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房客装修出租房须经房东同意
最高人民法院发布《解释》处理房屋租赁纠纷
律师提醒，签租房合同前应仔细检查房子的情况。 本报采集
在拥有自己的房子之前，不少人都有过租房的经历。房屋租赁过程中常常会发生一些纠纷。由于没有明确的标准，发生争议时公说公有理、婆说婆有理，最后吃亏的往往还是租房者。以后，这种状况将得到改变。自本月起，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）开始施行。其中，针对房屋装修、房屋转租、产权变更等一些有争议的问题，作出了详细规定。记者特选取几个典型案例，邀请广东商盾律师事务所律师刘声平进行解读，并给租房者和房屋出租人一些提醒。关键词 　装修承租房
案例 花钱装修档口，能否要求房东补偿？
3年前，刘先生租了个档口做生意，租金每个月2000元，合约期限为3年。根据经营需要，在征得房东同意后，刘先生对房子进行了装修。合同到期后，刘先生要求按原约定继续租赁。但房东要求租金每月2500元，否则就不愿意再租给他，因为别人愿意出比这还高的价钱。最后协商不成，刘先生就提出：房子经过他的装修，条件比当初好了许多，所以房东才能租出高价，但自己为此投入了3万多元，而这些装修的东西没办法取下来带走，他要求房东补偿1万元。对此要求，房东觉得没有道理：“又不是我要你装修的，我还没怪你装修破坏了房子原样，要你赔偿呢。”
解读 获得同意装修承租房，房客无权要求房东补偿装修费
刘声平说，为了经营需要或者住得更舒服一些，租房者经常需要对租房进行一些必要的装修装饰，为此引发的纠纷是房屋租赁纠纷中最突出、也是最有争议的问题。
《解释》确立了处理此类纠纷的规则：承租人擅自进行装饰装修，构成侵权的，要承担侵权责任。承租人经出租人同意而装饰装修承租房的，则应区分情况适用不同的处理原则。如果承租人是经出租人同意而进行的装饰装修，那么租赁期限届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。除非当事人另有约定，否则在租赁期限届满时，即使承租人是经出租人同意才对承租房进行装饰装修，承租人仍无权请求出租人补偿自己已支付的装饰装修费用。
提醒：签租房合同前，应仔细检查房子的情况，并将一些关键的情况作为附件记录在合同中。在租房过程中，租房者应当爱护并合理使用房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。关键词 　房屋转租
案例 转租价格更高，房东不同意房客转租
去年7月份，马小姐大学毕业后在市区江北某公司找了一份工作。由于公司不包吃住，马小姐只好租房住，签了一年的租期合同。结果3个月试用期满后，马小姐被分配到该公司的一个分部上班。马小姐向房东提出要提前解除合同，退回1000元押金。房东说不住可以，但合同没到期押金不能退。于是，马小姐就提出自己再找个人来租，房东同意了。不久，马小姐就把房子转租给了另外一个人。后来，房东听说转租时，马小姐得到的租金比他原来得到的要高出不少，觉得亏了，就说转租合同无效，不能转租。
解读 经房东同意，租房者有权转租并获得收益
刘声平说，房客因工作变动或者生意改行，需要提前中止租房合同。而这时候合同没到期，房东一般不愿意解除合同。为此，房客常常将房子转租给第三人。转租的价格比原租金高，高出的这部分收益到底该归谁？
关于房屋转租，《城市房屋租赁管理办法》和《解释》等法规规定，转租房屋需要取得出租人的同意，否则转租无效。同意的方式包括书面同意，也包括出租人在知道该事实的6个月内未提出异议。经过出租人同意的，租房者就能依据转租合同享有相应的权利和承担义务，取得出租收益是理所当然的。
提醒：转租房子一定要事先告知房主，并且获得其同意。同时，转租合同不能超过原租赁合同中剩下的期限，超出部分在法律上是无效的。关键词 　产权变更
案例 租赁合同没到期，房东突然换了人
今年初，李女士在下角某小区租了一套房子，租期约定为半年。结果在3月份，突然有一个陌生人找上门来，说房子是他的，要求李女士两天之内搬走。李女士感到莫名其妙，急忙找房东问个究竟。原来房东把房子卖给了他。房东这种做法让李女士很恼火，她要求房东退回租房押金，并退还已收的3个月房租作为违约赔偿金，否则就不搬走，直到合同期满。
解读 房屋产权要变更，房东要提前告知房客
租赁期间，房屋发生产权变更的，房主应该在合理期限内提前告知租房者，否则应承担相应损失。如果产权变更造成租赁合同解除或者提前中止的，也应该按照合同约定给予补偿。《解释》还明确规定，对于所租赁的房屋，租房者享有同等条件下的优先购买权。
提醒：房子出租了，房屋的所有权人虽然还没变，但出租人取得了租房收益，就应该承担相应义务。在租赁期间，因为出租人的原因影响租房者居住的，理应赔偿损失。本报记者罗孝宗
