优客逸家在有重大误解的情况下骗房客签订完全无法履行的合约，然后用合约要挟房客加码交房租，房客无力承担加码后的高昂房租，优客逸家欣然吞掉定金，赶走租客。　　————————————————————————　　当时刚到成都急于租房又不知道成都租房的正常市价，所以约定看房的时候非常糊涂，只看地铁广告上光鲜亮丽看起来比较正规，就匆匆忙忙打电话预约看房。　　lz身份证丢失之后还没有来得及补办，无论是要回户籍所在地办理临时或者永久身份证都需要大量时间，而lz短时间内没办法回户口所在地办理，身上只有护照。　　租房的时候lz明确告诉优客逸家的工作人员：　　“我没有身份证原件，只有护照没有国内银行卡，也无法注册国内网银和支付宝的相关业务”！　　“我没有身份证原件，只有护照没有国内银行卡，也无法注册国内网银和支付宝的相关业务”！！　　“我没有身份证原件，只有护照没有国内银行卡，也无法注册国内网银和支付宝的相关业务”！！！　　重要的事情说三遍。　　他当时是认同的，他知道我急着搬进租房，所以着重介绍我的都是房间会有的各类服务（包括所谓深度清洁之类的鬼话，后来证明‘深度’就是深到用湿抹布擦擦地板和柜子的表面和卫生间，至于原本就沾满灰尘恶劣不堪的沙发还有肮脏的窗玻璃就不在‘深度’的范围了。）lz只顾着关注合约上有关入住之后的条款和所谓又会，压根没意识到他轻描淡写让lz把钱包里以前用过的国内银行卡账号写在信息栏中的用意。（lz说过那张卡已经很久没用，相当于作废了，但他说是完善信息，不会真用。lz便是没想到他在下套）　　工作人员急匆匆收了lz的两个月押金（三千五百元）之后让lz在他手机上办理支付宝，当然，一张早已经忘记了办卡信息、弃用很多年手机号绑定的银行卡显然办不成支付宝，而lz没有身份证又不可能去银行更改信息或者办理新业务，理所当然没有成功。　　lz说没法办，他很无所谓地告诉lz说没事，这个事情以后‘慢慢办’。【尼玛，lz便是没有想到他其实是在拖时间】　　lz搬进屋子的第三天打电话问工作人员该去哪交房租，工作人员很抱歉地告诉lz：“对不起，不收你现金，我们只能接受支付宝转账。”　　“……”可是lz没有支付宝。　　“你得去办一个支付宝，交房租。”　　“可是我早就说过没有身份证，办不了，我只能交现金。”　　“那不行。”　　在lz住进房间第一个月的第八天，优客逸家的工作人员告诉lz：“怪你自己当时没注意，你签的合约要求你必须用支付宝通过网络支付房租，如果你想用现金支付，需要每月额外交付百分之十的房租（据说是原来免掉的服务费）还必须季付。”【如果季付一次至少要交七千块，lz压根拿不出这笔钱。】　　优客逸家还给了lz他们的另一个解决方案：按照合同lz算违约，优客逸家扣除lz一个月的押金（一千七百元），还有第一个月住房的房费和滞纳金等等然后滚蛋。（每天50元滞纳金是房客拖欠房费产生的，lz无法使用网银缴纳房租也成了拖欠房费）　　lz找客服反应情况，客服告诉lz机智的工作人员说lz无理取闹，开始的时候向他承诺能够用支付宝，结果订房又出尔反尔拒交房租，他们拒绝lz拿回押金并退房的要求。　　押金在他们手中lz无力反抗，手中拿不出季付的钱，又没有可能开网银交房租，优客逸家的工作人员告诉lz他们将在明天（也就是我租房的第十天）前来更换锁芯，并将lz驱赶离开。　　十天，lz需要给优客逸家一间原本标价1630元每月的34平米小房间支付1630元押金、10天房费（至少600元）、滞纳金（至少250元），合计2480元。【尼玛一天平均两百五，赚翻了啊！】　　加上lz住进来十天的水电费、他们要求中每次必须月付的物管还有他们更换锁芯之类后来追加的各种费用，lz很怀疑原本三千五百的押金到最后到底会剩下几毛钱。　　