三四线楼市崩盘结论为时尚早
[ 三四线城市要想充分利用新型城镇化红利发展房地产市场，做好长远规划是良策 ]年初，业界对于楼市分化将加剧的预测就已流行，一季度全国房地产市场的表现似乎也印证了上述观点。对于三四线城市而言，现在下楼市将要崩盘的结论可能还为时尚早。交易量下滑明显作为四川省第二大城市，拥有百万人口的绵阳属于典型的三线城市。曾经一度只有本地房地产商耕作的市场，近年来吸引了万达、华润、恒大等一线地产企业的进入。被当地人称为“温吞水”的房地产市场在2012年前后出现井喷式增长。据中原地产统计，2013年绵阳市主城区新增商品住宅24274套，新增面积218.63万平方米，与2012年相比分别增长60%和56%，呈大幅上涨态势。同时，2013年商品住宅成交22513套，成交面积为208.61万平方米，环比分别上涨22%和25%。进入2014年，绵阳房地产市场受到不小冲击。“绵阳目前的市场价格出现5%左右的下行调整。”当地的一位地产商透露，“尽管有优惠，我们在城中心的旧城改造开发项目，位置和配套都很好，但基本卖不动。”绵阳当地一位房产中介人士说：“买房者观望情绪较重，不管是新房还是二手房，交易量下滑很厉害。”绵阳的情况只是国内三四线城市的一个缩影。根据中国指数研究院统计，2014年2月，全国100个城市新建住宅平均价格环比涨幅0.54%，同比涨幅10.79%，涨幅继续缩小。其中，住宅价格环比出现下跌的城市有36个，比2013年12月增加4个，其中除杭州、温州、哈尔滨等6个二线城市外，均为三四线城市，台州、马鞍山、绍兴跌幅居前。走势判断出现分歧对于三四线城市房地产市场未来的走势，业界出现分歧。持悲观论者认为，由于前些年三四线城市兴起轰轰烈烈的造城运动，导致近期形成海量的住房供应，而后续需求乏力，消化速度相对不足。如不能有效缓解这一问题，今年部分楼市可能面临崩盘的风险。中国指数研究院统计数据显示，2009年以来，我国部分三四线城市住宅市场供应规模大幅增长，营口、南通、烟台、佛山等地的土地供应总量位居全国前列，待开发量在3000万~8000万平方米。“楼市的分化其实在2013年就已显现。”中央财经大学中国金融发展研究院助理教授李晟认为，三四线城市受到产业和人口的限制，住房需求有限，而前期的供应量远大于实际需求，房价必然增长乏力。部分出现资金短缺和泡沫严重的地区不排除有崩盘的可能。而持相反态度者认为，新型城镇化所带来的市场红利远没有消失，三四线城市房地产市场依然大有可为。恒大地产集团董事局主席许家印在恒大2013年年度业绩发布会上不断强调，三线城市房地产市场不行的观点是错误的，不能用个别三线城市的市场状况来代表整个三线城市的走势。“三四线城市整体容量不容忽视。”新加坡国立大学金融学博士、研究员文华说，“很多三四线城市虽然不能进行深耕，但其市场容量足以承载企业在1~2年内集中进行开发。”同时，文华认为在三四线城市中，人口有一定基数，快速的城镇化也会引导农村人口向中小城市流动，而不少城市的房地产市场还处于孕育期，其中不乏市场机会。长远规划是良策不论三四线城市房地产市场未来走势如何，过去盲目造城的发展策略已不可取。专家认为，三四线城市要想充分利用新型城镇化红利发展房地产市场，做好长远规划是良策。新华社经济分析师万利认为，对于三四线城市而言，新型城镇化将带来人口大幅增长，新增供应和需求都将产生较大变化，在这一进程中，既要防止产业空心化带来的房地产供给过剩，也要防止投资过热催生楼市泡沫。
文华表示，要避免部分三四线城市的楼市危机，应严格限制大城市规模，将过去过度向大城市倾斜的公共资源转移给三四线城市，提高三四线城市的产业聚集效应。同时为了解决部分城市需求不足问题，应引导农民入城，通过产业发展带来收入、就业，而非被动“保障”。业内人士指出，当前应加强城市产业发展与人口流动趋势研判，制定符合各地实际的房地产发展规划，以合理的土地供应节奏调节市场供求。此外，还应着眼于改善长期供求关系，将住房保障纳入城市发展规划，使城镇化进程中的房地产市场发展进入良性发展的“正循环”。（新华社）
本文来源：第一财经日报
