、
消费型、资源型、高科技型、品牌型。而其评估项目的一般标准则是二或三年业绩、良好的业务前景、盈利能力、资产质量、客户质量、现金流量、具有初步的资本市场认可的公司形象、行业内具有优势地位、清晰的业务策略、一定的品牌知名度、稳健的资产负债表、合理的增长潜力和赢利前景、优秀的管理团队
等。其中，公司行业地位、创业团队、规范管理、核心竞争壁垒及整体市场规模是评估项目的核心标准。
创业企业为什么需要PE？答案很显而易见。1、从资金获得可能性方面而言，PE是创业企业的最佳选择；2、从融资成本方面而言，PE是一种融资成本相对较低的融资方式；3、PE满足了创业企业与PE投资者在融资与投资过程中的利益诉求；4、PE融资可以改善被投资企业的财务结构，从而提高被投资企业的再融资能力；5、PE投资有利于改善被投资企业的公司治理结构，从而为企业良性发展提供制度性支持；6、PE融资可以帮助被投资企业原始股东的股权套现，完成部分上市目的。
四、典型PE案例剖析——“蒙牛融资案”
蒙牛于99年4月成立有限公司，该年9月进行股改，于00年引入PE/VC（MS
Dairy），未谈成，之后01年CIC介入，最终确定了由摩根士丹利（Morgan
Stanley）、鼎晖投资（CDH）、英联国际（CIC）三家PE机构联投，04年6月香港上市。
蒙牛“红筹模式”的具体运作如下：
蒙牛乳业在国内股改，发起人占股25.3%，余19人（其中15人分别是蒙牛为了在海外上市注册的壳公司金牛、银牛公司股东）占股8.0%，剩下的66.7%股份由毛里求斯公司收购。该控股股东毛里求斯公司为境外开曼群岛公司（Cayman
Co，即CM）全资子公司，即蒙牛乳业为CM所实际控制。而CM这个境外公司的资金的股份则分两类，A类是蒙牛乳业的原股东注资9.4%（金牛占3.0%、银牛占6.4%），B类是PE/VC注资90.6%（MS
Dairy占60.4%、CDH占19.2%、CIC占11.0%）。&&&&&
该模式中的CM即海外上市公司——红筹股（H/S/N股），蒙牛乳业即国内股份公司。在实际操作中，海外上市公司可以通过两种方式控制国内股份公司，一是直接并购（如CM控股蒙牛乳业），二是通过协议控制新设立的外商独资企业（WFOE）。海外红筹本为应对“十号文”（掐断了CM入境控股途径）的无奈之举，但鉴于海外投资的税收诱惑，倒不失为良法。
蒙牛融资案最后带来的启示是：要对企业正确估什、谨慎接受“对赌协议”，同时要注意“双赢理念”至关重要。
&&& 五、企业上市
企业家大多有把企业做大的理想，这个理想或者源于想实现自己及家人更大的经济自由，或者源于企业家本人有更大或更远的理想。&
要把企业做大，上市是不得不考虑的问题。为什么上市？因为上市优势众多，如可以获得融资、提高知名度、取得套现退出途径、规范公司治理结构、便于建立公司治理结构以及易于进行资本运作等。不上市也有理由，因为上市亦有其劣势，如需有上市成本（相对上市后可得利益不讲，上市费用其实并不高）、上市前提是企业需要规范运作（最难做到）且企业信息必须透明。
国内上市与国外上市均有其优劣势。
&&&&&&&&&&&&&&&&
国内上市的优势&&&&&&&&&&
US&&&&&&&&&&
国外上市的劣势
发行价格｜平均发行市盈率为25倍&&&&&&&&&&&
｜平均发行市盈率为10倍
股东财富｜二级市场的市盈率为40－50倍&&&&&
｜二级市场的市盈率为12－15倍
上市成本｜筹资额的4％－8％&&&&&&&&&&&&&&&
｜筹资额的15％－20％
后续管理｜只需聘请境内人士，管理方便&&&&&
｜需聘请境外人士，管理麻烦
国家政策｜得到国家政策的扶持和奖励&&&&&&&
｜国家一般不大鼓励好企业在境外上市
资｜手续已经简化，再融资价格高&&&&&
｜手续容易，但是价格偏低
&&&&&&&&&&&&&&&&
国内上市的劣势&&&&&&&&&&
US&&&&&&&&&&
国外上市的优势
市｜中国证监会审核通过率为80％－85％｜境外交易所批准即可
如未通过，可以6个月后再申请&&&&&&
但是受到国内特定法律法规的限制
资金供给｜国内资金&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
｜国际资金，更为充裕
