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中国不动产企业“基业长青”高峰论坛
中国不动产企业“基业长青”高峰论坛
会议时间：2007年8月31日
会议地点：北京& 国宾酒店
主持人（钟彬）：
&&& 现在我宣布“中国动产企业基业长青高峰论坛”现在正式开始。
&&& 尊敬的各位嘉宾，各位领导，媒体朋友大家早上好！我是全国工商联房地产商会副秘书长钟彬。
&&& 本次论坛由全国工商联房地产商会主办，并得到了我们商会的战略合作伙伴民生银行的大力支持，在此我们表示感谢！
&&& 本次大会的主题是“基业长青”，这与行业发展进入拐点时期紧密相关，中国不动产已经走过了20年的发展历程，前十年是江湖十年，后十年则进入了后调控时代，中国不动产逐渐转入了从投机走投资，从项目公司走向企业，从财务导向走向价值导向的拐点时期。面对宏观调控和越来越激烈的市场竞争，越来越多的房地产企业开始积极思考如何应对当前市场的挑战，以及如何打造自身的核心竞争力，如何做一个从“优秀到卓越”，“基业长青”的企业，也成为越来越多开发商追求可持续发展的目标。
&&& 本次论坛主要围绕中国不动产的企业管理、模式创新、持续经营等问题进行研讨，激荡智慧，为中国不动产行业和企业的未来发展寻找新出路。
&&& 今天会议议程是这样安排的，上午是“基业长青”主题演讲环节，下午主要包括中国不动产企业成长力研究发布、中国新城市名片授牌仪式与圆桌对话，还包括“全国房地产职业经理人联盟”发起仪式以及绿色地产万里行授旗仪式。
&&& 今天很高兴有来自全国各地的开发商以及业内人士参加这次会议，有很多人专程从外地赶来，很多嘉宾为了我们这个活动临时调整自己的时间，把重要的事情推到了下午。在此，我谨代表主办方对各位在百忙之中抽出时间来参加这次会议表示衷心的感谢。
&&& 下面请允许我介绍今天到场的重要领导和嘉宾，他们是：
&&& 全国民营经济研究会会长，政协全国委员会委员全国工商联员副主席保育钧先生；全国工商联房地产商会会长聂梅生女士；国务院发展研究中心原局长、教授研究员全国工商联房地产商会发展战略顾问李伯溪女士；华远集团总裁任志强先生；中国中铁副总经理中铁置业集团公司董事长段秀斌先生；中坤投资公司董事长黄怒波先生；中国民生银行零售银行部总经理高峰先生；全国工商联房地产商会副秘书长刘若光女士。其他还有很多的嘉宾就不一一介绍了。
&&& 今天到会的开发商一共有240多位，下午有很多财经的媒体，包括香港、俄罗斯、韩国的海外媒体参加了本次会议。现在让我们以热烈的掌声欢迎各位的到来。
&&& 介绍一下上午论坛的主持人，是国务院发展研究中心的原局长、教授研究员、全国工商联房地产商会首席战略顾问李伯溪女士。李局长作为宏观政策的研究专家，对企业管理和经营方面做了很多的研究，她对这个行业十分关注。今天李局长以主持的身份参与到“基业长青”论坛，有请李局长！
&&& 各位大家早上好！今天我们要讨论会议议程上巅峰性的论坛，我们房地产业怎么样继续发展，它的竞争在什么地方，这就是本次会议的主题。本次会议要从宏观、微观两个方面来谈这个问题，首先就有请中国民营经济研究会保育钧会长，他也是原来工商联的副主席，他今天讲的是一个引人注目的话题――“中国房地产业进入新的拐点”，这个拐点在什么地方？有请保会长。
&&& 各位企业家朋友，在房地产老板面前有点儿班门弄斧，我抛砖引玉谈点看法。我觉得中国的房地产已经进入新的发展拐点，从重视被挨骂做出了很大的贡献，但是挨骂的很多。将来今后的骂声会逐步的减少，从被重视到被挨骂，将来社会各界对我们要求更加严格，不是骂声而是要求更高。为什么这么说呢？
&&& 因为大家都知道，房地产不到20年的历史，这20年当中房地产贡献很大，没有房地产行业，中国今天的社会不可能是这个样子，但是争议也很大。目前看来，社会上对房地产商的反映普遍不好，从事房地产业面临许多的困惑，现在社会上非常复杂，大家心态很复杂，各个反映很强烈，集中一点就是房价上涨过快，房价太高，超出了绝大多数人消费的承受能力，政府几次想调控，结果越调，房价越涨。
&&& 所以，房地产商这段时期老是挨骂，特别是是任志强先生他说的是实话，仔细看看他讲的话并没有，为什么现在反映那么强烈呢？是非常复杂的心态，没有地方发泄，只能拿房地产商来发泄。
&&& 什么造成这样的局面呢？
& &&第一，住宅改革缺乏统筹安排
&&& 1998年福利分房制度的时候，把住房推向市场的同时，没有认真区分政府应当保障的职能和市场调控的职能。政府应该负什么责任、怎么调控并不清楚。尽管遇到了这个问题，但是把中低收入混在一起，所谓经济适用房的概念是很含糊的，中低收入这个概念也是很含糊的。应对整个中低收入阶层使经济适用房政策在贯彻落实当中走了样啊、变了形，广大中低收入阶层并没有得到住房保障，他们没有力量对付市场化的房价。因此这块儿存在的问题最大。
&&& 第二，政府垄断了城镇住房建设用地的供应。
&&& 农村土地和宅基地不得用于商品房建设，地方政府也成为了利益的主体，地方政府通过低价向农村征地，再发给房地产商，让房地产商建立住宅，让居民再向房地产商购买。这就形成了一个链条，政府卖地，开发商开发，居民向开发商买房。这样一个链条看上去是市场化，实际上是垄断的，是封闭的，而不是真正的市场化。这就是与调控房房地产越收紧土地的闸门，房价越上涨的根本原因。因为土地供应是垄断的，这样两个原因造成了现在房地产这个局面。
&&& 最近一段时间以来，特别是今年三月份以来，两会以来，情况发生了变化。
&&& 1、以国务院24号文以及近期召开的城市住房会议为标志，政府重新明确承担对低收入阶层的住房保障。
&&& 这是一个重大的决策，基本上划定了政府的边界，把市场和政府区分开来。廉租房制度马上启动，在2010年覆盖全国，在24号文落实的同时，政府调控，房地产将进入一个新的发展阶段。这是过去大家骂人之前，房地产是有钱人盖房子，这句话得罪了多少人，政府应该有基本保障，对低收入者有一个保障，长期没到位，这次到位了。到位之后，以后对房地产商量减少了，但是政府的要求会提的更高。
&&& 2、以成都、重庆两地城乡一体化、综合改革试验为标志，农村集体土地制度改革将会有新的突破。争议很多的所谓小产权问题，可能引发新一轮土地制度的改革。
&&& 农村建设用地转让制度迟早被提上议事日程。现在土地我们国家的二元结构和城乡二元结构配套的是农村土地和城市土地。两个，凭什么城市的土地叫国有，农村的土地叫集体所有制度？我们是有地契的，1956年的时候把农民的土地收了，1958年人民公社把土地证烧掉了，毫不容易分给农民的土地又没有了。所以农村土地转让制度迟早会提上议事日程，长期城市造成垄断的土地市场，有可能会发生新的变化，城市的房地产是市场，农村的房地产没也市场，要把它隔绝开来。通过成都、重庆的改革试点，可以由新的突破。将来中国今后的改革，突破的重点恐怕也是农村。怎么改来改去，怎么实现工业化、城镇化、市场化、国际化，将来的重点恐怕寄希望于农村。
&&& 3、土地交易市场化的公开化，土地交易的公开化、透明化，金融市场的进一步放开，将会把房地产全面推向市场，房地产行业将面临新的竞争局面，很有可能要重新洗牌。城乡一体化了之后，农村土地转让了之后，你能盖，别人也能盖。现在要出现新的局面，可能要重新洗牌。
&&& 因此，今天作为房地产人士坐在一块儿，研讨如何实现中国不动产行业的“基业长青”是一个有远见的举措。为什么？“基业长青”是相对于昙花一现而言，中国房地产行业的历史不超过20年，20年当中大浪淘沙，真正站稳脚跟，打出自己的品牌，具有国际竞争力的企业并不是很多，实际上还是春秋战国，看起来热热闹闹，实际上是并不然。
&&& 在土地规划、税收金融方面，长期以来与政策模糊多变，我们的政策是模糊多变的，无序的竞争滋长了不少企业的投机性和对权利的过分依赖。在中国搞房地产行业，没有人脉资源很难搞，相当一部分企业把大量的精力用于公关活动，很难有精力估计企业自身的建设和理性的发展和企业内部的管理。现在房地产行业其是多种所有制竞争的局面，根据我们抽样调查，全国520万户是私营企业，搞房地产比重占8.5%；全国40多万户房地产企业，比国有房地产企业来，民营企业的困难更多一些。国有企业作为房地产行业来说，这是名副其实的建设者，和国有企业承担着同样的责任。
&&& 面对房地产业进入新的拐点，民营房地产业怎么做好思想准备？我谈三点看法：
&&& 第一，按照科学发展观调整房地产业结构，根据节能、降耗、环保的要求，创新发展思路。借鉴发达国家的经验，从中国人多地少，艰苦条件出发，更新理念。应当承认我们这方面有探索，但是没有真正的突破。别看现在房地产行业的广告别做的那么火，实际上节能、降耗、生态、经济适用的产品并不是很多，现在往往炒作的是概念，卖的是高价，而不是卖的最佳作品。
&&& 第二，坚持以人为本，围绕质量，打造为民安居作为第一。住宅是不动产，要经得起历史的检验。广东九江大桥和湖南的凤凰大桥垮塌事件，虽然是建筑企业的事情，不是房地产的事情，但是也向我们敲了警钟。假如某一个地方发生了地震，我们开发的房地产有几座能经得住考验？尤其是搞钢材的老板告诉我，他说没钱，便宜的钢材很快就能卖出去，省钱了，用这样的钢材之后，不知道哪一天会出事儿。质量是企业的生命，品牌的基础，在供求关系上，向一方倾斜的时候，我们民营要宁缺毋滥，坚持质量管理。这方面我希望大家有许多经验可以交流，希望这次会议能出成果。
&&& 第三，创新的营销模式加强售后服务。房地产商品不管做消费品还是投资品，不能一卖了之，而是要负责到底，千万不能售前说的天花乱坠，售出去之后不闻不问。
&&& 我谈这么一点儿体会和看法，谨供参考，谢谢大家！
&&& 下面有请全国住宅产业商会聂梅生会长给我们讲一个非常崭新的课题――“新时期& 新机遇& 新模式”。大家欢迎！
&&& 各位领导、各位同仁，上午好！今天会的主题讲企业在当前形势之下，大家怎么考虑自己企业的“基业长青”问题。为什么讲是“新时期、新机遇和新模式”呢？应该说是后调控时期，房地产的新模式。
