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福州新闻网1月15日讯（福州晚报记者 马丽清/文 石美祥/摄）
“城管都来过了，可还有人砌墙做车库。”昨日，鼓楼区西洪路万隆花园一期有业主向福州晚报反映，小区4号楼一楼的架空层被人砌起了墙，做成车库。架空层本是停放电动车的地方，个别业主的行为给居民们的生活带来不便。记者了解到，小区业主确实拥有架空层4个车位的产权，但因小车无法停放，车主再次砌墙做车库。
昨日下午，记者看到，在4号楼小区物业管理处边上，一个新车库已基本建成，两三名工人正在粉刷墙壁。一旁停放电动车的架空层被隔出了4个车库，车库分别被安上了4扇卷帘门。记者注意到，架空层内停满了电动车，就连车库大门口也被电动车围住。车库门口贴着一张提示，称车位门口禁止停车，不听劝告造成车辆损失的后果自行承担，物业概不负责。
小区一名保安解释称，物业管理处西北角正在建设的车位产权属于小区一名业主，之前被物业借用做为办公室的一部分，现在该业主将车位收回自己使用，并非违规占用。
记者在小区公告栏上看到一张盖有福州顺华物业有限公司公章的公示。公示内容为：2010年6月，小区部分业主向人民法院竞拍获得了4号楼架空层的车位产权，经洪山镇凤凰池社区居委会协调，确认部分业主购买4号楼车位产权合法有效。竞拍的车位中3号车位位于物业办公室西北角。2010年以来，物业向3号车位业主支付车位租金以有偿使用的方式维持物业办公格局。现该业主提出已购车，将车位收回。
“架空层其余4个车库在2014年底曾被城管拆除过，次年2月又建起来，期间物业也有出面劝阻过。”该保安说。
随后，记者就此事采访了小区物业主任。该物业主任表示，物业办公室西北角车位产权确实属于小区一名业主，但其余4个车位的产权她也不清楚。
昨日，记者也致电了洪山镇城管中队了解情况。有关负责人在确认后告诉记者，不久前他们接到居民反映已经到现场查看。小区一名业主拥有架空层4个车位的产权，并非车库产权。该业主称因为经常有电动车停在他的车位上，导致小车无法停放，才想砌起车库。他们现场发放了整改通知书，该业主也将卷帘门自行拆除了。
“这4扇门可能是后来又装上了，我们还会再次前往进行劝导。”该负责人说，为避免此类停车矛盾，也需要小区物业加强管理。针对物业办公室西北角车位一事，该业主砌了一堵墙与物业办公室隔开，另外两堵墙是小区物业原有的墙。如果将这两堵墙拆除，物业办公室就镂空了。他们现场已经告知该业主最后一堵墙不能封闭起来。
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走过路过，不要错过这个公众号哦！架空层车位和不能做证的车位不能买！！！车位投资有风险，购需谨慎！况且，不动产局已说明：架空层属公共部分，不核发权属证明！日，业委会向市国土资源局申请政务信息公开，市国土资源局于日作出答复，大家一起来看看吧??梅市国土资公开[2017]62号关于申请政务信息公开的复函梅州市壹江南商住小区业主委员会：你委的《政府信息公开申请》收悉，现答复如下：一建筑区划内的公共场所、公共设施和物业服务用房等建筑纳入不动产登记总确权范围，依据规划该小区架空层架空部分（不计容面积）属于小区公共用途停车场地，梅州嘉应新天地有限公司于2017年6月向我局申请不动产确权登记，因该小区架空层属公共部分，不得改作他用或作为出售、出租等商业用途，所以架空层建筑面积只记载在不动产登记簿，不核发权属证书（确权登记资料见附件）。二《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共地场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。”中心绿化带因不计算建筑面积，不属房屋确权范畴。三我局暂未收到该小区会所的申请确权资料，无法向你委申请提供信息公开的内容。附件：1、新建商品房权属登记通知书复印件2、建设工程规划许可证复印件3、建筑工程规划条件核实合格通知书复印件4、房屋建筑工程和市政基础设施工程备案表复印件5、广东省商品房预售许可证梅州市国土资源局日就市国土资源局的答复，法律专业人士对目前架空层车位问题提出一些看法，供广大业主参考：一架空层车位不能办证，权益难以得到充分保障。市国土资源局的复函明确架空层属公共部分，不得改作他用或作为出租、出售等商业用途，不核发权属证书。如果以后发生权属纠纷，已购架空层车位业主的车位所有权和使用权是难以得到充分的法律保障的，如现合同相对方开发商公司注销了，相应的债务无人承担，想追讨也没有相对人。二开发商对架空层车位的销售租赁为无效合同行为。开发商公司偷换概念，以此蒙蔽业主购买瑕疵车位，意图侵害全体业主合法权益。目前车库分为两部分：（1）地下负一层车位；（2）架空层车位。1
关于第（1）部分地下负一层车位，其权属只要开发商按相关部门要求，手续齐全，验收过关，并且没有改变原规划，其是可以取得权属证明，可以进行销售或者租赁的。业主可根据自身需要与开发商签订销售租赁合同，并办理合法合规的权属登记。2关于第（2）部分架空层车位，由于《建设工程规划许可证》〔建字第13209号〕规定：“一层架空层部分（不计容面积）作为小区公共用途停车场地，不得改作他用或作为出售、出租等商业用途。”因此开发商的“转让”、“出租”的行为是无效的。三开发商所谓“手续齐全”，但其目前均未提供或出示相关的合法证据。那些所谓“架空层车位归属权属开发商所有”的说法，明显与事实不符，不符合市国土资源局在复函中的相关精神。综上所述，建议广大业主对开发商在架空层车位方面的营销策略，务必慎重决策，避免自己的合法权益受到损害。附：一、相关部门关于架空层问题函复二、相关参考法律法规证《物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《广东省物业管理条例》第五十三条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。