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美国房产经纪人能做哪些事
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美国买房已经成为越来越多中国高净值人群的选择，在买房的过程中，房地产经纪人十分重要。具体为大家说一说能做哪些事情。&
对我们大多数人来说，房屋是我们一生中最大的购买活动。除了巨大的金融交易不说，单是寻找合适的房子以满足我们特定的需求就不是一件容易的事。美国房地产市场是一个非常好的投资市场--但你要知道怎样做。组织交易，安排融资和寻找合适的买家是成功的关键。对于当前市场的趋势，没有人比当地的不动产代理和经纪人知道的更多。不动产交易已经成为非常复杂的交易人销售(或购买)房屋可能是你一生中最重要的金融交易之一。这就是为什么雇用该领域的专业人士-持牌地产代理和经纪人-比较适当的原因。&
房地产经纪人能根据你的经济情况帮助你决定你能够负担多少钱的房子，帮助你获得贷款的预先资格，甚至让你了解不同的融资方法。美西地产的专业房地产经纪人同时还是邻里的专家，能够提供关于学校、交通、当地的税务和小区特征的详细信息。使用房地产经纪人同样意味着你的房屋销售信息可进入地产经纪内部互联网系统(MLS)。MLS是房地产经纪人使用的重要销售工具，用于通知其他经纪人可用的房产信息。经纪人能够为你提供大范围的可供选择的房屋。&
由此可见房产经纪人能为你在美国的同时带来很多的帮助，尤其是对一些房产知识不清楚的朋友们，可算是帮了一个大忙。&
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奥巴马挽救了美国经济，但犯下一个大错
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奥巴马在金融危机时期就任总统，成功地推动经济复苏，但他任内一大错误是导致特朗普上台的原因之一。
新闻配图本文转载自《金融时报》我们如何评价巴拉克&奥巴马(Barack Obama)担任总统期间在经济方面的成功或失败呢？这个问题很难回答。毕竟，坐镇白宫之人决定不了庞大而复杂的美国经济的表现。事实上，政策举措通常只会产生一定程度的影响。但奥巴马的总统任期与历届略有不同，因为他走马上任的时候，美国处于自上世纪30年代以来最严重的金融危机期间。如果我们考虑到他初上任时要面对这场灾难以及国会共和党人决心要让他一败涂地，那么他任内的作为明显是成功的。这不等于说他取得的功绩是完美的，也不是说美国如今面临的经济挑战很少&&这两种说法都距离正确甚远。不过这确实意味着他打下了坚实的基础。最近一份《总统经济报告》(Economic Report of the President)分析了奥巴马在任内取得的成绩。这也是一篇简略的辩护报告。但奥巴马的经济顾问委员会(US Council of Economic Advisers)往往会做出一流的分析。该报告也不例外。出发点必然是奥巴马刚接手时的情况：2009年初美国经济呈自由落体式下滑。该报告完全正确地提到：&我们很容易忘记美国经济在这次危机期间是多么接近彻底萧条。的确，从多个宏观经济指标来看&&大衰退(Great Recession)的第一年&&经历了比年大萧条伊始更严重的衰退。&成功实现经济复苏的责任不只落在这届政府身上：小布什(George W Bush)政府作出了快速反应（尽管该政府对危机的严重性也负有部分责任）；美联储(Fed)采取了有效行动；国会通过了重要法案。不过，令人震惊的是，大多数共和党议员反对货币、金融和财政方面一切为了解决危机的重大措施。奥巴马政府实施了一系列重要财政措施，特别是2009年出台的《美国复苏与再投资法案》(American Recovery and Reinvestment Act)。这届政府也为美联储提供了有力的精神支持（包括让小布什总统提名的本&伯南克(Ben Bernanke)接着担任美联储主席）。奥巴马政府还以超出预期的速度复苏了金融业，并且极其成功地拯救了汽车产业。另一方面，共和党人则指责财政刺激措施，抱怨危机造成巨额财政赤字。不过，在当时抱怨赤字，与如今在经济看似接近充分就业状态之际削减税收一样荒谬。一些共和党人声称美联储政策有造成恶性通胀的风险。大多数共和党人反对重新加强金融业监管，也强烈抨击汽车业纾困计划。