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构建保障性住房建设可持续融资机制
作者：常晓光 张振中
　　“十一五”以来，全国保障性住房建设取得明显成效。但资金瓶颈仍是制约欠发达地区保障性住房建设的主要因素之一，并集中表现在融资渠道相对单一、地方财政压力较大、信贷支持潜能亟待激活等方面，保障性住房建设融资体系亟待改进和完善。　　国内保障性住房建设的融资模式　　（一）市场化运作模式。采用竞标方式，对于限价商品房由政府提供，各房地产公司统一竞标承建，所需费用全额由房地产公司出资，销售对象统一由政府根据相关政策规定把关、审核。如铜川市采用“挂牌竞标”方式，在全省率先出让城市公共设施开发建设经营管理权给房地产开发企业，由其直接参与保障性住房公共设施的建设经营，实现了政府、企业、群众的多赢。　　（二）实行委托代建。采取先建设后结算的方式，委托国有企业、私营企业建设，前期费用由开发企业垫资解决，项目完工前积极预售回笼资金，竣工后整体交付，最大限度地减少启动资金。陕西省在全国率先成立了保障性住房建设工程有限公司，通过市场化运作，共融资115.47亿元用以支持全省各市县保障房建设。　　（三）变建设为经营。采取商住一体的保障性住房建设模式，在保障性住房规划建设时，将临街和低层设计成商用，为住宅小区配套建设商业用房，将盈余资金补充为建设资金，使这些商业用房变成保障性住房建设的持续性资金来源。　　（四）利用住房公积金。2009年10月，为拓宽保障性住房建设资金来源，、、人民银行等七部委联合发文，在全国开展利用公积金贷款支持保障性住房建设试点工作。　　（五）发行“债贷组合”债券融资。7月11日，经国家核准，首只“债贷组合”试点债券――“13岳阳城投债”正式发行，融资规模18亿元，期限7年，募集资金主要用于湖南岳阳云梦新城等15个棚户区改造及配套项目。此次债券发行由担任“综合融资协调人”、担任主承销商，通过债贷统筹，充分发挥了国家开发银行在中长期贷款、融资平台债务管理和债券发行承销领域的综合优势，既有效支持了地方保障性住房项目建设，又有效防控地方政府平台债务风险。　　（六）民间资本补充融资。各地市在加大保障房政府建设力度的同时，积极研究制定引导民间资本参与保障房建设的政策和模式，鼓励和发动实力强、信誉好的民营企业等民间资本参与保障房建设。如神木县“美好、五龙聚”保障房项目完全由民间资本投资，总投资14亿元，建成限价房1800套，而政府只提供道路、供热、通水、通电、排污等基础设施工程及配套设施建设。　　构建保障性住房建设可持续融资机制　　（一）稳定财政资金来源，撬动社会资金投入，建立可靠的保障性住房投资来源。为保证保障性住房建设资金来源明确而稳定，国家应出台相关法规对中央和地方财政安排的建设资金比例、金额做出明确规定，特别是对省、市、县各级财政配套比例予以明确，并要求严格足额列入政府年度预算计划；应合理调整中央、省、市补贴比例，按照转移支付财政困难程度，实施“区别对待”，加大对欠发达地区保障房建设的支持力度，减轻地方财政压力，确保保障性住房的资金及时到位。同时，可采用税费减免、补贴、简化手续、与优势地块商品房项目捆绑开发等激励措施，有效引导社会资金投入保障房领域，增加保障性住房房源的有效供给。　　（二）积极政策扶持，引导金融机构参与，满足保障性住房项目融资需求。为加大保障性住房建设的信贷支持力度，应给予适当的优惠政策，鼓励和引导金融机构积极参与该类项目融资，包括明确保障性住房建设项目财政担保的有效性和合法性；鼓励成立专门的机构为保障性住房项目融资提供贷款担保或，降低信贷风险；对参与保障性住房项目给予财政贴息、税收优惠、建立风险补偿金制度；对保障性住房建设项目证照审查、贷款资产质量认定、不良贷款核销等方面执行较为宽松的监管政策；制定保障性住房建设贷款证券化有关政策，鼓励试点和金融创新。　　