任何人不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地，损害业主的共同利益。利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主和业主大会的同意，并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有。《浙江省物业管理条例》第五十九条本条例所称共用部位，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、值班保安室、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等部位。本条例所称共用设施设备，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域围护等设施设备。《福建省物业管理条例》第三十一条物业管理区域内的下列附属设施设备和共用部位归全体业主所有：（一）物业管理企业办公用房、业主委员会办公用房、门卫房等物业管理用房；（二）建设单位在出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施设备。物业管理区域内按照规划配建的公共绿地、道路以及其他公共场地使用权属全体业主。前两款规定之外的地下室、底层架空层等配套设施设备和共用部位的权属在中，没有约定或约定不明确的，归全体业主所有。关注喜欢，别忘关注~~~一起来和小编聊聊壹家人的事儿！，壹家人，一条心！
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地下停车位以及房屋架空层权属
地下停车位以及房屋架空层权属
房地产开发企业涉及到的一个重要指标就是容积率。现行法律法规中，容积率一般指地上建筑面积与取得建设用地面积之比。很显然，容积率决定地上能建多少房屋面积，但房屋地上架空层一般也是不计容的。地上建筑面积全部出售后，房屋产权应该归业主所有，地上土地所有权也归业主所有。那么架空层和利用地下空间建设的停车场所或者经营场所由于不计容其权利归属又属于谁呢？假如架空层和地下建筑不能办理土地使用权证和房屋产权证，那么房地产开发公司注销后，虽然可以将资产分配给股东，但产权归属又怎么解决？
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　　原标题：三亚和兴家园业主称小区车位被改成仓库物业称无权干涉
&&& 和兴家园改建后的一楼架空层。 &&&& &小区一楼架空层车位全部违法改建，有的改成仓库，有的改成房屋，真正停车的也砌墙装了卷闸门，严重影响了楼体的安全。&连日来，三亚市凤凰路和兴家园不少业主向本报反映小区架空层违法改建情况。对此，小区物业无奈地表示，车位是业主花钱买的，他们砌墙装卷闸门等改建行为，物业也无权干涉。 &&& 业主反映：车位被改成仓库或房屋 &&& 5月14日，三亚和兴家园一位业主李先生说，有业主将一楼三个车位违法改建成房屋，他希望物业管一管业主违法改建，但物业却说没权利管。而且，这已经不是和兴家园业主第一次违法改建一楼架空层了。此前，小区内不少业主将停车位改建成仓库或者房屋，要么当自家储物间或者对外出租。由于业主们擅自将停车位改建成房屋，严重影响了楼体安全。 &&& 李先生说，此前，小区内有2栋楼购买车位的业主违法改建后，他们曾向有关部门反映，但效果并不佳。刚开始，有关部门对小区业主违法改建车位情况进行整改一段时间后，那些业主又重新改建，砌墙、装卷闸门等，将车位改建成仓库或者房屋，然后对外出租。 &&& 5月14日，南国都市报记者在和兴家园看到，在一栋住宅楼下，一位业主已经运来红砖、水泥、沙子等建筑材料，正对一楼三个停车位改建。 &&& &你看，所有住宅楼下架空层的车位都被改建了。&李先生指着小区内其他已经改建完毕的车位说。顺着李先生所指方面，记者看到，和兴家园内几栋住宅楼一楼架空层的车位都已经被改建了，有的在两侧砌墙后装上卷闸门用来当仓库，有的干脆直接改建成房屋。 &&& 执法部门：曾强拆过业主后又违法改建 &&& &小区内所有业主将一楼架空层车位改建成仓库或者房屋，物业就不管?&对于记者的疑问，和兴家园物业一位姓谭的负责人表示，和兴家园共有700多户，是2003年入住的，他们物业2012年开始接管和兴家园时，大部分架空层下的车位已经改建了。刚开始，有的业主将车位围起来并装卷闸门停放车辆，其他业主看到后都模仿。后来，有的业主干脆将车位改建成仓库或者房屋。物业也制止过，但车位都是业主们购买的，改建行为物业也无权干涉。 &&& 据三亚市综合行政执法局河东执法大队一位执法人员介绍，他们接到业主投诉后，曾召集物业、开发商和部分业主了解情况，确认业主改建行为是违法的。他们曾责令业主停工和下发整改通知书给开发商，让开发商联系业主停工整改。由于业主拒绝整改，他们也按有关规定强拆过，没想到过后业主又开始违法改建了。对此，他们将向上级部门汇报，等待进一步处理。
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&&&&车位不足产生的社会问题
&&&&私家车数量的迅猛增长，改变了人们的出行方式，大大方便了人们的日常生活。一方面给城乡道路交通的建设和管理带来了新的压力，另一方面也给公共场所和居住小区带来了停车难题。
&&&&首先，停车位配备不足导致小区居住环境遭到破坏，一些小区由于车位不足，而私家车辆越来越多，导致小区内车辆的停放杂乱无章，一些绿地被车辆占用而遭致损害，甚至原本的公共休闲场所也车满为患，有些车找不到停车位便停在小区内的道路上，不仅影响小区内的日常道路交通安全，还堵塞了消防应急通道，一旦发生意外，后果不堪设想。所有这些行为，严重破坏了小区优美的居住环境，影响居民的休闲生活和生命财产安全，小区的档次和整体生活质量也随之降低，甚至影响小区房地产的价值。
