燕郊房价站上1.6万元&买房需警惕4大风险
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原标题：燕郊房价站上1.6万元 买房需警惕4大风险　　从高库存到“闹房荒” 　　燕郊房价站上1.6万元 　　短短两个月,燕郊楼市就从冬天模式跃入夏天模式,量价齐升速度之快,连销售代理人员都有些瞠目结舌。 　　7月5日,燕郊某楼盘开盘,3小时内新推房源售罄,同时开盘均价已经高达1.6万元/平方米。这是燕郊第一个均价卖到1.6万元/平方米的项目,在燕郊楼市历史上从未有过。据燕郊当地销售人员介绍,燕郊目前已经没有低于1.2万元/平方米的住宅产品。 　　业内人士表示,燕郊是典型的投资型市场,每一轮房价的涨跌都是受政策刺激,在京津冀协同发展的过程中,燕郊不可避免地会享受到一定利好,但这个过程是长期的,而燕郊房价在短时间内大幅上涨则极大地透支了楼市的升值空间,一旦助推当前楼市的各方面利好不能很快落地兑现,燕郊楼市还可能会出现下行。燕郊楼市以往的数次上行下跌已经多次验证了这一路径,买房者需警惕风险。 　　□现象 　　1 天洋城4代开盘均价升至1.6万元 　　7月5日,燕郊知名楼盘天洋城4代开盘,据介绍,项目开盘3小时,新推房源实现售罄。此次推出的15号楼位于一期地块内,产品为60-122平米的一居至三居户型,开盘均价达到了1.6万/平米。 　　记者于7月4日在项目售楼处看到,报道政策利好的报纸被放在显眼的地方展示着,包括地铁规划和京津冀的相关报道。 　　“燕郊要通地铁你知道吧?这次是真的,大动作。我们明天推的300多套房,已经排号600多,这么多房子里面还有很多已经被内定了,他们都知道消息。我上午一个客户过来说他领导已经在另外一个项目买了三套,他也跟过来买的。”销售人员表示。 　　上述销售人员还告诉记者,项目所在的南城和通州潞城就一河之隔,燕郊北部已经不宜居了,燕郊南城发展潜力很大。“我们5月份开盘的价格是12500元/平方米,这次肯定会调高,可能在1.4元/平方米。” 　　不过,7月5日项目开盘信息显示,该项目销售均价已经达到了1.6万元/平方米。据内部人士透露,最高售价已经突破1.7万元/平方米。该人士还表示,如果利好政策能落实,燕郊房价将突破两万。 　　2 部分楼盘上演抢房 　　一房难求的不仅仅是一个项目,据燕郊某楼盘的销售人员介绍,早在上个月就出现了抢房的情况。 　　6月6日,港中旅?海泉湾开盘,当天共有2000多名客户赶到开盘现场参加选房活动,当天项目推出的房源主要有55、88平方米的中小户型和135平米的大户型。“他们当时的均价是1.1万元/平方米,抢疯了,总共1200多套房子,叫号才叫到1300多,房源就没了,没叫到号的客户就急了,差点打起来。”某销售人员说。 　　据其介绍,该项目因地处南城,和潞城空间距离上比较近,很多单位想在该项目团购,“一位阿姨没拿号,开盘的前一天来售楼处了,开发商说没拿号不能买房,阿姨急了说全款,不挑楼层,只要能买上就行,要40套。” 　　记者在燕郊采访时遇到了以带购房者看房为生的小张(化名),“姐,你跟着我走就行了,燕郊基本上所有项目在这条街上都有售楼处,我就带你看看几个有房子卖的项目吧,其他的有的不能卖,有的卖完了,从5月份到现在抢房子抢得太厉害了。”小张说。 　　3 房价大幅攀升 　　事实上,近期在燕郊买房的购房者并不在少数。一位房地产从业者告诉记者,他已经有三个朋友在咨询燕郊楼盘,都想在近期出手。 　　而大量需求的入市也直接推动着房价不断攀升。在燕郊房地产行业做销售多年的王小姐(化名)直言,“现在这场面就跟当年温州人组团炒房的场面差不多。需求量太大了,房价一直在往上涨,两个月前就没有1.2万以下的房价了,燕郊售价最低的上上城现在都快1.3万元/平方米了。” 　　