（三）健全机构体系，发挥金融合力，为保障性住房建设提供有力支持。一是借鉴发达国家住房金融体系的运作方式和经验，逐步构建一个较为完备的住房金融机构体系，包括非专业性住房金融机构、专业性住房金融机构和提供住房保险和保证的金融机构。二是充分发挥国开行住房金融事业部政策性贷款作用，有效实施政府住房公共政策，让中低收入家庭尽早“住有所居”。三是探索构建地方政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系,建立金融支持保障性住房风险补偿制度,有效降低金融机构信贷风险。　　（四）创新融资模式，拓宽资金来源，形成保障性住房建设资金的良性循环。保障性住房建设资金长期以财政投入为主，将成为政府的沉重负担，必须积极创新模式，形成资金良性循环。一是移丰补欠。对于建设资金缺口较大的棚户区改造项目，可选择其他商业开发价值高的地块，与棚户区地块捆绑改造、市场开发，产生的土地出让收入用于棚户区改造建设和偿还贷款。二是特许经营。在经济租赁住房领域，可采取由政府进行经济租赁房开发，企业通过招标获得特许经营权，对指定区域进行特许经营和管理，政府则通过减免税收等方式提供优惠，特许经营期满后，整个项目交还政府，通过市场销售回笼资金。三是投资。在廉租住房方面，可将政府每年投入的廉租住房建设预算资金、土地出让金或社保资金等用来保障廉租住房租金和资本市场回报率之间的缺口或差额，形成一种类似于国债性质，但较国债又略高收益的投资产品，来吸引和汇集社会资金投入，并实施专业化投资经营管理，用于建设保障性住房。四是发行“债贷组合”债券。由国家开发银行担任“综合融资协调人”，通过债贷统筹，实现防控地方政府债务风险与保障房建设资金筹集的有效组合。
（责任编辑：HO003）
11/24 15:31
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用融资租赁方式建设保障性住房的法律探讨
时间：&&|&&作者：刘江云&&|&&浏览：824
2011年国家提出未来五年计划新建保障性住房3600万套，万套，万套，后三年1600万套，保障性住房覆盖率达到20%。住建部副部长齐骥在“两会”期间表示，总体算下来，完成今年1000万套的任务，资金需求超过1.3万亿元，其中有8000多亿元通过社会机构的投入和被保障对象以及所在企业筹集，剩余的5000多亿元将由中央、省级和市县政府通过各种渠道筹集。
2011年国家提出未来五年计划新建保障性住房3600万套，万套，万套，后三年1600万套，保障性住房覆盖率达到20%。住建部副部长齐骥在“两会”期间表示，总体算下来，完成今年1000万套的任务，资金需求超过1.3万亿元，其中有8000多亿元通过社会机构的投入和被保障对象以及所在企业筹集，剩余的5000多亿元将由中央、省级和市县政府通过各种渠道筹集。巨大的资金缺口是实现这一目标的最主要障碍，并且该保障性住房资的金又严重依赖政府财政投入。这一状况亟须得到改善，保障房建设及资金来源的多元化是大势所趋。笔者认为，积极引进融资租赁这种新型的金融工具来参与保障性住房的建设，是可以化解全部由政府作为保障性住房建设主体的压力，且通过融资租赁方式可以有效的将多渠道的社会投资投入到社会保障性住房的建设中来。一、现行我国保障房建设及融资均由政府为主导存在弊端我国目前的保障性住房项目，主要采用“政府委托代建、企业先期投入、银行融资推动、政府承诺回购”的方式运作。在我国这种全部由政府主导的建设、融资体系中，政府始终处于保障性住房发包、建设、产权人及主要的融资主体地位，使每一地方政府都面临着巨大的保障性住房建设及资金融资的压力，虽然中央政府下达了巨额专项资金，但受土地财政的驱使，地方政府不能或不愿在百姓住房上多投入，国有房地产公司也热衷于商业地产的开发，也就是说该建设、融资体系的主体唯一性将是保障性住房将来顺利发展的阻碍。