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为什么是七年
写字楼投资的账究竟是怎么算的
来源：新浪乐居
目前市场上，很多写字楼地产项目打出了“5年回本“、”7年财富翻番“等类似的广告语，许多读者不明白，这些写字楼投资的账到底怎么算的？为了让给大家更直观的感受，我们暂且以荣鼎天下为例，为大家进行详细的解读！
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【新浪乐居讯】入市有风险，投资需理性！这是所有投资者的“口头禅“，随着近年来的地产投资热潮，许多投资者既想投身其中，为自己赚个满盆满钵，但又苦于对地产投资风险的担忧，而止步不前。基于此，小编从理性投资的角度撰文，希望能够帮到广大的投资者朋友们。写字楼投资，知己知彼才能取胜近年来，随着国内经济的发展，地产投资热潮长盛不衰，而由于国家住宅限购政策的出台，许多房地产投资者开始把关注力转移到不受限购政策影响的商业地产上来，带来了商业地产投资热潮的兴起。其中写字楼物业因有较高的投资回报率，成为了广大投资者的新宠。有一点值得注意，面对写字楼投资热潮，是否即可盲目入市？写字楼投资的账到底该怎么算？这些是所有房地产投资者必须关注的问题，在后面我们会和大家一起算一算写字楼投资的账！但在算账之前，大家还需要明白，投资写字楼到底是靠什么赚钱，写字楼投资赚钱靠得是租金收入，每年高额的租金收入加上产品自身的价值，也是基于这个因素，才会有写字楼投资热潮的产生。既然靠租金，首先一点就是你投资的写字楼能租的出去，这样一来，写字楼投资就不只是租金的问题而已，更重要的还是你选择的产品。唯有好的产品才能为你带来好的收益。所以，写字楼投资就像打一场没有硝烟的战争，唯有在知己知彼的情况下，才能克敌制胜，一往无前。7年有理，怎么算才有理？地产投资是一个长期的项目，但是对于投资者而言，期待的是短时间内的丰厚效益。再次之，至少在短时间内能收回本金，降低自己的投资风险。目前市场上，很多写字楼地产项目打出了“5年回本“、”7年财富翻番“等类似的广告语，许多读者不明白，这些写字楼投资的账到底怎么算的？为了让给大家更直观的感受，我们暂且以(
)为例，为大家进行详细的解读：荣鼎·天下写字楼产品目前的均价为8000元/平方米左右，如果是50平米的写字楼，总价为40万。目前石家庄写字楼的租金平均为2.5元/㎡/天，50㎡写字楼，一年租金约4.5万，40万需要8.88年回本。这个是完全排除外界因素得出的数据，但是写字楼的租金是随着市场的情况进行变动的，按照目前的情况，写字楼租金年上涨率为5%-6%，这样一算，7年可回本。这样细细打开展示给大家，很多人心里就有底了。这个是项目自身的算法，为了更具权威性，我们再采用目前市场较为通用的投资公式来算一次，就是算写字楼的投资回报率，看看是否具有投资的可行性。目前业内人士计算年回报率的公式是：年回报率＝（每平方米的租金÷每平方米的售价）×12个月。一般来说，如果某个写字楼单位年回报率达到8%-10%，则可投资购买。超过10%的年回报率，则属上乘产品，不要错过。继续以荣鼎·天下为例，我们得出的公式是年回报率=（2.5x30/8000）x12，经过计算结果为11.25%，对照上面的公式和结论，我们可以看出荣鼎·天下的写字楼产品，应该算是写字楼投资的上乘产品了。当然，写字楼投资也不能只看一个公式就下定单，毕竟市场存在变数，所以对于写字楼投资，虽然利润高，但是投资成本也大，综合考虑各种因素再做决定才是明智之举。纵观全局，方能运筹帷幄在上面我们谈到了投资回报率问题，但是众所周知的是任何投资都建立在对项目的全方位的把握上，投资不动产一定要注意的四个方面：位置、建筑品质、商务配套及物业服务。位置，核心因素所在位置，即大家常说的地段，不仅决定着项目的高度同时也意味着项目以后的升值空间，看似一个简单的位置，却牵连着众多的线。首先最直接的是交通，你投资的写字楼是要租出去的，但是如果是一个连交通都不方便的地方，谁会租这里办公呢。其次是前景，项目的前景决定着升值的潜力，而这个直接决定了你未来的租金能否上涨。就以荣鼎·天下来说，虽然荣鼎·天下并没有处在石家庄的老城心位置，但是项目周边的交通便捷，地铁3号线在这里设有站点，而轨道交通是未来城市办公的首选交通，只这一点，就胜过其他项目无数，更何况项目还紧邻省会南北向景观大道中华大街。再加上，今年9年份，国务院通过了石家庄的最新城市规划，城市继续向北发展，借力正定古城的历史积韵，发展城市文化，大石家庄的概念呼之欲出，位于新华区的荣鼎·天下，则正好位于大石家庄的核心位置，项目的升值空间得到无限延伸。