你好，我想问问：1、我在永州缴存的住房公积金（本人户口是株洲的），在株洲买房能申请住房公积金贷款么？2、我的住房公积金月缴存基数是2050，每月公积金账户单位和个人共缴存648元，按照这个来计算我申请住房公积金贷款金额的上限是多少？3、贷款需要提供的贷款材料有哪些？谢谢_公积金账户-宜人贷问答
你好，我想问问：1、我在永州缴存的住房公积金（本人户口是株洲的），在株洲买房能申请住房公积金贷款么？2、我的住房公积金月缴存基数是2050，每月公积金账户单位和个人共缴存648元，按照这个来计算我申请住房公积金贷款金额的上限是多少？3、贷款需要提供的贷款材料有哪些？谢谢
提问者：小***杨
地区：株洲
您好！1、缴存人在全省范围内正常缴存6个月以上，在我市购、建自住住房在3年以内或取得房产证在1年以内的，可申请住房公积金贷款。2、最多贷款房价的80%，且不超过40万元。3、根据购房情况不同，所需资料不同。具体请参见本网站首页服务指引栏目内《株洲市个人住房公积金贷款须知（2015年6月版）》。异地贷款还需提供公积金缴存地公积金中心出具的公积金缴存证明及未贷款证明。如有疑问，请咨询住房公积金服务热线：12329。
您好！1、缴存人在全省范围内正常缴存6个月以上，在我市购、建自住住房在3年以内或取得房产证在1年以内的，可申请住房公积金贷款。你可把原在永州缴交的住房公积金转移至株洲，即可申请住房公积金贷款。2、还清前一笔住房公积金贷款后，如果符合住房公积金贷款其他条件，可马上申请办理第二次住房公积金贷款，首付至少60%，二次贷款利率为首次贷款同期利率的1.1倍。
您好！1、缴存人在全省范围内正常缴存6个月以上，在我市购、建自住住房在3年以内或取得房产证在1年以内的，可申请住房公积金贷款。根据公积金每月缴交额度计算贷款额度，一般是1:500的比例，按你一年缴交公积金2000元计算，每月缴交公积金166元，最多贷款166*500=83000元。具体贷款额度还要根据购房及家庭收入等情况确定。2、在株洲购房，签订正式备案合同后，与开发商一同来中心办理公积金贷款申请手续。3、是否可以提取使用请咨询娄底市住房公积金管理中心。住房公积金服务热线：12329。
您好！株洲暂不能个人单独缴交住房公积金，必须由单位统一汇缴。株洲暂只开通长株潭住房公积金异地贷款，即住房公积金缴交在长沙或湘潭，在株洲购房可在株洲申请住房公积金异地贷款，但购房人夫妻双方必须有一方户口在株洲地区。
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汽车分期手续费是多少
&&&&&&贷款分期是指通过分期或者按揭将自己的贷款金额逐步偿还清除，每个银行的贷款分期利息，分期利率都会在央行的基准利率上进行调整，小额贷款机构的分期和电商小贷的分期利率也会根据实际情况有所不同。
汽车分期手续费是多少－攻略
蚂蚁花呗分期手续费是多少
蚂蚁花呗分期手续费是多少?蚂蚁花呗是阿里提供给个人的消费服务，可以先购物一个月以后还款，深受广大消费者的青睐。蚂蚁花呗还可以申请分期还款。那么，蚂蚁花呗分期手续费是多少，花呗分期怎么算?下面小编......
蚂蚁花呗分期手续费是多少?蚂蚁花呗是阿里提供给个人的消费服务，可以先购物一个月以后还款，深受广大消费者的青睐。蚂蚁花呗还可以申请分期还款。那么，蚂蚁花呗分期手续费是多少，花呗分期怎么算?下面小编给大家简单介绍一下：蚂蚁花呗分期手续费是多少：首先要确定你是分几期：3期分期总金额的2.5%，6期分期总金额的4.5%，9期分期总金额的6.5%，12期分期总金额的8.8%。假设1000元要分期，3期分期总金额的2.5%：25元(既每期还款.6，连续还款3个月)。6期分期总金额的4.5%：45元(既每期还款.2，连续还款6个月)，9期分期总金额的6.5%：65元(既每期还款.3，连续还款9个月)，12期分期总金额的8.8%：88元(既每期还款.6，连续还款12个月)。蚂蚁花呗分期利息怎么算：比如：在天猫购买iphone
6s，分3期还款，如果此商家在做活动可能会免息免手续费就可以分3个月购买到。如是是其它原因消费了6000元，那么分3期，每月还款本金=0，每月还利息=%/3=50元，每月共还款为2050元，总共要还6150元。如果只剩最后一期没有还上，超过了3天，那么就是花呗逾期了2050元，利息按当期未还金额的0.05%按日收取。3天的利息算法：%*3=3.075元。
车位分期手续费是多少？
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林先生打算购买车位，想要分期付款。在网上咨询：车位分期手续费是多少？小编了解到，不少银行推出信用卡车位分期付款业务，对手续费的规定有所不同。建设银行：车位分期每期费率为0.32%，根据每期费率计算，1年的费率为3.84%；2年的费率为7.68%；3年的费率为11.52%，客户办理时可从12个月到48个月的还款期限自由选择。农业银行：车位分期最长可办理5年，1年的费率为3.9%；2年的费率为7.5%；3年的费率为11%；4年的费率为16.5%；5年的费率为21.3%。工商银行：车位分期的期限则比较短， 1年的费率为3.58%；2年的费率为7.05%；3年的费率为10.43%。兴业银行：车位分期有12期和24期两种，12期手续费一次性收取为4.90%，分期收取的总费率为5.04%；24期的车位分期一次性收取费率为8.5%，分期收取的总费率为8.64%。现在一年期贷款基准利率是4.35%，3至5年的贷款基准利率是4.75%，相比较而言，一年的车位分期还算划算，但2年以上的车位分期的费率就高了很多，不太具有吸引力。
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花呗作为新型的网络信用消费产品，可以在天猫和淘宝上购买东西，在使用花呗消费后，可以在还款期内还款（还款期为确认收货的下个月110号），也可以申请分期还款。 申请分期还款的时间...
汽车分期手续费是多少-问答
兴业分期手续费是多少？
兴业银行分期期数有3、6、12、18、24五种，手续费收取方式为首期一次性收取，分期方式为累计，没有消费起点限制，累计分期最高为账单的90%。具体的分期手续费建议可以咨询一下客服。
20000分期，手续费6%一个月是多少啊
手续费都是一次性的
南京银行信用卡的分期手续费是多少？
南京银行信用卡持卡人单笔消费额500元及以上，且是还没有出账单的交易，可以申请办理消费分期付款业务,可以申请的分期期数为3期、6期、9期、12期、18期、24期，分期手续费=分期本金总额*总手续费率,并在第一期账单日一次性收取。分期手续费一经收取,不予退还。分期手续费总手续费率：3期为1.5%，;6期为3.30%，;9期为4.95%，;12期为6.60%，;18期为10.80%，;24期为14.40%。
汽车分期手续费多少钱？
据了解汽车分期在不同的地方不同的银行分期的期数不同，费用都是不同的，建议可以咨询一下银行的官方客服。
按揭车的手续费是多少？
虽然没有明确规定贷款买车需要手续费，但是贷款买车是需要手续费的。目前贷款买车的手续费为3%，大致在1万元左右。不过，手续费并没有一个统一的标准，各家对手续费的规定不尽相同。比如，不少金融公司纷纷推出了免息车贷，虽然免息，但还是要收取手续费的。也有的金融公司是不收手续费的。相对比较而言，银行的手续费比汽车金融公司和4S店较低一些。贷款买车在4s店一般都是需要缴纳手续费的，贷款买车由于需要办理车辆抵押、保险方面的手续，所以贷款买车包含的手续费主要为交强险、车船使用税、商业保险费以及上牌费用等。其中商业保险方面，并没有相关的强制规定，但4S店往往也会要求购车者购买。
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中粮地产(000031)中粮地产集团深圳房地产开发有限公司拟收购长营电器(深圳)有限公司股权项目资产评估说明
中粮地产集团深圳房地产开发有限公司拟收购
长 营 电 器 (深 圳 )有 限 公 司 股 权 项 目
资 产 评 估 说 明
中联评报字[2016]第 497 号
中联资产评估集团有限公司
二〇一六年四月十五日
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明第一部分
关于评估说明使用范围的声明 ............................................ 1第二部分
企业关于进行资产评估有关事项的说明 .............................. 2第三部分
资产清查核实情况说明 ........................................................ 3一、 评估对象与评估范围说明 ................................................................. 3二、 资产核实情况总体说明 ..................................................................... 6第四部分
资产基础法评估说明 .............................................................. 9一、流动资产评估技术说明 ...................................................................... 9二、固定资产评估技术说明 .................................................................... 12四、无形资产评估技术说明 .................................................................... 37第五部分 收益法评估说明 ...................................................................... 62一、基本假设与限制条件 ........................................................................ 62二、评估方法 ............................................................................................ 63三、资产核实与尽职调查情况说明 ........................................................ 67四、房地产租赁行业现状及发展趋势 .................................................... 70五、净现金流量估算 ................................................................................ 73六、权益资本价值估算 ............................................................................ 82第六部分