&&& 最近出台的24号文件，业内不管是在报纸上说还是在底下交流，大家都喘了一口气，终于想明白了，是一件好事儿，至于谁想明白了，我就不说了，可能大家都想明白了，这个事儿下一步应该怎么做。
&&& 这是一个非常好的机遇，原来在第一次博鳌论坛上我思想很困惑，那时候还没有表态，没有24号文件说的那么清楚，孰轻孰重，孰先孰后，孰远孰近，这次都说的很清楚了，那时候还不明确。当时我觉得这个领域面临着四个两难，其实现在也仍然是：
&&& 1、环境资源的制约和发展之间制动。
&&& 2、城市化产业化。
&&& 因为我们现在是劳动密集型的产业，所以要改变产业结构。实际上城市化过程当中，许多农民工还要进城，中国城市化造成每年几个亿农民工进城，而且在快速发展时期。如果所有的产业都变成了电子，都变成了IT，那么农民工去哪儿？劳动产业密集的情况能在短时间改变吗？我觉得是两难的。恐怕建筑业、房地产业还是吸纳了农民工在城市化过程中比较大的作用。
&&& 3、房价上涨。这个问题大家比较释然了。
&&& 4、楼市、股市、汇市，现在加上CPI（消费指数）的上升，7月份已经是六点几，六点几当中，房价还不进入，这块儿进入的话，认为是消费当中的一部分，有争论的地方。对于楼市、股市、汇市、CPI在这个东西在短期解决不了，我们仍然处在争议比较大的境地。
&&& 这次24号文件提出还是能源，必须要节能省地，必须要绿色地产，绿色GDP等等。这个政策导向已经非常清晰了，昨天看到建设部、财政部有文，对使用绿色、可再生能源的补贴，这个很好。山东有一个房地产企业来找到我们，他们带来燃热动这一类，算是新能源的可再生能源，真的从财政部拿到了400万。
&&& 有一句话确实是对的，“当上帝关上一个门的时候，一定会打开另外一个门”，现在大家看到上帝关这个门，提高准备金，在加息，提高门槛等等，一再的收紧；另外一个门在悄悄打开，就是直接融资的问题，央行也是在紧锣密鼓的做这件事。比如对房地产企业上市的问题，对发企业债项目债的问题；关于信托管理办法的两规在放松，这个门在打开。
&&& 期待突破比较难的一个是保主席讲的土地问题，土地问题分两块儿，一个是保护征地的情况下，到底招拍挂有没有更好的办法。现在这么土地涨价涨的都没底儿了，这块儿到底还有没有什么办法？是不是就是这么一个办法，不一定。现在有几个城市找到我们商会做了指示，投标当中把节能省地，环保分打的非常高，500多分，这样做下来，我很愿意和他们一起做这样的事情，用招标的方式。到底怎么弄？我觉得只有举高牌的拿地，有些地方也在变。
&&& 更重要的是城乡统筹发展，刚才任总给我看了几个非常好的报告，关于地权的问题，统一地权，统一地价，只要是属于农村和城市的集体土地和国有土地，应该统一在一个范围之内说话。这个事情很多人，而且很多各方面高层的经济学家和政府部门都在做。前几天我们也开了内部会，讨论的非常热烈，非常好。这个问题我倒是劝大家注意，这是另外一块儿，不是商品房这块儿。如果这片改造，我觉得说今后房地产还有10年、15年的黄金时代，地和这个事情一定有关系，大家要注意这块儿。不要狭义的弄到小产权上，小产权只是一个表象的引发，更深层的问题是宪法，这一件大事儿，农民致富问题都是大事儿。
&&& 我是在解放以前出生的，当时“打土豪、分田地”的时候这件事我还知道。中国的新民主主义革命或者是改革靠的是什么？我觉得每一次进步和向左向右的变化都是土地论，土地改革是最大的革命，没有这次改革，中华人民共和国没办法成立，对农民的土地承诺的就是“打土豪，分田地”，土地归农民所有，才形成了我们国家的证券。任何一次土地革命是最重要的革命，到后来人民公社往这边走，把农民的地不算了，分的地又收回来，结果不行，人民公社搞不下去，结果又往回走，包产到户、联产责任制等等。
&&& 所以我认为解决农村、城乡两元化问题的实质是土地。这是根本，这个问题不解决，两元化的发展问题没有办法解决，也不可能解决中央最关心的农民致富的问题。这是比较难的事儿，期待的一定会有变化的，也可能是一年，也可能是几年，要靠大家努力。
&&& 税收政策也很难，中国的税收已经是GDP的一倍多，世界银行在世界税收最大的国家排第三，结果引起了税务局的强烈反对，一再的吵、闹。我们现在房地产这边，是三个税，开发环节收税、持有环节收税、流通环节收税。而且税收没有减，都是一股脑的加税。加税的结果，宏观调控现在基本上达到共识了。反过去搞的话，当时认为降房价的杀手锏就是加税，只要一加税，加物业的税、加土地增值税税，二手房的税，只要加税，立竿见影的降下来。最早一手、二手房价都上来了，卖房子的加，加完房子的拿钱。所以我觉得税收政策是中国房地产中需要突破的很重要一块儿，不应该加税，应该有激励机制。
&&& 应该说，“新时期，新机遇，新模式”，我们看到一些危机，比如说刺激带来的危机，比如说楼市的膨胀，确实在比较复杂的状况。但是危机是危险加机遇，这是外国人经常说中国人危机的理解非常好，国外是不一样的。这次在沃顿商业院全球论坛“环境和商机”，去了300多人，重点看到了三大危险。现在为什么说一个转折？是历史的机遇在转折。
&&& 新意，一个成功的企业家如果不能不断地生出新意，就别做生意了，肯定要被别人做跨。现在生出新意在房地产业并购非常的活跃，上次我听说从三万多变成一万多，最后变成八千。所以不断的长出一些新意来，我们就应该抓住新的时机，思考新经济的新模式。
&&& 在座的都是企业家，大家都非常好关于企业的基业长青，他们要启动这件事儿，先别说人家，先说说咱们商会怎么基业长青的。我们从2000年成立，还不到八岁的一个商会，我们怎么样向他们学习，寻求基业长青，我今天在考虑这个问题，能够使它长远。
&&& 我们以可持续发展为战略，以体制创新、科技创新为重点，体制创新很重要。因为国内的协会应该说比较陈旧，在政府主管部门的领导下。所以现在发改委也准备出企业社保法、改变企业的关系等等。所以体制创新很重要。而且现在国内的协会或者商会跟国外的做法不太一致，因为我是两个国外最大的协会的成员，一个是国际企协的委员会的委员，同时也是国际住协。把体制创新、科技创新作为动力，整个行业的资源、服务跟进。商会有一点你不是开发商，你要服务你的委员，是一个服务型的组织，公益性的组织，服务你的开发商。
&&& 现在集中目标突破在国家大力倡导的绿色建筑商，突破在城乡统筹的范畴。刚才讲的试验区比如成都、重庆、广东省都做了试验，现在很多地产走多这儿去，他们已经创造了城乡结合部，是属于一个大的产业，是比较大的范畴，不是一个小区，一个产业，这样一个示范工程。这是我们的对象。手段采取整合现代商会成立以来能够为大家服务的四方面的手段集中起来，设立一个虚拟的舞台。
&&& （PPT）比如说这是我们商会的会员，或者是企业、项目，怎么支持？一个是政策支持，包括产业政策，刚才我讲是关于绿色地产的政策，环保的政策现在也在激励；土地政策，如果土地政策方面有一些试点，其实这个事情不一定非要出了法以后再做，中国的事情从来都是在试验区开始做。重庆那个地方就是20%农民自己的地，50%拿了土地入股，开发商进来统一开发房地产。如果是这样的政策，我们就走到那儿做试验，带着资金到那儿去做，整合政策，支持自己的服务对象。现在有一些政策性的资金，有公益性的基金，积累起来就可以做技术方面的支持。
&&& 从商会成立以后，这方面很强。后来我们申请了国家奖，申请了精瑞奖，搞了示范工程，跟国家环保局搞环境标准。一开始联动的品牌支持和技术支持，这在早几年就启动了。后来由于宏观调控之后，政策非常多，我们的副会长任志强在轮职，我觉得做出了很大的贡献，不断地出台一些政策，不断促使新的政策出台推向有关部门。这次24号文件当中，好多和当时研究政策的背景有关系。现在建设部的新任的汪光焘、任建峰等等都对这个非常关注，而且没拿到的还非常不高兴，给他不给我。所以，政策支持很重要。2003年以后，促使商会比较快的进入这一块儿，最近特别想把这块儿或好研究一下，促使这块儿能够碰头。
&&& 关于金融支持方面，精瑞房地产私募基金这个事情商会已经发起，政策通过银监会搞的新法规允许。机构型的投资在信托当中，面向企业项目发展基业长青；关于目的投资物业，让他们上市和退出的渠道；方向都是投向有上市潜力的房地产企业；有（R）需求的房地产项目公司的，长期持有出租的这些。
&&& 我们投资于符合中国所规定的节能节水节电，节地的环保项目、房地产企业；不一定项目，比如你原来一直做这个，比如招商、华远等等，一直都是做推荐的企业，同时为金融支持提供服务。现在有首批发起了金融企业和单位，华远、中兴、SOHO、中坤、招商、俊逸、宝丽等等投资要加入，超过了房地产的范围。
&&& 第二，公益型基金，它主要是公益型的基金。它资助的项目今年正在紧锣密鼓的做工作，它资助了我们的科研活动Reico报告，基金做大是应该支持研究的，现在是支持技术性的，比如水、节能。
&&& 我们有一个全国示范住宅项目，一共做了31个，建了860万平方米，应该说比较多的，引起了国家各个政府部门的重视。算下来，这31个示范工程平均节能达到860平米，遍布全国各地，节能平均7.7%，水率达到21.6%，最为重要的节能、节水增加建安成本8.9%。也就是说毛算增加建安造价10%，可以达到节能将近55%以上，节水20%以上。
&&& （PPT）在绿皮书这个基础之上，中国环境标志生态住宅认证开始起来，马上要按照国家环保的要求和环境局的标志连在一起，中国环境标志是由全世界14个国家公认的，住宅产业唯一的国家授权就是中国环境标志认证。我们的标志跟环境局、清华大学研究了好久，最后终于出来了。
&&& 中国环境标志开发商、国家环境局授权，汇集消费者，全国工商联房地产商会是提供技术支持和认证权。现在已经有一两个企业得到了认证。
&&& （PPT）国际花园城市，这个一开始是在中国起来。联合国有一个全球最适宜居住的城市社区，在中国有一批得到了，但是竞赛活动是全球工人的绿色奥斯卡大赛，是目前世界城市建设和社区管理的最高荣誉之一。
&&& （PPT）竞赛活动是由联合国家环境规划署和国际能源协会来做。
