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餐饮业称降得还不够多 酒家年交两三百万手续费
　　餐饮业：降得还不够多！广州酒家一年仍要交两三百万元手续费
　　羊城晚报讯 记者谭超报道：“1.25%远远没有降到位，我们是微利行业，为何调整后刷卡费率还是比百货业高那么多？”昨日，广州地区饮食行业协会秘书长符波告诉羊城晚报记者，这一降幅距离业内设定的目标太远。
　　餐饮业近年压力颇大。中国烹饪协会分析数据显示，今年1至7月餐饮行业平均纯利润率不足8%，广州餐饮业上半年更是近8成企业不赚钱。
　　符波给记者算了一笔账：“以一个小型餐饮企业为例，如果单月营业额是10万元，那么刷卡手续费就是10万乘以1.25%，等于1250元。而按照6%的纯利润率计算，这家餐饮企业的纯利润是6000元，也就是说刷卡费率占了纯利润的2成，简直相当于多了一个‘股东’！”他认为，餐饮业手续费至少不应该比百货业还高。
　　对此，昨日广州酒家集团办公室主任赵利平也直言：“真是千呼万唤始出来，企业肯定是欢迎的，但1.25%的费率仍然太高。”他透露，广州酒家每年要交的刷卡手续费高达几百万元。“在国外，由于刷卡这方面没有垄断，都可以低至零点几的手续费。好像广州酒家这样级别的餐饮集团，就算按照1.25%的手续费计算，如果每年有2亿到3亿元是刷卡消费的话，每年要给的手续费就将近两三百万”！
　　据了解，今年4月在第十届全国城市餐饮行业协(商)会工作研讨会上，全国30个省市相关负责人就集体呼吁，降低餐饮业银行刷卡手续费标准到1%。
&&|&&&&|&&湘鄂情跨界小南国下沉&高端餐饮酒店坚守or离场?
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原标题：湘鄂情跨界小南国下沉 高端餐饮酒店坚守or离场?
近年来,餐饮业转型不佳、上市折戟、营收下滑的消息不绝于耳。2014年上半年刚过,湘鄂情对外公布将加速跨界转型。据悉,中国餐饮业收入由2012年平均每月同比增长13.55%,降至2013年的9.07%,今年以来略微反弹增至10.65%。
与此同时,犹如壮士扼腕一般,杭城高端餐饮业在筚路蓝缕的转型之路上,也在频频出招,应对餐饮业的下半年市场。
高端市场“寒冬”
“餐饮大亨”
坚守还是离场?
从“舌尖”到“云端”,被誉为“民营餐饮企业第一股”的湘鄂情,用了不到一年的时间。
7月初,一直扮演悲情角色的湘鄂情,也终于证实了“转型”传闻。近日,湘鄂情发布公告称,拟将公司名称变更为“中科云网科技集团股份有限公司”,在介入环保、影视业之后,又高调转向了当下最火的大数据。
由于众所周知的公务消费限制和经营成本上升,湘鄂情曾坦言,公司在2013年经历了史上最严重的亏损,转型迫在眉睫。但对于湘鄂情的跨界转型,业内对此的看法毁誉参半。
与湘鄂情的选择不同,另一家高端餐饮品牌小南国并没打算改弦易辙。过去的一年很艰难,小南国关闭了8家门店,年度财报也出现了“巨变”:2013年营收13.86亿元,同比增长了4%,而净利润仅67.1万元,同比下滑了99.4%。
但在关店的同时,这家擅长烹制上海风味菜肴的餐饮集团也开出了19家新店,其中7家用了一个新名字“南小馆”,主营生煎、锅贴、烧麦等经典上海小吃。脱胎于小南国的“南小馆”,人均消费为80元,创造出了每日5―6次的翻台率,逐步接近杭城的外婆家、白鹿、弄堂里等平价餐厅。
与此同时,从投资者手中筹得3.5亿资金的全聚德,正在准备对其最重要的北京市场进行重整。在去年的业绩下滑后,“老国企”全聚德的盈利能力受到投资者的质疑。目前,全聚德力图通过战略投资者引入市场化运营机制,并且希望依靠改造门店、发展食品业务等一系列举措重振百年老店。
A股市场上,国内餐饮企业上市的屈指可数,餐饮连锁公司只有湘鄂情、西安饮食、全聚德三家。不过受“三公”消费政策及行业环境影响,其中的高端市场份额逐渐萎缩。
据相关人士称,曾提交上市申请的俏江南、天津狗不理集团、顺峰饮食酒店管理、净雅食品等餐饮企业均未能成功上市,仅剩广州酒家集团在排队。
对此,有分析人士指出,财务不透明,加上食品安全问题的频繁曝出,使得国内餐饮企业上市越发艰难。
开面馆、卖茶叶蛋、屋顶种菜
高星酒店“俯身”揽客出奇招
“有些高星级酒店过去想都没想过的事,在困境中都被倒逼出来了。”杭城餐饮投资机构的负责人朱先生表示,对很多杭城消费者而言,如今花不多的钱就能体验到高星级服务。“对餐饮业来说,无论是简单的‘就低’,还是高调地跨界,转型已有了不同的成效。”
记者了解到,高端餐饮除了改换菜单、增加网络团购“俯身”揽客,高星酒店也对开辟“大众食堂”、亲民美食节、烘焙业、“采摘游”等特色阵地产生了浓厚的兴趣。
位于杭城龙游路上、还在做最后调整的“牛津津”特色餐厅,要是不说出来,食客们绝对不会想到这家店是雷迪森的兄弟企业。来自于雷迪森酒店的餐饮大厨在小小餐厅的后厨烹煮一碗牛肉面,这更是让食客们意想不到的。
不仅如此,往年夏日里重金打造、洋气十足的美食节,也在节俭风劲吹的大环境下出现了不同的状态。杭州国大雷迪森广场酒店助理公关经理劳晓娴透露,除了保证进口食材的正常供应,酒店近期正在与钱塘江渔民合作,每日直供白鲈鱼、白条等地道江鲜,打造大众消费的“江鲜节”,人气很旺。值得一提的是,中餐厅原先388元一人的消费价格也降到了团购1680元一桌(10人)。
深藏于浙江世贸君澜大饭店的“桃源小馆”,也以大众餐厅示人,餐单上居然有不少像麻婆豆腐、大头菜肉末蒸茄子、鲞蒸肉饼、清汤蒜子大肠、腐皮炒青菜、笋干丝瓜等应季的家常菜。
饭店公关部相关负责人表示,“这是酒店由五星级商务酒店餐饮向大众市场转型的首次尝试。”小馆主打杭州风味菜品,一开业就变成了周边写字楼白领心目中“高星版”的“大众食堂”。