&&&&其次，停车位的不足，容易引发业主之间的矛盾，从而影响邻里关系。由于车位不足，一些车辆乱停乱放，必然引起其他人的不满尤其是无车业主的不满。此外，由于车位不足，有车一族则每天尽早回家抢占车位，回得晚的业主则只能见缝插针，将车停在仅有的空间甚至道路出口，影响其他先停放车辆的出行，尤其第二天早上上班时，一些车辆出入不得，而怨声载道。小区内车主与车主由于抢占车位或车辆被堵而经常产生矛盾，于是，在有车业主之间、有车业主与无车业主之间经常发生摩擦，严重影响了邻里关系，不利于文明社区与和谐社会的建设。
&&&&再次，停车难问题导致业主与物业管理公司之间矛盾升级。无车业主对有车业主占用绿地等停车现象不满，有车业主无处停车或车位被占用而对其他车主不满，他们往往都会将怨气撒到物业管理公司头上。而由于停车位配备的不足，物业公司又不能及时解决这些问题，因此导致双方矛盾激化。有些物业公司不征求业主的同意，擅自将小区内的绿地和公共娱乐设施拆除，改造成停车场后出租给车主。有些物业公司对小区车辆的停放不能有效管理，没有做到有效引导和有序停放，只对乱停放的车辆贴单罚款，给业主一种物业公司只知道罚款收钱却不服务的印象。此外，物业公司工作人员的素质参差不齐，有些工作人员服务意识缺乏，服务态度差，不能有效地与业主进行沟通，对业主之间由于停车等原因产生的矛盾纠纷也缺乏适当的的疏导和协调能力，引起业主的不满。
&&&&停车难原因分析
&&&&造成城市住宅小区内停车难问题的原因是多方面的，既有小区停车位规划设计上的不足，也有停车管理体制的缺陷，但在笔者看来，最主要的原因，还是私家车的迅猛增长引起的停车位需求与供给之间的矛盾。
&&&&首先，小区规划的停车位配备不足。八九十年代的老旧小区几乎没配备停车位，由于当时私家车尚属稀罕之物，因此可以理解。但一些近几年新开发的小区，开发商为了尽可能多建房子，而对小区内地面停车位的建设缺乏热情，没有按规划指标将车位建设到位，有些小区按规划要求建设了地下停车库，但开发商对地下车库的停车位只卖不租，导致一个车位的价格比一辆汽车的价格还高，业主觉得车位太贵不愿买。这样，一些小区形成地上车位紧张、地下车位空置的状况。
&&&&其次，近几年私家车数量迅速增长。由于汽车产业的发展和城市居民收入平的提升，汽车逐渐由原来城市家庭的“奢侈品”变为一般的代步工具，使得居住小区停车位规划建设的脚步远远跟不上私家车增长的速度。据相关资料显示，目前咸宁市私家车的增长速度是每月2000台左右，而城市中高档住宅小区几乎每个家庭都有私家车，使得住宅小区停车的需求和供给之间的矛盾日益紧张。
&&&&停车难缓解措施
&&&&停车问题可以说是我国城市面临的一个共同难题。当前，从政府相关部门到普通业主都已对停车问题形成共识，必须采取切实有效的措施来解决住宅区的停车难问题。
&&&&首先，新建住宅小区要注重规划引导。对于新开发建设的住宅小区，应根据小区建设规模，考虑居民现实需求和前瞻性需要，科学合理规划车位，明确配建标准。要将停车位建设纳入小区建设规划。实现小区停车位建设与小区同时设计、同时建设、同时竣工，车位数要与商品房套数相匹配。
&&&&当前，我国部分城市已将普通住宅小区停车位配建指标规定为最低约2户配1个车位。但是实际上，咸宁大多数新建住宅小区，远没有达到这一标准，随着私家车数量的增长，各住宅小区将会出现越来越严重的停车位不足问题。因此，规划局应制定和出台《新建住宅小区停车位配建标准》，对新建住宅小区停车位配建指标进行强制性的规定，并对实施状况和效果进行检查，对于停车位规划不达标准的，不予发放施工许可证，对于建设不到位的，不予竣工验收。考虑到城市发展和规划建设的前瞻性，建议咸宁市对普通住宅小区视容积率的不同，规定停车位的配建指标至少每户0.6-1个停车位，高档小区的配建指标最低每户1个车位，达到“一户一位”。此外，小区内停车位的建设要因地制宜，地面、地下停车场建设并举，既有效利用资源，又节约城市土地。
&&&&其次，老旧住宅小区要因地制宜挖掘停车潜力。对于旧有住宅区，可依法在不影响通行、消防和安全的前提下，充分利用小区闲置场地和共用道路旁边划定停车位，实行登记收费制度，适当收取一定的场地占用费，用于道路场地的维护。同时，可结合旧住宅小区的整治改造，通过拆除住宅区内的违章建筑来腾出空地改造为停车场，此外，在不干扰正常道路交通运行的前提下，可在小区附近一些次干道和支路设置一定数量的路内停车场，暂缓居住区的停车压力。
&&&&然后，政府要鼓励和扶持公共停车场的建设。从促进城市现代化发展出发，将停车产业化作为现代服务产业来培育。一是要突破传统体制，实现投资主体多元化，政府、企业、个人共同参与停车场的开发建设；二是要使投资者拥有公共停车场的经营权并伴以政策扶持，使公共停车场建设获得好的回报。针对公共停车场建设成本高、投资回收率低、社会资金投入积极性不高的现状，可以参照有关公用设施建设项目的优惠待遇标准，出台鼓励、扶持公共停车场建设的优惠政策，保证公共停车场投资有适度的赢利空间，从而积极吸引社会资金投资公共停车设施建设，实现“谁投资、谁经营、谁受益”的良性循环。另外，政府可利用部分已拆迁的国家用地，在小区与小区之间，在一定的半径辐射范围内，专门配建大型的社会停车场，在保证运营的前提下，适当收取一定停车费用，将住宅小区“无处可停”的车辆分流到公共停车场，缓解住宅小区停车难题。社会停车场的选址可尽量考虑设置在中心城区交通主干线附近，这样既可以减轻周边住宅小区居民的停车矛盾，也方便中心城区上班族的就近停车。
&&&&再次，建立和完善停车管理的相关法规政策。一方面，政府有关部门要尽快制定出台机动车停车场（位）建设、管理、经营收费等相关政策，形成比较系统、完善的法规政策体系，为住宅小区停车管理提供必要的政策保障。有关部门要将住宅小区车辆管理纳入日常监管范畴，对住宅小区车辆乱停乱放问题进行专项治理，加强住宅小区停车管理的日常指导、监督工作；物业服务企业要充分履行职责，制定切实可行的管理措施，严格控制外来车辆的进出和停放，引导和规范小区居民车辆有序停放，以完善的制度、优质的服务来促进住宅小区停车管理的健康发展。另一方面，政府应积极培育停车服务业的发展，明确和保障停车场开发者与停车者的责任和权利，规范停车场开发企业的经营行为。