&&& （PPT）还有原来联合国的迪拜奖，2005年有一次，2006年申报的时候我们商会把绿皮书的标志申报到联合国去，因为这个标准做了25个示范工程，现在是30多个，把这25个示范工程作为贯彻这个标志的实地一起申报，2006年申报的数量全世界也700多个项目。
&&& 我们有国内不知道的精瑞品牌，这是第一个公益性的奖项，是国家奖励办批准的。精瑞奖得到精瑞基金的支持，不向企业收取任何费用，得了奖一定要给钱。我们已经连办了三届，一共收到750个项目，一共颁发的奖金60万。
&&& 有什么样的技术支持？一个是MIT和麻省理工大学他们有一个水晶换气所，正好用在城乡统筹发展中，或者是附近的小区。大家可以看一下：
&&& （PPT）加了混凝剂的水，这个是用磁分离的技术，是做磁悬浮的人发明出来的。加了沉降素，在实际的沉淀过程中就这么快。这边是我们通常讲的混凝剂加在里面，换句话说，是十几秒就加进去了。因为是磁分离，把磁放进去就吸走了，因为磁力线可以穿过玻璃杯，可以把沉淀下来的东西通过磁场吸到里面，然后可以通过关道吸走。主要可以车载，现在正在清河，奥运工程上什么都来不及了，上这个还有戏？小区都是几千吨的工程，到不了万吨，现在这个车到处跑，这台车在大庆。现在有一些属于流动性能。
&&& 还有一个小城镇利用生物能源发电。比如火力发电实际上用35%的燃料发电，65%是烧掉了，用这套燃料油90%提供热能，是热电源，10%的效应。这个能源可以用麦秸杆、谷壳、木屑就可以，比较适合于绿色的能源，而这部分能源国家在上网定价，发改委出来了，属于绿色能源。这个东西国家不仅允许你上网，还补给两毛钱。
&&& 小型的，马来西亚稻米磨坊，搞房地产都知道，每小时450千瓦，是非常小的了。
&&& 中型的，泰国是稻米磨坊也是特别大的规模，每小时2500千瓦。
&&& 大型的，美国明尼苏达州圣保罗市，大型每小时30000千瓦、6000千瓦，这个做法是中美合作发展的项目。是BOT，不要你出钱他出钱，到一定时候他还给我们。所以减轻了很多对能源，因为是双供电，双供热，尤其可以对遥远的比较偏僻的地方。
&&& 隔热保温涂料应用技术
&&& 结构的年限是70米，外挂的聚苯板的年限是多少年不知道，谁都不敢说五年，有的是豆腐渣工程，施工单位不好给你做，还是有一些假冒的材料上需以后就掉渣，这就不行了。很多开发商不同意这个事，甚至坚决不用。在这种情况之下，美国住房部有一个很强的技术机构，他们提出来可以用隔热涂料。原来这不是涂料，就是放到涂料里头，任何一种涂料把它搅合进去，原来是用在航天飞机上的，因为行航天飞机必须要保温。Insudadd是一种向面粉一样的东西，或者像细沙，是一种特别极配了的中空陶瓷微粒，将这些陶瓷微粒加入普通涂料。
&& 对红外和远红外都有很好的作用。美国的结果节电23%，砖头是20%。我们对它进行一些测试和研究，根据空调在夏天节电50%左右。我不管你涂料的价钱，把参料加进去后，我给你增加5块钱。
&&& 由于时间的关系，我们把商会在新时期怎么能够基业长青，怎么能把四方资源整合到一个平台，让广大的会员有所了解。谢谢！
& &&谢谢聂会长精彩的发言，下面有请中国铁路工程集团有限公司副总裁、中铁置业集团公司董事长段秀斌，他演讲的题目是“铁老大刚柔并济转型求发展”。
&&& 各位领导、各位来宾，大家上午好！
&&& 很荣幸被邀请参加“2007中国不动产企业‘基业长青’高峰论坛，我代表中国中铁感谢全国工商联房地产商会的信任和对我们工作的大力支持。
&&& 中国中铁要做基业长青的企业
&&& 中国铁路工程总公司是集勘察设计、施工安装、工业制造、科技研发、技术咨询、工程监理、资本经营和外经外贸于一体的多功能特大型企业集团。2006年，我们以中国建筑业第一的身份，首次入选世界企业500强和世界品牌500强，在今年世界500强排名中位居第342位。在美国工程新闻记录公布的2006年225家全球最大承包商中排名第4位，在2007年排名第三位，在2006年最大国际承包商中排名第67位。我们共有44个成员企业和所属单位，分布在全国各地，有在职职工28.3万人，其中，中国工程院院士3人，全国勘测设计大师7人。
&&& 成立50多年来，我们先后参加了包括青藏铁路等百余条铁路建设，新建、改建、扩建铁路干线5.5万公里，占中国铁路运营总里程的2/3以上，在国家重点工程的建设中，创树了一大批精品名优工程。其中，获中国建筑工程鲁班奖70项，国家优质工程奖64项，詹天佑土木工程大奖29项。2003以来，中国中铁企业营业额连续四年位居中国建筑业第一，2006年营业额达1628亿元。此外，我们还在60多个国家和地区承揽了铁路、公路、机场、市政建筑等工程550余项，以优良的服务享誉于国际建筑市场。
&&& 基业长青是中国中铁永恒的追求
&&& 为追求中国中铁的基业长青，面对新的形势和新的机遇，我们不断总结经验、开拓创新，提出了新的更高的发展目标，这由于推进“两大转变”、实现“三大目标”、建设“四型企业”。
&&& 两大转变――推动企业由传统的国有老企业向现代化企业转变，由中国的大企业向具有国际竞争力的大公司大企业集团转变。
&&& 三大目标――经过五年左右时间的努力，实现做优、做强、做大企业的目标。
&&& 做优企业的目标是：国有资产保值增值率、企业盈利能力、职工收入水平明显提高。到“十一五”末，企业净资产翻一番，企业利润翻一番，企业盈利能力、职工收入水平明显提高。到“十一五”末，企业净资翻一番；职工年人均收入翻一番。
&&& 做强企业的目标是：企业市场竞争能力、科技开发能力、抵御风险能力显著增强。全集团科技投入、装备投入比“十五”增长50%以上；国家级优质工程大奖、国家科技进步奖、国家级专利、国家级工法比“十五”增长50%以上；高级专业技术人才、省部级以上专家、国家有突出的贡献的中青年专家比“十五”增加50%以上。
&&& 做大企业的目标是：国内行业领先、国际品牌知名。到的“十一五”末，企业营业额突破2500亿元，继续保持国内建筑业首位、建筑业第一的位置。
&&& 四型企业：努力把集团公司建设成为结构优良、主业突出、治理完善的现代型企业集团；理念先进、管理科学、适应经济全球化的国际型企业集团；科技领先、拥有自主知识产权、核心竞争力突出的创新型企业集团；诚信经营、协调发展、团结奋进的和谐型企业集团。
&&& 我们有信心，在社会各界的大力支持下，在28万中国中铁员工的共同努力下，实现这个宏伟的发展目标，求得更好的发展。
&&& 中铁置业的成立为保证中国中铁基业长青创造了新的平台
&&& 我们中国中铁多年来主要从事铁路、公路、市政等施工，为拓宽经营、进一步做强做大企业，我们在做好传统施工领域的基础上，不断扩大主业范围。去年，国资委批准了包括中国中铁在内的14家大型央企把高新开发作为主业进入房地产市场。我们抓住时机，于今年2月份成立了“中国中铁置业集团”，并明确指出中铁置业是“代表中国中铁使本系统内房地产产快的管理、指导、协调功能的核心企业”，为有效整合系统内分散的房地产资源、打造一个强有力的房地产板块旗舰，进一步加快中国中铁发展步伐创新了平台。按
&&& 可以说，“中铁置业”是在国家加强行业调控、中国中铁第一次党代会提出大力发展上游业务，做强做大房地产板块的背景下组建的。具体讲中国中铁置业集团成立的背景主要有以下四个方面：
&&& 1、组建“中铁置业”是国家政策支持、规范房地产行业的需要。
&&& 目前中国的行业尚不成熟，房价上涨过快，市场秩序尚需进一步规范。针对这些问题。政府近年来多次采取强有力的调控措施，对市场进行多方位的整顿，特别是需要国资委批准包括中国中铁在内的14家大型国有企业进入房地产，目的是加强整合力度，规范房地产市场。近期国家连续出台的调控政策从土地获取、自有资本金比例、户型结构、按揭贷款等环节进行限制，使得新的市场竞争的门槛提高，资金实力相对有限的中小企业将有可能失去参与竞争的好机会。
&&& 在“招拍挂”政策下，中小企业获取土地资源的难度大大增加，而优势房地产企业凭借资金实力和众多的融资渠道，通过介入土地一级开发等手段抢占优质的土地资源，这些大型企业以资本为杠杆，以土地为中心，通过收购、兼并、合作等形式，纷纷展开了在全国的布局和争夺。在这种环境下，行业正面临着新一轮洗牌和重组，大型国有企业面临难得的发展机遇。在这种情况下，成立中铁置业，恰逢时机，机遇难得。
&&& 2、组建“中铁置业”是实现中国中铁发展战略目标的需要
&&& 中国中铁第一次党代会提出了推进“两大转变”、实现“三大目标”、建设“四型企业”的发展战略目标。并明确指出：“要进一步深入产业结构改革，大力向上游产业、海外工程、房地产和其它利润率较高领域集中，经过三面左右的时间，努力使上游产业、海外业务、房地产业占全公司企业营业额的50%以上及利润率达到全公司企业利润额的70%以上。”要在短短的三年左右时间里实现这个战略目标，任务十分艰巨。这个重任，已经历史新的落在了中国中铁置业的肩上。
&&& 3、组建“中铁置业”是做专做精做强做大房地产业务，进一步提升中国中铁核心竞争力的需要
&&& 长期以来，中国中铁房地产缺乏发展战略规划，尚未形成统一的管理体系和品牌文化，成员企业规模较小，力量分散，发展也不均衡。中铁置业作为中国中铁的核心子公司，必须充分发挥整合全系统房地产资源，组织、指导、协调和管理中国中铁各成员企业房地产开发经营工作，资产经营、资本运作等方面的作用，切实增强对中国中铁房地产板块的控制力、影响力和凝聚力，着力打造“中国中铁置业”品牌牢固树立“中国中铁置业”品牌的行业地位，力争在3-5年内，把中铁置业建设成为国内行业具有较强竞争力和一定影响力的国有大型企业集团，进一步提升中国中铁的核心竞争力。
,&&& 4、组建“中铁置业”是中国中铁建设国际型企业集团的需要
&&& 中国中铁正在致力于向着理念先进、管理科学、适应经济全球化的国际型企业集团迈进，亟需加强战略管理、资产和资本运作等方面能力建设。“中铁置业”是严格按照公司法和现代企业制度建立并运行的，将会在公司制企业的运行、市场化的运作、科学有效的管理以及资本银座、资产等方面展开有益的探索，势必会促进集团公司的国际化建设。
