& &租房市场存在哪些问题？该如何完善？租房市场存在哪些问题？该如何完善？日来源：网络责任编辑：yuanmaolin 住房市场到底应该是什么样的？市场上买卖双方进行交易，交易的价格由谁定，是决定市场性质的重要一环。纯粹的完全竞争市场，价格只能由市场来定。在城镇土地国有制的条件下，土地供给的局部垄断特征，决定了即使名义上纯粹的商品住房市场，也不可能是市场完全决定价格。 　　 　　买方所能接受的房价也是有限的，这取决于购买力。在经济社会转型期，个人购买力、家庭购买力、家族购买力甚至亲戚朋友圈购买力，都用上了，造成了购买力“虚胖”。这种状况有其特殊性。一个正常发展的社会，所支撑起来的房地产市场应主要取决于个人（家庭）购买力，而不是家族购买力或其他。
是买房，还是租房？这个问题已经很古老。早在福利分房改革之初，类似的讨论就有过。典型的讨论方式是，租房一年要支付多少租金，买房一次性要承担多少费用，一年还要支付多少物业费，最后转换为每年的租房和买房支出比较。静态来看，即使到了今天，租房支出总体上还是小于买房支出，但是从中长期来看，租房者得不到住房价格快速上涨的好处，而租金在逐年上涨。住房价格上涨一方面让买房者确确实实感受到财富增长，另一方面最终也带动了房租大幅上涨。房租相对于现在的房价来说可能是低的，甚至不足以覆盖总房价的利息支出，但是就业主实际购房支出而言，回报可观。更重要的是，业主财富增长了。不管是理性买房，还是随波逐流买房，购房后悔者少见。租房者中却有不少后悔者，因为随着房价的上涨，他们的收入未能同步增加。他们中的不少人只能继续租房。 　　 　　购房还是租房，这本来只是一个市场参与方式的选择问题，但是随着房价的上涨，随着住房租赁市场的种种问题，而让这样的问题成为公众话题。 　　　　二、住房租赁市场存在的问题 　　 　　住房租赁市场是一个亟待发展的市场。住房租赁交易中的种种不规范，让承租者租得不放心，住得不安心。合同上有明确的租赁期限，但出租者可能会以各种各样的理由要求承租者搬出。这里不排除确实有出租者要将住房出售而无法继续履行出租义务的可能，但其中有相当多的出租者只是为了进一步提高租金。他们不愿失去房价上涨后房租上涨获利的机会。住房出租者缺少约束，承租者除了租金支出之外，还可能遇到押金不能全额拿回的问题。而且，租房者往往不能享受到业主才能享受到的孩子入学等多种公共服务。 　　 　　住房中介在住房租赁市场中扮演了重要角色。没有中介，住房租赁市场也不可能全面兴起。但是，与此同时，一些中介鱼目混珠，占尽承租方和出租方两边便宜，甚至还有中介卷走租金，让各方承受损失。这样的结果可能让一定数量的本来可以用于出租的住房退出租赁市场，房源进一步萎缩，只是因为业主不愿意惹上麻烦事。这些年来，一些大城市的住房限购政策，也影响了个人能够用于出租的房源。在可用于出租的住房短缺的同时，租房需求却保持旺盛状态。大城市每年新流入的人口和新毕业的大学生的居住需求必须得到满足。现实中，我们几乎看不到因为没有住房而流浪街头的，但这是以他们付出不菲租金为代价的。特别是，他们的收入水平往往不高，房租开支可能会占去工资收入的相当部分，这不利于他们未来的发展。 　　 　　如果可用于出租的房源状况没有改变，那么要从根本上改变租房市场的状况，几乎不可能。市场从来是有了竞争才有发展和改善的动力。政府已在努力改变租房市场所遇到的种种问题。“租售同权”的引入，用意是好的，但是如何才能落实呢？且不论“租售同权”对符合条件者之“条件”要达到的困难，就是单单因为“同权”之后，出租房的含金量实际上就同步提高，房租价格在其他条件不变情况下势必上涨，这样租房新政的效果也可能会打上一定折扣。 　　 　　不少人将租房市场上的各种乱象的原因归结为租房市场机构参与者少。的确，如果机构能够按照规范的标准提供出租房，那么这可以在很大程度上解决租房市场的问题。但是，前提是，是否有足够的可用于出租的房源？因此，发展住房租赁市场，需要从扩大房源入手。一些房地产企业引入将原先主要运用商业地产的“只租不售”模式，一些城市也开始为“只租不售”供地。这是良好的开端。只有可用于出租的房源扩大，租房市场上目前处于相对不利地位的租房者的状况才可能从根本上得到改变。 　　　　三、发展多层次的住房租赁市场 　　 　　任何市场都应该有规则可循。租房市场的乱象在相当程度上是因为缺乏契约精神所致。我们应该学习一些发达国家的先进经验，让长租者对未来的居住条件有信心有期待。我们应该总结租房市场发展中的经验和教训，让过去犯过的错不再重犯。 　　 　　租房市场的发展，出租者和承租者的权利和义务必须明确，而且应该相称。租房市场要繁荣，就必须让承租者“租得安心、住得放心”。否则，承租者时时刻刻可能被赶跑，不公平待遇随时可能到来，这样的租房市场缺少可持续性，即使能够存在，也只是一个低端的不受欢迎的市场。 　　 　　租房市场也应该是多层次的。市场经济的动力在很大程度上来自差异性。不同市场主体有不同的需求，能够满足不同市场主体需求的供给者往往可以占得市场先机，获得更多的市场利润。 　　 　　要从根本上摒弃租房不如买房的观念。在市场经济条件下，不同人群有不同的住房需求。有人可能只是在某个城市暂时居住一段时间，他或她就没有必要在这个城市置业，合适的出租房可能更适合他或她。 　　 　　出租房同样有高端、中端和低端之分。无论是哪个层次的出租房，都能够满足居住的基本要求。有人可能要长期在某个城市居住，即使他或她有住房购买能力，也同样可以选择租房。租房与买房的差异，只是两种生活方式的差异。 　　 　　发展住房租赁市场，是为了解决居住问题，而不是其他。租房的便利才可能从根本上改变租不如买的住房消费观念。农业社会“重土轻迁”观念的改变需要加以时日。这本身没有什么不对。现代社会所要创造的条件是给出更多的选择项，选择项的丰富，也是市场繁荣的表现之一。 　　 　　四、鼓励租房租赁市场的财税政策 　　 　　发展住房租赁市场，税收政策可以起到一定作用。给住房出租者提供税收优惠，鼓励他们将拥有的住房用于出租；给开发出租房企业的税收优惠，鼓励它们多开发用于出租的住房；给住房出租行业以税收优惠，鼓励它们做好租房服务工作。 　　 　　