不过，如果当时政府没救助汽车行业的话，当选总统唐纳德&特朗普(Donald Trump)如今或许也就无法威胁汽车制造商了。总而言之，考虑到这样的起点，美国经济在奥巴马任内的表现是相当不错的。失业率比预期更快地持续下滑。自2010年私营部门就业实现正增长以来，美国商业领域增加了1560万个工作岗位。当前周期的实际工资增长速度，超过自上世纪70年代以来任何一个周期。2016年第三季度，美国经济规模比危机前峰值扩大了11.5%，人均实际国内生产总值(GDP)比危机前峰值高4%，而欧元区人均实际GDP仍然低于危机前峰值。家庭净资产也比2008年的水平增长了50%。不过，奥巴马关心的不只是经济复苏。他试图让美国更接近于实现全民医保，这种医疗保障制度在其他高收入国家被认为是理所应当的。《平价医疗法案》（Affordable Care Act，也称&奥巴马医改&）据估计让2000万成人和300万儿童上了医疗保险。自该法案颁布以来，相对于过去，医疗费用增长也非常缓慢。这些都是实实在在的成绩。不过也有些问题无法解决：第一，美国经济成果的分配变得非常不平等，尽管奥巴马任内财政政策所产生的影响出现轻微进步的转变。在这方面采取切实有效的行动超出他的力量范围，既是因为难度很大，也因为他的对手们一点都不想出力帮忙。第二，青年男性（25岁至45岁）劳动参与率的下滑态势已延续60年，而青年女性的劳动参与率30年来保持平坦。以大多数高收入经济体的标准来看，这是很糟糕的。认为这是由美国特别慷慨的福利制度、或特别高的最低薪资标准造成的观点并不可信。失败缘于更深层次的原因。第三，美国劳动生产率增长大幅放缓，尽管在2005年至2015年期间仍然高于七国集团(G7)其他成员国。放缓原因成谜。可能的因素包括后危机时期企业投资疲软和动物精神广泛缺失，也可能是由于基本的创新速度放缓。还有一些人认为这是过度监管的结果。下届政府将验证这种假设不成立。最后，美国在应对严峻气候变化所带来的威胁方面应扮演关键角色。由于美国国内在该问题上没有形成任何共识，奥巴马依靠的是行政命令，而这些今后想必将被推翻。总之，奥巴马政府挽救了美国经济，给继任者留下了一个坚实的基础。但这届政府也犯下了一个重大错误：它没有尽最大努力让那些以违法乱矩和不负责任的行为重创了美国金融体系和经济的人受到处罚。这种不公平的感觉正是美国民众选出那位即将上任的破坏能手的原因之一。奥巴马无法疏导愤怒情绪。唉，特朗普可以。
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[责任编辑：马萌伟 PF043]
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　　（图片来源：全景视觉）
　　经济观察报 记者 陈蓉 姚瑾玲 看过美剧《老友记》的观众们一定会记得主角们干净整洁又宽敞舒适的公寓，作为“纽漂”，他们在大都市几乎租了10年的房子没有搬家。
　　这在现实生活中有可能吗？答案是肯定的。
　　作为世界上最成熟的房屋租赁市场之一，美国租赁底层法律较为完善，完善的REITs和对租赁行业的税收优惠政策，直接激励了市场主体参与房屋租赁，增加供给；而在次贷危机以后，房屋买卖市场的低迷，千禧一代（Millennials，指出生的人群）生活观念的改变以及移民的不断增加，也大大刺激了租赁住房的需求。
　　根据美国人口普查局（CensusBureau）公布的2017年第一季度数据，目前美国房屋自有率维持在63.6%的较低水平，从年的历史最高点68%一路下跌，根据哈佛大学住房研究中心数据，美国国内承租住户户数从2004年的不足3400万户一路快速上升为2015年的超出4200万户，租赁需求超过30%以上。
　　制度基础
　　华东师范大学工商管理系副教授、上海易居研究院房产流通所所长崔裴介绍到，美国的房屋租赁市场不仅规模大且市场主体有相当大比例的机构出租方，规模化和专业化特征明显，发展较其他地区成熟。
　　美国住房租赁市场缘何有如此良好发展？崔裴认为，REITs（Real Estate Investment Trust，房地产投资信托）的建立，从根本上为住房租赁市场培育了大量专业化程度较高的机构主体。
　　美国REITs持有的物业类型广泛，诸如公寓、酒店、商场、办公楼、医院和仓库等在内的房地产资产都可以成为REITs的资产包。其收益主要来自两方面：一是资本增值收益，二是租金收益，美国法律规定REITs 90%的税后利润强制分配给持有人。