无论是在明知道lz不可能用合约方式支付却依旧用含糊其辞的方式哄骗lz签订完全不可能履行的合同，还是利用合同和押金作为要挟借机提高租金、甚至借机赶走房客贪污押金的下流行为都让lz极为厌恶跟反胃，偏偏在优客逸家工作人员都对这种显失公平的情况喜闻乐见。【估计成宰肥羊的榜样案例了】　　我自己不了解成都租房的情况而踩进了陷阱，现在很希望找到能够脱困的办法，所以跑来发帖求助，求有才的伙伴们告诉我解法。　　明天我即将被优客逸家用“拒付房租”的搞笑理由从租住第十天的房间中赶出来，之前交过的高昂押金也可能被吞噬殆尽。　　我拨打过12315，但调解要在五个工作日之后才开始安排，远水救不了近渴……尼玛，这是要倒灶的节奏么？QAQ　　最后，希望大家以后租房尽量能找熟悉当地情况的朋友陪同自己，千万不要因为急着入住就贸然交付押金，以鱼唇的lz为戒，别成下一个被宰的羊羔。
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　　同样被优客逸家骗了。。。。　　在武汉，本来准备续租的，管家提出，如果续签合同不到一年就要涨价……我想想那就签一年呗，结果又说签一年的话，要把全年的租金去向他们指定的第三方机构办理个人贷款才能续……想想不太对，所以提出那就退租吧，真的办理退租手续时，管家又说他们内部政策又变了，现在可以不必贷款续签了……想想这种变来变去的公司太不靠谱，果断办理退租手续，结果退回押金前要扣这扣那，扣吧，扣完看还剩多少总要打回来点吧，管理要求提供退回押金的个人银行账户，还必须有开户行详细名称，那就回来查呗，查完想告诉他们时，咦，不接电话了，管家不接电话、不复信息、400电话“预约看房”功能就随时能接通，“租后服务”功能就永远打不通，这押金退的……　　现在都还在等待中，不知道几时能有结果……
　　@heaven-20 18:09:00　　同样被优客逸家骗了。。。。　　在武汉，本来准备续租的，管家提出，如果续签合同不到一年就要涨价……我想想那就签一年呗，结果又说签一年的话，要把全年的租金去向他们指定的第三方机构办理个人贷款才能续……想想不太对，所以提出那就退租吧，真的办理退租手续时，管家又说他们内部政策又变了，现在可以不必贷款续签了……想想这种变来变去的公司太不靠谱，果断办理退租手续，结果退回押金前要扣这扣那，扣吧，扣完看还......　　-----------------------------
　　@heaven-20 18:09:00　　同样被优客逸家骗了。。。。　　在武汉，本来准备续租的，管家提出，如果续签合同不到一年就要涨价……我想想那就签一年呗，结果又说签一年的话，要把全年的租金去向他们指定的第三方机构办理个人贷款才能续……想想不太对，所以提出那就退租吧，真的办理退租手续时，管家又说他们内部政策又变了，现在可以不必贷款续签了……想想这种变来变去的公司太不靠谱，果断办理退租手续，结果退回押金前要扣这扣那，扣吧，扣完看还......　　-----------------------------　　同样是被扣了押金，客服态度极其冷漠，收钱的时候什么都没问题，收了钱之后就态度强硬到连他妈都认不出他来了，只能自认倒霉，祈祷这家公司快速倒闭，自己被坑的钱只能安慰自己给这家公司买棺材了
　　千万不要租这样的房子，我房间甲醛问题，导致我身体出现异常，优客用无理要求，不给我退租
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武汉租房中介隐患多 优客逸家提醒租客谨慎选择