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开发商不仅可以卖房也可以对外出租当“房东”
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摘要：开发商不仅仅可以当老板卖房子，也可以把存量房源对外出租当“房东”。日前，安徽省住建厅下发通知，要求用3年时间形成较为健全的住房租赁市场。安徽鼓励社会资本进入各地住房租赁市场，今后全省将鼓励有条件的房地产开发企业，将其持有的存量房源向社会出租，建立商品房开发与租赁一体化的运作模式。
发商不仅仅可以当老板卖房子，也可以把存量房源对外出租当“房东”。日前，安徽省住建厅下发通知，要求用3年时间形成较为健全的住房租赁市场。安徽鼓励社
会资本进入各地住房租赁市场，今后全省将鼓励有条件的房地产开发企业，将其持有的存量房源向社会出租，建立商品房开发与租赁一体化的运作模式。1中介将“晒”信用档案根据通知要求，安徽各地将结合已建的房地产管理信息系统，进一步完善系统功能，搭建房屋租赁信息服务平台，增设房屋租赁服务内容，为出租人发布房屋出租信息、承租人发布房屋承租需求信息。这样一来，就能逐步实现房屋租赁双方在房屋租赁信息平台上进行对接，实现租赁合同网上备案，并利用房屋租赁服务平台，公布经备案的房地产经纪机构和从业人员名单及其信用档案等信息。今后，政府将支持保障性住房经营管理单位，从事商品住房、二手住房租赁业务。同时，要认定一批诚信度较高的房屋租赁经营机构，接受房屋所有权人委托，集中开展房屋租赁经营，并对受托租赁经营房屋进行日常维护等服务。2消化商品房存量或添新渠道安徽省住建厅相关人士表示，安徽鼓励社会资本进入各地住房租赁市场，比如可以通过成立经营住房租赁的专门机构，开展住房租赁专业化、规模化经营。此
外，房地产开发商也可以当“房东”。今后，全省将鼓励有条件的房地产开发企业，将其持有的存量房源向社会出租，建立商品房开发与租赁一体化的运作模式。这
意味着政府正在想办法解决存量房源，开发商可选择适合出租的商品房存量房源向社会出租或改造成公租房，这可能会成为今后消化商品房存量的重要渠道。不过，一位房企负责人则表示，尽管合肥的租房市场潜力较大，从开发商角度看，考虑到企业的贷款融资问题、运营管理成本以及出租房源的回款速度和收益率问题，如何将持有房源向社会出租还需要更多有益的尝试。
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||||||||||出租房装修污染维权难 房东不能因租客明知免责_网易新闻
出租房装修污染维权难 房东不能因租客明知免责
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（原标题：出租房装修污染维权难 房东不能因租客明知免责）
　　出租房装修污染,租客该如何维权?门诊专家中国人民大学法学院教授&刘俊海南开大学法学院副院长&陈耀东北京市中允律师事务所律师&赵静专家观点租客和房东或中介之间的法律关系,属于消费者权益保护法调整的消费关系,中介或房东应当有安全保障义务,包括装修的房屋也不能对消费者产生致害的成分。检测结果和患病的病例都可作为证据,但能否被法院采信则是另一问题。一要看跟租户签约的实际情况,确定承担责任的主体。二要看出租方的主张,是仅仅主张解除房屋租赁合同以及违约责任,还是要求人身损害赔偿的责任。北上广深,寸土寸金。每年,大量的务工者、毕业生纷纷涌入大城市,住房需求量也随之水涨船高。有媒体曝出,为适应激增的租房需求,许多中介或房东边装修边招租,房子装完就租出去,当租客以室内空气质量不达标为由提出退租时,少有中介或房东接受,更多的是克扣违约金或不予退租。租客缘何维权难?又该如何正确维权?为此,记者采访了中国人民大学法学院教授刘俊海、南开大学法学院副院长陈耀东、北京市中允律师事务所律师赵静。因空气污染引发的租赁纠纷日渐增多前不久据媒体报道,肖女士在入住公寓品牌“蛋壳”一周后感觉身体不适,经检测中心检测显示甲醛超标,但她借此提出退房的要求却被“蛋壳”拒绝,对方还表示,提前退租属于违约行为,须收取2040元违约金。经12315消费者投诉举报专线和媒体介入后,9月6日蛋壳公寓表示,同意肖女士无责退房,退还剩余房租。刚入职场的小陈和小李,也遇到了类似肖女士的烦恼。小陈在北京找到一份工作,通过网站租到一间新装修的单身公寓,入住半个月后感觉头晕想吐、呼吸不顺。他从网上买来甲醛自测仪对房屋进行检测后发现,甲醛浓度高达0.7毫克/立方米,超出国家安全标准0.1毫克/立方米6倍多。为此,他提出退租,但租房网站拒绝退还全部押金,理由是他在入住时就已经知道这是刚装修完的新房。而小李租住的房屋经检测发现,室内空气甲醛超标10倍,当他提出退租时,中介称要扣除其2000元违约金。近年来,承租双方因租赁房屋室内空气污染问题,也成为了法院的诉讼热点。2013年以来,上海市法院一中院共审理涉室内空气污染房产纠纷案件16件。