新房子装修开工要注意哪些？推荐回答：注意事项：1、油漆不管再怎么环保，也有污染的，油漆里面甲醛等污染物的挥发是一个漫长的过程，可能10年后它还在挥发。2、在选择材料的过程中一些细节不可放过，比如针对五金，水龙头。该花钱的地方不能省哦。3、购买东西时必要的单据一定要保存好，这样能够保证后期可能存在的退、换货等情况应对起来比较的轻松。你好，一定要把改造好的水电走线标示清楚，最简单的方法，通过照相留存，记住这个工作要在粉刷墙面前做，这样做的好处就是以后在墙上打眼不会误打到电线和水管。别小看这项基本工作，很多专业的装潢公司也未必能做准确。 希望可以帮助你如果是装修公司的话那就要跟装修公司的对接,物业那边的所有费用全部交清,是否存在违章,还有就是主材的采购要那顺序来1、注意装修季节：装修最好的季节是初秋，其次是初夏，因为天气较干燥，装修时产生的水分容易蒸发，可以缩短装修时间，加快入住速度；同时装修材料的异味也容易挥发，保证人体健康。2、注意洽谈价格：但由于初夏、初秋是装修的黄金时间，因此也是装修价格最高的时间，因此，在价格洽谈上最好多留个心眼，不要被人宰一刀哦。3、注意材料采购时间：如果你有地方存放材料，也有时间等待的话，可以在夏天最热的时候，也就时7、8月购入材料，存放在要装修房子里，然后预约装修公司在9月份开工，这样就会达到理想的效果。因为7、8月天气酷热，时装修的淡季，材料比较便宜，你预先备料成本会减少一点。同时，预约了装修公司，就不会到时手忙脚乱的被动挨宰。当然，在冬天购买材料夏天开工也一样效果。4、注意监管和处理关系：装修是家庭很重要的一件事，要非常注意现场监视保障装修质量。可以安排家里的人在空闲时间多点到现场看看，和工人搞好关系。要耐心和工人沟通，不要随意责骂，否则可能会起到反效果的。祝你装修顺利！新房子装修开工需要注意什么？问题详情：新房子装修开工需要注意什么？谢谢推荐回答：1、注意装修季节：装修最好的季节是初秋，其次是初夏，因为天气较干燥，装修时产生的水分容易蒸发，可以缩短装修时间，加快入住速度；同时装修材料的异味也容易挥发，保证人体健康。 2、注意洽谈价格：但由于初夏、初秋是装修的黄金时间，因此也是装修价格最高的时间，因此，在价格洽谈上最好多留个心眼，不要被人宰一刀哦。 3、注意材料采购时间：如果你有地方存放材料，也有时间等待的话，可以在夏天最热的时候，也就时7、8月购入材料，存放在要装修房子里，然后预约装修公司在9月份开工，这样就会达到理想的效果。因为7、8月天气酷热，时装修的淡季，材料比较便宜，你预先备料成本会减少一点。同时，预约了装修公司，就不会到时手忙脚乱的被动挨宰。
当然，在冬天购买材料夏天开工也一样效果。 4、注意监管和处理关系：装修是家庭很重要的一件事，要非常注意现场监视保障装修质量。可以安排家里的人在空闲时间多点到现场看看，和工人搞好关系。要耐心和工人沟通，不要随意责骂，否则可能会起到反效果的。老房子可以装修吗问题详情：我想请问下各位大神们我想请问老房子可以装修吗?推荐回答：老房子一样可以给你装修的像新房一样，不过您要注意老房子的墙面基层处理，因为旧房与新房不同，旧房经过了很多年的使用墙面可能经过烟熏水淋(吸烟、返潮)基层处理不好装修完以后容易返黄(墙面变黄)起皮剥落(墙面潮湿导致)等问题可以装修，只不过在装修之前的拆除费用蛮高的。如果是整体改造的话，要拆除地砖、地板、吊顶等。再加上水电改造会全改，所以整体费用会高很多。老房子的装修流程？问题详情：老房子的装修流程？求详细的咧，谢谢推荐回答：办理开工手续——2自行测量——3前期设计——4主体拆改——5木门厂家上门测量——6橱柜第一次测量——7水电改造——8卫生间防水——9主料进场——10木工——11贴砖(安装窗台、地漏)——12安装油烟机——13橱柜第二次测量——14刷墙面漆——15厨卫吊顶——16通煤气——17橱柜安装(同时安装水槽、煤气灶)——18木门安装——19地板安装——20铺贴壁纸——21散热器安装——22开关插座安装——23灯具安装——24五金洁具安装——25窗帘杆安装——26拓荒保洁——27家具进场——28家电安装——29家居配饰——30搬家老房子装修流程推荐回答：一般根据主人要求来做,具体先拆除要改变的地方,然后进材料,施工,水电先做,然后泥工修补,木工进场,油漆,装灯,铺地板,油漆修补设计修改方案.至于其他方面的可以问问你身边的朋友或者到装修论坛去问都行.最重要的就是工程预算，老墙的加固。2，墙面的处理。3，跟设计师谈好1，吊顶的处理，改造的地方需要改造。4。不懂的要问清楚，防水处理等.先给自己找一个住处.装修前定风格。5.买材料需要哪些东西，自己要盯着看，最好离你要装修的房子不远以便经常去看下，主要就是怕装修队偷工减料(经常见)。老房哪些东西需要替换拆除，量房，然后说出你自己的观点跟设计师交流你自己的特点成都老房子如何装修？推荐回答：这个主要看你自己想花多少钱来装了，价钱贵点的肯定就要装的好点，如果你想找一家性价比很高的，建议你去四川家福装饰看看得看您说的老房子具体是什么情况，主要是打拆和改造内容上的不同 一者是结构上的改动要保证不影响安全 二者主要是水路和电路与现有新房的布置方式、规格、要求都不一样 那么相对于新房装修成本会高30%-40%左右先把户型图画出来再重新按照你的思虑改装，重新装修。找装修公司上门看下，然后和设计师交流下装修想法，到时候做个设计方案，思路就基本清晰了它的建筑设计结构大都停留在满足人们基本要求的水平上，客厅、厨卫狭小，与现在大客厅、大厨卫、小卧室的现代格局有很大的差异。因此，对老房子的装修应该注意以下几方面：1、对老房进行装修应力求简洁实用，不必将本来就很狭小的使用空间，变得更加拥挤。在对房屋非承重结构进行改造前，一定要先咨询专业人员，不要擅自改造，以免给以后的居住带来不安全隐患。2、重点做好水电路改造。由于居住时间比较长，水电路已经出现老化现象，所以最好重新做配电装置，重新走线，特别是空调以及厨卫线路最好单独走线，水路也应做改造。3、要做好防水处理。因为对老房子原有的墙、地砖进行拆除，墙体和地面很容易会出现渗水现象。4、装修过程中，注意选择用料的环保性，对保护家人身体健康，减轻装修压力都会起到不错的效果。最后，祝您和您的家人装修顺利。老房子设计装修问题详情：这个是老房子90年代的 火柴盒户型的老房，希望专业人士可以提供一下建议 非常感谢 你好 您能帮我看看我这个房子吗 之前装修时候次卧和客厅之间的墙已经打掉，我不想把主卧当成客厅 ，还是希望进门就是客厅，客厅满足于沙发看电视和进门有个鞋柜，还有一个小的用餐区，餐桌用宜家那种抽拉的就可以，平时60x60餐桌 打开后是一个长方形餐桌那种即可，次卧满足于床和书房的功能，采用榻榻米模式还是上面是床下面是书桌那种会比较好，另外主卧就是主卧的设计即可。 希望伟大的设计师们可以提供一下专业的意见，谢谢推荐回答：老房子装修，水电线路最好是全部换成新的，电线有些出现脱发开裂的现像了，为安全起见还是重新更换好。以前的水管大部分是铁管的，老房子时间太长这些水管会起锈的，那么这些起锈的东西会发出臭味，所以会对水质有污染。老房子的一些墙面的沙桨层，年限的问题会出现粉化壮态，已导致墙面空鼓开裂，所以在老房子装修时还是建议将那些墙面的沙桨层铲除，重新批灰。(希望能帮到你！望采纳！谢谢！)装修业主们在旧房改造工程开始的时候，一定要仔细了解旧房改造的六大注意事项，保证自家的装修工程能够顺利进行：一、不要把所有的旧家具都换掉 如果你购买的旧房子是刚使用过两三年的，装修业主们就没必要把所有的项目都拆重做，对于质量完好，只是表面有些陈旧的家具，可以在家具外面涂刷油漆，贴上漂亮的表皮就可以；如果家具质量已经出现问题，就最好直接扔掉。 二、不要乱砸乱改房屋构造 许多老房子都存在户型面积太小、功能分布不合理、采光不合理等“毛病”。而且老房子多是砖混结构，墙体首先是承重抗震构件，其次才是围护分隔构件。如果为了扩大空间打掉承重墙，将使墙体构件的承重和抗震能力减弱，留下严重的安全隐患。三、墙顶地面改造、门窗改造和水电改造需要请专业施工人员进行施工 有些装修业主会随便找个马路游击队为自家进行墙顶地面改造、门窗改造和水电改造，殊不知这样可能会为自己带来很大的隐患，这三项改造工作对于房屋装修的质量好坏起着至关重要的作用，如果这三项工作没做好，那房屋的装修质量就不可能好，因此这三项工作一定要找专业的施工人员进行施工。 三面改造要对房屋进行实地勘察，看有无明显裂纹、是否平整、有无脱落和起砂等现象，以便进行修补处理。另外，门窗改造方面则要留意门窗是否老化，如果问题严重就必须拆掉重做。第三，水电改造前最好做一下闭水试验，另外许多旧房子存在电线老化、违章布线的现象，也需要重新改造。四、尽量不做大吊顶 很多老房子没有做过吊顶，所以业主在二次装修时想赶赶时髦，利用二次装修的好机会，给房子做个大吊顶。而据设计师介绍，我国现行住宅标准层高有2．8米，净高多为2．6米，如果再做一个大吊顶，会使居室举架更低，过低的居室会使室内采光受到影响，使人们心理压力加大。所以普通住宅并不适合做大吊顶。如果在条件许可的情况下，可以做一个中空的小吊顶，美观实用，又不落伍。五、不要把阳台当作厨房使用 有些旧房改造业主为了增大起居室的利用面积，把厨房移到阳台。这样虽然增加了使用面积，但是会增加下水道泄漏的风险，给自己以后的居住生活造成麻烦。六、在开始装修之前，要打听清楚物管处允许的装修时间 由于旧房子大多是已经入住的楼盘或小区，物管在装修时间上有着严格的规定，同时对与建筑垃圾的清理也有不同要求，所以一定要先把这些规定弄清楚，避免自己在不允许的时间内进行装修，被物管责罚，还容易和邻居造成纠纷，这就得不偿失。七、不能破坏房屋的承重结构 不管如何对旧房子进行改造，装修业主们一定不能破坏房屋的承重结构，这样会使整个房子陷入危险之中。八、老化水管一定要换掉 旧房原有的水路管线往往有许多不合理的布局，在装修时一定要对原有的水路进行彻底检查，看其是否锈蚀、老化。如果原有的管线使用的是已被淘汰的镀锌管，在施工中必须将其全部更换为铜管、铝塑复合管或PP-R管。比如装修卫生间前要先堵住地漏，放5厘米深左右的水进行试验，如果漏水则必须重做防水工作;同时要注意的是，施工后不能留下死角。九、电路非改造不可 旧房普遍存在电路分配简单、电线老化、违章布线等现象，已不能适应现代家庭的用电需求，所以在装修时必须彻底改造，重新布线。