在发达的西方国家，这种公共保障住房已经进行了私营化。在美国，20世纪60年代初，政府就鼓励私营机构进入建设领域。美国政府建设资金融资担保和租金补偿计划。美国私营机构建设并持有的公共租屋占比不断增大，约占全部公共租屋的三分之一。在德国，采用“政府+合作”的模式。政府和社会投资人(开发商、建筑企业或个人)合作。政府划定区域用于建设保障性住房，参与建设的社会投资人与政府签订合作协议，在一定期限内按成本价将房屋出租给低收入群体，租金与市价的差额由政府补贴给投资人。保障性住房的融资租赁方式，能够使社会资金投入到融资租赁公司，并以融资租赁公司作为保障性住房的权利主体，以达到有效的化解政府作为建设、融资唯一主体的被动局面。二、尝试融资租赁进行保障房建设的构想1、融资租赁概念根据《》第十四章关于融资租赁合同的定义，可知融资租赁就是指出租人根据承租人对出卖人和租赁物的选择，出资向出卖人/供货人购买租赁物，提供给承租人使用，收取租金的交易。其特征体现至少“三方当事人”，即出卖人、出租人、承租人，“两份合同”，即融资租赁合同和租赁物买卖合同，以及在融资租赁期限届满后，可以对租赁物进行处置等独有的商业交易性质。2、保障房融资租赁的当事人在保障房的融资租赁中，涉及的当事人不止于三方，至少包括：出卖人：通过政府招投标确认资格的开发建设单位;出租人：融资租赁公司，为名义上保障性住房的产权人;承租人：政府保障性住房运营机构，又为保障性住房的转租人;使用者：经济适用房的购房者和廉租房、公共租赁房的住户，为保障性住房的终端承租人;投资方：股东、银行、各类投资基金、民间资金等融资租赁项目的投资人。3、保障性住房的融资租赁交易结构(1)开发建设企业为保障房融资租赁的供货人，即保障房的产品生产者。开发建设企业其只是融资租赁产品的生产商，不再是销售商。(2)地方国有保障性住房运营机构为承租人，和融资租赁公司签订《融资租赁合同》，融资租赁公司作为出租人根据承租人国有保障性住房运营机构的要求，购买由招标确定资格的房地产开发建设企业建造的保障性住房，并向开发建设企业支付购房款。由于土地由政府行政划拨，融资租赁公司只需支付给开发企业建造开发成本及微利，价格由政府住房保障机构确定。(3)地方国有保障性住房运营机构将承租的保障性住房转租给符合条件的住户，并收取租金。其中，经济适用房也可以先租后买，以租金形式支付，在达到一定年限后，转为产权房。保障性住房运营机构将收取的租金以及给予出租人的保障性住房建设的行政性补贴支付给出租人融资租赁公司。(4)融资租赁公司收回投资成本及利润的方式有如下5种方式：①一部分经济适用房直接全额转让给符合条件的购房户，收回的转让款;②一部分经济适用房支付保证金后，在融资租赁年限内支付的租金;③廉租房和公共租赁房等保障性住房的租金收入;④廉租房和公共租赁房的融资租赁租赁期限届满，在符合条件下转让给终端住户的转让款;⑤在和承租人保障性住房运营机构签订《融资租赁合同》约定的租赁期届满后，对于租赁物产权处置后的转让款;⑥政府给予出租人因建设保障性住房的行政性补贴收入。5、出租人的建设资金来源进行保障性住房建设的融资租赁公司作为一个经营载体，可以通过吸收股东投资，在货币市场及资本市场采取信贷、发债(信托)、委托投资、上市等融资手段，吸收社会投资，保障性房地产项目存在开发期可控、周期比较短等特点，同时，项目总投资较低，开发成本可控。安全可靠、收益稳定的租金收益也能够吸引社保资金、住房、保险投资资金，以及寻求长期投资标的的民间资金。参与融资租赁保障房建设的资金可以获得合理、稳定、安全的收益率，是出租人获得多样化资金来源的商业驱动，而这个收益率，是保障性住房得以建成需要付出的最基本代价。6、采用融资租赁方式进行保障性住房建设的意义在我国的保障房建设中引进融资租赁方式，采用各方共赢的商业模式，能够减轻政府压力，化解建设及融资压力。