卖家二手逾期交房违约 买家索赔40万|银行|贷款|房地产_新浪财经_新浪网
　　广州日报讯 (记者刘丽琴)一手房因为开发商控制施工时间，对于交楼时间有明确的约定，而二手房因买卖过程中需要买家、卖家、银行、房管部门等各方面衔接，约定的交楼时间常常是个模糊的时间段，如果发生违约逾期交房的情况，如何计算违约金呢？日前，李先生将房子卖出，不过因逾期交房被买家告上法庭，最后要支付违约金10万多元。
　　业主逾期交房 买家索赔40万
　　李先生有一套位于黄埔区的三房单位，2013年7月陈小姐看中该房，双方通过中介达成购买意向，并签订了购房合同，约定房屋成交总价是180万元，由买家承担全部税费，付款方式涂销抵押后按揭付款，首付款是130万元，按揭贷款50万元，房屋交付使用时间为卖方收齐房款当天，卖方应交清收楼前发生的所有欠费及费用，如银行贷款、水电、煤气、管理费等。双方约定在2014年2月前向房地产登记机构申请办理产权登记，如果交易不成要支付成交价10%的违约金，如果逾期交房按总房款0.05%的标准支付违约金，如果不能按期取得房地产权属证明办理产权登记的，违约方支付总房款10%的违约金。而在办理各项手续的时间上，则约定买方因在合同签署后30日内办理银行按揭贷款，卖方收到定金后100日内自行向银行办理提前还贷手续。为了减少纳税金额，李先生和陈小姐又签了一份《调整成交价格补充协议》来报低房屋交易价格，确认房子价格为130万元，除了房价外，买方要一次性支付50万元作为房屋装修及家电设施的补偿款，实际成交价仍为180万元。
　　在随后的交易过程中，陈小姐按期支付定金，办理银行按揭贷款，获得银行同贷书，不过李先生申请提前还贷后没有按期到银行办理手续，直到2014年6月才办好提前还款。办理了房屋交易过户登记后，直到2014年11月双方才完成了交楼手续。因为逾期交房大半年，陈小姐将李先生告上了法庭，要求李先生支付从2014年2月到11月的延期交房违约金22万多元(每日按总房款的0.05%计算)，延期办理产权登记违约金18万元(按总房款180万元的10%计算)。
　　法院判决认为，陈小姐依约支付了定金、首期款，办理银行贷款，但李先生收取定金后没有按照合同约定时间办理提前还款，即使将李先生提前还清贷款的期限合理延长，其也应当在2014年2月前还清贷款并办妥涂销抵押，可见是因为李先生逾期未还清贷款的行为导致办理产权登记的交易递件手续延迟，李先生已经构成违约，应当要承担延迟办理产权登记的违约责任，而合同约定的交楼时间为交易递件前一个月，即李先生应在2014年3月交楼，但直到2014年11月才交楼，李先生逾期交付房屋，也应当按合同承担违约责任。不过，陈小姐没有提供因李先生违约造成损失的证据，违约金约定亦属过高，因此法院将违约金赔付标准调整为每日按已付房款的万分之三支付，两项违约金总价为10万多元。
　　提醒：合同约定违约金过高可申请减少
　　业内人士表示，在二手房买卖过程中，办理银行按揭贷款的不确定性，使得双方办理手续的时间约定常常是模糊的时间段，交易双方要保护自己的权益，也要特别留意这样的约定。从本案例可见，虽然双方在合同中约定了赔付标准，但法院判决最后是酌情降低了标准，因为根据《最高人民法院关于中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。李先生的案例中，虽然有违约，但最终双方完成了交易过户，陈小姐没有提供实际损失的证据，所以出现违约金的调整。因此，需要提醒交易双方的是，有些买家或卖家为保障自己的权益在合同约定的违约条款中，提出过高的赔付标准，但在实际纠纷中会根据实际损失来定夺，因此以合理主张权益更为合适。而合同双方最好按约定履行自己的义务，像李先生这样因逾期办理提前还款而遭受损失，实在是得不偿失。按揭贷款不在银行托管资金内 买卖双方对簿公堂_网易财经
按揭贷款不在银行托管资金内 买卖双方对簿公堂
用微信扫码二维码
分享至好友和朋友圈
从流程上来看，通过第三方支付的是非常全可靠的，但实际操作中却仍会发生纠纷。为了保障交易安全，有不少人选择用银行资金托管方式支付二手房交易中，房款如何支付，一直面临着买卖双方的信任难题。为了保障交易安全，有不少人选择用方式支付，从流程上来看，通过第三方支付的方式是非常安全可靠的，但实际操作中却仍会发生纠纷，郭先生在卖房过程中就因和买家对银行资金托管理解不同产生矛盾，最终要通过打官司来处理问题，业内人士表示，发生这样的情况主要原因是对银行托管资金理解不同，通过方式交易，卖家常常希望能全款用银行托管，但实际操作中，银行资金托管仅包括定金和首付款，后续银行贷款由银行发放。因此，买卖双方在选择银行托管方式支付时，最好对资金款项的界定达成一致，以免发生纠结。