房地产综合
土地资产评估
本次共找到3条服务信息
服务商等级
个人服务商
企业服务商
黄金服务商
黄金服务商
重庆大兮投资有限公司版权所有&渝ICP备号-1&渝公网安备26号&渝B2-&Copyright(C)2017&&All Rights Reserved
尊敬的用户：您好，为了给您提供更好的服务，我们希望收集您使用时的看法或者建议，对您的配合和支持表示衷心感谢！
您的称呼：
联系方式：
意见建议：关于土地管理收费等有关政策问题的复函 - 法规库 - 110网
您的位置： &&
&& 法规正文
关于土地管理收费等有关政策问题的复函
发布部门: 、
省物价局：　　你局《关于我省土地管理收费检查有关政策界限的请示》(赣价办字(1997)45号)收悉。经研究，现就有关问题函复如下：　　一、关于征地管理费问题　　(一)原国家物价局、财政部1992年颁布的《征地管理费暂行办法》((1992)价费字597号)第&八&条已明确了征地管理费的减免范围。按第八条第(一)项规定，凡党政机关、全额预算管理的事业单位、中小学校、幼儿园、福利院、敬老院、孤儿院、妇幼保健、防疫站、残疾人企业征用的各类建设用地，均应免收征地管理费。但对属于下列情况的不在免收之列：1．上述单位与其它单位或者个人以合作、合资、参股等形式从事经营活动而征用土地的；2．上述单位以自己名义为下属独立核算企业征用土地的。　　(二)鉴于《征地管理费暂行办法》第&十一&条规定的市、县土地管理部门收取的征地管理费按一定比例上交上级土地管理部门的内容，已经国家计委、财政部、农业部《关于涉及农民负担部分收费项目修改意见的通知》(计物价(号)公布取消。因此，下级土地管理部门不得再层层上交征地管理费，上级土地管理部门也不得向下级土地管理部门提取征地管理费。　　(三)征地管理费由接受用地单位委托，并与用地单位签订征地包干协议，具体负责征地工作的政府土地管理部门或其所属的征地服务机构收取。没有签订征地包干协议或者只办理征地审批手续不负责征地工作的，不得收取征地管理费。征地管理费只能在征地工作中收取。土地出让时不得另行加收征地管理费，也不得以其它名义收取土地出让管理、手续费。
　　二、关于土地划拨费问题　　鉴于国有土地划拨费是财政部、国家计委《关于公布第二批取消的收费项目的通知》((93)财综字第173号)中明令取消的收费项目，所以，无论是国有土地重新划拨，还是对集体土地先征用后划拨，土地管理部门都不得收取国有土地划拨费。
　　三、关于土地登记费问题　　国家土地管理局、国家测绘局、原国家物价局、财政部《关于土地登记收费及其管理办法》((1990)国土(籍)字第93号)对土地登记收费的收费标准及免收范围均有明确规定，土地管理部门不得自行提高收费标准，不得对属于免收范围的用地单位收取土地登记费。土地管理部门在进行换证登记过程中，对属于因土地出让、转让引起土地使用权变更的，应当按规定的初始登记收费标准收取土地变更登记费；对属于单纯换发证书的，只能收取证书工本费。除此之外，土地管理部门不得以任何名目收取其它费用。
　　四、关于土地资产评估确认费和土地日宣传费问题　　行政事业性收费必须按规定程序报批。未经批准，土地管理部门在对上市土地资产评估结果进行确认时收取确认费，在开展土地日宣传过程中收取宣传费，均属自立名目乱收费行为，应予查处。
相关法规：
没找到您需要的？ 您可以
，我们的律师随时在线为您服务
问题越详细，回答越精确,祝您的问题早日得到解决！
无锡推荐律师
最新已解决问题
按地域查找法规
按类别查找法规
全国专业律师列表
按地域找律师北海国发海洋生物产业股份有限公司被政府征用
土地使用权评估项目
资 产 评 估 报 告
中联评报字[2013]第900号
中中联联资资产产评评估估集集团团有有限限公公司司
二二〇〇一一三三年年十十一一月月十十八八日日
注册资产评估师声明 ........................................................................... 1
摘 要 ................................................................................................. 2
资 产 评 估 报 告 ................................................................................... 4
一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者 ........................ 4
二、评估目的 .................................................................................... 6
三、评估对象和评估范围 ................................................................ 6
四、价值类型及其定义 .................................................................... 8
五、评估基准日 ................................................................................ 8
六、评估依据 .................................................................................... 8
七、评估方法 .................................................................................. 11
八、评估程序实施过程和情况 ...................................................... 14
