二手房买家贷款逾期，卖家可以解除买卖合同吗？
近几年国家一直在进行房地产调控，由于政策的频繁变化，贷款规则一直在变，对二手房买卖交易的影响是买家的银行贷款常常逾期。一旦买家的银行贷款逾期，卖家可以行使合同解除权吗？首先要明确的是合同中是否约定了卖家的合同解除权，其次要明确的是买家的贷款逾期是由于政策的变化还是买家本身的信用问题导致贷款得不到批准，最后要考察的是买家的贷款最终是不是申请到了，如果申请到了，无论如何卖家不宜行使合同解除权。
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200912182010112
20091024《上海市房地产买卖合同》，合同约定：甲向乙、丙购买本市闵行区╳╳???????401室房屋（以下简称系争房屋）一套，总价款人民币（下同）1，950，000元，首付款580，000元，原告向银行申请贷款支付1，360，000元，尾款10，000元。合同签订后，甲向乙、丙支付了首付款，银行贷款申请已经银行审核通过，现已具备了过户条件。甲多次催促乙、丙办理过户手续，但其均置之不理，甲只能诉诸法院要求判令（一）乙、丙继续履行与甲签订的上海市房地产买卖合同，将系争房屋过户给甲；（二）在收到银行贷款后将系争房屋交付给甲；（三）交房后结清水电燃气电话、有线电视、物业维修基金过户给甲。
甲为证明其主张，向本院提交以下证据材料：1、《上海市房地产买卖合同》；2、证明收据；3、贷款合同及抵押资料；4、契税缴款书；5、发票；6、通知。
乙、丙答辩并反诉称：甲的贷款已超出合同约定的时间，存在逾期付款的违约责任。乙、丙催促甲尽快付款并支付违约金，甲态度很不好。乙、丙已按约履行买卖合同义务，且一直积极配合甲办理银行贷款事宜。出售房屋是为了购买另外的房屋，现乙、丙已筹钱购买，已无出售房屋的必要，反诉要求判令（一）解除双方签订的房地产买卖合同；（二）甲支付逾期付款违约金，按本金137万元计，自2009年11月15日起计算至解除交易中心备案登记之日止按日万分之五计算；（三）甲支付乙、丙房价款20%计算的违约金39万元。
乙、丙为证明其辩称及反诉，向本院提交以下证据材料：1、催款通知书一组；2、邮寄凭证及收据；3、附加协议。
针对乙、丙的反诉，甲认为双方在买卖合同中约定的付款时间是在贷款审批下来后由银行付款给乙、丙，甲的付款没有超过合同约定的时间。
经庭审质证，乙、丙对甲提供的证据真实性均无异议。甲对乙、丙提供的证明真实性均无异议。本院对双方当事人真实性无异议的证据效力予以确认。
基于上述证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：
2009年10月24日，乙、丙（签约甲方）与甲（签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲乙双方通过上海╳╳╳房地产经纪事务所公司居间介绍，乙方向甲方购买座落于本市闵行区╳╳???????401室房屋一套；建造面积113.04平方米；转让价1，950，000元；甲方于2009年12月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；双方确认在009年11月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按合同约定期限付款的，甲方有权延迟履行相应的合同义务，乙方迟延付款，每逾期一日，乙方应按应付而未付款项的日万分之五支付逾期违约金；该等逾期超过20天，则甲方有权以书面形式解除与乙方的买卖合同；若双方交易的标的房屋未办理产权过户手续，甲方有权将该房屋另行出售给第三人而无须通知乙方；乙方在收到解除合同的书面通知之日起七日内除支付欠款的逾期违约金外，还应当按总房价的20%支付违约金；若双方交易的标的房屋已经办理产权过户手续，甲方有权要求乙方恢复原状，并从乙方已支付的房屋价款中，扣除总房价的20%用于补偿自己在交易中的各项损失，及乙方应当承担的违约金，剩余的房价款则于恢复原状后7日内退还给乙方；甲方已经支付给房地产发展商或物业管理公司或其他相关部门的维修基金（若有）、管理费押金（若有）、电话初装费（若有）、每期初装费（若有）、有线电视申请费（若有）等已包括在房价款内，不再另行结算，但以上各项的更名费用由乙方承担；待甲乙双方签订买卖合同当日，乙方直接支付首期房价款580，000元（包括已付定金100，000元）；甲方同意乙方通过向银行申请1，360，000元贷款的形式支付第三期房价款，乙方应于签订买卖合同后七日内向银行申请贷款，并签订借款抵押合同、办理一切相关手续，申请办理借款抵押合同公证手续（若有），且支付一切相关费用；待乙方的贷款申请经贷款银行审核通过后5个工作日内，甲乙双方亲自赴上海市闵行区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由居间方收执收件收据，待上海市闵行区房地产交易中心出具以乙方为使用权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证并送交贷款银行后7个工作日内，乙方应支付给甲方第三期房价款，该期房价款由贷款银行代乙方支付；双方约定于甲方收到银行房款后2日内，甲乙双方应当对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将房屋交给乙方，同时乙方向甲方支付购房尾款10，000元；如乙方的贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于第三期房款所约定的送件当日将以现金方式补足并支付给甲方。买卖合同还对其他内容作了约定并经上海市东方公证处公证。