评估结论及其分析 ................................................................ 87一、评估结论 ............................................................................................ 87企业关于进行资产评估有关事项的说明中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明
关于评估说明使用范围的声明
本资产评估说明，仅供评估主管机关、企业主管部门备案审查资产评估报告和相关监管部门检查评估机构工作之用，非法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体；任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
中联资产评估集团有限公司
二〇一六年四月十五日中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
本评估说明该部分内容由委托方和被评估单位共同撰写，并由委托方单位负责人和被评估单位负责人签字，加盖相应单位公章并签署日期。详细内容请见《关于进行资产评估有关事项的说明》。中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明
资产清查核实情况说明
一、 评估对象与评估范围说明
（一）评估对象与评估范围内容
评估对象是长营电器(深圳)有限公司的股东全部权益。评估范围为长营电器(深圳)有限公司在基准日全部资产及相关负债，账面资产总额21,346.22 万元，负债 12,981.73 万元，净资产额为 8,364.49 万元。具体包括流动资产 12,981.73 万元；非流动资产 8,364.49 万元；流动负债10,599.33 万元，非流动负债 2,382.40 万元。
上述资产与负债数据摘自亚太（集团）会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所审计的 2016 年 3 月 31 日亚会深专审【 号审计报告，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
委估主要资产包括固定资产和无形资产。
（二）实物资产的分布情况及特点
委估主要资产包括固定资产和无形资产。
纳入评估范围内的实物资产账面值 5,732.31 万元，占评估范围内总资产的 26.85 %。主要为固定资产。这些资产具有以下特点：
1、实物资产主要分布在深圳市宝安区西乡街道固戍开发区。中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明
2、企业账面固定资产共计 15 项，全部为房屋建筑物，具体情况如下：
（1）第四栋厂房为钢结构工业用途（权证编号：深房地字第 号）、第三栋宿舍为钢混结构工业用途（权证编号：深房地字
、第二栋仓库钢混结构工业用途（权证编号：深房地第
号）和第一栋厂房钢混结构工业用途（权证编号：深房
，建成于 1996 年 4 月，总建筑面积 45,118.92 平地字第
号）方米，土地性质为协议出让的工业用地。至评估基准日第一栋厂房、第四栋厂房、第二栋仓库已出租，其中第一栋厂房和第四栋厂房租约期至2017 年 7 月，第二栋仓库租约期至 2017 年 9 月，房屋均能正常使用。根据兴银深文锦授信（抵押）字（2014）第 001 号《最高额抵押合同》，以上房地产基准日已全部抵押。
（2）A1~A4、A9、A10 栋房屋未办理房产证，经深圳市勘察研究院有限公司出具的项目编号为 16B03F113A3《长营电器厂
及A116-0161 地块无产权物业现状面积测绘报告》记载，以上建筑物总面积为 38,550.67 平方米，至评估基准日地上房屋已全部出租，租约期至2017 年 9 月，房屋均能正常使用。
（3）压铸厂房、铝加工厂、装配一厂房、装配二厂房、装配三厂房、综合配套楼、职工宿舍楼、门卫室，以上除门卫室外 7 项房屋已办理房地产证，权证编号为深房地字第
号，陆续建成于 2003年 9 月至 2008 年 3 月，总建筑面积
平方米；门卫室经深圳市勘察研究院有限公司出具的项目编号为 16B03F113A3《长营电器厂中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明 及 A116-0161 地块无产权物业现状面积测绘报告》记载建筑面积为 50.10 平方米。至评估基准日以上房地产用于自用，房屋均能正常使用。根据兴银深文锦授信（抵押）字（2014）第 001 号《最高额抵
，押合同》 以上房地产证编号为深房地字第
号的房地产基准日已全部抵押。
（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
企业申报评估范围内的无形资产包括账面记录的 3 宗土地使用权，无账面未记录的无形资产。
（1）宝安区新安镇固戍村委南昌三队工业用地 1 宗，国有土地使用证号为深宝府国用（1993）字第特 68 号，土地面积 13,925.00 平方米，土地用途为工业用地，土地使用年限自 1991 年 9 月 1 日至 2041 年 8 月30 日，评估基准日地上建筑物总面积 38,550.67 平方米。
（2）宝安区西乡镇固戍村工业用地 1 宗，房地产证编号为深房地字第
号\深房地字第
号\深房地字第
号\深房地字第
号，土地面积 14,895.00 平方米，土地用途为工业用地，土地性质为非商品房，土地使用年限自 1992 年 3 月 5 日至 2042年 3 月 4 日，评估基准日地上建筑物总面积 45,118.92 平方米。
根据兴银深文锦授信（抵押）字（2014）第 001 号《最高额抵押合同》，以上房地产基准日已全部抵押。
（3）宝安区西乡街道固戍开发区工业用地 1 宗，房地产证编号为深房地字第
号，土地面积 70233.9 平方米，土地用途为工业用地，土地性质为非商品房，土地使用年限自 2000 年 11 月 30 日至 2050中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明年 11 月 29 日，评估基准日地上建筑物总面积 110,609.59 平方米。
根据兴银深文锦授信（抵押）字（2014）第 001 号《最高额抵押合
，同》 以上房地产证编号为深房地字第
号的房地产基准日已全部抵押。
（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）
本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系亚太（集团）会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所审计的 2016 年 3 月 31 日亚会深专审【 号审计报告的审计结果。除此之外，未引用其他机构报告内容。
二、 资产核实情况总体说明
（一）资产核实人员组织、实施时间和过程
评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，按资产类型和分布特点，分成固定资产、无形资产、流动资产和其他资产小组，同时于 2016 年 4 月 1 日进行现场的核查工作。清查工作结束后，各小组对清查核实及现场勘察情况进行工作总结。清查核实的主要步骤如下：
首先，辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细，并收集整理评估资料。2016 年 3 月下旬，评估人员开展前期布置工作，评估师对企业资产评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资产评估的基本概念、资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托方和被评估企业提供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、评估明细表和资产中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明调查表的填报说明等。在此基础上，填报“评估申报明细表”和“资产调查表”，收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性能、技术状态、经济技术指标等情况的资料。
其次，依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘。不同的资产类型，采取不同的查勘方法。根据清查结果，由企业进一步补充、修改和完善资产评估申报明细表，使“表”、“实”相符。
再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、“实”相符的基础上，对企业提供的产权资料进行了核查。核查中，重点查验了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项，对缺乏产权权属资料的情况，给予高度关注，进一步通过询问的方式，了解产权权属，并要求委托方和相关当事人出具了“说明”和“承诺函”。
（二）影响资产核实的事项及处理方法
无影响资产核实的事项。
（三）资产清查核实结论
企业申报的位于宝安区新安镇固戍村委南昌三队工业用地（土地证编号为深宝府国用（1993）字第特68号）地上房屋建筑物中A1~A4、A9、A10及位于宝安区西乡街道固戍开发区工业用地（土地证编号为深房地字第号）地上房屋建筑物中门卫室，均未办理房屋所有权证，经深圳市勘察研究院有限公司出具的项目编号为16B03F113A3《长营电器厂及A116-0161地块无产权物业现状面积测绘报告》记载，以上房屋建筑面积共计38,600.77平方米。对于以上房屋被评估单位已出具
《关于无产权证房屋的情况说明和承诺》 承诺房屋均为长营电器（深中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明圳）有限公司所有，产权无异议，如因房屋产权引起的纠纷，公司承担全部责任。明细如下：
表 3-1 房屋建筑物产权瑕疵明细表
使用状序号
建筑物名称
建筑面积（㎡）
对于以上未办理房屋所有权证的房产，本次评估未考虑办理房屋所有权证所需支付的相关费用，如办理房产证登记面积与测绘面积不符，以登记面积为准，评估报告应做相应调整。
评估人员在资产清查所知范围内，除上述清查事项外，清查情况表明：
实物资产的清查情况与申报明细一一核对，对清查核实明细项目已与企业财务人员进行了沟通。中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明
第四部分 资产基础法评估说明
根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况等，采用资产基础法进行评估。各类资产及负债的评估方法说明如下。
一、流动资产评估技术说明
（一）评估范围
纳入评估的流动资产包括货币资金、应收账款和其他应收款。
（二）评估程序
1、根据企业填报的流动资产评估申报表，与企业财务报表进行核对，明确需进行评估的流动资产的具体内容。
2、根据企业填报的流动资产评估申报表，到现场进行账务核对，原始凭证的查验。