一位去年4月份买了夏威夷蓝湾的购房者告诉记者,他买的时候都没人买,他挑了最好的楼层最好的户型,单价才1.2万元,“销售告诉我,现在项目楼层不好的也能卖到1.6万元了。” 　　去年6月份买了上上城的购房者李先生也表示很高兴,“我买的时候7910元/平方米,现在1.3万元/平方米了,一年的时间,都快翻倍了。”据记者了解,该项目年前促销时,最低价格甚至不到1万元。 　　记者在燕郊售楼处走访时发现,燕郊区域普遍的房价已经升至1.2万元/平方米以上,甚至个别楼盘已经超过1.6万元/平方米。 　　4 销售称燕郊现“房荒” 　　记者在燕郊调查的过程中,频频听到一个词――“房荒”。在不少销售人员看来,燕郊可选择的房源非常有限。 　　王小姐称,“燕郊从去年到今年4月份库存量很大,没人买,便宜都没人买,我们每天的销售压力非常大,拉不来客户。现在不一样了,闹‘房荒’呢,很多项目没有预售证卖不了,其实开发商挺着急的,现在市场这么好,赶紧卖了赚钱呀,但是工程进度赶不上,拿不到预售证就没办法卖。” 　　在王小姐看来,需求太旺盛,“我今天是上午带了一个客户在燕郊转了一圈,他第一次来,中午就定了两套,最近像这样的客户太多了。” 　　不过,燕郊某开发商的内部人士持不同看法,他告诉记者,有的项目并不是拿不到预售证的问题,而是捂盘惜售。“我们预计今年下半年到明年市场会非常好,如果利好政策真落实了,燕郊房价突破两万的可能性也比较大。” 　　小张的职业是燕郊楼市的特色职业之一,每天站在售楼处一条街的入口位置拉客户去不同的售楼处,他告诉记者,现在市场非常火,5月份之前他有时候一天也抢不到一个客户,现在一天基本上能带四组客户,整个燕郊像他一样职业的人有三四百人,“就按300个人计算,你看看一天来燕郊买房的有多少?现在自住的有,但是投资的占比提高不少。” 　　据王小姐介绍,热度飙升的不仅仅是燕郊楼市,距离北京更远一点的大厂都火了起来。记者在大厂某楼盘看房时发现,很多购房者在咨询,给记者介绍房子的销售人员表示,她手里还有六套房可供选择,话还未落地,就被同事打断说,“没有六套了,我刚卖了三套。” 　　□数据 　　近两年鲜有土地成交 　　易居智库的最新统计数据显示,从燕郊土地市场的成交状况看,2013年是最火热的一年。无论是土地成交幅数,还是土地出让金额方面都在近几年是排行第一的。尤其是在2013年全国房地产市场持续升温的情况下,北京市场火热场面也会逐渐影响到燕郊市场,进而使得房企在燕郊积极拿地。 　　严跃进表示,从楼面价看,还不能算太高,对于一些习惯在北京市区拿地的房企,会瞬间感到燕郊市场土地价格是比较低的,所以房企会积极进入。地方政府也在这方面执行了比较激进的土地出让政策,促使土地市场呈现比较火热的场面。 　　到了2014年开始,随着全国市场逐渐趋于疲软,在燕郊此类城市也出现了比较明显的土地降温态势。从这个角度看,这或影响后续几年燕郊新增楼盘供应的规模。 　　□背景 　　燕郊位于潮白河东畔,西与通州区隔河相望,是河北省廊坊市三河市的一个镇,同时是国家级高新技术区。距首都中心天安门广场仅42.5公里,直线距离33公里,比北京密云、怀柔等很多远郊区县更靠近市中心。凭借着与北京的地缘关系,燕郊楼市一直是北京外溢需求的主要承接地。 　　正是因为这样的地缘关系,多年来,燕郊楼市的走向一直随着北京波动。 　　搜狐焦点的数据显示,2009年底的燕郊房价大约在每平米六七千元,2010年5月随着北京房价飞涨达到最高点,燕郊天洋城卖出过13000元/平米的价格,星河185卖出过11000元/平米的价格;而随着2010年9月河北出台限制外地人买房贷款政策,房价跌回8000;而2010年11月“环首都”概念及燕郊地铁的传言使燕郊房价重回9000元/平米,随即又下跌,2011年上半年燕郊房价基本维持在元/平且匀速上涨。