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地产大佬们普遍表示，今年房地产市场变化过快，调控非常及时，也非常必要。
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三四线城市地产泡沫正破裂（楼市聚焦）
本报见习记者&夏妍&发自上海
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　　日前，国务院发展研究中心主任李伟在世界工商协会论坛上表示，根据国研中心的调研报告，国内房地产市场风险仍在进一步积累，区域性分化趋势越来越明显，三四线城市出现泡沫破裂现象，房地产已成为中国经济增长的最不可预测因素，令人担忧。
　　据李伟介绍，“一线城市的土地和住房供给仍然偏紧，导致房价持续上涨，但是目前国内三四线城市房地产市场却呈现出土地供给和住房供给双松的局面，由于供给持续增加，但是人口积聚愈发缓慢，导致三四线城市楼市供大于求，温州、鄂尔多斯等地的房价已近开始下跌，出现了泡沫破裂的现象。”
　　在李伟看来，虽然一线城市的房地产泡沫在进一步膨胀，但是否会破裂以及什么时候破裂，现在还很难说，只能继续关注。而国内究竟有多少三四线城市的楼市出现泡沫破裂以及严重程度，仍需要数据支撑。
　　对此，中投顾问研究员郑宇洁对《国际金融报》记者指出，供需要素是一线城市和部分三四线城市楼市出现“两极分化”的根本原因。
　　郑宇洁指出，三四线城市出现房地产泡沫化归根结底是当地政府对土地财政的依赖性。同时，供需矛盾也是其楼市崩盘的原因之一。“因为人口数量和需求量有限，大肆投机炒房的结果就是楼市崩盘、房价下跌。”
　　“不止是三四线城市的楼市存在泡沫化，二线城市如郑州也出现了楼市泡沫化，至于是不是会出现泡沫破碎，现在还无法预料。”郑宇洁补充。
　　业内观点认为，相较于三四线城市，一线城市在人口吸引、产业聚集等方面都有优势，因此泡沫破裂可能更晚一些，但风险仍不容忽视。
　　对于楼市的未来走向，一位房地产从业人员对《国际金融报》记者指出，北上广等一线城市的房价预期会继续上涨，然而三四线城市楼市房价在未来会更加趋向于理性化。
　　郑宇洁也认为，由于一线城市供求因素的影响，房价滞涨很难出现。“特别是北上广，因为经济发达，二三线城市人口多往这些城市流动。”
　　“国家政策暂时无法遏制住一线城市的走向，因为其中包含很多复杂的因素。然而对于泡沫破碎的三四线城市，国家如今也不会采取激进的手段去整治当地的楼市。”郑宇洁称，长期看来，三四线城市的楼市发展会更加谨慎理智。
　　记者了解到，房地产如何改革成为本次三中全会公众关注的焦点之一。而就在不久前，国务院发展研究中心发布的“383改革方案”中就涉及房地产和土地制度改革，提出包括房产税从试点到全面实施等，被外界认为是对此前房地产市场顽疾的一种大刀阔斧的改革。
　　郑宇洁认为，目前情况下，一些短期的调控已不能解决房地产面临的问题，我们更期待出台一些调控的长效体制机制。
　　　　　　
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　　上海香溢花城20天成交7亿元
　　■&本报记者&陈&发自上海
　　近日，记者获悉，自融绿团队从10月1日之后正式入驻上海香溢花城，仅20天就创造出7亿元的销售业绩。10月20日，绿城上海香溢花城推出了200多套新房源，其中包括一栋央座楼王和一栋极具价格优质的改善户型，以111平方米至184平方米的舒适2至4房为主。央座楼王价格达到5.5万元/平方米，而未来三期的住宅产品预期市场价将超过6.5万元，都远高于目前二期在售的5万元。据透露，该项目是46万平方米的超大综合体，拥有完善的绿城园区生活服务体系，交通便利。
　　对此，克而瑞研究总监薛建雄认为，绿城高端园区服务体系的全面引进，将使项目和区域的生活能级和城市能级获得巨大提升，从而带动区域土地、不动产价值的快速提升。目前，上海楼市处在爆涨前夜，与2009年同期状态极其相似；预计大量买家积极入市的趋势将在第四季度末演变成恐慌性入市，这给绿城价值的快速体现起到巨大帮助。没有今年楼市的大幅回暖，融绿合作首年也不可能扩张如此迅速。