采取“政府规划供地，国有主体发包，竞争招标建设，融资租赁购置，统一承租转租”的模式。这个模式可以理解为：地方政府控制公租房、廉租房、经适房的地价，让国有保障性住房运营机构根据政府的规划，成为发包方，中标房地产建设、开发企业购地建设。融资租赁公司根据中标价向建设、开发企业支付价款，国有保障性住房运营机构统一以融资租赁方式承租，到期后按照约定进行处置融资租赁物。在发达国家，融资租赁已成为“产业”，在美国的固定资产投资中，融资租赁与银行、证券分庭抗礼，形成三分天下的融资格局。在这个链条中，开发商的角色只是购地建设，而不再是开发、建设、销售“三位一体”。而融资租赁公司成为资金供给方和名义上的保障性住房所有者。国有保障性住房运营机构除了担任发包方，还要兼任保障性住房的承租人和管理者，它从融资租赁公司手里租下保障性住房，并将其转租给住户。融资租赁对于保障性住房的“先租后买”的方式，比如在《市经济适用住房管理试行办法》第二十五条就有体现：“经批准租赁经济适用住房的申请户，可以在签订《经济适用住房租赁合同》时，向区(县)住房保障机构申请采取租售转化方式购买该套经济适用住房。经批准的，承租人在按照经济适用住房总价款的一定比例支付购房款后，可以按照该经济适用住房原销售价格，在规定期限内予以购买。购房款付清前，承租人应当按照规定支付租金。”这种保障性住房的融资租赁集租赁、买卖、借贷三者优点于一体，能够实现政府、使用者、开发建设企业、经营者、投资方以及产业发展等多方共赢。三、实现融资租赁方式进行保障性住房建设的法律障碍1、保障性住房等不动产能否作为“融资租赁物”的法律问题我国《合同法》第十四章关于融资租赁合同中，对于融资租赁的租赁物并没有明确是否包含房产、不动产等固定资产。但是在《金融租赁公司管理办法》第十九条规定，“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产。”房屋当然是固定资产。但是在《外商投资租赁公司审批管理暂行办法》第十二条中却规定，“融资租赁公司的经营范围应符合国家产业政策，经批准，融资租赁公司可经营下列业务：(一)国内外各种先进或适用的生产设备、通信设备、医疗设备、科研设备、检验检测设备、工程机械、交通运输工具(包括飞机、汽车、船舶)等机械设备及其附带技术的直接租赁、转租赁、回租、杆杆租赁、委托租赁、联合租赁等不同形式的本外币融资性租赁业务;”这里把融资租赁的标的物归纳为机械设备及其附带技术。虽然并不严密，但是却没有房屋之类不动产这一点，却是明确的。可见，对于融资租赁的本质特征及其租赁物的适用，金融租赁公司以及外商投资租赁公司的两大监管当局银监会和商务部却未有共识。我国的几稿《融资租赁法》(草案)中，也并没有将不动产列为租赁物范畴。但是，值得我们注意的是，在日国际统一私法协会通过的《租赁示范法》第二条中，对于租赁物的定义为：“租赁物，是指所有承租人用于生产、贸易及经营活动的财产，包括不动产、资本资产、设备、未来资产、植物和活动以及未出生的动物。这一术语不包括货币或有价证券，动产不因附着于不动产或成为不动产的一部分而不再是租赁物。”(见张雅萍主编的《融资租赁法律手册》一书)我国已签署加入的《国际融资租赁公约》的第一条第1款称“本公约管辖第2款所指的融资租赁交易，其中，一方(出租人)，按照另一方(承租人)的规格要求同某个第三方(供货人)订立一项协议。根据该协议，出租人按承租人就涉及其利益的部分所认可的条件取得成套设备、资本货物或其它设备(设备)(plants,&capital&goods&or&other&equipment&(the&equipment))”财政部会计准则委员会把该阐述翻译为“不动产、厂场和设备”，并且在财政部“关于执行《企业会计制度》和相关会计准则有关问题解答(二)”中对于“融资租赁方式”租入的固定资产发生的固定资产后续支出的原则处理也作了规定。