　　一台电脑，一张桌子，门口贴上密密麻麻的房源信息，一家房产“中介”就这样诞生了。据统计，目前武汉以这种形式开办的大小房屋中介约有2000多家。令人不解的是，这些路边“中介”每天居然客源不断，生意红火。一位“房虫”自称，他的“店”从租房、看房，到现金收房，经营范围可谓一应俱全，只要客户提出要求，他想方设法也要满足客户，中介费价格比那些大型连锁中介也便宜很多。殊不知在这种“人性化”服务的背后，隐藏着多少不规范操作，并在不同程度上侵害着租客们的权益。　　近年武汉租房价格上涨过快，令大多刚进入职场的小鲜肉们囊中羞涩，价格相对便宜的合租房因此成了很多租客们的首选。于是，武汉一些无证经营的不法中介把这个当成了"提款机"，利用合租房市场火热行情和监管黑洞，采取各种不正当的竞争手段用虚假信息拉拢顾客，经常有被爆租房中介暗中截留、占压业主租客交易款的黑幕，让租客防不胜防。　　　　黑幕一：一会变“房客”&一会演“房东”　　房屋中介所找到有房出租的房东，往往以各种“优惠条件”为幌子，承诺不向房东收取任何中介费，只从租房者处收费，并且在极低的价位下代理租房。拿到房屋钥匙后，又会以“不收中介费”为由，抬高房屋租金，高价将房子租出去，从中吃差价。　　交易过程中，为避免让房东和租房者见面，他们往往叫内部员工扮演房东或求租者，两头“演戏”。　　黑幕二：累得你“放弃”中介费不退　　只要有人打电话到中介公司，无论顾客希望租多低价格的房屋，中介所一概都说“有”。　　“根据武汉市的市场情况，在中介公司想租到500元以下的房屋，根本就不可能。”&从事租房中介一年多的王小姐爆出，她就曾经骗过一名刚毕业的女大学生。这位女生说想租每月500元的单间，中介公司满口答应，说有这样的房屋。等女学生交了中介费后，员工就会带着女学生到处看房子。　　“房子当然是找不到的，接连三天，直到这名女学生累得不行，自动放弃为止，中介费当然也是不退的。“　　黑幕三：“本人有房出租”多为中介冒充　　由于欺诈行为太多，现在许多租房者都不相信中介。为找到客源，一些中介公司便会叫员工半夜到各小区公布栏张贴小广告，写明“本人在附近有各种价格房屋出租”。有时还煞有介事地写一句“谢绝中介”，并用低价房屋信息吸引客户。　　其实，这些小广告大部分都是中介公司，当有人打电话时，要么假装房东，吃差价，要么直接摊牌说是房屋中介，并表示便宜房源已经租出去了，目前可供租的房源租金价格都会较高，或者极力推荐其他地段的高价房屋。　　黑幕四：骗取中介费&收租不给房东　　中介公司先租下一套合适的房子做“道具”，然后从中介公司中找出一名业务员冒充房东，对所有顾客，报出的租金都远远低于市场价。　　每当顾客看房满意，与假房东签下合同并交纳200元到500元的中介费后，这位假房东就会找各种借口，“不肯出租”了。如果租客找公司退钱，公司会说，双方已签了租赁合同，中介服务已经完成，房东属单方违约，中介费不予退还。更有甚者，会尽力劝说租赁双方从中介公司过款，在收取租客租金后，却不给真正的房东，房东长期收不到租金便强制要求租客搬走。租期还没到，上公司讨要预交的租金也要不回，租客被逼不得不另寻住处。　　　　优客逸家提醒年轻租客谨慎选择　　传统租房中介市场的混乱不堪导致广大租房群体怨声载道，苦不堪言。优客逸家针对毕业生租房过程中可能遇到的难题送来的几点贴心建议：　　1、&&谨慎选择中介公司，最好通过一些知名、连锁的房屋中介公司租住房屋，因为一般就像优客逸家这类正规的公司都会有一套标准化的服务流程，保证服务的专业性。　　2、&&签订正式租赁合同前，不要缴纳任何中介费。确保合同规范，明确双方的权利和义务的同时，明确所租房产的产权所有，以防受骗。　　3、&&最好在有人陪同的情况下实地考察房源，保证一房一价，不要轻信路边野广告。　　4、&&及时了解租赁市场的最新动向，真正做到知己知彼，方能省时省心地寻找到适合自己的房子。　　优客逸家：租房无后顾之忧　　武汉作为在国内高校集中的城市之一，每年都有大批毕业生离开学校步入社会，租房需求相比二三线的城市显得更为迫切，群体也更偏向年轻化，更乐于通过互联网寻找租房信息。2013年，优客逸家互联网租房平台入驻武汉，便以摧枯拉朽的强劲姿态占据了武汉年轻人租房市场的半壁江山。