(责编：乔雪峰、李海霞)
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樊纲认为，虽然一线城市房价上去了，但由于调整及时，房产泡沫并未波及到全国绝大多数二三四线城市。就全国而言，房地产并不存在大泡沫。当前虽然房价下跌，但绝不会出现下跌幅度特大、崩盘等情况，在之前的三年中，房价一直处于调控之中。尤其是在听说房价要降之后，很多人都处在观望之中，有些刚需一族也在观望，整个市场有些焦灼，商家难免推出打折、降价措施。但是，楼市下跌幅度不会太大，到不了崩盘程度，总体来讲处于平稳调整过程，在可控范围之内。
■重庆晚报记者 陈富勇没有两位数增长，经济会不会急刹车？房地产市场趋冷，会不会导致崩盘？昨日，国民经济研究所所长、北京大学经济学教授、著名经济学家樊纲来渝出席长江经济带战略高峰论坛，与上千名重庆企业家进行交流。他表示，中国经济不存在硬着陆的趋势，房地产也不至于崩盘。7.5%至8%之间世界最高经济增速我国上半年经济运行数据显示，同比增长7.4%。有一种说法称，我国经济告别了过去二三十年高速增长阶段，进入一个中低速增长阶段。樊纲认为，这种说法是不对的。回看过去二三十年数据，中国经济增速高于9%，更别说两位数，一定通货膨胀。超过10%，一定是通货膨胀加资产泡沫，比如楼市泡沫和股市泡沫。所以，说两位数增长从来就是过热增长，从来就不是正常增长。樊纲表示，7%以下容易出现通货紧缩，9%以上容易出现通货膨胀，7%~9%才是我国经济正常增长，这也跟世界上多个研究小组研究的中国经济正常增速相吻合。目前7%~8%回归正常高增长，这是一件非常好的事。樊纲认为，对中国经济目前客观的描述应该是“软着陆正在进行中”，不会有硬着陆。目前整个经济形势已经趋于稳定，将进入一个新的增长时期。樊纲预测，2014年经济增速保持在7.5%左右，今后几年基本保持在7.5%至8%之间，这个速度仍然是世界最高经济增速。“如果这样的增速再保持7年左右，也就是到2020年左右，我国人均GDP可以达到11000，这个数据很接近世界银行发达经济体人均GDP12000美元的标准。”楼市再跌10%仍然在软着陆范围今年上半年，全国房地产市场趋冷，地产大亨潘石屹更是抛出中国房地产现在是泰坦尼克号，马上就要撞到前面大冰山的言论，并由此看空中国楼市。对此，樊纲持有不同看法。他认为，中国房地产市场基本停止增长，已基本实现软着陆，即使再下跌5%~10%也依然在软着陆正常范围。樊纲认为，虽然一线城市房价上去了，但由于调整及时，房产泡沫并未波及到全国绝大多数二三四线城市。就全国而言，房地产并不存在大泡沫。当前虽然房价下跌，但绝不会出现下跌幅度特大、崩盘等情况，在之前的三年中，房价一直处于调控之中。尤其是在听说房价要降之后，很多人都处在观望之中，有些刚需一族也在观望，整个市场有些焦灼，商家难免推出打折、降价措施。但是，楼市下跌幅度不会太大，到不了崩盘程度，总体来讲处于平稳调整过程，在可控范围之内。水路运用好沿江地带意义更大“各种区域发展，包括长江经济带发展，已经成为当前发展的一个重要机遇。”樊纲表示，长江在中国历史上起了很大作用，涌现出很多大城市，就是因为水路迄今为止仍然是人类最便宜运输途径。但是，中国经济过去30年的发展有一个重大失误，就是片面认为现代化就是要建高速公路，就是要发展，在大规模建设高速公路同时，忽视铁路和水路两大便宜交通方式。樊纲表示，除了运输成本之外，发展长江经济带的另一个重要经济逻辑还在于水路的第二个优势———环保，最大限度利用水路运输，通过黄金水道，使得沿江经济得到更大发展，能够在更低成本条件下、更少污染条件下得到发展。樊纲表示，“从长期发展来讲，只要水路运用好了，加上高铁、有高速公路了，沿江地带对中国经济的意义会更大。”
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48小时点击排行三四线楼市危机:有人抱怨只有北京买房才赚钱
2014年，中国楼市增速明显放缓，繁荣期接近尾声?