3、收集整理与相关文件、资料并取得资产现行价格资料。
4、在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上分别评定估算。
（三）评估方法
1、流动资产评估方法
采用重置成本法评估，主要是：对货币资金及流通性强的资产，按经核实后的账面价值确定评估值；对应收类债权资产，以核对无误账面中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明值为基础，根据实际收回的可能性确定评估值。
2、各项流动资产的评估
（1）货币资金
货币资金账面值为 59,045,501.99 元，其中现金 33,105.71 元，银行存款 59,012,396.28 元。
库存现金存放于公司财务部，对现金进行全面的盘点，根据盘点金额情况和基准日期至盘点日期的账务记录情况倒推评估基准日的金额，以盘点核实后账面值确定评估值。现金评估值 33,105.71 元。
查阅了银行存款账户对账单，以证明银行存款的真实存在，同时检查有无未入账的银行存款，检查“银行存款余额调节表”中未达账的真实性，以及评估基准日后的进账情况。基准日银行未达账项均已由审计进行了调整。银行存款以核实后账面值确定评估值。对外币银行存款根据外币账面金额乘以评估基准日汇率确定评估值。
银行存款评估值 59,012,396.28 元。
（2）应收账款
应收账款账面余额 66,778,021.70 元，未计提坏账准备，账面净额66,778,021.70 元，主要为应收资产出售款和房屋租金等。评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证等相关资料，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，核实结果账、表、单金额相符。
评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，应收账款采用个别认定和账龄分析中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明的方法估计评估风险损失，对关联企业的往来款项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为 0；对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为 100%；对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考企业会计计算坏账准备的方法，根据账龄分析估计出评估风险损失。经评估人员和企业人员分析，应收账款均为近期发生，经对客户和往年收款的情况判断，确定评估风险坏账损失的可能性为 0，以应收类账款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。
应收账款评估值为 66,778,021.70 元。
（3）其他应收款
其他应收款账面余额 3,993,800.00 元，未计提坏账准备金，账面净额 3,993,800.00 元。主要为房产出售款等。评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证等相关资料，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，核实结果账、表、单金额相符。
评估人员在对其他应收款核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，其他应收款采用个别认定和账龄分析的方法估计评估风险损失，对关联企业的往来款项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为 0。经评估人员和企业人员分析，其他应收款均为近期发生，经对客户和往年收款的情况判断，确定评估风险坏账损失的可能性为 0，以应收类账款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明
其他应收款评估值为 3,993,800.00 元。
二、固定资产评估技术说明
（一）房屋建筑物类资产评估技术说明
1、评估范围
企业账面固定资产共计 15 项，全部为房屋建筑物，具体情况如下：
1）第四栋厂房为钢结构工业用途（权证编号：深房地字第
、号）第三栋宿舍为钢混结构工业用途（权证编号：深房地字第 号）、第二栋仓库钢混结构工业用途（权证编号：深房地字第 号）和第一栋厂房钢混结构工业用途（权证编号：深房地字第
，建成于 1996 年 4 月，总建筑面积 45,118.92 平方米，土地性质为号）协议出让的工业用地。至评估基准日第一栋厂房、第四栋厂房、第二栋仓库已出租，其中第一栋厂房和第四栋厂房租约期至 2017 年 7 月，第二栋仓库租约期至 2017 年 9 月，房屋均能正常使用。根据兴银深文锦
，以上房地产基授信（抵押）字（2014）第 001 号《最高额抵押合同》准日已全部抵押。
2）A1~A4、A9、A10 栋房屋未办理房产证，经深圳市勘察研究院有限公司出具的项目编号为 16B03F113A3《长营电器厂
及A116-0161 地块无产权物业现状面积测绘报告》记载，以上建筑物总面积为 38,550.67 平方米，至评估基准日地上房屋已全部出租，租约期至2017 年 9 月，房屋均能正常使用。
3）压铸厂房、铝加工厂、装配一厂房、装配二厂房、装配三厂房、中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明综合配套楼、职工宿舍楼、门卫室，以上除门卫室外 7 项房屋已办理房地产证，权证编号为深房地字第
号，陆续建成于 2003 年 9月至 2008 年 3 月，总建筑面积
平方米；门卫室经深圳市勘察
《研究院有限公司出具的项目编号为 16B03F113A3 长营电器厂
记载建筑面积为 50.10及 A116-0161 地块无产权物业现状面积测绘报告》平方米。至评估基准日以上房地产用于自用，房屋均能正常使用。根据兴银深文锦授信（抵押）字（2014）第 001 号《最高额抵押合同》，以上房地产证编号为深房地字第
号的房地产基准日已全部抵押。
2、主要房屋建筑物概况
被评估企业共有房屋建筑物 15 项。具体房屋建筑物情况如下：
表 4-1 房屋建筑物基本情况表
建筑面积/容序号
建筑物名称
积（㎡） 1
深房地字第
深房地字第
28752.82 3
深房地字第
装配一厂房
深房地字第
装配二厂房
15798.92 5
深房地字第
装配三厂房
19715.83 6
深房地字第
综合配套楼
10066.75 7
深房地字第
职工宿舍楼
门卫室及厂房更 8
新改善工程费用 9
深房地字第
第四栋厂房
2,171.89 10
深房地字第
第三栋宿舍
12,356.77 11
深房地字第
第二栋仓库
28,096.42 12
深房地字第
第一栋厂房
2,493.84 13
31,263.49 14
7,114.46 15
172.72中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明
3、资料审查、现场勘察和市场调查
（1）评估申报表的审查
房屋建筑物清查申报表：建筑面积、主要建筑参数未能填全的，经现场与被评估企业相关人员核查作了补充。
（2）现场勘察
在评估时对现场作了全面的勘察，一方面是为了核实委估项目账面是否与实际相符，核对建筑面积和结构类型等，另一方面是查看建筑基础和结构的现时状况，查看其承载力的稳定性和牢固性等。经现场勘察，委估的房屋建筑可持续使用。
（3）市场调查
市场调查主要是搜集与房屋评估的有关资料，其中包括近期深圳市市目前执行的前期及其它费用标准以及深圳市的建筑单方造价资料等，在被评估企业有关人员的配合下完成了上述资料的搜集工作。
4、评估程序
（1）由被评估企业将需要参加评估的建筑物等项目按评估要求填写评估申报表。
（2）由被评估企业提供部分房屋建筑物的建筑工程资料及评估基准日材料信息价格及施工图等资料。
（3）评估人员首先对被评估企业提供的评估申报表进行检查，凡不符合填写要求的请被评估企业有关人员补齐填全。
评估人员按被评估企业提供的符合要求的评估申报表由相关人员陪同进行现场实地查勘。评估人员在现场对房屋建筑的结构形式、层高、中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明层数、跨度、材质、内外装修、施工质量、使用维修情况进行逐项详细的记录，并向有关人员深入了解房屋建筑的基础情况。
（4）根据以上收集到的资料及数据进行工程造价的计算及费率、成新率的测定，最后计算出重置全价及评估值。
（5）撰写评估技术说明。
5、评估方法
，根据评估对象特点、价值类型、
依据《资产评估准则——不动产》资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，恰当选择评估方法。收益法是预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似不动产进行比较，对这些类似不动产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
（GB/T）要求，
具体到本次评估，按《房地产估价规范》有条件选用市场比较法进行估价的，以市场比较法为主要的估价方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。评估对象所在区域内市场交易不活跃，类似案例交易情况及报盘资料较难收集，不具备市场比较法条件。
对于评估基准日已签订房屋租赁合同，房地产整体对外出租的，属中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明于收益性房地产，并且有关收入和费用可以可靠计量，确定采用收益法进行评估。对于未产生租赁收益的自用厂房采用重置成本法评估。
收益法是预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法的计算公式：
式中：P——评估值；
Ft——未来第t个收益期的预期收益额；
i——折现率；
Ft =月租金×12×（1-租金损失率）×建筑面积+保证金利息收入-房产税-营业税及附加-印花税-管理费-维修费-保险费
②重置成本法
主要建筑物的重置价格，通过市场同类型房屋建安工程造价进行比较修正，根据当地政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算出建筑物评估值。
建筑物评估值=重置全价×成新率
其他建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各项中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明评估要素，确定重置单价并计算评估值。
A、重置全价
重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。
a、建安造价的确定
建筑安装工程造价包括土建、装饰、安装等工程的总价，工程造价根据建筑物工程量，以当地基准日时市场同类型建筑的现行单方造价作为参照标准，求得委估项目的单方造价，测算出该工程的建筑安装工程造价。