案例按揭贷款不在银行托管资金内？买卖双方分歧大对簿公堂为了融资，郭先生将手头的一套80多平方米的单位放售，很快以76万多元成交，并签订了《存量房买卖合同》，为了保障交易安全，郭先生和买家选择银行托管的方式支付房款，其中签订合同时支付2万元为定金，双方约定，首期楼款31万多元在取得房地产交易中心收缴证件收据当天付清，银行同意贷款申请后5个工作日内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在合同签订后90日内完成，剩余45万元，买家以申请银行按揭贷款方式支付，如果不履行合同或不按约定履行合同，要承担相应违约责任，违约金的数额为房产成交价的10%。签订合同当天，买家向郭先生支付了2万元定金，一个月后，银行向买家发出了《同意购房抵押贷款意向书（二手公积金）》，拟同意45万元的贷款申请并报广州市公积金管理中心审批，买家拿到同贷书后要求郭先生一起去办理银行托管手续，但郭先生认为只是首付款通过银行托管方式支付，剩余款项只有同贷书，而同贷书无法保障贷款发放，自己的权益无法保障，因此要求过户当日支付全部购房款，双方发生分歧。郭先生坚持对银行托管的理解是全部款项要在过户当日付清，买家由于与郭先生理解不同没有去办理银行托管手续。郭先生认为买家没有办理房款的银行托管手续，所取得的《同意购房抵押贷款意向书（二手公积金）》无法保障贷款发放，拒绝办理房屋产权转移登记手续，双方多次进行交涉无果，最终对簿公堂。事实上，同贷书下发后不久，买家与广州市公积金管理中心签订了《住房公积金抵押贷款合同》，不过买家并未将消息通知给郭先生。买家向法院提起诉讼要求郭先生履行合同义务，办理过户手续，并支付违约金，而郭先生因急需资金而卖房，但因双方纠纷无法在期限内实现卖房的目的，因此提出反诉要求解除合同，没收买家定金并获得赔偿。法院判决：约定不明确不能归责于一方近日，法院终审判决下来。法院审理认为，郭先生知悉买家已经完成申请银行贷款的义务，但不愿意协助办理房屋产权登记手续，行为已经构成违约，买家要求郭先生履行合同义务的诉讼请求合理合法，郭先生应与买家共同到房地产交易中心办理产权转移登记手续。由于合同中既约定双方选择银行托管的方式交割房款，也约定首期款在取得房地产交易中心收缴证件收据当天付清，贷款款项于买卖完成并办妥他项权登记后由贷款银行直接划入郭先生的账户，且合同中未约定办理银行托管的具体时间，导致双方对支付房款的具体方式，如办理银行托管是在取得房地产交易中心收缴证件收据之前还是之后，贷款款项应否交由银行托管产生了争议，由于上述约定确实有不明确和冲突之处，双方因此产生争议导致合同未能履行，不能归责于一方，因此无论是郭先生要求没收定金并获得赔偿的要求，还是买家要郭先生支付违约金的要求都缺乏事实依据，不被法院支持。
对于郭先生遭遇到的情况，中原地产有关人士表示，在二手房交易过程中，通过按揭贷款方式交易的房屋，一般的操作方式是，银行托管仅包括定金和首期房款，后续银行贷款由银行发放。卖家对同贷书能否保证放款，对交易过户后能否顺利拿到房款存在疑虑，无可厚非，若想避免这样的情况，可以对交易细节作更明确的约定，比如办理银行托管是在取得房地产交易中心收缴证件收据之前还是之后，贷款款项应否交由银行托管等，双方约定越仔细考虑越周全，才能避免产生纠纷。银行托管办理流程买方或卖方委托中介寻找房源或客户——找到满意的房源或客户，签订买卖合同——买卖双方共同向银行提出办理交易资金托管服务申请——买卖双方与银行签订《交易资金托管协议》——买方到银行开交易资金托管专户并存入购房款项，由银行托管——买卖双方办理房屋产权过户手续——办理完过户手续，根据买卖双方授权，银行按指令拨付购房款。
本文来源：大洋网-广州日报
作者：刘丽琴
责任编辑：王晓易_NE0011
用微信扫码二维码
分享至好友和朋友圈
加载更多新闻
热门产品:　　　
:　　　　　　　　
:　　　　　　　　　
热门影院：
阅读下一篇
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈浜田翔子粉红广告
日式性感吊带黑丝
水嫩丰满美少女
各种萌少女画集
不要以为银行出具“同贷书”就等同于对放款的承诺，“同贷书”只是意味着银行有放款的意向，并不等同于贷款合同，不具有贷款合同的约束效力。
二手房在整个房产交易市场中占据的份额越来越大，消费者通过中介购房已经成为一种有效的选择，资质好的中介不仅能提供充足的房源信息及良好的服务，还能为客户办理各种手续。但是，中介市场良莠不齐，一些“居心不良”的中介商想尽各种方法欺骗买卖双方。那么消费者在通过中介购房时要注意哪些问题、提防什么样的陷阱?从而合法地保护自身的利益呢?
