马光远：&共有产权房&会让房价大幅度下降吗？
来源： 元宝财富
&共有产权房&会让房价大幅下降吗？
近日，北京市出台了有关&共有产权房&管理办法征求意见稿。
北京市推出的&共有产权房&主要供应给符合限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。其中一个最大的亮点是，非北京户籍的&新北京人&的分配比例达到了30%。
需要指出的是，北京市的&共有产权房&并不是一个新鲜的事物。
根据笔者的考证，&共有产权房&最早源自英国，英国的共有产权房并非保障性质，而是完全的商品房。只是为了减轻购房者的压力，由政府和购房者共同出资取得产权。
但与一般商品房不同的是，因为有政府的出资，在某种程度上缓解了购房人初次买房的资金压力，而且&共有产权&的个人产权人可以在五年之内，可以原有的价格回购。从实际效果看，共有产权房自2007年进行试点以来，解决了千余户家庭的住房困难。
相对于淮安模式，北京市这次推出的&共有产权房&，房子的&商品属性&更多，而保障属性更少。是过去&自住房&的升级优化版。这是相对于淮安模式我认为进步的地方。
对于过去的&淮安模式&，我批评最多的是将政府的保障政策内化为政府的出资，事实上是侵占了低收入阶层本来应该获得的福利。北京的&共有产权房&的商品属性增多，将使得房屋的产权和政府的出资更加透明。所以，问题的关键仍然是&共有产权房&的定价问题。
什么意思？
还是以&自住房&的定价为例，以前自住房的售价低于周边同地段普通商品房售价的30%，但你以前买的&自住房&是完全产权的，但在转换为&共有产权房&之后，售价也可能低于同地段售价的30%，但你得到的是一个只有70%产权的房子。
目前的模式，淮安的也好，北京的也好，制度弊端极为明显。等于以前的自住房只是改了个名字叫&共有产权房&，价格没变，面积没变，但产权少了30%。这叫让利吗？
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核心提示：一文看懂北京共有产权房：咋申请 房价将下降？
近日，由北京市住建委等多部门起草的《北京市共有产权住房管理暂行办法》(简称《办法》)对外公开征求意见，提出不少于30%房源将分配给“新北京人”。记者就何为共有产权住房、谁可申购、如何申请、价格怎么定、产权比例如何分配、可否转让出租、对北京房价有何影响等热点话题进行了梳理解读，来看你可以申购吗?何为共有产权房?自住房的延伸 与政府共有产权共有产权住房，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。但共有产权住房，对普通购房者来说是听起来蛮陌生的词汇，它最近一次的重要亮相就在4个月前。4月，住建部、国土部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市，要增加公租房、共有产权房供应。可见，共有产权住房属于保障性住房的一种，北京市住建委在解读中更明确指出，共有产权住房是对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范，不论从建设品质、管理水平、供应规模上均会进一步提高。那自住房和共有产权住房关系如何进行衔接处理?北京市住建委称，《办法》施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理，仍按照原规定执行。《办法》施行后，未销售的自住型商品住房均按本《办法》执行。共有产权房价格咋定?销售均价低于同地段价格 浮动范围为±5%《办法》意见稿提出，共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。销售均价在土地供应文件中予以明确。但开发建设单位依据销售均价，结合房屋楼层、朝向、位置等因素，确定每套房屋的销售价格，价格浮动范围为±5%。北京市住建委表示，共有产权住房建设用地采取“限房价、竞地价”、“综合招标”等多种出让方式，遵循竞争、择优、公平的原则优选建设单位，并实行建设标准和工程质量承诺制。哪些群体能购买?符合限购条件且家庭成员名下无住房《办法》意见稿称，共有产权住房的供应对象为符合北京住房限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。其中，单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。房源将优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。同时还需遵循从严限购条件，已签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议;有住房转出记录;有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年等情况的家庭不得购买共有产权住房。不仅如此，共有产权住房对“新北京人”的分配比例将不少于30%。即要求各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。产权比例如何分配?参照项目均价占同地段、同品质商品房价格比例产权一分为二后，购买者最关心的问题首先是能分到多少份额?是自主选定，还是按房屋售价各有不同。针对购房人产权份额，《办法》意见稿要求参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定;政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。