在浙江宾馆门厅一角的“美味港湾”区域,2元茶叶蛋、5元玉米棒、7元粽子,也于近期登堂入室。对于这块新开辟的亲民美食区,市场销售公关部经理李琳表示,店内外的客人都可以在这里花很少的钱尝一尝本地小吃。从去年下半年开始不断推出特价产品,李琳表示,“效果不错,餐饮销售额大概增长10%。”
同样,一向以西点大厨示人的黄龙饭店,也陆续在杭城新开了5家西点烘焙坊“D'BAKER德贝克”。“7元一个的碱水包,让很多食客的嘴巴停不下来。”黄龙饭店高级公关主任马琳表示,做西点,星级酒店在原材料采购和厨师技艺上有优势,年内预计还将新增2―3家门店。而世贸君澜大饭店的“凯莉饼屋”开业刚满100天不久,已有不少食客对其中的芝士蛋糕、各式沙拉如数家珍了。
为了尽显亲民风,温德姆豪廷大酒店甚至别出心裁在屋顶花园推出了“种植田”,头茬茄子、菠菜、苋菜也于近期步入收获季。“目前种植田除了能为餐厅提供纯天然的自种蔬菜外,我们还在设想,未来像‘采摘游’这样形式的美食体验,是否也可以加入到星级酒店的菜单上来?”酒店的相关人士表示。
只靠降价不是出路
并不是餐饮行业的蓝海
据报道,中国餐饮业收入由2012年平均每月同比增长13.55%,降至2013年的9.07%,今年以来略微反弹增至10.65%。
据悉,由于过去公务消费在高端餐饮的消费群体中扮演着重要角色,使得限额以上企业(年主营业务收入200万元及以上的餐饮企业)近年来餐饮收入总额跌幅更甚,该数据由2012年平均每月同比增长12.66%,降至2013年的-1.53%,虽然今年以来该指标平均增至5.23%,但是远远不如2012年的增长态势。
在经济大环境下,对一些“高大上”的高端餐饮来说,如何“转型”成为了共同话题。
中国烹饪协会副会长李亚光在接受媒体采访时透露,今年1―5月全国餐饮业营业总收入增速为10.2%,快餐企业营业收入占百强企业总营业收入的38.3%。而根据国家统计局公布的数据,2013年全国餐饮业增速跌至20年来的最低值。
“一些高档餐饮的转型有两个方向性的问题。”上海餐饮烹饪行业协会副秘书长金培华在接受媒体采访时表示,一是降了高管的工资,这违背了餐饮业“以人为本”的本意;二是将高端菜“一锅端”,这也不符合特色经营的特点。在他看来,这些问题将导致企业在转 型的道路上并不顺利,最终不得不舍弃餐饮业,转向跨界经营。
“只靠降价并不是餐饮企业的出路。”业界认为,大众餐饮并不是餐饮行业的蓝海,现如今,真正做大众家常菜的餐饮企业面临的压力也不小。从另一个角度来说,深陷于降低身价、开亲民餐馆而“不可自拔”的杭城餐饮业,最近也明显让人感受到一拥而上之后的力不从心。
餐饮形态将面临整合
新一轮洗牌势不可挡
一位杭城商贸行业的业内人士对此深有同感,他表示,目前杭城的平价餐饮业目前也进入了调整期,近期流动性比较强。一位餐饮业从业人士在杭城坐拥一间近1000平方米的平价餐厅,他坦言,近期除了能明显感受到租金、人力成本、原材料上涨等因素导致利润挤压后的痛楚,还要在越来越多平价餐厅的竞争中崭露头角,压力大增。
“平价餐饮梯队中的‘传统大店’,在这轮由上至下的冲击中,显得特别狼狈。一些面积仅有百平方米、有自己特色的‘小而美’餐厅,反倒是有了更为灵活的发展方向。”他认为,平价餐厅已经过了餐饮业最为红火的生长期,目前的餐饮业的“人口红利”也在逐渐消退。
杭州市统计调查信息网公布的数字显示,杭州住餐企业运营压力仍然较大。相比去年住餐企业形势有所好转,但是运营压力仍然存在。今年一季度,杭州市限额以上住餐企业亏损面高达66.0%;从业人员同比下降了2.2%,而薪酬总额仍上涨了4.8%;住宿和餐饮业三项费用合计则分别上升2.8%和3.2%,进一步压缩了企业的利润空间,企业经营难度较大。
事实上,业内普遍认为,反对铺张浪费、崇尚集约型消费已得到了业内和消费者的共识,必定成为未来的发展趋势。
“在全社会都在理性消费的同时,餐饮形态将面临整合,新一轮洗牌也势不可挡。” 中国策科德策划的顾问朱啸鹏认为,在如今的大背景下,有竞争能力、创新能力的餐饮企业将脱颖而出。
(责编：李彦增、聂丛笑)
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别人做了10年的餐饮店为什么我接手就不能开
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　　这就是方先生的小饭馆
　　浙江在线04月24日讯昨天，金华读者方先生致电本报《浙中城事》热线1：今年3月26日，我接手了金华市区的一家小餐馆。都快一个月了，经营执照还是办不下来。这家店之前也是做餐饮的，为什么到我手上就办不出来了呢？
　　记者核实：方先生的小餐馆位于市区阳光路80号，是小区一楼的临街店面，店面不到50平米。上一个店主拿着正规的经营许可证，已经在这里开了近10年的餐饮店。
　　4月6日，小餐馆的营业进入正轨，各种证件的办理也十分顺利。健康证、餐饮许可证都已经办下来了，只剩营业执照，卡了壳。
　　&工商说，没有社区的章，不能办；社区说，已经不再给商户盖章，要我找工商。&半个月过去了，方先生在工商部门和社区之间两头转，可营业执照一直没办下来。
　　工商：
　　办理营业执照，需要社区或业委会盖章
　　昨天，记者来到城南工商所询问。
　　&按照严格的法律程序，餐饮企业要办理营业执照，应该先到环保部门办理排污许可证。&所长陈剑锋说，排污许可证的标准很高，一般来说，只有大面积的农家乐或酒店才能批下来。小餐馆办理排污许可证十分困难。
　　在实际操作中，经营面积小于80平米的小餐馆，其他手续齐全，如果能取得社区或业委会盖章的，工商部门就给核发营业执照。
