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物业费上调的申请报告怎么写?
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2017年物业费涨价了吗
小区如果有物业公司管理，那么住户每个月都需要缴纳，谁也不会免费为你提供服务。物业费的多少一直是很多住户心中想要了解的内容，也担心物业费经常会涨价。那么，2017年物业费涨价了吗?看看小编收集的资料。2017年物业费涨价了吗?看个小区规定。物业费收取最新标准2017一级收费标准：1.00元/月.平方米(已包含税、费)一、基础条件：1、小区封闭;2、有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房3、绿化率35%以上(包括水面);4、绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上;5、固定活动馆所300平方米以上;6、专用固定停车泊位1个/3户;7、具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施;8、固定体育活动场馆不少于二项设施。二、公共秩序维护：1、门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于12次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。3、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。三、保洁服务1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫2次，干净整洁;室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次。2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。3、公共楼道每天清扫2次;扶手每天擦洗2次，保持干净整洁。4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。5、按楼栋口、楼层收集垃圾，每天2次。6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。7、垃圾设施每天清洁2次，无异味。8、公共区域玻璃每周擦洗1次。9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。二级收费标准：0.75元/月.平方米(已包含税、费)一、基础条件：1、小区封闭;2、有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房;3、绿化率30%以上(包括水面);4、绿化、休闲活动中心、场地1000平方米以上;5、固定活动馆所200平方米以上;6、具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他一项以上安全防范设施;7、体育活动场地不少于一项设施。二、公共秩序维护1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于10小时立岗值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于8次，对小区重点部位每2小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。三、保洁服务1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次，干净整洁;室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭1次。2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。3、公共楼道每天清扫1次;扶手每天擦洗1次，保持干净整洁。4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。5、按楼栋口收集垃圾，每天2次。6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。7、垃圾设施每天清洁1次，无异味。8、公共区域玻璃每月擦洗2次。9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。三级收费标准：0.50元/月.平方米(已包含税、费)一、基础条件：1、小区封闭;2、有固定管理服务用房;3、绿化率25%以上;4、绿化、休闲活动中心、场地500平方米以上;5、固定活动馆所100平方米以上;有简单的体育活动器械、设施。