b. 前期及其他费用的确定
前期及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建安造价外的其它费用两个部分。
c. 资金成本的确定
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常合理周期计算，并按均匀投入考虑：
资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利息×50%
B、 成新率
在本次评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计建筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）
C、评估值的确定中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明
评估值＝重置全价×成新率
6、评估结果及增减值原因分析
（1）评估结果
本次评估范围内的房屋建筑物评估结果如下：
表 4-2 房屋建(构)筑物评估结果汇总
账面价值（元）
评估价值（元）
净值房屋建筑物类合计
184,284,138.00
57,323,062.00
641,863,239.25
549,945,997.25
房屋建筑物
184,284,138.00
57,323,062.00
641,863,239.25
549,945,997.25
详见“固定资产评估汇总表”、“房屋建筑物评估明细表”。
（2）评估增减值原因分析
固定资产-房屋建筑物评估增值 49,262.29 万元，增值率 859.38%。房屋建筑物评估增值主要是将被评估单位 2 宗土地使用权纳入固定资产中评估，同时由于近年来经济发展，房地产价格上涨，导致评估增值。
案例一：宝安区西乡镇固戍村房地产(房屋建筑物评估明细表序号9-12)
委估房地产为宝安区西乡镇固戍村工业用地及地上建筑物，地上建筑物为第四栋厂房（权证编号：深房地字第
号）、第三栋宿
、第二栋仓库（权证编号：舍（权证编号：深房地字第
号）深房地字第
号）和第一栋厂房（权证编号：深房地字第 号），建成于 1996 年 4 月，总建筑面积 45,118.92 平方米，至评估基准日房屋已出租，房屋均能正常使用。土地面积 14,895.00 平方米，土地用途为工业用地，土地使用年限自 1992 年 3 月 5 日至 2042 年3 月 4 日。建筑物装修简单，外墙、内墙刷涂料；地面为水泥抹面；铝合金推拉窗铁门，第四栋厂房为 1 层钢结构，第三栋宿舍为 8 层钢混结中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明构、第二栋仓库为 8 层钢混结构，第一栋厂房为 2 层钢混结构。
②评估方法及评估过程
由于委估房产所在区域内市场交易不活跃，类似案例交易情况及报盘资料较难收集，不具备市场比较法条件。评估对象于评估基准日已签订房屋租赁合同，整体对外出租，属于收益性房地产，并且有关收入和费用可以可靠计量，确定采用收益法进行评估。
评估基准日待估房地产除第三栋宿舍外已全部对外出租，租约期限至 2017 年 9 月止，根据对区位条件相同、规模相当、临街状况和建筑结构相近的厂房进行调查，估价对象所在区域租金水平在 20-25 元/平方米。
（1）对于有租约至 2017 年 9 月租赁期内的房地产按租赁合同约定租金进行计算，第三栋宿舍及 2017 年 7 月到期后至 2017 年 9 月的第四
第一栋厂房按市场租金计算收益。栋厂房、
租约期内以 2016 年 4 月-2017年 7 月进行说明：
金额单位：人民币元
委估物业名称
宝安区西乡镇固戍村工业厂房
2016 年 4 月-2017 年
2017 年 8 月-2017
年9月 B 原建购单价(元)
原登记价/建筑面积
38,822,178.56
38,822,178.56 S 建筑面积(㎡)
45,118.92 N 使用年限 n 收益年限
0.17 r 资本化率
4.90% E 年收益(元)
(2)× [1-(3)]
7,805,224.00
8,172,026.94中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明
根据周围同类物业租赁水平及 1
年租金收入(元)
7,805,224.00
8,172,026.94
物业具体情况取值
可出租面积占总建筑面积的比 2
可出租面积比例
空置率 F 年经租成本
(4)+(5)+......+(10)
1,363,463.65
1,395,375.52 4
业主管理费(元)
年租金×3.0%
234,156.72
245,160.81
土地使用面积×土地等级对 5
土地使用税(元)
房产税(元)
房产原值×70%×1.2%
326,106.30
326,106.30 7
营业税(元)
年租金×5%
390,261.20
408,601.35 8
教育费附加(元)
营业税×5%
20,430.07 9
城建维护税(元)
营业税×7%
28,602.09 1
维修费(元)
建筑面积×5
225,594.60
225,594.60 0 1
印花税(元)
年租金×0.1%
8,172.03 1
保险费(元)
房产原价×0.15%
58,233.27 2
押金×年利率（押金按三个月计 D 押金年收益(元)
算） A 年纯收益(元)
6,455,668.07
6,809,709.46 年纯收益递增率（％）
根据市场调查确定 PV 市场价(元)
A×[1-(1+g)n/(1+r)n]÷(r-g)÷(1+r)h
8,121,219.11
1,056,214.76
A 计算年总收益
市场租金的确定：经市场调查，查询深圳市相关房地产租赁网，咨询当地房地产中介机构，深圳市固戍厂房租金水平为 20 元/平方米-25元/平方米左右，根据对委估对象的现场勘查，选取三宗比较实例。
待估房地产及比较案例情况如下：
可比实例情况表
待估房地产
宝安区新安镇
航城大道与宝
西乡固戍井湾
西乡固戍宝安
安大道交汇处
大道中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明
市场租金（元/平米/月）
2016 年 3 月
2016 年 3 月
2016 年 3 月
房地产类别
主干道航城
主干道航城
主干道航城
主干道航城大
主要交通路线
大道、宝安大
大道、宝安大
大道、宝安大
道、宝安大道
距机场距离（m）
距渡口（货运）距离（m）
产业集聚度
电力、供水、
电力、供水、
电力、供水、
电力、供水、排
排水、通讯系
排水、通讯系
排水、通讯系
水、通讯系统，
保证率>90%
周围有南昌公
周围有南昌公
周围有南昌公
周围有南昌公
园、沙湾公园、 园、沙湾公园、 园、沙湾公园、
园、沙湾公园、
固戍小学、振
固戍小学、振
固戍小学、振
固戍小学、振兴
兴学校、丰乐
兴学校、丰乐
兴学校、丰乐
公共配套设施
学校、丰乐百货
百货商场、米
百货商场、米
百货商场、米
商场、米兰多格
兰多格广场、
兰多格广场、
兰多格广场、
广场、新天地购
新天地购物广
新天地购物广
新天地购物广
商业繁华程度
商业繁华程度
商业繁华程度
商业繁华程度
一般，周边主要
一般，周边主
一般，周边主
一般，周边主
商业繁华程度
以工业园区、电
要以工业园
要以工业园
要以工业园
子、材料制造业
区、电子、材
区、电子、材
区、电子、材
料制造业为主
料制造业为主
料制造业为主
周边无污染，
周边无污染，
周边无污染，
周边无污染，绿
绿地覆盖率
绿地覆盖率
绿地覆盖率
地覆盖率高，空
高，空气质量
高，空气质量
高，空气质量
气质量较好
道路类型、级别
建筑物使用状况
水,电,电话,宽
水,电,电话,
水,电,电话,
水,电,电话,
设施、设备
对待估房地产及比较案例各因素进行比较，确定比较因素条件指中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明数：
比较因素条件指数表
待估房地产
宝安区新安镇
航城大道与宝
西乡固戍井湾
西乡固戍宝
安大道交汇处
市场租金（元/平米/月）
房地产类别
主要交通路线
距机场距离（m）
距渡口（货运）距离（m）
产业集聚度
公共配套设施
商业繁华程度
道路类型、级别
建筑物使用状况
设施、设备
对待估房地产及比较案例各因素进行比较，确定比较因素修正系中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明数：
比较因素修正系数表
待估房地产
航城大道与
宝安区新安镇
西乡固戍井
宝安大道交
市场租金（元/平米/月）
房地产类别
主要交通路线
距机场距离（m）
距渡口（货运）距离（m）
产业集聚度
1.00 区域因
公共配套设施
商业繁华程度
道路类型、级别
建筑物使用状况
1.00 个别因
设施、设备
评估租金(元/平方米)
22.00中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明
通过市场调查结合企业租约实际状况，按租约计算该房地产的年租金，2016 年 4 月-2017 年 7 月根据租赁合同约定租金为 4,706,146.08 元，第三栋宿舍按市场租金计算确定基准日市场租金平均水平 22 元/平方米，第三栋宿舍收益为 3,099,077.92 元，年总收益合计 7,805,224.00 元。
B、计算年总费用
管理费是指对出租房屋进行必要管理所需的费用，分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员的工资支出。根据估价机构调查和掌握的资料，管理费取房地产年租金收入的3%。
维修费是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。参考估价对象的实际状况，委估对象为钢混结构，参照当地各类结构房屋重置价及耐用年限等标准，结合估价人员实地踏勘调查，委估建筑物的维修费用取 5 元/m2。租约期内根据租赁合同规定维修费由承租方承担。
保险费是指房屋所有权人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。根据保险公司的有关规定，保险费率为房屋重置价的0.15%。
税金是指房产所有权人按有关规定向税务机关缴纳的房产税、营业税、城建税及教育费附加等。其中房产税为房产原值×70%×1.2%、营中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明业税率为 5%，城建税的税率为 7%，教育费附加及地方教育费附加率为5%，土地使用税当地标准为用地面积每平方米 5 元。
C、计算年纯收益、确定年租金增长
依据租约合同计算年纯收益。
D、确定资本化率
考虑到估价对象所在区域和该区域同类物业的市场情况，带租约工业用途按 4.90%。
E、计算结果
租约期内市场收益价格= 8,121,219.11 元
（2）对租约期外 2017 年 10 月-2042 年 3 月 4 日收益按市场租金水平进行计算。
资本化率的选取主要是通过长期观察各类型物业的市场售价、租金价格及变化，结合国内土地使用权制度、税收环境等通过市场提取确定工业物业按 6.10%。
市场租金的确定：经市场调查，查询深圳市相关房地产租赁网，咨询当地房地产中介机构，深圳市固戍厂房租金水平为 20 元/平方米-25元/平方米左右，根据对委估对象的现场勘查，选取三宗比较实例。