　　核发营业执照之前，工商部门会给店主发一份个体饮食业的调查表。如果社区或者居委会在调查表上盖了章，就意味着店面通过了考核。
　　也就是说，如果方先生要取得营业执照，只有3种途径：取得环保部门的排污许可证，或者有社区或业委会的盖章。
　　环保部门：
　　一般小餐馆，排污许可证肯定办不了
　　昨天下午，记者咨询了金华市经济开发区环保局。一位工作人员明确告诉记者，根据《浙江省环境污染监督管理办法》，方先生的这个店铺肯定办不出排污许可证。
　　&除非规划里就是用作餐饮区的，或者餐馆所在的楼房是自建的，离其他住宅区有一定距离，才有可能办理出排污许可证。&工作人员说。
　　&现在办理排污许可证的标准比较严格。&金华市环境保护局总量控制处处长郭传贵说，即使可以申请办理，也要先环评、审批、验收、公示，公示后无人异议，或者有异议经商户做工作消除异议的，才会核发排污许可证。
　　所以，方先生这家在小区的临街餐馆，想走一下环评的程序，看来行不通。
　　社区：
　　去年底开始，我们就不再给餐馆盖章了
　　剩下的两个途径是社区和业委会。但是，方先生所在的店面位于婺城区三江街道阳光社区，并没有业主委员会。那么，社区居委会为什么不给他盖章呢？
　　&不是我们故意刁难店主，是我们担不起这背后的责任啊！&阳光社区居委会书记钱素芳说，&以前，为了商户方便，我们都会给他们盖章。但是，出了问题，也要我们负责。&
　　去年5月份，阳光社区里的一家快餐店因为乱排油烟、乱放污水，被居民投诉。后来，居民了解到，快餐店开业时，是社区盖章同意过的，就把矛头对准了社区居委会。
　　吃过苦头后，去年12月，阳光社区联合其他14个社区联名盖章写了一份&关于社区不再出具经营场所证明的函&交给了市工商局，主动放权。
　　社区认为，店面是否适合开餐饮店，应由工商部门认定。钱素芳认为，法律没有规定，社区需要对餐饮店开具经营符合证明。
　　&如果工商希望我们协助他们来办事，可以正式文件通知我们，并对我们进行统一的业务培训。我们一定会配合。&
　　记者手记
　　法理情理道理
　　昨天下午，我陪同方先生办了一回证。
　　一圈下来，还是没办成。这店开还是不开？方先生没了主意。
　　听起来，不管是工商部门的表述，还是社区的回应，都很有道理。
　　但是，总觉得有什么地方不对。既然大家都没做错，为什么还是办不成事情？
　　政府部门及社区，说到底都是为公众服务的，但服务的质量如何？应该不仅仅停留在&解释规则&。
　　排污要考虑、居民的投诉要考虑、店家的生意也要考虑，毕竟，这些小餐馆也是社区居民生活所需。社区和工商部门能否多多沟通，进一步明确职责？能否在居民区内进行摸排调查，征求一下居民意见？
　　如果这里的确无法开店，那么，请公示一下，以免别人再花盘店的冤枉钱。
　　城南工商所所长陈剑锋说，他会把这个问题向局里反映，再和社区好好沟通。希望，方先生后面的店主们，不要再遭遇同样的事。
　　(感谢方先生报料，您将获得金华横店电影城电影券一张，请拨打1与本报联系。)
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无论是操盘手还是项目经理，在分析项目时都要首先考虑项目所处的地段属性，它决定了项目的总体走向。
地段属性的决定因素
所谓地段属性，是指消费者或客户在潜意识中认同的项目的地理位置，由两种因素决定：
历史形成。每个商业都有一个产生、发展、消亡的过程。历史属性是人们活动的综合反映，如果人们习惯于在某个地块经商，这个地块就可能成为一个商业中心。
可见，人们的活动塑造了地块的潜在价值。因此，在项目工作中，我们要深刻认识地块的历史背景，挖掘人们在其背后潜藏的们心理认知、价值观念以及生活方式等。
广告灌输。随着广告媒体的逐步丰富，人们已经摒弃了粗放性项目推广方式和广告运作模式，广告灌输不知不觉地凝聚着人们的注意力，使他们最终形成对某一地段的共同认可。
在项目分析的过程中，我们要辩证地看待地段属性，既要尊重历史，又要寻求突破，促进二者的有机结合。不要被历史的严格性所限制，而应该积极地寻找突破点，努力挖掘地段潜在的属性。
分析地段属性的注意事项
1、顺应消费者或商户的思维。
消费者都有一定的购物习惯，他们习惯于到固定的地点消费，而不习惯到新的地方消费。因此，如果在原本不是商业地块的位置开发项目，消费者很难从心理上买账，这时就要经历痛苦而漫长的养市期。
开发商需要通过广告灌输等各种渠道来扭转人们对市场不利的看法，使他们逐渐接纳、认可。因此，开发商在规划商业前，一定要深刻认识地段的天然属性。
2、地段属性存在一定盲点。
即使在成熟、生意兴隆的商圈内，也可能存在一个点很难撬动，这个点就是商业盲点。这一盲点不是绝对的，与其说是地理位置上的，不如说是心理上的。人们之所以对它产生心理障碍，可能是因为前期商业在定位、运作环节甚至建筑层面的失败，导致人们降低了对它的认可感。
此时，开发商需要进行透彻的市场分析，深刻地把握该地段各方面的实质情况，包括定位、客群等，发掘导致商业衰落的原因，继而对症下药，寻找突破点，重新打开局面。
3、注重未来而不仅仅是现在的发展可行性。
在分析地段属性时，尤其是在新城区开发项目时，一定要结合城市未来的发展规划，突破传统的商圈思维，在看似不可行的地段上找到开发点。
总而言之，在分析地段时要兼具突破性、忍耐力、远见性以及对未来的总体把控，不管在何处选址，都要首先考虑其地段属性及业态配置。
交通便利性
商业和交通就像鱼和水一样不可分割。与不发达地区相比，发达地区的重要优势就是交通便利。在分析具体项目时，我们也要重视交通的便利性。
地段属性为交通便利性提供了基础。每个地块的交通都是已经定位的，通过对交通便利性的分析，可以很容易地判断出商业是否能够兴盛繁荣。