2012年,随着北京通州房价跳水,燕郊一手房单价也从2011年年底的元/平米回落到元/平米,其中降幅最大的楼盘是星河185,从均价8500元直降至5500元/平米。 　　据易居智库研究总监严跃进介绍,到了2013年随着燕郊房地产市场预期的转变,市场价格具备比较好的支撑。2014年受全国市场降温的影响,涨势受抑制。2015年,随着政策利好的出现,燕郊住房市场的看涨预期继续强烈,这促使房价出现继续上涨的态势,最高均价已经达到1.6万元/平方米。 　　□开发商看法 　　>>汇福地产副总经理 刘振刚 　　燕郊存量较少 　　随着市场的回温,需求量不断入市,消化了大量的存量,造成燕郊目前的可售项目并不多。因为目前市场的供应量主要来自于去年开工的项目,但是去年市场并不好,很多开发商并没有大规模的开发,导致目前的市场供应量不大。如果利好政策落实,燕郊的楼市会持续上行,房价也会继续上涨。 　　>>燕达地产集团副总裁 赵增志 　　燕郊部分供应尚待入市 　　事实上,燕郊的房价一直跟着通州走,通州4000元,燕郊就2000元,但如果通州5万元了,燕郊估计就不止2.5万元了,绝对值会提高。燕郊从前年开始至今鲜有土地成交,同时虽然一些项目急于入市,但苦于预售证的限制,无法成为有效供应,目前有很多项目都在排号,但并不能销售,因为还没有达到预售条件。而需求量又比较大,供需关系出现不平衡,叠加各种利好政策,未来燕郊的房价依然有上行空间。 　　>>百世金谷总经理 刘文军 　　房价反映供需不平衡 　　燕郊地理位置特殊,被通州顺义包围,行政上属于河北,一直以来,燕郊的房价和通州都是断崖式的,通州2万多的时候燕郊1万,现在通州3.5万左右,燕郊目前的价格也不能说虚高。事实上,目前的价格反映的是供求关系,存量少需求大自然导致房价上行。导致存量少的原因,一方面是土地成交,另一方面是去化率超过了开发商的预期,没有那么多存货。 　　□分析 燕郊投资型市场特征明显 　　在业内人士看来,一直跟随着政策波动的燕郊房地产市场走的并非是稳扎稳打之路,而是典型的投资型市场。 　　近期以来,多重政策利好的刺激是造成此轮房价上涨的催化剂。京津冀一体化2015年加速推进,京通往平谷的城铁22号线规划经过燕郊北城设站;北京地铁M6号线东延燕郊南城等众多利好政策刺激了房价。 　　“部分非首都功能东迁通州等利好消息不断,通州楼市看涨,也拉动了燕郊楼市水涨船高。同时,部分燕郊房企借势炒高房价。”伟业我爱我家集团市场研究院经理孔丹说。 　　亚豪机构市场总监郭毅告诉记者,北京楼市的变化特点是核心区坚挺,越远的区域振荡越明显,如果说北京伤风,通州就会感冒的话,那么作为距离通州最近的河北乡镇,燕郊就会发烧。燕郊楼市的购房者大多是受北京高房价挤压从而选择在燕郊置业的客群,正是因为地理位置、购房客群的来源与北京唇齿相依,燕郊楼市波动也与通州正相关,且振幅远高于通州。在通州楼市步入价量的上行期,燕郊房价的上涨反而会早于通州,且涨幅高于通州,而通州楼市开始下行,燕郊会先降且跌幅远超通州。 　　中原地产首席分析师张大伟也认为,燕郊是一个奇怪的房地产市场,可以说因为独特的区域地理属性导致燕郊成为了全中国最具代表性的房地产市场,作为一个行政级别只是乡镇的市场,因为靠近北京,房价甚至比河北省会城市还好,这种市场的需求主要来源于两部分,一部分是买不起北京的刚需,另外一部分是受制于限购的投资需求。这两种需求的存在,导致燕郊市场完全是放大的北京市场。在北京购房者观望时,燕郊就会大幅降价。而在北京出现升温的情况下,燕郊也会因为较低的价格基础出现大涨。 　　