上市速度｜改制3－6个月，制作材料3个月&&&&
｜境外程序6－12个月，
申报到核准3－4个月，共12月左右& ｜但是如果需要境内管理机构批准，则可能长于境内
品牌效应｜境内1亿股民，免费广告&&&&&&&&&&
｜企业以及股票受到境外股民的关注
规范成本｜高，但有利于企业长远发展&&&&&&&
｜低，但不利于长远发展
股权转让｜3年锁定期，但转让方便，换手率高 ｜1年或6个月的锁定期，但换手率低
几大交易所介绍一下：
纽约交易所-综合/大型蓝筹
构成：电讯及高科技行业17%、原材料行业5%、商业服务业8%、能源18%、金融25%、医疗保健业11%、传统工业8%、其他8%。
纳斯达克交易所-高科技网络
&&& 构成：电讯及高科技行业
49%、原材料行业 2%、商业服务业 16%、能源 2%、金融 20%、医疗保健业 3%、其他 1%。
香港证券交易所-综合\制造业\本土化
&&& 构成：金融服务业
8.9%、公共事业 1.7%、地产 11.3%、综合企业 32.3%、工业 43.2%、酒店业 1.3%、其他 1.3%。
伦敦交易所-综合\金融保险
&&& 构成：金融业
36.4%、商贸服务业 19.0%、高科技企业 13.6%、建筑业 5.1%、传统制造业 13.3%、传媒业 5.1%、其他
伦敦交易所(AIM)-多元化
&&& 构成：资源类
14.54%、基础工业 3.67%、食品医药 8.35%、普通加工 6.35%、商业服务业 25.81%、IT信息类
11.94%、金融类 23.30%、公共设施类 0.34%、房地产类 3.84%、其他类 1.86%。
新加坡交易所-快速增长
&&& 构成：制造业
39.5%、商贸服务业 39.5%、房地产业 5.0%、建筑业 7.1%、金融 5.2%、多元行业 3.4%、其他
多伦多交易所（TSX）-矿业\采掘业
&&& 构成：矿业行业
90%、其他 10%。
企业决定海外上市的合理理由：产品或服务的对象在国外、行业类型在国外资本市场受到追捧、企业家希望尽快上市、企业管理团队的国际化程度较高、PE/VC给具有境外架构的企业很高的PE值、企业规模过大，国内资本市场容纳不下。
如何上市？——借助外脑。企业上市是极为专业的资本运作行为，企业家以及企业内非专业人士不要轻易操作。要选择可信、经验丰富、实力雄厚、真正为企业长远利益着想的专业中介机构。
企业家主要关注的问题1——企业不缺钱也要上市！融资仅仅是资本市场为企业服务的一个功能，除融资效应外，还有品牌效应、人才效应、财富效应和规范约束效应、创新激励效应等;资本市场可以为企业进行定价，从而为企业的下一步收购兼并、股权激励、风险投资退出奠定基础。
企业家主要关注的问题2——上市标准并非高不可攀！目前IPO标准财务条件十分具体，能否上市、何时上市，预期明确；标准采用“或”的标准，有利于适应不同类型的企业发行上市；标准的明确，可以使企业更容易进行自我评估。
企业家主要关注的问题3——发行上市无需排队！发行时间整体上取决于企业质地，从策划改制到上市，如进展顺利，在理论上可以在半年左右完成；在资本市场繁荣时，基本可以消除排队候审现象。在2006年股改之后的半年里，从上报到发行平均为79个工作日，基本实现了“百日上市”。
企业家主要关注的问题4——上市成本并不高！中小企业板块275家上市公司发行费用平均约为1676万元，占融资额的加权平均比例仅为6%，远低于境外各主要市场，且约占九成以上的费用（承销费）是在发行成功后才支付。照章纳税、规范运作的企业上市后可以获得更大的回报，资本市场的增值定价功能将激励更多企业主动规范。
企业家主要关注的问题5——上市不会丧失控制权！控制权是一个相对的概念，意味着股权分散化趋势与杠杆效应；公开发行比例并一定要很高，公开发行股份占发行后总股本的比例最低可以为25%，如果发行后股本总额超过人民币4亿元的，公开发行股份的比例为10%以上。
企业家主要关注的问题6——发审报批成功率不低，更无需“公关”！发行上市“保荐制”，给予更多市场化选择空间，企业与中介机构秉承商业化多赢的合作原则；发审委及其公开制度，增强了透明度，使企业上市成功率更多地取决于企业自身素质；2004年一次通过发审会的比例为67%，2006年新老划断恢复首发后，企业IPO申请的平均通过率为85%；如果发行申请未获得核准，在证监会作出不予核准决定之日起6个月后，企业可再次提出股票发行申请。