网上找房、网上看房，预约入住，最大限度地缩小了租赁市场的中间环节，使租金更透明，看房更便捷，选房更踏实，交易更公平。并且租房每月都会推出诸如毕业生减300元租房账单、七夕送577元租房好礼，甚至免首月租金等优惠层出不穷，从根本上减轻年轻人的租房压力，让每位租客都找到理想的家。　　同时，考虑到年轻人追求高效便捷的生活特点，优客逸家还推出了免费WIFI、水费用代缴、双周保洁、24小时待机维修等附加服务，从居住体验增加了用户粘性，更抓住年轻人租房痛点，用良好的服务品质提升用户的租房体验，致力于打造“租房时代的美好回忆”。　　事实上，外界已经看到了优客逸家互联网新型租房模式带来的改变，2014年获得来自经纬中国、君联资本(联想集团)等多方投资的约1.5亿元的B轮融资支持，还受到了政府部门的关注。就在不久前，优客逸家创始人刘翔在由成都市政府组织的“蓉漂茶叙”座谈会上与市长唐良智共聊创新、共话创业。国家住建部副司长杨佳燕也带队深入调研成都总部，对优客逸家新型租房模式给予了高度肯定。　　在互联网时代，一个成功的产品一定要找准用户人群的痛点，做好用户体验，租房网站也不例外。优客逸家冲破固有观念的阻碍，为市场树立了全新标杆的同时，从长远意义上颠覆了整个房屋租赁行业。作为行业颠覆者，优客逸家成为整个房屋租赁市场的领头羊也是指日可待。
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价值观决定做S还是做B——优客逸家创业分享会总结帖
热度 21已有 4238 次阅读 14:17
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序言：关注优客逸家很久了，当当还去实地考察过。他们的网站，微博，都有关注。自己的房客也有一些是从他们的房子出来，会提到一些情况。特别是刚开始房产出圈计划时，把他们作为一个竞争对手和学习对象来看待。比如送搬家券的活动，当当也认为我们可以模仿。彼时他们的网站还非常简单，发布信息的渠道也是桃子姐姐个人发布。知道创始人有电商背景。当时的整体感觉是：没啥了不起，大概又是一个想圈钱的吧！和当当交接后没有再拿新的房子，也就没有关注了。今年再看网站时，猛然发现，房子已经多到难以计数（两千多间了），才开始觉得“没那么简单”，主要纳闷的问题是：1.他们哪儿来那么多钱？2.他们到底赚不赚钱？ 刚好如意发了优客创始人刘翔（花名“嘲风”，互联网人士是不是都喜欢有个花名？）做客树舍卓商荟的信息，发到群里大家都感兴趣，就约好一起去了，并事先拟好了问题清单，最后问题阶段刘翔同志基本上就是被我们分头轰炸问问题了……当然，其实在去之前，我就隐约感到有些问题不必问了。听刘总讲完之后，确实很多问题不必问了（当然我们还是问了）。———————————————————————————————————————————正文：开始讲故事其实我坐下就想直接问问题……不喜欢创业者劈情操卖情怀，诉说当年血泪史。不过事实证明耐下性子认真听解决了大部分问题。所以大家也可以耐心看故事。创始人经历：重庆人，秦皇岛上学，北京混了十多年，一直在互联网行业，有三次创业不成功的经历。其中一次做激光CS对战，做到全国连锁了，但利润比不上几个合伙人原来拿的工资，最后总结其实是项目没选好，低频次消费，市场规模也就这么大了，就散了。另一次很接近成功的是做旅游搜索比价引擎（酷讯么？），国内应该是第一家，那时候还没有去哪儿。彼时市场也看好了，趋势也看准了。但对融资的节点掌握不好，该花钱打地盘的时候没有花，节奏没掌握到，所以也就没有成功。我觉得还是由于那时候年轻吧，有些仗不敢打有些钱不敢花。项目考察：2011年选择和老婆一路开车到了成都。选择成都看中它与北京相比压力没那么大（创业成本低），同时商业氛围也很浓郁，就来了。