&&& 中铁置业集团虽然成立较晚，但我们起点高、优势大：
&&& 中国中铁是中铁置业发展的坚实后盾。中铁置业具备强大的融资能力；中国中铁的品牌优势将提升中铁置业集团的发展速度；中铁置业集团有了较好的市场战略布局基础；中国中铁各工程局房地产开发公司已初步具备良好的发展基础；中国中铁各工程局房地产公司在所在区域拥有丰富的社会资源。
&&& 中铁置业拥有基业长青的发展战略
&&& 作为中国中铁房地产板块的旗舰，中国中铁置业成立以业，立足于高起点的发展平台，制订了中国中铁房地产业发展的战略目标是：打造一个品牌，调动两个积极性，拓展三个市场，推进“四化”建设，实现五大目标。
&&& 打造一个品牌，即中国中铁房地产业统一使用“中国中铁置业”品牌，共同建设和精心维护“中国中铁置业”品牌。
&&& 调动两个积极性，中铁置业要充分发挥职能作用，积极主动搞好房地产项目开发，迅速完成资本的原始积累并加速整合系统内房地产资源；中国中铁各单位及其房地产公司也要大力强化项目开发，共同做强做大中国中铁房地产板块。
&&& 拓展三个市场，即立足区域，面向全国，走向海外。
&&& 推进“四化”建设，就是资源市场化、业务专业化、运作规范化、产品标准化。
&&& 实现“五大目标”，即努力实现做专、做精、做优、做强、做大的目标。
&&& 中铁置业具有基业长青的发展举措
&&& 中铁置业作为一个创立不久的新型企业集团，面临着极好的发展机遇，具有做强做大的中国中铁房地产板块的能力和条件，对此，我们信心百倍、深信不疑。同时，中国中铁作为一个在国内外有着极高市场知名度的国际化品牌和国资委下属的特大型中央企业，我们也肩负着与央企特殊地位相匹配的社会责任，为构筑企业科学、持续、健康发展的市场平台、打造一个基业长青的国际化企业集团，我们将重点做好五项工作：
&&& 一是加速资源整合，理顺管理关系，构建科学、规范、高效的房地产云管体系；
&&& 二是树立品牌意识，强化品牌建设，打造中国中铁房地产“中铁置业”统一品牌。
&&& 三是采取有效措施，迅速提升中国中铁房地产业的核心能力。当前和今后一个时期，我们将要重点打造土地获取能力、策划设计能力、项目管理运作能力、成本控制能力、产品品质控制能力、客户服务能力、技术创新能力等七个方面的核心能力。
&&& 四是提高资金运营效率，努力增加积累、提高企业发展质量。
&&& 五是守法经营、规范运作，切实履行国有企业的社会责任。
&&& 作为国资委批准的为数不多的以房地产为主业的央企，国家对大型国有房地产企业赋予极高的期望，我们将以国家的一系列宏观调控政策为导向，转变观念、加快发展，在实现国有资产的保值增值的同时，积极履行国有企业的社会责任，主动参与市场竞争，守法经营、诚信为本，为国有大型房地产企业稳定房价、推进社会和谐发展等方面做出我们应有的贡献。
&&& 最后，作为房地产业的一员，我们中国中铁将以广阔的胸襟何宝荣的精神面向未来，真诚地期望同全国工商联房地产商会、各专业机构、团体和在座的同行们在各领域、各地区展开广泛深入的联系和合作，实现互补、共赢，真正将我们的企业打造成为“基业长青”的百年老店！谢谢大家！&&&
&&& 谢谢段总的发言！
&&& 下面开始第二个单元，刚才宏观视角已经完毕，第二个单元是著名房地产企业的发言，他们的发言直逼本次会议“基业长青”的主题，首先请工商联房地产商会的副会长任志强总裁来谈一谈中国房地产企业如何走向基业长青，有请任会长，谢谢！
&&& 各位来宾大家好！每个企业都希望能成为百年老店，这是任何一个做企业的人的梦想，但是从目前来看，好像没有什么百年老店，全球平均企业的寿命只有3.9年，我们中国的房地产业平均寿命更低，大概只有3.25年。从目前中国的不动产企业看，一共有20多年的历史，80年成立的第一家房地产企业中房；92年小平南巡讲话以后，允许非国有企业进入房地产市场；98年在市场开放了允许个人买房，结束了计划经济。
&&& 这十年左右的繁荣市场中，我们的企业已经发展到了6万余家，每年有23000多家企业要死掉，然后又成立了新的企业。平均有05年是61300多家，07年国际到63000家。房地产企业之所以生命周期短，其中有一个重要原因很多是项目公司，项目完了公司就没有了。起初的速度很快，不能真正反映一个企业基业长青的情况，但是很多控股企业已经超过了10年，甚至有的企业超过了20年的历史。
&&& 我们可以看到中国许多老字号业面临着生存危机，这和企业生存的命运相关系。真正能让一个产品或行业的业态在百年不变的情况下，发展不超过500年，而保持500年以上的组织形态，全世界目前只有两个，一个是宗教，产生的历史时期最长，因为是一种理念和幸运，所以它存在的时间最长，还没有任何一个企业超过了宗教。第二个是学校，学校可以现在数得起来可以超过500年的历史，但是还没有一家企业超过500年的历史。为什么这两个东西可以长期的生存？最早它是一种文化理念，和实业生产没有关系，和实业生产有关系，大多数都发生了变化，是因为我们经济的运行过程发生了很大变化，尤其是科技进步。
&&& 我们可以看看最典型的四个科技进步造成了商业模式的变化。比如说我们一段时间机械近代可以明显的看到，机械制造，比如说蒸汽机等等发生了重大的市场变化，几乎所有的企业都随之而发生了重大的变故。
&&& 第二个阶段是化学，化学变化了以后又产生了将近半个世纪或者是几十年的重大变化。
&&& 第三是物理，现在是信息。这些都让我们原有的产业不得不随着经济和科技的进步改变自己原有的形态。原有形态的改变体现在商业模式上，也产生了很多新的“基业长青”的案例。
&&& 可能有人会说，我们出现过一些长期存在的企业，比如有人说可口可乐，其实可口可乐发生了很多经营业态的变化，可口可乐最初卖的是水，以后卖的是岩浆，从岩浆发展到瓶装，后来卖到罐装。可口可乐卖的最多是生产线，后来又卖自动货柜机，也是很大一块儿经营业务。在德国和中国这种固有文化比较强势的地区和城市里面，看不到很多的自动售货机，如果去加拿大、美国会看到自动售货总量已经超过了在商店里摆着一个一个卖的数量。实际上可口可乐存在这么多年，已经在运行过程中发生了多次的业态变化，已经不再是以岩浆卖出为主要的经营概念。
&&& 我们知道这种商业模式的变化，我们看到的这些企业家族是通过不断改变自己的商业模式，使之与市场相适应才形成了这样一个结果。
&&& 我们还可以举个例子，中国的镖局。镖局的生存有两个条件，第一个是远途运输，如果大家闻所未闻，把东西交给你，就不需要保镖了。保镖在小说里应该明末的时候出现。反过来另外一个需求是因为有无数的强盗出现，如果没有强盗满大街，可能远途运输业不需要。镖局的生存必须有两个必备的条件，一个是大家有远途运输的需求；另外一个是要有不安定的社会治安，如果社会治安很强大，很安定，不需要镖局。所以企业的生存条件到一定程度的时候，当社会职成提高到一定程度，只能从镖局变成护院，只能保护某一个地区和某一个家庭的安全，而不是保护沿途中整体设备的改变，这个企业慢慢就没法生存了。
&&& 这两个例子说明企业生存要随着业态的发展。
&&& 再看银行业务，从银票开始已经发展了数百年了。实际上从银行业务以信贷为主，已经转变到中间服务业务为主，转变到客户理财为主，转变为多行业为主。银行对保险的投资，对其他的投资，包括私人银行的投资，变成银行主要盈利的部分。美国靠存贷差养不活一个银行，而存贷差获取的利润比值在整个比值里不超过30%，所以美国的储蓄率和中国的储蓄率完全不一样。中国这种高储蓄率的情况下，银行主要依靠于信贷差来生存，当社会发生变化的时候，他也会发生变化。
&&& 反过来说，一个产品的生命力是不是能决定企业的长青，我觉得决定不了。你现在做的是别墅，也可能别墅生存周期没有那么长。你今天做的是写字楼，也许写字楼的生存周期也没有那么长。你拿到这块儿地做住宅的时候，也许你的专业技术体现不出来了。
&&& 发展周期决定了房地产的长盛。房地产业到底在中国能够发展多长时间，或者人们说供不应求的生产关系还会延续多长时间？
&&& 会前李局长问我你说房价还能涨多长，我说可能到2020年以后，李局长说有人预测是2015年。这主要是从人口学的角度出发的，从人口学的角度看，我们到2015年以后，年轻人的比例开始下降，按已经确定的人口初升的情况就可以算出来，到现在为止，30岁以上的成年人口大概有三亿，到2015年是五亿多，这是最高峰，2015年以后就开始持续下降。这个阶段就充分体现出独生子女在人口结构上和老年人抚养和儿童抚养系数增加了。这段时间被称为中国最黄金的人口稠密期。
&&& 我个人认为，住房不会下降，到人口下降的时候，不等于所有这个阶段的人口都不买房子，可能是他们的购房需求结婚生子的需求仍然会延续五年以上。所以更多的抚养系数差是在2020年以后出现的。我们认为在人口结构上，2020年以后是需求和供给情况相对补平衡，以后是不是就没有发展了？美国的房地产还在发展，比重还很大，但是一手房的生产量是整个交易量的17%左右，更多的交易量是体现在二手房，就是存量房。估计在2020年时候，我们的人口城市化程度逐年提高的时候，大概会超过50%。一般一个国家在超过50%以后会有一段削弱期，但是亚洲地区特别是东南亚地区，我们会看到人均GDP超过1000美元的时候，大部分城市超过了70%，而我国是最低的。按照国家的预测，大概2030年应该超过60%，实际上我们每年大概1-1.25的增加率，现在超过了40%多。
&&& 第二个影响力就是我们的存量，我们要把这么多城市化的人口装到城市里，可能需要300-400亿，现在才140亿都不到，每年可能还要产生17亿的速度。只有这样的速度，才能在2020年达到400亿左右，目前商品房的平均只有7平方米，加上其他合资建房大概也就12-13亿。保持这样一个高速的增长，也不可能在2020年完全达到要求。我们没有办法完全预测投资的增长和供应的增长，很重要一个原因就是因为企业生产的规模在不断扩大。重要的是以来于资本市场，这样就会发生一些我们没法完全估计出来的变数。