&&&&总之，随着咸宁城市化的发展和住宅小区入住率的逐渐提高，城市住宅小区停车难问题已日益明显，政府相关部门要发挥主导作用，从规划、建设、管理等方面多管齐下，缓解住宅小区停车难问题，提高人们的生活品质和幸福指数。
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&&小区停车社会实践调查报告
&&&&随着人们生活水平的提高，私家车的拥有数量越来越多，有了汽车，晚上没有地方停放，小区停车难成为车主最头痛的问题，人们纷纷感慨：买车容易停车难！为了解我们南通市居民小区的停车问题，我于2007年12月9日，在虹桥新村、虹桥北村钻石楼、都市华城三个居民小区，通过现场调查、访问、网上查询数据资料等方式，进行了调查。
&&&&一、居民小区停车现状：
&&&&我所调查的三个小区中，虹桥新村，是南通最早的居民小区，已经有近二十年的历史，住房密集，小区道路狭窄，没有一个正式的停车场，人们只好把车停在小区道路边或休闲空地，还有的把小区绿地改成了自己的停车场。虹桥北村钻石楼，是前几年建成的公寓，有露天停车位，但由于住在这里的人私家车拥有比例较高，现有的车位已远远不够，加上外来车辆也很多，回家晚了就要跟人抢车位。都市华城是刚刚新建的一个小区，规划及配套比较完善，有地下停车位，也有地面停车场，地下车位出售或出租，价格较高，而地面停车场则相对收费较低，由于配套较齐，而且车位形式多样，基本满足了各种车主的需要。
&&&&二、小区停车难的原因
&&&&1、旧小区规划没有停车位
&&&&以前大家都没有私家车，小区在建设时根本没有规划停车场，连车位都少的可怜，汽车只能往小区道路上停，虹桥新村就属于这样的典型。
&&&&2、新小区虽有车位规划，但满足不了私家车增长的需求
&&&&有些小区虽然规划了停车位，但没有预料到私家车增长的速度会这么快，所以，原来规划的停车位现在已显得捉襟见肘，比如虹桥北村钻石楼。
&&&&3、一些小区停车位收费高，让车主望而却步
&&&&一些新兴高档小区虽然停车位充足，但价格昂贵，一个停车位比一辆车的价格都高，车主望而却步，这就出现了一方面停车位闲置，另一方面有车无处停的矛盾。有些小区公共停车位收费较高，每月300至500元，承受不起的人只能把车停在小区道路上过夜，都市华城就出现了这种现象。
&&&&三、小区停车难带来的问题
&&&&由于停车难造成了车主的无序停车，从而导致小区管理上的许多问题：
&&&&一是车辆的数量多，占据了小区的道路，影响小区的消防和交通安全；二是汽车露天停放，经常出现汽车被损坏和被盗窃的现象；三是汽车停放产生的噪音和尾气污染扰乱了居民的正常生活，引起邻里纠纷不断。
&&&&四、解决办法
&&&&对老的小区，要重新规划，增加停车位，或在小区外围建立大型停车场，让小区车辆集中停放。
&&&&对有车位的小区要加强管理，适当收费，合理停放。
&&&&对新建小区，一定要配套建立地下停车场，而且要能适应未来发展的需要。
&&&&发展公共交通，倡导绿色交通，控制私家车的发展速度。
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居民住宅小区停车问题调查
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&&&&近年来，随着经济社会的快速发展，人们的生活水平不断提高，我市私家车数量急剧增长，居民住宅小区停车位远远无法满足需求。无论是在老旧小区，还是新建小区，私家车停放已经成为令物业服务公司、小区居民备感头疼的一件事。如今，“买车容易养车难，停车更是难上加难。”已经在我市私家车主中形成共识。
&&&&老旧小区规划“先天不足”
&&&&谈起小区停车难问题，我市老旧小区首当其冲。目前，在我市城区居民住宅小区中，修建于上世纪90年代的老旧小区大约要占四分之一。由于受当时经济发展和人们生活水平的限制，这些老旧小区修建之初并未对车库、车位做太多考虑，而只设有自行车棚。这种“先天不足”，导致其成为我市小区停车难矛盾最为突出的区域。如今，生活在这些老旧小区的有车族只能自谋出路，停车难成为他们生活中最为苦恼的事情。
&&&&“花了十几万买辆轿车，本想能为日常生活带来便利，谁想却整天为停车问题犯难。”家住闸口附近的金先生说，他所居住的小区是1994年修建的，由于整体面积比较小，楼和楼之间的间距很近，满打满算也停不下几辆车。随着近几年车辆的急剧增长，小区内有限的停车区域已经无法满足现有车辆的停放需求。一些车主寻找不到停车位时，不得不把自己的爱车停放在小区外的道路上，既不安全，也阻碍了附近居民正常通行。
&&&&“现在业主停车问题已经成为我们的工作重心，这一矛盾解决不了，小区和谐无从谈起。”负责育新街附近一小区物业服务工作的何女士告诉记者，现在因为停车问题而产生的邻里纠纷她一天要调解好几起，不是车辆堵了家门，就是车与车发生了摩擦。不过，何女士表示，目前最令她头痛的是，小区物业已经接到消防部门好几次通知，要求尽快解决小区的停车问题，不要再让车辆抢占消防通道，以免发生火灾时延误救援时间。为此，她曾多次和业委会商议，把小区内的一块绿化带改建为公共停车位，但遭到无车业主的强烈反对，最终这一计划不得不“流产”，导致小区停车难问题无限期推迟。
&&&&新建小区车位“只售不租”
&&&&我市老旧小区出现停车难局面，这属于历史遗留问题，解决起来比较棘手，需要政府、物业、业主密切配合，短时间并不容易破解。然而，令人不解的是，市区一些新建小区同样存在停车难问题。小区新入住的业主为了能为自己的车辆安个家，使出了浑身解数，可谓是煞费苦心。