耗资50多亿打造、面积达32平方公里的内蒙古康巴什是一座豪华新城，但同时也成了一座无人居住的“鬼城”。 （CFP/图）尽管中国新一届政府已经抛弃了调控的字眼，并试图重启房地产引擎，但新型城镇化的希望正面临被一座座空城透支的危险。多个二三四线城市的房地产市场已接近于停滞状态。过大的楼市供给量可能变得难以消化。赵慧已经三个多月没有开单了。在北京顺义马坡一个豪华楼盘门口，她举着链家中介的牌子，在寒风中站了整整一个冬天。二手房的价格还在往上蹭，房东的预期还在上升，但已经很久没客户愿意跟赵慧看二手房了。顺义马坡离北京市区有四十公里之遥，数十栋欧式风格的花园洋房安静地矗立在尘土飞扬的通顺路上，这条路上矗立着（、、）、合景（、、）、龙湖龙苑等各种穷奢极欲的豪宅，这些已经竣工的房子，大部分没有人住。在这些楼盘售楼处里，穿着入时的售楼人员去年还忙着接待对楼盘感兴趣的潜在买家，但在最近他们度日如年，除了在那里干站着以外几乎无事可做。真正艰难的时刻或许才刚刚开始。中国统计局数字显示，由于限贷措施以及对房屋进一步出现积压的担忧遏制了买房需求，2月份中国70个大中城市房价涨势继续回落，均价环比涨幅仅为0.27%。在此之前的1月份，70个大中城市房价涨势出现一年来的首次回落——这些城市的房价在2013年每个月都在加速上涨。诸多迹象显示，几乎占中国GDP五分之一的房地产建设速度开始放缓，中国多个二三四线城市的房地产市场已接近于停滞状态，杭州降价、常州降价、南京降价，北京远郊降价……各地不绝于耳的“降价潮”，让购房者也变得越来越小心谨慎，中国楼市已如惊弓之鸟。惟一的好消息是，此次中国政府并未在刚刚结束的两会上宣布针对楼市的新调控(2008年及2010年的楼市下行均因调控而起)。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对南方周末记者称，这意味着中国楼市已经出现阶段性过剩，由过去的卖方市场转入买方市场，供大于求现象在三四线城市尤其明显。重启房地产引擎两会结束后的第一个星期天，中国领导层终于推出了众人期待的《国家新型城镇化规划》。这份政府主导的为期多年的基础设施建设规划，提出一个从现在到2020年的大规模建设计划，涵盖交通网络、城市基础设施和住宅房地产。而规划的核心是通过城镇化扩大内需，中国政府计划再让1亿农村居民迁入中国不断发展的城市，他们希望此举将在增长乏力之际支撑中国经济。过去十年，不断上涨的房价已经从经济跃升为泛政治议题。为平息民怨，“降房价”成了多个主管部门负责人下定决心、不得不完成的任务。抑制房价的舆论，也往往成为两会的保留节目。但在这一次两会，有关“调控”和“降房价”的字眼已经完全消失了。中国房地产开发集团公司理事长孟晓苏[微博]对南方周末记者称，这届政府与上届政府的不同是将逐渐减少对房地产市场的干预，尤其将逐步取消一些城市的限购政策，市场的归市场，保障归保障，“很多三线城市卖不出去了，那你为什么要限制？”孟晓苏称，中国经济能不能走出现在的低迷期，取决于内需主引擎作用能否重新启动，内需主引擎在决策层看来还是房地产。孟晓苏曾经担任过中央书记处书记万里的秘书，1991年他还和其研究生同学李克强、李源潮联合撰写出版过《走向繁荣的战略选择》。新一届政府对于房地产的厚望，并没有将楼市带出泥沼。克而瑞研究中心数据显示，刚刚过去的2月份，中国多数城市房屋销量大幅下降，这其中，2月份全国30个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少了34.0%。与此同时，中国一、二线与三四线城市房价出现巨大差异。