当时有另一位创业已经成功的朋友也从桂林到成都来会合。关于做什么，当时是没什么想法。这时他有个朋友跟他说了自己的生意：在北京回龙观做二房东，以15万起家，现在在回龙观拥有几千间房子，年利润过千万。为什么15万能做这么大呢？一个原因是2004年起北京租房价格翻了四倍，更重要的原因是包租实际上可以利用金融杠杆，是一个预付费的交易（这个大家都懂，就不详述了），所以可以小本大利（他这位北京包租公朋友是学金融期货的……）。他一听觉得这个事儿比较适合自己，因为当时也没有很多钱，自己以前都没想过现金流的问题（听起来似乎是创业者的通病），而这个项目不需要很多启动资金，现金流充裕，可以用杠杆，所以就比较感兴趣。接下来就开始项目考察，去了北京，也去了上海。刚好他有个同学在上海做二房东，见识了上海的包租公包租婆大会，呵呵~除了实地考察外，也研究了一些数据。比如从需求方成都每年的高校学生毕业人数是20万，其中1/3实现本地就业。再加上一些外地毕业来蓉发展的，每年产生8万人的新的租房需求。从供给方调查的数据是成都50%的房产是投资性房产，空置率很高（这个数据嘛我们就呵呵了），还举了全国空置房四千万+的数据。而供需双方交易过程中有非常多的"痛点"，比如房东不想跑路管一堆破事儿，房客找房成本高，房子从装修到后期管理住得都不够舒心，各种痛点租过房子的童鞋们都知道，所以也不详述了。总之最后考察下来，这个事情做得。于是加上之前的朋友，凑了60万就开干。团队：听起来团队也是慢慢找齐的。最开始找设计师，找了好多装修公司的设计师都不满意。最后找到宜家的金牌家居设计师（而不是原来找的那些装修设计师），这下对路了（还是各种软磨硬泡把人家搞出来的吧！）。装修这块也是请了有着15年经验成都某知名装修公司的副总，总之为了人才真的是不惜花钱花时间花精力啊。现在的团队已经发展到200多人了，有专门的产品研发中心，长期合作的装修项目经理和工人，还有最牛B的IT部门。实际上管理现在的房子50人足矣，200人是为了以后向其它城市发展准备人才梯队。尝试：做的第一套房子在西城少府，当时认为3500能够租出，结果实际是空置了两个月后2500租出。原因当然也很多，一方面是第一套房子做得非常理想化，要整租，要保留客厅，造成成本肯定是高的。结果跟客户需求对不上。因为设计得很年轻，喜欢的人掏不了3500；掏得起的人（一般是公司外派啊之类的）觉得这装修不够稳重。另外当时市场环境变化，同个小区大量精装房出房了，供给大量增加的结果必然是价格下跌。所以第一套房子，一群人搞了三四个月，结果却是这么个结局，着实挺沮丧的。"如果是以前，这事儿可能就这么算了"。其实刘总在开始就提到"一个地方打井"胜过打几下换个地方平行移动，这道理所有人都知道，但真正懂得能做到的人才是真牛逼。所以这次就没有算，继续做第二套。第二套就吸取了教训，在摩玛城，做单间分租。先是把设计图挂在网上，出房后约了4个人看房，当时的价格也不敢太高，就比一般的单间多个50-100，结果看房人当时就震惊了，这个表情然后这个表情，房子当然马上租掉了。那些纠结：很多人听起来可能没感觉，或者觉得就是创业成功的辛酸史血泪史，但做过的人听起来，对这段历史是颇为感佩的。比如天天研究钱该花在哪里，是买个漂亮灯具还是铺地板，铺什么地板，瓷砖贴多高，墙面刷几层，等等等等。这些东西全部都需要创始人来决策，看刘总的表情，当时接到团队这些电话还是很痛苦的。——开始大家都不懂啊，但是他得决策。这其中的痛苦纠结只有做过的人知道吧。优客逸家做了两年多，这个老大一年半的时间都在研究怎么好好租房子，一年后才开始组建IT部门。这真的是扎扎实实扑进去做事的态度，因为实际上二手房包租的链条特别长，这个过程中把所有的细节细化流程化，是个不断试错不断总结的过程。