二、公共秩序维护1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于8小时立岗值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。2、按照规定路线和时间巡逻，其中夜间巡逻不少于5次，每次巡逻不少于1小时，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。6、消防通道畅通，消防器材可随时启用。三、保洁服务1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次，干净整洁;室外标识、宣传栏、信报箱等每半个月擦拭1次。2、公共楼道每天清扫1次;扶手每周擦洗2次，保持干净整洁。3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。4、按楼栋口收集垃圾，每天1次。5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。6、垃圾设施每周清洁2次，无异味。7、公共区域玻璃每月擦洗1次。8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。四级收费标准：0.35元/月.平方米(已包含税、费)一、基础条件：1、小区基本封闭;2、有固定管理服务用房;3、有简单的绿地、树木、植物。二、公共秩序维护1、配备门岗室，设专人24小时值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。2、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。3、消防通道畅通，消防器材可随时启用。三、保洁服务1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次，干净整洁。2、公共楼道每天清扫1次;扶手每周擦洗1次，保持干净整洁。3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。4、按楼栋口收集垃圾，每天1次。5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。6、垃圾设施每周清洁1次，无异味。7、公共区域玻璃每2个月擦洗1次。8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。2017年物业费涨价了吗?小区住户如果遇到了物业公司违反物业法的相关规定而乱涨价，可以向当地的物价部门进行核实，也可以联合业主委员会取缔它。业主遇到物业费收取不合理也有可能，这时应该要积极找华律网律师帮忙。延伸阅读：
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专业律师优质解答物管费涨价须经业主同意
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据悉，依据物权法的相关规定，结合工作实际，《广州市物业管理暂行办法》第69条规定，业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，物业服务企业应当对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，取得审计报告；在小区公告调整物业服务收费的相关事项，并书面告知物业所在的街道办事处、镇人民政府、居民委员会、村民委员会以及区、县级市价格行政管理部门和房地产行政主管部门；调价方案必须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主表决通过，表决结果应当以书面形式在小区公示60日以上。
原标题：物管费涨价须经业主同意
□本版撰文 信息时报记者 陈莉 罗莎琳 张金娜新出台的《广州市物业管理暂行办法》将于今年5月1日起正式施行。但近日，广州番禺祈福新邨小区物管在小区公告栏上贴出“关于调整物业管理费的通告”，宣布从4月30日开始全面上调物管费，引起不少业主质疑——莫非这是楼盘为了赶“末班车”抢涨管理费？业内专家分析，新出台的“物管办法”并没有提及，在实际生活中物管公司应如何控制好物业费同时保证服务质量；另外，对违规者如何惩罚也没有详细规定。因此，建议新“物管办法”应增加配套实施细则。事件祈福新邨涨物管费遭业主反对近日，一份“关于调整物业管理费的通告”在番禺祈福新邨小区内公告栏贴出。通知称，由于成本上升、超支严重，从本月30日起管理费从2.8元/平方米上调至3.4元/平方米。消息一出，业主哗然。