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绿城物业-课件【PPT讲稿】
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绿城物业-课件【PPT讲稿】
官方公共微信绿城咨询成立10年 服务项目达1000余个 - 业界 -杭州乐居网
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绿城咨询成立10年 服务项目达1000余个
来源：新浪房产
??浙江绿城房地产咨询有限公司董事长杨掌法致辞
??日，浙江绿城房地产咨询有限公司（以下简称“绿城咨询”）成立十周年。在此之际，绿城咨询在杭州尊蓝钱江豪华精选酒店隆重举行了十周年客户答谢会。
当天下午，绿城物业服务集团有限公司总经理、浙江绿城房地产咨询有限公司董事长杨掌法，浙江大学房地产研究贾生华，浙江省著名房地产专家、浙报传媒地产研究院院长丁建刚，以及绿城咨询来自全国的百余名客户代表出席，回顾总结2014年房地产市场形势，共同探讨2015年房产市场发展趋势及房产商应对举措。
答谢会现场
据悉，绿城咨询成立于2005年1月，是绿城控股集团旗下一家从事房地产全程顾问咨询服务的专业公司。
众所周知，绿城房产拥有房产开发经验，绿城服务具有物业管理经验，二者成为绿城咨询重要依托对象。在“优质资源整合”的核心理念下，绿城咨询致力于为其他房产商提供全方位顾问咨询服务，包括前期市场定位、设计管理咨询、营销策划咨询、工程营造咨询和物业管理咨询等，并介入项目开发全过程，进一步帮助房产商减少打造市场接受度更高、使用功能更优、建造成本更合理的，更具有市场竞争力的优质房产品。
业内价值分享高峰论坛
历经10年发展，秉承着“携手，让生活更美好”的理念，绿城咨询已成为全国知名的房地产咨询公司之一。截至2014年，绿城咨询已为1000余个房地产项目提供了专业的咨询服务，客户满意率达99%，其业务以浙江省为核心，遍布全国20余个省、百余个城市。
在绿城咨询服务的众多对象中，来自宁波的恒元置业可谓是绿城的忠实拥趸。据悉，这家房企与绿城咨询合作已达8年之久，期间绿城咨询为这家房企提供过市场定位、工程咨询、物业咨询等诸多服务类别，旗下所开发项目全程以绿城标准来把控品质和项目管理。
慈溪恒元置业总经理胡晓军告诉记者：“多年的实践经验让我深信——中小房企想要营造高品质物业，选择一家优秀的咨询公司不失为最有效的一种途径。”
近年来，宁波的市场并不景气，甚至呈现“跌跌不休”的态势，开发商亏本卖房的现象更是屡见不鲜。“尽管市场压力很大，我们还是坚信好品质自己会说话。”胡晓军说。在他眼里，绿城一直追求品质精神值得浙江乃至全国房企学习。
在胡晓军看来，与绿城咨询的全方位合作不仅能够确保项目今后所呈现的房产品品质，增加购房者对项目本身的信心，也给项目带来了一定的溢价空间。
嘉宾携手灌注绿城咨询十年发展
在当天与会的客户中，苏州中新置地是绿城咨询新客户的代表，这家来自江苏的开发商对绿城咨询的管理理念有着更深刻的认识。
“做房地产多年，也与其他咨询公司有过合作，与绿城咨询合作最大的不同是在服务理念上，以前是‘我是来管理的’的，而绿城是‘我们是来服务的’，从‘管理’到‘服务’的转变，不仅是理念的转变，更体现在合作的一点一滴中。”苏州中新置地总经理孙兵这样说道，“我们以前觉得只要确保业主安全就够了，绿城则有更多的人文关怀。绿城认为‘业主是上帝’，每个物业细节都必须做到尽善尽美。”
除了与众不同的先进企业理念外，绿城咨询还拥有一群不同年龄层次的高级顾问咨询专家，他们均为绿城内部各开发系统的核心成员，具备殷实的专业知识基础与丰富的实际操作经验，能够针对房地产开发过程中各种问题提出合理的解决方案及优化建议。