值得注意的是，共有产权住房项目销售均价和共有份额比例，会分别在共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前，由代持机构委托房地产估价机构进行评估，并由北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委共同审核后确定。评估及确定结果面向社会公开。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此类住房显著的特点就是产权让渡并非一次性，而是逐渐让渡。“按照产权比例规定，购房者前期出价相对较低，有助于降低购房成本，随着后续购房能力提高，可继续从政府手中回购相应产权，此类操作有很好的制度创新。”如何申请?房管局官网申请 多部门联网审核为让申请服务更加高效、便民，官方采取了网上申请的策略。即，符合条件的家庭，可登陆区住房城乡建设委(房管局)官方网站提出项目购房申请，在线填写《家庭购房申请表》和《承诺书》，如实申报家庭人口、户籍、住房等情况，并准备相关证明材料。随后，多部门进行联网审核。北京市住房城乡建设委会同公安、地税、社保、民政、不动产登记等部门在申购期结束后20个工作日内，通过共有产权住房资格审核系统对申请家庭的购房资格进行审核，区住房城乡建设委(房管局)对申请家庭在本区就业等情况进行审核。经审核通过的家庭，可取得申请编码，进入到摇号配售、顺序选房和购房确认的环节。但会严查处虚假申购和违规使用行为，禁止10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房。申请家庭成员在本市信用信息管理系统中有违法违规或严重失信行为的，将限制购买共有产权住房。可否出租?允许!租金和代持机构分配《办法》意见稿提出，在购房合同签订条款中规定，购房合同应明确共有产权份额、房屋使用维护、出租出售收益分配等内容。也就是说，共有产权住房不仅可以出售，也可以出租。“共有产权住房兼具了保障性住房和商品房的双重属性。”在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，允许租赁是此类住房与其他保障房一个最大的区别。经适房、公租房等保障性住房都是不允许转租的，但共有产权房可转租，从这个角度讲，又带有一定商品房属性。既然产权是共享，租金收益又该如何分配?《办法》意见稿对此做了说明，已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分。还要求，购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。可否出售?需满5年 转让对象仍需符合购买条件与自住房类似，北京对共有产权房的转让时间做出了严格限制，但依然可按照市场价售出。《办法》意见稿提出，在共有产权住房购买5年后，购房人可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用;代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。此举有利于实现共有产权房循环使用，更大程度上发挥保障作用。“将更加有力的保障了居民财产权。”中原地产首席分析师张大伟认为，对共有产权住房项目销售均价的弹性限定模式，将促使购房者预期出现转变。从5年内的体系内循环，5年后可选购买政府产权，体现了调控的回归市场。对北京房价将有何影响?利于抑制投资投机需求 平抑北京房价北京房地产业协会秘书长陈志认为，北京推出共有产权住房，对于完善住房保障体系、完善住房制度，建立房地产调控长效机制，支持中端购房，抑制投机，促进公平，将起到重大作用。对于楼市房价影响?北京市住建委表示，共有产权住房政策有利于抑制住房投资投机性需求，进一步平抑房地产价格，对北京市房价平稳运行起到有效推动作用，让住房制度更加公平合理，促进房地产业平稳健康发展。张大伟分析，2017年上半年，北京自住房已经影响房价降低7%左右，在共有产权房政策的继续推动下，北京楼市观望情绪会继续加强，特别是大量共有产权房源供应后，北京房价稳定已可预期。
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共有产权住房，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。
北京市的共有产权住房政策，对于完善住房保障体系、完善住房制度，建立房地产调控长效机制，支持中端购房，抑制投机，促进公平，具有重大意义。它兼顾了公平，特别突出以保障为主，而且从使用人的角度上看，有同质同权的创新，房屋的质量、环境、以及将来物业费的缴纳等，各个方面都透露出同质同权的意图。
重要Tips{colmSet:{modetit:'C_Tit1',bgintit:'no',skinclass:'',closeTit:'ok',css:'',style:'background-color:#',conMarginTop:''},compSelc:[{modeComp:'C_Con10',conMarginTop:'30px',style:'',skinclass:'',constyle:'',Mode:[{propId:'01',num:6,tit:''}]},]}