反对者称管理费已经涨过多次，但服务质量却未见提高。而管理处的说法是，管理费其实包含了免费停车和邨巴，在超支的现状下此次涨价实为无奈之举。据第三方机构审计，祈福新邨2013年管理费整体超支720多万元。如果按原有收费标准，2014年的超支额将达1864万元。“目前管理费包含了每户一个免费停车位，9条免费内线邨巴服务，还有专门的消防队等等。其实我们一直在做事，希望能得到大家的理解。”管理处相关负责人诉苦道。有一位业主算了一笔账，按新的3.4元/平方米管理费标准，以一套131平方米的房屋计算，每年的管理费用约5400元，30年累计管理费将达16万元。据方圆地产首席分析师邓浩志介绍，目前在物业管理成本中，员工的薪酬占了很大部分。有关数据显示，2011年广州最低工资标准是1300元，今年广州最低工资标准预计是1750元，涨幅达到了59%。某些物业公司若不对物管费涨价，根本无法支付得来。而中地行传播事业部总监吴荣超认为，要应对成本上涨，物管公司不能一味涨价，其实可通过开源节流、提高内部管理水平来达到收支平衡的目的。例如，代业主管理社区广告，增设特色专项收费服务等。新规调价须经业主“双过半”通过吴荣超表示，其实很多小区都存在类似的矛盾——物管公司收益和管理服务质量的矛盾、小区业主与物管公司之间利益的矛盾。此次新“物管办法”出台后，物业服务费调价程序将得到完善，未来关于物管费的纠纷或将减少。据悉，依据物权法的相关规定，结合工作实际，《广州市物业管理暂行办法》第69条规定，业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，物业服务企业应当对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，取得审计报告；在小区公告调整物业服务收费的相关事项，并书面告知物业所在的街道办事处、镇人民政府、居民委员会、村民委员会以及区、县级市价格行政管理部门和房地产行政主管部门；调价方案必须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主表决通过，表决结果应当以书面形式在小区公示60日以上。业主对调价方案的表决结果有异议的，可以查验本人表决意见。业主对物业服务收费标准的调整有争议的，可以向物业所在地价格行政管理部门申请协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。新“物管办法”应增配套细则邓浩志指出，以前的物管条例没有起到很好的效果。比如说物管费，当物管公司说要涨价，即使业主不同意，导致物管让步，也可能会出现小区管理越来越乱等问题，或是有些物管撤场，业主其实还是属于弱势群体。现在，新“物管办法”虽然对一些物业管理方面的细节问题有了明确规定，但还是有欠缺。比如新“物管办法”规定，物管公司不得以用户欠缴物业管理费用或者其他原因为由中断用户的正常用水、用电、用气，那如果有一些业主恶意欠费好几个月，物管公司该怎么办呢？新“物管办法”没有给出解决方案。另外，对于涨物业费引起的矛盾，新“物管办法”也没有给出实际的解决方案，因此，作用不会很大。事实上，广州市内一些旧小区楼层较低总管理面积较小，物业公司管理旧小区往往没钱赚，陷入困境在所难免。业主心声希望新规能真正落实执行日前，记者随机采访几位广州市民后发现，虽然多数人对新“物管办法”拍手叫好，认为其将能保护业主利益，但也有人担心自己所在小区未来是否真能按照新“物管办法”来执行。有市民提出疑问：“如果出现违背新‘物管办法’的事件，有没有比较便捷的业主投诉途径，对违规的物管公司将如何惩罚？”据不少市民反映，一些楼盘的物业管理处经常会让一些卖防盗门、卖窗帘、卖牛奶的商家进小区里搞宣传促销，这影响到业主的隐私和安全。若新“物管办法”实施，业主们将可依照法规换物管。《广州市物业管理暂行办法》亮点1.满五人即产生业委会。《办法》第52条规定，“业主大会会议选举的业主委员会委员人数未达到业主大会议事规则约定人数的，应当通过多轮投票补选。经补选后，多轮选举产生的业主委员会委员总人数仍未达到议事规则约定人数，但已超过五人(含五人)的，业主委员会产生。业主委员会应当按照议事规则组织召开业主大会，补选业主委员会委员”。市民看法：广州海珠区的于女士表示，一直以来业主都是不得不听从物管的安排，以后要是业主真正能“当家”做主，这样物管人员对业主会更友善一些，也有利于小区的和谐。2.不得断业主“水电气”。《办法》第82条规定：“物业服务企业接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费、水电周转金等额外费用，但可以根据双方约定向专营服务单位收取劳务费。专营服务单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。没有法律、法规规定或者政府明确规定的，物业服务企业不得向业主收取与水电费和其他专营服务费缴交相关的保证金(抵押金、风险金)等费用。物业服务企业不得以用户欠缴物业管理费用或者其他原因为由中断用户的正常用水、用电、用气”。市民看法：广州番禺的张小姐对此拍手叫好，她说以前有几次因为出差忘记交物管费，结果导致被物管公司停了家里的水、电，她出差回家后要补交了管理费才能让家里的用水用电恢复正常。