2009年10月22日，甲向乙支付定金100，000元；同年10月24日支付首付款580，000元（含已付定金100，000元）。2009年11月25日，甲向中国光大银行上海常德支行申请1，360，000元贷款获得审核批准。
2009年11月22日，乙、丙通过中介公司上海╳╳╳房地产经纪事务所转交甲，载明：根据双方签订的系争房屋的买卖合同约定的最后付款时间和最后房屋过户期限现已超过合同约定的最后时效，双方约定的最后房屋过户时间期限为2009年11月15日，现已超过；早在大约两周多前，甲方就已经和乙方多次沟通此事，甲方多次以电话形式催促乙方，乙方始终未能给出解决方案，一直都没有一个明确答复；既然合同已经过期，又久追未果，甲方至今未能收到乙方的另外70%的房款，现正式通知乙方，因乙方房款未能如期支付给甲方，导致合同不能继续如期履行，按照合同第六条和第九条（三）款中的约定，从2009年11月16日开始，甲方将要求乙方按照合同中规定的违约赔偿条款的约定计算方式来赔偿甲方的经济损失和由此而造成的一切后果，乙方甲将承担由此造成的所有责任后果，现通过中介正式书面通知乙方。
中介公司上海╳╳╳房地产经纪事务所向乙、丙发出《通知》一份，载明：2009年10月24日你方通过我公司将上海市闵行区╳╳???????401室之物业出售给买方甲，现买方甲银行贷款审批已经通过，具备过户条件，2009年11月24日我公司员工周╳以电话形式、2009年11月25日以短信形式通知你方于2009年11月25日下午两点过户，因你方没有时间办理过户手续，现通知你方改至2009年11月26日下午2点办理房屋过户手续，如果在上述事件段内你方没有时间过来，请你方于书面形式答复给我公司具体过户时间。
2009年11月30日，乙向中介公司上海╳╳╳房地产经纪事务所及甲发出《催办通知》1份，载明：房屋买卖合同签订后，乙方在合约规定期限内，未能全额支付甲方购房款，未能如期履行此合约，故甲方于2009年11月22日和同年11月27日两度发出书面通知要求乙方积极妥善的处理违约而造成的后续相关问题。但甲方至今未能看到乙方有积极处理此事的诚意行动。2009年11月27日发出的通知内容（就甲违约而造成的后续连带问题的4点要求）至今未能收到甲方面有诚意的解决方案和有关银行申请贷款的正式批复物件。甲方本着友好协商的单方意愿，现最后一次以书面形式通知中介上海╳╳╳房地产经纪事务所和买家甲，在未能验证到乙方口头上所说的银行贷款批下来的正式文件的情况下（我方暂且相信此批复是真的，但是，我方一定要验看批复文件，因我方只相信银行出具的真实合法证明材料。）我方已履行了双方合同附件三第三款中的银行审批通过后5个工作日内甲方协助乙方过户的约定内容时效。如乙方在合同规定的违约规定期限内（即2009年11月16日至同年12月5日的20天内），仍未能处理好因违约而造成的后续相关事宜。甲方将从2009年12月6日起单方面终止合同，由此造成的所有损失都将由违约方乙方甲按照合同赔付条款，执行赔付事宜。甲方将不再另行通知…。
因甲贷款逾期事宜，乙、丙提出要求甲支付逾期期间的违约金，双方就违约金和交房时间多次协商未果，遂涉讼。
本院认为，甲与乙、丙签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，与法不悖，应属有效，双方均应依约履行。根据合同约定，双方在2009年11月15日前办理交易过户手续，届时，甲贷款申请未获审核通过或者通过的金额不足，则甲应于过户当日将贷款不足部分以现金方式补足，但甲贷款迟延至2009年11月25日获批，导致在约定的过户时间未能办理过户手续，责任在甲，甲应承担相应的违约责任，附件三付款协议第三款关于待贷款申请经贷款银行审核通过后5个工作日内，申请办理过户手续的约定，根据合同本意，应当理解为如甲在合同约定的过户时间前办出了银行贷款，则应当在贷款银行审核通过后5个工作日内办理房屋过户手续，而非无论延期多长时间、重行申请贷款等，只要能够办出银行贷款，出售方必须配合办理产权过户且买受方无需承担违约责任的意思表示。故本院对甲认为付款时间节点未到的辩称，本院不予采信。但甲逾期付款的时间并未超过20天，乙、丙尚未具备单方面解除合同的条件。且双方在甲贷款获批后就违约金事宜和交房时间一直处于协商阶段，双方协商未果而超过了合同约定的20天付款时间，不能单方面归责于甲，乙、丙不因此取得合同单方解除权。综上，本院对甲要求两被告继续履行房屋买卖合同的诉讼请求予以支持，对乙、丙要求解除房屋买卖合同的反诉诉讼请求不予支持。乙、丙反诉要求甲支付自2009年11月16日至2009年11月25日的逾期付款违约金，本院予以支持，要求甲支付房价款20%违约金的反诉诉讼请求不予支持。