企业家主要关注的问题7——上市不会捆住企业的手脚！监管是为了促进企业规范发展，规范的企业不会担心被监管；中小企业上市的过程，也是企业梳理家底、明确发展方向、完善公司治理、夯实基础管理、转换经营机制、实现规范运作的过程。
什么是创业板？
创业板是指针对规模较小、成立时间不长、盈利能力有限，但是具有高成长性、自主创新能力或高科技含量的中小企业而设置的证券交易市场。
创业板上市条件：1、盈利能力——发行人最近两年连续盈利，最近两年净利润累计不少于一千万元，且持续增长；要求最近一年盈利，且净利润不少于五百万元，最近一年营业收入不少于五千万元，最近两年营业收入增长率均不低于百分之三十；2、资产规模——最近一期末净资产不少于两千万元，发行后股本不少于三千万元；3、存续时间——依法设立且持续经营三年以上的股份有限公司，有限责任公司按原账面净资产值折股整体变更为股份有限公司的，持续经营时间可以从有限责任公司成立之日起计算。
创业板适合的企业类型：1、自主创新企业（包括创新型企业和高新技术企业）；2、其他成长型创业企业（需观注企业规模增长速度、企业规模增长质量、企业规模增长内部驱动因素、企业面临的外部环境；典型代表：PPG的成与败）。
企业在上创业板时应该注意以下问题：公司治理结构问题，家族企业问题，发行人独立性问题，同业竞争问题，关联交易问题，税收问题，土地问题，环保问题，职工持股问题，募集资金运用问题，重大诉讼、仲裁或行政处罚，财务与会计问题，业绩连续计算问题，安全生产问题，会后事项问题，特殊情况的处理。
案例：家族企业问题——七匹狼（002029）
七匹狼股份公司的控股股东福建七匹狼集团有限公司在上市之前持股份公司75%的股权，上市之后持有股份公司52.94%的股权，处于控股地位。
在七匹狼集团股权结构中，周连期、周少雄、周少明、陈鹏玲为同一家族成员，周氏家族共持有七匹狼集团95%的股权，即发行前间接持有股份71.25%的股权，本次发行后间接持有股份公司50.29%的股权。为此，周氏家族为七匹狼股份公司的实际控制人。
七匹狼股份公司的招股说明书指出：“在周氏家族成员中，周连期为本公司董事长，周少雄、周少明为本公司高管人员，他们可直接参与公司的生产经营决策。因此，本公司存在一定的家族控制风险。“
&&& 解决方案：
1、减少周氏家族成员在董事会成员中的比例；
2、提高独立董事在董事会成员中的比例；
3、控制家族成员在高管人员中的比例；
4、设立保护中小股东利益的投票制度。
总结：家族企业问题本质上就是公司治理问题。应该通过建立和健全公司治理结构来有效处理和控制家族企业问题。
案例：税收问题——思源电气（002028）
&&& A、偷漏税
发行人参股公司如高公司前身为原江苏省如皋高压电器厂，该厂及其下属企业在改制前运作不规范，存在偷漏税行为，并因此受到税务主管部门处罚。
一共六份税务行政处罚决定书和税务处理决定书追缴及处罚金额合计5,309,889.17元。
《创业板首发办法》第十五条：“发行人依法纳税，享受的各项税收优惠符合相关法律法规的规定。发行人的经营成果对税收优惠不存在严重依赖。”
偷漏税的解决方案：
1、明确向投资者提示，发行人的参股公司存在偷漏税问题；
2、偷漏税的税款已经如数缴纳；
3、之后不再存在任何税收违法行为；
4、已经通过协议方式将税务责任转嫁给如高公司的原股东了；
5、发行人本身没有出现过税务问题；
6、律师事务所出具专项法律意见，认为该偷漏税问题不会对发行人的上市造成影响。
B、地方性税收优惠
发行人是上海市高新技术企业认定办公室认定的高新技术企业。上海市闵行区税务局依据上海市财政局和地方税务局沪财税政[1996]2
号文《关于贯彻&中共上海市委、上海市人民政府关于加速科技进步若干意见&的有关财税规定》等有关文件，核定公司2001年和2002
年享受15%的企业所得税优惠。
但是，如果由于上海市的有关政府文件与国家有关部门颁布的行政法规存在差异，导致国家税务主管部门认定公司2001年和2002年享受15%的企业所得税优惠条件不成立，公司可能按33%的企业所得税税率补缴2001年至2002年度的企业所得税差额分别为467.40万元和495.51万元，分别占公司当年净利润的21.49％和23.07％。