九、评估假设 .................................................................................. 15
十、评估结论 .................................................................................. 16
十一、特别事项说明 ...................................................................... 16
十二、评估报告使用限制说明 ...................................................... 18
十三、评估报告日 .......................................................................... 19
备查文件目录 ..................................................................................... 20
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，
恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈
述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有者申报并经其签章确认；
所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事
方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当
事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已
对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所
涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且
已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条
件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特
别事项说明及其对评估结论的影响。
北海国发海洋生物产业股份有限公司被政府征用
土地使用权评估项目
资 产 评 估 报 告
中联评报字[2013]第900号
中联资产评估集团有限公司接受北海国发海洋生物产业股份有限
公司的委托，就其因用地规划调整，政府依法收回部分土地使用权之经
济行为，对所涉及的北海国发海洋生物产业股份有限公司的土地使用权
在评估基准日的市场价值进行了评估。
评估对象和评估范围为北海国发海洋生物产业股份有限公司位于
北海市北海大道东,香港路南，土地证号北国用（2004）第602086号国
有土地使用权证书项下面积116,666.67平方米(175亩)的土地使用权。
评估基准日为日。
本次评估的价值类型为市场价值。
根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、
公正、科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，采用
公认的评估方法，对北海国发海洋生物产业股份有限公司纳入评估范围
的资产实施了实地勘察、市场调查、询证和评估计算，对土地使用权采
用市场比较法和成本逼近法等合适的评估方法，得出北海国发海洋生物
产业股份有限公司委估土地使用权资产在评估基准日
日的评估结论如下：
在评估基准日日，北海国发海洋生物产业股份有
限公司被政府征用土地使用权的评估价值为4,902.92万元，大写（人
民币）：肆仟玖佰零贰万玖仟贰佰元整。
在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告
中所载明的特殊事项以及期后重大事项。
评估结论的使用有效期：根据国有资产评估管理的相关规定，资产
评估报告须经备案（或核准）后使用，经备案（或核准）后的评估结果
使用有效期一年，自评估基准日日起，至2014年10
月30日止。超过一年，需重新进行评估。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理
理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。
北海国发海洋生物产业股份有限公司被政府征用
土地使用权评估项目
资 产 评 估 报 告
中联评报字[2013]第900号
北海国发海洋生物产业股份有限公司：
中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律法规
和资产评估准则，采用市场比较法和成本逼近法，按照必要的评估程序，
就其因用地规划调整，政府依法收回土地使用权之经济行为，对所涉及
的北海国发海洋生物产业股份有限公司的土地使用权在评估基准日
日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方和产权持有者均为北海国发海洋生物产业
股份有限公司。
（一）委托方及产权持有者概况
公司名称：北海国发海洋生物产业股份有限公司
公司地址：广西北海市北京路西侧九号
法定代表人：潘利斌
注册资本：人民币贰亿柒仟玖佰贰拾壹万陆仟元
公司类型：股份有限公司（上市）
执照注册号：（企）877
1、经营范围
藻类、贝类、甲壳类等海洋生物系列产品的研究、开发、生产和销
售。对文化产业、房地产业、医药工程项目、乙醇工业生产项目、生物
农药农肥项目及其他加工项目的投资（限国家政策允许范围）；房地产
开发、经营，建筑材料、装饰材料、灯饰、家具、仿古木艺术品、工艺