　　链家研究院院长杨现领向经济观察报介绍到，得益于高投资收益率，美国的REITs规模得以快速扩张，促进了机构从事租赁业务的积极性。
　　除了建设REITs作为金融手段，崔裴介绍，美国还运用税收手段支持租赁住房经营者。例如，将租赁住房投资经营的正常成本(装修改造费用、折旧费、维修费等)纳入经营者收入税基扣减项目，大大降低了租赁机构的运营成本。
　　此外，政府通过提供优惠措施，激励地产商为低收入群体提供租赁住宅。崔裴举例称，纽约曼哈顿岛的Stuyvesant Town项目2015年从第二任业主铁狮门公司转手至黑石。在这项交易中，纽约市政府与买方黑石公司达成协议，保留该楼盘中11200套廉租房，其中的5000套在未来二十年仍作为廉租房，享受“规定租金”（control rent），帮助政府覆盖中低收入人群的住房需求。作为交换，黑石公司和另一投资方收到了包括20年期房地美(Freddie Mac)贷款，土地发展权优惠等各类不同形式的政府补贴。
　　有保障的租住体验
　　美国公寓企业近20年的发展中，机构运营方逐步提供了多样化的服务，比起个人房东，租客有更加良好的租住体验和服务体验；同时，完善的底层法律也充分保障了租户权益。
　　在美国密苏里大学就读研究生的杭舟毕业之后留在了华盛顿工作，相中当地一家名为Camden Roosevelt的品牌公寓。他介绍称，自己租住的公寓地段较好，大楼本身提供管理，安全便利。同时公寓中提供健身房、工作室和会客间，社区也会定时举办活动，此类公寓的租金会比同地段个人房东手中租来的房源贵几百美金。
　　在纽约租住了一年机构运营的公寓的苗瑞也有类似体验，大楼的管理和服务良好，在即将结束租住的一个月前，大楼管理员会发送专门邮件给予优惠，邀请其续约。
　　规模化的运营商往往意味更专业的服务。根据上海易居研究院《美国租赁市场调查》，以美国最大的公寓租赁投资经营企业EQR（Euity Resident）为例，除各种便利设施外租客还可享受特色服务，例如EQR与汽车租赁公司合作，住户租车能够享受相应的折扣；租户租期超过一定年限，并在租房期购买指定开发商的房子，就可以获得最高20%的租金返还用于购房，EQR损失的部分租金则可从开发商处获得补偿。
　　杨现领介绍到，美国租赁底层法律较为完善，在租约关系、租约管理、租金管制、承租人权益给予明确的规定：美国法律规定业主没有权利单方面解除合约，且必须满足租户合理的续约要求；部分城市的租金上浮依照当地的CPI作为参照标准制定，并向弱势人群倾斜；在权责划分上，以保护承租人的权益为核心，例如美国要求出租人对房屋安全及公共区域检查承担责任，必须保证用于出租的房屋不存在瑕疵，业主不可向承租人转嫁维修义务等。
　　崔裴还认为，在租赁市场发达的德国、美国等国家，租赁市场和买卖市场紧密关联，形成了“租买选择机制”，租赁市场反映的租户对住房的需求十分有效，买卖价格受租金制约，对房地产市场是一个较有效的约束。
　　多元化租客趋势
　　根据哈佛大学住房研究中心（JohnCenter for Housing Studies of Harvard University）提供的数据，与中国相似，美国租赁住宅的供应集中于大都市地区,包括中心城市(Central City)和郊区(Suburb)。杨现领也提到，美国核心都市的租赁人口占比、租赁集中度远高于中国的一线城市。以北京为例，租赁人口占比约30%，而美国纽约、洛杉矶、波士顿、旧金山、芝加哥等核心都市租赁人口占比均高于60%，全美租赁人口占比约35%。
　　与固有印象形成区别的是，美国租客群体中年轻人的比例并非最高；至2015年，40岁以上承租户占承租户总户数超过50%，50岁以上承租户占承租户总户数超过30%。单身承租户一直是承租户中总量及占比最大的群体。受过高等教育的承租户持续增长占5成以上。
　　崔裴认为，美国民众对租房的需求成因较多元和复杂。一方面，2008年美国房地产泡沫之后，民众认识到租赁作为消费行为较买房这一投资行为风险低。
　　另一方面，美国社会家庭趋小型化，单身和单亲家庭比例增加，人口老龄化，使得民众对住房的需求不断改变；对老年人来说，现有房屋未必能够满足需求，而租赁合适住房比拥有房子更加便捷及省心。哈佛大学住房研究中心2015发布的《美国租赁市场报告》也显示，随着千禧一代就业、结婚和生子年龄的推迟，首次置业的年龄也在不断推迟，租房更能满足他们在城市间流动性的需要。
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