□提醒 购房者要警惕风险 　　>>风险1 　　价格虚高 　　易居智库研究总监严跃进告诉记者,此前关于燕郊城市规划和配套改善等消息很多,都能够对市场成交量和价格的提振有一个利好。但对于购房者来说,在价格上要防范部分价格虚高的问题。 　　>>风险2 　　区域炒作严重 　　张大伟告诉记者,燕郊市场非常不正规,所以各种营销手法也运用非常多。从最近看,北京市场的供需结构紧张,导致燕郊市场的需求也出现上升,燕郊的部分房源升至开始触摸1.6万的历史最高。整体看,这种价格存在主要原因是因为通州利好的炒作。但对于购房者来说,应该谨慎,1.6万的价格相比目前通州不足3万的价格,燕郊的价格优势越来越小,而且后续的配套设施等较少。未来一旦调整,燕郊下滑的趋势也会非常明显。 　　>>风险3 　　下行风险较大 　　“当前,市政府东迁传闻愈演愈烈,北京限购,投资需求只能集中涌入燕郊,造成燕郊房价的非理性上涨。虽然在京津冀一体化的国家战略中,燕郊不可避免地享受到一定利好,逐步改善掣肘楼市的与北京间的交通瓶颈,但这个过程是长期的,而燕郊楼市价格由年初的/平方米,在短短6个月时间内就攀升至16000元/平方米,则极大地透支了楼市的升值空间,一旦助推当前楼市的各方面利好不能很快落地兑现,燕郊楼市还可能会出现下行。”郭毅说。 　　>>风险4 　　消费行为规范不足 　　需要提醒消费者的是,和北京市场相比,燕郊拉客看房的群体规模庞大,在燕郊售楼处一条街上有诸多项目的展厅林立,其中一些项目是大厂和香河的,购房者要多看多比较。 　　刚在大厂某项目交了定金的王女士(化名)告诉记者,她买的项目没有预售证,所以交完定金她很担心,定金也退不了,中介费还一天一个价。“大厂的市场太乱了,我很担心被骗。” 　　京华时报[微博]记者 桂瑰
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环京楼市被迫“封盘” 燕郊刚需购房者纠结
来源：凤凰房产
4月1日的限购给燕郊楼市增添了一抹不确定性。在一部分专家看来，“非本地家庭首付提高至30%且限购1套”将一批需求拦在了门外，随之成交量将下滑，燕郊房价回调的压力很大。但在另一部分专家看来，不同于以往，此轮燕郊房价上涨的背景为通州副中心与京津冀一体化两个已确定的规划，房价下跌的基础已不存在。
【环京楼市系列报道一：环京楼市火爆】
【环京楼市系列报道之二：燕郊的尴尬】
4月1日的限购给燕郊楼市增添了一抹不确定性。在一部分专家看来，“非本地家庭首付提高至30%且限购1套”将一批需求拦在了门外，随之成交量将下滑，燕郊房价回调的压力很大。但在另一部分专家看来，不同于以往，此轮燕郊房价上涨的背景为通州副中心与京津冀一体化两个已确定的规划，房价下跌的基础已不存在。
矛盾的不只有专家，还有刚需客，他们寄希望于限购能降低房价，但又怕中了“越调越涨”的魔咒，投资客择的果断出手更是加剧了他们的纠结。在局势未明朗之前，到底该不该出手？
出手还是观望
“昨天晚上出了限购，我们想在等等，看房价能不能往下降点儿，毕竟现在房价处于高位。即便是投资，也没有以前获利多了。”准备在燕郊购房的李明告诉凤凰房产。
在丈母娘的高压之下，刚结婚的他打算在燕郊买房，没想到却碰上了高位。“去年11月份，燕郊的房价还在一万五、六，那时还在犹豫在北京买还是燕郊买，没想到才过了三四个月，燕郊就涨到两万五、六了。”他无奈地摇摇头。
错过了低谷，却赶上了限购。“说实话，首付提高10%却是不是什么大事。前些日子，燕郊房价那么高，都打算在北京买了。现在出了限购，没准房价能降一降，30%就更少了。”
和李明持有同样想法的还有小孙，在期望限购降低房价的同时，他又害怕“越调越涨”，毕竟这已经不是第一次了，“纠结”成了“廊九条”出台后大多数刚需客的常态。相比之下，投资客则更为果断，为了不被拦在限购门槛之外，他们能做的就是在政策落地前，尽快出手。