&&&&采访中，记者了解到，目前我市城区已建或者正在建的居民住宅小区，虽然公共车位的配置比例各不相同，但几乎都建有车库、地上停车位或地下停车场等公共停车区域。但是，由于其经营机制缺乏合理性，收费价格倒挂，未能发挥以价格经济杠杆来调节停车供需关系的作用，客观加剧了住宅小区停车难的矛盾，最终形成停车总体供给不足、路面停车日增、地下车位闲置的怪圈。
&&&&刚刚由茌平搬到市区居住的杨先生因为生意上的需要，前不久仓促购买了一辆私家车，但随后因为小区内停车的问题头痛不已。“不足10平米的车位开发商竟然卖到5万元，基本上和我买车的价钱差不多，这让谁能吃得消。”杨先生向记者介绍，他所居住的小区是一处相对比较高档的住宅区，修有地下停车场，场内停车位与小区房屋套数是按照1：1的比例建设的，按说不应该存在停车难的问题。然而，由于这些地下停车位的售价太高，多数入住业主并未购买这些车位，而是把车辆随意停放在小区内的绿化带、人行道上，最终形成了小区地上拥挤不堪、地下停车位空荡荡的尴尬局面。
“现在，为了能够把自己的爱车停放到小区内相对安全的地方，晚上根本就不敢回来得太晚，真是太让人分心了。”杨先生说，为此，他曾联合小区内的一些有车族与房产开发商协商，希望能够把地下闲置的车位出租给业主，从根本上解决小区停车难矛盾。但开发商为了尽快回笼资金，对他们的提议根本就不予理会。
太原住宅小区停车位调查
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&&&&目前，太原市各住宅小区内的车位均无法办理产权证。那开发商到底可不可以卖车位？车位该不该卖这么高的价格？如果业主买了车位，权益没有保障又有什么意义？
&&&&A　太原大多数车位没有产权证
&&&&值得注意的是，在住宅小区内有一种停车设施可以办理产权证，那就是车库。
&&&&虽然花高价购买了停车位，但业主却拿不到任何产权证明。“目前为止，还没听说过买车位能拿到产权证的案例，多数只能拿到一个《车位占用（租用）协议》。”做过多家楼盘销售代理的瑞德威尔市场部经理樊岩说。
&&&&按照法律规定，一个能够拥有产权的位置或空间必须符合“有明确的界址点和独立的通道”的条件，地下车位不具备“有明确的界址点”，所以核发产权证非常难。太原市房管局工作人员告诉记者，由于车位达不到产权登记条件，所以不能办理产权证明。此外，要办理产权证，前提是缴纳土地出让金。尤其是地下停车位，目前政策方面并未对地下空间收取土地出让金，也不符合办理产权证的条件。
&&&&值得注意的是，在住宅小区内有一种停车设施可以办理产权证，那就是车库。由于车库是在小区内建造的专门的停车设施，其相互间由墙壁隔开，四周范围明确，具有独立的入口，已成为与住房相区别的、独立的特定物，所以其权属可以登记。
&&&&B　有些车位开发商无权出售
&&&&住宅小区按要求建的人防工程，是可以做停车位使用的，但只能出租不能出售。由于此部分产权不明晰，这部分车位从来没有办过产权证。
&&&&那么，没有产权证，车位到底可不可以出售呢？
&&&&业内人士表示，住宅小区内车位分为人防工程和非人防工程两类。记者调查了解到，目前太原市住宅小区的地下停车位，很多都用了人防工程。太原市人防办工作人员表示，住宅小区按要求建的人防工程，是可以做停车位使用的，但只能出租不能出售。据相关部门人士介绍，由于此部分产权不明晰，这部分车位从来没有办过产权证。
&&&&而对于非人防工程车位（包括占用小区道路、占用公共设施、首层架空层、地下车库等），情况则有所不同。北京中伦文德太原律师事务所一位律师告诉记者，对于不算在建筑物容积率里、计入公摊的非人防工程车位，属业主共有的（如小区道路、公共设施等），法律上不允许出售；其余的则可以出售，如首层架空层、地下停车位等。“首层架空层停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行的房地产行政管理法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物（面积），也是住宅房屋单元的从物。所以，初始登记时，楼房架空层停车位不可能取得独立的房地产权，因此房地产商无权出售。”该律师表示。
&&&&同时，对于建筑面积不计算容积率、计入公摊的地下停车位，其产权状况与楼房架空层停车位的建筑面积产权状况相同，地下停车位的产权依附并归属于该幢设置地下停车位楼房的全体业主。
&&&&C　政府监管有空白
&&&&现在高额的停车位费用之所以归开发商所有，正是因为开发商打了&“产权不明确”的擦边球。
&&&&停车位存在巨大的利益空间，但是政府监管却成了空白。相关部门负责人表示，如果小区的地下停车位是经过规划审批的，并且办有预售许可证，则可以办理产权证。但目前相关部门对停车位暂无法定标准。同时，针对居民小区地下停车场的地下车位使用权出售、出租的价格，物价部门暂无相关规定，目前由开发单位定价。
&&&&太原市房管局相关负责人说，现在全国对地下停车位的产权问题都没有一个明确的标准，太原也没有出台相关的政策，这给管理造成了困难。业内人士表示，现在高额的停车位费用之所以归开发商所有，正是因为开发商打了“产权不明确”的擦边球。
&&&&因此，市场上出现了一种特殊职业——“倒车位”。有些业主或非业主，一次性在小区内购置多个车位，在车位价格被炒至最高时出手，赚取差价。而目前，是否允许这部分人在小区内购买停车位，在政策方面也还是空白，这样就给炒家留有操作空间，炒高了停车位的价格。
&&&&据悉，从5月1日起，北京商品房销售在执行“一房一价”的同时，也把地下停车位面积和销售总价囊括在内，自此，对停车位的售价有了一定的规范。因此，不少市民呼吁，我省应尽快出台配套政策，明确地下停车位的产权，以解决产权不明晰、租售转让秩序混乱等问题。
&&&&买房先看物业，小区的停车位是开发商在建小区前规划好的，车位配比明显供不应求，出现这种现象应该是开发商来解决。建议购房者在选房前看好规划图，了解楼盘及相关物业情况，避免入住后遇到不必要的麻烦。如果是拥有1辆以上私家车的家庭，购房之前更需要对车位配比进行仔细考量。