美术品、五金交电、电子产品的购销代理；进出口贸易（国家有专项规
定的除外）。滴眼剂、散剂、片剂、胶囊剂、颗粒剂、丸剂、酒剂、糖
浆剂、合剂（合中药前处理和提取）的生产及销售本厂产品（按药品生
产许可证的范围经营）、消毒剂（75%单方乙醇消毒剂）的生产（凭有
效.消毒产品生产企业卫生许可证.经营），酒精批发（酒精储罐1*20
立方米，凭有效.危险化学品经营许可证.经营）（以上项目仅限北海
国发海洋生物产业股份有限公司制药厂经营）；旅游酒店服务（仅限北
海国发海洋生物产业股份有限公司夜巴黎酒店经营）。
2、公司简介
北海国发海洋生物产业股份有限公司成立于1993年，是由广西、
西藏、内蒙等民族地区部分企业联合发起，由清华大学、中科院海洋研
究所、农业部规划设计研究院等大专院所参股、合作的，是全国唯一一
家从事海水珍珠贝类（合浦南珠）、藻类、甲壳类等特色生物资源综合
开发、加工的上市公司（股票代码：600538）。公司是全国农
产品加工业示范企业和全国少数民族特需用品定点生产企业，是科技部
和广西壮族自治区认定的高新技术企业，也是广西壮族自治区农业产业
化重点龙头企业和专利工作试点企业。
公司拥有四个控股子公司，两个分公司，主营业务为农药制造、
制药、医药商业、酒店服务业等，下属企业主要分布于广西、湖南等省
（区），初步建立了全国性的市场营销网络和区域性的产品与服务品
（二）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告的使用者为委托方、产权持有者、经济行为相关的当事
方以及按照国有资产管理相关规定报送备案的相关监管机构。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机
构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、评估目的
根据广西北海工业园区管理委员会北工管函[号.关于分
割收回北海国发海洋生物产业股份有限公司名下175亩土地使用权的
通知.，由于北海工业园区用地规划调整及商业项目需要，经北海市
人民政府批准同意，将北海国发海洋生物产业股份有限公司名下总面
积为229,515.60平方米（344亩）、土地证号北国用（2004）第602086
号的国有土地使用权证书项下面积116,666.67平方米(175亩)的土地使
用权通过分割，依法予以有偿收回。
本次评估是对政府因用地规划调整依法收回土地使用权进行评
估，为被征用部分土地价值补偿提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象和范围
评估对象和评估范围为北海国发海洋生物产业股份有限公司位于
北海市北海大道东,香港路南，土地证号北国用（2004）第602086号国
有土地使用权证书项下面积116,666.67平方米(175亩)的土地使用权。
日广西北海工业园区管理委员会与北海国发海
洋生物产业股份有限公司签订了.土地使用权出让协议.并于2004年6
月付清所有出让金后，分别取得北国用（2003）第601824号（.国有土
地使用权证.，面积为124,612.90平方米、北国用（2004）第602085
号（.国有土地使用权证.，面积为63,624.90平方米、北国用（2004）
第602086号（.国有土地使用权证.，面积为229,515.60平方米。总
面积为417,753.40平方米，账面统一记载为无形资产/土地使用权/
工业园土地，原始入账价值为59,371,096.00元，累计摊销额为
12,176,846.69元，账面价值（摊余额）为47,194,249.31元。本次
委托方填报的评估明细表的原始入账价值及账面价值为按面积数
分摊的价值。
宗地现状为种植有杂木及部份农作物，尚未建有任何永久性建（构）
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围
（二）实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围资产为土地使用权：位于北海市工业园内的北海国发
海洋生物产业股份有限公司1宗工业用地土地使用权，该宗土地已办理
了土地使用权证，使用权类型为出让，详见如下表1：
表1：土地使用权情况表
土地权证编号
北国用（2004）字
第602086号
北海市北海大
道东，香港路南
宗地红线外五
通,宗地红线内
场地未平整
229,515.60
根据经济行为文件及评估目的，本次评估面积为证截面积内的
116,666.67平方米(175亩)的土地使用权，产权持有者已向评估人员提供
了相应的.国有土地使用证.复印件（原件已核对相符）。
四、价值类型及其定义
依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强
迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数
五、评估基准日
本项目评估基准日是日。
评估基准日是在尽可能与本次评估目的的实现日接近的需要和完
成评估工作的实际可能，经与各方协商后确定的。
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依
据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其
他参考资料等，具体如下：
（一）经济行为依据
1、 广西北海工业园区管理委员会北工管函[号.关于分
割收回北海国发海洋生物产业股份有限公司名下175亩土地使用权的通
（二）法律法规依据
1、 .国有资产评估管理办法.（国务院第91号令，1991年）；
2、 .企业国有资产评估管理暂行办法.国务院国有资产监督管
理委员会令第12号（日）；
3、 .关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知.（国
资委产权[号）；
4、 .中华人民共和国土地管理法.（日第十届全