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伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
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杭州老小区频遭物业公司抛盘
&杭州一些老小区频频遭遇物管“抛盘”，其中一些小区的物业管理由于无人接盘，变成了“真空”小区。老式小区里的房子以前大多是公房，由单位或政府管理，基本不存在物业管理收费的问题。从10多年前开始，公房逐渐变为私房，物业公司进驻小区，收费难问题也随之而来。守住还是撤退，杭州小区物管陷入困境日&&13:51:12&&&&新劳动法使今年保安雇用成本上涨1.34倍杭州很多小区交付近十年，物管费没有涨过一次 南都、绿城、华太……物管公司屏不牢频频从小区撤出昨天下午，南都德加公寓的业主们在小区的布告栏上看到了一张公告，内容是小区的物管费将从每月0.9元/平方米涨到1.2元/平方米。而这也是南都德加业主们经历的有史以来的第二次提价，整个过程，不可谓不艰难。南都德加的这次物管费涨价，并不是单独现象。据悉，到目前为止，浙江南都和浙江绿城两家国家一级资质物管，对旗下多数物业都进行了提价。据杭州市物业管理协会副会长李士和介绍，物价的上涨，特别是新劳动法实施后人力成本的大幅增加，使得一些中高档小区的物管公司越来越举步维艰。出路到底在哪里，成了一个实实在在摆在面前的问题。新劳动法实施人力成本猛增作为劳动密集型产业，2007年以来随着劳动力成本的逐年上升，杭州市各小区物业管理的人力支出也越来越多。以保洁工为例，每月工资已从几年前的550元涨到850元（这还是杭州市的最低工资标准），像绿城·桂花城这样规模的小区，基本上需要配置30个保洁员，一年光是保洁员工资支出就增加10万元以上。与此对应的是，自2000年交付以来直到2007年，桂花城的物管费一直都没有变过。“新《劳动合同法》实施以后，加班的成本实在上升得太快，我们节假日只好减少值班保安的人数。”市中心某小区的物管主任向记者抱怨。今年1月1日新《劳动合同法》开始实施后，法定假日增加到11天，在此期间加班的工资为平时三倍，杭州各物业管理企业的人力成本压力再次骤然增大。以保安为例，这个岗位需要24小时巡防站岗，每个保安每天上12小时班是常事，这超过法定工作时间的4小时都要算加班费；双休日加班必须算双倍工资；逢年过节，业主们都放假旅游去了，保安却还要风雨无阻地守护小区，11天国定假日每天24小时的三倍加班工资，物管企业都要真金白银地拿出来。此外，原先物管企业基本不给保安交三金五险；新《劳动合同法》实施后，国家执法力度很大，这一块的成本又增加了很多。绿城物业董事长李海荣作了一个测算：今年1月1日以后，绿城物业的保安交三金五险加上新加班工资标准，每人每月增加的成本是610元。南都物业董事长韩芳告诉记者：表面上看保安的月平均工资在元之间，但其背后还有很多看不见的成本。为了留住员工，宿舍和食堂是必不可少的；此外，服装费、保安公司的规费、三金五险都占去一大笔开支。像南都物业年终还给保安每月150元的年终奖励，过年发放实物或200元左右的购物卡。综合算起来，雇佣一个保安一年的成本大约为2.5-2.8万元。这个成本与华太物业总经理张力涛的算法大致相同。张力涛说，他们公司的保安每年拿到手的薪水，加上春节和中秋节的福利、高温补贴以及用餐补贴，大约是1.9万元。新《劳动合同法》实施后成本平均上涨1.345倍，算出来每雇佣一个保安的年成本大约2.6万元。