因此，在开发项目时要关注交通的方方面面，包括公路、铁路、公交、机场、港口等所有物流运输的集合地，这些都是人流到达的最便利的地方。
人流量是衡量市场消费力的重要指标，商业价值的实现最终要依靠消费者的人流或者车流。因此，在进行商业规划时，要方便更多人流、车流经过，为商业带来推动力。很多项目尽管规模体量大、硬件设施高端，如果地理位置不好，一样会导致客流的达到量严重不足。
交通能反映顾客到达商业区的方便程度。商业的发展需要车水马龙，便利的交通带来的大量人流在很大层面上带来商机。如果解决了交通问题，直接把商业与人流衔接起来，商业就能取得较大成功，相反，交通不便则是商业规划中的硬伤。
规模体量的概念
在建立新的商业之前，开发商要考虑项目规模体量的大小。在一定层面上，规模体量越大越大越好，但在另一种层面上，规模体量只要适当就好。
分析规模体量的注意事项
1、规模出效益。
追求规模的目的往往是掌控市场，获得市场的垄断效益。如果没有足够大的体量，很难在市场上占据主导地位，这是开发商追求商业规模的内在驱动力。
2、注意规模的边际效益。
从竞争的角度看，体量大的商业对商圈客流的拉动力通常要强于体量小的商业，但这并非定律。在追求规模的同时，一定要注意规模的边际效益。
因为每个市场都有一个限制量，它的消化吸收能力有限，如果项目的规模体量过大，就会造成市场供应量不足，增加商铺的空置量，此时只能用别的业态填充，这必然会打破原来的规划和定位，使商业失去特色。
3、考虑经营的风险和资金的压力。
一旦规模体量超越了市场的容限范围和企业的实际承受能力，就会导致市场消化不了。此时就要考虑细分市场，这是解决商业规模偏大的唯一途径。通过填充其他业态，增强业态的关联度、客群的拉动力、客群的互动和商业的互动。
4、商业规模可以超越现有体量，但是要注意控制风险。
控制的基础是寻找市场的支撑量、市场的容量和认同度之间的综合点。在进行这方面工作时，开发商一定要小心谨慎，不能迷失于虚荣心态，要看到市场的复杂性和危险性，进行实实在在的调研分析，多加论证，把规模体量控制在市场和商业可承受的范围之内。
动线与布局
动线与布局的概念
合理的商业动线及业态布局是促进项目成功的重要因素。
动线。所谓动线，是指顾客到达商业网点的便利性。好的动线可以使顾客进入卖场后能很顺利地到达每一个商业分布点，这需要完善的配套设施。
布局。布局的设计要符合人流的动向，使顾客在进入卖场后有舒展的活动空间，因而，卖场的通道要足够长，并保持通畅。
分析动线与布局的注意事项
1、根据市场需求设计商铺的面积和规格数量。
不同的业态对商铺的规模、面积有不同的要求。例如，对于小百货批发市场而言，十平方米的面积可能就足够了，而对于家居卖场而言，要有一二百平方米的卖场。
2、考虑主通道和辅通道的宽度。
这一数据要根据城市级别、商场的档次和客流量综合考虑。不同档次和不同业态的商业对主辅通道的宽度要求也不一样。
主辅通道不能太宽，否则可能使卖场显得太空旷，丧失商业氛围，带来公摊面积的增加和有效面积的减少，降低空间的整体使用率。现有的新型市场在动线设计中多采用环形通道，使客户在购物时的交通四通八达，没有死角，从而营造出良好的商业氛围。
3、商业氛围对业态布局而言十分重要。
商业氛围的重要性体现在细节上。例如，商铺的天花板是什么样的，地下通道是什么样的，吊旗是什么样，怎样放置导视系统等，它们是布局的微观体现，能够营造出不同的商业氛围。在没有人流到达或人流较小的时候，要学会营造氛围，把商业街做出特色。切忌使商场宽阔空荡、一览无遗。
因此，在进行商业分析尤其是进行典型性调研分析的时候，开发商要对项目的动线和布局进行初步考量，这是项目定位前的一项重要工作。
硬件配置的概念
项目的总体形象和风格能让人们产生一个深刻的认知。在项目配置方面，商铺的硬件配置与其属性相关联，例如一家百货店与一个超市相比，在灯光、地面、电梯消防等硬件配置方面都会所有不同。
硬件性指的是建筑物本身的功能性以及展示性，它是项目的名片，起着重要的推广作用。因此，在进行项目的硬件配置前，要首先了解竞争对手的硬件配置，在这方面制造优势。
分析硬件配置的注意事项
1、重视硬件配置的展示性功能。
随着商业的迅速发展，户外广告宣传板、广告位越来越多，它们和传统的展示性有所不同。比较分析，定位较高的商场在户外往往不设广告位，而传统商场不仅要设广告位，还要把它们设置得非常精美，更早之前的老式商业也有广告位，但十分杂乱。
从表面上看，这是硬件设置的展示性功能在发生变化，事实上，这反映的是审美艺术和人们在消费需求方面的品味在不断提升。
2、合适的才是最好的。
在硬件配置方面，不能太死板，不能太拘泥于一种形式，也不用过于追求高端。只有硬件配置适合自己，才能有效地传递出自己的信息。例如，尽管高端的商场不设广告位，但其高度艺术化的造型往往起着无声的解读作用。
商圈和竞争
商圈和竞争的概念
商圈与竞争是动态的因素，它们是商业定位分析的核心与重点。有商圈没竞争的商业是不存在的，而有竞争没商圈的商业也是不存在的，这二者是密不可分的。
所谓商圈，是指以商业体量为中心，以到达常规商户的距离为半径的核心商业区域。商圈的大小能反映业态的影响力即辐射力，开发商在进行商圈分析的时候，一定要估算商业的总量，并把相关业态和不相关业态分开，找到符合自身定位的消费客群，考虑所处地段的交通便利性。
具体流程是：首先，对沿街、周边的市场进行定量调研，汇总统计数据；其次，对相关业态进行细分；再次，对比要建商铺的面积与商圈现量，对比要建业态的零售总额与商圈内的销售总额；最后，根据两个比值进行整体分析，确定要建商业的可控空间。只有进行了这一分析，才能把握竞争对手、消费者客群和经营客群的实际情况。
分析商圈和竞争的注意事项
1、甄别有效需求人口量。