国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；
5、 .中华人民共和国城市房地产管理法.（2007年修订）；
6、 .中华人民共和国城乡规划法.（日）；
7、 .中华人民共和国物权法.（日）；
8、 .中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条
例.（国务院令第55号）；
9、 .国务院关于深化改革严格土地管理的决定.（国发（2004）
10、 .国务院关于节约集约用地的通知.（国发（2008）3号）；
11、 国土资源部办公厅关于发布.国有建设用地使用权出让地价
评估技术规范（试行）.的通知（国土资厅发[2013]20号）；
12、 .土地登记办法.（国土部令第40号）；
13、 广西壮族自治区实施.中华人民共和国土地管理法.办法
14、 .招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范.（国土资源部令第
15、 广西壮族自治区、北海市人民政府颁布的其他政策规定。
（三）评估准则依据
1、 .资产评估准则—基本准则.（财企（2004）20号）；
2、 .资产评估职业道德准则—基本准则.（财企（2004）20号）；
3、 .资产评估准则—评估报告.（中评协[号）；
4、 .资产评估职业道德准则——独立性.（中评协〔
5、 .资产评估操作专家提示——中小评估机构业务质量控制.
（中评协[号）；
6、 .资产评估操作专家提示——上市公司重大资产重组评估报
告披露.（中评协[号）；
7、 .资产评估准则——利用专家工作.（中评协[号）；
8、 .资产评估准则—评估程序.（中评协[号）；
9、 .资产评估准则—不动产.（中评协[号）；
10、 .资产评估价值类型指导意见.（中评协[号）；
11、 .企业国有资产评估报告指南.（中评协[号）；
12、 .注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见.（会协
[2003]18号）；
13、 .城镇土地估价规程.（GB/T）；
14、 .城镇土地分等定级规程.（GB／T）；
（四）资产权属依据
1、 .国有土地使用证.；
2、 其他参考资料。
（五）取价依据
1、北海市城市总体规划及控制性详细规划资料；
2、北海市城区土地级别及基准地价资料；
3、北海市土地出让、转让等交易资料；
4、.北海市人民政府关于公布北海市征地统一年产值新标准的通知.（北
政发〔2013〕2号）；
5、.北海市人民政府办公室关于印发北海市被征地农民社会保障试行办
法的通知.北政办〔号；
6、.北海市人民政府关于同意调整北海市辖区征地拆迁附着物补偿标准
的批复.（北政土字〔2008〕68号）；
7、中国城市地价动态监测网；
8、北海市国土资源局网站土地招拍挂信息；
9、中国土地市场网；
10、.中国人民银行贷款利率表.日起执行；
11、日公布的.广西壮族自治区实施〖中华人民共
和国耕地占用税暂行条例〗办法.（广西壮族自治区人民政府令第46号）；
12、.关于调整耕地开垦费征收使用管理政策有关问题的通知.（桂
财建[号）；
13、.广西壮族自治区物价局关于重新规范征地劳务收费有关问题
的通知.（桂价费〔号）；
14、其他参考资料。
七、评估方法
1、评估方法的选择
根据资产评估准则的规定，资产评估基本方法包括收益法、市场法
和成本法。要根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分
析三种基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益的现值来判断资产
价值的各种评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的思路，即采
用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。由于纳入本次
评估范围的资产仅为北海国发海洋生物产业股份有限公司的土地使用
权，其不具备独立获利能力，无法测算其未来收益，不适合采用收益法
进行评估。
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接
比较或类比分析以估算资产价值的各种评估技术方法的总称。市场法是
根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技
术规程。市场法以市场实际交易为参照来评价评估对象的现行公允市场
价值，具有评估过程直观、评估数据取材于市场的特点。北海市近期市
场交易案例较多，评估人员可以取得与委估资产相类似的交易案例，因
此可以采用市场法确定其价值。
成本逼近法是以土地取得费用和土地开发所耗各项费用之和为主
要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地使用权出让金
或土地增值收益来确定土地价格的方法。北海市周边类似用地的征地成
本和有关税费资料容易收集调查得到，开发费用也能参考类似宗地的开
发成本计算得出；由于估价对象为工业用地，其地价与成本关联度较高，
故可采用成本逼近法进行评估。
综上，本次评估采用市场比较法和成本逼近法进行评估。
2、市场比较法和成本逼近法介绍
（1）市场比较法
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性
的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产
的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。
市场比较法的基本公式如下：
V=VB×A×B×C×D
式中：V— 待估宗地价格；
VB— 比较实例价格；
A— 待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数