待估房地产及比较案例情况如下：
可比实例情况表
待估房地产
宝安区新安镇
航城大道与宝
西乡固戍井湾
西乡固戍宝安
安大道交汇处
大道中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明
市场租金（元/平米/月）
2016 年 3 月
2016 年 3 月
2016 年 3 月
房地产类别
主干道航城
主干道航城
主干道航城
主干道航城大
主要交通路线
大道、宝安大
大道、宝安大
大道、宝安大
道、宝安大道
距机场距离（m）
距渡口（货运）距离（m）
产业集聚度
电力、供水、
电力、供水、
电力、供水、
电力、供水、排
排水、通讯系
排水、通讯系
排水、通讯系
水、通讯系统，
保证率>90%
周围有南昌公
周围有南昌公
周围有南昌公
周围有南昌公
园、沙湾公园、 园、沙湾公园、 园、沙湾公园、
园、沙湾公园、
固戍小学、振
固戍小学、振
固戍小学、振
固戍小学、振兴
兴学校、丰乐
兴学校、丰乐
兴学校、丰乐
公共配套设施
学校、丰乐百货
百货商场、米
百货商场、米
百货商场、米
商场、米兰多格
兰多格广场、
兰多格广场、
兰多格广场、
广场、新天地购
新天地购物广
新天地购物广
新天地购物广
商业繁华程度
商业繁华程度
商业繁华程度
商业繁华程度
一般，周边主要
一般，周边主
一般，周边主
一般，周边主
商业繁华程度
以工业园区、电
要以工业园
要以工业园
要以工业园
子、材料制造业
区、电子、材
区、电子、材
区、电子、材
料制造业为主
料制造业为主
料制造业为主
周边无污染，
周边无污染，
周边无污染，
周边无污染，绿
绿地覆盖率
绿地覆盖率
绿地覆盖率
地覆盖率高，空
高，空气质量
高，空气质量
高，空气质量
气质量较好
道路类型、级别
建筑物使用状况
水,电,电话,宽
水,电,电话,
水,电,电话,
水,电,电话,
设施、设备
对待估房地产及比较案例各因素进行比较，确定比较因素条件指中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明数：
比较因素条件指数表
待估房地产
宝安区新安镇
航城大道与宝
西乡固戍井湾
西乡固戍宝
安大道交汇处
市场租金（元/平米/月）
房地产类别
主要交通路线
距机场距离（m）
距渡口（货运）距离（m）
产业集聚度
公共配套设施
商业繁华程度
道路类型、级别
建筑物使用状况
设施、设备
对待估房地产及比较案例各因素进行比较，确定比较因素修正系中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明数：
比较因素修正系数表
待估房地产
航城大道与
宝安区新安镇
西乡固戍井
宝安大道交
市场租金（元/平米/月）
房地产类别
主要交通路线
距机场距离（m）
距渡口（货运）距离（m）
产业集聚度
1.00 区域因
公共配套设施
商业繁华程度
道路类型、级别
建筑物使用状况
1.00 个别因
设施、设备
评估租金(元/平方米)
22.00中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明
确定基准日市场租金平均水平 22 元/平方米。根据对周边同类物业租赁市场调查，结合该地段物业发展水平，参照深圳市工业厂房租金增长率，确定年纯收益递增比率为 2.5%，以基准日市场租金水平乘以递增比率，确定 2017 年市场租金水平为 23 元/平方米（取整）。参考区域内同类物业的空置率水平为 2%-10%左右，空置率取 5%，计算其客观收益。测算 2017 年 10 月-2042 年 3 月 4 日收益，计算如下表：
金额单位：人民币元
委估物业名称
宝安区西乡镇固戍村工业厂房
2017 年 10 月-2042 年 3 月
4日 B 原建购单价(元)
原登记价/建筑面积
38,822,178.56 S 建筑面积(㎡)
45,118.92 N 使用年限 n 收益年限
24.42 r 资本化率
6.10% E 年收益(元)
(2)× [1-(3)]
根据周围同类物业租赁水平及物业具体
年租金收入(元)
可出租面积比例
可出租面积占总建筑面积的比例
5% F 年经租成本
(4)+(5)+......+(10)
业主管理费(元)
年租金×3.0%
土地使用税(元)
土地使用面积×土地等级对应税额
房产税(元)
房产原值×70%×1.2%
营业税(元)
年租金×5%
教育费附加(元)
营业税×5%
城建维护税(元)
营业税×7%
维修费(元)
建筑面积×5
印花税(元)
年租金×0.1%
保险费(元)
房产原价×0.15%
1.29 D 押金年收益(元)
押金×年利率（押金按三个月计算）
0.98中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明 A 年纯收益(元)
225.19 年纯收益递增率（％）
根据市场调查确定
h PV 市场价(元)
A×[1-(1+g) /(1+r) ]÷(r-g)÷(1+r)
153,359,106.72
由此得到租约期外市场收益价格= 153,359,106.72 元
将各收益年度数据汇总，确定委估物业的市场价值为162,536,540.59 元。
因待估宗地为协议出让的非商品性质房地产，根据《深圳市宗地地价测算规则（试行）2013》第九条，协议出让的非商品性质房地产，经批准进入市场的，按照土地使用权剩余期限以基准地价标准测算应缴纳的地价，扣减原已缴纳地价的剩余期限地价。原已缴纳地价的剩余期限地价按照原已缴纳地价扣减已实际使用时间对应的地价测算，即剩余期限地价=原已缴纳地价×（1-已实际使用时间对应的土地使用期限修正系数）。
待估宗地原已缴纳地价为 4,241,947.05 元，至评估基准日土地已使用 24.08 年，对应的土地使用期限修正系数为 0.851，则剩余使用年限地价=4,241,947.05×（1- 0.851）= 632,050.11 元。
根据深圳市基准地价图，待估宗地所在区域工业基准地价（楼面地价）为 355 元/平方米，待估宗地剩余使用年限 26.28 年，地上工业配套建筑占地面积为 13%，规划容积率为≤3.03，产业发展导向为允许发展类。
根据《城镇土地估价规程》，基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：
基准地价设定开发程度下的宗地地价＝基准地价× 1× 2× 3× 4
K K K K中联资产评估集团有限公司
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式中：K1─建筑类型适用地价标准及修正系数
K2─土地使用年期修正系数
K3─容积率修正系数
K4─产业发展导向修正系数
修正系数表如下：
表 4-3 建筑类型适用地价标准及修正系数表
工业（包括工业厂房、仓库、堆场）
工业项目配套占地面积≤7%（配套单身宿舍、
配套办公、配套食堂） 1
宗地地价按照具体建筑类型适用的
工业项目配套占地面积＞7%
地价标准测算
油库、气库、港口范围内仓库
市政公用设施项目（包括交通、供水、供电、供气、
限整体转让（产权归政府的免缴地 2
电信、环卫等生产性设施）
宗地地价标准按照 50%工业＋
新型产业用房（产业研发、软件开发、文化创意等） 工业＋办公
50%办公基准地价标准测算（对应 3
土地使用权使用期限为 30 年）
高新技术园区内的新型产业用房
宗地地价标准按照 50%工业＋ 4
工业＋办公
50%办公基准地价标准测算（对应
土地使用权使用期限为 30 年）
保障性住房
按照规则第二十条测算 6
办公、商务公寓
停车库（办理产权部分）
限整体转让
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公共管理与公共服务设施（包括经营性文化、教育、
限整体转让（产权归政府的免缴地
卫生、体育、科研、社会福利、养老等公共设施）
商业（包括批发零售、住宿餐饮、商务金融及其它商
可分割转让（对应土地使用权使用
期限为 40 年）
酒店、旅馆
限整体转让（对应土地使用权使用
期限为 40 年）
肉菜市场，花卉、汽车展销厅及其他会展
限整体转让
工业项目配套的小型商业服务设施（1000 平
限与工业项目用地一并整体转让
方米以内）
宗地地价按照规则第十六、十七、
加油站、加气站
十八条测算
邮政网点（所）
限整体转让说明：凡主题公园、高尔夫球场、度假村、墓园、特殊海滨用地及容积率小于 1.0 的住宅等特殊类型用地须按程序单宗评估确定。
表 4-4 土地使用权使用期限修正系数
商业（办公）
商业（办公） 工业类 工年期
加油气站 N
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表 4-5 工业用地地价容积率修正系数表
2.1/r（用于生产的工业厂房）
0.7（其他工业厂房）
表 4-6 产业发展导向修正系数表
产业分类（暂定）
修正系数（暂定）
战略性新兴产业
鼓励发展类
现代服务业
高端制造业
允许发展类
限制发展类
2.0 以上中联资产评估集团有限公司
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则基准地价设定开发程度下的宗地地价＝基准地价× 1× 2× 3× 4
=355×3.03×14,895.00× 0.8991×
0.69× 9,936,744.82 元
得到待估宗地补缴地价=基准地价标准测算的宗地地价-原已缴纳
地价的剩余期限地价= 9,936,744.82 - 632,050.11 = 9,304,694.71 元
（3）评估结果
待 估 房 地 产 价 值 = 收 益 法 市 场 价 值 - 补 缴 地 价 =162,536,540.59-9,304,694.71 = 153,231,845.88 元。
案例二：综合配套楼(房屋建筑物评估明细表序号 6)
委估建筑物为综合配套楼，房地产证编号为深房地字第 号，建筑面积 10066.75 平方米，房屋钢混结构，竣工日期 2008 年 3 月。该建筑物装修简单，外墙、内墙刷涂料；地面为水泥抹面；铝合金推拉窗铁门，共 8 层。
② 重置全价计算
A、建筑安装工程造价
建筑安装工程造价包括土建、装饰、安装等工程的总价，工程造价根据建筑物工程量，以当地基准日时市场同类型建筑的现行单方造价作为参照标准，求得委估项目的单方造价，测算出该工程的建筑安装工程造价。
由广东省各类建筑工程造价指标分析及深圳年鉴等同类型建筑的现行单方造价作为参照标准，根据《资产评估常用方法与参数手册》中调整系数进行修正确定：中联资产评估集团有限公司
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面积（㎡）
建安总造价
28,337,901.25
室外配套费
1,107,342.50
建安工程费
26,425,218.75
土建工程费
17,113,475.00
16,106,800.00
1,006,675.00
安装工程费
9,311,743.75
2,516,687.50
3,020,025.00
电梯工程（垂直梯）
2,617,355.00
消防工程（含烟感等）
805,340.00
201,335.00
对讲机可视系统
151,001.25
勘察设计、工程监理费
805,340.00