与住房相关的各种税费基金都可能会进入成本，并最终抬高租房者的负担。与租房有关的各类税费基金，需要进一步清理，并有针对性地实施优惠政策，尽可能降低住房租赁市场的运作成本，并最终让租房者得到实惠，以解决好住房民生问题，这是税收优惠政策选择的立足点。归结起来，就是对为住房租赁市场的发展作出贡献者少收点税，从而鼓励住房租赁市场的发展。 　　 　　财税政策应该有助于多层次住房市场的形成和发展，满足不同收入水平的人们的居住需求。低收入者的居住问题，政府可以通过廉租房予以解决。政府可以自己开发也可以通过市场的方式提供廉租房。廉租房租金较低，基本上是象征性的，不足以维持住房的必要支出。差额应通过财政补贴予以弥补。用于基本居住保障水平的出租房，不仅要适合居住，而且应该与经济社会发展水平基本相称，能够体现共享经济社会发展的成果。这样的出租房应该是财税政策应着力保障的。这是住房保障体系的最低层次，即解决基本住房保障问题，以实现“人人有房住”的住房保障目标。 　　 　　中等收入者中收入偏低者的居住问题，应主要通过出租房保障。房租应该基本上能够体现市场价格。中等收入者中偏高收入者的居住问题，可以通过出租房的方式解决，也可以通过保障性住房出售的方式，可以通过购买商品房的方式。中等收入者的住房租赁问题，应主要通过市场的办法来解决。政府通过财税政策鼓励房地产开发企业以及其他企业转型为专门的住房出租公司，为市场提供足够的房源。政府应该鼓励有条件的人们自己解决住房问题（包括买房），如采取降低税费的政策。发展住房租赁市场需要一个过程，个人能够自己解决住房问题，政府就可以少承担点住房保障的责任。发展住房租赁市场，不是用租赁市场取代商品房市场，否则就会和市场经济的发展相悖而行。 　　 　　高收入者的居住问题当然要通过市场的方式来解决。在很大程度上，他们并不需要特别的财税政策的支持，但同样地，他们可能购房，也可能租房。他们所需要的是合理的财税政策，而不是任何惩罚性的可能摧毁社会财富的政策。 相关资讯小编推荐楼盘知道 热门关键词: 12345678910意向区域南沙番禺增城黄埔天河荔湾从化越秀海珠白云花都清远佛山价格10000以下30000以上我已阅读并同意& 周边城市： 最新楼盘： 热门城市新房：悬赏5积分我来回答
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房屋租赁合同需注意的问题
作者:李娅莉　　时间:　　 来源：转载　　浏览量：0　　
房屋租赁合同是指住房出租人和承租人在租赁住房时签订的、用来明确双方权利和义务的协议。作为住房的承租人，既要清楚自己的权利，也应了解自己的义务。具体来说，房屋租赁合同应包括以下条款：
1、双方当事人的情况
合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况。
2、住房具体情况住房的具体位置，写明住房的确切位置，如位于某路某号某室；住房面积；住房装修情况，简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况；配备设施和设备，简要列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备等；住房的产权及产权人，写明这套住房为何种产权，产权人是谁，出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。
3、住房用途主要说明以下两点：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住；住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公等。
4、租赁期限
由于承租人不希望频繁搬家，而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客，双方都需要有一段比较稳定的时间，所以需要在合同中约定一个期限。在这个期限内，如果没有特殊情况，出租人不得收回住房，承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了之后，承租人将住房退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套住房，则要提前通知出租人。经协商，出租人同意后，承租人可继续租赁这套住房。如承租人要搬走，但是没有找到合适的新住处，出租人应酌情延长租赁期限。
5、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人协商确定，在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清较长期限的房租，可以和出租人讨价还价，要求给予一些优惠。但从承租人的经济承受能力角度考虑，按月或按季付款造成的经济负担相对较小。
6、住房修缮责任出租人是住房的产权人或产权人的委托人，所以修缮住房是出租人的责任。承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查，保证自己今后能够正常使用。如果在正常使用过程中住房或设施损坏，承租人应及时通知出租人请物业管理公司予以维修。但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的，由承租人负责维修或赔偿。出租人无力对住房进行修缮的，承租人可与其共同出资维修，承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿还。
7、住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施，不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时，要征得出租人的同意，并签订书面协议。