建筑品质，实力才是最好证明在经济社会迅速发展的今天，企业作为社会经济生活的重要细胞，成为了促进社会发展的重要推动力之一，而企业的发展自然而然带动了对写字楼的需求。写字楼呈现快速增长的态势：不仅楼越造越漂亮，在理念的前瞻性、规划的超前性、功能的先进性、定位的合理性等方面也做得越来越出色，成为了房地产市场上一道亮丽的风景线。基于企业对办公空间的需求不断提升，投资写字楼必须投资具有高端建筑品质的产品，否则不会有企业愿意进驻这样的空间办公。荣鼎·天下为了跟随商务发展需求，特地联合国际团队，打造高端产品。采用国际的设计理念，以人性化的设计将建筑产品与现代城市艺术结合，同时选用时下最为高端的玻璃幕墙配高档石材，并独创高空连廊，将两座高端写字楼联系在一起。入门则是挑高大堂，采用全部精装，尊享入门的礼遇。同时为了满足商务需求，荣鼎o天下写字楼部分配备13部进口品牌电梯，并独辟VIP专属电梯。而且致力打造健康的商务空间，采用当前最先进的 VAV 变风量中央空调及新风系统，可根据设定温度和室内条件自动调节送风量，风口末端增加 6 层过滤器，确保新风清新品质，营造健康办公环境，最高新风量达 50 立方米 / 小时o人，先进的新风系统可以过滤掉空气中的垃圾，比如 PM2.5、 PM10等等有害物质，享受自由呼吸的商务空间。物业管理，得力的支柱力量良好的物业管理，不仅吸引更多的进驻者，也会为你的产品带来增值的效果。所以，在投资写字楼的时候，产品的硬件性能要看，软性服务也必须得比较。荣鼎o天下签约国际知名物业管理公司，吸纳国际领先运营管理模式，项目设有可视楼宇电子对讲系统，24小时红外监控系统，一卡通门禁系统，车辆出入自动管理系统等全智能安防系统，为业主提供安全、贴心的物业服务保障。写字楼投作为一种长期投资，具有一定的风险性，在投资之前，投资者们必须懂得知己知彼的重要性，搞清楚市场上广告中的各种账是怎么算的，同时也要在心里算一下大账，投资地产必须看重哪些因素。在文章中，我们也通过举例分析了荣鼎·天下，结合各种数据，可以得知，从理性投资的角度而言，荣鼎·天下很合适。
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谁在投资写字楼？啥项目受欢迎？
商业用地大宗交易频出 办公楼市场日渐活跃
日 07:38:18　住在杭州网
【摘要】近期，杭州写字楼市场表现活跃，商业用地大宗交易频出，记者身边不少“投资客”朋友开始转向有“潜力”的写字楼，有的甚至不惜卖了之前买的同地段豪宅。不禁让人浮想联翩：写字楼市场是否又开始火起来了，目前适合投资吗？
　　近期，杭州写字楼市场表现活跃，商业用地大宗交易频出，记者身边不少&投资客&朋友开始转向有&潜力&的写字楼，有的甚至不惜卖了之前买的同地段豪宅。不禁让人浮想联翩：写字楼市场是否又开始火起来了，目前适合投资吗？
　　对此，有专家称，写字楼供应及库存压力犹在，结构性不平衡依然突出，切不可盲目乐观。
　　写字楼市场表现活跃
　　金融类企业出手频频
　　世邦魏理仕(杭州)近期发布的2016年一季度杭州房地产市场报告显示，一季度杭州写字楼市场表现活跃，商业用地大宗交易频出，办公楼市场大宗交易频出，如农业银行购买了钱江新城的万银双子中心整栋办公楼，新浙控股斥资2.8亿元购买了绿地中央广场七层约11,000平方米。
　　统计显示，一季度银行、证券、保险等金融类企业主导租赁需求，某期货公司在华峰国际商务大厦租赁了两层约3500平方米的办公面积，为一季度最大成交面积。专家称，一方面由于区域内可交易标充沛，另一方面也显示出企业用户和投资者对于项目所在板块的发展潜力、项目本身的软硬件条件的认可。
　　据汉嘉佰盛商管统计数据显示，3月，杭州市区商业地产一共成交3572套、23.4万平方米，同比去年3月，上涨接近5倍，成交量惊人。再看写字楼市场，得益于单个项目的大单成交，3月的写字楼成交量居于高位，一共成交378套、5万平方米，同比去年3月的54套、1.5万平方米出现了较大涨幅，成交面积大涨两倍多。
　　其中，远洋&大运河商务区单盘成交127套、近1.1万平方米，成交总额高达2.4亿元，以绝对优势拿下了个盘冠军；仅3月31日一天，该项目遽然发力成交116套，单日成交2.2亿元。据悉，这部分房源位于项目的商业部分&&远洋商业中心写字楼E幢，由投融长富金融服务集团整体购买，用于总部办公。
　　不只是销售，最近写字楼租赁情况也不错。四大会计师事务所之一的德勤，4月刚刚签了赞成中心的1000平方米写字楼，现已进场装修，预计10月份搬进去办公。赞成中心最近出租了三四千平方米面积给制造型企业，其中有做服装、保温杯、电缆等，各种行业都有。当中一家企业租了半层约900平方米，其他租赁面积则在300-500平方米不等。