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48小时点击排行物业费如何定价才合理
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随着发改委一项新政颁行，物业管理行业被“吹皱一池春水”。非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务价格的放开，是否意味着物业费可以‘任性’涨价?答案当然是否定的。发改委有关负责人表示，此举意味着小区业主大会、业委会将有更大空间比价比质，选择“价廉物美”的物业企业提供服务。那么，小区物业费如何定价才合理呢?这就不得不说到物业服务成本的构成要素，以及核算物业成本的具体步骤。
Step1：弄清服务成本构成
有关专家表示，业主和物业服务企业双方信息和消费意识的不对称，是造成矛盾的主要因素。业委会指责物业“光收钱不办事”，殊不知，除了保洁、保安、绿化等“面子工程”，还有电梯保养、排污水系统维护、环境消毒等诸多“隐蔽工程”，“业主没看到，不表示物业服务企业没有提供服务”。
2007年上海市《物业服务定价成本监审办法(实行)》规定，物业服务成本由人员费用、办公费、公共区域清洁卫生服务费、公共区域秩序维护服务费、公共区域绿化日常养护服务费、共用部位共用设施设备日常运行及维护费、共用部位共用设施设备及公众责任险、企业管理利润、物业服务企业固定资产折旧、法定税金及经业主大会同意的其他费用，共11大项组成。
近年来，随着最低工资标准上浮、物价上涨等因素，人员费用占服务成本的比重日益增大。在住宅物业成本中，人员成本可占总额的50%至75%，成为绝对“大头”。物业费上调无望，有的企业不得不动起“歪脑筋”，或减少人员配置、降低服务频次，或削减设施设备维护成本，从而造成服务质量下降，设施设备故障等问题，形成了业主满意度持续降低，业主和物业服务企业互相埋怨等诸多不和谐状态。
Step2：盘查摸底小区家当
对物业服务支出成本有了大致了解后，接下来要了解一下小区究竟有多少“家当”，因为这些与物业费的分摊息息相关。
所谓小区“家当”分两大类：一是小区建筑规划概况，二是小区设施设备概况。小区建筑规划概况包括占地面积、总建筑面积、绿化面积、水景面积、道路面积以及停车位。设施设备主要分为强电系统、避雷系统、升降系统、给排水系统、消防系统、照明系统、弱电系统、停车管理系统，根据小区实际情况略有出入。
混合型小区对设施设备的使用权属需进一步划分，如会所、公建配套、商铺等。属于小区全体业主共用的部分将分摊在物业费里，属于个别业主独用的，将由其独立承担费用支出。
资深专家黄立铭表示，由于部分业主不了解物业费定价机制，小区规模与物业费的关系，因而形成错误观念。“有人认为小区越小，物业费应该越低，其实面积小了，分摊的物业费反而高。比如，微型与大型小区的业主若受到同等标准的物业服务，微型小区每平方米的费用更高。如果业主不乐意，物业费涨不上去，企业只好抛盘弃管。”
黄立铭遇到过一个纠纷，某商品房小区部分业主同时拥有该小区和隔壁小区的住房各一套，该小区物业费十多年未获调整，物业多次向业委会提出调价申请，均被驳回。业主比较两个小区：“隔壁20万平方米，每月1.2元/平方米，我们8万平方米每月1元/平方米，够意思了。”实际上，如果服务标准相同，两个小区物业服务支出相差无几，微型小区业主分摊到的物业费更多。
上海科瑞物业管理发展有限公司董事长、总经理张一民表示，物业服务企业提供物业服务，也是一种消费服务，业主要形成一个购买和消费的概念，“树立正确的物业消费观，建立‘质价相符’的物业服务消费理念，才有助于行业的良性发展。”
Step3：确立服务内容、标准
商议小区物业服务的内容和标准，是物业费定价的关键一环。
物业服务项目有五类，即综合管理服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域秩序维护服务，公共区域绿化日常养护服务，共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务。
某小区11位业委会成员中有厂长、会计、律师，甚至电梯公司的负责人，技术力量相当全面，但确定物业服务标准内容与相应的成本时，由于对物业行业的不熟悉以及缺乏市场对各项服务成本的价格参考或指导，无法有针对性地与物业协商预算，要么业主提出的预算太低物业服务公司做不到，要么业主忽略了某些控制因素，让不规范的企业钻了空子。专业的第三方评估机构此时的优势显而易见。