如果发现原有线路使用的是铝质电线，则必须将其全部更换成2.5平方毫米截面的铜质电线。而对于安装空调等大功率电器的线路，则应单独设置一条4平方毫米截面的线路，并且必须在埋线时使用PVC绝缘护线管。 此外，新的国家标准规定，民用住宅中固定插座数量不应少于12个，但目前仍有不少的二手房原有的插座数量达不到老房子如何装修问题详情：老房子如何装修推荐回答：老房子装修，水电线路最好是全部换成新的，电线有些出现脱发开裂的现像了，为安全起见还是重新更换好。以前的水管大部分是铁管的，老房子时间太长这些水管会起锈的，那么这些起锈的东西会发出臭味，所以会对水质有污染。 老房子的一些墙面的沙桨层，年限的问题会出现粉化壮态，已导致墙面空鼓开裂，所以在老房子装修时还是建议将那些墙面的沙桨层铲除，重新批灰。看你的房子是多久的房龄了。 一般老房子的装修工程包括基础的水电线改造、墙面翻新、吊顶处理、地板翻新、门窗翻新等基础工程； 相对于新房，老房子如果建筑时间过久，在拆改的过程中极易出现问题，给施工和设计增加了难度，所以在选择装修公司时，尽量多找几家对比一下。展开全部下一篇：关于渭南老房子装修，想必业主肯定有很多问题要问，其实老房装修的流程和新房差不多，只不过老房装修多了一项铲除工作，那么流程就不介绍了，接下来，海口老房子装修，装修流程其实和新房装修的差不多，只不过，老房子装修就更加有一些东西需要注意的了，例如：老房子装修有何注意事项？房价一天天的涨，买不起新房的朋友们纷纷把眼睛转向了二手房。于是二手房交易市场也日渐火爆，关于老房子装修问题也更受关注。房子装修相信大家都不陌生，那么农村老房子装修远比新房装修更加复杂，就好像给一个浓妆艳抹的女子改妆，比给一个素面的美女化妆难多了，并且，还有诸老房子装修与新房装修有很大的区别，装修老房子重点在于关注隐蔽工程，隐蔽工程如果没有搞好，就会给后期家居生活埋下深深的隐患。史上最详细老房子装修注意事项老房子装修注意事项：亲自量房量房是新房装修不可少的步骤，更何况量房关系到新房装修所需要的材料量。老房子装修改造就是以旧换新的一个过程，老房子装修的效果图要想达到我们理想的效果就必须给房子 “美容”处理和美容之前的“洁面”处理。对于石家庄老房子装修我总结了以下六大注意事项，希望能给将来要对老房子进行装修的业主们带来帮助。老房子装修设计有几个实用窍门？ 金秋时节，天气渐渐凉快了，有些装修活又渐渐被提上议程，旧房子翻修翻修，给生活一点新感觉。在安顺老房子装修，你可得注意了，因为是二次装修，所以有些装修内容会和第一次有所不同，接下来，福窝家居网就来告诉你一些老房子装修的注意事项以及求大神给我几个那种假红包的图片_金馆长吧_百度贴吧
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国家信息产业部备案 鲁ICP备小兄弟，你现在一手好牌，随便打打就能让她吃不了兜着走。你就是缺乏为富不仁的觉悟，这才险些被她吃了大户。&br&&br&黑的先不说，咱们只说白道的。&br&&br&为什么不相信法律呢？&br&&br&《中华人民共和国刑法》第二百七十四条规定：敲诈勒索公私财物，数额较大或者多次敲诈勒索的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大 或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑，并处罚金。&br&&br&敲诈勒索罪是指以非法占有为目的，对被害人使用威胁或要挟的方法，强行索要公私财物的行为。根据刑法第274条的规定，敲诈勒索公私财物，数额较大的，应当立案。 敲诈勒索罪是数额犯，行为人敲诈勒索公私财物，必须是“数额较大”，才构成敲诈勒索罪，予以立案侦查。根据最高人民法院日通过、5月18日起施行的《关于敲诈勒索罪数额认定标准问题的规定》，犯敲诈勒索罪的（以元为起点），处3年以下有期徒刑、拘役或者管制。 数额巨大或者有其他严重情节的（以10000元至30000元为起点），处3年以上10年以下有期徒刑。敲诈勒索罪在主观方面表现为直接故意，必须具有非法强索他人财物的目的。&br&&br&留下她索要财物的证据，等她求你别起诉。对于一个连DNA都不敢做的人，她只能夹起尾巴滚蛋，否则就是十年八年的牢狱之灾。&br&&br&就这么简单?就这么简单。&br&&br&&img src=&/v2-a06f35d2ad51bb93a3127_b.jpg& data-rawwidth=&167& data-rawheight=&193& class=&content_image& width=&167&&
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谢邀。&br&&br&上个礼拜的某天下午，在北京的律所里，小助理来找我，说，徐主任，你来看看吧，办公室来了两个人闹事。&br&&br&什么人啊？&br&&br&对方当事人。&br&&br&&img src=&/debfde12ac42d32f9eee3e_b.jpg& data-rawheight=&400& data-rawwidth=&314& class=&content_image& width=&314&&&br&&br&纳尼？&br&&br&律师们纷纷离开工位去看热闹，只见一个五六十岁的北京阿姨和她的八十二岁老母亲堵在律所门口，正在大吵大闹。&br&&br&82岁的老奶奶一看我们的客户、律师、前台小妹纷纷过来围观，开始对着人群嚷嚷：&br&&br&你们律师，都是骗子，&br&你们凭什么查封我的房子，&br&我是卖房，我要的是全款，&br&你们凭什么贷款买房，&br&你们要是跑了我怎么办？&br&我要的是全款！&br&你们赶快给我解封！&br&不解封，我就在你们这住！&br&你们律师，都是骗子。&br&（单曲循环播放）&br&&br&我在所里服务了近10年，如果不算之前开发商的黑社会来律所捣乱，这还是第一波跑来所里闹事的被告。都被告到法院了，就算调解也是该找原告，怎么会想到来找律师的麻烦呢？连忙联系案件的代理律师。&br&&br&巧的是正好代理这个案子的律师 &a class=&member_mention& href=&///people/b60cdf873c9& data-editable=&true& data-hovercard=&p$b$b60cdf873c9& data-hash=&b60cdf873c9& data-title=&@北京刘馨远律师&&@北京刘馨远律师&/a& 就在所里，赶快找小刘问问案件什么情况。小刘律师给我说，徐主任，我们代理的是原告，一对90后小夫妻，200万买了他们这个房子。当时小两口是和丈夫签的合同，中介代理的，这中介也没找太太签字，现在房价涨了，280万了，妻子就跳出来表示不同意卖这个房子。&br&&br&年轻的那个，就是本案的业主妻子，年老的那位，就是本案的业主妻子的老妈。&br&&br&在北京，每年有15万套二手房交易，房价从2004年一直涨到现在，几乎是只涨不跌。每一轮暴涨，都会引起一轮二手房业主毁约，我们也就天天打这种官司。我自己买房也遇到这种事，卖我房的业主算是撞枪口上了，&a class=&internal& href=&/p/?refer=xubin&&房价爆涨，业主毁约，购房人怎么办？ - 徐斌律师 - 知乎专栏&/a&。&br&&br&业主能不能毁约？&br&&br&可以。&br&&br&合同签订了你不遵守，当然没有问题。无非是能不能阻断交易，承担多大违约责任。&br&&br&法律规定，违约责任的承担有多种方式，按照通常的理解，就是赔钱。业主们认定，只要赔的钱低于房价的上涨，哪怕赔钱也是值得，所以业主们有恃无恐，纷纷毁约。人只要决定了要靠毁约来获利，就是撕破了基本的契约精神，有所谓一不做，二不休，既然都毁约了，索性也会继续追求“利益最大化”。这个利益自最大化怎么实现呢？&br&&br&1、不支付合同约定的违约金&br&2、不想双倍返还定金&br&3、不想退定金&br&4、首付款也不想退&br&&br&&strong&我房子卖的太便宜了，是你骗了我，我把定金退给你就算了吧，什么你不干，你真不要脸。我告诉你这可是你的问题，这就是你毁约嘛，定金可不能退给你。什么你说要加钱买房？加多少？&/strong&&br&&br&这是真小人。&br&&br&还有一种伪君子，明明是他毁约，他要给自己找一大把理由——比如“&strong&他们居然要避税，我这么高尚我坚决不能卖房给他&/strong&。”再比如“&strong&我老公背着我卖房子，我根本不同意&/strong&！”再比如&strong&“因为中介和买家骗人我们迟迟收不到房款，导致我们买别的房子违约了&/strong&！”&br&&br&&img src=&/fecdc166ad50bdd0d7d53c_b.jpg& data-rawheight=&336& data-rawwidth=&448& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&448& data-original=&/fecdc166ad50bdd0d7d53c_r.jpg&&&br&&br&这个时候购房人怎么办呢？按照利益最大化来排序是这样的：&br&&br&1、要求继续履行合同强制过户&br&2、要求赔偿房价上涨的损失&br&3、要求承担合同约定的违约金&br&4、要求双倍返还定金&br&&br&&strong&注意，并非所有的诉求都能得到法院的支持&/strong&，需要做大量的工作，根据交易的实际情况分析不同的对策。&br&&br&在这4种诉求里面，由于房价上涨，&strong&购房人收益最大最没有损失的是强制过户&/strong&，损失最大的是双倍返还定金，要求赔偿违约金不一定能100%被支持，要求承担上涨房价的损失要评估，花的时间非常久（我有个案子从案发到结案打了4年）。&br&&br&因此对大部分购房人来说，起诉强制履约过户都是最佳选择。