地方性税收优惠的解决方案：
1、向投资者进行明确提示；
2、由地方税务机构出具确认文件，指出该税收优惠确实是经过地方政府同意的；
3、由发行人全体股东进行承诺，如果出现补税问题，则发行人全体股东共同承担。
关注：发行人由于享受地方税收优惠政策的原因在2001年和2002年实际增加的利润分别占公司当年净利润的21.49％和23.07％。这没有被中国证监会认为是“发行人的经营成果对税收优惠存在严重依赖”。
案例：土地问题
国有土地使用权：划拨、出让、转让、租赁。
集体土地使用权：
1、农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
2、农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产；
3、任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
4、农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
5、农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。其中，涉及占用农用地的，依照法律法规规定的农用地转用审批手续办理审批事宜。
拟上市企业股份制改造中土地使用权的处置方案：折价入股、通过出让或转让直接获得、租赁方式：煤气化（000968）。
安排和处理土地使用权时，其他需要注意的事项：1、产权证书必须齐备；2、土地用途和使用方式必须符合土地利用总体规划；3、不建议以变通形式获取土地使用权：华侨城（000069）；4、如果拟创业板上市企业在股份制改制之前使用的是集体所有的土地，改制后如需继续使用，那么应该首先通过征收程序将集体土地转变为国有土地，然后再办理有偿使用手续。
　企业融资与上市的核心问题——企业家的正确心态。必须要有紧迫感，要积极却不能心急，人间正道是沧桑。
附上石博士的简历：
石育斌　法学博士& 上海市锦天城律师事务所 合伙人 律师　上海社科院法学所并购法中心
执业领域： PE/VC与境内外上市、企业并购、反垄断法、国际贸易纠纷解决
联系方式：E-mail：；电话：021-
；直线：021－；手机：
著书：《中国私募股权融资与创业板上市实务操作指南》 法律出版社
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公司以土地出资成立新的公司，需要哪些部门，办理什么手续啊
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公司以土地出资成立新的公司，需要哪些部门，办理什么手续啊？土地现在A公司名下，投资成立B公司。将会跟那些部门打交道？产生哪些费用，流程是什么
　　一、公司法规定
　　第二十七条 股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。
　　对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。
　　全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。
　　第一百七十九条　有限责任公司增加注册资本时，股东认缴新增资本的出资，依照本法设立有限责任公司缴纳出资的有关规定执行。
　　结论：货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。
　　二、工商规定
　　关于加强以非货币财产出资的评估管理若干问题的通知(财企[2009]46号)
　　一、有下列情形之一的，应当进行资产评估：
　　（一）投资人以非货币财产出资的；
　　（二）在验资或申请工商登记时，验资机构或投资人发现用作出资的非货币财产与评估基准日时的资产状态、使用方式、市场环境等方面发生显著变化，或者由于评估假设已发生重大变化，可能导致资产价值发生重大变化的；
　　（三）法律、行政法规规定的其他需要进行资产评估的事项。