　　写字楼租金保持平稳
　　空置率或将略有上升
　　世邦魏理仕(杭州)的报告显示，就一季度来看，市场整体空置率环比下降0.4个百分点至17.8%。租金方面走势平稳，平均租金报每月每平方米127.7元，环比微涨0.5%，剔除新增项目因素与上季度基本持平。世邦魏理仕预计，下阶段杭州写字楼市场空置率有望继续下行，租金仍将保持稳中有升。
　　此外，杭州核心商圈长期缺乏优质商业项目供应的局面，预计在2016年下半年将得到缓解。嘉里中心、国大城市广场、501城市广场、尚城1157的入市将带来28万平方米左右的新增面积。这一供应侧的改善，无疑给计划在杭州扩张的品牌带来更多选择，也将进一步提升杭州核心商圈的商业能级。由此，预计市场空置率将因此略有上升，但仍处于一个相对健康的水平，而租金将保持平稳或小幅增长。
　　世邦魏理仕杭州分公司董事、总经理马英枢认为，随着市场投资氛围的抬头，2016年将是商业地产触底回升的起始年，但在整体经济仍不确定的形势下，回弹态势依旧脆弱，不容盲目乐观。
　　商业去化需16年
　　关键看传统写字楼转型
　　有数据显示，目前杭州在售商业地产面积570万平方米，即将上市1998万平方米，按照每个月13万平方米的销售来看，大约要销16年。专家认为，如果要去库存，必须把新开工面积减下来，把土地供应面积减下来，政府要控制未来商业用地的供应。
　　戴德梁行杭州公司总经理汤耀光表示，就去年的成交来看，杭州销售型写字楼成交区域主要集中在江干区钱江新城板块，小面积、低总价的产品仍为市场主力，成交结构以300平方米以下的中小面积为主。写字楼市场，以金融机构、国企总部为主的大宗交易较为活跃。同样活跃的，还有以金融类客户为主的写字楼租赁市场，成交占比达到50%以上，且以钱江新城板块最为活跃，成交占比超过25%。其次为黄龙、武林等核心板块。未来几年，持续供求失衡的状态将成为杭州写字楼市场常态，市场竞争将进一步加剧。
　　有专家认为，目前传统商业正在退化，传统写字楼如何转型才是关键。这位专家表示，由于主流消费群体的改变，一些新兴的写字楼开始引入购物中心、娱乐中心，或者在写字楼周边建立这些场所，希望给年轻人一个自由的环境。但当前大多数写字楼仍只提供一个办公空间，缺乏企业服务、建立社群关系等，这些都是未来写字楼转型的方向。
　　像明珠国际，虽然体量很大，也处在商业库存积压率较高的钱江新城地段，但开发商销售策略是整栋楼一起卖，且做了超前设计和差异化的配置，最大的特点是打造了一个金库。定位准了，从而吸引了大型企业的入驻。
　　对于写字楼市场的走向，汤耀光预测将出现三大特点：首先，汇金国际、建银中心等项目的交付或改造完成投入使用，将为武林核心商圈增添优质租赁产品；其次，内资金融年内仍将保持活跃，优质电商企业将成为新市场热点；此外，G20峰会的举办，将有效促进奥体板块的商务发展。
来源： 　作者：翁h 　编辑：邬i
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浙江在线新闻网站、杭州市建设委员会 联合主办　　浙江在线新闻网站版权所有投资讲座第2期：写字楼投资风险规避与案例解析
乐工场资产管理有限公司副总经理赵丹　　针对近期商业物业投资需求增多趋势，搜狐焦点商业地产联合一线权威投资机构打造商业地产投资俱乐部。 覆盖商用物业（写字楼、商铺等）投资领域，为网民投资客提供商业地产投资知识讲座、投资经验交流分享以及项目实地考察品鉴等活动，深入挖掘个性化投资需求，实现商用物业投资经验分享与互动。 　　10月12日，商业地产投资俱乐部投资讲座再次开讲——“写字楼投资风险规避与经典案例分析”在搜狐网络大厦举行，商业地产资深行业专家乐工场副总经理赵丹女士就写字楼投资核心问题展开深入讲解，并与现场网友就商铺投资问题展开深入互动。　　【主持人】：大家好，首先代表搜狐焦点商业地产欢迎大家。我们搜狐焦点商业地产在日前正式成立了“商业地产投资俱乐部。商业地产投资俱乐部开展的各项活动是针对投资人举办的，范围覆盖销售型商铺、写字楼等投资型商用物业投资，是完全开放和免费的活动，主要宗旨为服务投资人，助力大家理性明智商业地产投资。　　投资讲座是我们的一个特色栏目，针对商业地产投资的热点难点，每期邀请一个业内知名的专家为大家详尽解析。除了投资讲座外，我们的活动还将精心挑选市场热点项目，带动网友实地考察，能够理论和实际相结合。　　这次投资讲座我们邀请的讲师是乐工场联盟副总经理赵丹女士。乐工场——中国写字楼服务联盟是一个写字楼代理行业战略合作集团，联盟目前在北京地区加盟写字楼代理行156家，包含代理人1500余人，是以专业写字楼经纪人为支撑的行业协作组织，现在已经成为覆盖北京市写字楼专业市场的大型综合运营商。