反过来对要毁约的业主来说，&strong&房子被判强制过户就是最亏的&/strong&，所以他们必须要制造一个&strong&合同实际无法履行——房子无法过户的状态&/strong&，比如把房子一房多卖、抵押、查封或者主张业主是多个人，有人不同意卖房，不配合避税不配合按揭贷款导致买家丧失支付能力。由于这些情况的存在，业主毁约的可能性不仅不是0，只要你狠得下心让你毁约得手也没什么奇怪的。&br&&br&回到本案，业主妻子就是想要卖房——由于刚签了合同不久就&strong&跳反&/strong&了，还没来得及做网签。&br&&br&一方面，280万到手，房子给新买家过户，钱转走，小年轻告赢了也没办法拿到钱。&br&&br&另一方面，购房人小两口已经给了业主六十万首付款。业主拿这钱解除合同上的房贷，也不会轻易退给小两口——没有现金。所以当“小两口”听说“老两口”要毁约的时候，心地善良的小两口本来说让老两口把首付款还回来就可以了——房价疯涨，早点把钱还给我们早点买别的房子。因为连无条件退房都不可得，才被搞得没辙只能请律师打官司。&br&&br&买这个房子，就是为了结婚，现在房子买不成，钱给了业主，房价又飞涨，这个婚是结不成了。&br&&br&我们第一时间给他办了起诉，保全了房子。&br&&br&业主这边没想到私下卖房子没卖成，房管局不给过户，于是跑去法院，法院法官不知道是怎么接待这个阿姨的，给她说是原告的律师把房子冻结的，于是就有了文章开头的一幕——六十岁的阿姨找了八十岁的老阿姨一起来律所大闹，表示只要律师不解封，就要住在律所。&br&&br&我们问老太太，来律所闹什么啊，有什么事情找人家购房人啊。老阿姨说：那个小伙子一开始还接电话，后来就不接了，说什么&strong&因为没买成房子和对象分手了，呜呜哭&/strong&。我找不到小伙子我就找你们律师，你们说，你们凭什么代理他的案子！&br&&br&&strong&凭什么代理他的案子？&/strong&&br&&br&我这心情啊，就好比日了狗一样！&br&&br&&img src=&/d177fcab6ceaaa_b.jpg& data-rawheight=&271& data-rawwidth=&400& class=&content_image& width=&400&&&br&&br&&br&虽然不是我的客户。&br&&br&虽然不太了解案情。&br&&br&虽然不是原告。&br&&br&虽然是律师。&br&&br&但是不打丫真的是需要涵养。&br&&br&我赶快让行政报了警，让所里律师们把手机拿出来录像。两个老阿姨看到其他律师叫我徐主任，认为终于取得了突破性的进展——把领导闹出来了。我让他们挪步办公室，听他们把&strong&诉求&/strong&讲了一遍，讲了来讲了去，无非是要违约。丈夫闹离婚，偷卖房子，房子比市场价低了，我不同意卖房子，我要解除合同，我要卖房，房子被查封了，我要解除查封。&br&&br&我说那你们之前怎么谈的啊。&br&&br&业主妻子：之前谈的挺好的，我们一直等着小伙子还说给我们加钱。我们就是想这房子要是他们买我们就卖给他。后来不知道怎么他就不接电话了，我们才找你们。&br&&br&我问业主妻子：那你同意卖这个房子吗？&br&&br&业主妻子：&strong&我同意啊。&/strong&&br&&br&&br&&img src=&/debfde12ac42d32f9eee3e_b.jpg& data-rawheight=&400& data-rawwidth=&314& class=&content_image& width=&314&&&br&&br&我赶紧看了一下旁边的助手，确认一下他们是不是在录像——这种夫妻主张无权处分的案子，最核心的问题之一就是妻子是不是对交易不知情，是不是追认。小刘律师坐在我身边，开始顺着我的话头提问题——我们最担心以后钱拿不回来，你们能不能筹到钱。&br&&br&业主说：钱我们是没有，所以我们才要卖房，你们把我们房子解除查封，我们卖了房子给你们退钱。哪怕给你们加个10万8万的补偿一下也没有问题。&br&&br&刘律师：那你现在联系到其他买家了吗？&br&&br&业主：&strong&联系到了啊，有人愿意280万买这个房子，卖了房子我立刻给你们这边钱。&/strong&&br&&br&刘律师：到时候你不给怎么办？&br&&br&业主：你放心，我们向来说话算话！你看你们是加钱买房，还是赶紧给我解除查封？&br&&br&一边说守约方过户以后不给钱怎么办，好像办个按揭贷款要了他的命，一边又表示自己一定守信用退钱，说自己说话算话——白纸黑字的合同都可以不认。&br&&br&&img src=&/e225ab893ef_b.png& data-rawheight=&277& data-rawwidth=&437& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&437& data-original=&/e225ab893ef_r.png&&&br&&br&我说：加个10万、8万？&br&&br&业主一听，啪的一拍桌子：妈，走，他们耍咱们玩儿呢？八万十万，打发狗呢？咱们接着闹去！&br&&br&==================================================================&br&&br&就这样里里外外的折腾，吵架也吵了，闹也闹了，警察终于来了。想想在国贸CBD，竟然熬了两个小时才出警，皇城根的110也真是不靠谱。警官来了之后让老太太说说情况，老太太又把之前单曲循环播放了一通。这时候女儿可能是隐隐约约的感觉自己被耍了，出门打了个电话回来就不太说话，后来她就跑过来给她妈说，让老太太走——那些律师都是骗咱们套咱们话呢，妈你可别再说了。老太太这时候倒是来劲了，无论怎么拉都不肯走。&br&&br&我给女儿说，虽然警察不会动老太太，但是把你带走毫无问题。&br&&br&警察一来，这女儿就躲得远远地，把老娘丢在现场。&br&&br&&blockquote&他们律师，都是骗子，&br&他们凭什么查封我的房子，&br&我是卖房，我要的是全款，&br&他们凭什么贷款买房，&br&他们要是跑了我怎么办？&br&我要的是全款！&br&是全款！&br&是全款！&br&他们必须给我解封！&br&不解封，我就在这住！&br&他们律师，都是骗子。&/blockquote&&br&我说，警官，这个阿姨对法律的理解好像不太对，她认为只要是贷款，就等于付了首付过完户，从银行借了钱在付尾款。所以才存在这个所谓人跑了怎么办的问题。实际上按照交易流程，我们买房子把贷款手续办好，过户之后银行直接房款给业主，业主是不可能收不到钱的。&br&&br&警官说：对呀，我也买过房，我也贷过款，阿姨你是不是弄错了？&br&&br&老太太情绪正激动，在人群中大吵大闹让她找到了成就感，单曲循环，程序无响应，CPU占用100%，管你警察律师，反正你们说什么我也不听。&br&&br&警察就把我拉到一边，说：律师啊，我觉得你说的没错，不过你看这个年纪了，我们动不了，你看要不这样，我快下班了，你让我先回去，我去请求晚班的同事们过来支援？&br&&br&本着在贵宝地开店做生意的精神，我说：警察同志，非常理解你们，这么大年纪了，确实不好动，请务必请分局多派些警力来支援。&br&&br&忘了说，两个小时才到国贸的理由是没有警车。民警同志，我上下班都走着了，拿着手机，看着漫画小说知乎漫步长安街，也比开车快呀。&br&&br&&img src=&/87db8d0c5c7fb_b.png& data-rawheight=&627& data-rawwidth=&773& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&773& data-original=&/87db8d0c5c7fb_r.png&&&br&&br&一看警察不抓人。女儿突然来劲了，吵着闹着要警察带她走——当然警察此时已经进了电梯。&br&&br&我们本来也没对110抱着多大期望，求人不如求己。让同事们赶快都下班，我和小刘律师两个人留下陪着这对活宝。天色已晚，老太太们也折腾的有点累，女儿默不作声，老太气得直哼哼。&br&&br&我说要不这样吧，你们把诉求告诉我们，我们替你们转告购房人，看看购房人什么意见。&br&&br&这母女两个也折腾不动了，尤其是女儿，看律师是不太可能给他解封的，能联系上购房人也可以，万一商量一下购房人同意解封也挺好，就重新坐下来和我们谈。&br&&br&我认为这个80多岁的老太太就是被女儿哄过来当枪用的，有做工作的空间，这次就主要对着老太太说——我说阿姨啊，我做房产律师好多年了，北京的二手房官司我们都是几百个几百个打，你愿不愿意听我说说贷款的事情，给你讲讲交易的流程。老阿姨说，行，小伙子我看你讲的挺专业的你说吧。&br&&br&我就连比带划，把贷款交易买二手房的流程讲了一遍，给老阿姨说，现在咱们买房没有不贷款的，贷款也好全款也好，都不可能一次性就把钱全付清，都是过户完付尾款。给她讲三方怎么一起去签协议，怎么面签，面签完了怎么过户，怎么放款。给她讲由于是银行直接把款打到业主账户，所以业主不存在收不到款的风险。&br&&br&女儿本来一心想听我说怎么解除查封（合同）的事情，没想到我讲的都是些过户流程。她突然明白了我给老太太讲的这事儿对她不太有利，就开始着急了。她就说妈你赶快走吧，这帮律师没一个好东西（我觉得你最没有资格这么说啊！），他们是套咱们话呢，咱们快走吧。&br&&br&老太太拐杖往地下一敲：滚！蛋！&br&&br&讲真，这两个字是她开始闹事以来讲的最大声的两个字，这老太太身体真是好。&br&&br&你爱听不听！我要听！小伙子你接着说！&br&&br&我说：阿姨你看，我是原告的律师，你女儿是被告，我讲的这个可能你不信。你可以给银行打电话问问，是不是我说的这样，我给你个电话号码——95588，你打过去问问。&br&&br&老太太说：多少？快拿纸让我记一下。&br&&br&小刘赶快拿纸笔给老太太写了电话号码。&br&&br&小伙子我给你说，我可不是看房价涨了我就毁约（对呀你又不是业主你是业主她妈），我告诉你我认识好多清华的教授，那我给他们讲话的时候他们对我可客气了，我给你讲这些就是我也是讲文化的！我给我女儿说，人家要是不要，咱们再卖，卖了钱咱们也不能占人家便宜咱得给人家补偿。我就是怕她上当，现在骗子这么多。&br&&br&女儿在一边有点崩溃了，过来硬拽她老娘，说妈你别给他们说了，你根本不懂。&br&&br&老太太走的时候，回头给我们说，谢谢啊！今天给你们添麻烦了！我回去打95588！&br&&br&女儿一边把老太太往电梯里推，一边说：打个屁！&br&&br&……&br&&br&送走了她们，我给小刘律师说，给我们这边的客户打个电话，一是讲讲这个事情，二是也慰问一下小伙子。一想到我们的年轻客户为了这个业主的行为付出了这么大的代价，就有种无名的怒火在心底里燃烧。&br&&br&……&br&&br&……&br&&br&……&br&&br&……&br&&br&……&br&&br&……&br&&br&……&br&&br&……&br&&br&……&br&&br&……&br&&br&……&br&&br&……&br&&br&……&br&&br&……&br&&br&……&br&&br&对了，说好的过来支援的警察呢！？