如果客群的需求与商铺的定位无法有效对接，这些客户便是无效客流。造成这种无效的原因不在于客户，而在于定位，因为客户的需求是客观存在的。因此，一旦出现无效客流，要首先反思自己的经营定位是否存在问题。
2、实现品牌定位和客群消费定位的对接。
经营客群的核心点是品牌，经营的产品决定了其市场定位，因此必须实现品牌定位和客群消费定位的对接。需要明白一点，大品牌并不是在所有的商铺中都能销售得很好，因为不同商铺面对的客群不一样。
3、考虑商户的认同度。
开发商在招商时，既要考虑自己的运作模式和业态定位，还要考虑商户的认同度。只有经营商
时机与趋势的概念
对一个项目来说，从开发、拿地到规划设计、建设，再到招商甚至开业，往往需要一年半至两年甚至更长的周期。其间，可能遇到市场、政策等方面的变化，因此，要以动态的眼光看问题。
分析时机与趋势的注意事项
1、把握好入市时机。
很多城市综合体开发、运营失败的重要原因之一，就是尽管它们选择入市的时机在当时不错，却没有看到之后可能发生的变化。所以，要顺应大的发展方向把握时机与趋势。
近年来，商业地产的发展进入了一个相对平稳的阶段，但其中也暗含着危机。由于业内竞争逐渐激烈，加上城市化发展太快带来的客流支撑不足，商业的运作经营必然遇到阻碍。这时，开发商更要控制业态的规模体量，根据自己的开发周期选准入市期，使商业在可控范围内有效运营。
在最初开发商业时，虽然不能保证新的商业在别的时间、别的地点不会进来，但可以分析市场中整体业态竞争的发展趋势。
2、适度控制开发节奏。
一方面要控制好体量，另一方面要控制好时间，做好对抗风险的准备。
大型百货的选址建店的基本条件
1．选址要求
建筑面积平方米
有多条公共交通、轨道交通到达
处在城市的核心商圈或正在良好发展的区域
5、6层，地下一层做超市，面积为．平方米
2．工程技术要求
物业交付：精装修(铺地砖、四白落地)，设备、设施(电梯、空调、喇叭等)
商场建筑高度：一层5．1米以上，其他楼层4．8米以上，柱距8米以上
电：双路供电，照度达到800-1200勒克斯
商场建筑承载：350~400公斤／平方米
时尚百货的选址建店的基本条件
1．选址要求
建筑面积平方米
有多条公共交通、轨道交通到达
临城市环路，主要放射路
物业获取：主要租赁或已有物业改造，根据具体项目情况协商而定
已有物业最佳面积3万平方米，5层以下，含地下
2．工程技术要求
物业交付：简单装修(铺地砖、顶石膏板、四白落地)，设备、设施(电梯、空调、喇叭等)
商场建筑高度：建筑物高度为4．5—4．8米。一层稍高，柱距8—9米
电：双路供电(含空调照明)
商场建筑承载：达一般商业标准；水没有特别要求
大型仓储式超市的选址建店的基本条件
开发商负责工程建设的实施，实施内容原则上需由使用方工程部门向对应设计院作技术交流之后出全套施工图样方案，并照图施工，最终按照国家规范标准进行验收。标准大致如下：
1．面积要求
占地面积：约20000平方米
卖场面积：单层约10000平方米，如达不到，单层不低于5000平方米，总经营面积1平方米均可
停车场面积：提供约10000平方米或200个地上专用免费车位，多者不限
2．房屋：主体由钢结构或混凝土框架结构建设均可。
3．卖场：卖场临街面与进深(既长宽的)标准比例为7：4，柱距不低于8—10米，在当地消防部门及设计允许的情况下尽量减少承重墙，令营业面积最大化。
4．层高：净高不低于3．5—4米。
5．地面：铺设象牙白或浅色工业超市专用砖。
6．内墙：白墙刷乳胶漆。
7．照明：配置适合大型超市及卖场要求亮度的照明设施(具体参照使用方工程部施工图样)。
8．坡梯：卖场多于一层的每层须配置两部自动坡梯(不超过12度)。
9．货梯和卸货区：两部3吨以上的货梯，地面一层不少于500平方米的专用卸货区，本商场周边需有环行车道以方便购物车及货车进出。
10．店标及招牌：提供本商厦正面及侧面显著位置或屋顶设置店标和招牌。
甲方向乙方移交的房屋和场地应满足下述的条件：
1．按乙方设计方案要求和乙方书面确认的施工图样反映的设计要求完成房屋和场地的建造工程。
2．房屋建筑主体结构坚实、防水、保温。各类电力、照明、供热、中央空调、给排水、消防、天然气和电讯系统等使用状态良好，且均符合中国和所在城市的建筑标准、环境保护法规的规定和设计要求，施工质量达到优良。
3．照明系统的安装、卫生间的建造等。
4．房屋已建好变配电室并配备双路低压电力供应干伏安(不含空调用电)。
5．房屋配备给水供应150吨／曰，完成全部给、排水系统及设施。
6．配置消防系统及设施，包括防火分区设施、喷淋、监控报警、控制室等。
7．房屋场地室内设计温度：夏季27~C，冬季16—18E，完成可独立控制的中央空调系统及设施，自控系统等。
8．房屋已配备独立的水、电、天然气计量表。
9．房屋中已配备了不少于40条电话直线。
10．完成符合设计要求的各类储水池、隔油池、化粪池等。
11．取得所在城市有关主管部门颁发的建筑结构验收合格证书和各项装修、改造工程验收合格证书。
12．按设计规划完成室外道路和停车场，并已获有关部门批准可投入使用。
13．完成各类室外管线工程。
14．完成路灯和绿化等室外工程。
15．取得室外工程验收合格证书。
仓储式超市建筑要求
1．建筑面积：平方米，最好一层，最高两层；建筑净高5米以上，进深最少60米；柱距8．7米左右。
2．地面荷载：1500公斤／平方米，面层为耐磨硬化剂地面。
3．用电荷载：2×800干伏安，双回路用电。
4．照明：照度不小于600勒克斯。
5．用水：主要以生活用水及生鲜冷冻用水为主，日用水量40吨。
6．冬季采暖：18—20~C。
7．夏季制冷：24—26~C。