杭州收费低于国内其他大城市据了解，保安占到整个小区劳动力成本的48%左右，而人力支出又占到整个小区所有支出的70%左右。所以，单是保安劳动力成本增加一项，就让杭州很多物业公司大有“入不敷出”之感。“以前，绿城的保安很多来自安徽、江西、山东等省份，而现在到边远的甘肃省都很难招到保安。”绿城物业管理公司董事长李海荣告诉记者。随着经济的发展，现在80后和90后的外来务工人员，其观念已经和十年前的一代大不一样。以前的外来务工人员，只要有加班费，苦一点累一点都没问题。而现在的新一代外来务工人员，大多是抱着见见世面、感受城市气息的目的来做保安的，每月1000多元的薪水对他们根本没有吸引力，甚至连生活费都不够。一些年轻保安每月都靠家里寄钱贴补。再加上社会地位低，工作辛苦，保安这个职业缺乏吸引力，流动率常年保持在50%以上。据统计，近年来杭州房地产市场保持每年600万-1000万平方米的开发量，每年需增加名保安。巨大的岗位需求形成了越来越多的劳动力缺口，许多物管公司现在都开始喊“人荒”了。一些物业公司曾经想招一些杭州本地40-50岁的下岗人员做保安，结果发现根本没人来应聘。另外，与北京、上海、深圳等国内大城市相比，杭州的物业管理收费偏低，导致从业人员总体收入偏低。在深圳和上海，普通住宅每月每平方米收3.5元-5元物管费是平均水平，即使是房价只有每平方米3000元的中南地区，物管费一般也收到每月每平方米1.5元。而杭州现在执行的是2005年的标准，甲级物业管理收费是多层1.2元、高层1.4元，允许上下浮动20%。一些小区自交付以来多年物管费标准未变，加上持续增加的人力成本、水电成本和垃圾清运费，一些小区的物管公司已经持续亏本。提价，一个艰难而充满争议的话题面对亏损压力，杭州物管公司纷纷酝酿提高小区的物管费标准，以维持小区正常运转。但是，物管费涨价是一个非常敏感的话题。它关系到住在小区里的每一个住户的利益，并且必须由二分之一以上的业主投票通过方可实施。杭州市物业管理协会副会长李士和昨天表示，虽然业内希望调高物管费的呼声很高，但真正在计划涨价或者说涨价成功的却很少。2007年，杭州范围内最终涨价成功的物管公司，不会超过五家。每一次物管费的提价过程都很艰辛。物管公司要尽量摊出收入支出的明细，向业主表明提价的必要性，而业主则必须能够理解企业运营中的一些成本产生机制，并且对物管公司有基本的信任感。此次南都德加公寓物管费从0.9元/平方米提到1.2元/平方米，经过了相当严谨的程序。南都德加业主委员会主任李味琦告诉记者，去年物业服务合同到期，南都物业根据市场情况提出了新的报价，表示只有提高物业服务费用成本才能持平。南都的调价方案提出后，小区日以书面形式召开了业主大会，并将续聘还是解聘物业公司、是否同意涨价的表决单送到了一千多户住户手中。同时，南都物管公司也将人力配置表、成本核算表等贴了出来，是赚是亏，让业主看得明明白白。“当时引起的反响也很大，部分业主对涨价表示了不理解。”李味琦说，这么多年没怎么提过价，一下子要涨三毛，有些业主接受不了。社区作为中国民主化程度最高的一个试验场，新的《物权法》和《物业管理条例》既保证了大多数业主能够表达自己的意愿，当然也会带来效率低下的问题。那些住在小区里的政府官员、企业经营者和高级白领，对正当的物管费调价方案更易于理解，但他们往往没有时间来投票。而一些从计划经济和福利社会时代过来的老年人群，则往往对物管费提价方案异常敏感，他们对于“为服务埋单”往往有抵触情绪，更倾向于低成本的服务模式，即使降低一些服务水准也觉得不难接受。相对而言，他们对社区事务投入的关注更多，因而对周边邻居的影响力也超出一般人。&&根据日起施行的新《物业管理条例》，选聘和解聘物业服务企业，只需半数以上业主同意，但这部分业主购买的面积还得超过建筑物总面积的半数。