　　二、以非货币财产出资评估，投资人应当委托依法设立的资产评估机构进行。
　　三、国资委相关规定
　　1、企业国有资产法　　
　　第四十七条国有独资企业、国有独资公司和国有资本控股公司合并、分立、改制，转让重大财产，以非货币财产对外投资，清算或者有法律、行政法规以及企业章程规定应当进行资产评估的其他情形的，应当按照规定对有关资产进行评估。
& & 第四十八条 国有独资企业、国有独资公司和国有资本控股公司应当委托依法设立的符合条件的资产评估机构进行资产评估；涉及应当报经履行出资人职责的机构决定的事项的，应当将委托资产评估机构的情况向履行出资人职责的机构报告。
& & 第四十九条 国有独资企业、国有独资公司、国有资本控股公司及其董事、监事、高级管理人员应当向资产评估机构如实提供有关情况和资料，不得与资产评估机构串通评估作价。
& & 第五十条 资产评估机构及其工作人员受托评估有关资产，应当遵守法律、行政法规以及评估执业准则，独立、客观、公正地对受托评估的资产进行评估。资产评估机构应当对其出具的评估报告负责。
　　结论：以非货币财产对外投资，需进行评估；与工商规定一致。
2、《XX市人民政府国有资产监督管理委员会关于印发〈XX市属国有企业投资监督管理暂行办法〉的通知》（XXX号）
第九条&&市国资委对企业投资活动实行分类监督管理。
（一）市直管国有企业非主业投资、国有资本不占控制地位的投资、埠外及境外投资等应报市国资委立项核准。
市直管国有企业申办投资项目立项核准手续的，应当在董事会决策之日起5个工作日内，向市国资委报送书面申请报告，随附董事会决议、近期财务报表（含资产负债表、损益表、现金流量表等）、法律意见书等相关材料。
（二）除本条第（一）项以外的投资项目由市直管国有企业董事会研究决定，其中固定资产投资金额在人民币1000万元以上（含本数，下同）、产权收购及长期股权投资金额在人民币500万元以上的，报市国资委备案。
市直管国有企业办理投资项目备案手续的，应当在董事会决策之日起7个工作日内，向市国资委报送董事会决议、可行性研究报告、非货币资产评估报告、法律意见书、合资合作意向书、合作方资信情况证明及工商营业执照有效复印件等相关材料。
（三）委托主管部门管理的国有企业有本条第（一）项所列投资活动的，报其主管部门核准后，报市国资委备案；有本条第（二）项所列投资活动的，应当同时报其主管部门和市国资委备案。
结论：完成对外投资后，需向国资委进行报备。
3、《XX市人民政府国有资产监督管理委员会关于印发〈XX市企业国有资产评估项目管理暂行办法〉的通知》（XX号）
第四条 XX市企业国有资产评估项目管理实行核准制和备案制。
第五条& & 企业国有资产评估项目按产权关系经市国资委所出资企业或企业主管部门初审后，报市国资委办理核准或备案。
第六条 经核准或备案的资产评估报告自评估基准日起有效期为1年。
第七条& &市国资委下达的资产评估项目核准文件或经市国资委备案的资产评估项目备案表是企业办理产权登记、股权设置和产权转让等相关手续的必备文件。
第十五条 企业有下列经济行为之一的，其涉及的资产评估项目实行核准制：
(一)经市政府批准实施的重大经济事项涉及的资产评估项目；
(二)市国资委所出资企业整体或部分国有产权变动涉及的国有资产评估项目；
(三)净资产帐面价值5000万元以上的国有企业实施整体改制、股份制改造、破产清算涉及的国有资产评估项目；
(四)帐面价值1000万元以上的非货币资产处置涉及的经济行为所对应的国有资产评估项目；
(五)本办法第十条经济行为涉及的帐面资产价值1亿元以上的非国有资产评估项目。
结论：需与国资委沟通，是否需要核准，或只需备案即可。
综上，建议与国资委进行沟通，明确相关程序、手续。
四、税法规定
1、营业税及附加：
& & 《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[号）
以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
结论：对以国有土地使用权投资入股，参与接受投资方利润分配，共担分险的，不征营业税。
2、企业所得税：
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）规定：