4月2日上午，位于燕郊的四季花都开盘。 虽然已选完房，但售楼大厅内仍有很多人在咨询，孙女士便是其中一员。“一些在燕郊买了房的朋友，都赚了不少，特别是今年，原来6000块钱一平米入的手，今年都涨到18000了，可赚了不少。”孙女士说道。
她表示：“现在，除了日常的开销，我们手里也有点积蓄了，也想在燕郊买套房投资，没想到却赶上了限购，二套房首付比例要提高到50%，这要占用很多资金。所以才临时决定今天过来看看，希望能赶在政策落地前买了。”
刚需客之所以纠结，是因为不确定之后的房价走向，而投资客之所以果断出手，是怕没有资格。现而今，究竟如何选择，才可能踩准了楼市的节点？
一面是旺盛的购买欲，一面却是项目的被迫“封盘”。限购之前，凤凰房产实地走访发现，很多楼盘已接到了停止销售的命令，而在限购之后，这也未松动，这样的命令究竟有什么实际意义呢？
“首尔甜城所有的预售证都已经拿下来了，也就是说价格已经确定了，政府不能在预售证上卡我们了。”首尔甜城的销售小喻表示。由于区域配套比较成熟，燕顺路成为燕郊高价盘聚集地，首尔甜城就位于此，它一层和顶层的单价达到28000元/平米，可以说是燕郊最贵的单价。
另一个楼盘港中旅·海泉湾，3月26日开盘，单价元/平米。虽然距离年底还有9个月，但销售却非常确定地告诉凤凰房产：“下次开盘要到年底。”
廊坊市政府或正在从预售证上收紧燕郊房价的增长幅度，这在4月1日晚下发的“廊九条”中可窥见端倪。从开发商的角度，“廊九条”要求严格商品房预售管理，要求开发商限期一次性公布全部可售房源；执行住房价格备案制度，实行一房一价，明码标价，现场公示；限定申报预售价格上涨幅度。
可以大胆猜测，政府之所以勒令楼市停止销售，除整治五证不全的楼盘外，还有很大一部分原因是这些项目上报的价格超过了政府能忍受的上涨幅度。可见，政府还是希望燕郊楼市能够上涨，只不过是温和一点。
促使燕郊房价温和上涨的还有尚未完全落地的规划。燕郊之所以成为此轮房价上涨的“佼佼者”， 还在于通州副中心东迁、京津冀一体化等已确定的规划。在这些规划下，地铁平谷线开进了燕郊，徐尹路即将迎来通车，还有一条规划中的路将直通双井……
但在北京市房协副会长陈志看来，这无法改变燕郊现有局面。“如果是把产业疏散到北京周边的地方，那以通州为中心的地方就会吸引很多人，这背离了北京疏散人口的初衷。所以，北京的产业会疏散到更远的地方，而不是燕郊。交通方面，平谷线虽然在燕郊设有两站，但每天往返于北京的人有多少，得等多少趟才能上去。另外，根据现在的人口密度可以预想到，即便未来还有3趟高速路，路上的车也不会少。”陈志如是说。
而另外一位业内人则表示：“燕郊的建设是廊坊市政府的事儿，至于北京会不会出钱建设燕郊，这要看两个政府商量的结果。就北京市政府来说肯定是不愿意的，而廊坊市政府又没有钱，现在两方面还处于博弈状态。”
在亚豪机构市场总监郭毅看来，“燕郊目前并没有实质利好，只是一个预期。燕郊几百万常住人口，地铁高速路对于解决交通瓶颈的作用有限。从燕郊本身来说，自身的短板并未明显改善，配套设施依然匮乏。”
政府的引导与规划的落地决定了燕郊房价既不会暴涨，也不会暴跌，温和上涨才是燕郊楼市的主旋律。因而，对于刚需客来说，眼下便是最好的时机，而于投资客，回报率或许已经没有想象中的那么大了。↓↓↓点击进入↓↓↓
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伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
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