因此，这次表决结果在开票结束后即时公布并生效。涨不成就撤，多家物管纷纷打起退堂鼓相对而言，南都和绿城是近期物管费调价最为顺利的两家物管企业，这与其管辖社区中原有住户平均知识财富水平较高有关。当然，也得益于两家公司平时良好的服务和品牌意识，让大多数业主们相信多付出去的物管费不会“打水漂”。从2007年到现在，南都物业在城西管辖的几个住宅小区，物管费平均都上调了25%-30％。绿城物业在城西管辖的8个小区有7个调过物管费价格，涨幅也达到了25％－30％。当然，由于每个小区居住人群的价值观和财富水平不同，并不是每个物管费涨价方案都可以获得二分之一以上业主的认同。对于这些近乎“亏损无底洞”的小区，一些物管公司吹响“集结号”，选择“大撤退”。绿城物业光是2007年一年，已经在外地撤出了六个小区，虽然在杭州还未见动作，但由于成本压力日益增大，不排除2008年会从杭州个别小区撤出的可能性。赞成物管总经理黄云聪也说，今年要考虑撤几家。华太物业2007年已经从近十个小区中撤出，其中大多数是城北的一些经济型老小区，比如大关范围内就撤出了五个小区，拱宸桥一带也撤出了一个面积达7万多平方米的小区。“对那些继续要做下去的小区，我们只能想办法涨一点点。像有一个小区，2007年我们涨了三次，每次只敢涨5分钱。”华太物管总经理张力涛对着记者苦笑。而其实，物管公司的撤出，并不像许多业主所想的再找一家公司那么简单，可能会带来一系列问题。选择物业公司其实就是选择一种生活方式此外，一个越来越值得大家关注的现象是，一家好的物业公司，对房子的保值升值起到了不可忽视的作用。“我们1999年入住兰桂花园，2002年被评为全国示范小区。小区公寓从最初的2580元/平方米，到现在涨了差不多六倍。至于我买的别墅，从当初的4000元/平方米涨到了现在的50000元/平方米。而同地段的其他小区，涨幅就比兰桂花园校”兰桂花园业委会主任周国柱的说法很具代表性，“这当中，绿城物管所起的作用不可小觑。所以说实话，八年涨两毛的物管费，这笔钱我们出得起，也应该出。”正如很多开发商经常说的那样，他们卖的不仅仅是一套房子，更是一种生活方式。除了小区的设施设备等硬件所能提供给业主一种生活方式的模板外，在小区氛围的营造及管理上，物业管理无疑扮演着没有人可以替代的角色。因此，物业搞得好，对业主对物管公司来说，都是一笔双赢的买卖。家住三墩某小区的曹女士，前不久就遭遇物管公司撤出、垃圾堆积成山的“惨案”。曹女士说：我们这个小区很多是回迁户，本来就有不少户平时拖欠物管费；物管公司提出亏本要提价，很多老人死活不肯，天天去闹，最后物管公司受不了巨额亏损一走了之。我再也受不了这样的邻居了。果然，一个月前，曹女士卖掉三墩的旧房，买了一套万家花城二期的90方户型。她说：宁愿先租着房子，也要搬个更好的小区。杭州市物业管理协会副会长李士和也尤其强调这样的观点，“协会一直在尝试扮演好娘舅的角色，试图让业主和物管公司双方都能达到比较满意的状态。另外，政府的扶助也显得尤为重要，我们也一直在争龋如果能像宁波那样有营业税减免等优惠政策，那么，相信我们能在建设生活品质之城这一长期努力方向上会做得更好。”每年100多万元收入被小区物业挪用了？日&&13:51:12&&&&住在杭州城西某小区的业主们这一个多月来频频接到来自小区业委会、小区物业、维权应急小组等不同组织的公告和公开信。这些信件、公告的关键内容只有一个：每年100多万元的小区配套物业经营性用房等经营性收入是否被挪用和侵占？而对普通业主来说，问题还有一个——物业、业委会、维权代表，我们可以相信谁？