其中12件案件均系当事人以居住房屋内空气质量严重影响人体健康,不宜居住为由提起诉讼,占75%。6月21日,北京市大兴区法院开庭审理了一起因装修污染向中介索赔的案件。怀孕的任女士在入住出租房三个月后流产,并被确诊为白血病。事后,经对租住的房屋进行空气检测发现有两项指标不合格。因认为患病与屋内空气污染有关,任女士将租给其房屋的链家公司诉至法院,索赔近百万元。租客是否有权要求解除合同?“租客和房东或中介之间的法律关系,属于消费者权益保护法调整的消费关系,既然适用消费者权益保护法,租客就享有安全保障权,中介或房东也就有安全保障义务,包括装修的房屋不能对消费者产生致害的成分。”刘俊海认为,即使租客明知是新装修的房屋,中介或房东也不能免责。赵静从合同法角度进行阐释:“出租者应该保证出租的房屋不对租户产生危害。这是房租租赁合同的主要目的之一,即房屋要适合居住。”她表示,对于实施装修的房东或者从房东手里租下房装修后再进行出租的中介公司来说,从装修环保材料的选择、房屋装修后空置通风、采取除污染的措施,到出租前进行室内空气检测,这些都是必要的。“出租方出租房屋,应确保房屋符合居住使用条件,承租人能正常居住使用房屋,此为出租方的一项基本义务。合同中写不写明检测义务,均不能免除出租人的该项基本义务。如果系新房出租,写明检测义务自然会更利于承租人。”陈耀东指出,对于装修后房屋室内空气污染的问题还应区分不同情况,比如到底是生产商或销售商或装修施工人隐瞒装修材料不合格,出租人不知情,还是出租人明知而隐瞒等等。但无论属于何种情形,出租方均应履行其基本义务。受访专家均表示,根据合同法第233条规定,租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍可以随时解除合同。因此,如果出租者交付的房屋含有诸如室内空气检测不合格等情形,则交付的房屋不符合居住条件,即使租客订立合同时明知该租赁物质量不合格,仍有权要求解除合同。租客该如何维权?记者发现,近期媒体曝光的多起关于出租房屋纠纷,在租客以空气污染为由提出退租要求时,多遭到拒绝,不仅被要求承担违约责任,还被克扣违约金或拒退押金。遇到上述情况,租房者是否就只能退租又交钱?受访专家的回答是“NO”。在与中介或者房东协商未果的情况下,如能有公正第三方鉴定机构用科学数据说明房屋确实存在甲醛过量危害人体健康的问题,则说明该房屋无法满足居住要求,合同目的无法实现,租房者有权根据法律规定向出租方发送解除合同的通知。从证据方面,赵静认为,从租客和出租方协商的角度来说,以自行检测结果跟出租者进行交涉,是基本上够用了。但如果进入法律诉讼程序,日常购买的检测仪器的质量、检测的步骤程序等不一定能达标或规范,因此检测结果作为证据的效力就大打折扣。她建议,租客可以联系专业检测机构进行专业检测或者公益环保组织介入协助联系专业机构检测。记者咨询了几家拥有CMA(中国计量认证)资质的第三方检测机构发现,家庭空气质量检测是按检测点收费,一个点通常检测5个项目,即甲醛、苯、甲苯、二甲苯、TVOC(总挥发性有机化合物),检测价格在300-500元/点。“检测结果和患病的病例都可作为证据,但能否被法院采信则是另一问题。因为在法律上是需要进行因果关系判断的。原则上讲,租客患病是 果 ,房屋甲醛超标是致其患病之 因 ,两者是否存在因果关系才是能否作为证据的关键。”陈耀东这样说道。辽宁省沈阳市沈河区法院在7月宣判的一起因甲醛问题引起的房屋租赁合同纠纷案,就给租客如何收集证据提了个醒。法院经审理后认为,房客提供的甲醛检测结果并非正规检测报告,不足以证明检测结果的准确性及客观性。同时,未提供证据证明相关的就医情况以及患病与房屋甲醛超标之间存在因果关系,故依法驳回其诉请。中介和房东该承担怎样的责任刘俊海表示,如果按照消费者权益保护法第23条规定,汽车、家电、包括室内装饰装修等商品或服务存在瑕疵问题时,则适用举证责任倒置。“原则上,租客承担证明损害的存在,中介或房东可以自证清白,但证明不了就得承担责任。”
但受访专家认为,责任划分得区分不同情况。刘俊海说,一是要看跟租户签约的实际情况,来确定承担责任的主体。如果中介是以代理人名义,装修是由中介负责,则中介承担全部责任。如果房主和中介直接存在串通行为,则房东可能承担连带责任。二是要看租客的主张,是仅仅主张解除房屋租赁合同以及违约责任,还是要求人身损害赔偿的责任。如果租客因装修污染患病,则可适用《侵权责任法》主张赔偿。“根据对此类诉讼实践的观察,入住空气检测不合格的房屋后得了各种疾病打官司的情况,大多向出租方主张了人身损害赔偿,而法院也支持了一定数额的各种人身损害赔偿,包括精神损害赔偿。”赵静说道。
(原标题：出租房装修污染维权难 房东不能因租客明知免责)
本文来源：最高检网站
责任编辑：王晓易_NE0011
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