该工程建安总造价为 28,337,901.25 元
B、前期及其他费用
工程前期及其它费用包含建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费及地方有关规定等，计算过程详见下表：
表 4-7 前期及其他费用表
金额单位：元
建设单位管理费
建安工程造价
勘察设计费
建安工程造价
计价格[2002]10 号中联资产评估集团有限公司
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工程建设监理费
建安工程造价
发改价格[ 号
招标代理服务费
建安工程造价
计价格[ 号
环境评价费
建安工程造价
计价格[ 号
白蚁防治费
建筑平方米
墙体材料专项基金
建筑平方米
粤财综［ 号
据上表计算前期费用为 2,498,184.81 元。
C 资金成本
建设工期按 1 年，资金按均匀投入考虑，建设投资贷款利息率按同期贷款利息率 5.60%计算。
资金成本=（建安总造价+前期费用）×建设周期÷2×利率
=（28,337,901.25 + 2,498,184.81）×1÷2×4.35%
=335,342.44 元
D 重置全价的确定
综合配套楼重置全价= 28,337,901.25 +2,498,184.81+335,342.44
= 31,559,261.00（取整）
③成新率的确定
该房屋于 2008 年 3 月竣工，至评估基准日已使用 8.02 年，经现场勘察，该房屋建筑物结构整齐、门、窗基本完好，使用正常。考虑到该房屋对应的土地出让合同中约定至 2050 年 11 月 30 日土地出让年限届满，国土局无偿收回土地使用权及地上建筑物和其他附着物，根据土地剩余年限因素综合考虑房屋预计尚可使用 35.00 年。
确定成新率= 35 /（35+8.02）= 81 %。
④评估值的确定
评估值=重置全价×成新率中联资产评估集团有限公司
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= 31,559,261.00× %
= 25,563,001.00（元）
四、无形资产评估技术说明
（一）无形资产-土地使用权评估技术说明
1、评估范围
企业申报评估范围内的无形资产包括账面记录的 3 宗土地使用权。
（1）宝安区新安镇固戍村委南昌三队工业用地 1 宗，国有土地使用证号为深宝府国用（1993）字第特 68 号，土地面积 13,925.00 平方米，土地用途为工业用地，土地使用年限自 1991 年 9 月 1 日至 2041 年 8 月30 日，评估基准日地上建筑物总面积 38,550.67 平方米。
（2）宝安区西乡镇固戍村工业用地 1 宗，房地产证编号为深房地字第
号\深房地字第
号\深房地字第
号\深房地字第
号，土地面积 14,895.00 平方米，土地用途为工业用地，土地性质为非商品房，土地使用年限自 1992 年 3 月 5 日至 2042年 3 月 4 日，评估基准日地上建筑物总面积 45,118.92 平方米。
根据兴银深文锦授信（抵押）字（2014）第 001 号《最高额抵押合
，以上房地产基准日已全部抵押。同》
（3）宝安区西乡街道固戍开发区工业用地 1 宗，房地产证编号为深房地字第
号，土地面积 70233.9 平方米，土地用途为工业用地，土地性质为非商品房，土地使用年限自 2000 年 11 月 30 日至 2050年 11 月 29 日，评估基准日地上建筑物总面积 110,609.59 平方米。
根据兴银深文锦授信（抵押）字（2014）第 001 号《最高额抵押合中联资产评估集团有限公司
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，同》 以上房地产证编号为深房地字第
号的房地产基准日已全部抵押。
宗地情况如下：
表 4-8 宗地基本情况表序
用地性质号
宝安区新安镇
宝安区新安镇
深宝府国用（1993）
固戍村委南昌
固戍村委南昌
字第特 68 号
三队工业用地
深 房 地 字 第
号 \ 深 房
宝安区西乡镇
宝安区西乡镇
固戍村工业用
\ 深 房 地 字 第
号 \ 深 房
宝安区西乡街
深 房 地 字 第
宝安区西乡街
道固戍开发区
道固戍开发区
2、评估方法的确定
对于基准日已签订房屋租赁合同，房地产整体对外出租的，属于收益性房地产，并且有关收入和费用可以可靠计量，确定采用收益法进行评估，土地纳入固定资产房地产整体评估。
对于已取得土地证的自用土地，根据《城镇土地估价规程》以及评估对象的具体条件、用地性质及评估目的，结合评估师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，评估对象为工业用地，适合采用基准地价法、成本逼近法和市场比较法进行评估。深圳市工业用地基准地价、成本法地价与市场交易价格差异较大，市场交易价格更符合评估基准日评估对象合理的市场价值，因此不适宜选用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估；由于当地同类土地市场成交案例可询，故可采用市场中联资产评估集团有限公司
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3、评估结果
无形资产-土地使用权评估值 497,192,201.28 元。
评估情况详见“土地使用权评估明细表”。
4、案例一：宝安区西乡街道固戍开发区工业用地（土地使用权评
估明细表序号 3）
（1）土地使用权概况
宝安区西乡街道固戍开发区工业用地，房地产证编号为深房地字第
号，土地面积为 70,233.90 平方米，土地性质为非商品房，
用途为工业，规划容积率≤1.65，准用年限自 2000 年 11 月 30 日至 2050
年 11 月 29 日，证载权利人为长营电器(深圳)有限公司。
待估宗地的房地产证编号、土地使用者、宗地位置、土地面积、用
途、他项权利状况、四至、使用权类型、发证时间等土地登记状况详见
表 4-9 评估基准日国有土地使用权一览表评估基准日土
评估基准日实际 他项权利 四至（详见 使用权
用途/登记用途
路、南至航 协议协
城大道、西 议出让 长营电器(深
宝安区西乡街
至南昌路、圳)有限公司
道固戍开发区
东至深圳市 （非商
舒思盾科技 品房）
①土地权利状况
评估对象所有权、土地使用权、使用终止日期及他项权利状况等见
表 4-10 评估基准日土地权利状况一览表
中联资产评估集团有限公司
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土地使用权 剩余使用土地所有权
使用终止日期
他项权利状况
深房地字第
长营电器(深
协议协议出 国有土地
圳)有限公司
②土地利用状况
评估基准日该工业用地已开发，开发程度为宗地红线外
水、通电、通路、通气、通讯）和宗地红线内场地平整。
③地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，评估对象土地登记用途、
评估设定用途、评估设定年限；评估对象实际开发程度、评估设定开发
程度等详见下表：
表 4-11 评估对象地价定义一览表
土地使用 评估设定 估价期日实际开发
评估设定的开发程度
宝安区西乡
宗地红线外“五通” 宗地红线外
街道固戍开
（通水、通电、通路、水、通电、通路、通气、
（非商品 35.15 年
发区工业用
通气、通讯）和宗地 通讯）和宗地红线内场
红线内场地平整
待估宗地的评估地价是指在基准日为 2016 年 3 月 31 日、现状利用
条件、设定土地开发程度与用途、设定土地使用年期及正常交易情况下
的国有协议出让土地使用权价格。
（2）地价影响因素分析
①一般因素
A、地理位置
深圳，别称鹏城，广东省辖市，地处广东省南部，珠江三角洲东岸，
与香港一水之隔，东临大亚湾和大鹏湾，西濒珠江口和伶仃洋，南隔深
圳河与香港相连，北部与东莞、惠州接壤。深圳是中国改革开放建立的
中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明第一个经济特区，是中国改革开放的窗口，已发展为有一定影响力的国际化城市，创造了举世瞩目的“深圳速度”
，同时享有“设计之都”“钢
、琴之城”“创客之城”等美誉。
深圳位于中国南部海滨，毗邻香港，地处广东省南部，珠江口东岸，东临大亚湾和大鹏湾；西濒珠江口和伶仃洋；南边深圳河与香港相联；北部与东莞、惠州两城市接壤。辽阔海域连接南海及太平洋。深圳位于北回归线以南，东经 113°46′至 114°37′，北纬 22°27′至 22°52′，陆地最东端位于东南部南澳街道东冲海柴角，最西端位于西北部沙井街道民主村，最南端位于西南面珠江口中的内伶仃岛，最北端位于西北部松岗街道罗田社区。
深圳下辖 6 个行政区和 4 个新区，下辖 57 个街道办事处、790 个居民委员会。
B、城市人口
2014 年全市年末常住人口 1077.89 万人，比上年末增加 15.00 万人，增长 1.4%。其中户籍人口 332.21 万人，占常住人口比重 30.8%；非户籍人口 745.68 万人，占比重 69.2%。
C、城市面积
深圳市的总面积为 1996.85 平方公里。
D、城市自然条件
深圳市位于广东省中南沿海地区，珠江入海口之东偏北，所处纬度较低，属亚热带海洋性气候。由于深受季风的影响，夏季盛行偏东南风，时有季风低压、热带气旋光顾，高温多雨；其余季节盛行东北季风，天中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明气较为干燥，气候温和，年平均气温 22.4℃，最高气温 38.7℃（1980
、最低气温 0.2℃（1957 年 2 月 11 日）年 7 月 10 日）
。雨量充足，每年4~9 月为雨季，年降雨量 1933.3 毫米，年降雨量最多纪录 2662 毫米（1957
，年降雨量最少纪录 913 毫米（1963 年）年）
。日照时间长，平均年日照时数 2120.5 小时，太阳年辐射量 5225 年兆焦耳/平方米。常年主导风向为东南偏东风，平均每年受热带气旋（台风）影响 4~5 次。
深圳市依山临海，有大小河流 160 余条，分属东江、海湾和珠江口水系，但集雨面积和流量不大。流域面积大于 100 平方公里的河流有深圳河、茅洲河、龙岗河、观澜河和坪山河等 5 条。深圳市现有水库 24座，其中中型水库 9 座，总库容 5.25 亿立方米。位于市区东部的深圳水库，总库容 4000 多万立方米，是深圳与香港居民生活用水的主要来源。地下水资源总量 6.5 亿立方米/年，年可开采资源量 1 亿立方米。天然淡水资源总量 19.3 亿立方米，人均水资源拥有量仅 500 立方米，约为全国和广东省的 1/3 和 1/4。
深圳市耕地总资源 2446.7 公顷，水果种植面积 9946.7 公顷，林业用地 7.97 万公顷。盛产龙岗“三黄鸡”、南头荔枝、南山桃、石岩沙梨、金龟桔和龙华方柿等农副产品。沙井蚝是深圳的另一大特产。栖息、繁衍的国家级野生保护动物有虎纹蛙、蟒蛇、猕猴、大灵猫、金钱豹和穿山甲等；经济价值较大的两栖类动物 5 种、爬行类动物 23 种、鸟类 30种、兽类 33 种。
E、产业经济
深圳地处珠江三角洲前沿，是连接香港和中国内地的纽带和桥梁，中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明是华南沿海重要的交通枢纽，在中国高新技术产业、金融服务、外贸出口、海洋运输、创意文化等多方面占有重要地位。深圳在中国的制度创新、扩大开放等方面承担着试验和示范的重要使命。