&&&&对于“出售”的车位，其实在法律意义上为“租用”。根据《合同法》中关于“租赁合同”的相关规定，租用的年限最高为20年。但是在购买车位时，销售人员往往会这样告诉消费者：“车位买了就是终身制，永远都是你的。”或“车位使用权和房子年限相同，是70年。”“这种说法是错误的，车位使用权买卖合同实质上是车位租赁合同，期限不能超过20年，超过20年的，超过部分无效。”律师提醒消费者。所以业主在签合同时首先要问清“年限”，如果开发商把不能办理产权证的车位卖掉，业主最后拿到手的只是一纸合同，而不是权属证书，这样的车位买卖不受物权法保护。
&&&&签订购房预售合同时，购房者和开发商应就车位的范围、车位号、预售面积、预售价款等情况在预售合同的补充条款中约定清楚，最好配有平面图。
&&&&北京世纪朗润房地产经纪公司总经理薛铮表示，车位供求比例失衡，是导致住宅小区车位价格昂贵的直接原因，要想解决这个问题，规划部门应该多规划一些车位。
&&&&对此，也有市民建议，政府应把停车场的增加扩建纳入城市的总体规划和建设中。对新建住宅、办公区、商业楼群等必须强制建设停车场（库），并要求同步设计、同步施工、同步交付使用。本着谁出资谁受益的原则，允许、鼓励民间资本参股投资修建停车场。
此外，也有人提倡车位互换，缓解停车难的问题。也有市民说，居住区的车位白天大部分是空闲的，办公区的车位晚上大部分是空闲的。如果从管理的理念上，放开思路，打破界限，把有限的车位资源合理的、分时段利用好，就可以有效缓解停车难的问题。
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小区停车社会实践调查报告
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&&&&为了了解两个小区停车状况区别及其原因，首先制定了调查计划：首先对私家车和车位的数量及停车状况进行统计，再对小区居民进行采访，最后进行讨论，以此得到比较全面的结论。
&&&&组长首先带领组员们分别对两个小区私家车数量、车位的数量及停车状况等情况进行了调查，结果汇总后进行了分析，分析如下：
&&&&幸福小区没有明确的车位，私家车一般都停在楼前、花坛前或树下等空地处，虽然小区大，车辆较多，但只占了大约70%到80&%的空地，没有对居民正常的生活和出行产生太大影响，只是由于管理不够规范，有的地方显得比较乱。
&&&&而惠丰小区的情况与之截然相反，因为在建设小区时，开发商设计了地下停车场，所以地上只设计了少量停车位和车库。但由于地下停车位收费且没有车库的私人性，所以至今仍有很多空余，不愿购买地下停车位的车主们就把车停在地上的免费停车位里，没有抢到车位的就把车停在道路两边，阻碍了交通、不够安全，而且看着十分凌乱。
&&&&接下来，我们又采访了两个小区的一些居民，两个小区里的很多居民也有同样的看法。惠丰小区的李阿姨就对我们说：“现在买车的人是越来越多，为了找一个位置好一点的车位，我天天都要提前几分钟从单位回家，稍晚一点车位就没了。”而很多没办法提前下班的居民更是天天找不到车位，只能在路边停车，考验技术又不安全，这令他们苦恼不堪。
&&&&幸福小区的居民虽然没有停车难的问题，但仍有其他与停车有关的问题，居住在幸福小区的王阿姨就有一些看法：“有时候，一些车主把车停在人行道上，影响了我们走路的人经过，尤其是拿着很多东西的时候，真的很不方便。”
&&&&对于这些情况，我们小组的同学们给两个小区各提出了一些建议：
&&&&1、幸福小区的停车基本不成问题，但没有明确的车位，车辆停在楼前、花坛前或树下的空地处显得比较乱，小区人流量大，也不够安全，建议小区将停车规范化，划定一部分区域为停车位，让居民统一停车，这样既整齐划一，又方便管理、保证了居民车辆的安全。
&&&&2、惠丰小区有明显的车多车位少的问题，而收费的地下停车位不受欢迎使问题更加严重，建议小区扩大建设，增加地上停车位的数量，也可以短时间内降低地下停车位的价格，号召车主购买地下停车位，以此解决地上车满为患的问题。
其实，要想从根本上解决小区停车难的问题，并不能单纯依靠增加车位，还要让居民提高意识，鼓励其购买收费的停车位。或者使用最简单、环保的办法：号召大家不购买私家车，使用公共交通工具，这样既解决了停车难的问题，又保护了环境，可谓是一举两得。
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小区停车问题的调查
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&&&&改革开放以来，我国经济快速发展，人民生活水平迅速提高，尤其是居民人均可支配收入逐年提升，私家车以惊人的速度走入千家万户，居民的出行更为便捷了。
&&现阶段，XX市老住宅小区、拆迁安置小区等部分小区普遍存在停车难问题，小区的车位越来越紧，机动车挤占小区道路和场地，有的住户一下班立即回家，就为了抢占一个稀缺车位，原本网络上流行的“抢车位”游戏逐步延伸到了现实生活中。为进一步了解我市小区停车问题现状，市城管部门以我市老住宅小区、拆迁安置小区为重点，对小区停车情况进行了一次调查，共发放问卷XXX份，有效回收XXX份，回收率为XXX%，并与愿意接受调查的业主进行了深入交流。
&&&&一、现状分析
&&&&（一）小区停车模式
&&&&我市当湖街道范围内现有小区XX余个，其中老住宅小区、拆迁安置小区XX余个，如XXX、梅XX村、XX小区、XX新村等。目前，小区内停车存在多种模式，一是机动车停放在地下车库，采取人车分流的模式；二是机动车停放在专用停车位或停车库中；三是机动车停放在地面车位或者小区道路上。老住宅小区和拆迁安置小区中多采取第三种停车模式。
&&&&（二）调查结果
&&&&1.小区内机动车占道停车或停在车位外情况
&&&&在接受调查的XX名业主中，被问及车辆停放状况时，有XXX%的业主认为经常有机动车占道停车或停在车位外的情况，XX%的业主认为该类情况较少，只有XX的业主回答没有占道停车或停在车位外的情况。
&&&&2.业主对机动车停放影响状况的总体印象