赵丹女士在这个行业中已经有十余年的从业经验，操作过五栋大楼，国投广场等非常多的知名商业地产项目，有非常丰厚的商业地产运营经验。　　下面有请赵丹女士为我们带来——写字楼投资陷阱与案例分析专题讲座。　　大家下午好，感谢搜狐商业地产频道提供这个平台。我是在北京乐工场资产管理公司做商业地产运营，运营过十余个项目，在这个行业做了十一年的时间，从事商业地产的租赁与销售。　　下面就我个人的一些观点和大家做一下分享。我们公司乐工场资产管理有限公司前身是北京理想阳光房地产经纪有限公司是04年成立的，在中关村做甲级写字楼的项目。我就公司之前做的一些写字楼经典的买卖项目，为大家做一下案例分析。　　中国电子大厦是在中关村西区，分AB两座，我们运营的是B座，运营时间是05年的1月到06年的6月，05年、06年的时间有三个业主方的更换、购买，整栋购买，是大额的投资。中物理想房地产介入购买运营后，出租率达到50%，当时租金是5.5天/元/平米。06年6月份，中物理想自身因为资金的问题，然后再次出售，嘉荣集团接手，接手以后继续做整体写字楼出租经营。06年的9月嘉荣集团再次因为资金的压力，将写字楼卖给了汇福粮油，出售价格8亿元。09年基本项目达到了满租，当时租金情况是6.5天/元/平米，当时有各个基金公司、各种大型投资公司来介入这个项目，关注这个项目。当时给出价格是20：1，经历了两三年的时间，整栋资产的升值溢价空间比较大。尤其写字楼到了整体租赁客户稳定，有一定的租金收益情况下，受到基金公司和投资大型企业的关注。现在这个项目在中关村西区的租金可以达到9—10天/元/平米，涨幅也比较大。　　另外一个我们做的中关村的项目在魏公村，是北京.国际，当时开发商委托我们做项目销售，那时候是06年中小的投资客并不是很活跃。当时的市场销售的市场并没有像现在大家这么关注，我们为了开发商当时快速的回款和回报，所以客户定位还是定位的自用型的客户。我们通过自己的渠道，在很短的时间内，基本上在一年时间内将几万平米写字楼分别售给几个大型的客户。其中一个一万一千平米被浙大网新整栋购买，现在还是在那儿办公，另外还有中创信测购买了四千平米。另外，有一些IT公司，中石油、中铁油分别有一两千的购买。这个项目当时的购买价格单价是一万四，现在的售出价格应该在四万。当时选择购买的企业，它的租赁成本比现在承租成本要低很多，实现了自己的增值和保值商业地产。　　还有一个案例是我们最近在运营的，已经结案的中莎广场，它在东三环的燕莎区域。这个项目体量两万五千平米，受方恒置业委托我们出售，经历了很多客户筛选，包括小型投资客积累。后来由一个基金整栋购买，当时购买价格是两万多一平米，购买之后因为基金公司要迅速变现。散售出去，分为小户型，散售价格达到3万3均价，售出的时候业主的回报率基本上保证在5.5%左右的回报，当时租五块至五块五毛钱，因为它的商圈在东三环燕莎区域，位置很不错，引进世界五百强，还有使馆相关的公司入住，租金比较稳定，从五块五到六块。历经一年多时间，现在2012年，招租基本上结束。现在基本上租金能达到八块钱，它的租金幅度递增，业主的回报率目前按八块钱算的话，可以达到8%，所以购买这个写字楼的业主，现在还是比较合适的。　　还有一个也是2011年我们做的一个项目，位于马甸的金澳国际，体量六万平米的整售项目，和高和基金合作，购买之后散售，散售我们做的后期业主租务工作。当时散售价格在四万多，出租后达到八块至十块，回报率也在百八左右，现在已经售謦了。这个项目被一个大型国企的客户，购买了两万平米左右，所以使得后期的招租迅速很快。因为有一定的自用客户入住，对于后期有很大的促进作用。　　以上说的基本上我们是有企业购买大面积的自用的，还有一些投资的业主散售购买的，然后再作为出租经营的。包括目前仍然在卖的就是西客站南广场的国投财富广场项目，25万体量期房，现在没有结案，但是基本上销售的面积已经达五万平米。购买的人群主要是陕西、山西一些投资客，北京的客户也有，但是北京投资的客户买的面积比较小。还有一些国企业和律师事务所、银行自用的客户。以上就是我们公司在近几年运营的一些买卖的项目，租赁的项目也有很多。　　还有一个话题关于写字楼投资回报率预期，这几年住宅投资受到限制，写字楼投资越来越受大家的关注，住宅现在的投资回报率基本上在百三至百五区间，然而写字楼回报区间达到百五至百八，更多投资客转到写字楼这一面，而且写字楼也不限购。　　但是目前的市场上据我们统计，可能在售写字楼不多，尤其核心区域三环之内屈指可数，二三环仅有两三个项目在售，集中在售比较多区域是望京区域、亦庄区域，还有南城，就是总部基地这一带。核心区域的写字楼还是比较稀缺的，投资客要是找这种购买价值合适的写字楼也比较难，这也说明了一个供求的关系。