谢邀。 上个礼拜的某天下午，在北京的律所里，小助理来找我，说，徐主任，你来看看吧，办公室来了两个人闹事。 什么人啊？ 对方当事人。 纳尼？ 律师们纷纷离开工位去看热闹，只见一个五六十岁的北京阿姨和她的八十二岁老母亲堵在律所门口，正在大吵大闹。 …
谢邀。&br&&br&破例讲个真实案例。因为网上早已报道过，不涉及客户的隐私问题。&b&（本文禁止商业转载）&/b&&br&&br&十多年前的北京城，有个高档楼盘，叫国际友谊花园。业主收房的时候发现，套内面积变小了，公摊面积变大了。总面积比合同约定的面积多了一点点，每家都要给开发商出一些钱。一套160平的房子，按照合同约定套内面积126平米（22%公摊），实际到手是110平米（32%公摊）。&br&&br&&img src=&/9ea4b3c774c77bf9acd3f2_b.png& data-rawwidth=&661& data-rawheight=&620& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&661& data-original=&/9ea4b3c774c77bf9acd3f2_r.png&&&br&&br&业主找到了国内最有名的房产律师 &a data-hash=&85ddf99deba680fb10a1a& href=&///people/85ddf99deba680fb10a1a& class=&member_mention& data-editable=&true& data-title=&@秦兵& data-tip=&p$b$85ddf99deba680fb10a1a& data-hovercard=&p$b$85ddf99deba680fb10a1a&&@秦兵&/a&。按照大律师的建议，业主们组织起来，共同聘请了测绘公司，把小区面积重新量了一遍。最后和开发商达成了调解，取得了高额赔偿。&br&&br&不久前我和秦兵先生本人求证这个案子，秦律师给我说，当年在测绘人员测量的过程中，量到楼里一个地方的时候，开发商突然集中了大量人员进行阻拦，不让测绘人员进去。于是维权的业主也组织起来，把开发商的人员从楼上撵了出去，业主们把各个入口都把守住，这样才成功的测量了这个关键位置。测绘人员发现了两个层高不足的设备层，合计8000多平米。按照当时的房价计算，这8000平米相当于多收了业主1亿多元。&br&&br&这个案子打了没多久（三年），开发商就和业主调解了。详细的内容大家可以参考媒体的报道。&br&&br&&blockquote&　　每平方米售价逾万元的房子可谓寸土寸金，朝阳区国际友谊花园的120多名业主入住5年后发现自己的房产面积涉嫌“缩水”8000余平方米，合计金额高达1亿多元。去年5月，业主联名向中国消费者协会投诉，此事成为中消协近年来受理的涉案金额最高、争议面积最大的一起房产纠纷案。3月4日，国家测绘局政策法规司司长张建国表示，一定要把此事查个水落石出！&br&　　发现房屋严重缩水&br&　　业主发现房屋面积严重不足后，北京20多家测绘单位没有一家愿意为此进行复测。无奈之下，他们自费聘请上海市房屋土地测绘中心进行复核，测绘报告显示：小区面积缩小1361.60平方米、公摊面积多出8000余平方米！&br&　　坐落于朝阳区左家庄的国际友谊花园是北京友谊辉志房地产开发有限公司于1995年开发建设的外销公寓项目，1997年底落成并投入使用，共外销了3幢楼。&br&　　去年夏天，入住5年之久的业主赵女士忽然发现，自己居住的塔楼只有18层，而房产证明明写的是19层。她一下惊呆了，因为多一层楼，她就要多支付开发商将近10平方米的公摊面积。无独有偶，业主李女士请专业人士对自己的三室两厅房屋面积进行测量后发现，使用面积不到110平方米，但楼书上注明的却是建筑面积162.87平方米、使用面积126.27平方米。&br&　　该房产当时售价每平方米均在1.1万元至1.7万元，些许偏差都意味着不小的数目。百余名业主立即找到北京的测绘部门，但北京20多家测绘单位没有愿意为此重新测量的。无奈之下，业主们只好自费从上海请来具备一级资质的上海市房屋土地测绘中心。&br&　　去年6月14日，上海市房屋土地测绘中心对国际友谊花园的1、2、3号楼进行了全面测量，他们提供的测绘结果显示：虽然北京国际友谊花园的第一次测量单位———北京市房地产勘察测绘所出具的报告写着小区面积是10675.86平方米，但实际只有9314.26平方米，少了整整1361.60平方米。除小区面积缩小外，上海方的测绘报告还认为北京方的测量结果多算了8000多平方米的公摊面积。如果这个说法成立，按照楼盘的每平方米1.2万元的售价计算，这些争议面积大约价值1亿元人民币。&br&　　测绘所向业主致歉&br&　　在北京市国土房管局召集的开发商和业主代表座谈会上，北京市房地产勘察测绘所副所长于伟承认，当初测绘数据的确有误，并对业主的经济损失表示“歉意”。&br&　　面对如此严重的“缩水问题”，业主们多次要求开发商出示房屋面积的实测报告、公摊细则、竣工图纸等资料，但开发商一直未予提供。去年5月，120多名业主联名向中国消费者协会投诉。中消协接到投诉后，多次向开发商进行调查，并向房屋土地主管部门查询及多次与业主代表座谈了解情况。&br&　　在有关行政部门的干预下，今年1月，由业主代表、开发商代表和中消协工作人员组成的协调小组召开沟通会议，达成共识，认为解决这一巨额纠纷不仅是一个楼盘和百十位业主的事，而是对时下普遍存在的因房屋面积缩水而侵害消费者权益的情况有特别的启示意义，因此这一纠纷的解决“宜早不宜迟”。&br&　　2月12日，北京市国土房管局首次召集国际友谊花园开发商及业主代表进行座谈。在这次内部协调会上，北京市房地产勘察测绘所副所长于伟承认，当初给国际友谊花园提供的测绘数据的确有误，并对因此给业主带来的经济损失表示“歉意”。这次协调会决定，北京市房地产勘察测绘所重新核对、更正数据，并在2月19日将复核结果向全体业主公示；北京市房屋土地权属登记事务中心将根据复测的总建筑面积结果，重新核发产权证。开发商香江国际发展有限公司总经理罗钊明当场表示，将根据复测结果，按照有关法律文件及合同约定，以多退少补的原则与业主及时结算误差面积。&br&　　面积分歧在设备层&br&　　上海方面依据建设部颁布的《建筑面积计算规则》解释细则，采用层到层的测量方法；北京方面采用中到中的测量方法没有法律依据。&br&　　2月19日下午6时许，北京市房地产勘察测绘所三名工作人员在国际友谊花园3栋大楼内张贴了重新复核的新建筑面积核定技术报告，报告中的测绘数据与上海的测绘数据进行了对比，并就误差进行了说明。他们在这次公示报告中承认，他们把每栋楼顶层四角的复式小跃层结构标注为一个整层，使国际友谊花园房产证注明的面积比复测多算了2000多平方米。&br&　　国际友谊花园众多业主对这份公示报告并不满意，因为按照上海方面的测量，楼盘缩水应为8000余平方米，而北京房地产测绘所只承认了2000平方米的误差。&br&　　两者分歧主要在于地下一层设备层。根据国家对房屋公摊面积的规定，地下室的设备层只有高度超过2.2米才能算进公摊面积。上海方面根据层到层的测量方法认定1号楼的层高2.2米，可以计入总量面积，2号和3号楼的层高不足2.2米，故未将设备层计入总量面积；而北京方面的报告认为，他们采用中到中的测量方法，3栋楼地下设备层的层高均达2.2米，可以进行分摊。&br&　　业主们聘请的代理律师秦兵认为，依照建设部颁布的《建筑面积计算规则》解释细则，对地下设备层层高的计算应采用层到层的方法，即应该测量设备层上下两层楼面的垂直距离，中到中的测量方法无法律依据。&br&　　问题一定要查清楚&br&　　国际友谊花园楼盘面积纠纷引起了国家测绘行政监督管理部门的重视。3月4日，国家测绘局政策法规司司长张建国在接受《中国消费者报》记者采访时表示一定要把面积误差查个明白。&br&　　张建国司长说，国家测绘局得知国际友谊花园面积测绘存在严重误差后，局长陈邦柱督促有关部门一定要把问题查清楚，查清北京市房产测绘部门是如何测量的，为何会出现数千平方米的面积误差。并强调要以此为契机，依法加强对测绘结果质量的监管，推进测绘依法行政，遏制房产测绘违规行为的发生。国家测绘局正在督促北京市测绘行政主管部门进行调查，如果查出房产测绘部门在此次房产测绘中存在违法问题，将进行严肃处理。&br&　　昨天，香江国际总经理张曼表示，公司已接到北京市国土资源和房屋管理局处理意见通知，他们会为业主结算并重新核发房产证。初步预算，公司将为业主退赔房款1500多万元。我们相信，随着各级部门的深入调查，国际友谊花园“缩水事件”的真相一定会水落石出！&br&&br&　　打破房产测绘垄断(■链接)&br&&br&　　3月7日，在中消协召开的2002年专项投诉情况通报会上，中消协投诉与法律事务部主任王前虎就国际友谊花园房屋面积纠纷进行点评，他呼吁“对房屋面积测量和质量检测单位实行严格监管，坚决打破行业垄断和地区垄断”，“要明确房产测绘单位违规操作应承担的法律责任，建立合法、有序的竞争机制”。&br&　　王前虎说，解除该案面积纠纷对规范全国房地产市场具有典型的示范效应。目前的房产测绘领域存在着严重的行业垄断和地方保护，在国际友谊花园面积纠纷中，消费者就是因为对北京市房地产勘察测绘所测算的房屋面积存在严重失实而进行投诉，但是解决和处理纠纷，并且对房屋面积进行复测的仍是这家测绘所，消费者对此提出质疑，测绘机构为何既当运动员又当裁判员，测绘机构测量失实究竟应该承担什么责任。&br&　　他认为，健全相关机制、加强对房产测绘机构的监管、保证房产测绘的透明公开公正是解决房屋面积纠纷重要的环节。如果不解决这些问题，开发商就会以测绘机构做盾牌，推诿责任，消费者的合法权益就难以得到保护，房地产行业也难以走上良性发展的道路。王前虎认为解决问题的关键是要建立合法、有序的竞争机制，坚决打破房产测绘行业和地区垄断，对房屋面积测量和质量检测单位实行严格监管，明确其违规行为所应承担的法律责任。对不认可本行政区划以外的测绘机构的测绘报告的地方性规定予以废止。同时，有关行业主管机关要对故意扰乱商品房市场的害群之马运用重罚措施加以治理。&br&&br&