所以，房产作为最经典的不动产，应当明确列为融资租赁的标的物。因此，在法律层面上将不动产即包含保障性住房纳入融资租赁物范畴，是启动融资租赁方式进行保障性住房建设的法律保障前提。2、保障性住房建设融资租赁的税收问题(1)契税、不动产交易中产生的契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。《契税暂行条例》第二条规定“&本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：(一)国有土地使用权出让;(二)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换;(三)房屋买卖;(四)房屋赠与;(五)房屋交换。”由于在保障性住房融资租赁期间，房产的所有权转移至出租方，租赁到期后如再发生产权转移，将会出现两次需要缴纳契税的情况，并且在持有保障房期间，也产生需要缴纳房产税问题。根据财政部、国家税务《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(总局财税[2008]24)号规定：“(一)对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。(五)对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房，经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。”由于融资租赁的出租人也是需要先向开发商购买，转移了房屋所有权，在租赁期届满进行房屋处置时，即再次将房产所有权转移给承租人国有保障性住房运营管理机构或者终端住户，出租人在整个融资租赁过程中对于房屋所有权只应当认为是“代持”过程。所以，融资租赁的出租人应当比照该通知中的“经营管理单位”进行免征营业税、房产税、契税，以减少融资租赁成本。(2)贴花税国家税务局《关于对贴花问题的具体规定》(国税地字[1988]第030号)第四条的规定：“银行及其金融机构经营的融资租赁业务，是一种以融物方式达到融资目的的业务，实际上是分期偿还的固定资金借款。因此，对融资租赁合同，可根据合同所载的租金总额暂按“借款合同”计税贴花。”该规定也就是说，在融资租赁期间，资产的所有权没有发生转移，融资租赁房产合同不属于产权转移书据，只作为借款合同。因此，这将在法律上产生融资租赁合同性质的冲突，造成涉及进行保障性住房建设的融资租赁公司在适用税收上的矛盾。四、完善融资租赁的法律定位，发挥其在保障性住房建设中的重要作用目前，在发达国家被称为“朝阳产业”的融资租赁业，在我国的发展还处于起始阶段，基本上还未进入到房地产领域，也包括保障性住房的建设中。但正如REITs(房地产投资信托基金)对房地产业融资的重要意义一样，谁都无法否认其参与到保障性住房建设中的重要作用。但是由于目前我国还未专门出台《融资租赁法》，并且现行的法律、法规对于融资租赁业进入到保障性住房建设中还缺乏足够的法律支持，在实务操作中也没有相应足够的法律保障。本文只是对于融资租赁进入到保障性住房建设，做一个初步的法律构想和探讨，以求得抛砖引玉之作用，其中还缺乏详细、充实的论证。笔者也希望政府相关部门能够对于保障性住房的融资租赁进行翔实的研究，制定出法律、税收、财务等方面的政策，让融资租赁能够为我国保障性住房建设目标的顺利完成做出贡献。(作者单位：上海金钻&)
作者： [黑龙江-哈尔滨]专长：债权债务 刑事辩护 婚姻家庭 房产纠纷 建设工程 律所：北京市尚公律师事务所90973积分 | 帮助30681人 | 487个好评电话:
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保障性住房建设 催生房地产新生态
来源：财经国家周刊
　　“十二五”期间3600万套的保障房建设目标，曾被认为是一种带有理想化色彩的巨大工程，但如今其越来越有可能成为现实。中国房地产业的格局或许将因此发生颠覆性的变化。
　　按照国务院文件的要求，到“十二五”期末，全国保障性住房覆盖面达到20%左右，大批中低收入家庭的住房困难问题将由此得到解决，而影响将毫无疑问波及商品房市场，乃至整个中国经济和社会。
　　事实上，保障房建设的影响扩散，并不需要等到5年后。就在当下，作为开发商的“新生意”，另一条住房供应途径，乃至房地产调控政策的重要组成部分，保障房建设已经开始对房地产市场产生全方位影响。
　　开发商的新生意？
　　早在2010年，当房地产调控预期加强、保障房建设加速的消息传来时，一些大型开发商便萌发了一个想法――进军保障房建设领域。包括万科、保利、远洋、碧桂园[3.34&0.30%]等在内的大型房企，都曾思考过这样的战略――既然商品房的销售可能遇阻，那么通过参与保障房建设，拿到一部分低收益率却持续、稳定的收入，岂不是良好的过冬之策吗？
　　这样的想法没有充分兑现。2012年，在各大房地产上市公司公布的上年度财务报表上，保障房项目大多是点缀，是“不得不做的配建工程”。
　　“经济适用房、两限房、廉租房的盈利模式在哪里？我还没有看出来。”2011年初，远洋地产[4.32&-1.59%]总裁李明接受记者采访时曾这样表示。而保利地产[11.62&-0.09%&股吧 研报]董事总经理宋广菊也曾多次透露，该公司参建的多个保障房项目均处于亏损状态。时任万科集团董事长的王石甚至说，参加保障房建设“只赚一块钱就够了”。
　　保障房建设，这个曾经被视为可能的大生意，没有吸引到太多大开发商的实际参与。原因多种多样：开发商无法获得充足的信贷；保障房分配机制复杂，开发商无法像快速销售商品房那样，迅速地从政府财政或者经济适用房购买者那里回收资金。
　　此外，地方国企在保障房建设中的“竞争力”，也让这些大的房地产商无法匹敌。中铁置业集团副总经理陈月东对记者说，虽有意参建保障房，但在一些地方城市，他们拿不到项目。出于方便安排财务、土地等因素的考虑，政府倾向于将保障项目安排给本地国企来实施。
　　不过，2012年的保障房政策利好令开发商重燃希望。
　　中央财政投入的加大、商业银行信贷支持政策的出台，或许都能让保障房建设的资金拨付问题更为可靠。而下滑的楼市，则让不少开发商急需寻找新的业务替代点。庞大的保障房建设计划到目前仍是刚刚拉开序幕，对于在房地产行业中闯荡多年的开发企业而言，这或许是最近几年中极为重要的一项生意。
　　另一个房地产市场
　　利润空间严格受限的保障房之所以被一些开发商视作新的商机，在于它庞大的建设规模。至少在最近几年，保障房建设将开辟出另一个房地产市场。
　　华创证券的一份分析报告预测，2012年的保障房建设，或许将占到全年房地产开发增量的62%左右，而在未来三年，也将保持在50%上下的规模。“这是一个全新的市场。”华创证券宏观分析师华中炜说。
　　如此庞大的规模曾引发房地产业内不少担忧。保障房会不会与低端商品房抢客源，或者挤占商品房建设用地？
　　2月22日，国家统计局发布《2011年全国房地产开发和销售情况》说，2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%；商品房销售额59119亿元，增长12.1%。尽管增速下滑，但更多是因为受楼市不景气的大环境所影响，保障房对商品房市场的冲击并未显现出来。
　　土地市场情况也有些类似。国土资源部的数据显示，2011年商品住房用地计划落实10.5万公顷，同比增加10.9%；保障房建设共落实用地4.81万公顷，同比增加46.2%。二者都是增长的。