现在的供给量还是比较小，但是有投资这种需求的人，还是比较多的。不光是北京当地的需求，还有一些外地的客群，一些国外的基金都在关注着写字楼这一块。　　乐工场的数据显示，北京市场热卖项目大概仅有八九个，二三环之间的期房基本上价格在四万块钱左右，二环、三环基本上要在四万多，现房方面，将近六万的价格。四环和五环之间写字楼基本在三万五六左右。现在在售的价格较低的项目是大兴的嘉悦广场，开盘价格一万九，现在陆续增长到两万五左右的价格。而且整体销售速度也是每周基本上都有十至几十套的成交。我觉得市场表现显示，现在的购买力并没有受大经济环境的消极影响，在北京的写字楼销售市场现在还没有出现购买力锐减，或者有放缓的趋势。包括我们在卖的国投财富广场也是，现在大量的签约和大家的关注度并没有减弱。十一期间假期我们还是有很多的外地的投资客来北京选房、看房。　　投资回报率预期这一块，我觉得写字楼投资回报在5%至8%将会保持十年左右的时间，投资写字楼回本时间十年至十二年，是很正常的。要是有一些销售人员承诺回报在到10%到12%就有一点夸张的成分在内，作为购房者应该理性的分析。它可能考虑到他不光是写字楼的升值，会考虑你这个租金的回报，会把本身地价增值，各种增值可能合算在里面去，这种不确定因素比较多了。　　一看区位：核心区写字楼为投资首选　　另外一个话题就是投资的注意事项，我们作为投资客购买写字楼，我们应该注意哪几方面？关注哪几个方面。我大概把重点四个方面和大家分享一下。首先关注的就是区位，它是决定你写字楼是否升值很重要的因素。因为在人流、物流、信息流现在比较汇集的时代，核心区域写字楼升值空间肯定是很大的。而且企业他选择写字楼办公，它是一个企业的形象，形象是一方面，还有它的沟通、交通，还有配套，各种都比较注重，都是它的成本，交通成本。所以说核心区域的写字楼，已经形成了一定商圈。在后期租客的选择上，肯定是有很大的优势，土地资源的稀缺使得升值的空间比较大。北京这几个核心区，国贸中服地块出了二百万平米的面积，现在还没有开始建。其他核心区域的写字楼很难找，金融街寸土寸金，现在租金均价基本上达到12至15块钱，新的项目个人投资客很难有购买渠道。但是金融街目前在西扩和南扩，基本上在建设过程中，没盖完整栋的就被那些金融机构或者国家单位购买走了，咱们作为投资客很难有这样的机会购买。国贸的核心区，大家也都知道在售的项目特别的少。卖给咱们个人的投资客的项目特别的少，基本上都是以自持为主，还有原来在09年、06年之前，或者是销售的小业主在转手卖会有一部分小业主在卖的房。开发商现在大家都意识到升值的空间，十年左右的回本周期，自己持有的情况比较多。所以写字楼的地段和区域作为投资者来说，还是第一的首选。虽然说好多楼它的价格可能有一些偏差，差一万、两万，但是五环或者六环外，毕竟它还没有具备成熟的环境，还需要有一个五年至十年的培养和成熟期。所以以回报来讲，可能核心区域的确定因素和它的稳定性，资本的稳定更有利一些。　　另外核心区项目，除了它的区位还要考虑它的交通，交通现在更多的企业选择交通越来越重要。因为员工上下班是否便利，是各个企业主考虑的重点。所以它不但有地上交通，公交车，地下的交通，地铁，还有去机场，都要方便。另外目标承租企业的客户是不是在周边。交通也是咱们买楼的关键，是不是看能够四通八达，如果这个楼位置不错，但没有临主路，或者说能看见，但真正到那很困难，开车过去要绕来绕去，这种楼都是在后期的投资经营上会有一些阻碍。　　二看品质：从物业细节判断项目好坏　　区位这是一方面，另外一个就是写字楼的品质。这个品质呢，有几个方面需要关注的。首先咱们要看它是单体还是建筑群，建筑群的话，基本上要三个建筑以上形成建筑群，这样它会有群集中的效应，有相应的酒店配套比较全，而且要醒目，最好是地标建筑。　　另外一个单体的项目，基本上达到八十至一百米高，这样的话，会达到甲级写字楼的标准。外立面呢，现在看它的用材，是不是高档的用材。外立面就是石材和玻璃幕为主，还有看大堂、电梯厅。大堂和电梯厅被越来越多客户来关注，这是你一个大厦的品质和舒适度最直接的体现。目前好多大堂基本上面积在五百至一千平米左右，很多客户去买。另外，期房没有看到的东西，都要去关注一下。跟开发商认一下大堂的面积，电梯的配比，电梯的配比是否合理、舒适？开发商销售的价格，一般楼层越高越贵，但是电梯配比如果不够充裕的话，就没有必要买那么高，到后期不一定能得到更多的收益。电梯使用的品牌，硬件设施，还有它的户型都是需要考虑的细节，我做了将近十一年的租赁业务，户型我觉得大家看中的还是中规中矩，更看重使用率，对于那种设计新颖，或者说并不是很实用的户型，自用型的客户，真正承租的客户不会作为首选。