&&&&在被调查的XX名业主中，被问及机动车停放是否影响居民正常出行时，有XX%的业主认为影响了居民正常出行，其中，吉祥小区内多名业主反映因车辆停放在小区内道路上，严重影响非机动车出行，事故发生概率明显增加，有XX%的业主认为不影响，有XX%的业主持中立态度。
&&&&3.业主认同有效缓解停车难问题的举措
&&&&在被调查的XX名业主中，有75%的业主认为可采取物业划定停车位，统一管理的方法，17%的业主认为可以依靠小区外道路、公共空地停车，27%的业主认为可以“错时停车”，11.3%的业主认为可以提倡绿色出行，4%的业主认为还有其他方式解决，如限制非本小区机动车停放在小区内，提高居民素质等。
&&&&（三）小区内因停车引发的问题
&&&&由于小区现有车位不能很好的满足业主停车需求，引发了业主与物业管理公司、业主与业主、违法改造车位者与投诉举报受理部门执法人员之间的矛盾。
&&&&1.业主与物业管理公司的矛盾
&&&&调查发现，业主对物业管理公司的抱怨最多，属于矛盾最集中、冲突最外化的一个方面。主要表现为：物业公司在未征得业主同意的前提下，擅自将小区内的绿化改造成停车位，并出租给业主；物业公司对小区内机动车的停放不能做到有效管理，导致事故频发；物业公司工作人员工作不细致，引起业主不满等。
&&&&2.业主与业主之间的矛盾
&&&&由于小区内停车位不足，有车的业主随意停放车辆，损坏道路和绿化带，堵塞消防通道，引起无车业主的不满。有的车主将车停放在别人的停车位中，导致对方无法停车，引发业主之间的矛盾。
&&&&3.违法改造车位者与投诉举报受理部门执法人员之间的矛盾
&&&&部分小区业主为解决自身停车问题，采取了破坏绿化私自用水泥浇筑停车位的违法行为，但此举遭到了邻居或小区内其他业主的投诉举报。作为投诉举报受理部门，相关执法人员会及时前往现场进行制止，由此导致违法者与执法人员之间的冲突。由于对这类违法行为在立案查处方面操作性不强，只能采取“打游击”或“消防灭火”式的巡查监管，致使“堵”的方法不能从根本上解决停车问题。
&&&&二、我市小区停车难原因分析
&&&&造成小区停车难问题的原因是多方面的，有规划问题，有技术问题，有土地资源问题等。目前，我市停车难问题多集中在2000年以前建成的住宅小区，该类小区开发商在开发时未充分考虑停车泊位的建设，由此导致车辆无处可停。新建的小区也存在着潜在的问题，很多新小区入住率尚不高，停车难问题尚不突出，一旦入住率高了，问题也就暴露出来了。细究我市小区停车难原因，具体有以下几个方面：
&&&&（一）&规划车位不足
&&&&在我们的调查过程中，被问及小区车位是否充足时，有71%的小区居民认为自己所在的小区规划车位不足，13.1%的居民认为一般，12.7%的居民认为车位充足，3.2%的居民回答不清楚。由此可见，规划车位不足是停车难的一个重要原因。位于新华中路的新华苑小区是一个开放式小区，它内部有建造的车库，但数量严重不足，仅XX余个，同时，由于外来车辆常停放在车库外，导致仅有的几个车库未能发挥功用。
&&&&（二）停车位规划滞后
&&&&XX新村、XX西村等不少小区是建于上世纪八九十年代，已有二三十年之久。小区在车位和车库数量的设计方面仅仅用于满足当时的业主停放自行车和摩托车的需求，远远无法满足飞速发展的汽车数量增加而产生的停车需求。
&&&&（三）机动车数量激增
&&&&近几年，人民生活水平有了很大
&&&&提高，纷纷选择购买私家车从而为自己出行带来便利，机动车数量剧增是停车难问题产生的最直接原因。从车管所获悉，截至2012年年底，我市机动车保有量为XX辆，今年我市第一季度汽车新注册上牌量已突破XX辆，3月就上牌了XX辆，每天平均新注册上牌XX辆。小区停车越来越拥挤，停车难问题凸显。
&&&&（四）车主文明停车意识不强
部分车主随意将车停放在消防通道或者绿化带中，造成安全通道被堵、绿化被破坏，影响了小区的安全通行及环境。更有甚者，直接毁绿私建停车位，满足自身需要的同时，却破坏了小区的和谐。在接受调查的XX名业主中，被问及车主文明停车意识时，有9.4%的业主认为文明停车意识较强，54%的业主认为一般，有35%的业主认为文明停车意识比较差，有1.6%的业主表示不清楚。
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小区停车问题调查问卷
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&&&&1.您是本市（东）城的业主吗？
&&&&2.您的爱车是长期停放在本市（东）城吗？
&&&&3.您是几期的业主？
&&&&本市城
&&&&翠岛东城
&&&&4.您是否认同小区内停车应该收费？
&&&&不认同
&&&&5.您是否愿意为小区停车支付费用？
&&&&不愿意
&&&&6.您觉得现在无固定车位停车的收费是否过高？
&&&&7.您目前在南京市区停车是所缴纳的费用是。（单位：元/次）
&&&&按次计费，如地铁口停车位等
&&&&8.您觉得目前小区按月停车收费是否合理？
&&&&不合理
&&&&9.您觉得目前小区按次停车收费的最高费用为多少（单位：元/天&无固定车位&月计费按照30天计算，含过夜费用）
&&&&请如实填写
&&&&10.如果您的爱车在小区内发生损害，如玻璃/划痕等，您有保险可以赔付吗？
&&&&11.您的爱车一般几点回家时发现没有车位了？
&&&&12.你希望多长时间缴纳一次停车费？
&&&&一个月
&&&&一季度
&&&&13.您觉得一次支付一年的停车费用（或每季度缴纳，不拖欠停车费连续2个季度以上者）是否可以享受适当优惠？
&&&&不可以
&&&&14.您认为是否可以发行计次卡方便那些不经常入住的业主？
&&&&不可以
&&&&15.您认为计次卡不打折出售是否合适？
&&&&不合适
&&&&16.您认为对外来车辆（例如亲友访客车辆）征收停车费是否合理？
&&&&不合理
&&&&17.您认为外来载重车辆（例如送货车辆）是否应缴纳停车费？