“这些公告、公开信我也看了，有些认同，有些怀疑，现在几方各执一词，我也不知道应该相信谁，但有一点是肯定的，这件事情搞了一个多月，小区环境、生活氛围更差了，大家都很烦心。”采访中，业主丰小姐有些无奈地说，她只希望这件事能尽快处理，毕竟维权的目的是为了生活更舒适。12月11日，记者前往杭州西湖区建设局、文新街道相关社区基层联合工会、相关物业管理公司，了解、核实相关情况。据悉，西湖区人民政府文新街道办事处以及西湖区房产管理局已就此事发布了公告，表示要依据事实和法律提出解决意见。从信息资料来看，署名“维权志愿者”以及“投诉狗患”的两位业主给该小区每年的收益算了笔账，记者简单整合如下：1、泊位费：412(个)×12(月)×100(元/月)=50万元(约)这不包括地下室泊位收入、会所及商务楼出租物业停车收入、白天外来车辆临时停车收入。2、会所出租收入：不详。3、游泳池出租收入：1.5万~2万元/年。4、电梯广告及其他广告收入：不详。5、小区设摊点收入：不详。6、垃圾回收收入：约7000元/年。在维权代表发布的《告全体业主书》中称，每年这些收益的总和约有127万元，两年多的总收益超过300万元。按照《杭州市物业管理条例》，共用部位、共用设施设备所有权属于全体业主所有，并用于专项维修基金。维权代表认为，机动车停车泊位费等收入作为物业公司的物业管理费用非法支付给了相关物业管理公司。而物业管理公司认为，物管已经和小区业委会签定了物业管理服务合同，已经约定营业用房的租金可以用于住宅区物业管理的开支。让很多业主关心的是，他们不需要吵吵闹闹的生活，他们想要知道的是，钱，究竟有多少？到底花到哪里去了？而到目前为止，仍然没有答案。物业财务账何时透明起来“这样的纠纷并不是只有这家小区。”一位业内人士私下说，像这样的小区物业财务纠纷听到的不少，但是因为成因复杂、调查取证困难，很多时候只能不了了之。“不了了之”显然不是业主们希望听到的回答，所以在杭州住房商品化和住房管理市场化程度逐步加深的同时，物业纠纷也愈演愈烈，有的甚至影响到小区居民的日常生活。“杭州的物业管理透明度确实太低了。”尽管在正式采访中相关负责人不愿多说，但私下交流时他表示，杭州物业管理中需要透明化、制度化的内容还有很多，特别是财务方面。一位香港朋友听说这件事，很感慨：“在香港，物业管理费虽然贵，但账目完全公开。”香港的物业管理费用基本是独立核算的，一幢独立的大楼就是一个独立的户头，物业费一般由七部分组成：1、聘用管理员工的薪金、福利等；2、公共部位的水、电、气费用；3、物业清洁及保安、绿化方面的费用；4、物业设备的维修保养费用；5、管理公司的行政开支；6、楼宇火灾保险，公共责任及劳工保险费；7、大修理费用(专款专用)。费用中除第一项作为物业公司的法定收入，可以自由支配外，其他费用均需定期向业主或租户公布账目，年终有余时，要转入下年；如果出现赤字，则需要由业主同意后分摊。要承认，杭州在商品房开发、销售、使用各个环节的管理上一直在进步，而制度、管理的完善也确实需要一些时间。但也要承认，在物业财务透明度上杭州做得还不够，采访中，我们发现多数业主对每年交的物业管理费花在哪里一问三不知，营业用房的经营性收入的收支更加不清不楚。杭州商品房市场的发展已经十多年，住房市场化管理也有近十年时间，为什么财务账的透明度仍然那么低？不是业主没有需要，也不是主管部门没要求，而是一些物业管理企业希望由此获取更多利润，现在这样的想法是否该更新换代了？物业管理的利润应该来自成本控制和合理、有效经营，而非模糊不清的账面数字游戏。怀疑财务有问题，不如申请审计和谐第一(业主)：我不赞成谩骂和嘲讽，也不赞成不实事求是的乱讲。其实有些事情还是很好解决的，比如：对物管不信任，怀疑物管费使用不当等等，可以采取法律程序申请社会审计，经过审计，一切不就大白于天下了吗？