买房人限购，卖房人是否有义务配合买房人重新网签？
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！
本文作者：张春光律师-上海专业房产律师
微信：chinazhang2014
一、卖房人有协助的义务
《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”从合同法法理上讲，本条所规定的通知、协助、保密等义务是合同当事人的附随义务。这种附随义务在合同条款里没有明确约定，但是为了合同更好的履行，为了更好的实现合同目的，合同双方当事人都应当履行这些附随义务。买房人限购，在不改变合同条款（包括过户时间）的前提下，卖房人应当协助买房人重新网签。买房子不像在菜市场买菜，买房子是一个重大的不动产交易，涉及到的金钱很多，关系当事人利益甚巨。因此，行政机关为了规范交易流程，保护房屋买卖双方当事人的利益（顺便也是为了国家顺利地收点税），而设置了网签这个环节（在菜市场买菜不需要网签就是因为买菜这个交易不是那么的重大），这只是一种行政管理的需要（当然，我们非常肯定这种行政管理的正面效果）。这不是合同法上的概念，也不是当事人的权利和合同目的的一部分。卖房人配合买房人重新网签，只是为了更好的实现合同目的，不会损害卖房人的权利。卖房人有义务配合买房人重新网签，卖房人有协助的义务，这是卖房人的附随义务。
二、卖房人有权不配合重新网签的情形
卖房人有权不配合网签的情形有很多，很难穷尽。在此列举几种比较常见的情形：
1、改变合同条款的情形。《合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”
改变合同条款一般是以协议变更的形式实现的。既然是协议变更，其实就有一个要约和承诺的过程【《合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。” 第二十五条规定：“承诺生效时合同成立。”】买房人提议修改合同中的部分条款（一般表现为加重买房人的义务，如推迟付款时间、增加贷款比例、做低房价等）是要约，卖房人有权不承诺（即不同意）。当然，如果买房人所要进行的修改对于卖房人并无不利（如把贷款改为现金），卖房人还是应当配合的。
2、违法或者有违公序良俗的情形。《民法通则》第七条规定：“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。”《合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”
对此，最常见的就是假结婚。很多买房人签了网签后发现自己没有购房资格，于是采取假结婚的方式取得购房资格。这是典型的有违公序良俗的行为。卖房人有权拒绝配合买房人做这种有违公序良俗的事，有权拒绝配合买房人重新网签。
&3、其他。
附：赵某某诉蔡某某房屋买卖合同纠纷案
案情简介：2012年11月14日，赵某某（乙方）与蔡某某（甲方）通过案外人上海甲房地产经纪有限公司居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》，该合同约定，由乙方受让甲方自有的上海市某区某村17号602室房屋（以下简称“涉讼房屋”），该房屋建筑面积34.88平方米，转让价款人民币850，000元（以下币种相同）。甲、乙双方同意于买卖合同签订后当日，乙方向甲方支付购房定金30，000元，并支付第一笔房款310，000元；甲方同意乙方第二笔房款以银行贷款的形式支付，乙方应于双方签订买卖合同后自行向银行申请办理贷款490，000元，经贷款银行审核后若乙方的贷款不足申请的金额，则乙方应于甲乙双方进交易中心办理过户手续当日以现金自行补足甲方；乙方应于2013年3月31日前进交易中心办理过户手续当日支付甲方尾款20，000元。同时，双方又签订了补充协议将实际付款方式更改为：乙方于2012年10月27日支付甲方购房定金30，000元；乙方于甲乙双方签订房屋买卖合同的当日支付甲方首期房款190，000元；第二笔的付款方式不变；乙方于2012年12月31日前支付甲方尾款20，000元。庭审中，双方确认为方便赵某某贷款而做高房价。房屋买卖合同同时又约定，甲方于2012年12月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。在2013年4月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。该合同第十条规定“甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第（一）款内容处理。（一）每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。……”补充条款（二）规定，“在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。”