不良中介扮买家以同贷书骗过户
最近，广州(楼盘)市海珠区检察院连续办理了3起房产按揭公司涉嫌合同诈骗的案件，对犯罪嫌疑人的作案手段进行解构。
据悉，这些不法商人开设房产按揭公司，先安排下属假扮购房人购买被害人的房产。接着，下属在与被害人接洽的过程中，以自己名下已有多套房产为由，找“枪手”和被害人签订《房地产买卖合同》，在支付了首期房款后带被害人到银行办理按揭贷款。
此时，他们开始利用卖房者的误解开始做手脚。当银行出具《同意购房抵押贷款意向书》(简称同贷书)后，利用卖房者以为“同贷书”等同于贷款合同的误解，敦促被害人到房管局办理过户手续，将房产过户到“枪手”的名下。
房屋过户后，嫌疑人并没有将在房管局办理的过户税费证明、房产证等资料交到原先发出“同贷书”的银行办理按揭贷款，而是伪造被害人的全权委托书、公证书或者伪造另一嫌疑人为名的房地产证、房屋买卖合同等虚假文件，到另一银行申请房屋买卖抵押按揭贷款。
为了瞒住卖房者，犯罪嫌疑人会以贷款尚在审批为借口，要求屋主耐心等待，当另一银行的贷款顺利到手后犯罪嫌疑人就迅速逃之夭夭，导致原屋主房财两空尚蒙在鼓里，损失惨重。
经办检察官表示，以上案件，犯罪嫌疑人均是利用了被害人以为银行出具“同贷书”就等同于对放款的承诺，而不知道同贷书只是意味着银行有放款的意向，并不等同于贷款合同，不具有贷款合同的约束效力，“同贷书”发出后，贷款申请人可以在银行放贷之前撤销贷款申请，银行也有权因申请人未提供房屋过户的相关材料等原因而决定取消贷款。
银行同贷书帮买方回避风险
买家以按揭方式购房，是市场上通行的方式。买家在银行放款前只需支付首期，其余款项则是在房屋过户入押后才支付，从过户到放款之间相差1个月到3个月不等。而按照我国的物权法规定，物权采取登记制度，也就是说，在业主获得首期三成递件后，房屋权属已经转移，业主能够依靠的只是银行和中介的信用。
昆明(楼盘)正序房产中介公司提醒客户，买卖合同签订后就可以到房管局递件，但风险其实是在买方。因为如果银行同贷书不下来，卖方是可以将案件撤回来的。但是买方递件成功后已经支付了首期楼款给卖方，对于买方可是什么都没拿到。所以，现在的二手房房贷交易都是等银行同贷书下来才去递件就是为了买方回避这种风险。
有银行同贷书卖方也可能拿不到尾期房款
而房管局的现行政策不是递件成功就直接过户，递件成功只是房管局证明此次交易手续不存大问题，可以办理交易过户手续，会出具一个回执单。真正的房产过户要等出了税单和完税之后，拿到完税证明后交给房管局才会直接过户的。而且就算完了税没有将完税资料交给房管局也是过不了户的。所以房产交易风险控制最关键之处就是在这个点上。
值得注意的是，因为要办按揭，完税出证后就要办理归档、银行入押、出押手续。对于卖方来说，这也是能否拿到尾款的最关键一步。如果没有专业的按揭人员或银行经办人员完成这一步骤，就算有银行同贷书卖方也拿不到尾期房款。因为完税后几个工作日就可以出新证，而买方拿到房产证不去办理银行入押、出押手续，卖方根本就拿不到尾款。
业内人士提醒，最好是要求买方提供房屋买卖合同保证金存入保证金账户，或者亲自参与房屋过户领证并到银行签订贷款合同的全过程，确保贷款发放到自己的账户，以免被不法分子利用，受骗上当。
>而对于经验不足的卖房者，则建议在签署购房合同时注明不接受按揭付款，而且不签署任何委托代理书，必须要自己亲力亲为。我国房地产实行登记制度，产权过户即属他人，所以可要求买家在过户前把所有款项支付完毕。
房屋“被”过户业主怎么办?