如经过审计确实有问题，广大业主还可以行使自己的权利，撤换物管公司的。我相信绝大多数的业主是希望在一个和谐的环境里生活的，不愿意像有的小区那样“业主天天轮流值班，小偷趁机闹混档”，搞得小区里一片混乱。管理部门该管管吴清华(网友)：到了该让物业管理部门来关心的时候了。现在像这种事太多了，业委会不为业主服务，与物业一起侵占业主的钱财。比如某小区物业公司在签合同前承诺服务费是1元/平方米，但在签合同时业委会签的是1.2元，隐瞒了物业公司承诺时服务费是1元/平方米的事实，副主任揭露了内幕，委员会就隔三岔五在小区内贴公告对她指名道姓地攻击，搞得业主都感到住在这个小区很不安。问题关键还是不够透明金先生(网友)：我是在论坛上看到这件事的，在我看来问题的矛盾还是出在业主与物业公司互相不信任。按照杭州市的有关规定配套用房租金等经营性收入应该由物业公司单独列账，并用于弥补专项维修基金的不足，或按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。但现在业主怀疑这部分资金被物业公司当作了自己的利润。其实这种问题在杭州其他小区或多或少也存在，关键是物业公司与业委会签的合同条款没有公示，日常开销也不够透明，业主不清楚这些钱的去向，自然无法信任物业公司，其实只要互相之间多一点沟通，收支透明，我觉得很多问题都是很容易解决的。物业负责人给居民算的一笔账（文字）日&&13:51:11&&&&老式小区里的房子以前大都是公房，由单位或者政府管理，基本不存在物业管理收费的问题。十多年前开始，公房逐渐变为私房，物业管理收费的标准由政府定价--每套房屋每月管理费4.5-7.5元，保安、保洁费3-6元。平均算来，每平方米物业费0.25元左右，10多年来，这个标准一直没变，实在是很低了。就是这样低的标准居民还是不愿意交物业费，有的人认为交了物业费丢了东西就必须得到赔偿，说实话杭州没有一家物业公司能够做到照价赔偿的，毕竟只收了这么点钱赔不起啊！也有的业主认为小区的停车太拥挤，影响出行，可是没车的人嫌挤，有车的人最好什么地方都能停，都总是站在自己的立场上看问题，导致我们“猪八戒照镜子里外不是人”。随着时间推移，矛盾逐渐凸现，刘主任表示，老化设备维护费过高、物业费偏低且收缴率低，以及最低工资调整带来的用工成本增加导致的亏损是他们撤离的主要原因。物业费收缴率过低，物业公司不得不把地下室装修出租，以维持经营，结果小区环境急转直下，一些业主还时刻担心小区的安全。物业撤离后，新华坊小区清洁、安全等问题凸现，极大地影响了小区居民的生活，也使小区的居住品质下降、物业相对贬值。对此，有人建议由政府托底、给予物业补贴等，但这只是权宜之计，因为政府毕竟财力有限，应该用到最急需的地方。所以，要解决这一问题，最终还要依靠市场。物业公司退出原因一个不交导致一片不交的“连坐”现象（视频）物业公司已经想办法尽量降低运作成本（视频）业委会形同虚设 没有经费是很大原因（视频）小区居民拒交理由
日&&10:09:37&&&&
人大代表建议
陈振凤代表两会中提出老小区物业问题（文字）
日&&13:51:11&&&&
在今年的两会当中，市人大代表陈振凤把物业收费难，这个老小区的焦点问题放进了议案当中，希望政府能够想出个两全的办法来处理好这个与老百姓密切相关的问题。
在采访中陈振凤说：
据我所知我们杭州市委市政府已经提出了，在今后的三年内对背街小巷、庭院整治后的老小区，要逐步的实现物业管理。结合我日常了解的情况，我觉得有这么几个建议在这次的两会提出来。
首先要对业主委员会这个居民自治组织进行合法化，要有相应的措施，让他们能更好的为物业公司的发展，与老百姓之间的沟通，搭好桥梁发挥好作用。