2014 年全年本地生产总值 16001.98 亿元，比上年增长 8.8%。其中，第一产业增加值 5.29 亿元，下降 19.4%；第二产业增加值 6823.05 亿元，增长 7.7%；第三产业增加值 9173.64 亿元，增长 9.8%。第一产业增加值占全市生产总值的比重不到 0.1%；第二和第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为 42.7%和 57.3%。人均生产总值 149497 元/人，增长 7.7%，按 2014 年平均汇率折算为 24337 美元。
F、房地产市场
2015 年，全市住宅批准预售面积比上年同期大幅增长 26%至 675万平方米，创下 2007 年以来新高。全年一手住宅成交量同比大幅增长65.2%至 665.9 万平方米。多元化购房需求更成就了 2015 年深圳房价的攀升，全年一手住宅成交均价达 33426 元/平米，同比大幅增长 39.4%，领涨全国。其中， 月单月成交均价高达 44761 元/平米，
同比大涨 69%，为 2008 年以来最大涨幅。
从区域来看，房价呈现由点及面的普涨态势：在热点区域房价率先拔高后，南山、福田、罗湖等中心城区呈现全面豪宅化趋势，其后涨价范围蔓延全市，关外的价格洼地也开始借助于轨道交通等利好纷纷开启补涨之路。除新房市场外，深圳全年二手住宅成交量达到了 1063.8 万平米，为上年的两倍之多，略逊于 2009 年。在坚挺的市场信心支撑下，中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明二手住宅价格也大幅走高，戴德梁行住宅价格指数显示，2015 年中高端住宅售价同比上升达 47.6%，带动租金价格也上升了 25.0%。
根据深圳中原研究中心的统计，2015 年深圳全市土地供应量远远不及旧改释放出的近 700 万平方米的用地规模，土地招拍挂市场共成交 62宗地块，总成交面积为 134 万平米，同比减少 30%。
深圳市房地产研究中心主任王锋此前指出，“城市建设用地目前基本用完了，房地产开发用地主要来源于城市更新。”这一点，从深圳市年度计划供应建设用地面积中存量建设用地的占比变化可窥一二。2014年，存量建设用地在年度土地供应中占比 69%，2015 年这一比例提高到 73%。据预测，未来这一比例或将持续维持高位。而根据仲量联行的统计，2015 年深圳城市更新项目数量达 94 个，释放土地约 770 万平米。
②区域因素
A、区域概况
待估宗地位于深圳市宝安区，宝安区地处广东省深圳市西部，西临珠江口，东接光明新区、龙华新区，南连南山区，北与东莞市交界，总面积392.14平方公里，下辖新安、西乡、福永、沙井、松岗、石岩等6个办事处。
宝安属亚热带海洋性气候，平均气温22°C，雨量充沛，年降水量1926毫米。宝安区属低山丘陵滨海区，背山面海，岗峦起伏。地势是东北高西南低，地貌类型丰富。主要山脉属莲花山系，由羊台山、凤凰山等构成海岸屏障。宝安区地形较为复杂，主要地貌类型为低山、丘陵、台地和平原，最高海拔为宝安区羊台山山顶587.21米。东北部主要为低中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明山，中部及北部主要为丘陵台地，西部主要是冲积平原，并残存一些低丘，而西南海岸多为泥岸，滩涂资源丰富。
B、交通条件
公路：高速公路：广深高速公路、机荷高速公路、梅观高速公路、龙大高速公路、南光高速公路、沿江高速等；国道：107国道；宝安大道、南光、南坪、福龙等重点道路建成通车。
地铁：地铁1、4、5号线、11号线（建设中），广深高铁、厦深高铁，
。宝安正式迈入“轨道时代”
航空：深圳宝安国际机场是中国境内第一个实现海、陆、空联运的现代化国际空港，也是中国境内第一个采用过境运输方式的国际机场。
C、基础设施条件
该区的基础设施条件基本已经达到“五通”（通水、通电、通路、通气、通讯）：
估价对象周边主要有航城大道、航空路、南昌路、顺昌路、宝安大道、金湾大道等城区主次干道。
估价对象周边电力主要由国家电网保障，估价对象周边供电保证率85%以上。
中国电信、中国移动、中国联通已经全面实现了乡村、公路、海面、旅游风景区、高层建筑的立体网络覆盖，估价对象周边通讯与市政通讯网相联，市话普及率 85%以上，通讯线路畅通。
（4）通水中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明
估价对象周边布置有市政供水管网，保证了生产、生活用水的需求，供水保证率约 85%。估价对象所在区域已建成较完善的市政管网系统，估价对象采用的是雨、污分流排水方式，生产、生活污水经过处理后，排入市政管网。
估价对象所在区域已建成较完善的燃气管道系统。
D、公共设施条件
周围土地主要以工业用地为主，公共文体设施较少。
E、规划条件
周围土地主要以工业用地为主，产业聚集度较好。
③个别因素
宝安区西乡街道固戍开发区工业用地地位于宝安区西乡街道固戍开发区，宗地用地性质为协议出让（非商品房），实地勘察土地形状规则，三面临街，土地用途为工业用地，产业聚集度较高，北至航空路、南至航城大道、西至南昌路、东至深圳市舒思盾科技有限公司，地形平坦，宗地基础设施条件为宗地红线外无通（通水、通电、通路、通气、
，通讯） 宗地红线内场地平整。
（3）估价原则
土地评估除了应遵循合法、独立、客观、公正的工作原则外，同时还应在估价过程中把握适用的经济原则，根据估价目的选用适宜的估价方法。在本次评估过程中，根据地价评估的技术规程及待估宗地的具体情况，主要遵循以下原则：
①合法性原则中联资产评估集团有限公司
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土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括：合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以土地使用权证、权属登记和其他合法证件为依据。在合法使用方面，应以使用管制（城市规划、土地用途管制等）为依据。在合法处分方面，应以法律法规和合同等容许的处分方式为依据。
②替代原则
土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同或相近、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得偏离具有替代性质的土地客观价格。
③最有效使用原则
由于土地具有多样性，不同利用方式能为权利人带来的收益不同，且土地权利人都期望从所占用的土地上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以地价是以该宗地的效用作最有效发挥为前提。
④供需原则
土地估价应以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
（4）估价方法与估价过程
①估价方法选择
根据《城镇土地估价规程》以及评估对象的具体条件、用地性质及评估目的，结合评估师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，评估对象为工业用地，适合采用基准地价法、成本逼近法和市场比较法中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明进行评估。深圳市工业用地基准地价、成本法地价与市场交易价格差异较大，市场交易价格更符合评估基准日评估对象合理的市场价值，因此不适宜选用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估；由于当地同类土地市场成交案例可询，故可采用市场比较法。
②市场比较法的思路和公式
市场比较法：是根据市场中的替代原则，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算土地客观合理价格的方法。
市场比较法基本公式为：
待估宗地价格＝比较实例宗地价格×[100/（）]×[（）/100]×[100/（）]×[100/（）]
式中第一项分子为 100，表示以正常买卖情况或待估宗地地价情况指数为 100 时，要确定比较交易实例发生时的情况指数；第二项分母为100，表示以买卖当时的价格指数 100 时，要确定估价期日的价格指数；第三项分子为 100，表示以待估宗地的区域因素指数为 100 时，要比较确定比较案例宗地的区域条件指数；第四项分子为 100，表示以待估宗地的个别因素条件指数为 100 时，要比较确定比较实例宗地的个别因素条件指数。
A 估算步骤
a 收集有与估价对象类似房地产相关的市场交易资料。
b 比较可比实例与估价对象。
c 估算比准价格。中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明
d 确定估价对象的公开市场价值。
B 估算过程
经过评估人员实地调查，并查询近期的土地使用权协议出让情况，评估人员经过综合分析，选取三宗土地使用权成交案例，案例 A 位于深圳市新安上川片区，工业用途，宗地面积 4474.63 平方米，土地使用年期 30 年，基础设施条件为五通一平；案例 B 位于深圳市宝安区福永街道，工业用途，宗地面积 14568.29 平方米，土地使用年期 30 年，基础设施条件为五通一平；案例 C 位于深圳市光明高新园区甲子塘片区，工业用途，宗地面积 11184.76 平方米，土地使用年期 30 年，基础设施条件为五通一平。各宗地协议出让情况列于下表：
表 4-12 土地情况说明表
交易楼面地价(元/平方米)
宝安区西乡街道
光明高新园区甲
新安上川片区
宝安区福永街道
固戍开发区
土地使用年限
主要交通路线
主干道航城大道
主干道留仙一路
主干道广深公路
主干道光侨路
距机场距离（m）
约 18 公里 区
距渡口（货运）距离（m）
约 11 公里
约 10 公里
约 21 公里 域 因 素
产业集聚度
工业与原料地配合
基础设施状况
五通一平中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明
公共文体设施较
公共文体设施较
公共文体设施较
公共文体设施较
少，居民素质一
少，居民素质一
少，居民素质一
少，居民素质一
般，治安状况一般
般，治安状况一般
般，治安状况一般
般，治安状况一般
噪音、大气轻度
噪音、大气轻度污
噪音、大气轻度污
噪音、大气轻度污
环境污染状况
规划用途为工业
规划用途为工业
规划用途为工业
规划用途为工业
用地，规划对土地
用地，规划对土地
用地，规划对土地
用地，规划对土地
规划条件限制
利用强度有适当
利用强度有适当
利用强度有适当
利用强度有适当
商业繁华度
商业繁华度一般
商业繁华度一般
商业繁华度一般
商业繁华度一般
70233.9 平方米， 4474.63 平方米，
14568.29 平方米，
11184.76 平方
宗地面积、规模
规模对利用较有
规模对利用有一
规模对利用无影
米，规模对利用无 个
形状不规则，对土 因
形状规则，对土
形状规则，对土地
形状规则，对土地
地利用有一定影 素
地利用有利