合同继续履行，甲应当向乙、丙支付剩余房款，乙、丙应当配合将房屋过户至甲名下并将房屋交付给甲，并将水电煤等按照合同约定过户至甲名下。
据此，依照《中国人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、甲与乙、丙签订的关于上海市闵行区╳╳???????401室的《上海市房地产买卖合同》继续履行；
5上海市闵行区╳╳???????401室房屋产权过户至甲名下；
三、甲于取得上述房屋的房地产权证及他项权利证后7个工作日送交贷款银行，并由甲申请该贷款银行代甲向乙、丙支付房款136万元（具体放款时间以贷款银行为准）；
四、乙、丙收到银行136万元放款后2日内，将上述房屋交付甲，同日甲向乙、丙支付房款1万元；
五、乙、丙将上述房屋交付甲当日将水、电、煤、电话、有线电视、物业维修基金过户至甲名下，更名费用由甲承担；
六、甲于本判决生效之日起三十日内支付乙、丙按本金136万元计，自2009年11月16日至2009年11月25日止，按照日万分之五计算的逾期付款违约金。
七、驳回乙、丙其余反诉诉讼请求。
本诉案件受理费减半收取计8，565元，由甲负担42.51元，乙、丙负担8，522.49元。反诉案件受理费减半收取计3，575元，由乙、丙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&代理审判员&&&
二０一０年二月二十三日
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╳╳０４平方米；转让价人民币（下同）１９５万元甲方于２００９年１２月２０日前腾出该房屋并通知乙方检验接收；双方确认在２００９年１１月１５日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，甲方有权迟延履行相应的合同义务，乙方迟延付款，每逾期一日，乙方应按应付而未付款项的日万分之五支付逾期违约金；该等逾期超过２０天，则甲方有权以书面形式解除与乙方的买卖合同；若双方交易的标的房屋未办理过户手续，甲方有权将该房屋另行出售给第三人而无须通知乙方；乙方在收到解除合同的书面通知之日起七日内除支付前款的逾期违约金外，还应当按总房价的２０％支付违约金；若双方交易的标的房屋已经办理产权过户手续，甲方有权要求乙方恢复原状，并从乙方已支付的房价款中，扣除总房价的２０％用于补偿自己在交易中的各项损失，及乙方应当承担的违约金，剩余的房价款则于恢复原状后７日内退还给乙方；甲方已经支付给房地产发展商或物业管理公司或其他相关部门的维修金（若有）、管理费押金（若有）、电话初装费（若有）、煤气初装费（若有）、有限电视申请费（若有）等已包括在房价款内，不再另行结算，但以上各项的更名费用由乙方承担；待甲乙方签订买卖合同当日，乙方直接支付首期房价款５８万元（包括已付定金１０万元）；甲方同意乙方通过向银行申请１３６万元贷款的形式支付第三期房价款，乙方应于签订买卖合同后７日内向银行申请贷款，并签订借款抵押合同、办理一切手续，申请办理借款低压合同公证手续（若有），且支付一切相关费用；乙方的贷款申请经贷款银行审核通过后５个工作日内，甲乙双方亲自赴上海市闵行区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由居间方收执收件收据，待上海市闵行区房地产交易中心出具以乙方为产权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证并送交贷款银行后７个工作日内，乙方应支付给甲方第三期房价款，该期房价款由贷款银行代乙方支付；双方约定于甲方收到银行房款后２日内，甲乙双方应当对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房屋交给乙方，同时乙方向甲方支付购房尾款１万元；如乙方的贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于第三期房款所约定的送件当日将以现金方式补足并支付给甲方。买卖合同还对其他内容作了约定并经上海市东方公证处公证。
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买方贷款银行的放款承诺是什么？签约时，买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支
买方贷款银行的放款承诺是什么？签约时，买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方，故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺这个是在网上搜到的，但怎么取得，不太懂这个东西