2. 物业公司的服务也有由一个长远的规划，同事要对员工加强培训，提高员工素质，更好地为广大业主服务。
在收费这一块上要探索一种新的模式，不要搞一些包干制，应该制定一些激励机制去收取，同时把一些收上来的费用，要进行公开公示。对于公共服务的收费这一块，是不是可以考虑和相关部门进行一些捆绑、协调。这样，对于费用的收取，更好地为广大群众服务，形成一种良性的循环。
第四个方面，政府要出台一些相关的政策进行扶持，比如说优秀物业公司的评选，让社区、业主、业主委员会也参与进去，对达标的、优秀的这些企业，以奖代拨的形式给予一定经费上的扶持，弥补经费上的一些不足，更好地发挥物业服务百姓的作用。
一个在服务意识和态度上面，存在着一些不足，一开始的物业公司一般都是由开发商引进的，一般的物业他没有一个长期的目标，就两年的目标太短了，后面怎么去提高两年后的服务质量值得物业公司好好思考。
物业公司工作人员的素质有待提高，虽然都是持证上岗，但是工作前几天突击的培训，对于他们的业务能力，服务水平并不会起到立竿见影的效果。
作为老百姓方面，花钱卖服务的意识并不是很强，习惯了一直以来居委会管理小区事务的常规模式，物业费一户不交带来了一片不交的"连坐"效应，直接导致物业费用收交困难，物业公司难以为继的恶性循环。&&
小区物业问题需要政府、企业、居民共同解决
日&&13:51:10&&&&
采访到这里记者分析了双方的观点，小区的治安、卫生、环境、服务等问题是居民关注的焦点，这些方面的不到位，直接导致部分居民因为不满而拒交物业费，一些已经交了的人感到不公平，所以收费越来越困难。物业公司由于收不到费用，日常的经费难以为继，所以不愿意进入老小区。
其实说到底物业管理是一种服务，必然要遵循市场的规则，由服务的双方--业主和物业企业就价格进行博弈。之所以很多小区出现“物管”真空，根本原因就在于一个合适的谈判主体没有出现，这个谈判主体就是既能充分尊重市场规律、又能充分代表业主利益的小区业委会。其实，新式小区也存在类似问题，只是物业收费相对较高，矛盾还没有大规模出现。
物业公司应该制订长期目标
对此，不妨分中短期和中长期两个目标，逐步实现物业管理由计划经济向市场经济的过渡和接轨。
就中短期而言，最重要的是解决老式小区的物管“真空”问题。由于在习惯了廉价服务的人群中，直接实施没有政府参考价做基本定价依据的直接对价模式并不可行，所以政府定价在短期内还是需要的。不过政府在提供指导价格的时候，应该通过充分的市场调研，更加贴近市场实际，而且提供一定的浮动范围。
居民自治要逐渐完善
此外，政府要提供一些辅助措施，考虑到提高物业费标准可能给一些生活较困难的居民带来较重的负担，政府已经对低收入人群实施了特困补贴。而在物业公司进驻之前，一些老式小区也可发挥过去那种邻里间亲和的优势，暂时实行治安和卫生自治。待时机成熟，再移交给专业物业公司。
要慢慢适应“花钱卖服务”的观念
从中长期来看，物管“真空”的出现也未必全是坏事，反而有可能成为培养小区自治管理和公民自治习惯的一个良好契机。小区业委会的出现，既需要政府和各方面的大力支持，也需要居民“花钱卖服务”观念的变革。在“百废待兴”之时，为业委会的工作建立健全全面的章程和制度，包括小区公共利益的界定、收益分配制度的制定，等等，可能是树立权威的一个重要途径，也是为小区今后的自治打下良好基础的“制度先行”之举。在此基础上，业委会可以根据各小区不同特点，充分发掘小区可能的公共收益空间，比如各种类型的广告位、停车位等等，为小区寻找长期可能的物业费补充空间，让物业管理向物业服务慢慢转变，实现微利生存，更好的为小区居民服务。 &
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