北京新房价格同比上涨15.5%，上海新房价格同比上涨18.7%，而在海南省海口市，房价同比仅上涨3%。亚豪机构分析称，价格指数下降城市增多，显示出三线城市泡沫挤出的情况正在扩大。对于一直将三四线城市视为新型城镇化主战场的中国政府来说，这并非好消息。国家发改委算过一笔账，新一轮城镇化有望拉动40万亿投资，涉及二十多个城市群，一百八十多个地级市，一万多个城镇以及4亿新增城镇人口。对过去十年大发横财的5万多中国房地产开发商来说，这也是个不祥的兆头。野村经济学家张智威在一份最新报告中称，一些开发商被一线城市的繁荣楼市所迷惑，纷纷到三四线城市投资，2013年三四线城市(除一线和24个二线城市以外)住宅在建面积占到总量的67%，中国房地产业在经历长达十年的繁荣后，部分区域即将迎来结构性供应过剩。2014 年以来，中国楼市的增速明显放缓，十多年来的繁荣期接近尾声。 (南方周末资料图)三四线城市危局多年来，从国外对冲基金经理到房地产专家在内的一群预言家，一直在看空中国房地产。最有名的看空者经济学家谢国忠曾经成功预测2008年金融危机，但他多年来预测中国楼市泡沫即将破灭的言论，一直被视为笑谈。不过，有诸多迹象显示，中国楼市最繁荣的时期正接近尾声。前美林全球资本地产投资部董事总经理蓬钢即称，中国房地产最好的时代已经过去了，“中国各行各业都有产能过剩，房地产行业是最后堡垒，但也有产能过剩的迹象，因为中国人对房子的热情不像前两年，现在投资渠道也多了。”在美林期间，蓬钢成功将恒大、远洋等房企推向资本市场，从美林去职后，他成立了一家基金公司，专注于海外房产的收购。在他看来，中国楼市如果要出问题，三四线城市将是最先受到波及，“一些三四线楼市有过剩倾向，这让恒大也想撤离到一线城市了”。在过去几年，受到中国新型城镇化的鼓舞，从地级市到省会城市，一些新区、城市副中心规划大批量出台。不少房地产商抱怨一线城市地价过高，纷纷下沉到三四线城市，准备分享房地产行业最后一场饕餮盛宴。从最早进入二三线城市发展的万科、阳光100，到随后以三四线城市为卖点的恒大、碧桂园，从黑龙江到海南，从新疆到云南，中国一线品牌开发商将旗帜插遍了中国广袤的内陆城市，仅恒大和碧桂园两家房企所圈下的土地之和就超过了2.2亿平方米。最开始，三四线城市显示出迷人的一面。以三四线天量土地储备为卖点的恒大上市，更将其老板许家印一度推至中国首富的交椅，其销售额也一度逼近万科，在规模至上的中国房地产企业里成为佼佼者。但危机说来就来了。降价犹如蝴蝶效应般在长三角蔓延。2月底发酵于杭州的降价促销，已经蔓延到常州、苏州、南京等多个城市。在温州和鄂尔多斯(7.83, 0.17, 2.22%)楼市投资资金撤出、房价大跌之后，不少人担心同样存在供过于求问题的这些二三四线城市是否也会崩盘。3月18日，总部设在浙江奉化的开发商浙江兴润置业投资有限公司因负债超过35亿元，资不抵债轰然倒塌，公司负责人因涉嫌非法集资被拘留。奉化是位于浙江东部的一个四线城市，兴润置业是当地最大的开发商，这是中国房地产企业出现的一次规模较大的违约，亦加重了业内对于房地产问题的担忧。由于担心可能出现不良贷款，银行对房地产行业的态度越来越谨慎。继兴业银行(9.48, 0.59, 6.64%)暂停办理部分房地产新增授信业务后，招商银行(9.84, 0.38, 4.02%)在3月13日下发通知，对负债率较高、三四线城市土地储备多、信托高成本融资多的开发商严格限制审批和提款。供给过剩将是最大的问题四年多来，中国政府一直在努力出台各种限制措施，以防高房价的泡沫最终破裂，引发金融和社会危机，但他们也并不愿意真正见到房地产市场的增长放缓。