《京华时报》 (日第A08版)&/blockquote&&br&&img src=&/cadbdd6a5dba415a8c5edfc106be22bd_b.jpg& data-rawwidth=&711& data-rawheight=&497& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&711& data-original=&/cadbdd6a5dba415a8c5edfc106be22bd_r.jpg&&&br&国际友谊花园案可以说是商品房面积缩水领域里最有名，最有代表性的案例，但是这个案子只是圈子里有名，圈子外也没引起什么注意，毕竟是个非常冷门的&b&小事情，&/b&比起黄晓明和AB大婚什么的，实在不算什么话题，虽然这可能意味着，&b&你家也缩水，开发商多收你几万块，而你根本不知道&/b&。这个案子一套房子套内小了10平米，业主感觉不对劲了，如果套内少几个平米，公摊多几个平米，你根本就感受不到。&br&&br&十年过去了，面积缩水还是缩水的，大部分业主永远蒙在鼓里，少部分业主们意识到了这个问题：多数是开发商太黑了，但是这些业主也不是卡在业主组织上（很多业主不懂怎么组织，也不知道），就是卡在搭便车上（大家都希望你先掏钱，打赢以后他们跟进，或者你免费替他们做事，他们只负责领钱）。极小部分的业主只要是开始维权，基本都能和开发商调解（约99%）。&b&所以这个领域的判决书并不常见（约1%）。&/b&&br&&br&&br&&b&那么面积缩水是不是普遍问题呢？答案：是的，非常普遍。&/b&这是几方面原因综合的结果：&br&&br&1、违约成本低，风险低；&br&2、制度设计给面积缩水提供了便利。&br&&br&资本家是逐利的，就算是打赢的官司，以国际友谊花园为代表，首先起诉率就已经很低，10000个小区也就这么一个案子，然后就算业主们组织起来也必然是少数人，调解的时候又缩水一些，所以&b&面积缩水的成本必然远小于面积缩水的收益&/b&。&br&&br&判断你家缩水没缩水，拿合同和房本算一算就知道了，公摊率很大（超过20%，甚至超过25%），小区又没有什么特别的（比如面积超大的走廊、电梯、大堂），那基本就有缩水。面积缩水还有一个特征，就是收房的时&b&候公摊率一般会发生变化，公摊增加，套内面积缩小&/b&，有时候业主还要向开发商补缴购房款。&br&&br&房子肯定是变小了——这样就可以节省成本。总的面积还不能缩小。套内面积业主自己有可能量的出来，所以多出来的面积一般都在公摊上。既然都已经多算了，索性在合同约定允许的范围内多量一些，这样还可以从业主手里再收一笔钱。一家多个一两个平米，1000户就是数千万的利润。&br&&br&&br&有人问，那开发商做了坏事，不应该赔偿吗？是的，按照法律规定面积缩水的赔偿标准是3%以内的部分退房款，3%以上的部分双倍。以国际友谊花园案为例，160平米的房子少了10平米（6.25%），那么打官司的话这一家应该赔偿&br&&br&&blockquote&3%+3.25%*2=9.5%&br&&/blockquote&&br&&blockquote&《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》&br&&br&第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：&br&（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；&br&（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。&/blockquote&&br&算上利息就是差不多10%的赔款。如果小区有1000个业主，就是赔偿1个亿了（当年1万一平米）。如果按照现在的房价，就是三四个亿。然而，法律并没有禁止开发商在合同中免除自己的赔偿。所以很多开发商会修改合同，约定不管缩水多少，都按照一倍退还。&br&&br&我在执业过程中听到过截然不同的两种声音，测绘专业人士普遍表示，这个要承担责任绝对不能造假，但是房地产从业人员又经常爆料，说面积缩水是非常普遍的。&br&&br&商品房小区的面积有两个，一是预售的时候的合同面积，这个面积是预测面积，图纸上是多少就写多少，二是竣工后的实测面积。实测面积都是开发商委托地方政府指定的单位来测绘，通常是规划局下属测绘研究所之类的。后面给开发商办竣工验收，给业主办产权证，都是以这个测绘报告做依据。&br&&br&&b&这就相当于咱们去市场买菜，市场里面摆一个“公平秤”，但是你不能自己去量，所有卖给你的菜都是商户&u&自己去量&/u&的，而且商户还按照重量给管秤的人&u&付费&/u&，你认为这个秤公平不公平。&/b&如果菜贩子对你说：放心绝对不会缺斤短两！这种话只能是听听。&br&&br&我买菜的时候我基本就不会去称什么公平秤，菜贩子说多少就是多少。因为我嫌麻烦。而测一个小区的套内面积还好说，测公摊面积就是十万、三十万、一百万这个级别的成本，不集合全小区的力量难以实现。小区1000户，100万不过一户1000块。如果靠10个人量面积，啧啧。&br&&br&面积缩水是中国独有的。因为世界上其他国家，大部分都是现房交易，还有不少是按照房子的面积（不包括公摊）卖房子，而且人家土地是私有化的，你拿到的面积只比合同面积大，不会比合同面积小。能把0.几平米的钱都算进去给自己创造利润，又不担心法律严惩的，莫过于我国。&br&&br&能利用这个赚钱的，上下环节上又不是一两个人，从政府各部门到开发商股东、经理，再到监理、规划、测绘、施工各个环节，大家很有默契的都不干坏事，都做有良心的社会主义好商人，在这样的游戏规则下说我们这群人从来不违规，啧啧。你只能代表你自己，不干坏事就谢天谢地了。&br&&br&&br&最后说一句，有人说，知道这个有什么用？&br&&br&&blockquote&房价跌了，想退房。（面积误差超过3%就可以退）&br&房子太烂，想索赔。&br&学区没有了，孩子上不了学。&br&缺钱花了，手头紧。&br&闲的蛋疼，想找点事情做。&/blockquote&&br&相关报道参考：&br&&a href=&///?target=http%3A///content/34782& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&南方周末 - 房屋面积缩水惊人 纪检老干部揭开黑幕&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&&a href=&///?target=http%3A//.cn/html/2016/kuaixun_.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&南京一市民买房交付时房号搞错 面积缩水3平米&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&&a href=&///?target=http%3A///a/61707_0.shtml& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&住了两年才发现房子面积竟“缩水”&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&&a href=&///?target=http%3A///ePaper/ycwb/html//content_222811.htm%3Fdiv%3D-1& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&买来新房面积缩水较真业主讨回差价&i class=&icon-external&&&/i&&/a&
谢邀。 破例讲个真实案例。因为网上早已报道过，不涉及客户的隐私问题。（本文禁止商业转载） 十多年前的北京城，有个高档楼盘，叫国际友谊花园。业主收房的时候发现，套内面积变小了，公摊面积变大了。总面积比合同约定的面积多了一点点，每家都要给开发商…