&&&&18.您认为外来车辆缴纳停车费的费用是多少？
&&&&5元以上
&&&&19.您认为地下停车的收费是多少比较合理？
&&&&150元/月
&&&&150-200元/月
&&&&200元以上
&&&&20.对于已购车位停车管理费用多少比较合适？
&&&&50元/月
&&&&60元/月
&&&&70元/月
&&&&80元/月
&&&&21.您认为目前物业管理车辆的力度是否够大？
&&&&22.您是否赞同不交费就不能在小区停车？
&&&&23.您会遵章停车并服从物业人员的管理吗？
&&&&24.您认为适当加大与物业的停车费分成比例能否激励物业的管理热情？
&&&&请注意是适当
&&&&25.如果有物业人员为维持停车秩序而受伤，您认为全体业主是不是应该表达慰问？
&&&&26.您会谴责不按章停车者吗？
&&&&27.您认为停车费按时收取所获得的公共收益对本市（东）城是否重要，特别是面临拖欠公用水电费用等特殊事件时？
&&&&28.由业主委员会代为管理停车收益，你是否同意
&&&&在及时公布收支状况下，同意
&&&&29.如业委会代为管理停车费，您希望多长时间公布一次管理账目？
&&&&一季度
&&&&30.您希望停车收益的优先去向是？
&&&&绿化种植
&&&&小区设备维护和增补
小区停车问题调研报告
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调研时间：&13:00&-&&13:41
调研方式：APP在线调研
样本定义：25-40岁，已婚，职业不限，无收入要求，无地域限制
合格调研样本：557人，其中男性425人，女性132人
报告要点：&
1.&9成以上的人都为停车难而烦恼
&小区物业管理在停车位方面管理欠妥，需要加强管理，更加规范
&小区停车区域还需要更多方法合理规划停车位来解决私家车主停车问题
汽车已经成为我们生活中不可缺少的一部分，私家车的数量也与日俱增。作为交通工具这确实便利了我们的生活，但是另一方面私家车庞大的数量也引发了许多问题。其中私家车停车难已经变成了我们生活中比较头疼的一类问题。随着私家车数量的上升，难道停车位就不能同步上升？到底是什么原因才导致现今停车难的问题，我们可以用什么方法解决这个问题？下面赚零用的调研可以看出问题关键所在从而可以对症下药。
1、车位问题给私家车主添烦恼
从被调查对象的总体而言，有95%的私家车主认为无论在什么地方停车总会觉得找个车位是一件麻烦事。除了50%的军人/警察的车主有固定车位，其他很多车主都因没有足够车位选择随机车位进行停靠。44%的车主都会选择随机停靠车辆，而56%的车主停靠方式都是占道停车或者停在车位外面。这样不仅是车辆停靠非常麻烦并且车辆进出也很不方便，刮擦蹭伤车辆的情况也将增多，这些引申问题需要引起重视。
2、物业对于停车位扩张还不规范
通过问卷我们很容易发现，因为小区停车位数量并不能满足小区车辆停放需求，所以很多小区物业都会采取改建的方法。比如小区绿化带被改建为车位，一些共有道路也被划定为停车地点。相应受访者中91%的私家车主都认为小区物业都有改建停车位的做法，其中职业为警察/军人的私家车主100%认为小区物业改建停车位比较严重，同时总体有69%的车主所在小区都把共有道路划为停车位的情况。如此做法一方面使小区绿化程度降低，另一方面小区一味的划共享区域为停车位也影响了小区居民生活质量，小区物业在这一点管理上还需提高。
3、停车不便利，停车时与人发生摩擦在所难免
在报告中70%以上的受访人群都反映因停车库离家比较远，相对来说停车不方便。通常车主都要绕一段距离才能到达停车点，然后再回家这就比较费时。停车不便，停车随机，没有固定车位，很多人都为了拿到一个标准停车位都争先恐后，以至于摩擦不断产生。根据调研报告显示只有23%的车主表示因停车而与人产生纠纷的事件比较少，其他车主都反映曾经和别人发生摩擦冲突。建议地下停车场可以和个人居住点联通，这样车主直接走到地下室，停车和取车都方便，很大程度可以减低与别人发生摩擦的几率，也节省了到家时间。
4、小区物业收费偏高、赚外快情况较普遍
在提及小区物业收费方面，虽然超过50%的车主都认为收费合理，不过仍有平均20%的人认为收费偏高，也就是说平均5个小区有一个小区收费偏贵。另外总体超过57%的车主都反映当自己的私车在小区内碰伤后并没有小区物业进行赔偿，更有37%的车主表示不清楚当这种情况发生时小区物业是否会赔偿。而小区物业对收取外来泊车费用更感兴趣，总体1/2的小区会对外来泊车收费，对于受访者来说这种现象也已经司空见惯。正因为小区物业更注重自身利益一方面节约成本，另一方面增加收入而对小区居民停车、生活等考虑欠缺。
5、民意显示停车场需要更多改变
从此份报告来看，受访者非常认同停车场需要全方位的改变。其中78%的受访者表示需要人性化的停车场设计，职业为自由职业/商人的受访者表达这一意愿高达85%。另外73%的人认为还需增加车位。加强停车场管理员的服务意识占61%，而新型停车方式（如立体车库等）和使用新型收费方式（如一卡通等）这两项选择的人分别为68%和47%。这说明现在大多数小区的停车服务并不能让人满意，而新型的停车方式和收费方式都是人性化停车方式的一部分。很明显这些私家车主意愿是在加强物业管理服务的同时再提供一个人性化的停车方式才是解决问题的良方。
报告总结：
需要改变现在私车停车难问题需要从全方位并逐一解决。首先小区物业对于小区管理更应负责，加强管理手段，分清职责，合理规划停车空间。其次针对停车场地的全方位变革还需要循序渐进，比如规划立体式停车场，车位可以增加不少，一卡通新型收费服务也可以同步施行，这样一来居民停车会更为便捷。不过这是一个漫长的过程，需要多方面合作沟通。现在外面的私车数量只增不减，我们的生活空间需要不断增加，对于停车方式的改革也是很多人希望的，如果可以能在停车问题上出一份力的话，也能让我们生活更为便利。
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