国家信息中心经济预测部主任祝保良称，两会后房地产政策没有变化，货币政策没有变化，供需关系暂时也没有大幅度变化，政府希望GDP稳定在7.5%，三四线城市因此不会暴跌，但不排除有一些地方因为供应增加出现波动。“有一些城市城镇化率没想象中那么高。像贵阳市，简直是胡闹，规划的城区比以前城区大几倍，像温州也是，在一些人口流入流出基本平衡的城市，大搞房地产肯定有问题。”祝保良向南方周末记者强调。贵阳建筑面积超千万的超级大盘就有5个：花果园城市综合体、中天假日方舟、中铁生态城、大川白金城和西南商贸城，五个项目加起来建筑面积就高达7420万平方米，足够200万人居住——而贵阳是一个常住人口仅为400万的山城。中金公司一份报告称，三四线城市房地产市场冷热不均，目前八成以上的需求来自本市原居民，农民进城带来的购房需求有限，未来两三年，供给过剩将是最大的问题。中金研究报告还援引安徽宿州市为例，2013年宿州房地产住宅销售量150万平米，批准预售220万平米。如果按照2014年新开工增长25%以上估计，宿州市区2014年批准预售将在270万平米以上，足够10万人居住，而宿州主城区人口才40万。野村经济学家张智威也对城镇登记人口的人均居住面积进行了估算，认为中国到2013年可能已经达到37平方米，而日本是35，英国33。按照当前趋势，到2017年人均居住面积将达到51平方米。这意味着假若这些数字准确，中国寄予厚望的新型城镇化，早已被透支在一座座空城上。3月13日，被称为“马年赴港IPO第一股”的阳光100(02608.HK)登陆港交所。阳光100是中国最早进入二三线城市发展的住宅地产商之一，但这家长期从事住宅开发的房企声称将转向商业地产，以开发二三线城市街区商业综合体为核心业务。但其仍在首日开盘即跌破发行价，显示投资者对内地二三线城市信心不足。在接受南方周末记者采访时，阳光100常务副总裁范小冲称，二三线城市仍是中国开发商第二轮发展的主战场，2013年中国一线城市销售面积只占全国销售面积的5%，二三四线城市销售面积占了95%。他认为一些开发商带着一线城市郊区的开发经验，跑到二三四线城市的郊区圈地，他们没有想到那些城市刚刚开始城市化，郊区根本卖不出去，结果踏进了市场过剩的陷阱。“三四线城市的问题多出在开发区，你可以看到那些城市其实都是单中心，无法做出多中心，因为没有产业支撑。”范小冲说，目前二三四线城市也有明显分化，阳光100关注的是大的交通资源节点、人口和投资大量涌入的城市。已经有不少发展商已经置身于新一轮城镇化的陷阱中。在银川、营口、贵阳等三四线城市，新盘不断入市，供给严重过剩。但只要还有人肯出资，陷入地方债危机的地方政府决不会吝啬再度卖地。这导致了不少开发商纷纷撤离，2013年，恒大即投入约200亿元在京沪广一线城市拍地，按照许家印制定的“112战略”，曾经以三四线城市为核心的恒大未来要向一二线城市倾斜。万科地产总经理郁亮亦称，万科今后投资方向主要是沿海、沿江及成渝城市带，以及内地中心城市，内地非省会城市因供给过多而需求不明朗，将很少进入。
现实的苦涩，不仅仅是开发商品尝到了。在北京链家工作的赵慧2010年就在老家杭州远郊买了一套房子，如今四年过去了，房子没涨，反而缩水了10%，“是不是只有在北京买房才能挣钱？”赵慧非常不解。3月份，龙湖地产杭州总经理袁春也向南方周末记者抱怨过自己在杭州买的房子已掉价的尴尬。“中国大部分城市的限购政策应该会逐渐取消。但北上广深因为打麻药时间长了，已经形成了依赖症了，短时间内还得靠麻药维持着。” 中国房地产开发集团公司理事长孟晓苏这样判断。(应采访对象要求，赵慧为化名)
本文来源：财经网
作者：张育群
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