8、转租的约定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通过转租取得租金收入。由于这种转租行为影响到出租人的利益，所以双方应该在合同中对转租加以规定。如果允许转租，双方可以协商确定一个分享转租收入的比例；如果不允许转租，而承租人擅自转租，出租人则有权终止租赁合同。
9、违约责任在签订合同时，双方就要想到可能产生的违反合同的行为，并在合同中规定相应的惩罚办法。例如，如果承租人不按期交纳房租，出租人可以提前终止合同，让其搬离；如果出租人未按约定配备家具等，承租人可以与其协商降低房租等。
10、租赁合同的变更和终止如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款，如租赁期限、租金等，双方可以通过协商对合同进行变更。如果承租人由于工作等的变动需要与他人互换住房，应该事先征得出租人同意，换房后，原租赁合同终止，出租人和新的承租人签订新的租赁合同。如果合同未到期时出租人和承租人中有一方要提前解除合同，则要提前通知对方，并按照合同约定或协商给予对方一定的补偿。如果合同到期，那么该合同自然终止。
租房的注意点
1、&书面合同：
房屋租赁，要签书面合同，以保障当事人的权利义务。首先，根据《合同法》二百一十五条关于租赁合同的规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。如果，当事人没有签订书面的租赁合同，并且租期在六个月以上的，那么该租赁关系视为不定期租赁，出租人可以随时提出解除租赁合同，势必造成承租人的权利处于不确定状态。其次，没有签订书面合同，一旦涉及争议，那么当事人很难保障自己的权利义务得到法律的支持。
2、&房屋出租人资格：
出租人应该是房屋所有权人；合法授权委托出租房屋的受托人；在合同约定范围和期限内进行转租的转租权利人。在材料上体现为，房屋产权证书、委托书、或者带有同意转租约定内容的租赁合同等。如果是房屋所有权人作为出租人跟承租人签订的租赁合同，法律关系相对直接明了，但是如果房屋中介参与房屋租赁关系，那么要分清房屋中介机构在房屋租赁关系中法律地位：
这里有两个法律关系，一是房屋所有人与中介的房屋租赁关系；二是中介与房客的房屋租赁关系，在此类法律关系中，一般中介是有合法的转租权利的，那么需要注意的是第二个租赁关系是否在第一个租赁关系约束的范围之内，比如租期、租金标准等,如果第二租赁中的出租期限超出第一个租赁的出租期限，那么超出的部分是无效的。
中介作为房屋所有权人的代理人情况在实务中比较普遍，中介作为作为完全民法意义上的代理人，即享有与房客签署房屋租赁协议，代表房屋所有人行驶出租人权利义务的主体，这里要注意的地方是房屋所有人的授权是否存在及合法性，还有授权的期限，授权不合法的，租赁合同无效，超出授权期限的，超出的部分无效。
中介虽然在名义上是代理服务机构，但是只提供在民法性质为居间合同的服务，即只负责提供房屋所有人和房客信息，为二者促成交易提供信息和咨询服务，房屋租赁关系在房屋所有人和房客之间直接建立。在这种服务中，注意在租赁合同中，出租人是否为真正房屋所有人。不是房屋所有人作为出租人的租赁合同是无效的。但是，有时代理服务和居间服务并不是分的很清楚，所以要综合定性、具体考量。
3、&承租人主体问题：
一般情况下，在合同承租人签字的只有一个人，而房屋合租或者合住的情况下，在房屋居住的人可能不止在房屋租赁合同中签字的承租人，但是，一般房屋租赁合同中会约定房屋租赁使用限于承租人。所以出现的问题是，这为出租人解除合同或者提出承租人违约提供依据，使得承租人的利益处于不利的状态。如：在房屋作为公司宿舍使用等，一人签约多人居住，但是不是同属一个家庭使用的情况，比较常见，所以在签订租赁合同时应该明确房屋用途，居住人员构成等情况。如果，一人作为出租人签字，而不明确房屋房屋居住人的构成及人数的话，在法律上有可能会被认定为部分转租，根据《合同法》第二百二十四条规定：　承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
那么上述情况出租人有权解除合同，使得承租人出于及其不利的处境。
4、&房屋可以出租的条件：
根据《城市房屋租赁管理办法》下列有情况之一的，房屋不能出租：未依法取得房屋所有权证的； 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；共有房屋未取得共有人同意的；权属有争议的；属于违法建筑的；不符合安全标准的；已抵押，未经抵押权人同意的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。上述房屋出租的，房屋租赁合同无效。
房屋取得预售资格后的预租或者预售合同签订后，即使没有取得房产证书，也是可以出租的。除非未取得房产证书是由于违章违法等情况存在。
5、&备案：
根据。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案
和《城市房屋租赁管理办法》第十三条，　房屋租赁实行登记备案制度。
签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。房屋租赁合同签订后，要到房产管理部门办理备案手续，实际上很少有当事人会去备案，那么没有备案的房屋租赁合同是否影响其效力？
根据　最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条　依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
可见，合同是否备案不影响租赁合同的效力。
6、&与房屋有关费用承担：
在合同中一定约定清楚，房屋租金中包含费用是什么？除此费用外其他费用由谁来承担，如物业费、取暖费、水电煤气费、电话费、网费等。
7、&房屋设备、设施清单：
一定将房屋物品做成清单，作为合同的附件，清单中不但详细记录物品的名称、数量，而且还要写名物品状况，最好将房屋物品逐一照相，然后让双方当事人在照片上签署名字，作为合同附件。