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免费问律师已过户，买方贷款审批早已通过，银行贷款迟迟不放款，期间给我造成的利息损失如何算，怎样能更快放款？
提问者:热心网友
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抠合同细节的话你应该在交房日前交付全款卖方交房付全款之前虽说已经做了过户抵押但你无权要求卖方交房如果贷款不能如期发放属于买方违约而你的贷款银行通常不会为此负责坦白讲你目前是很被动的像你这种情况应该是银行个贷额度吃紧造成的不是个人问题你应该解释清这个情况、取得谅解稳住卖方不要因为违约造成重大损失然后向中介施压他们和银行关系密切的多银行糊弄客户的话太容易了而且中介收钱凭的就是关系和渠道天天堵着中介大门去闹让他们帮你催促银行银行贷款额度这个东西可大可小不过说实话要是分行级别锁定那真不是个人、支行或者第三方有办法解决的
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热门城市房价：[08-31]二手房交易，已经过户，银行迟迟没有放款，是否能追究买方违约_鹭岛生活_厦门小鱼社区_厦门小鱼网
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[08-31]二手房交易，已经过户，银行迟迟没有放款，是否能追究买方违约
&&&&&& 想要换房，所以卖房给了买方，已经收到首付款，房子也已经过户给买方，也交房给了买方。虽然买方贷款手续已经办好了， 但银行迟迟不放款，已经一个多月了，钱没拿到，我一直没办法再去买房。我是否能追究买方违约责任？（备注：在合同中未约定银行放款时间）
拖了一个月没有拿到钱？你惨了......这房价涨的啊！
回 1楼(不良记录) 的帖子
银行放款慢呀！ 搞得我心慌慌，现在土拍后， 有的房东又给涨价了。
还是先去问问银行或中介为什么还没放款吧
回 3楼(xiaoaojianghuzx) 的帖子
问了呀，银行说他们内部最近在做信贷调整，具体放款时间还没定。
回复4楼(AmoiGame)的帖子
应该拖不了太久，当我们也是一个多月
回 5楼(潭底游鱼) 的帖子
已经55天了
为何合同不约定呢？已经过户，想说买方违约取消交易那是不可能的。最多最多能让买方给你点利息补偿！你这个还算好的，有的买方贷款批不下来那才麻烦。
拖了几年都有的，最好合同上有约定，没约定的只能跟对方扯皮了。
回 7楼(chillon) 的帖子
当时中介也在说放款时间主要是银行方面，是个人不可控的，就跟我说不用写，也说他们这边的合同都是不写这个的。我那会也认为放款最多一个月，也不是很在意。
回复6楼(AmoiGame)的帖子
公积金还是商业贷啊
我一手房40天都下发了，
下手房贷款 那有那么快的速度，，二三月以内是正常的 。&& 按常理是 全额款到了之后房子你才给买方的，当然这个如果你们沟通好了，提前给人家也无妨，银行放贷款 时间上 催买方也没意义，银行是老大，要走流程的，，买方资料没没有问题就跟买方没能多大的关系，
引用 引用第9楼AmoiGame于 18:02发表的 回 7楼(chillon) 的帖子 :当时中介也在说放款时间主要是银行方面，是个人不可控的，就跟我说不用写，也说他们这边的合同都是不写这个的。我那会也认为放款最多一个月，也不是很在意。
也能完全说个人不可控，如果是买方的资料给的不全，或什么原因呢？合同肯定要加上这块内容以保障你的利益。比如说如果买房贷款资格有问题，还要再等半年一年的，难道你也认了？当时就应该约定1个月资金要到账，否则每个月要按照贷款资金的1%或约定的其他数值给予卖方补偿。
竟然碰到这种哪个事？？？楼主买方哪个银行贷款的？？？这么悲催。。。
我公积金贷款11天就放款
以前控制严的时候是三个月放款，你不应该那么早交房给买方。可以约定款到再交房
这个事相当不靠谱，正常情况下肯定要收到银行的贷款之后在把房产证过户给他，现在要是银行不批，那你就得看买方的脸色了，最后可能要走法庭，
应该收到全款再交房
没经验了吧&& 按揭最好找担保公司做&& 中介找的银行有的真的不靠谱
具体放款时间还没定。
以前公积金都要两个来月，没那么快的
引用 引用第18楼也很于 19:56发表的&&:这个事相当不靠谱，正常情况下肯定要收到银行的贷款之后在把房产证过户给他，现在要是银行不批，那你就得看买方的脸色了，最后可能要走法庭，
你这没买过二手房吧，付了首付就得过户了，不然买方凭什么东西去银行贷款？
这事办的不靠谱呀，没有任何约定就过户交房，买方现在完全可以不理会你的，如果你中介费全交清，这会中介都不待见你了。比较合理的是约定放款期限，延期的话买方补偿，或者到放全款再交房.(可以先过户)万一银行款下不来，在已经过户并交房的情况下，你除了上法院就没途径了. 还得折腾很久.