合同签订后，赵某某即向蔡某某支付了定金及首期房款共计220，000元。
2012年12月蔡某某因得知赵某某缴纳社保费尚未满一年，属于限购对象，没有按约交房。
2013年3月10日，双方及中介共同赴交易中心办理审税手续。双方确认交易中心当时答复外地人购房需缴纳社保费满一年，补缴不算，以签订合同的时间为准。尽管当日赵某某已符合购房标准，但在2012年11月14日签订合同时，赵某某缴纳社保费并未满一年，故无法办理过户手续，除非重新网签新合同。同日，在中介的协调下，赵某某向蔡某某承诺不追究蔡某某逾期交房的责任，希望蔡某某积极配合办理过户手续。
2013年3月18日，赵某某向蔡某某出具律师函，告知对方称赵某某已无需通过贷款形式支付房款，已筹足现金可随时支付，希望蔡某某及时配合办理交易过户手续并收取剩余房款。
原审另查明，关于赵某某的城镇养老保险缴费情况，截至2012年10月22日，其已缴费月数为14月，其中，2011年1月至2011年12月没有缴费。赵某某曾于2012年3月补缴其2011年7月至2012年2月的养老保险费。截至2013年3月，赵某某城镇养老保险缴费累计已满12个月。 赵某某诉称，合同签订后，赵某某依约支付了首付款。按买卖合同附件三第3条约定，赵某某原拟通过贷款形式支付部分房款，后因赵某某已筹足现金，故已无需办理贷款，所有剩余房款均可于交易过户当日一次性付清。为此赵某某多次催促蔡某某按交易部门的要求配合赵某某办理相应的过户手续并收取剩余房款，但蔡某某均不予理会。赵某某现在完全符合购房资格，不属于限购范围之内，只要重新签订网签合同，更新合同的系统生成时间即可完成交易，但蔡某某拒不配合履行合同义务。赵某某认为依法成立的合同应当受到法律保护，当事双方均应遵照合同履约。蔡某某的行为已严重影响了正常交易。为维护赵某某自身权益，赵某某诉至法院，请求判令蔡某某继续履行与赵某某签订的《上海市房地产买卖合同》。庭审中，赵某某又增加诉讼请求要求判令：1、蔡某某按照赵某某已付款人民币22万元的日万分之五向赵某某支付逾期交房违约金，自2013年1月1日起至判决生效之日止；2、蔡某某按照赵某某已付款22万元的日万分之五向赵某某支付逾期过户的违约金，自2013年5月1日起至判决生效之日止。
裁判原文节选：
一审【案号：上海市长宁区人民法院（2013）长民三（民）初字第1219号】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。赵某某认为蔡某某没有继续履行合同，应承担违约责任。蔡某某没有继续履行合同的关键是无法完成房屋过户。根据《关于加强本市商品住房销售行为监管严格执行住房限售政策等有关问题的通知》的规定，“非本市户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的，个人所得税的申报日期须符合‘自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月’的规定，补缴的不予认可”。该购房之日在本案即赵某某签订房屋买卖合同之日。赵某某非本市户籍，在购房时社保费尚未缴满，对这点赵某某自己是明知的。其属于限购范围之内，在签订合同的时候其购房资格就有问题，现在无法过户的原因是合同签订之日赵某某的社保费并未缴满，因此是赵某某自身原因造成了合同无法继续履行，与蔡某某是否积极配合并无关系，并不存在蔡某某违约的问题。赵某某诉称要求蔡某某重新网签一份合同，以新的签合同时间来完成过户。对此，原审法院认为，该合同是独立的，合同订立自由，蔡某某有权利决定是否继续签订该份合同，并且签订此合同并非原房屋买卖合同内的履行内容，现蔡某某不愿重新签订合同无可厚非。关于交房，蔡某某辩称因当时得知赵某某的购房资格有问题，可能无法过户而没有按时交房，其实际是行使了不安抗辩权，此后，赵某某也确实在过户上发生了问题，造成合同无法履行，蔡某某延迟交房合法有据，原审法院对其抗辩予以采信。