8、&转租：
根据《合同法》第二百二十四条规定：　承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
如果承租人考虑自己的情况，可能在将来的租期内将房屋交由其他人来使用，那么，要注意在合同中约定可以转租的条款。否则，承租人擅自转租的，出租人可以解除房屋租赁合同，追究承租人的违约责任，比如扣缴押金、剩余租金、屋内生活用品等，当然，基于法律合理的扣押行为必须以承租人为履行的义务范围之内的，对于义务范围之外的出租人是无权扣押的。
9、&房屋修缮义务：
根据《合同法》第二百二十条　出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条　承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。房屋修缮义务主要的问题是修缮的期限问题，要使权利义务的保障落实到实处，那么起码要注意两点：一，在合同中约定出租人应该在承租人发出通知的多少日内，修缮完毕，二，如果预感出租人会不履行修缮义务，那么尽量用书面的方式向出租人发出。如有必要，应该进行公证方式送达，一般这样的公证，收费标准是1000-2000元左右（具体费用还要依照公证时公证机关出具的费用标准）。
10、房屋质量问题：
根据《合同法》第二百三十三条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。因此遇有危机承租人安全和健康的情况，承租人可以解除合同。当然，在承租过程中，房屋质量问题大部分是一些非结构性的问题，比如漏水、墙面脱落，出现上述情况的，因为合同法律规定，承租人法定解除权利限于危害健康或者安全的情况出现，但是在现实中，房子可能因为各种原因出现一些不影响健康、不危及安全的小问题，但是有些小问题的出现，足以让承租人心里上产生一定的阴影，不愿意继续承租此房屋，此时如果合同里没有这样的约定，或者对于出租人修缮义务履行期限过长，后者没有约定解除合同的权利的话，对承租人来说，是很不利的。因此，建议在合同里具体约定，一些房屋问题出现的，承租人有权解除合同，或者约定出租人在多长的期限内没有履行修缮义务，那么承租人可以解除合同。
11、争议解决方式：
涉外的租赁合同中，由于外籍人员对我们的司法体制存在一种顾虑，所以中介在制定合同时，参考了国际商事活动中约定仲裁解决争议的做法，一些中介机构将仲裁约定为争议解决方式在合同中进行规定，一般都指向中国国际经济贸易仲裁委员会进行仲裁，而且，一般中介的合同都是统一的合同，当事人签订合同时，对于争议解决方式的条款一般都不是很注意，即使注意到了是中国国际经济贸易成仲裁委员会仲裁，也觉得这种方式是正当的，可是一般当事人都不了解中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁费用和受理费用是相对很高，无论案件标的额大小，涉外案件最低的收费标准是2万人民币，一般房屋租赁案件涉及的争议不大，多数的是押金返还或者请求支付租金的纠纷，这些请求的数额大多不会高于2万元人民币，所以，当事人一般不会选择去仲裁，因为败诉后的承担的仲裁费用会很高。根据《民事诉讼法》规定，依照法律规定，双方当事人对合同纠纷自愿达成书面仲裁协议向仲裁机构申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；可见，该种情况，法院是受理的。所以，当事人如果在签约时一定仔细查看争议解决方式，如果是仲裁条款的，尽量改为法院管辖，而且，中国法院也完全可以实现公正、公平的审判。
12、优先承租权：
在合同里约定承租人的优先承租的权利，是对承租人有利无害的一项约定，但这只是一项约定的权利，如果没有约定的话，承租人就没有优先权利。
13、优先购买权：
合同法第二百三十条规定，　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。指出租人出卖该房屋时，承租人有优先的购买权利，承租人的优先购买权利是法律规定的一项权利，即便是合同没有这方面的约定，那么，条件成熟的，承租人的优先购买权不受有无约定的影响。如果出租人未通知承租人的，其买卖合同无效。
14、不可抗力、意外事故约定：
合同法第九十四条规定　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
不可抗力虽然是合同解除的条件之一，在法律上是能得到支持，但是对不可抗力到底包括什么内容，法律规定不是很明确，当事人可以根据情况约定，只要不违反法律强制性规定，当事人的约定也是有效的。对于意外事故，尽管意外事故和不可抗力容易混淆使用，但是一般认为二者是存在着区别的，中国法律规定不可抗力是免责事由，但没有意外事故方面的免责规定，但是当事人自行约定应该是为法律所承认的。约定一些事件为意外事故从而取得合同解除权利的，可以更有效保障当事人的权益。
15、押金：
押金方面出现的问题大多为返还时的纠纷，表现为租期届满后，出租人以各种理由扣留押金，不返还或者不足额返还出租人的押金，这是一个与法律无关的问题，但是在在合同中也是能够规避此风险的，比如：约定在租期届满最后一个月，承租人可以选择放弃押金充抵一个月的房屋，或者放弃押金将租期延长一个月等。
16、租金支付方式：
租金支付可以以现金或者转帐等任何方式进行，但无论以何种方式支付房屋租金，都要取得并留存书面的支付凭证，如收据、银行汇款单等。
17、纳税问题：
个人出租房屋并取得收入，依法以下税费：营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、个人所得税。纳税的义务主体是出租人，所以注意租赁合同中是否有关于税费承担的约定。但是，由于大多出租房屋没有到房产部门办理登记手续，所以导致税务部门对实际上出租房屋税收征管无法进行，但是这不代表出租房屋可以不纳税。
18、房屋对第三人的损害：