题主莫慌，此事太简单。当我看到女方是省直机关公务员我就笑了。普通人不在体制内是根本无法理解单位对一个公务员的制约管理能有多大，公务员的八小时之外单位都得负责呀～。我身为公务员，对这种败类深表痛恨。对付这种小人一定要比她还小人。&br&&br&法律是一方面。首先从法律手段分析:根据司法实践，获胜是必然的。如果你说的一切属实，你还有转款那些证据，短信，QQ微信对话都可以作为证据啊，效力不强罢了，但是能佐证。你这要不赢还要法律干嘛。最重要的是证据！如果你是银行转账的话，百分之百没问题。你第二次给现金的话就麻烦点，主要是举证，以后接受教训吧，43万为啥要给现金呢？我简单揣测一下，如果女方是一步步设计你，让你入套的话，第二次非得给你要现金，那她就太可怕了，这已经涉及到诈骗了，证据充分能判她诈骗。不管怎么样，她这样做了，你可以采取下面的方法。&br&&br&另外，最直接的方法就是，直接去他们机关闹，直接找他们领导，去单位信访，在他们单位把这件事情大肆宣传。用多种方式，发动你的朋友，微信朋友圈，本地贴吧，微博，能用的一切都利用起来，争取所有人的同情，要像公知不遗余力的抹黑中国那样坚定并持之以恒的彻底的搞臭她（其实你不是在搞臭她，是她自己搞臭了自己，你只是陈述事实而已，这跟故意污蔑是两码事），不光是在他们单位，在你们那个地区也搞臭他，在一个地区，这种事情传的很快。这对公务员来说，一辈子就完了。做绝点就知道把她搞处分甚至开除了。她敢把事情做的这么决绝，一点不念情分，不给你活路，你也应该这样，等她有了另外的男朋友，一定要把这事情告诉男的，只要她谈别的男朋友，你就把事情告诉男方。最后看谁哭，另外，感觉你这事情，媒体也特别喜欢，找你们本地媒体，媒体再一跟进，卧槽，不敢想那个女的的多惨。谁还敢跟她交往。而且，说这些对你来说只有好处没有坏处，你反而会得到大家同情，大家会认为你是个诚实的人，是个一心对别人的人反而遭受伤害。&br&当然，前提是你说的全是事实，没有隐瞒其他情况。别生气，马上哭死的是她！身为公务员，年底的三严三实主题的民主生活会又开始了，她三严三实都学到哪儿啦～自绝于党呀&br&&br&法律跟以上手段，两手都要抓，两手都要硬。再次强调:前提是题主你说的都是实情，我坚决反对恶意缠闹，污蔑他人，影响别人的工作生活。事实就已经够了，何必在夸张夸大呢？
题主莫慌，此事太简单。当我看到女方是省直机关公务员我就笑了。普通人不在体制内是根本无法理解单位对一个公务员的制约管理能有多大，公务员的八小时之外单位都得负责呀～。我身为公务员，对这种败类深表痛恨。对付这种小人一定要比她还小人。 法律是一方…
谢邀。&br&&img src=&/4623adad0c53aebe52c8_b.jpg& data-rawwidth=&260& data-rawheight=&216& class=&content_image& width=&260&&&br&答主在基层法院听过这样一个案件：有人在市中心租下一层楼面用于开网吧，租期五年，租金先付两年。不料在网吧审批时被告知，该地段距离一学校过近，根据法律法规不能经营网吧。此时距房屋交付已经过去三个月，于是租客与房东协商，能否解除合同，并支付一年租金作为补偿？房东拒绝。租客无奈将其告上法院要求解除合同。&br&&br&从《合同法》上说，房东没有违约，因此租客无权单方面解除合同。但判决合同继续履行，租客事实上无法实现合同目的。结果官司打了1年多，租客还是败诉，两年房租没法要回来。但更要命的是，合同期还有三年，官司有的打。那么问题来了：难道&b&主动承担违约责任，甚至补偿了对方全部损失还有剩余，仍然不能“主动违约”吗？&/b&&br&&br&这个问题看上去简单，但实际牵涉 “违约是否是一种权利”的辩驳。即，&b&合同当事人是否有权选择“履行合同”或“违约并承担相应的违约责任”。&/b&&br&&br&与传统合同法学者的观点不同，在经济分析法学派学者的眼中，合同法已由“单纯惩恶扬善的工具”变为一种“合理划分商业风险的法律手段”。合同责任也不必然使当事人承担严格履行的道德义务，而为当事人提供一种“或履约或在不履约时赔偿损害的选择。”正如其代表人物波斯纳在《法律的经济分析》一书中指出的那样，“违约的补救应以效率为其追求的主要目标。如果从违约中获得的利益将超出他向另一方作出履行的期待利益，如果损害赔偿被限制在对期待利益的赔偿方面，则此种情况将形成对违约的一种刺激，当事人应该违约。”即&b&合同的一方当事人只有因违约带来的收益将超出己方以及他方履约的预期收益，并且针对预期收益的损害赔偿有限，使之在承担违约责任后仍有盈余，此时的违约即为“效率违约”&/b&，应当被许可。&br&&br&但大陆法系学者（包括我国合同法学者在内）始终没有接受效率违约理论，并一直对其进行着尖锐的批评，归结原因主要有两点：第一，效率违约容易助长人们的功利主义倾向，淡化合同责任意识，不利于维护交易安全，保障交易秩序；第二，因履行利益难以精确计算，效率违约无法保证给非违约方以充分的补偿。而且效率违约理论从性质上看是行为结果论的,它&b&没有考虑到契约背后的允诺所承载的道德、团结、合作、鼓励专用投资以及动态效率等多元价值&/b&。&br&&br&我国合同法基本沿袭了大陆法系的法律传统，强调“合同必须遵守”，把实际履行作为违约责任的主要形式。在司法实践中，当一方违约时，如果非违约方要求实际履行合同而违约方又有履行能力时，法官通常不作干预。但答主个人是有保留的支持“效率违约”理论的。&b&如果我是那个案件的承办人，租客提出“效率违约”抗辩的话，我会支持。&/b&我认为让房子空置，是房东、租客、社会三方全输的结果，尽快从这个失败的合同中解放各自的资本，才有利于经济发展。&br&&br&回到题主的问题，“房价大涨，卖方违约不交房”显然是侵害了买方的利益，并不能做到双方预期收益均因为违约行为而增大，因此不构成“效率违约”。根据我国合同法的规定，&b&买方有权要求卖方履行合同。&/b&
谢邀。 答主在基层法院听过这样一个案件：有人在市中心租下一层楼面用于开网吧，租期五年，租金先付两年。不料在网吧审批时被告知，该地段距离一学校过近，根据法律法规不能经营网吧。此时距房屋交付已经过去三个月，于是租客与房东协商，能否解除合同，并…
谢邀，&br&&br&讨论本案可以分成三个层次：&br&&br&1、争议房子的产权属于谁&br&&br&拆迁改造的安置房的产权是本案的核心要素之一，必须结合（1、拆迁补偿安置协议）和（2、拆迁补偿安置政策）这两个东西才能搞清楚。没有这两个东西，一般认为房子产权和房本是一致的。&br&&br&一定要搞清楚一个概念：安置。&br&&br&拆迁涉及补偿和安置，补偿是给钱，安置是给房。一套房子拆了，给了两套新房。大家会很单纯的认为房子是老房子换（房屋置换）的，但是在法律上也有另外一个逻辑，房子是用来解决被拆迁户的居住问题。所以你奶奶得到房子未必就是基于她是产权人，也可也基于她是实际居住人。&br&&br&对于这两种逻辑，上海人总结得很到位（6个字）：&br&&br&数人头，数砖头。&br&&br&大家可以粗糙的理解为，数砖头看房本，数人头看户口。如果被拆迁的房子是安置活着的奶奶，而不是死去的爷爷的，这个房子就和子女没有关系。&br&&br&2、被拆迁的老房子属于谁&br&&br&被拆迁房子也不一定就是子女和母亲的共同财产。因为很多老房子在拆迁的时候还是公房，拆迁时才进行房改或者不再房改了。&br&&br&如果不房改，就拆迁，奶奶以公房承租人的身份享受拆迁补偿安置房，和爷爷没有关系。&br&&br&如果房改，房屋产权也不一定是大家共同共有。对于公房，一方老人去世后另一方参与房改的，这个房子在相当长的一定时期内（）被认为是一方完整的产权，而不是共同共有。&br&&br&最高院[2000]法民字第4号复函即《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购工房是否属于夫妻共同财产的函的复函》曾给出明确意见：&br&&br&“夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。”&br&&br&这个司法解释在2013年被废止。&br&&br&如果被拆迁房屋是公房，或者是奶奶用自己个人财产出资进行房改的房子，房子也和子女没有关系。如果房改计算了去世老人的工龄，或者房改的钱是用的老人未分割的遗产，这个房子就有可能和子女有关。&br&&br&逻辑上这个其实是要在1前面解决。&br&&br&3、如果子女是产权人是否合同无效？是否可以解除？&br&&br&按照现在的观点，合同有效，但是有可能可以解除。&br&&br&&br&综上，老人的子女可以打赢官司吗？&br&&br&有难度。&br&&br&房价涨了，原则上应该维护交易稳定。大家都是成年人，有些事情彼此心知肚明，法官天天审这种案子，难道就不知道吗？&br&&br&所以我认为在自由裁量权允许的范围内应该尽可能作出有利于善意购房人的裁判。
谢邀， 讨论本案可以分成三个层次： 1、争议房子的产权属于谁 拆迁改造的安置房的产权是本案的核心要素之一，必须结合（1、拆迁补偿安置协议）和（2、拆迁补偿安置政策）这两个东西才能搞清楚。没有这两个东西，一般认为房子产权和房本是一致的。 一定要搞…
谢邀。&br&&br&&br&&br&&br&&img src=&/b62ca637a202e684fbfd_b.png& data-rawheight=&668& data-rawwidth=&1239& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1239& data-original=&/b62ca637a202e684fbfd_r.png&&&br&&br&要解释题主遇到的问题，首先是要看懂（徐斌律师PS的）这个图。&br&&br&烂尾楼主要是个四方博弈，四家债主：购房人、银行、施工方、一般债权人（基金、投资人、高利贷等），政府、法院当裁判，在建工程当一盘菜，新的开发商当金主。&br&&br&烂尾楼的问题，核心就是 &b&在建工程变现，清偿四方债权&/b&。所谓（破产）重组，就是通过变卖开发商的股份来清偿债务，开发商还在，但是股东变了，因为在建工程的所有权属于开发商，所以换了股东，也就变相相当于卖了在建工程。&br&&br&小业主手里持有的，是对这家开发商取得物权的债权。用普通话说，就是先交了钱，等着交房、过户。烂尾楼一般都发生了延期交房、延期过户，合同目的无法实现，一般认为不存在不能退房的情况。&br&&br&这是个数学题，一般来说业主的全部购房款之和加上没卖掉房子的全部价值应该大于施工、银行、债主的欠款之和。而所谓楼盘烂尾，一定是开发商把业主的购房款挪作他用，导致开发商的资金无法支付施工方工程款才导致楼盘全面停工。&br&&br&数学公式是这样的：&br&&br&&blockquote&业主购房款 + 未销售房屋价值 = 土地出让金 + 税费 + 施工方债权 + 银行债权 + 一般债权 + 开发商利益&/blockquote&&br&一旦房子烂尾了就变成这样：&br&&br&&blockquote&未销售房屋价值 & 税费 + 施工方债权（违约金） + 银行债权（本金利息） + 一般债权（本金利息） + 业主购房款（违约金）&/blockquote&&br&除了业主以外，银行、施工、高利贷都知道盯着没卖掉的房子，只有业主盯着卖掉的房子。