没放款就不应该交房
回复18楼(也很)的帖子
不过户怎么买房怎么贷款？
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哪家银行？
这不算买方违约啊，如果房已经交了就只能商量看看买家给点租金补偿了。去银行找找关系比较实在。我当时从交材料到放款一个礼拜内就搞定了，毕竟银行也是要赚利息嘛。
引用 引用第2楼AmoiGame于 17:47发表的 回 3楼(xiaoaojianghuzx) 的帖子 :问了呀，银行说他们内部最近在做信贷调整，具体放款时间还没定。
对呀，这是银行的问题，不能因为这个原因就去追究买方违约，说不定人家还想早点拿到房子呢。
回 2楼(AmoiGame) 的帖子
你可以先借款买房，没办法追究买家责任，银行放贷和买房无关，只要他这边信誉都通过，那就是银行的问题了，会放款，可能最近有点慢！先借钱再买也比涨的速度好啊
银行迟迟没有放款，其中定然有PY交易
教训啊，以后要注意一定要约定放款时间，逾期一天需支付多少要明确
放款时间在贷款的时候信贷人员会大致跟你讲清楚的啊，为什么没时间限制，再说了款还没收到你就交房，是不扯了。工行比较好，一天就放款了，神速
放心吧，马上限购了，在也不用当心房子问题了，哈哈。。
你太老实了，收到首付款，要等银行放款之后才能交房啊！我们买房都是这样，卖房其实也一样的，差距太大了！一个月房价都张了
一般要两个月才放款的！
合同要约定啊，贷款全部到了，才能交钥匙给买家
引用 引用第18楼也很于 19:56发表的&&:这个事相当不靠谱，正常情况下肯定要收到银行的贷款之后在把房产证过户给他，现在要是银行不批，那你就得看买方的脸色了，最后可能要走法庭，
看来你是没有买过房，不懂流程！
回 18楼(也很) 的帖子
你根本 不懂二手房的交易
你应该庆幸，幸好限购了，起码不会大涨了！限购没鸟用，不如大幅增加土地供应！自己不能买，拿亲戚名义买
回 18楼(也很) 的帖子
你房产证不过户给人家 人家怎么贷款&&
纯商业贷款应该很快就批了、估计你是公积金组合贷
这个是要找银行关系，给优先放款。
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银行贷款未按期放款,卖方要求终止合同。
日,我通过房产中介与卖家约定一套房产,合同是通过中介给的格式打印而成的,内容约定:先付首付,剩余房款通过银行贷款支付,房产证过户后30个工作日之内房贷打至卖家指定账户。现在因为房产证已过户,而银行那边迟迟未放款,导致逾期,现卖家以合同约定内容对我进行起诉,要中止合同或者赔偿违约金,现有如下疑问:1.该房产是通过中介购买的,并给了代办费给中介,所有手续由中介处理。而该协议也是中介书面打印内容,中介是否需要承担责任?2.房屋已经过户,所有营业税和房产税都是我缴纳的,房产所有权已是我的名字。如果现在卖家中止合同,重新办理过户给卖方 ,这一来一回的房产交易税由谁承担?3.是否存在违约金问题?4.是否我需要负全责?
浙江 温州 永嘉县发表时间： 22:33
问题与我的不同！
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你好，中介一般很难承担责任的。至于你说的违约责任及税费承担的方式，我建议你将材料带上与律师面谈比较合适。这个要具体看你们合同是怎么约定的
律所：浙江蓝汇律师事务所 回复时间： 21:21
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银行贷款合同
律师回答共 1 条
一般是你违约，你承担合同上相应的责任；除非中介有过错，那你可以追究中介的责任。
律所：浙江正允律师事务所
回复时间： 04:10
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银行贷款:偿还
银行贷款:到期
银行贷款:利率
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