　第二十五条　企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
3、土地增值税：
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》
& & 财税字[1995]48号
& & 一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题
& & 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》
财税〔2006〕21号
五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题
对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[号)第一条暂免征收土地增值税的规定。
& & 六、本文自日起执行。
结论：对以国有土地使用权投资，对方不是房地产开发企业的，不征土地增值税。
4、印花税：
《财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知》财税[号
　　 三、对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
结论：因此需按土地使用权转让合同价的万分之五缴交印花税
《中华人民共和国契税暂行条例实施细则 》
第八条 土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：
（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；
（二）以土地、房屋权属抵债；
（三）以获奖方式承受土地、房屋权属；
（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
结论：因此，对以国有土地使用权投资入股的行为，受让方要按规定缴纳契税，现行福建省的税率为3%。
五、账务处理
《企业会计准则第6号——无形资产》规定，“无形资产应当按照成本进行初始计量。”“投资者投入无形资产的成本，应当按照投资合同或协议约定价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。”
《企业会计准则第14号——收入》应用指南规定，“企业除之固定资产、无形资产等活动，不是企业为完成七经营目标所从事的经常性活动，也不属于与经常性活动相关的活动，由此产生的经济利益的总流入不构成收入，应确认为营业外收入。”
土地使用权对外投资评估增值时：
1、土地使用权出让方账务处理：
借:长期股权投资& & & & & & & & & & & &&&
& && & 贷:无形资产& & & & & & & & & & & & & & & &&&
& && && & 营业外收入
& & & & & & & && &银行存款（评估费）
（有观点认为增值部分应该记入“资本公积”，但不论如何处理，增值部分都应缴交企业所得税）
2、土地使用权受让方账务处理：
借:无形资产
贷:实收资本
六、将发生的支出
依据上述分析：
（一）土地使用权受让方将发生的支出
1、& & & & 受让土地使用权应缴交的契税
2、& & & & 产权过户费用
3、& & & & 验资费用
4、& & & & 新增资本金，应按万分之五缴交印花税
（二）土地使用权出让方将发生的支出
1、& & & & 评估费支出
2、& & & & 产权过户费用
3、& & & & 土地使用权评估增值部分应缴交企业所得税
4、& & & & 土地使用权产权转移，应按万分之五缴交印花税
很全面，从工商登记到帐务处理。谢谢分享。
契税又有很多新规哟，建议补充。
非常感谢楼上几位积极参与。但咨询有关人士，说双方如果都是房地产开发企业，所有的税：流转税等都不免，如果这样，那也没什么意义了。和单纯的土地交易没什么筹划空间啊
筹划空间应该有的。B公司原来就有吗？能介绍下详细情况及目的吗？
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