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百零七条之规定，于二○一三年八月二十七日作出判决：驳回赵某某的全部诉讼请求。案件受理费人民币11，763.50元，减半收取计人民币5，881.75元，由赵某某负担。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第2901号 】本院认为，本案的争议焦点为蔡某某是否负有继续履行与赵某某签署的《上海市房地产买卖合同》的义务。双方当事人于2012年11月14日签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。赵某某在签订该协议时，尚未缴纳一年的社保费，因此根据上海市房屋限购政策的规定，其尚不能据此合同完成房屋的过户手续。然而，此不足以否定上述买卖合同的法律效力。根据上述买卖合同约定，双方应于2013年4月30日之前共同至房地产交易中心办理涉讼房屋的过户手续，然而，在2013年3月10日之前，赵某某已补交了相应社保费用。2013年3月10日，双方以及中介工作人员共同至房地产交易中心办理审税等手续时，交易中心工作人员表示，赵某某因签署买卖合同时尚处于限购之列，故其无法按照原先的合同进行过户，除非双方重新网签合同。显然，从该答复可知，房地产交易中心并未否定系争房屋过户的可能性，也并未向赵某某出具《不予办理房地产交易、过户通知》。就重新网签合同的性质而言，其仅系行政登记的需要，双方并非需要对买卖合同的权利义务予以重新约定，而是在网络上登记一个新的签署日期。因此，蔡某某重新与赵某某进行网签合同并非系与赵某某另行协商一个新的买卖合同，而是为了切实履行双方已签订的买卖合同，完成相应的配合义务而已。显然，蔡某某不履行该配合义务构成违约，应承担相应的法律责任。赵某某要求蔡某某继续履行《上海市房地产买卖合同》的主张合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销上海市长宁区人民法院（2013）长民三（民）初字第1219号民事判决； 二、蔡某某继续履行其与赵某某就上海市某区某村17号602室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，于本判决生效之日起十五日内，配合赵某某将上述房屋过户至赵某某名下，并按照国家和上海市的有关规定缴纳税费。
一审案件受理费人民币11，763.50元，减半收取计人民币5，881.75元；二审案件受理费人民币11，763.50元，皆由蔡某某负担。 本判决为终审判决。
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坑爹！花山一项目买房1年还没预售证 购房的人都被坑惨了
17:02:24 来源：觅房网
武汉再次限购后，主城区的首付由20%提升到30%，二套房从30%提升至了50%，增加了不少购房人的压力，还有不少外地购房者被止步门外，其中有一个项目的购房者因为该政策受到了更大的影响，当然除政策原因外，更多因为开发商的原因。
武汉再次限购后，主城区的首付由20%提升到30%，二套房从30%提升至了50%，增加了不少购房人的压力，还有不少外地购房者被止步门外，其中有一个项目的购房者因为该政策受到了更大的影响，当然除政策原因外，更多因为开发商的原因。光谷花山一项目卖房一年还无预售证&据觅房网了解，位于光谷花山的某一项目在2015年10月时加推了二期高层房源，但该项目的开盘信息依然只停留在2014年一期开盘的时间，其原因就是没有拿到二期的预售证，在查询预售证网站的网站上预售证依旧只显示了一期洋房。该项目在加推二期高层房源时称将会在15年年底拿到预售证，加上价格相比周边项目还算比较划算而且项目一线临湖，于是不少购房者在没有预售证的情况下依然入手了该房，但预售证却一而再再而三的被推迟。一购房者周先生称“本来在今年年初的时候因为有朋友在这个项目有熟人，于是推荐我去买，当时去看房子的时候置业顾问称3月份一定可以拿到预售证，于是我就交了定金，不过后来跟家里人商量觉得房子位置有点远就退了，还好退了，不然现在惨了”。