根据《民法通则》规定，建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、&悬挂物发生倒塌、&脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。那么出租房屋的发生的上述损失由谁来承担责任？法律上没有规定，由谁承担责任时存在一定的争议，因此建议在合同中详细规定，由谁承担该风险。
19、租期规定:
合同法规定，租期不能超过二十年，超过的部分无效，那么对于有些商业性用房，为了经营可能需要签订超过二十年租期的合同，但是由于法律规定超过的部分无效，因此，可以在合同中约定优先承租权利，续展或者续订的约定来满足长期经营的需要。
租赁应办理登记手续。出租房屋，适用登记备案制度，租赁双方应该在签订租赁合同30天内到房地产管理部门租赁应办理登记手续。出租房屋，适用登记备案制度，租赁双方应该在签订租赁合同30天内到房地产管理部门办理租赁登记手续，这是一个法定程序，只有办完了登记手续，才算履行了有效的程序，租赁行为才算在法律上有效，租赁合同才受到法律保护。就是转租的租赁合同也要再次到房管部门办理登记手续。
1&不能提供产权(原件)的房主勿信
2 产权证与身份证不对号的勿信
3 向住所公安局确认身份证号码
4 向居委会(或邻居)了解房东情况，查看描述是否与房主相同。
5 如果房主要求一年一付房租或者要求付大笔的订金，这样情况就要特别小心。
办理租赁登记手续，这是一个法定程序，只有办完了登记手续，才算履行了有效的程序，租赁行为才算在法律上有效，租赁合同才受到法律保护。就是转租的租赁合同也要再次到房管部门办理登记手续。
你可以参考一下下面的合同范本，希望对你能有帮助。
房屋租赁合同范本
本合同当事人
出租方（以下简称甲方）：
承租方（以下简称乙方）：
根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。
第一条 甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。
第二条 房屋的坐落、面积、装修、设施情况
1、甲方出租给乙方的房屋位于 （省、市）(区、县) ；门牌号为
2、出租房屋面积共 平方米（建筑面积/使用面积/套内面积）。
3、该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件。
该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。
第三条 甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明（营业执照）等文件，乙方应提供身份证明文件。双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用。
第四条 租赁期限、用途
1、该房屋租赁期共 个月。自 年 月 日起至 年 月 日止。
2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为 使用。
3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。
乙方如要求续租，则必须在租赁期满 个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。
第五条 租金及支付方式
1、&该房屋每月租金为 元（大写 万 仟 佰 拾 元整）。
租金总额为 元（大写 万 仟 佰 拾 元整）。
2、&房屋租金支付方式如下：
甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。
第六条 租赁期间相关费用及税金
1、&甲方应承担的费用：
（1）租赁期间，房屋和土地的产权税由甲方依法交纳。如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方负担。
2、乙方交纳以下费用：
（1）乙方应按时交纳自行负担的费用。
（2）甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用。
第七条 房屋修缮与使用
1、在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）。
甲方提出进行维修须提前 日书面通知乙方，乙方应积极协助配合。
乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务。
对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。
2、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。
乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：
（1）依附于房屋的装修归甲方所有。
（2）要求乙方恢复原状。
（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。
第八条 房屋的转让与转租
1、租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。
2、&未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。
3、甲方出售房屋，须在 个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。
第九条 合同的变更、解除与终止
1、双方可以协商变更或终止本合同。
2、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：
（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住。
（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响居住的。
3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；
（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。
（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。
（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。
（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。
（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。
（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。
（7）拖欠房租累计 个月以上。
4、租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满 个月前书面通知甲方。如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。
5、租赁期满合同自然终止。
6、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。
第十条 房屋交付及收回的验收
1、甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。
2、验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于 日内向对方主张。
3、乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。
4、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。
第十一条 甲方违约责任处理规定
1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额 %的违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。
2、如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付日租金 倍的滞纳金。甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失。
3、由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证。
4、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的 %向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。
5、甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失。
第十二条 乙方违约责任
1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的 %向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。
（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；
（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；
（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；
（4）拖欠房租累计 个月以上的。
2、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的 %支付甲方滞纳金。
3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金 %的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。
4、乙方如逾期支付租金,每逾期一日,则乙方须按日租金的 倍支付滞纳金。
5、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金 倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。
第十三条 免责条件
1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。
2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。
3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。
4、不可抗力系指 “ 不能预见、不能避免并不能克服的客观情况 ” 。
第十四条 本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第十五条 争议解决
本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解；协商或调解解决不成的，按下列第 种方式解决（以下两种方式只能选择一种）：
1、提请 仲裁委员会仲裁。
2、依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。
第十六条 其他约定事项
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