根据估价对象与比较案例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。除土地使用年限、容积率外，其余均以估价对象的因素条件为基础，相应指数为 100，将比较案例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应指数。
a、对于比较因素中待估对象与比较实例中基本无差异的，对应的条件指数均为 100，如交易情况、土地用途、交易方式、产业集聚度、工业与原料地配合、基础设施状况、环境状况、环境污染状况、规划条件限制、商业繁华度、地形坡度、宗地地势等。
b、主要交通线路
以估价对象主要交通线路为基准，划分为主干道、次干道、支路三个级别，以待估宗地 100 为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明下降 2，待估宗地及交易案例所处区域主要交通线路分别为主干道、主干道、主干道、主干道，则确定待估宗地、案例 A、案例 B、案例 C 分别对应的指数分别为 100、100、100、100；
c 交易日期修正
根据中国城市土地动态监测网公布的深圳地价水平情况，2015 年 4季度工业用地地价水平为
年 1 季度 3205，2013 年 4 季度 2761，则确定待估宗地、案例 A、B、C 交易日期对应的指数分别为 100、92、83、95。
d、距机场距离
以估价对象周边距机场距离为基准，各比较实例周边距机场距离与估价对象距机场距离，以待估宗地 100 为基数，每减少或增加 6 公里以内，其指数相应增加或减少 1，则确定待估宗地、案例 A、案例 B、案例 C 分别对应的指数分别为 100、99、99、97；
e、距渡口（货运）距离
以估价对象周边距货运站距离为基准，各比较实例周边距货运站距离与估价对象距货运站距离，以待估宗地 100 为基数，每减少或增加 6公里以内，其指数相应增加或减少 1，则确定待估宗地、案例 A、案例B、案例 C 分别对应的指数分别为 100、99、99、97；
f、临路状况
将估价对象和各比较实例周边的临路状况进行综合分析后，划分为不临街、一面临街、二面临街、三面临街、四面临街五个级别，以待估宗地 100 为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降 1，待估宗地及交易案例所处区域分别为三面临街、一面临街、二面临街、一面临中联资产评估集团有限公司
长营电器（深圳）有限公司股权项目资产评估说明街，则确定待估宗地、案例 A、案例 B、案例 C 分别对应的指数分别为100、98、99、99；
g、宗地面积
由于宗地面积、规模的大小影响土地开发利用的成本，宗地面积、规模分为规模过小影响使用、规模较小对使用影响较大、规模适中对利用无影响、规模较大较有利于利用、规模大利于利用五个等级，以待估宗地 100 为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降 1，待估宗地土地面积为 70233.9 平方米，规模对利用较有利，交易案例 A 为面积较小对利用有一定影响，案例 B、C 为面积规模对利用无影响。则确定待估宗地、案例 A、案例 B、案例 C 对应的指数均为 100、98、99、99；
h、宗地形状
将估价对象和各比较实例宗地形状进行综合分析后，划分为形状较规则对土地利用有利、形状对土地利用无影响、形状对利用有一定影响三个级别，以待估宗地 100 为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降 1，待估宗地及交易案例宗地形状分别为规则、规则、形状对利用有一定影响、规则，则确定待估宗地、案例 A、案例 B、案例 C 分别对应的指数分别为 100、100、98、100；
综合上表待估土地与比较物的差异，评估人员通打分的方法，将该差异量化如下表：
表 4-13 土地情况计分表
交易楼面地价(元/平方米)
土地使用年限
100中联资产评估集团有限公司
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主要交通路线
距机场距离（m）
距渡口（货运）距离（m）
产业集聚度
工业与原料地配合
基础设施状况
环境污染状况
规划条件限制
商业繁华度
宗地面积、规模
在各因素条件指数表的基础上，进行比较实例交易时间修正、交易情况、交易方式、土地用途修正、区域因素修正、个别因素修正，即将估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得到各因素修正系数，列表表示如下：
表 4-14 因素比较修正系数表
交易楼面地价(元/平方米)
土地使用年限
主要交通路线
距机场距离（m）
距渡口（货运）距离（m）
产业集聚度
1.0000 区域
工业与原料地配合
1.0000 因素
基础设施状况
环境污染状况
规划条件限制
商业繁华度
1.0000中联资产评估集团有限公司
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宗地面积、规模
1.0101 个别
1.0000 因素
宗地土地使用年限修正
经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的未经年期修正的单位地价，截至评估基准日委估宗地的剩余使用年限为 34.66 年，可比案例的剩余使用年限均为 30 年，需要进行年期修正，根据《深圳市宗地地价测算规则（试行）2013》，土地使用权使用期限修正系数为 1.1048，修正后达到估价对象条件时的年期修正后单价，测算结果详见下表：
表 4-15 宗地使用年限修正系数表
案例 C 未考虑土地使用年限修正
土地使用年限修正指数
土地使用年限修正系数
1.1048 /1年期修正后单价（元/平方
容积率修正
待估宗地容积率为 1.65，案例 A 为 3.0，案例 B 为 4.8，案例 C 为4.0，根据《深圳市宗地地价测算规则（试行）2013》，工业工业用地地价容积率修正系数表如下：
表 4-16 工业用地地价容积率修正系数表
0.3+1.2/r中联资产评估集团有限公司
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2.1/r（用于生产的工业厂房）
0.7（其他工业厂房）
则案例 A 容积率修正系数为 0.7210。
当宗地容积率＞3 时，需要确定宗地地上房屋用于生产的工业厂房及其他工业房屋的建筑面积，根据《深圳市土地使用权出让合同书》，案例 B 生产厂房面积 49600 平方米，配套房屋面积 20300 平方米，案例C 生产厂房面积 33740 平方米，配套房屋面积 11000 平方米，根据生产厂房及配套房屋面积比例确定容积率修正系数，则案例 B、案例 C 容积率修正系数分别为 0.1。
表 4-17 宗地容积率修正系数表
案例 C年期修正后单价（元/平方
容积率修正系数
0.5851修正后单价（元/平方米）
案例修正后的地价计算
待估宗地周边同类型土地近期交易案例较少，宝安区近期成交的可作为可比案例的只有两宗地，即案例 A 和案例 B，根据《城镇土地估价规程》采用市场法评估必须选取三宗以上可比实例进行比较修正，评估人员扩大了可比案例搜询范围，将近期成交的位于光明高新园区的工业用地作为案例 C 进行比较修正。本次市场法选取的三个案例中，案例 A与案例 B 均位于宝安区距离待估宗地距离较近，可比因素最为相似，本次对三个可比案例比准价格采用加权平均，案例 A、案例 B、案例 C 分别取权重 0.4、0.4、0.2，则：
待估宗地楼面地价单价＝4,562.00×0.4+4,419.00×0.4+5,982.00×0.2＝4,789.00（元/m2）中联资产评估集团有限公司
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因待估宗地为协议出让的非商品性质房地产，根据《深圳市宗地地价测算规则（试行）2013》第九条，协议出让的非商品性质房地产，经批准进入市场的，按照土地使用权剩余期限以基准地价标准测算应缴纳的地价，扣减原已缴纳地价的剩余期限地价。原已缴纳地价的剩余期限地价按照原已缴纳地价扣减已实际使用时间对应的地价测算，即剩余期限地价=原已缴纳地价×（1-已实际使用时间对应的土地使用期限修正系数）。
根据出让合同，待估宗地原已缴纳地价为 7,112,156.00 元，至评估基准日土地已使用 15.34 年，对应的土地使用期限修正系数为 0.592，则剩余使用年限地价=7,112,156.00×（1- 0.592）= 2,901,759.65 元。
根据深圳市基准地价图，待估宗地所在区域工业基准地价（楼面地价）为 354 元/平方米，待估宗地剩余使用年限 35.48 年，地上工业配套建筑占地面积为 5%，规划容积率为≤1.65，产业发展导向为允许发展类。
根据《城镇土地估价规程》，基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：
基准地价设定开发程度下的宗地地价＝基准地价× 1× 2× 3× 4
式中：K1─建筑类型适用地价标准及修正系数
K2─土地使用年期修正系数
K3─容积率修正系数
K4─产业发展导向修正系数
修正系数表如下：中联资产评估集团有限公司
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表 4-18 建筑类型适用地价标准及修正系数表
工业（包括工业厂房、仓库、堆场）
工业项目配套占地面积≤7%（配套单身宿舍、
配套办公、配套食堂） 1
宗地地价按照具体建筑类型适用的
工业项目配套占地面积＞7%
地价标准测算
油库、气库、港口范围内仓库
市政公用设施项目（包括交通、供水、供电、供气、
限整体转让（产权归政府的免缴地 2
电信、环卫等生产性设施）
宗地地价标准按照 50%工业＋
新型产业用房（产业研发、软件开发、文化创意等） 工业＋办公
50%办公基准地价标准测算（对应 3
土地使用权使用期限为 30 年）
高新技术园区内的新型产业用房
宗地地价标准按照 50%工业＋ 4
工业＋办公
50%办公基准地价标准测算（对应
土地使用权使用期限为 30 年）
保障性住房
按照规则第二十条测算 6
办公、商务公寓
停车库（办理产权部分）
限整体转让
公共管理与公共服务设施（包括经营性文化、教育、
限整体转让（产权归政府的免缴地 8
卫生、体育、科研、社会福利、养老等公共设施）
商业（包括批发零售、住宿餐饮、商务金融及其它商
可分割转让（对应土地使用权使用
期限为 40 年）
酒店、旅馆 9
限整体转让（对应土地使用权使用
期限为 40 年）
肉菜市场，花卉、汽车展销厅及其他会展
限整体转让
工业项目配套的小型商业服务设施（1000 平
限与工业项目用地一并整体转让
方米以内）
中联资产评估集团有限公司
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宗地地价按照规则第十六、十七、
加油站、加气站
十八条测算
邮政网点（所）
限整体转让说明：凡主题公园、高尔夫球场、度假村、墓园、特殊海滨用地及容积率小于 1.0 的住宅等特殊类型用地须按程序单宗评估确定。
表 4-19 土地使用权使用期限修正系数
商业（办公）
商业（办公） 工业类 工年期
加油气站 N
中联资产评估集团有限公司
长