业主对物业服务的主观体验千差万别，如何检验服务质量?专家的观点不谋而合：以服务频次作为衡量服务质量的标准，地面墙面一天保养几次，巡更时间多久一次，物业服务企业是否依约履职。
Step4：商讨物业收费方式
2003&年的《物业服务收费管理办法》中提到了包干制和酬金制两种形式约定物业服务费用。
打个比喻来说，酬金制好比自家请保姆。请保姆前先得谈好每月给多少酬劳，要是请这保姆买菜，则要提出喜欢吃什么的要求，另外给保姆钱，要是遇到个“金牌保姆”会精打细算，菜钱的结余还能回到自家钱袋子。包干制好比和保姆谈一个每月定额，酬劳、菜钱都在里面，也说好买些什么菜、买来的菜如何处理烹调，但是，菜涨不涨价、钱有没有结余都和自家没关系，当菜涨价了，保姆不可能自己少拿报酬去保证买好的菜，必然降低菜的质量和数量。包干制账目不公开，业主无权过问企业赢利情况。相关专家提示：“包干制模式在诚信的前提下，使物业不得不控制成本，有其可取之处。在目前有关法律法规还不健全的条件下，酬金制公开、透明，更受青睐。”
值得注意的是，实行包干制的小区要“量入为出”，按物业费价格和实际收缴率，考虑所需的服务内容和标准;酬金制小区“量出为入”，想清楚达到哪些服务标准，再按可分摊面积制定合理的物业费价格。酬金制模式还可以制定相应的奖惩制度，激励物业开源节流，控制成本。
按照这几步严格走来，物业费定价就总不至于走向极端或误区，让结果难以落实或不被接受，而每一步中，需要大家共同的协商和沟通，多方享有知情权，才更容易将结果付诸实践，并得到认可、得以推进。
来源：《城市开发（物业版）》
江苏省建设厅网站
市政府机构网站
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当前在线人数：121人物业费涨价怎么了？ 物业收费到底谁说了算？
  |  来源： 中国新闻网  |  作者： 种卿  |  责任编辑： 李培刚
物业费涨价、绑定停车位催缴、新物业强制入驻……在业主和物业公司之间，纠纷时有发生。
在不交物业费就恶意断水、断电的催缴方式被遏制后，一种停车费与物业费“捆绑”收取的新招数开始出现，这一做法是否合规合法？业主该如何维护自身利益？不满物业服务，业主是否有权选择新物业？
　　资料图。陈超 摄
新物业涨费50% 物业费定价谁说了算？
“从800元跳涨到1200元，好像只用了一个月。”家住北京丰台区的小姜向记者描述自家物业费的变化，新物业公司入驻后，除提高了物业费，未曾感受到服务的改善。
小姜所住小区建于1994年，由于年代较早，起始征收的物业费较如今市场行情来说确实偏低，因此，像这样的“老小区”就有了涨费苗头。
物业费上涨，业主能不能拒交？小姜不是没有想过反抗，可物业公司隔三差五就打电话催促，一直不交又怕上了他们的“黑名单”，“没享受到服务就罢了，别因为这点钱，再给家里添麻烦。”
“不堪其扰的我们，最终还是会妥协的。”小姜道出了很多业主的心声。
作为购房初期订立的物业合同，物业公司能否擅自修改条款？提高物业费是否要征得多数业主同意？又有着怎样的流程规范？
“物业费涨价须‘双过半’业主同意，即小区要有超过一半住户(以户为单位)同意涨价，而且同意的住户所占面积超过一半。”北京市两高律师事务所副主任贺荣斌向记者介绍了相关流程， 物业公司拟上调管理费，需根据经营状况核算后公告小区业主，征得业主大会(召开会议或者书面形式)同意后，将涨价方案上报至相关部门备案，物价部门进行最终核定。
北京律师张新年持有相同观点，“物业公司单方公示或通知涨价对业主没有约束力，收费调整无需重新签订合同，可以变更或补充合同条款”。
停车费“捆绑”物业费 做法是否违规？
社区服务涉及的收费，远不止物业费一项。随着近年私家车数量的猛增，小区停车位变得愈发紧俏，停车费自然成了部分物业公司逐利的新途径。
今年8月，北京大兴区某小区物业公司就曾临时变更车位月租金，由每月260元抬高至300元，一时激起众多业主的不满。
“停车费涨价完全没有理由，物业公司突然贴出涨价通知。”业主胡杨至今愤愤不平，后来有业主向12345热线投诉，物业公司才将停车费调了回来。
根据《物业服务收费管理办法》规定，物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。据悉，北京地区已放开对小区内停车场的政府定价管理，实行市场调节价，这被部分业主看作停车费上涨的导火索。
记者加入该小区业主群采访发现，停车费涨价还不是最大的矛盾点，与物业费的“捆绑”收取，更让业主们头疼。
另一位业主道出了其中玄机：如果你想租小区内的车位、交停车费，就必须同时交纳物业费，而且都是全年的，之前也不能有拖欠的费用，“我相信大部分业主不是不想交物业费，但物业的服务和这种威胁的态度，让人无法接受。”