而这一次胜在能够非常坚定地做这个事——60万投完了就借钱做，朋友那里似乎借了上百万，这次花钱的魄力那是杠杠的，也是因为看好了这个市场，坚信自己的判断吧。规模扩大得如此迅速，试错的成本自然就摊低了。于是半年后就拿到了第一笔天使300万人民币，9月（貌似是今年9月？）拿到了联想旗下的君联资本的A轮2200万投资（好像是美金，去过的童鞋补充下），现在的估值是8000万美金，B轮已经是十多家国际级别的风投抢投的形势了。而VC不是傻子，看中的当然不只他们那几千套房子，请继续耐心看下去~~~三个核心，三大步骤：我相信这个是一开始就有的构想，很简单的三句话："流程标准化，服务品牌化，居住社交化"。很简单是吧，但第一条就已经是优客的"核武器"，形成了非常坚实的护城河。第一个流程标准化。因为这个事情的链条很长，从拿房，装修，出租，尤其是上规模后，涉及的面太广。比如，我们最想知道的"装修怎么做"，对他们一样是个痛点。那么他们怎么解决的呢？嘎嘎，十年互联网不是白混的啊，IT，运营，产品那都是人家强项啊。所以实际上，人家做并且运行了一个集中介，装修，物流，租后管理为一体ERP系统……这就实现了集约化装修，集约化管理，树立了一条宽宽的护城河，也是所谓的"核武器"，为之后的大规模复制打好了基础。举个栗子，为了客户体验优先（互联网思维的第一要诀就是客户体验了吧），不得不把公司做得"很重"，因为实在找不到好的外包商，所以很多东西内化了。所有的项目经理来做装修都要培训，进行流程控制，这样才能控制装修质量和进度，诸如此类。包括工人也是长期合作的，原来各种偷奸耍滑两年下来也对优客的文化认可了。第二个服务品牌化。在做到80多间房的时候，为了解决公共区域脏乱的问题（这个问题很严重，既影响客户体验，又影响房子的维护和再次出租，破窗效应很可怕滴），优客决心收取服务费，提供租后服务，包括每月2次的公共区域保洁，20兆的免费宽带，以及水电气费的垫付代缴。这个事情做得很坚决，因为合同已经签了，要改就要一对一地进行沟通。最后有几个钉子户实在拔不掉，但刘翔同志很坚持啊，而且一定要在一个deadline之前把这件事情做了，于是这部分就由优客出钱把这件事情做起来。而租赁合同都是一年一签的，一年之后，收取服务费成为理所当然的事（这件事上再次看出，做决策的魄力和坚持）。服务费是房租的10%，也就是说加上服务费，同样的房间其实比市场要高出20%-30%的价格嗷！！！而这样的价格，优客每个月仍然要筛掉3/5的客户不租给人家（超过35岁不租，带小孩不租，生活作息习惯不同不租……），牛B不？人家是卖方市场。但即使收费，提供这些服务还是贴钱的（成都的人工比北京还贵哦！比如北京的保洁15块一个小时，成都的30块一小时，3小时起做~因为勤劳善良的四川人民都去支持北上广建设了，留在家乡的都是不给够钱不出来做事的哦！——比如我，嘿嘿&）。但这样做了之后，实际上是在改变行业规则（由俭入奢易由奢入俭难，客户体验了更好地服务自然愿意付出更多的溢价（只要他给得起），就像喝了真正的好茶以前喝的渣渣茶就再也难以入口了，即使它便宜很多）。而这个规则的改变是需要很多前提的。刘翔同志很坦诚地说"我这就是给模仿者挖了一个坑"。这个坑就是，你不这么做，你的单价上不去，你的客户会流失；你这么做了，你的人力成本会大幅提高，个人二房东会觉得这么做"不值"了，而模仿者一旦上规模就会乱掉，这实际上是个泥沼，而目前除了优客没有解药——解药就是刚在提到了那一套集约化的管理流程系统。于是护城河又深了一步。讲述过程中刘总强调多次"卡位"成功，我理解，上面两条是已经卡住的。第三个居住社交化。真正的杀手锏在这里吧。现在优客已经着手在做线上社区了嗷，虚拟房间线上社区。这个可以想象的空间就太大了，而且优客这一套东西做好了之后，可以往上下游去延伸。比如现在保利地产已经在和优客合作，推专门的投资房，而的确有客户因此而买单。