这三家都不指望把房子盖好，能挽回损失尽量挽回，只有业主希望复工。这个时候就会出现一个奇怪的现象：法律上优先权老末的高利贷跑去法院起诉，而法律上优先权最高的购房人互相宣传：&b&别起诉，打官司钱房两空！&/b&&br&&br&&br&&img src=&/1d269ceb36f72cf1c4ca_b.png& data-rawheight=&668& data-rawwidth=&1239& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1239& data-original=&/1d269ceb36f72cf1c4ca_r.png&&&br&&br&抢房子的游戏通常要玩一两年，实在谈不拢了，最好的解决方案就是破产重组。所有债权人都必须申报债权，业主就必须从哭爹喊娘的状态被强行拖到他们本来应该待的地方：谈判桌，也就是债权人会议。所以一般来说债权人会议对于一大群业主来说是好事。但是……&br&&br&&img src=&/c0c7ebce7376_b.png& data-rawheight=&462& data-rawwidth=&1165& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1165& data-original=&/c0c7ebce7376_r.png&&&br&一盘散沙。&b&业主们经常开会，但是从来没开成过。&/b&首先是开会从来到不齐，然后是参加会议的基本也谈不拢，就算谈拢了也不行动。&br&&br&回到本案，题主关心重组开始后业主权利何去何从，首先业主不是一个债权人，而是一群债权人，所以法律上肯定不能说只要你是购房人就只能按照一个方案行动，方案必须要业主接受。但是对政府、法院、律所（管理人）来说，一个个谈判又实在太没有效率，所以通常要让业主自己选出业主代表，然后由业主代表代表大伙在政府、法院、管理人订的框架内谈判协商，定出一个方案让业主选。再霸道一些的，业主代表也省了，直接给个方案你们接受不接受吧。&br&&br&这个方案一般会同时兼顾到要房和退房的两种需求（典型案例如著名的上海楼倒倒案），给予两种不同的解决方案：退房的解决方案包括违约金的多少，钱款什么时候到位（有时分期长达数年）。交房的方案则涉及到怎么和第一家开发商解决，怎么和重组后的开发商签约，违约金放弃到什么程度，怎么办理产权证等等问题。但是也不排除全部要求退房的可能。&br&&br&业主要想取得比较理想的谈判成果，掌握主动权，就一定要积极参与，形成业主组织，选出业主代表，聘请律师担任法律顾问。如果你自己去谈，你是最小的债权人。如果你们抱团，你们就是最大的债权人。&br&&br&&img src=&/cd13a389b742ab49eed1_b.png& data-rawheight=&462& data-rawwidth=&1165& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1165& data-original=&/cd13a389b742ab49eed1_r.png&&&br&&br&业主也要打消一个误区，并不是只要重组就等于有钱有房。&b&只有业主天真的认为必须把房子盖好才能解决问题。实际上他们自己买房交钱的时候房子就是没盖好。所有人（银行、施工方、开发商）都懂得一个道理，钱才是王道。盖房子不是重点。把房子盖好了业主住进去了，更没办法偿债了。&/b&重组之后依然烂尾也很正常。有的时候重组是债转股，没有优先级的债权人拿到开发商的股份，推一波就走了，楼盘继续烂着。有的时候接盘侠变成烂尾侠，初衷是好的，没想到膝盖中了一箭，还是止损闪人吧。开发商承担的是有限责任，业主则是30年的按揭贷款，风险根本不在一个量级上。总之，徐斌给大家说：业主们不能干等着。&br&&br&在可以选择的前提下，要钱还是要房？&br&&br&我的观点：&b&听律师的。&/b&&br&&br&通常烂尾楼的房产证下来都比较慢，尤其是题主说的这种情况，规划变更严重到这个程度，竣工、面积、规划都很难验收通过，勉强重组之后开发商未必能把整个项目做完，有可能再卖一批房子就又烂了。有的项目前后重组了好几次，每重组一次实际上这个房子又烂了一些。没有房产证，要房就划不来，因为退房买一个有房产证的房子也不要很多钱，没有房产证的房子只能值市场价的1/3。&br&&br&要钱还是要房还要考虑房价因素，房价跌要钱合适，房价涨要房合适，除非赔偿能覆盖房价。&br&&br&利益问题还是其次，业主这时候会有各种各样的风险：如果重组的资金一到位就被转走了，退房就拿不到钱；如果不提前评估项目能不能办下产权证，要房就非常亏。监督资金、签订协议、司法确认（通常难免还是要去起诉）、评估项目、跟踪进度，这些是普通人既没有时间精力，又没有专业知识去面对的，大伙只能是两眼一抹黑，全凭运气。&br&&br&如果我讲的这些对业主来说太过于复杂——我已经尽量用人类语言来描述这个事情了——实际上要比我讲的复杂得多，多方博弈，地方特色，政治干预等等，&b&我还没见过两个完全一样的烂尾楼重组案例，&/b&如果这样的文字还看不懂，就回头&b&单独看看几张图&/b&，就理解我想表达的意思了&b&。&/b&&br&&br&&b&最后，&/b&徐律师建议大家还是共同聘请律师作为专业人士代表业主参与整个破产重组，让专业的人做专业的事，让自己利益最大化。否则一大群购房人面对专业人士，他说的对不对你们都搞不清楚，想那个主意又没有授权，很难全面的维护自己的利益。
谢邀。 要解释题主遇到的问题，首先是要看懂（徐斌律师PS的）这个图。 烂尾楼主要是个四方博弈，四家债主：购房人、银行、施工方、一般债权人（基金、投资人、高利贷等），政府、法院当裁判，在建工程当一盘菜，新的开发商当金主。 烂尾楼的问题，核心就是 …
谢邀。&br&&br&二手房买卖合同纠纷是房地产法律纠纷里面最单纯、最简单的案子，因为他是一个原告对一个被告，即不像烂尾楼四方博弈，也不像一次商品房需要解决业主组织、反搭便车，更不像动拆迁业务需要和政府正面对抗。对方和你基本实力相差不大，战斗结果完全取决于双方的博弈技巧。&br&&br&解决这类问题首先要掌握两个基本原则：&br&&br&1、协商，协商不成诉讼；&br&2、诉讼，不协商就一直诉讼；&br&&br&守约方（购房人）有个普遍的心理，我不到万不得已不告（违约方）。&br&&br&其实打官司也好、请律师也好，核心的心理障碍在于不想、不情愿明明是作为受害者还要破财消灾，要是能打个110就有警察叔叔教训一下业主就好啦。&br&&br&&img src=&/d30ed79b3cb_b.jpg& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&533& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&/d30ed79b3cb_r.jpg&&&br&&br&原告往往因此错过了起诉的最佳时机。&br&&br&你的正确做法是：&b&业主刚刚打算毁约的时候，就应该果断把他告了，把房子查封。&/b&&br&&br&&br&两个字：&b&告他（YA）！&/b&&br&&br&如果我是业主，你应该庆幸不是业主先找到我，我现在已经把房子卖了/查封/抵押，钱全部转走。&br&&br&等到你实在绝望了知道&b&自己永远不可能拿回钱来的时候&/b&，我还有的是机会商量只退还你本金，你也不得不接受。&br&&br&反过来如果一开始就诉讼，对方会意识到只要不和你和解就面对&b&房子长期无法出售、没有因为违约产生收益、违约成本很高&/b&的情况，他就会答应你各种条件了。
谢邀。 二手房买卖合同纠纷是房地产法律纠纷里面最单纯、最简单的案子，因为他是一个原告对一个被告，即不像烂尾楼四方博弈，也不像一次商品房需要解决业主组织、反搭便车，更不像动拆迁业务需要和政府正面对抗。对方和你基本实力相差不大，战斗结果完全取…
&p&谢邀，&/p&&p&该维权还是该收房呢？&/p&&blockquote&有些人说不管有没有约定都要看竣工验收备案表，没有就拒收，&br&有些人又说竣工验收备案表可以接收房，只是拿不到交房到取得备案表那段时间的违约金&/blockquote&&p&题主问的这两种观点，说的都对。&/p&&p&竣工验收备案表制度的依据是《&b&建设工程质量管理条例&/b&》、&b&《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，&/b&全国适用。&/p&&blockquote&&b&建设工程质量管理条例 第四十九条&/b&　建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。&/blockquote&&p&据说，最早竣工验收采用的是许可制。这个方案不太容易操作：住建委要派公职人员一个房子一个房子验收，全部验收合格方可批准。房地产浪潮掀起，一天竣工那么多工程项目，住建委才几个工作人员，根本跑不过来，于是就改成备案了。备案就是开发商去各单位申请、签字、盖章，章子齐了去政府申请备案。（此小道消息未经核实）&/p&&img src=&/v2-0c2ee483711fbb7c21fb1404ffff5af0_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&700& data-rawheight=&525& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&700& data-original=&/v2-0c2ee483711fbb7c21fb1404ffff5af0_r.jpg&&&p&虽然中央有统一的政策，具体到地方怎么执行，各地自己也说了算。各地政府部门会发展自己的版本，原则上一部法都相似，但是细节百花齐放。有一些地方也不完全按照中央部委的法条来执行。比如上海市1997年就有自己的验收办法，比中央出台备案制度还早了三年。