&&& 比如1998年的时候，全国大概只有我一家超过百亿市值的房地产公司，因为我们借壳在香港上市了，当时股票市场并不好，不到十年时间，超过500亿市值的公司已经超过15家，超过千亿市值的公司超过3家，我们预测在2020年前很多公司会超过万亿市值。
&&& 万科现在年生产量超过了2万户，是全世界最大的住房公司。历史上供应量最高的是日本的产业化。一个纽约5000万左右的人口，加上流动人口，每年的生产量大概只有240万套，但是价格很高，可能是10万美金一平米，但是总生产量降低到了比现大部分企业一年的生产量还低。
&&& 像万科和现在已经超过千亿的这几家公司，如果按照这样的生产比例再继续扩大的话，我们的生产量也可能会达到年竣工20亿平方米，或者超过20亿平方米。那样2020年以后，人均从26平方米达到40平方米，现在人均大概26平方米左右。北京市比较低，只有19平米不到20平米；南方有一些城市，比如说杭州、南京大概人均超过了35平米。全国大概每年一平米左右到两平米，也就是7亿左右的竣工量，商品房大概是6亿左右，人均1.1平米左右。这样的话，到2020年还有13年的时间，我们人均居住面积会超过40平米。通常在发达国家里，35-40平米是一个坎，超过这个面积以后，房地产企业总产量急速下降，基本上处于折旧阶段。意思是这个房子100年，一年折旧5%，如果生命周期是50年的话，每年折旧10%，50年以后要拆掉。这样还有一些房地产企业继续发展，除非人口继续增加。前两年，美国房价大幅上涨，很重要的原因是人口速度迅速增加。在严格控制了移民以后，房价就开始稳定。目前最严重是德国，大概只有3500万的家庭，但是有3500万的成套住房，所以德国的房价下跌是供过于求，其他国家是随着人口结构在上涨的过程。
&&& 根据这样一些理由，我个人在认为在2020年以后，面临的竞争压力就会巨大，房地产企业不可能都变成万亿级的公司，现在想当万亿级的公司有很多个，比如中铁置业，这种大型国有企业在上市的时候，很可能一上市就超过500亿，不过两年就超过了5000亿，万科6月份到8月15号大概一个月的时间市值增长了1.2亿，按照这样的速度增长，我个人觉得是非常可怕的。
&&& 它带来什么呢？就是我说的第二个情况：资源与市场的竞争。
&&& 刚才我说的那些相当于镖局远距离运输的需求，镖局第一个条件是运输，第二个条件是强盗。我说的第二个问题类似于强盗方面，就是我们的市场竞争和资源竞争。因为刚才已经提到在资源竞争上出现了紧缺，比如说土地，土地资源的竞争已经迫使我们很难迅速做到400亿，除非改变现在讨论的一些土地制度问题。比如说我们现在要把农民进城，就一定要消灭农民的宅基地，而农民的宅基地一定能变成流通股，如果不改变这样一种流通的过程，我们的土地资源问题也不能解决。
&&& 现在农民宅基地大概占了16.8万平方公里，全国城市加起来的面积相当于一个海南岛，也就是说农村宅基地相当于城市用地的4.6倍。如果这个转换关系不形成，我们在无限制扩大城市用地的时候，不能保证我们工业所用的各种土地。在城市建设用地过程中，除了城市建区以外，还有港口、码头、工业区、道路，建设用地远大于农村建设用地，现在已经到了4.2万平方公里。一定要把农民的宅基地转化了才可能解决土地资源的问题，否则不可能形成400亿住宅量的总体建设面积。
&&& 土地制度向大型国有企业倾斜的招拍制度，已经迫使很多中小企业和民营企业没法在北京或者大城市中获得优势，尤其和没有资本市场结合的时候，没有实力和这些大企业拼。比如说我们都知道，长沙最大一块地是92亿，现在超过40亿的是苏宁、大中电器开的。对这种土地是中小企业可望而不可及的。
&&& 另外，市场的竞争。从市场竞争看，已经进入资本市场的企业发展速度非常大，量不大，加起来一共150家，但是这150家企业每家占市场份额的1%就去到15%，2%就去掉了30%，3%就去到了一半的市场。目前我们集中度很低，前300家企业加起来不到25%，每家企业平均不到1%，只有万科这样的企业超过了1%。电器行业的集中度很高，大概8家企业占了80%；汽车企业五家都超过了50%，产业集中度在房地产领域集中度是最低的，所以竞争还不是特别激烈。现在在资本高速流动的过程中，已经开始从大城市向中小城市转移，从地方性变成地区性。台湾最高的时候是24000家企业，长期生存超过10年的历史维持这个数量。现在台湾是1100家，什么概念？就是说大部分企业在竞争过程中都死掉了，不管是因为我前面说的需求问题，或者城市建设规模问题，或者存量的增长问题等等。
&&& 有一本《香港地产百年》的书我推荐大家看看，从香港发展初到现在发展的历史介绍了一下，今天十家企业占到市场70%以上，剩下的大概有300家只能持30%。可想而知，那些企业小的可怜，也可能就做一栋房子，一栋别墅，是这样小规模的生产，生存的余地在不断地压缩了。从中国的情况的看可能也是这样，大企业迅速扩张的时候，小企业面临的生存条件越来越弱，也可能今天在大城市是中小企业，到小城市变成大企业，到二、三线市拿两、三亿就是爷了，但是两、三亿连北京连投标资格都不够，因为很多企业投标资格就是两三个亿。这样的话转换了地方小企业的压力，本来我在地方上，或者二、三线城市做大中型，但当大城市的中小企业进入地方以后，地方的大企业就变成了小企业，也变成竞争的恶化。这样的话，竞争的过程中多数企业不可能成为百年老店，多数企业也不可能基业长青。
&&& 应对的措施：我们从可口可乐、银行、镖局的转换都可以看到，这个企业要想深村下去，继续保持市场地位，就要进行转换。这种商业模式转换我们可以把它变成一种应对措施。我们现在大部分地产商是从生产产品和土地增值中获利，盈利模式很清楚，把土地盖上房子，通过土地的增值和生产产品的过程去获得盈利。从房地产整个行业来看，大概就是这样的格局。
&&& 相当一部分企业现在已经开始转换，比如说富力等等，他们是地产的持有者。我们可以看到国外进来那几家大的企业，摩根斯坦利等他们更多是用持有物业来获取现金流，就是经常性收入以及资产的增值收益。从地产行业来说，相当于我们的通讯产业。香港的这十家企业里面，通常性收入大概要占到公司盈利的40-70%，从全国平均下来大概持有物业在所有房地产行业的利润中不超过5%，这个差距是非常巨大的。
&&& 上市的这些企业有了现金的支持以后，更多开始持有物业，用持有物业的方式转换土地的盈利结构，获利机构开始发生变化，更多会从商业物业、持有物业、出租物业中获取利润。万科过去都是卖掉，所以营业额现在已经突破了400亿，明年我们估计他会突破1000个亿的营业额。但是他也开始发生一些变化，我们在中层联盟的时候发生过一次重大的争论，就是开发企业要不要保留一部分物业，那时候万科持反对态度，认为在最好的发展周期中还是把它卖掉，因为卖掉以后可以获益。但是那次变化之后，万科已经开始发生变化，从单纯的住宅和城乡接合部的住宅开始转向商业地产。
&&& 你们可以查一查历史，过去几乎没有商业地产，所有的办公楼类似商业地产都失败了。所以，他用沃尔玛大面积拷贝的方式，大面积的做城乡接合部。同时也是住宅产业化程度最高的公司。所以，他非常成功的变成了一个全球的地产商。但是他也开始认识到这些问题，比如说跟中粮结合进入到商业领域，比如最近和（开普兰德）签协议，专门进行商业地产的模式。更多的企业可能越来越多的认识到我们不能只当小学生，我们还要当中学生。
&&& 第三步提供各种服务和中介来获取房地产利润，这个中介服务里面包括并购。近几年可以看到更多的大企业对小企业的并购。当资产在资本市场上被迅速增值的时候，融资能力加强了。这次万科是100亿，万通35个亿，这样的发展速度是巨大的。今年在市场上一共收取了1009个亿里面，地产业占了70%，非常大的比例。这样变成和其他企业竞争过程中你不行我就把你吃掉。
&&& 也包括信贷服务和出租服务。中国目前的地产公司几乎没有一家能够使用信贷服务。大家都知道有美国次级贷，美国的发展商会提供按揭贷，我提供按揭贷款的时候就是你跟我签约合同，把合同卖给投资者的时候就可以得到钱，或者卖给银行过程卖给房主。次级贷在美国市场是非常低的，在所有美国市场不超过万分之一，但是更多的是被欧洲、日本和其他一些国家的机构购买，尤其是欧洲更多的是养老机构购买。英格兰不买，所以英格兰银行不要。但是整个次级贷的形成，和房产公司可以提供信贷服务是有直接关系的。这可能就进入大学生阶段，贷款一级更过提供的是金融产品。所以，在美国基本上叫金融地产，很少叫地产金融；中国还没有信贷，没有真正发展到金融地产过程，能存下来大部分是这样的类型。
&&& 因此，这样一个改变过程使企业能够生存和发展，美国只要没有提供金融服务的企业，大部分房地产业务都不是基业长青，或者说大部分都不能成为行业中的佼佼者，只是在一个阶段，一个地区，一个部分楼盘中获得短暂的利益就消失掉，大部分是这样的经历。
&&& 经济学谈基业长青更多谈的是核心竞争力。什么是核心竞争力？就是不可替代的，别人不了的，拿不走的。比如说可口可乐的配方你永远都拿不走，这个配方就成了不可替代的产品。在中国的房地产有什么不可替代的呢？我们似乎找不到任何不可替代的，缺人可以挖，这种转移非常多，从技术上来说没有什么不可替代。这种设计师的转换在世界上总是在建筑师杂志上不断地更新，每次都有世界知名，因此在转换过程中发生了很大的变化，我们几乎找不到不可替代。因此在房地产竞争中，首先是管理者的远见，你能不能看到明天这和基业长青有很大的关系，如果你仅仅看到今天的制造、生产，而看不到更长远的东西，也许这个企业就没法基业长青。
&&& 第二，创新和适应能力。创新和适应能力包括产品，也包括商业模式，现在很多企业还没有来得及去研究企业发展的长远模式，更多的人还没有来得及说我从生产这个环节挣钱，变成通过服务或者其他的方式去挣。在利润的配比结构上，还没有发生转变。