=正常情况指数/比较实例宗地情况指数；
B— 待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期
地价指数；
C— 待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素
条件指数；
D— 待估宗地个别因数条件指数/比较实例宗地个别因素
条件指数。
（2）成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，
再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价
格的估价方法。
其基本计算公式为：V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3=VE+R3
式中： V──土地价格； Ea──土地取得费；
Ed──土地开发费； T──税费；
R1──利息； R2──利润；
R3──土地增值； VE──土地成本价格。
土地取得费及税费：根据.中华人民共和国土地管理法.，土地取
得费包括土地补偿费、安臵补助费、青苗和附着物补偿费，税费包括耕
地占用税、耕地开垦费、征地管理费等；
土地开发费：土地开发费按估价设定土地开发程度下区域平均需投
入的各项客观费用计算；
利息：按照估价界定的土地开发程度的正常开发周期、各项费用投
入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支付的利息；
利润：按照开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的正常
回报率，估计土地投资应取得的投资利润；
土地增值收益：土地增值收益是指政府出让土地除收回成本价格
外，同时要使国家土地所有权在经济上得以实现，即获取一定的增值收
八、评估程序实施过程和情况
整个评估工作分四个阶段进行：
（一）评估准备阶段
与委托方就资产评估委托事宜进行了洽谈，明确评估业务基本事
项，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，接
受委托，签订资产评估业务约定书；在充分沟通的前提下，确定评估目
的、评估范围和对象、选定评估基准日，确定项目负责人，组成评估项
目组，编制评估计划；辅导产权持有者填报资产评估申报表，准备评估
所需资料。
（二）现场评估阶段
根据此次评估业务的具体情况，按照评估程序准则和其他相关规定
的要求，评估人员通过询问、核对、现场勘查等方式进行实地调查，从
各种可能的途径获取评估资料，核实评估范围，了解评估对象现状，关
注评估对象法律权属。具体工作为：
（1）依据产权持有者提供的申报明细表，评估人员查阅档案，核
对相关资产；
（2）核查委估资产权属证明及替代性文件；
（3）在评估申报表核对无误的基础上，评估人员在产权持有方有
关人员的配合下深入现场进行实地勘察，同时填写现场勘察表。
（4）对企业提供的权属资料进行查验。
（三）评估汇总阶段
对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依
据；根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适
用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初
步评估结果。
（四）提交报告阶段
在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换
意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三级复核
制度和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告。
九、评估假设及限制条件
本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：
（一）一般假设
1、交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根
据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得
以进行的一个最基本的前提假设。
2、公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的
资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会
和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
3、资产持续经营假设
资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和
使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基
础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。
（二）特殊假设
1、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观
经济不发生重大变化；
2、企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重
3、本次评估的资产以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的
现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
4、本次评估假设委托方及产权持有者提供的基础资料和财务资料
真实、准确、完整；
5、评估范围仅以委托方及产权持有者提供的评估申报表为准；
6、本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响。