迟迟没有预售证 业主莫名被限购在15年和16年上半年无证开盘的项目其实屡见不鲜，在当时已经见怪不怪了，加之当时对无证开盘也没有严厉的管理，所以不少购房者也为了能尽快选到好的房源而冒险购房。但在今年10月11月限购政策出来接连升级后，政策规定项目在拿到预售证前不得以任何方式认筹开盘，并对武汉项目进行了严厉管理，此外首付的提升和外地人在本地购房有了严厉的约束，不少购房者被拦在了门外，对于花山这个项目的购房者更是有苦说不出，因为买房已经一年，因为迟迟没有预售证所以签不了合同，就不算买到房，当初大家买房交钱签的都是理财合同没办法保证权益。此次限购后突然首付提升，不少业主首付款增加，购房资格受限，有些外地人更是丧失了购房资格。国企开发商一年多未拿到预售证 究竟为何？据了解该项目迟迟拿不到预售证是因为违建，容积率超过了备案的指标。该项目二期块土地规划信息都写明容积率不得大于1.2，也就是说273号土地18.343627公顷=平方米上最多能修建建筑面积不大于约220123平方米的建筑，但是从该项目的规划图以及已经在建的楼栋上看，除开地下停车场的面积每户的平均面积更少，还不算上配套的幼儿园、配电箱等等一系列的配套设施的面积，基本上可以相信这个二期的规划容积率是很难低于1.2了，做房子超过土地规划的容积率，看来确实很难拿到预售证了。不过该项目为国企开发还是有点背景的，而且楼栋基本都已封顶要想拆除肯定是非常困难的，所以这个事情到底怎么解决还是个问题。小结：虽然武汉房源供不应求，但买房还是要理智。对于一些不合法的开盘方式大家还是得注意，避免一失足成千古恨。另外希望这些遇到问题的业主都能得到合理的解决方式。
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地铁2号线 品牌开发商 光谷核心
中建大公馆 待定
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关山大道 品牌开发商 知名学校
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投资地产 品牌开发商 11号线
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万科主场 24000元/㎡
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东西湖区 6号延长线 湖景房
日武汉市国土资源和规划局公示了东方鑫地置业 有限公司在四新北路和江城大道交叉口东南角的项目。根据规划显示该项目由一栋41层的住宅、一栋26层的办公楼、...
据阿松统计，截止至9月14日，武汉本周（9月11日-9月17日）可能会有7盘将入市，区域上来看，江夏区有2个，东湖高新区、硚口区、洪山区、经开区、汉南区均1个，全部为老...
据阿松统计，截止至9月14日，武汉本周（9月11日-9月17日）可能会有7盘将入市，区域上来看，江夏区有2个，东湖高新区、硚口区、洪山区、经开区、汉南区均1个，全部为老...
武汉购房者在这一轮的暴涨中，体验了一把什么叫大起大落，上车早的看着房子蹭蹭涨，涨、5000。。。。。直到很多区域价格直接翻翻，嘴巴笑开花、心里美滋滋。...
从观点地产网获悉，日，龙湖地产武汉公司与洪山区人民政府签订战略合作框架协议，双方合作领域包括在洪山区投资兴建“天街”品牌综合体、体验式科技商务区、高端...
三方于日同时分别签署转让协议，万达商业将北京万达嘉华等七十七个酒店转让给富力地产；万达商业将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目、合肥万达文旅项目、...
光谷东用一块地换15家知名企业进驻日的土拍中，光谷东出让了一块编号为P（号的纯商业用地，该地块为现场挂牌出售，当天该地块最终被谁拿下的一...
8月29日，武汉市国土资源和规划局将招标出让P（号地块，本次一共出让1宗土地，起拍价13040万元，出让面积为28355.4平。本次土拍目前只确定一宗地...
大武汉每天不一样！wuli大光谷每天也在变样！交通糟糕的交通和基础设施建设以及让人心烦意乱！但别担心！2018年将会是光谷城建的收获期！一大波利好消息即将来袭！先来一张...
大图镇楼近日，下面这张图在网上广泛流传，大致内容是中核时代广场附近的教育用地规划为国博二小，预计2017年底开工，2019年9月开学，大致判断这是在城市留言板上教育局的...