&&& 第三，和资本市场的融合。有的人认为我的资本实力很大，我在地区是巨无霸，但是我们应该看到类似于中铁刚才说的，这些大企业在迅速的上市过程中，国有企业刚刚成立或者成立周期并不长，他迅速在资本市场可能是A股，或者是A+H股，一下就比你大了。你不要以为你是巨无霸，像万科每年据说几百亿现金的融资方式，你怎么能抗得住吗？根本就不可能。所以跟资本市场结合是未来发展基业长青的途径，没有这个企业就很难。美国地产公司上市的并不多，大概只有四、五家，但是基金与债券公司上市的很多，他们可以充分利用资本市场的金融工具，不表示这个企业上市和直接市场融资，中国目前还不行。最近批准的公司债，只对上市公司有效，非上市公司不可发公司债，公司债的法律对非上市公司是一种限制而不是开放，等于上市公司多了一项融资工具，非上市公司少了一项融资工具，而且差距越来越大，而且会迅速的拉开。没有依赖资本市场的企业，就不要谈基业长青了，除非中国的金融市场开放得更快。
&&& 第四，生产项服务的转化，有些小企业已经开始认识到了，但是转化的过程还很难，毕竟我们资金有限，我们产品的物业很难获得变成再生产资金，有些银行在开展这方面的业务，农行是第一个。真正用持有物业获取现金流抵押的贷款还很少，可能还是个案，比例很低。不能换取现金流的过程中，就无法变成服务的项目。
&&& 第五，延伸产业的获利链。现在单纯从产品升值上获利，以后变得越来越宽。我们过去只知道索尼是生产电器的，我们不知道索尼有一个巨大的房产部，工业化生产的住房占到了日本工业化生产住房的60%，这是延长链的一个过程。我今天想说的是，如果要想企业基业长青，你必须随着市场的变化和经济运行的变化，改变现有的经营方式，把你的商业模式更适合于经济发展的过程。谢谢！
& &&任总丰富的知识，这么长时间还没有完全讲完，我们期待以后再跟任总交流。下面有请中坤集团黄怒波董事长，他讲的主题是“创新――基业长青”中坤集团的十年战略。
&&& 今天有两个收获，第一个中铁的老总在上面讲，他实际上代表了大型国企的宣战宣言，他们讲我们要开放，我们包容度要很强，实际上国企在这一条上做不到这一条。在这方面我们也回到这个主题很重要的问题，就是我们怎么活？在任何国家，包括美国地产企业，大的很少，大部分还是中小企业，最有活力的也是这些，在这样的前提下，我们想用中坤的活法，看看在下一个十年我们能不能活下去。
&&& 第二，任总讲得有些观点，我觉得其实特别重要。任总讲了一个观点，地产企业一定要考虑到从生产转向服务，这是非常关键的一个问题。甚至万科这样的企业，从大规模的生产转向服务，主要是持有，这对中小房地产企业特别重要。刚才任总讲这个观点，我想补充一下，任总说无“要根据地产市场的变化而变化”，我认为这就完了，大型国企跟过去不一样了，变的比我们还快，我们怎么办？我们要预见，在他变之前，我们就要考虑到我们明天怎么活的创新的手段。
&&& 我有几个主体，创新是基业长青的根本要素，当然是指中小企业。从中坤的实践战略中我有几个体会：
&&& 首先，我们从不竞争战略中获取最大的增值，我讲的不竞争战略就是我们的差异化竞争，万科大面积可以做住宅，我们中坤是不是找小的，找城市核心当中最有价值的部分，一定不去打。我们记得有一些企业，我们三年要做到中国第一，在争规模，这当中忘了房地产企业是风险极高，在房地产竞争中要找出特色的战略。我们做了十年地产，我们现在持有了60万平方米的物业，比如说大钟寺40多万，我们差不多持有40万平米，还有一些其他项目持有的酒店有20万平米，完全是自己持有。我们认为光这部分增值应该是100-200亿。
&&& 此外，我们在其他地方比如说房山的红村我们早就在度假产业，我们利用景区控制的优势，争了不下十万平米的地产，有别墅区、度假区，有五星级酒店，我们还建了一个庙。
&&& 这么一个综合，现在的别墅我们一平米都不卖，大量是新加坡、马来西亚、台湾的人过来租几十平米过去做会所，因为这些地方太美了。实际上我们的物业没有放弃在持有。这一条我们已经形成了自己的资金循环的能力。
&&& 我们一开始做住宅、写字楼、酒店、商业，现在意识到持有是基业长青一个最好的方式，这个持有的前提是中国经济的迅速发展，资产增值的因素。这样的话，到明年年底持有的物业总量是140万平方米，在这个基础上，我们的负债率不超过10%，那天有一个演讲，很多人不相信。有一个节目，赵明就问地产企业的资金永远搞不清，你的负债率怎么会这么低呢？到时候播节目的时候会播出来。
&&& 现在形成了集城市物业和旅游地产为一体的可持续经营的体系。大家知道红村我们做了一个组团，北京的门头沟也做了一个组团，形成10-20万平米的五星级部落的度假物业。新疆的南江也在做，此外我喀什形成了10万平米，在南江有20万平米的度假的系列。
&&& 我们所有的度假系列都是由青年旅社、有五星级酒店、有自驾车营地，房车基地，还有户外运动中心，把这个板块装起来以后，就形成中坤独特的第一个自己持有的度假的体系。
&&& 从明年起，按照任总说的，基本上从目前的生产产品向服务收益。在这个问题上，我们得出结论之一是最大价值的迅速获得，认为中坤走出一条路，避免竞争，避免雷同，以创新的领域获，得先进者的丰厚利润，以持有为特点，获得最大的增值空间，充分利用和抓住了中国经济迅速增长的历史机遇。这十年非常关键，下一个十年非常残酷，但是我们认为已经度过了。也就是说，中国资产的快速规模化升值为基业长青奠定了丰厚的基础。
&&& 以产品创新确保降低竞争烈度和减少竞争对手。你要不创新，不但打不过万科，肯定打不过中国铁路路的段总，他身材高大魁梧，财大气粗，下一步你肯定不是他的对手，你干吗非要跟他竞争呢？绝大部分的中小企业，我不认为中国的市场被十个巨头瓜分以后房价会降下来，相反会更麻烦，垄断从来没有给消费者带来利益。在这方面不要寄希望于垄断市场形成房价下滑，那个时候会觉得更惨。对我们来说，住宅产品形式单一，竞争烈度强对竞争团队的压力极大，容易受到市场波动影响。
&&& 比如说这次24号文出来是一个好事儿，但是也有一个问题。预测2020年以后人口增长比例，也就是五亿人口进城市，但是有一个问题，我们那个时候是不是他的收入，所有的东西能跟上来？如果那时候的收入是有五亿城市人口，但是手入的增长或者跟不上商品房大大的背离，那时候社会问题更大。因为中产阶级有他的政治想法和要求。所以我说简单的拿数字对中国房地产来讲，我觉得不是很乐观。
&&& 中坤迅速从产品住宅为主的经营方式条约到线性地产，是中坤创造的经营模式，就是以一个地产连接到别的领域，比如说商业、旅游、体育、文化等等。比如我们做的大钟寺，虽然是43万平米，这么大的体量经营也很困难，怎么把那么商家的叫进来，怎么有那么多的客人进来，在这个时候增加了别的。我们实际把它做成了一个旅游商店，我们增加了很多民族的产品，民俗文化，我们有中国风俗文化节，中国中巴文化节，类似这样的东西接进来。这样简单的商业形式，增加了很多文化的内容。比如我们聘了咱们国家的小安做大钟寺的首席旅游顾问，我们请北大张颐武做文化顾问，你做地产一定要想到地产之外的盈利模式，这是增值速度最快的。
&&& 新领域进入之后，别人难以复制，竞争劣度低，增值空间大，所以我们从十年前零起步，到现在我认为得益于这些东西，为基业长青奠定健康的基业。
&&& 我们做的项目像美国的商业开发项目中坤驿站系列，门头沟古村落，还有北京休闲体育中心区域都在完成。
&&& 在创新领域中，挖掘和组合生态型资金链，利用长线收入和增值收入确保基业长青。现在的地产企业大多数有很多办法，招拍挂92个亿，我也不相信是自己的，一定有银行支持。包括苏宁敢拿40亿，为什么他敢拿这么多钱来？已经超过销售价格，敢拿就有一个赌，中国的房地产还有好多年，房价还得涨，调控越调越涨，下一步击鼓传花我还能在涨的链条上。
&&& 大家要注意，所有倒的企业都是大企业，绝不是像我们这样的中小企业，全世界都一样。这个时候我一看，最近我说这个有点儿问题了。现在所有的国有企业要杀回来，所有的人想做房地产，这个时候真正的泡沫就出现了。大
&&& 家都在赌一条，假如有问题了呢？或者国家再有一个什么政策，或者美国的带的危机影响到美国的经济，反过来影响到中国的经济的时候，谁抱的最多谁就最先扔下。中小企业一定不要想跟谁竞争，要找自己的特色，找大企业上市公司嘴边不要的东西我们去做，这样才安全。&&
&&& 大钟寺做完这个项目差不多就完成了，在资金上我们也是安全的；像长河湾做完，把银行的钱、施工单位的钱都还完了。每个项目封闭住，不能说做这个项目有一亿，就想赌明天三个亿赌的下一个项目。中间链条任何一个断裂，就会全项崩溃。
&&& 我们在美国四年，现在做的第一块地，中国企业第一个进去做商业中心也是持有不卖。我们进去的时候拿400万美金，现在形成了信誉，现在美国的银行追到北京来，竞争下一步的3000万美金的项目贷款，谁的信誉好就谁。中坤从此在美国解决了资金链条的问题。现在招商CBR跟我们合作，美国设计开始招商，我们现在设计完成，招商也完成了，明天开业。这样的话这个资金链条就完成了，那个产品增值应该到5000万美金左右的资产。
&&& 美国跟中国不一样，美国把贷款一次性给你，这套房子100万，永远是100万的贷款，你就还。在那儿都一样，第三个月找你来了，你的房子根据周边房子的升值情况，你已经到了120万了，有20万的贷款你要不要净值贷款？土地也是这样，服务是非常成熟的。我们拿增值的净值贷款再做下一块地，在美国完成了这样一个链条。
&&& 我们预计在五年后，中国房地产走向低谷的时候，我们那时候再从美国拿资金回来收购。如在产品上达不到自我循环的项目我们基本都放弃了，再好也不要。所以基业长青很重要的生命主线在于资金生态化，目前大量的依靠证券化及银行资本或者说风险代价过大的私募资本，大量囤地，这是非常危险的行为。凸显出资本回报要求，股东利益和社会公众利益及国家经济安全的两难境地。这是我们越来越明白的一个道理，我们这样的中小企业一定不能陷入到这种两难境地当中去，那我们就是安全的。
&&& 第四，国际化为基业长青增添规避风险的途径。