如果交易过程中发现房屋在不知情的情况下被过户，业主第一时间该如何反应，以将损失缩减至最小?
专家建议，如果出现上述情况，建议业主马上向中介方及买方了解情况，如果仅是买方违约的问题，可立即向法院起诉申请诉讼保全，查封涉案的物业，又或者可先向法院申请诉前财产保全，查封涉案的物业;如果经过了解，发现有可能属于刑事案件的，建议业主立即向有管辖权的公安机关报案，由公安机关决定是否立案处理。
第三方公司担保可规避双方交易风险
专家指出，买家作为签订合同的主体，在法律上只是要求具有完全民事行为能力就可以了，至于签约后是否能付清房款其实是属于履行能力的问题，假如买家无法履行，业主还是可以根据合同主张违约责任的。“如果业主对买家的真实性有疑惑，其实可以通过谨慎地约定合同条款以达到减低风险的目的，例如，只同意买家采用一次性付款的方式，并选择由银行进行资金托管，这样可以有效地降低业主的疑虑。”
对于买家来说，如果购房合同中有相关条款，同贷书不能顺利获批也可能影响买方利益。
4月中旬，王小姐购买了一套二手房，向某银行申请办理首套房贷55万元，但尚未获批。由于购房合同约定业主楼款实收，即业主的税费也全由王小姐负责支付。为赶在4月底递件、交税过户，王小姐要求业主张先生在银行批贷前先办理房管局递件及交税过户手续。不料这要求遭到业主张先生的拒绝，张先生担心，若是王小姐的贷款银行不批，那么自己的尾期楼款会因此没着落，自己的风险很大。
专家支招：王小姐可找第三方公司申请办理履约担保，即由第三方公司(实力及资质为业主所认可的)提供履约担保：在合同约定期限内，如果王小姐的银行贷款未发放到业主收款账户，则由第三方公司履行担保约定条款，向业主代王小姐先支付尾期楼款55万元。这样，业主在获得第三方机构担保、确认尾期楼款回款没问题的情况下，将会同意于4月底办理递件及交税过户手续。若用这个方案，王小姐需要交纳担保金额的约2%作为服务费。
相关问题：[]刷卡买房 银行叫停分期付款[]个人无抵押贷款有哪些需谨慎[]个人信用贷款该如何申请[]平安银行“新一贷”产品介绍[]不押车能申请汽车抵押贷款吗？怎样申请？[]宿迁邮储银行拒放二手房贷 中介涉嫌乱收费相关问题：我是销售代理机构
吉屋网月覆盖3000万购房人群，中文房产网站排名第4。
吉屋网月覆盖3000万购房人群，当前合作新盘超过2000个。
吉屋网月覆盖3000万购房人群，更快更准推广合作业务。
您的位置：
卖家产权有抵押，在出了银行同贷书后，要求买家支付首付的一半，到房管局办理当天再支付剩余首付，是过户前还是过户后给钱，这样风险大吗？请求大家的回答。
热心网友&&&&
熟悉区域：番禺
得找中介公司，如果买卖双方交易就比较不保险，卖家担心过户后收不到钱，买家担心给了钱不配合过户
熟悉区域：番禺
这个你需要找正规的中介公司来进行合同文本交易，如果没有具备正确的协议范文，是有大风险的。
21分钟前如果没有具备正确的协议范文，是有大风险
一般来说是不可以的
21分钟前如果没有具备正确的协议范文，是有大风险
如果没有具备正确的协议范文，是有大风险
如果没有具备正确的协议范文，是有大风险的。
如果没有具备正确的协议范文，是有大风险的。
如果没有具备正确的协议范文，是有大风险的。
得找中介公司，如果买卖双方交易就比较不保险，卖家担心过户后收不到钱，买家担心给了钱业主不配合过户
这个你需要找正规的中介公司来进行合同文本交易，如果没有具备正确的协议范文，是有大风险的。
这个你需要找正规的中介公司来进行合同文本交易，如果没有具备正确的协议范文，是有大风险的。
没风险可以的
过户前给钱，找个大中介公司，基本无风险
113402位专业房产经纪人为您在线解答
你可以按区域查找无锡新房、二手房，也可以按区域查询无锡房价。同时，你买房 过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。
区域二手房
Copyright&(C)&2017& 深圳市吉屋科技股份有限公司 ALL Rights Reserved
最近联系人
查看消息记录
按Ctrl+Enter发送