8．通讯：一条DDN数据专线及20门电话(应有一条中继线)。
9．收货区：应有8个左右货车停车位，可满足40尺集装箱卸货及转弯半径的要求。
10．进出口：顾客进出应与收货车辆进出分开。
11．停车场：机动车停车位不少于260个，自行车位不少于300个。
大型综合超市(北京)建筑及配套要求
1．临路宽80米以上，进深60米以上，单层面积6000平方米以上。
2．甲方提供混凝土框架式建筑物，建筑楼面承载为不小于800公斤／平方米，仓库及收货区承载为不小于1200公斤／平方米。
3．每层净高4．5~5．5米。
4．供水：150—200吨／日，可容纳150吨水的备用水池，二路进水，分界点为用户总表及消防监视表的总表阀门之后。
5．供气：煤气或等热值管道天然气200立方米／日。
6．电话：提供100对电话电缆含电话直线30~40门(其中15—20条中继线)和2条数据专线，接至电话总机房入口配线架处。
7．供电干伏安(耒含空调主机电源容量)，主要为高压配电、变压器、低压柜、室内动力等配电工程(乙方按需设发电机作备用电源)，低压侧供电至乙方低压柜出线位置。
8．冷暖中央空调到位。
9．暖通、消防排烟、油烟处理、给排水到位。
10．停车位：汽车位200~400个，自行车位800~1000个。
11．柱距要求：柱网开间10米×10米。
12．人行步道2部(小于12度倾角，1000毫米宽梯阶)，2~3吨货梯2部， 2吨货梯1部。
13．货区(满足2辆35吨集卡和4辆小卡出入)及配套卸货平台。
14．符合规划要求的道路、停车场、绿化、排水等。
15．符合国家商业使用标准并验收合格的消防设施。
16．免租期：建筑物交付后六个月。
17．国有商业用地。
大卖场项目交付使用条件
工程设计及施工应严格按照国家的有关规范要求进行，满足乙方商业经营的需要，并达到以下各条要求：
(一)建筑物
1．总建筑面积约为20000平方米，框架结构共计不超过2层，各层层高5~7米。净使用高度为大卖场3．5米(指灯下皮)；SHOPPING MALL净高3．6米(指吊顶下皮)。
2.柱网尺寸：(8~10)米×(8~10)米为宜。结构形式为框架结构，以8.4米×8．4米为宜。
3．卖场地面采用超市专用地砖，地面荷载达到700~800公斤／平方米；滞货区为耐碾压硬化地面，地面荷载达到1000公斤／平方米以上，局部(如冷库、面包机房等)荷载达1000公斤／平方米。SHOPPING MALL地面为浅色瓷砖，具体规格根据店面设计确定；屋顶应进行吊顶处理；荷载按规范进行设计。有防水要求的区域，请进行防水施工处理，以达到使用要求。
4．建筑内墙面及屋顶涂白，地面按乙方要求进行装修，各专业管道按照乙方确认的施工图指定的位置接到位，具备进行货架布货后即可开业的要求。
5．厕所：各层卖场外侧应有厕所和具备改造厕所的位置。内部设施完善，做中档装修，具备使用功能。
6．办公区：应进行装修，即屋顶应进行吊顶，白色墙面，各专业管道到位，具备人员进入即可使用的要求；卫生间做中档装修，即设施完善，具备使用功能。
7．收货场地面应为柏油或混凝土地面，并配有防雨罩棚。
8．总图：建筑周围的通道应保证送货车辆进出有足够的空间；各种流线组织比较合理。建筑外围通道在满足消防局等相关部门的基本要求下，最好使货流围绕建筑形成环形通道；同时，应尽量不与客流发生交叉。
9．建筑物在达到以上建筑要求的情況下，室外环形通道宽度需满足地方消防局的相关规定。
10．应有符合使用要求的消防设施、集中空调设施、上下水设施、电容量及各种设备使用位置或可进行改造位置。
(二)供电系统
1.供电系统为双路10千伏电源(或备用供独立使用的发电机组)。
2.供电容量为3500干伏安(以最终设计要求为准)，并在满足建筑相关设施、设备的用电情况下(如空调、消防、一次照明、电梯等)为卖场预留800千伏安的经营性用电；根据店面布局图及用电点要求，将电源引至相应用电点，并分户计量。
3.对超市采用双电源供电，末端互投，以最终设计图为准。
4.综合接地电阻不大于1欧。
(三)照明系统
1．卖场采用36瓦高效节能双管荧光灯带的照明方式，灯带间距为2.5米，照度在衰减后应达到800勒克斯以上，灯带走向应根据乙方提供的卖场布局施工。
2．建筑物内配备事故照明应急灯装置，且符合相关规范要求。
3．滞货区采用250瓦金卤灯或灯带，照度在衰减后应达到400勒克斯，按照乙方提供的方案进行施工。
(四)空调系统
采用中央空调，室内温度应达到国家对大型商业设施的设计规范要求。在建筑物交付使用时，空调系统应能达到良好的运行状态。温度：冬季卖场、办公区为16~C土2℃；夏季卖场、办公区为26~C土2t。相对湿度小于65％。新风量17~25立方渺(人.时)。
(五)给排水系统
1．室内、外给排水管网应根据设计要求施工，并具备使用功能。
2．经营性给排水使用点应根据具体要求施工，并具备使用功能。
3．经营制冷系统管沟。
4．室外给水管网应布置成环状管网，且应从两条不同的市政管网取水。
5．生活用水应有防止二次污染措施。
6．在终端用户上设分水表，以利于计量。
7．其他未尽事宜均按国家有关规范执行。
(六)消防系统
1．按国家消防有关规定进行设计施工，其设备在交工时应验收完毕具备良好的运行功能。
2．室内防火分区的设计应由双方共同商议确定，如使用防火墙及防火卷帘门方式，其卷帘门的位置应根据经营需要共同协商确定。
3．按照防火有关要求，配备消防设备及器材。
建筑物配置的客梯、货梯(货梯轿尺寸为2400毫米×2400毫米，载重≥2吨和人行坡道梯(坡道梯的坡度不应大于]2度)的数量及布置应按乙方确认的设计方案进行。在建筑交付使用时，应验收完毕并具备良好的运行功能。
(八)停车场及室外照明