&&& 实际上我们在四年前我从北京突围房地产，那时候看的比较混乱，后来提出观点，从中国筹备。我们在吉尔吉斯斯坦做项目，大使馆说为什么不找我？我说我是民营企业为什么要找你。后来他说中华人民共和国的公民在世界任何一个地方都是华人，我们要保护，你为什么不找我？美国做房地产商业的回报也是5-7年，大钟寺也是5-7年，或者是10年。但是美国的环境服务台完善了，我在那儿做了一个项目，我跟市政府的市长、省长没吃过一顿饭，都是上门服务，银行业是这样。每一个环节很规范，民营企业像我们这样的企业都能挣点儿钱，为什么非得在中国打？人家中铁、王石做的是拿大的，咱拿不起，贷点儿钱出去做。美国地产跟中国地产实际差不多。在这方面我们想不必非得参与目前这么惨烈的竞争，我们的观点是覆巢之下无完卵。房地产迟早有反叛的时候，我们从日本、从香港、从台湾、从美国看，哪有说永远风光下去的行业？没有。
&&& 所以，我们的结论是说，中坤在美国的地产市场也有了自己的地位，形成了新的特色资金自我循环的系统，为下一个五年回到北京的市场做了资金的战略准备。
&&& 地产企业要做到基业长青的前提是不能跟政府和社会博弈，政府的行为我们常常无法预测，法制社会也一样，美国他有他的很多政策改变的东西。我们认为在十年的中国经济高度发展，成长起来了中国地产企业现在要对长抱以很敬畏的心情，不要昏了头，认为我们十年发展起来，下一个十年还是这样，下一个十年可能就是灭顶之灾了。这个时候要考虑跟社会的关系，跟公众的关系，要考虑一个行业，在国家经济安全当中的关系，要开始承担起企业公民的责任。
要善待社会，善待公众、善待自然，这才是企业基业长青的根本之道。谢谢！
&&& 谢谢黄总！最后请一个新型企业的副总叫贵州宏立城房地产集团副总裁梁上燕。她演讲的题目是“世界眼光。
&&& 各位领导上午好！今天在这里很高兴有这么多的专家，受到很多的启发，无论从前五个老大哥一直到很多民营的老大哥，大家从宏观的角度做了分析，从宏观中其企业和基础都是从微观里面来的，我带来的是从贵阳带来的观点。这是一个中国认为除了西藏之外是目前最贫穷的省，在这个省会里面今年上半年我们是五一才开的盘，但仅仅用了四个月，上半年的统计总的是两个月，单盘量在全中国，我们做了北京、上海、深圳、成都、重庆，所以单盘量的第一，两个多月的时间现在超过25万方，15亿左右。为什么在只有300万人口的二、三线城市，它能在一两千万的人口的城市中脱颖而出呢？就像保主席所说，也许是我们的产品可以是一个作品，因为任总说我们没有一个企业可以是百年，但是我们做的产品可以留下来，可以是百年的，我们留下的主要是作品作用。所以，跟大家分享如何用世界的眼光去看。我说的世界眼光不是大家常规所说的概念性，它带来的是过去十年二十年的房产经验结合一个地方的人脉、地脉、城脉，就可以创新的作出最大的成绩，让贵阳小小的城市、均价在一两千块钱的城市它的的销售可以赢整个中国的单盘。
&&& 在54天前有一支大使的队伍在贵州的荔波，他们这些除了大使身份，还是石油大亨，他们刚刚完成了在昆明机场的投资，由于对贵州很偶然的了解，让他们重新认识了一个城市，也许增加了很多的商业机会。
&&& （PPT）：
&&& 大家看到大使们在被誉为中国最美的地方甚至比九寨沟更美的地方―荔波。葡萄牙大使的夫人在短短两个月内第二次去贵州，也是由我们企业邀请，他们很欢快的穿上当地苗族的服装。可以看到太阳下山他们仍然不愿意离去。其实这些都是驻中华国家大使他们在北京，没有通过外交部、外事办自发的在一个地方，但是一呆就是就5―7天。同时他们在乡村里面回到了贵阳，大家可以看到现在的建筑，其实不亚于北京、上海五星级的酒店，因为刚刚在8月28号进入中国并不多的希尔顿酒店选择了在贵阳设立第一个休闲度假型的希尔吨五星级酒店。这是在我们的国际会议中心进行的一个国际的宴会，非常高规格的国际宴会，让大使们所想象不到，没想到在贵阳这么落后的城市居然可以做到像钓鱼台国宾馆、中国大饭店可能都做不到的很大规模、很高规格的国际宴会。
&&& 第一波从5月1号-5号有20多个国家的大使带着他们的夫人，还有美国商会主席，英国商会主席，欧盟商会主席第一次去贵州。除了大使们在过去两到三个月是“中国向黔看”，本身贵州是自己的传媒大会，是五一的时候是两、三千人在现场的情景，后来在六月份的时候，是“京沪穗深堂”地产界的同行们在贵州。
&&& 上海人大常委到绿地集团参观考察，绿地集团看到当地有这么优秀的产品，改变了他们对贵州、贵阳的看法。因为在三天之内马上决定在贵阳拿地投资50个亿。一个星期后我在上海跟绿地的张总坐在一起，我问他你去贵阳当地受到刺激还是才拿地，还是提早做了预计？他说不是，在我们想象中贵阳不可投资，但是我们去了以后，看到有这么优秀的项目在那里，因此他们马上决定做投资。
&&& 我们每个星期都在接待非常大的四川蓝光集团年销售70个亿，上海城开集团，北京的贸华集团，包括湖南出版投资控股集团也是中国500强之一，他们年生产是60亿的产值，他们带所有的董事长和总经理在看，究竟在大城市之后二、三线城市如何发展？
&&& 在未来五天之后，全球50家海外媒体的社长将会走进“山水黔城”。我想两到三个月内让全中国的行业专家包括海外关注，那是因为在贵州我们做了这样一个事情，这是很值得大家分享，无论多大的集团，你做多少项目，无论你在一个县城，一个区域，一个城市，其实你都可以做到成为这个城市的名片，从而让我们企业所做的产品成为城市长青的基业，能给这个城市留下一些东西。是不是百年企业发展是另外一个方向。
&&& （PPT）这是项目实际的情景，“世界眼光”我希望它不是一个概念，因为我们可以看到产品的品质从设计规划和大自然的结合，把中国过去20年沿海发展的经验总结了，但是尊重了贵州当地的自然的人脉、文脉。因此我们所说的“世界眼光”你要有三个更高，就像刚才黄先生所说的，我们能不能有预见性的眼光看到未来的发展，因此你做出来的东西能给社会、给我们的后代留下来。
&&& 我们首先认识自己所在的城市，设定这个项目，因为过去“上有天堂，下有苏杭”，现在多了一句，“气侯最佳数贵阳”。在过去两个月无论从长三角到北京发现今年的温度很高，我刚刚从日本回来，遇到日本从未有过的46.1度，但是这个时候贵阳最高的温度26度，全国最低的温度是贵阳的最高的温度，贵阳常年的温度在13-15度左右。我们专注这一点的时候，原来只卖当地，去年是三亿今年是五亿，如何做到呢？我们看到市场，抓住，我们能有创新的观念，创新的市场视野找到我们的突破点。贵州是一个省会，目前大西北发展当中属于中央的西北的开发，同时也是民族文化的活标本。中国有56个少数民族，贵州有49个少数民族，其中原生态有47个，连续三年被评为“历史之都”。同时我们看到刚才所说的温度，我们说温度的营销在中国推，当我们四大火炉，所有的城市都在高温之下，我们会发现中国的“夏宫一号”就在贵阳。正因为如此，我们在短短的三个月内已经是15个亿，今年做到30个亿没问题。因为只要深圳、浙江移过来马上百分百，但是关键是你怎么跟市场沟通，敢不敢把贵阳向全世界推出去。
&&& 因此去年我们做了调整，立足本土，放眼世界。贵阳的产品不仅仅应该是属于贵阳，当时推出来我也问自己，凭什么让我放弃北京、上海国际市场，去做贵阳？但是去之后我们发现会发现新的商机，也许我们真的能做到，结合人脉、地脉、文脉，那么我们就可以做到世界所尊敬的产品。
&&& （PPT）大家看到这个产品是2000亩的土地。因为我们做产品都是沿海，但是我们在贵州我们结合当地的文化，也许我们在中国不是最大的房地产开发商，但是我们将一个省的文化营销出去，包装出去，作为民族文化的地产运营商。如果全中国无数的开发商在你们所在的区域县城城市，能结合当地的人脉、地脉、城脉都做到，那么每个地方都有商机，每个都有他很旷大的市场。
&&& 山水本身就尊重了自然，也体现了自然山水的和谐，看到了产品就像把建筑轻轻的放到了山水之间。
&&& （PPT）我们看到项目有三公里的河岸环绕，我们把它全部做成开敞式的市政公园，在国外我们经常看到，三公里全部是敞开是，项目中有龙山、凤山，麒麟山，我们没有把山劈开，把山作为自然的间隔，把他环于整个市里，向公众开放。也看到项目中六层高的自然的生态的数目是保留下来的，我们能不能做到让世界尊敬呢？联合国环境规划署将来推的国际花园社区里面，首先要求的是能不能尊敬环境，能不能让住在那里的人开心、舒服。我们如何结合当地的自然环境、文化去进行？
&&& （PPT）现在大家看到的是建好的，开敞式的河岸的公园，河岸的景观有大型的喷泉。贵州缺少阳光，偶然雨水一蘸的时候彩虹非常的美丽。长三角很多人去看了之后很感动，看到了就位的彩虹，看到了蜻蜓。这些项目中除了保护好自然的环境，我们也做了人工的景观。大家也看到结合贵州这种多雨天气，做了很多的架空，每一户都能看到会外私家家园，这从全国各地不同的人你在北京、上海不可能有吃阳光早餐的大花园，可以从窗外看到外面连带的景观。
&&& 现在大家看到的是做好的环境的东西。我们整个建筑跟自然和谐的建筑立面，并不是在贵阳卖四千块一平方就不需要强调，我们可以看到建筑总规划都到结合三个自然生态去做。也许大家会认为在贵阳做是不是比沿海的城市更低？不，因为它山多，因此它的成本可能更高。
&&& 我们当地沟通的广告已经不是概念的广告，在贵阳的城市我们是用理科在跟消费者沟通。除了尊重自然，是尊重文脉，尊重当地的历史，“山水黔城”体现了文化的融洽和发展。我当时看这个建筑物的时候有点儿反感，这个设计在中国好多为什么要重复，为什么不做贵州本地的呢？最后当地的设计专家告诉我，贵州的本身就是移民的城市，所有的汉族都是外来人们，因此大家并不喜欢当地的所谓民族特色黑瓦白墙，如果你这样做是不会受欢迎的。我们在把世界最经典的建筑和园林结合以后，在室内做了当地文化的东西，并不是说一定不要把黑瓦白墙搬到里面。这就是为什么当地人很瘦弱，很现代，很国际，但是外来的人又可以感受到贵州本土的文化。
&&& 在整个销售中心有3000多平方，我们有1/3是做销售，另外2/3是做文化，被当地称为文化窗口，被称为多彩贵州文化之窗。进去有300条鱼和300只鸟构成一个叫“飞跃”的陶瓷，我们看到的雕塑是抽象，到我们那儿可以看到600条鱼组成的大圆球，是世界各地不同的建筑。刚好来了一些大使，在这些鱼的身上画上他们国家的国旗、音符。