政策·知识
自8月起，开发商再也没有理由拒绝公积金贷款了!日前，武汉市住房公积金管理中心发布公告称，自8月起，取消住房公积金个人贷款楼盘项目备案登记，房地产开发企业在本市开发建设的...
8月17日，市政府关于加强长江新城规划区域管控工作的通告（征求意见稿）出炉，公开向社会征集意见。通告的核心就是长江新城起步区纳入限购范围，且取得不动产证3年内不许交易，...
基本信息：王家湾中央生活区占地面积18万平方米，总建筑面积约100万方，其中住宅用地约60万方，商业用地约35万方。王家湾中央生活区由中融国际信托有限公司的下属企业—武...
理公馆由湖北诚功房地产开发公司开发，位于洪山区雄楚大道与理工大路交汇处（武警总队西侧）。理公馆由四栋32-33层两梯三户住宅楼和一栋商业楼组成。其中1号楼规划做酒店，2...
中国铁建国际花园是难得的临江品质大盘。...
雅居乐武汉江夏庙山汤逊湖项目作为雅居乐集团开拓武汉市场的第一个地产项目，将被打造成为武汉标杆项目。...
基本信息：一、区位：正吴家山 黄狮海旁武汉融创观澜府位于东西湖区金山大道与二雅路交汇处（沿海赛洛城旁），项目西面为已建成的丰尚时代广场熙龙湾项目，东面为沿海国际中心项目...
觅觅又出发去看盘了，这次为大家带来的是位于江夏区的东方雨林看盘经历！东方雨林位于江夏区城际铁路庙山新村站前行200米，占地面积89000平方米，建筑面积278000平方...
日武汉市国土资源和规划局公示了东方鑫地置业 有限公司在四新北路和江城大道交叉口东南角的项目。根据规划显示该项目由一栋41层的住宅、一栋26层的办公楼、...
日武汉市国土资源和规划局公示了位于白沙洲的新城阅璟台的规划方案。根据规划显示新城阅璟台占地面积9.7万方，建筑面积近50万方，项目由5栋7层的洋房、5...
近几年来，中建三局在武汉急速扩张，优质项目频出。2017年以来，中建三局地块拓展持续发力，中建东湖锦城营销中心开放，中建汉阳滨江地块命名中建滨江公馆，两个新增项目总建面...
受月初市场供应放缓的影响，上周武汉商品住宅成交量明显回落。据亿房网研究中心数据统计，七月第二周（7月10日-7月16日）主城区新建商品住宅成交1770套，环比增减少43...
7月15日，华中“城市航站楼”项目在武汉中央商务区东部动工兴建。2020年项目建成后，市民可在此提前享受办理登机牌、托运行李等服务。该项目地址位于青年路和范湖路交叉口，...
据地铁族论坛透露，位于待建的武商梦时代广场外，24层的江天大厦正打围待拆。来源地铁族据亿房网12月13日报道 武锅拆迁遇阻拆迁价太低？武商梦时代开建难现状：拆迁评估价格...
新城阅璟台预计2017年8月底开盘，推出楼栋Y1-Y6号楼7层建面129-143平洋房。敬请关注！新城阅璟台外展点地址：临江大道38号华联超市旁。...
香水湾预计8月份加推9号楼，具体户型价格待定，敬请关注！香水湾位于白沙洲武汉科技大学正对面。...
区域概况上个周末汉阳共3个楼盘开盘，共计约800套房源面市，去化照例都是100%，据说都是一比几的抢房比例，可见购房者们对汉阳的关注度不减。现在汉阳仅有3个住宅项目在售...
白沙洲肯定是主城区价格洼地。香水湾和鄂旅投书院世家同在白沙洲的青菱湖边，整体房价差不多，在元/平。基本信息PK香水湾位于洪山区白沙洲白沙洲武汉科技大学...
2017二季度武汉入市项目大汇总...
武汉雅居乐花园5月28日盛大启幕...
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