而刘翔童鞋乐观估计5年内可以和开发商一起盖房子，嘎嘎，我信。另外一方面手握大量高成长性的年轻客户，银行是找上门要合作（他们的租客可以直接办信用卡，然后免息免手续费分期付房租，相当于月供，目前手续费是优客给），其它可以想象的空间太大了。————————————————————————————————————————————问答时间：大家关心的问题基本不是我问的，而且我应刁总要求提前走了，所以简单记录如下，大家可以看其他人的总结补充：1.拿房标准？装修成本？装修时间？签多久？回本时间？差价？如何隔断？如何说服房东？基本只拿电梯房，集中在年轻人工作区域，比如现在最多的房子在高新区。毛坯，装修成本1.2w/间，装修时间37天包括散味儿，签5年，3年回本（不算后期投入的管理研发成本），装修前后差价50%。隔断就是N+1，客厅隔断（房东允许，住建部未禁止），厨卫均保留，留个小餐厅。PS对居住人数有限制，除了有独卫的或者主卧，一个房间只能住一个人。说服房东其实就是价值观的问题了，优客给房东的价格是市场均价，所以不存在让房东觉得“赚了我的钱”。甚至第一套房子房东给了8个月的免息期，之后他们接受采访时还主动为他们站台。价值观的部分后面详述。2.装修部分，是否有长期合作伙伴？谁负责设计装修和软装？前文提到过了，不仅有长期合作伙伴，而且培训，流程化管理。一开始就是自己设计所有装修，现在则有专门的产品研发中心，把房间视为产品研发。3.如何融资？如何分配团队成员利益？哪些服务外包？客源渠道？前两大客源渠道？这些问题有些问了有些没问，没问的原因有的是不具备借鉴意义，有的是我之前大概了解，提问时间宝贵。前面也提了，最开始的融资是朋友借钱，半年后就有天使投资，后面这一系列和互联网企业的孵化是一个流程，相信业胜主席更了解。简单说就是债权融资很少，基本都是股权融资。如何分配团队成员利益，这个没有问。我理解，从一开始工作人员，专业人士，都是开工资的。而合伙人之间怎么分配不清楚，现在引入融资方，具体分配就更复杂了。我理解问这个问题其实是想为以后平台内部资源整合打基础好借鉴。实际上我看到的和我理解的正如很久以前业胜所说的：能给钱不给分红，能给分红不给期权，能给期权不给股权……刘总表示优客的人力成本是高的，工资开得不低。外包的服务包括保洁等，自言还有很多提升空间。装修其实也相当于外包，但已经做得非常内部化了。客源我也没问，过去的客源从豆瓣（豆瓣有个强大的成都租房小组，过去长期置顶），58（过去都是个人名义发布，现在公司名义发布）上来。现在已经形成品牌效应，有口碑，推测自有网站和客户推荐是前两大来源。4.市场费用，日常运营费用占比多少？这个我也想问实在木时间了。预计市场费用并不高，更多的精力放在运营和研发上了。5.如何控制空置率？主要客户群？就业市场对出租市场的影响？空置率，之前我说过，签一年，押二付三，中途不能转租换人，换的话扣一个月，所以违约成本高。主要客户群是20-25岁青年。就业市场影响不知道有人问没，其实我更想问的是租金跌多少个点是他们的安全底线，也没问~~6.我问的那些问题：什么时候开始赚钱？政策风险？其实现在优客还是不赚钱的，不是不能，是暂时还不打算赚钱。净现金流肯定是负的，但经营性现金流非常好。更多的赚钱的地方，是想放在规模上去后，居住社交化实现后，那些更多的想象空间吧。政策风险？说了很多，简单说是“我们做的是对大家都有利的多赢的好事，第一现在优客是符合住建部规定的（规定没有说客厅不能租）ZF过去反对是因为各种原因比如安全隐患等等，而优客消除了这些问题后，就不存在反对的理由。而根据国际做法，以后可能采取牌照制来监管。”，以及“退一万步讲，真的禁止客厅隔断，市场也会进行调整，要么房东租金降，要么房客租金涨。”说白了就是人家不虚~~——————————————————————————————————————我的各种感想：1.