&&& （PPT）大家看到是3亿前年到1.2亿年前的鱼龙化石，这些在电影中很多，但是没有人要把它保留下来一定要把它做展示，当我们发现的时候，这些鱼龙就像西安人对兵马俑没有感觉，可能对北京人对故宫不常去一样，在当地这些3亿年前的鱼龙如果贵州把它展示给全中国、全世界，它的科普性8岁到80岁的人来一遍，贵州根本不用做工业就可以富。因此在我们做房产的过程中，如何结合当地文化，我们把这些破吉尼斯记录的东西。在贵州有很多3亿年前的固生物。
&&& 在文化中心二楼做200平方的大型纯雕模型，过去大家认识贵州是一瓶酒―茅台、一座房子―遵义，一棵树芒果树。我们做这些的时候，让更多的人了解贵州，来这里发现贵州有49个少数民族，贵州除了茅台酒，还有无数无数。因此我们做了一个航拍的贵州地图，让大家认识贵州十次二十次都不够。这些东西不但吸引了当地的人，也吸引了所有去贵州的摄影人。
&&& 北京金台艺术馆就设在山水黔城，这个艺术家曾经为150多个国家的领导人画像，这么国际的东西也融纳到两亿年前的鱼龙文化馆里面。当地我们还做了很多点体人，黔城文化，很自然的东西。
&&& 尊重人脉、地脉、文脉，现在的生活我们如何建造？
&&& （PPT）大家现在看到的都是实景的建筑。这是是刚刚前三天希尔顿签约的五星级的会所。今天很多专家探讨究竟把物业转成拥有自有还是出售出去。我们在南方很多叫会所，3-4万平方的会所很多，现在可能就成为死城，随着休闲生活的改变，城市的扩展，原来3、4万平方的会所没有人关注的时候成了死城。因此，山水城虽然是一个项目，但是我们一开始变成不是产权式跟业主拥有的会所分开。我们在做的同时，不是做成会所而是国际俱乐部。因此就有一个资产的变现。我们看到刚才的销售中心是将来所有的商业跟业主分权，业主拥有的社区会所是在自家的楼下的要会所，社区的文化中心，但是我们也把南方这种配套全部变成企业拥有的。
&&& 在这个时候我们发现，由于拥有了建筑和实体，五星级的酒店进来，所有的融资，今后企业继续发展的资本就有很多。比如当品牌已经成熟的时候，无数的产品并购也好、重组也好就会拿着过来，因为你有物业可以做抵押，你有品牌可以做支撑，为企业下一步发展做了非常好的基础。
&&& 今天保主席所说的，我们能不能在做好产品的同时，做好尊重人、地脉的同时，我们真正能把服务同时跟上。这也是当地的社区，在同样的社区里面，同样配有国际的小学、幼儿园和大型的，甚至拨掉一个组团建立的一个社区广场。
&&& 把这些附加值增值部分做好的同时，将来这个社区的价值是在节节上升的，大家才就可投资的方向在里面。大家可能不相信，二、三线城市在贵阳有这么的产品，没有买路线，完全达到国际社区的感觉。所以，我们的希尔吨酒店中国里面休闲型的五星级酒店，甚至还有上千套的国际公寓在同时供应。
&&& （PPT）去年的十月份我们做了30万的灯笼，全部跟中国的传统有关系，是在去年的中秋节。也可以看到恐龙展，几十万人集聚到社区，社区里面也有社区文化生活。过去大家认为贵阳是少有音乐的地方，其实不然，我们去的时候会发现，当地有非常好的音乐素养。
&&& 07年1月1号的新年音乐会就在一个社区里进行，莫扎特乐团他们想着在上海六十人的会场都有手机响，但是没想到，在这样一个600多们的会场当中没有一个手机的响声。这些都需要有一个企业在做的过程中不断地进行培养，不但有好的品质也有一个社区。同时我们在北京请来了专家在做。到今年马上要进来的中秋和国庆，我们做什么呢？北京的公关公司来20多个国家的市长，所有高端的论坛，我们说我们不需要。我们需要的是当中国都在向前看的时候，向贵州看的时候，我们的业主只您需要什么？我们的业主只有骄傲。
&&& 因此，今年我们做的更多是关于社区里面大家可以看到的，全国青少年英语大赛就在我们那儿，最好的艺术馆在我们那儿，全国的动漫，所有的发展都跟这个社区有关系。8月8号侯耀华等一些专家领导在贵州人民，跟社区人做奥运的倒数。
&&& 一个亚洲时尚盛典在贵阳这个地方产生，也就是刚才我所说到，我们如何把20、30年前，600年前一个有国际背景，有世界眼光的城市篇幅跟亚洲的多彩是联系。我们在五一的时候请了30多个中国得冠军模特，在我们的现场可以看到这样文化的展示。来自日本、韩国最顶尖的服装模特，包括日本的服装协会主席，还有姜刚先生是2008年奥运会开幕式的主持人，张艺谋的助手。
&&& 大家会发现以往我要专门买机票到巴黎、纽约，原来在贵州也可以。通过亚洲盛典，让中国重新认识贵州，其实是一个时尚的、有活力的、有魅力的贵州。
&&& 这场演出最后的结束不单有韩国、中国的明星在这里，还有感动中国2006人物李春燕，还有韦老师，在去年洪水中救了30多个学生和学生的家人。我们是时尚晚会，最后得出一个结论，越民族，越是世界，什么是时尚？风尚就是时尚。在一个大的社区中，要我们的业主，让很多来自全中国的专家和奥组委的领导在这里。
&&& 项目定位：我们希望能搭建综合产业的开发模式，开发贵州民族的文化，搭建西部的国际舞台。
&&& 现在大家都在说二、三线城市如何做，大企业如何做，我们就在贵州这么一个小舞台，我们看到贵州发展的机遇等于20年前的珠三角，10年前的长三角。只要贵州文明，自己不低估自己，世界文明就不会低估你，因为文化是没有国界的。因此我们在做产品的过程中，像保主席所说，我们的产业也许不可能做百年，但是我们的投入不是大与小的问题，是我们眼光能不能占在高度，无论大与小的产品都可以做到所在城市，所在区域，所在的县城里面，哪怕就是一栋楼里面都可以做到人和自然、跟都市之间是彼此关注，文化可以长流。
&&& 在“山水黔城”贵州文明文化与世界文化共融的，现在已经成为一张城市名片，荣耀城邦。同时是交易城，承载着城市的未来。
&&& 中国有句古话，“出门遇贵人”，如果在一万户的社区里面，三万人里面我们尊重地脉、人脉城，成为城市的景观。那么，它同样可以做到让世界尊敬，让后代尊敬的！
&&& 贵州就是有这么多的文化和自然的东西，在这里跟大家分享。欢迎大家有机会带您的家人和朋友到贵州做客。谢谢！
&&& 谢谢梁总非常精彩的发言，会议的最后一项，曾经会议的主办方跟我说最后让我做一点点评，要15分钟的时间，大家要做这么长时间的发言，对我也是一个很大的挑战，所以谈不上点评，我想谈一点我自己的感想作为会议的总结。&&&
&&& 首先，保会长提出现在房地产发展是不是拐点的问题，处在什么样的拐点。会议主办方也提出了拐点问题，我认为这次会议给我们提出一个思考――是拐点吗？如果是拐点，用什么来表达？但是，保会长他说的话引起我们注意，“如何贯彻科学发展观，如何提高质量，如何提高服务”这是他的核心。
&&& 聂会长从商会的角度、为大家服务的角度，提出“新时期、新机遇、新模式”的问题。她是想用这种服务来给在座的一些包括广大的房地产业走向“基业长青”做一个服务。我的感触就是“新机遇”，我们都处在新时期，在中央政治局决定召开十七大的时候说，我们现在的时期是改革发展的关键时期，我们都处在这个时期。这个时期有许多机遇，但是这个机遇不是对每一个人都能抓住，不是每个企业都能抓住。她的发言告诉我们，你要抓住机遇，一定要创作新的模式。
&&& 中铁置业老总的发言给很多公司震撼，他一个大型的国有企业，在这么多排名里都有位置。他提出了他的战略，讲了他的使命，讲了他的目标，讲了他的两个转变，讲了未来的雄心壮志。我想，这些东西都值得我们参考，都会激发我们的创新，激发我们的斗志。我想对他说的是，国有企业在发展中一定要注意规避、挣脱国有企业固有的内在的桎梏。
&&& 我听了任总所讲的房地产产业非常丰富的走向“基业长青”的发言，他举了很多外科的例子，其实华远集团本身有很多创造，也需要他在有机会的时候做一个介绍。他告诉我们企业如何有远见才能基业长青，如果创造基业新的模式，如何跟资本市场结合，如何将生产向服务转化，这样一些崭新的课题，而且从许多生动的实例，国外内发展的状况，以及对房地产发展的预测来说明这些课题。这些是难能可贵的，值得我们重视的。
&&& 我们听了中坤集团董事长这样一个富有创意的发言，从我作为战略研究的角度来看，他说了四点。一是创新基业长青是基业长青的基本要素，无疑是非常正确的。创新要有自己特色的战略，我觉得他抓到了基业创新的最基本点，一个企业如果能够持续发展，往往不是一件事件，而是一个战略，当然，这个战略也会是动态上。
&&& 在这里让我联想一个企业，世界上最著名的工业物流地产普罗斯公司，他自己没有投资，他的投资来源于19个基金，他为物流企业提供设备，让物流企业用不着从固定资产投资或者基础投资上花钱。他的收益85%来自于租金而不是买卖房屋。因此，我们可以看到中坤的创造，也看到世界顶级物流企业的做法也是有联络。
&&& 第二，用产品创新，减少市场的竞争。在战略研究里大概归结为三种战略：一种是企业求生存和发展，二是企业要超越竞争对手；三是企业排除竞争对手。
&&& 其实我认为，中坤提出的战略，想排除竞争对手，世界上有这样的企业取得成功的，我作为战略研究，也看到500强中，哪些企业在做这样的事儿，哪些企业目前不在500强，但是他要进入500强。他还说，创新领域中他要塑造生态链，他告诉我们如何找到企业自身的市场定位。我们可以看到由于他有这样的核心能力，他敢于走出国门，实行国家走出去的战略，而且在美国取得了初步的成功，而且我注意到，他想把这个成功的所得用于我们祖国房地产业和其他产业的发展。这是一个很好的抱负。
&&& 我需要说明的是美国这样发达的市场经济的国家，有非常深的城府，我们这次胜利了、成功了，并不以为着未来就没有新的问题。我们应该看世界上《巴塞尔新资本协议》里面特别提出关于风险管理，风险防范。在成功的时候，我们看到生产的管理如何永远竞争取胜，创造新的业绩。
&&& 最后，梁总用生动的令人向往的发言，实际上把我们在座的都动员起来，甚至要奔向做房地产开发的地区。您所说的民族的品牌，民族的文化，而且想是发展房地产又基于房地产，最后又胜于房地