已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议、有住房转出记录等情况的申请家庭不得购买共有产权住房。
单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。下一步，北京市住建委还将制定支持政策，引导单身青年通过租房方式解决住房困难问题，实现有效衔接。
设置要求无住房转出记录，目的是聚焦无房刚需家庭首次购房需求，符合回归自住属性、杜绝投资投机需求。
离婚前夫妻名下没有住房的，或者是普通的再婚家庭，只要符合规定条件，也可以申请共有产权住房。
在兼顾北京本地居民住房需求的同时，对于稳定就业的“新北京人”的房源供应要不少于30%。
对违规者，禁止10年内再次申请北京市各类保障性住房和政策性住房。申请家庭成员北京本市信用信息管理系统中有违法违规或严重失信行为的，将限制购买共有产权住房。
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城六区新建项目容积率不应高于2.8，套型总建筑面积不应大于90㎡，层高不应低于2.8米；城六区以外新建项目容积率原则上不应高于2.5，套型总建筑面积90㎡以下的占建设总量70%以上，最大不超过120㎡。
共有产权住房项目在选址上，优先选择公共服务设施和市政基础设施条件齐全的区域，应与公交系统或轨道交通网络紧密衔接。这一规定，保证了共有产权住房的位置不会太偏。
对于共有产权小区的停车位数量，原则上，城六区不低于1.0辆/户，城六区以外不低于1.1辆/户。另外，还要按照要求配建电动车停车位，并按要求配置自用充电桩等设施。
建设智慧社区是共有产权住房的一大亮点。全面推行三网融合，实现小区无线网络（WIFI）全覆盖。安装人脸识别系统，试点建造智能化小型公用仓库。
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开发商取得项目规划方案复函后，向项目所在区住建委(房管局)提交开通网上申购的申请，经审核批准后准予开通网上申购并发布项目公告，网上申购期限不少于15日。
符合条件的家庭，可在共有产权住房项目开通网上申购期间内登录区住建委(房管局)官方网站提出项目购房申请，在线填写《家庭购房申请表》和《承诺书》，如实申报家庭人口、户籍、婚姻、住房等情况，并按照规定的条件和项目公告，准备相关证明材料。
市住建委会同公安、地税、社保、民政、不动产登记等部门在申购期结束后20个工作日内，通过本市共有产权住房资格审核系统对申请家庭的购房资格进行审核，区住建委(房管局)对申请家庭在本区就业等情况进行审核。经审核通过的家庭，可取得申请编码。
由区住建委(房管局)监督指导开发商开展摇号配售。分为公布摇号名单、摇号配售、顺序选房、购房确认等步骤。区住建委(房管局)应按照职住平衡、家庭人口等因素进行优先次序分组，确定摇号家庭名单，并在其官方网站面向社会公示。也就是说，共有产权也会有优先组的区别，哪类家庭优先，是由区里来确定并分组。
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尽管目前高房价下租房居住更划算，但由于受传统观念和一些客观因素影响，人们还是习惯买房居住。但是，由于目前北京房价较高，使很多人没有购房能力，望房兴叹。通过提供共有产权住房，明确了政府和个人持有的产权份额，降低了购房人的房价，有助于百姓住房梦的实现。
共有产权住房制度兼顾了属地原则，兼顾了职住平衡的原则，而且特别强调了对“新北京人”的同权意义。在很多的程序设计上，以便捷为主，方便群众，充分利用了现代的互联网技术和条件，在整个的程序管理上，细节全面、充分、周到。该政策对于未来北京的房地产市场平稳健康发展将产生积极的影响。
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有了“租购同权”政策，91.1%的受访一线城市青年认为能够减轻年轻人在大城市因房子带来的压力，其中37.2%的人认为很大程度上能。
北京市住建委近日会同北京市发展改革委、北京市财政局、北京市规划国土委联合起草《北京市共有产权住房管理暂行办法》，通过实行政府与购房人按份共有产权方式，政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人。
8月3日至8月10日，北京市住建委在官网上就《北京市共有产权住房管理暂行办法》（征求意见稿）和《关于印发＜北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）＞的通知》（征求意见稿）面向社会各界公开征求意见。根据意见和建议，该部门在进行回复中再度明确，共有产权住房属于产权类住房，可以按照北京市相关规定办理落户、入学等事宜。
８月３日至８月１０日，北京市住建委在官网上就《北京市共有产权住房管理暂行办法》（征求意见稿）和《关于印发＜北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）＞的通知》（征求意见稿）面向社会各界公开征求意见。根据意见和建议，该部门在进行回复中再度明确，共有产权住房属于产权类住房，可以按照北京市相关规定办理落户、入学等事宜。
根据办法，共有产权住房政策，通过实行政府与购房人按份共有产权方式，政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人，进一步降低了房屋出售价格，充分减轻购房负担，最大限度支持夹心层首次购房需求，满足无房家庭住房刚需，政府和老百姓一起努力解决住房困难。