1.地面停车场及绿化停车场以外路面采用标准沥青混凝土或混凝土地面。
2.应根据有关部门对临街建筑及广场的照明要求设计并配备照明设施。
(九)分户计量设施：应按照乙方确认的施工图设计要求，安装水、电、煤气分户计量设施。
量贩超市基本技术条件要求
1.超市使用面积：15000平方米。
2.建议柱距：(8—10)米×(8一10)米。
3.高度要求：
(1)梁下净高4．5米。
(2)灯具下缘距地面3．6米。
(3)货车通道净高3。5米以上，收货平台高O．7米。
4.设计荷载：800公斤／平方米。
5.设立人行自动步道：倾斜角12度，梯段净宽1米。
6.设立独立货梯：2台3吨。
7.客流货流应分开。
8.设立独立的收货通道。
1.双电源供电。
2.用电量：120瓦／平方米(自用，不含空调)。
3.采用灯带照明。
4.照度标准：勒克斯。
5.柱面预留插座，距地3．3米(特殊标准除外)。
(三)给排水：日供水量150—200吨，给水管径不小于150毫米。
(1)夏季温湿度要求：26~28％；相对湿度：55％+10％。
(2)冬季温湿度要求：16—18~C；相对湿度’&30％。
(3)新风标准：20立方米／(人。时)，风道设计尽量扁平。
(4)外部出入口设置冷热风幕(冬季为热风幕，夏季为自然风)。
(5)厨房区设置油烟净化设备、专用风道及排往隔油池的排水管道。
(1)夏季温湿度要求：26~28~C；相对湿度：55％+10％。
(2)冬季温湿度要求：20~22~C；相对湿度：≥30％。
(3)新风标准：30立方米／(人．时)，风道设计尽量扁平。
1．设置隔油池、化粪池。
2．建筑入口设避风室、刮泥板，下设排水。
3．进行泛光照明设计，分重大节日及平时照明。
4．预留外招广告牌位置及电源。
1．市内预留电视信号线。
2．超市内的冷冻机房设在一层。
3．提供120对电话进线。
4．超市预留燃气管线。
5．自用停车位200个。
多厅影院选址建店的基本条件
(一)选址要求
1.中心城市：五星级及以上标准，开旗舰店，多于6个厅。
2.占地面积：大于3000平方米(与高度有关)。
3．商场里餐饮、娱乐占到总建筑面积的30％以上。
4．合作条件：直营、合作(控股)、合作(参股)或管理输出。
5．租赁：流水倒扣，通常情况占净票房收入的一定比例。
(二)工程技术要求
1．影院有二层的高度，多厅的层高梁下7米以上。
2．最大柱距为16米宽、30米长，一般情况为8米宽、9米长，最佳为9米宽、9米长。
3．考虑到技术问题，通常情况自己装修。
4．开发商负责：完成土建(院线公司提供工艺图纸及平面图)，隔墙起坡、消防的设计施工或特殊要求；空调的安装。
运动品牌专卖店选址建店的基本条件
(一)选址要求
1．租赁面积范围广：50—2000平方米。
2．成熟繁华的商业街、已建成的购物中心及商场；有发展潜力的商业区域。
3．在近距离内有吸引客流的互补行业，且在同等品质。
4．商场内或商业街的体育用品区域，具有良好的展示功能。
5.物业获取方式：固定租赁、流水倒扣。
6.租期：2—5年。
(二)工程技术要求
1．注重店铺的位置，面积及其他因素可以灵活考虑。
2．工程交付不需要做内部装修，公共区域要求装修良好。
3．自行装修为初装修，不做吊顶，地板简单整洁，风格与工厂直销店相近。
4．项目周边有公共停车位。
5．独立用电不少于70千瓦。
6.体育品牌商家负责：提供装修的设计图。
7.商家负责：与商场或业主签订合同、装修及其他的开店准备、日后的进货、经营管理。
迪卡侬的选址建店的基本条件
(一)选址要求
1．最低租赁面积800平方米，理想面积平方米。
2.交通便利，有容易到达的公共交通系统(如轨道交通)。
3．在近距离内有吸引客流的互补行业，且在同等品质。
4．根据市场容量考虑竞争对策，同一业主的同区域物业具有排他性。
5．物业获取方式：①购买：只购买按照标准建设的符合战略要求的物业；②租用：租金支付方式以季度支付、月付为主要方式，很少采用半年以上支付方式。
(二)工程技术要求
1.工程交付不需要做内部装修，公共区域要求良好的装修。
2.自行装修为初装修，不做吊顶，地板简单整洁，风格与工厂直销店相近。
3．层高不低于4．5米，楼板荷载不低于350公斤。
4.项目周边有公共停车位。
5.独立用电不少于200千瓦。
永和大王新店开发工程技术要求
1．红线墙：根据合同租赁范围进行相应的墙体隔断，租赁范围内应为独立空间。
2．上水：在租赁范围内需提供一不小于25毫米管径的上水管。
3．排水：需提供一不小于125毫米管径的排水管到租赁范围內，并应有可安放不小于1立方米的隔油池的位置。
4．供电：需提供供电容量不小于150千瓦(380伏)的电力，提供独立计量表具，并需将供电电缆排放到租赁范围内。
5．消防：需提供租赁范围内消防设施的免费连接和相应的设施安装容量。
6．排风：需提供一不小于15000立方米／时的排风设备，并应有安装排风机组的位置，租赁场地应为国家允许做餐饮。
7．新风：需提供一不小于8000立方米／时的进风设备，并应有安放进风机组的位置。
8．空调：需提供租赁范围内相应空调的室外机组的安装位置；若原业主为中央空调，需将设施提供到位。
9．现场：需清空租赁范围内相应场地，无垃圾和其他物品堆放。
10.电话线路：需提供两门直线电话线路到本司租赁范围内。
11.资料：租赁范围内需有相应的政府批文，为合法场所。
12.卫生间：做一个卫生间，需提供排污管线至租区，及提供化粪池位置。
中型中餐厅对地产项目的需求
餐饮企业在选择经营场所时主要考虑两方面因素：一是经营者对服务区运营环境和条件的要求，二是考虑消费者对消费区环境的要求。
(一)服务区运营环境
1．餐厅面积：出于规模效益考虑，中餐厅的理想店面面积为800—2000平方米。