“两种钱款属于不同的性质，二者不能捆绑收取。”贺荣斌明确指出，根据《物权法》及相关法律规定，小区内规划的车位应当先满足业主需要，物业公司不应当将“缴纳物业费”与“租赁车位”两者捆绑，以限制车主使用小区内的规划车位。
记者注意到，在双方签订的车位租赁合同中，物业公司作为甲方，权利义务过于简单，相关责任并未得到有效约束；而乙方业主却被要求，“车位使用期限内，自行负责待停车辆的安全，如发生任何损坏或者丢失，由乙方自行承担，与甲方无关”。
这份被业主视为“免责声明”的合同有效？“要看合同是否有失公平性原则，如果双方权责不平等，合同本身就没有法律效益。”北京市两高律师事务所执业律师黄村夫称。
针对停车期间发生的车辆损害，物业是否要承担责任，贺荣斌认为这取决于三方面因素：首先要参考合同约定和是否存在保管关系，如果双方对车辆保管没有特别约定，物业公司对车辆的管理属于管理车辆的行驶和停放，实为一种场地管理，而非保管关系，物管单位不应当承担车辆损坏或失窃的责任；同时，还要看物业公司是否尽到相应的管理义务。
资料图：北京一队商场的女子保安在为中秋节和国庆节操练礼仪。中新社发 贾国荣 摄
酬金制OR包干制藏着哪些小心机？
与上述小区物业费与停车位捆绑不同，北京青年路附近的一个社区业主艾女士则向记者反映了让其不解的“新情况”：新物业公司入驻后，将原有物业公司施行的酬金制更改为包干制。
此举是否会影响业主利益？接受记者采访的多位律师均表示，“酬金制更能保障业主利益，对业委会的要求也更高”。
张新年表示，酬金制是从物业费中按约定比例或数额提取酬金支付给物业公司，其余部分属于物业公司代管，有利于业主对物业行使监督权；而在 包干制中，企业收入固定，要想获得更多利润，只能降低成本，其直接后果可能就是服务质量不及约定标准。
在上述几个小区的物业纠纷案例中，不少业主深感投诉无门，解决纠纷还有哪些办法？
“拨打12345热线，可对物业收费、合同、资金管理等问题进行实名投诉；若进一步协商无果，业主可向住建、物价等主管部门申请行政调查，或者通过司法程序解决。”张新年称。
　　资料图。中新网记者 金硕 摄
纠纷难以化解业主如何才能解聘物业公司？
由于纠纷难以化解，胡杨所在小区部分业主还发起成立一个工作组，正在征集超过20%的小区业主签字，以实现更换物业公司的目的。
换物业，真有这么简单？记者查找2010年10月起施行的《北京市物业管理办法》得知，选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业的服务，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
可见，20%的业主签字肯定是不够，即使凑够，也未必能顺利更换物业公司。
“原有物业准备撤走，一帮业主便开始在群里讨论，如何票选出新的物业公司。”几月前，家住北京青年路附近某小区的艾女士也曾面临类似情境，对社区事务颇有热情的她，还曾组织邻居们票选新的物业公司。
据了解，该小区物业费为每平米4.95元/月，百平米住房要每年交纳将近6000元的物业费。
高额物业费的背后，却是业主们的维权难。“我们要求票选新物业公司的倡议书，虽然有几百名业主签字，但并未发挥效用，业委会组建至今都没有结果。”讲起这段经历，艾女士觉得不可思议，她没有想到新物业来的这么突然，且资质平平。
业主之间难以形成合力，被张新年看作这一问题的关键。他说，其实业主们可以行使共同管理权利，通过选举业委会或更换业委会成员、完善业主大会议事规则和管理规约等方式，确保业委会更能尊重和代表社情民意。
业委会“真空” 业主是最大受害者
面对与物业公司的矛盾，业主间难免也会有意见不一、操作难同步的情况出现，此时，就需要一个组织来代多数人行使权利，与物业公司进行有效协商。
业委会正是要扮演这一角色。《物业管理条例》规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
而在现实中，业委会的处境却非常尴尬。贺荣斌坦言，基于多种原因，业委会的协调作用无法有效发挥，在物业管理领域中就失去了一个最大的主体，物管中的各种法律关系就会因缺乏牵制而失去平衡，甚至会发生倾斜、扭曲、混乱。
“首当其冲的受害者当然是业主，但最后，所有参与物业管理的方面都难以幸免，对于物业管理的健康发展非常不利。” 贺荣斌说。
至今，艾女士所在小区依然没有成立业委会，“不抱希望了，即使成立也未必能怎样”。
探究业委会主体“缺失”的原因，贺荣斌坦言，首先是公开和透明性还不够，直接导致缺乏群众支持和信任；业委会成员难以保持热情和运作缺乏专业性、执行性，是制约其发展的另一个原因；同时，业委会决议的科学性也有待商榷，法律赋予了业委会在很多事项上的直接决定权，然而无法有效监督、个人好恶影响决策等问题普遍存在。(应受访者要求，文中部分人物均为化名)(完)
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