价值观决定做S还是B基本能力相同的情况下，比如，大家起点是一样的，同样从不懂租赁到懂租赁，不懂装修到懂装修，这些基本条件是相同的。但价值观不同决定了最终做S还是B。二房东在我看来肯定不是I哈，即使管理上千套也只是一个大S。二房东追求的是利润最大化，低于市场20%价格拿房，最省成本装修做足表面功夫，高于市场价20%租出。所以，问题来了。低于市场价，自然就面临房东认为你赚了他的钱的问题。只求表面功夫，甚至为了拿房租房编各种谎（自己良心都过不去吧），租客也不可能有真正好的体验。利润率和规模是负相关关系，追求了最大化的利润率，规模是很难上去的。更不要说建立品牌延伸服务了。很早以前我认为从S慢慢发展到B是对的，后来发现不一定。“路径依赖”比想象中严重。我见过一些“我的理想是做A，但现在A不赚钱，所以我先做B赚到钱再说”的企业，到现在还在做B，而且我觉得他们没可能真正做A了。因为他们在做B的过程中已经把做A的初衷，原则，理想抛弃了。S用罗伯特的话来说就是Selfish，真是一点不假。当Selfish能赚很多的时候，这个路径依赖已经成为思维定式了。你怎么可能不想尽办法给房东压价呢？怎么可能为了安全舒适给隔墙加防火隔音棉呢？怎么会想到给每套房子配灭火器呢……？但不是所有人都适合成为B，你可以用S的方法做个不错的I。实际上昨天的分享一开始，刘翔也说，风投投的是人，因为逻辑是这样的：创始人的三观决定企业文化，企业文化决定吸引什么样的团队，团队决定成败。仔细想想，也是一个道理。任何一个组织都是这样的。创业者和投资客真的是决然不同的两类人。我欣赏创业者，然而我现在选择做个投资客。2.未来10年干嘛创业者是改变世界的人。有强大互联网/智能控制/统称IT经验，技术的创业者将颠覆我们的传统生活方式，衣食住行，所有方面。如果没有这方面的经验，要创业成功也可以，但要达到更难的境界，那就是通晓人性。史玉柱虽然是IT出身，但不懂游戏设计，不懂医药，也不懂金融，为啥人家能把这些东西都玩转咧？因为他懂人性。然后把自己放称上称称，发现自己既不是资源型/关系型人才（也做不了这样的企业），也不是销售型人才（打不进鸡血洗不了脑，所以也做不了刘一秒那种培训大师和公司），只剩最后一个服务型企业还有点可能。刘翔对优客的定位是“服务增值”，他甚至提到他属羊双鱼座（改善了我对双鱼座的一贯偏见，虽然我真心不信星座），天生对服务敏感。我之前曾经在群里讨论过，服务靠用心（态度）还是靠流程，大家的讨论很精彩，小企业靠心，大企业靠流程。看了上面的东西，可能你也会同意，靠心干不过靠流程。所以会服务你也得懂流程。自己以前学的那套流程太简单，所以称下来，俺现在不是创业的料。所以这10年干什么呢？老老实实的1-2N。虽然刘翔对于房产市场的整体预期是相对下跌的（房价本身可能不会降，但以后其它物品的上涨会超过房产，所以不动产长远来看是跌的），但我仍然认为好的房子是优质资产。与此同时，协助现在的公司，与现在的合作伙伴一起共同成长，学习实践流程化标准化的工作方式。10套之后再考虑创业的事吧。差不多就这些了~
刚表态过的朋友 ()
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评论 ( 个评论)
是啊，突然想到，
其实哪家大型企业都是这样的啊。
做事情，还是做事业?
你是一个卖家电的，还是苏宁国美?
你是一个包工头，还是万科万达?
你是一个开网吧的，还是弄个征途、巨人出来?
你是一个中关村攒电脑的，还是联想?
你是一个倒卖芯片的，还是MTK、展讯?
你是一个路边摊，还是做成香飘飘奶茶?
你是一个卖豆腐脑的，还是做成永和豆浆?
你是一个送外卖的，还是麦当劳、肯德基?
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