还有它的车位是否充足，高层是不是有一定的景观设计？有没有遮挡？这些都是考虑大厦的品质的一方面。　　三看物业：提升投资附加值的关键　　另外一个重要的是物业管理。看它所选的物业公司，是不是一级的物业公司，有没有国际的管理经验？业主投资了之后，接触更多的都是物业公司，牵扯到后期的注册、经营、日常管理。一个好的物业会提供周到、细致的服务，使大厦能够升值，能够起到附加升值的作用。但是你要是说物业的水平很一般的话，可能会使您投资以后承租客户的流失，或者是影响到它后期租金的支付，都会造成一定的影响。　　四看配套：银行、餐饮配套必不可少　　这是区位和它的品质两个方面，另外一个就是配套的设施。因为写字楼它是作为一个办公使用，办公使用肯定要符合具有办公需要这些配套，应该有银行、餐饮，这是楼体自身，或者周边临近的最起码会要有这样的配套。　　配套这一块，我觉得只要是选择核心区域的写字楼，或者三四环左右，现在北京的配套还是相对比较成熟的。所以除了自身的现在开发商也都比较注重这一方面，基本上一二层，要是有一些商业或者商场的设施的话，这种配套都比较全。　　五看客户构成：自用客户则运营稳定　　第五方面就是客户的构成，这个往往被投资者所忽视的。咱们在买这个写字楼的时候，一定要关注都是什么人，什么客户在进行投资。自用和投资的客户占比多少，自用的客户要是占到30%的话，这个楼以后的运营和出租就相对会比较稳定。假如说这个楼都隔成五十、八十平米的小面积，为了让更多的投资客都能来买。这样的话，客户的构成比较零散。因为你后期的出租，那么多业主，可能有在北京的，有不在北京的，选择什么样的客户都会有，可能美容美体，各种类型的公司。比如一些小面积的公司，对后期的客户的构成，大厦的升值都是有不利的因素。　　项目要是整层出售的，出租的时候，基本上都是整层大面积的客户，能承租客户的资质，不会是刚注册成立的公司，稳定因素要多一些。这个对于购买者来说，也是一个保障。　　经过我们几个项目的操盘，这种小业主的项目，风险要大一些。比大额的投资和一些企业自用的这种因素来比，小的投资客，我们所谓小的投资客基本上都是在一千万以下这种购买写字楼，还是有一定它后期对回报和出租这一块还是有一些风险存在的。　　小投资客，尽可能买开发商部分自持的项目，假如说有一部分是开发商自己出租或者自己用，另外大部分是自用的客户在买，我来买剩余的面积，这种都是出租比较有保障的。对收益比较有保障的。再退一点，它都是散售的话，这个开发商有一个统一的出租的团队。统一为这个大厦来做出租，我们叫做统一经营权，也会比较有保障。　　统一经营权降低小业主投资风险　　这个统一经营权有什么优势呢？因为现在有很多业主投资也越来越关注到这一点，我买了，我是让谁来租。因为大家知道有好多门店，但是你的信息在门店的时候掌握在个别人的手里，它就容易产生不对称性，不公开化，不透明化，这样的话，造成个别业主以很高的价格，有的以很低的价格，可能业主自身并不是特别了解这个行业，所以使整个楼的租赁价格比较混乱。要是有一个专门做这一方面运营的这么一个部门来做的话，那么这个楼的统一的出租和它的租赁价格有一个计划系统的来控制，在短时间内能够给租出去话，这个对业主来说是一个很大的保障。它的优点是实现了业主销售以后与后期招商之间一个平稳的过渡，另外一个实现有计划、有策略的整体租赁，使业主获得资产与租金的双收益。最重要的它可以提前预租，减少业主空置的时间，这个房子可能十月份交房，但是有一个专门的部门在项目上可能七八月份开始寻找客户，开始预租。到十月份收房的时候，客户已经签了租赁合同，没有空置的时间，不用业主承担空置时间物业费。业主自行出租，收了房或者找租客，一定要有一个周期。还有一个好处，一般写字楼租赁了以后，要办理注册，相关的手续和物业的交接有这么一个部门，可以帮业主来协调和代办这些事情，包括代开发票。个人购买写字楼进行出租，需要为承租的客户开发票，有12%的税。　　我们乐工场资产管理公司现在做这个小业主后期的经营管理，刚才提到中莎广场，然后金澳国际，还有望京高和睿，东三环高和都是以这种形式为小业主经营资产。　　中莎广场一共有三座，A、B、C三座，A座在B、C座售之前就售出去了，也是小业主的，但是没有统一经营权，都自行出租，部分委托物业出租。当时在2010年底、2011年的时候它的租金三块五毛钱，A座也是连接最高的一座建筑。我们接手BC座，统一出租，统一通过我们网络平台和渠道寻找客户，租金价格在五块钱，物业都是同等的品质，而且楼的设施都是一样的，有一个明显的差别。现在中沙广场租金能达到七至八块钱左右的价格。　　我们总部在东三环远洋光华国际办公，远洋光华国际上面有两万平米大业主的产权，我们在那边经营的话，现在基本上日租金在14-15元/平米，但是小业主自行出租的与我们是临近的SOHO尚都，朝外SOHO基本上只有六至七块钱租金水平，售价应该也在四万多，同区域甲级写字楼基本上应该能达到八万左右的水平。　　