　　而争论依旧没有停止。目前仍然是保障房集中建设的时期，未来一两年，则将迎来保障房大批落成并推向保障人群的时期，对商品房市场的影响，也许一两年后才能见分晓。
　　商品房与保障房潜在客户群存在一个“交集区域”。例如，万套保障房当中有超过600万套的经济适用房和棚户区改造。经济适用房与商品房的潜在冲突是存在的，而棚户区改造就是拆迁安置。一批原本可能携拆迁款进入商品房市场的客户群等于被“安置”了。“经适房与棚改房在统计和事实上，既是保障房，也是商品房。”华中炜说。
　　此外，还有若干因素可能促使保障房和商品房“交集区域”扩大。例如，一些地方推出的保障房“租售并举”制度，以及被纳入保障房统计的一些国有企业及高校的自建房。
　　地方政府供应土地的能力是有限度的。这是华远集团总裁任志强的一个观点。在有限的情况下，土地是优先供给商品房还是保障房？对于一向依赖土地财政的地方政府来说，这不是一个能简单回答的问题。
　　华中炜认为，无论从总量还是结构上，商品房建设用地最终难以避免会受到挤压，并将在房地产行业引发一连串反应。“这会导致开发商倾向于开发高端住宅，从而最大限度地提升土地价值。”
　　围绕着保障房冲击的争论尚未平息，不过业内公认的是，伴随保障房建设的持续推进，“保障房――商品房”这一房地产市场两元格局的局面正在形成中，而如何处理好它们之间的平衡状态，则尚待时间去验证。
　　抑制房价的利器
　　“保障房――商品房”这一二元格局将会给房地产行业带来什么？
　　“如果保障房的覆盖人群能达到20%，房价对人们生活水平的影响将大幅下降。”住建部政策研究中心副主任王珏林说。民生问题将大部分由保障房来解决，而以租赁为主的保障房，显然与商品房市场的房价无关。
　　在短期内，保障房可能会成为政府抑制房价的一件利器。
　　在当下保障房集中建设的期间，保障房对商品房市场的最大冲击可能来自于“保障房持续扶持、商品房持续压制”的政策压力。保障房的大规模建设本身可以对冲房地产调控对于投资等的负面影响，从而减轻经济增长对商品房市场的依赖。这意味着，除非面临明显的外部冲击，并且经济增长出现明显下滑，否则，在保障性住房保持快速建设的前提下，目前对房地产市场的调控不会出现明显的放松。
　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松估算认为，2011年保障房建设所需的实际资金投入约1.05万亿元，而只需完成65%的投资，即8000亿元左右，那么经济增长能够承受的商品住宅投资下滑幅度为20%。其中，一线城市下滑80%，二线城市下滑40%。而如果1.25万亿元能够全部完成，那么经济增长能够承受的商品住宅投资下滑幅度超过30%。
　　但也有一些业内人士认为，从一个较长时间段来看的话，保障房的大规模建设恐怕未必能起到平抑房价的作用。香港和新加坡的例子就是证明。目前香港公屋总数有约70万套，约200多万人居住其中，占香港总人口的三分之一。而香港商品住宅的房价在全世界位居前列。新加坡情况更甚，85%的当地居民居住在被称为“组屋”的保障房里，其中约90%的居住者拥有产权，而组屋的售价与普通商品房相比，最高差价达到9倍。
　　一切源于土地资源的稀缺，以及保障房和商品房之间潜在的土地竞争，循环也就此开始。
　　“土地资源减少，会给商品房市场传递房价上涨的压力，而房价上涨，则会将更多的人推入保障房市场，从而进一步增加保障房建设对土地的需求。”华中炜认为，保障房作为一项民生工程和福利政策，在市场与福利之间往往难以获得平衡，后续的一些问题也可能需要花力气克服。
　　从长远来看，保障房对房地产市场的意义绝不在于抑制房价，它是让许多无力购置商品房的人有了一个拥有住宅的新机会。
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