当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
经评估，北海国发海洋生物产业股份有限公司拟被政府拟征用涉
及的土地使用权的评估价值为4,902.92万元，大写（人民币）：肆仟
玖佰零贰万玖仟贰佰元整。
详细情况见无形资产----土地使用权评估明细表。
十一、特别事项说明
（一）产权瑕疵事项
本报告未发现产权瑕疵事项。
（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素
本报告未发现未决事项、法律纠纷等不确定因素。
（三）重大期后事项
期后事项是指评估基准日之后出具评估报告之前发生的重大事项。
本报告无重大期后事项。
（四）其他需要说明的事项
1、根据广西北海工业园区管理委员会北工管函[号.关于
分割收回北海国发海洋生物产业股份有限公司名下175亩土地使用权的
通知.，由于北海工业园区用地规划调整及商业项目需要，经北海市人
民政府批准同意，将北海国发海洋生物产业股份有限公司名下总面积为
229,515.60平方米（344亩）、土地证号北国用（2004）第602086号的国
有土地使用权证书项下面积116,666.67平方米(175亩)的土地使用权通过
分割，依法予以有偿收回。本次只对北国用（2004）第602086号.国有
土地使用证.项下的116,666.67平方米(175亩)的土地使用权价值进行评
估。拟分割的土地尚未办理有分割的国有土地使用权证。北国用（2004）
第602086号.国有土地使用权证.证载终止日期为日，根
据北海市工业园区管委会给北海市人民政府.关于盘整北海国发公
司用地的请示.得知该土地证上116,666.67平方米，由于被征地村
民拒绝领取征地补偿安臵费而无法交付北海国发海洋生物产业股份
有限公司使用。因此本次评估设定评估对象的剩余使用年限为50年。
2、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资
产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的
所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托
方及产权持有者提供的有关资料。因此，评估工作是以委托方及产权持
有者提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，
有关法律文件的真实合法为前提。
3、本次评估范围及采用的由产权持有者提供的数据及有关资料，
委托方及产权持有者对其提供资料的真实性、完整性负责。
4、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由产权持有者
提供，委托方及产权持有者对其真实性、合法性承担法律责任。
5、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生
变化时，应按以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行
相应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响
时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资
产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，
本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则
确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及
特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告
也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力
对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它
情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件
的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的
有关规定，并得到有关部门的批准。
（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评
估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意
向他人公开。
（三）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或
者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及
相关当事方另有约定的除外。
（四）评估结论的使用有效期：根据国有资产评估管理的相关规定，
资产评估报告须经备案（或核准）后使用，经备案（或核准）后的评估
结果使用有效期一年，自评估基准日日起，至2014年10月
30日止。超过一年，需重新进行评估。
十三、评估报告日
评估报告日为二〇一三年十一月十八日。
备查文件目录
1、 广西北海工业园区管理委员会北工管函[号.关于分
割收回北海国发海洋生物产业股份有限公司名下175亩土地使用权的通
2、 产权持有者企业法人营业执照（复印件）；
3、 北国用（2004）第602086号.国有土地使用证.（复印件）；
4、 委托方及产权持有单位承诺函；
5、 签字注册资产评估师承诺函；
6、 中联资产评估集团有限公司资产评估资格证书（复印件）；
7、 中联资产评估集团有限公司企业法人营业执照（复印件）；
8、 签字注册资产评估师资格证书（复印件）；
9、 资产评估业务约定书（复印件）。