资金实力评估与产权风险规避　　还有一个话题，投资风险禁忌，主要谈两个方面。一个是经济承受能力，好多业主可能是到了项目上，听销售人员一说有很好的前景，有很好的投资回报率，可能就是考虑的不是特别多，然后就定了，交了30%的认购，或者交了十万的定金。但是后期呢，因为写字楼是十年贷款，比住宅周期要短。而且相应的各种契税、印花税，各种税加起来占成本20%左右的比例。如果前期没有做好评估，后期到收房的时候可能会造成一些客户资金方面的困难。而且写字楼跟住宅不同，它的物业费是比较贵的，物业费现在甲级写字楼水平基本在26至30元、月、平米。所以说业主尽早的把这个房子给租出去的话，它承受的损失就相对较小收益较大。要是说没有租出去空置在那儿，需要自己承担物业管理费。　　还有大面积的写字楼投资，这种大投资额写字楼在变现的时候，需要带的周期可能比较长。所以当时在购买写字楼的时候都是要有这一方面的考虑。要买大面积的写字楼，或者投入比较大，一定要想相应的是不是这个面积能做多个产权，有多个户型，这样的话，以后我变现能卖三五户，对投资后期一些变化灵活掌握。　　还有一方面，防范产权的风险，大家这一方面意识都比较强。因为北京在这一方面市场上它建委所有的买卖行为都是通过建委网，网上签约，更公开和透明化了。个人投资业主避免私下和不透明的操作，这样你的风险，私下和不透明的操作你的风险会很高。包括我们公司自身有自己的网站，乐工场网站，上面也是把我们所有代理项目放在网站上，也是建立这样一个公开和透明的市场。还要看开发商五证是否齐全？还有看看物业是不是有一些相关的纠纷？有没有一些土地证？是不是有一些抵押？销售之前是不是进行了解押，这几个方面的问题。　　最后我要说的，现在写字楼越来越被大家关注，写字楼售价的水平基本上与住宅持平，一些位置好豪宅价格普遍还高于写字楼。北京写字楼市场我觉得升值的空间还比较大，2011年统计，甲级写字楼的日租金8元/平米，但是作为一个世界级的城市，北京这个租金跟世界比如纽约，还是有很大的空间和距离。所以北京写字楼的发展在现在基础上还有上升空间。而且到2015年之前北京写字楼市场上并没有大宗的体量来放量，在2016年左右，随着国贸中福地块200万平米的入市，还有国贸东扩，大望京区域建设完毕，丽泽商圈成熟，可能北京市场又到08年集中放量的周期。届时，租金可能会有一些放缓，或者集中推出一些优惠政策吸引一些客户入住，但是整体大方向租金水平还有销售价格，还是很看好的。作为投资客来说，投资写字楼还是很好的一个选择。　　看看大家有没有需要问的？　　【网友A】：前两天看了一个东六环的独栋写字楼项目，说是北京市唯一的独栋项目，我对这个独栋立项的写字楼周围环境不是很了解，这个项目将来发展怎么样？　　【赵丹】：要看开发商的资质，我知道您说那个项目，第九区，我去过那个项目，位置不错，　　大的环境现在还不成熟，但是临着机场高速。但开发商是梅地亚，开发和运营经验还是比较丰富的。以后整个出入口跟京沈高速能直接通达，也有地铁规划。　　只不过五年之内租金回报可能达不到预期，但是从长远来讲它现在的价格应该有一定的优势，因为它周边别墅的价格应该比它现在的售价还要高很多。　　【网友A】：那个写字楼短期内能租出去吗？出租率怎么样？　　【赵丹】：就看它会不会采用专业的出租团队，像我们这种经营公司来做的话，出租出去肯定是可以租出去的，这是没有问题的。但是要说您业主自行来出租的话，可能有一些难度。　　【网友A】：写字楼多少产权？　　【赵丹】：写字楼50年，商业40年。　　【网友A】：那个楼40年，但是已经浪费了八年，还有32年。这个写字楼商业用房到期以后是什么样一个政策？　　【赵丹】：它跟住宅是一样的，在这一方面是一样的。　　【网友A】：媒体宣传到期收回。　　【赵丹】：根据北京市人性化管理肯定会有一些相应的措施，但是现在这一方面政策没有相应的规定。　　【网友A】：您觉得这个项目还是可以投资的？　　【赵丹】：反正据我们来看的话，那个项目其还是有升值空间的，虽然说目前有一些大的环境，包括产权方面的瑕疵、劣势，但是它整体的售价还是挺具有吸引力的。它的独栋面积应该是二百平米，单体的，在北京市场上还是比较稀缺的。一般的独栋基本上最小的也在一两千，或者三五千。一个中小企业，如果想租一个小独栋，二百平米的独立办公空间不是特别好找，有一定的市场。　　【网友B】：SOHO的项目怎么样？能介绍一下吗？　　【赵丹】：望京SOHO？　　【网友B】：现在望京加国贸对面的SOHO。　　