上海采用《上海市新建住宅交付使用许可证》，依据的是上海本地的规定。等住建部的法规出台后，上海也没有删掉交付使用许可，而是二者都保留，并一直沿用至今。只不过是把竣工验收备案加到交付使用许可前面，作为后者的申请条件之一，交房依据的是住宅交付使用许可证。&/p&&img src=&/v2-bdcbd80dee1b5291accb513_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&570& data-rawheight=&794& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&570& data-original=&/v2-bdcbd80dee1b5291accb513_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&全国来看，没有竣工验收备案表是不能交房的，这个执行的也相对算是严格。尤其是2006年采用网签备案制度之后，各地住建部门都出台自己版本的范本合同，在这些购房合同中，主合同关于交房条件这条一般都会加上竣工验收备案表，使得取得竣工验收备案不仅仅停留在法律上，也变成大部分开发商的合同义务。&/p&&p&我说大部分开发商，就是说，也有小部分开发商是不按套路来的。&/p&&p&有的开发商倚仗自己签约时的优势地位，会把交房条件削减为五方验收或者四方验收，因为施工方、监理方在对付业主的时候，和开发商的立场基本一致，所以他们自家人一人扣个章是分分钟的事情。买房的时候，签字交钱之前，因为这个条款就在合同里，一眼就应该看到交房条件没有竣工验收备案表和两书。遇到这种从一开始就没打算竣工验收的开发商，最好别买他的房子。&/p&&p&当开发商没有达成条件就强行交房的时候，业主别想当然的认为他们是专业的所以权威。绝大多数情况下，你拒收，都是合理合法，符合合同约定的。后果就是开发商违约，逾期交房，要支付你违约金。一点毛病也没有。&/p&&p&如果业主急着入住，收房，就&b&视为业主用事实行为接受了开发商不具备合同约定（法律规定）条件就交房&/b&，你不能再向开发商主张你入住后逾期交房的违约金。所以收与不收，主要是取决于业主对违约金是否看重，这是最直接的。&/p&&p&除了违约金的因素外，&b&最需要考虑的是未能取得竣工验收备案的原因&/b&。&/p&&p&开发商是拿地，卖房，但是盖房子的不是他而是施工方。盖一个楼看似容易，但是这里面有一万件事情，任何一个环节出问题都有可能导致不能如期交房。我们说计划赶不上变化，所以工程逾期在房地产项目中十分普遍。如果是正常的逾期，我觉得违约金要不要其实都无所谓，毕竟不多，费好大力气要几千块钱，有那个功夫还不如多接个案子。&/p&&p&但是如果是不正常的逾期，事情就可大可小了。&/p&&p&随手举几个例子，比如我就遇到过：&/p&&p&1、施工过程中发现设计图纸有问题，必须临时改规划导致延期交房的（设计问题）；&/p&&p&2、项目经理不作为，一直给总公司汇报项目将如期完工，结果实际上没完成的（管理问题）；&/p&&p&3、遇到政治事件（奥运会、APEC、青奥会）为了保障蓝天政府喊停的（政治事件）；&/p&&p&4、因为房子有严重质量为题不得不返工喊停的（施工问题）；&/p&&p&5、有因为开发商资金链条断裂，拖欠施工款导致不能及时交房的（资金问题）；&/p&&p&6、有因为项目里有高压线，电网公司不同意迁移不能交房的（配套设施问题）；&/p&&p&7、开发商房子没大毛病，但是拖着税款、土地出让金不给，政府就是不肯验收（行政问题）；&/p&&p&8、有变更规划被处罚，欠政府罚款不给，也一样拿不到竣工验收备案（规划变更问题）。&/p&&p&这些情况可大可小，应对策略也不同。一眼就看到问题严重的，不是收不收，而是退不退的问题。既然要退，自然就不会收。再比如开发商资金链条断裂，房子盖到一半强行交房，这个时候业主就最好果断先收房——你不占下来，可能就被债主执行走了。占下来之后，就做保全，有钱就退房要钱，有房就占房拿证，无论怎么样先占下来再说。&/p&&p&开发商延期交房看似都是一样的，背后的原因千奇百怪，可轻可重。都是咳嗽，背后的原因可以是肺炎、也可以是气管炎，光是止咳可不行。诊断工作需要有专业知识，同时耗费时间精力。除了直接询问知情人以外，就是按照开发商申请的材料按图索骥来逆向搜索，看他缺什么文件。&/p&&blockquote&&b&《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》&/b& &b&第五条 &/b&建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：&br&　　（一）工程竣工验收备案表；&br&　　（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；&br&　　（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；&br&　　（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；&br&　　（五）施工单位签署的工程质量保修书；&br&　　（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。&br&　　住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。&/blockquote&&p&按照住建部的管理办法，竣工验收备案表申请的时候，需要提交《工程竣工验收备案表》、《工程竣工验收报告》、规划、环保、消防、人防验收通过的文件、施工单位签署的工程质量保修书、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，各地会在这个基础上根据具体情况提出更具体的需求。&/p&&p&比如规划验收通不过，可能是因为原本规划14层的房子多盖了两层，规划不给验收。&/p&&p&比如消防验收通不过，可能是因为消防通道改成了住宅，消防不给验收。&/p&&p&前者影响了房子的结构安全（设计的时候毕竟只有14层），偷了面子坑了国家的土地出让金，破坏了社会主义市场经济秩序，后者则直接危害业主的性命安全。大概六七年前，我们帮一群业主退房的案子，就是开发商通知交房的时候，小区楼是盖好了，但是现场是这样的。&/p&&img src=&/v2-a93041bf51cfc22c1abff9_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&690& data-rawheight=&459& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&690& data-original=&/v2-a93041bf51cfc22c1abff9_r.jpg&&&p&（此图只是说明，并非维权项目）&/p&&p&法官去现场查看的时候，业主、律师、法官的车都开不进去，大家只能踩着泥步行走过去。律师趁机给法官说，如果就这样入住，消防车也一样开不进去，只要出事就不得了。后来法官最终判了退房。退房可能不仅仅靠这一个理由，但是这个问题确实是要考虑进去的因素之一。&/p&&p&同样是在这个案子里，有的业主就收房了。一般来说这里有个潜规则，就是收房的业主不方便再退房。这个规矩主要是因为开发商角度，你要是没收房，开发商退你钱，他可以再卖。但是你要是收了房，入住了、装修了，这套房子就不再容易卖得掉。站在法律角度说，法律上你用你收房的事实行为表示你对这个条件认可，那么法院不支持你退房的可能性也会提高。我提这个，就是警告业主不要总觉得自己有理，就一定能退房或者赔偿，开发商也会去法官那讲自己的难处，让法官认为判他败诉后果更严重。&/p&&p&没有竣工验收备案表的房子，除了违约金之外，还要考虑退房的问题，这是第二个层面。&/p&&img src=&/v2-0f54142a73bff9e8d34e0_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&440& data-rawheight=&359& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&440& data-original=&/v2-0f54142a73bff9e8d34e0_r.jpg&&&p&第三个层面，业主有些是刚需，不得不去收房子。&/p&&p&这种情况下，收房会相当于放弃掉一部分违约金，但是不等于你放弃全部违约金。因为违约可以有很多种，规划变更是违约，质量不合格是违约，办不下房产证是违约，不是只有逾期交房这一种。我们说收房主要影响的就是逾期交房的违约金，如果房子缩水了，混凝土质量不合格了，这些各有各的赔偿，互相不会冲突，不是你一收房就所有的权利都放弃。&/p&&p&一般来说逾期交房基本就会逾期办证，有的时候基于逾期交房，会导致永远无法办证——取得竣工验收备案是办不动登记的前提条件——北京有个别墅项目，二十年了还没房产证，因为规划变更的罚款开发商一直拖着不交，价格只有有房产证房子的1/3，而且有价无市。所以你如果不选择退房、不维权，而是收房，拖到房产证办证的时候还有一次机会。相应的风险也提高了，因为住了多年房价上涨，退房退不掉、卖房卖不掉就砸在手里很尴尬。&/p&&p&逾期交房的违约金也不是说收房就全部放弃。因为开发商通知你收房的时候不一定是合同约定交房的那天，有可能早，更多的是晚。所以就算你收了房，你还可以向开发商主张你从合同约定交房的那天，到实际收房这天中间的违约金。这些违约金开发商一般都不主动给，要也不给，告了才给，十有八九还要打折。所以题主听人说：&/p&&blockquote&有些人又说竣工验收备案表可以接收房，只是拿不到交房到取得备案表那段时间的违约金&/blockquote&&p&这个话是没错的，他的前提是交房这天已经晚于合同约定的交房日期，业主收房也有前面一段的违约金拿（合同——》交房——》取得竣工验收备案），无非是少而已。毕竟你就算选择不入住，你也要租房住，你有别