2．服务区区域规划：
1)按照行业要求附属面积与餐厅经营面积的比例是l：1，实际操作中，部分有条件的店铺，可将库房、冷库等区域规划在其他区域，如地下室等，以证足够的制作区面积。
2)厨房的排烟设备、上下水管线、隔油设备、三相单相电源、强电、弱电电路等设施要齐全，并根据厨房大小、客流量等情况确定和调整上下水管线的粗细和隔油池的大小。一般来说，隔油池不小于80厘米×150厘米，下水管道最好是明沟与暗沟相结合，尽量减少直角；上水管道直径为4厘米，下水管道直径是上水管道的5倍。
(2)备餐间及传菜通道：大厅附近需设有便于服务员取菜的备餐间及卫生安全的传菜通道，以保证食品的卫生、餐厅的整洁及上菜的速度。
(3)冷库：冷库一般分冷冻、冷藏两部分，面积在30平方米左右。另外，还需50平方米左右的库房放置其他物品。
(4)库房：用于储存一些餐厅运营必备的物品，库房面积要根据餐厅面积的大小来确定，并有相应的防火、防盗设备，以保证安全。
(5)员工洗手间：餐厅内员工专用的洗手间要与顾客使用的洗手间分开。
(6)员工电梯和通道：多层建筑中，电梯及通道要做到客户和员工分离。厨房制作区应备有直通停车场的货梯，便于设备及原材料的运输。厨房与消费区不在同一楼层也可提供小食梯，大小在1平方米左右。
(7)配套用房：办公区、休息区、卫生间、浴室等配套用房的最佳区域是安排在地下室，面积适中。
(8)环境要求：由于餐饮项目经营的特殊性，政府及相关部门对多层建筑内的餐饮项目在环保、安全等方面的标准都相当严格，特别是底商很难成为餐饮项目的经营场所。如果在符合环保要求的基础上，底商是餐饮经营场所的理想选择，将会给经营者提供强大的位置优势和客源优势。经营餐饮项目选择的经营场所对排烟、消防、隔音减震、排污等方面要求较高，同时也是地产商们在项目建设时需要考虑的素。
(9)排烟换气系统：采暖、通风和空气调节及其制冷设计方案应根据建筑物或项目的用途、工艺和使用要求、室外气象条件以及能源状况等，通过技术经济比较确定，餐饮项目对于这一系统的要求较为严格。
(10)竖井烟道：是排烟换气系统的必要组成部分，火锅、烧烤等餐饮经营项目还需增加独立的排烟换气系统。以火锅店为例，使用无烟机制碳为热源，在燃烧过程中，产生一定量的一氧化碳，必须增加独立的排气系统，一般情况按每小时换气10~12次。
(11)补新风：可根据餐厅的排气次数，一般按8：10的比例进行补风，在餐厅范围内形成微负压，使室内污浊空气通过排风口及竖井烟道排出。
(12)空调系统：要根据餐厅运营时产生的热量来确定空气调节设备的安装，火锅、烧烤餐饮企业安装空调时还需加大功率，每平方米按450~500瓦较为合适，其他餐饮企业每平方米达到200。300瓦即可。餐厅空调应安装分部控制器，不同营业时间分部开放。厨房内不可安装盘管式空调，应安装全空气系统。要有充足的补风排气设施，形成较大的空气对流。设备尽量使用同一品牌，由物业统一管理、统一维修。
(13)消防系统：消防安全是餐饮经营中的第一要素，烟感、喷淋等火灾自动报警装置和自动灭火系统是必不可少的消防设施。
(14)排污系统：餐厅内要有合理的排污构造与设施，餐厅内设置专门处理厨房污水、污物的制冷机，将油腻的污物凝固处理，符合排放标准后再将其进行排放
(15)隔音减震系统：安装隔音、减震设备，环保经营。
(16)停车场：提供足够空间的停车场。
(二)消费区环境
顾客消费区包括：大厅、包间、洗手间、侯餐区、楼梯、通道等部分，作为经营者，在不同区域都要为顾客营造卫生、清洁、舒适的消费环境。
1．消费区区域规划：
(1)大厅：柱距不小于10米，吊顶净高度不小于3．2米，吊顶内设备包括空调、消防排烟、电缆、桥架等。
1)大豪华包间吊顶净高不少于3．6米，面积为50—100平方米。
2)小型包房一般为20~40平方米较合适，吊顶高度不低于3米。
3)多功能厅面积为100—200平方米，便于进行小型宴会及娱乐。
4)宴会区最好要有专用贵宾电梯，可从车场直接进入宴会区。
5)宴会区通道宽度不小于1．4米。
(3)洗手间：消费者洗手间与员工专用洗手间分开，包间内可以设有套内洗手间，并预留上下水管线。
(4)电梯、楼梯及通道：消费者使用的电梯、楼梯及通道要与员工专用部分分开，单层楼梯适合宽度为2—2。5米，双层楼梯中，主梯宽度为3米，两侧楼梯宽度为1．5米。
2．环境要求：
(1)采光：白天光线充足给顾客干净、安全的感觉，晚间光源以中间色(色温4000开)为宜，照度为200~300勒克斯。
(2)室温控制：通过空调、排风系统的设置和调节，以及对干湿度的控制，形成适宜的就餐环境。
(3)内置线路：在餐厅、宴会、通道综合布线时，每间隔10~15米距离，距地2．2。2.5米位置，预留弱电接线盒，保证曰后餐饮企业安装电子系统。
(4)用电量：根据餐厅面积的大小、经营内容、营业时间等可以估算出一个餐厅的大致用电量(包括照明和动力)。以东来顺为例，可按250—300瓦／平方米计算。
吧台火锅的选址建店的基本条件
1.选择在繁华的街道或商场的一层；如果地段条件优秀，也可考虑地下一层或地上二层；使用面积在200—300平方米。
2.毛坯状态交付，自行装修涮台及其他设施，无厨房，小操作间自行隔开。
3.上下水管线、隔油设备、三相单相电源、强电、弱电电路等设施要齐全。
4..水：上下水管径32毫米，供水20吨／日，水压25件／平方厘米。
5.电：200—300千瓦；供电条件为：380伏／220伏／40赫／200~300千瓦。
6.层高4．5米以上、柱距8米以上、门面9米以上。
7.外立面凸出0．5米。（来源：品商会）
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