【赵丹】：SOHO销售很成功，SOHO销售的价格基本上高于同地区，同品质的价格，现在SOHo在望京卖的四万二至四万七的价格，近期突破五万，因为宣布自持，价格有一定涨幅。同一区域融科卖到三万九水平，方恒二期定位在四万以内，绿地在大望京区域的项目卖三万五，所以说SOHO的售价是有明显的高于同品质的。　　但是它的租金刚才我也提到了，它后期业主的出租这个回报，而且业主的二次销售价格不是特别理想，都要比周边同档次低，基本上低30%以上。这个与刚才提到的没有统一的经营管理有关，SOHO现在也在提倡和自己已经转型在自持，我估计也有这一方面的考虑。　　【网友C】：我们企业出于自己用和资产保值的考虑，在考虑投资写字楼，您觉得考虑一手房好还是二手房好？一手房现在核心区域在售的比较少，考虑到企业自用，希望在四五环以内，不希望太远，但是四五环一手房可选的比较少；第二种就是二手房三环边上，或者四环以里，相对充裕，但是这种投资量大，可能在一千万左右。您有什么建议，考虑远一点一手房，还是考虑三环附近的二手房？　　【赵丹】：我觉得主要是取决您这个企业的性质，还有您的客户，您的员工居住的考虑这些因素，什么位置最好。在四环和五环目前要买一手房的话，基本上包括我刚才提到二环，西客站南广场、北广场，北广场有一个项目在售，但是剩余面积不多了，期房为主，期房我觉得也可以选择。基本上在2014年都入市了。如果业务需要，企业形象需要，在核心区域买二手房也可以，但如果购买小业主的项目，交易过程中可能有一些不确定的因素，需要多加考虑。一手还是二手，我觉得区别不是特别大，主要还是看您企业的选择。　　【网友C】：如果不考虑员工居住，客户那些情况，单纯从投资收益上来看，应该怎么选择？　　【赵丹】：现在核心区价格比较贵，现在国贸区域世纪财富卖到八万，目前应该一万平米左右在对外销售，八万一平，投资总额一千万的话，能买二百平。如果企业需求面积更大一些，环境更好一些，可以找四五环项目，总部基地或者西客站南广场的项目，同样投资总额可以买四五百平面积，后期发展比较充裕。　　核心区域现在回报率基本上在百五至百六，不会太高，因为售价就是很高了。相对的周边的区域呢，外围的区域现在的售价相对还是跟核心区差得比较多，可能后面空间还会有一些。但要是大额的投资我们基本上建议安全资本的运营，以安全为主，大额的还是在核心区域来运营，在5%至6%回报率就可以了。　　【网友C】：还有一个选择可以选择在三环外，或者四环边上，然后租一个三四百平米面积企业自用，然后在二环边上买一个一百多平的面积，进行投资。这样选择的话，您觉得怎么样？　　【赵丹】：我觉得不如都买来用，承租写字楼，基本上12年左右的租金就够买写字楼的了。现在写字楼购买，现在的购买客群主要国企和民营企业这两部分，一些承租写字楼的民营企业现在都选择购买，年写字楼涨幅达到30%至40%，包括原来租五块，在国贸区域，五六块租金现在到十块、十二块，再续租，到期以后，刺激了这些企业家神经，都来买写字楼。有个别的很多企业家购买的时候，会预留的几百平米，现在留一部分出租，等我企业扩张了之后，我自己再自用，这种选择比较多。　　【网友D】：刚才提到的投资回报率，是怎么算出来的？　　【赵丹】：这个毛算的话应该是你每天租金除以你买卖的单价，乘以365天，就是比较粗略的算法。你的租金可以把物业费刨出去，因为物业费是一个支出。　　【网友C】：如果涉及到这种买的话，以企业的名义可以买，以个人的名义也可以买，这两个有什么区别吗？　　【赵丹】：更多以个人名义，民营企业以个人名义买，这两个都牵扯到一个税的问题，企业购买产生的税会多一些。另外个人购买，后期买卖交易流程也比较简单。　　【&网友F】：产权到了40年以后，五十年以后，存不存在无偿收回这一说法？　　【赵丹】：您是说国家？目前咱们还没有这种案例，没有政策。国家相关部门肯定以一个合理的形式来处理这个事儿。　　【网友F】：还有一个问题，东三环东四环，有几个二手项目，现在这个阶段入手合适不合适？后面这个价格会不会有一些上涨？　　【赵丹】：小业主销售的盘，个别业主着急回款，会出现低于市场水平的价格。这个区域，没有什么新的供给量也没有什么新的规划，还是比较稀缺的，另外这个区域离国贸也比较近，交通方便，我觉得是一个适合投资的区域。& 　　【主持人】：感谢林总给我们带来的精彩分享，感谢各位网友认真的聆听积极的探讨。在此对大家发起一个邀请，在本月20号，我们首场商业地产考察团将正式起航，本次为大家精心挑选了6个市场热点项目供大家考察品鉴，此外我们还将为大家提供免费的班车及餐食，积极参与更有好礼相送，在此特别邀请大家踊跃报名参与。最后，谢谢大家，今天我们的活动就到此结束了。
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