半年打赢五十年公租房官司——马汉学 律师（北京方亚律师事务所）----中国律师年鉴网
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——刘某诉尹某用益物权确认纠纷案办案侧记马汉学 律师（北京金禹律师事务所）
当刘某的父亲在一家咖啡馆约笔者见面时，谈起外甥告舅舅，曾几度哽咽。说他咨询过好几位律师，都说这场官司难打赢。我最后坚定地告诉老爷子，我不是什么大律师，但我们可以试打一下看！一、陈年旧账解放前，刘氏宗族在原东单区内务部街有私宅，解放后政府征用该处房产，刘氏宗亲各家分别被安置到公租房。刘某爷爷一家六口先后被安置到东城区，后又安置到朝阳区杜家楼一处平房，当时承租人为刘某爷爷。刘某的爷爷卒于日。1966年文革爆发，因历史原因，刘某爷爷、奶奶、父亲、三叔户口均不在北京，伯父的户口是集体户，家中只有姑姑的户口。因此当1968年伯父将承租房从杜家楼调换到宝金胡同（化名，下同）92号两间南房的时候，承租人只能写姑姑的名字。此后该房即由刘某伯父一家在此居住，并生下堂哥。姑姑则一直住在工作单位分给的一间宿舍内。1971年10月，刘某父亲调回北京；1972年，三叔返回北京；1973年，奶奶返回北京。三人均住在宝金胡同92号。日，三叔将户口从原籍迁入宝金胡同92号；刘某父亲日迁入；奶奶日迁入。1973年姑姑结婚后，住在丈夫家。，姑姑将户口迁到西城夫家，直到日病世，但宝金胡同92号的承租人一直没有变更。刘某自日起就迁入宝金胡同92号。2002年，在此连续居住三十年的三叔分房后搬走，此房基本上是由刘某居住。二、承租人之变2007年6月由于迎奥运，旧城改造。房管所通知刘某办理危改手续。房管员提出鉴于原承租人已去世，承租人需变更。全家人商议准备变更为刘某的名字。房管所答复，按规定不能直接变更为刘某。后经户口仍在宝金胡同92号的堂哥、刘某父子、三叔一家三口人协商，决定变更为姑姑之子尹某。尹某于日将户口迁入宝金胡同92号，刘某父亲依然为该房户主。2007年9月，承租人名字变更为尹某。但尹某本人从未在此居住过，更未履行过承租人的责任和义务。该房屋所有发生的费用，如房租、水电等相关费用以及房屋改扩建装修费用，“煤改电”电暖器的购置费用，都是由刘某缴纳的。日，尹某以房屋承租人的名义将刘某诉于东城区人民法院，要求刘某返还占有物，腾退房屋。于是，一场外甥告舅舅的诉讼由此展开。三、明修栈道，暗度陈仓如果刘某仅以被告身份应诉，其再积极应对，也是必输无疑。因为尹某是承租人，户口在宝金胡同92号，且已满2年。分析此案，刘某有两个选择，一是以房管局为被告，提起行政诉讼，要求变更承租人；二是以尹某为被告，提起民事诉讼，主张对宝金胡同92号享有居住权。无论是提起行政诉讼，还是提起民事诉讼，都会导致尹某的诉讼中止。如果刘某胜诉，则可导致尹某自行撤诉或被法院裁定驳回其诉讼请求。由于承租人变更为尹某是经户口仍在宝金胡同92号的堂哥、刘某父子、三叔一家三口人同意的，且刘某是否对宝金胡同92号享有居住权尚未确定，提起行政诉讼，胜诉的把握不大。于是，决定先打居住权官司。因为一人承租，多人居住的现象在北京很普遍。没有见过哪个承租人以自己是承租人而将家人赶出还胜诉的案件。提起居住权之诉，容易得到法院的支持。等居住权的官司胜诉后，再提起行政诉讼，主张变更承租人。此所谓两步走。四、有点看不懂的案由确定打居住权官司了，撰写诉状时却遇到个新问题。此案的案由到底是什么呢？有人说，肯定是居住权纠纷。但最高人民法院《民事案件案由规定》中并没有规定有居住权纠纷的案由。在网上查相关案例，才知此类诉讼案件的案由是用益物权确认纠纷。承租人对公租房没有所有权，只有使用权，这属于《物权法》上规定的用益物权。由此产生的纠纷也就叫用益物权纠纷。《民事案件案由规定》第32条物权确认纠纷项下即有用益物权确认纠纷的规定。对此案由，刘某的家人直呼，有点看不懂。五、调查取证，拨云见日由于时间跨度长、历史变迁大、法律关系复杂，涉案的两处公租房又早已物是人非，经过一个月的艰苦取证，律师向法院提交了一份长达64页的证据。1.朝外大街派出所证明。证明日，刘某爷爷由东单区后拐棒胡同迁入朝阳区杜家楼，随迁的有奶奶、父亲、姑姑、三叔。2.安定门派出所证明。证明宝金胡同92号户口的迁入、迁出情况。奶奶虽然户籍于日迁出，但本人一直在此居住至日去世。3.户口本。证明刘某父子及其堂哥、三叔一家三口的户口尚在宝金胡同92号及各人的迁入时间。4.厂桥派出所的证明。证明尹某日迁往西城区新街口南大街；日迁回宝金胡同92号。前后只有二十天时间。迁出时，以刘某父亲为户主；迁回时单独立户。5.房屋租金缴纳凭证。凭证上虽署名尹某，但近四年来房屋租金缴纳的凭证在刘某手中，能证刘某是宝金胡同92号的实际承租人。6.住房及自建房设计图纸及施工费用收据。该部分证据可证：翻建时间是2007年12月份；所有翻建施工设计、图纸绘制、费用支出均由刘某承担。7.北京液化气购气卡。从北京液化气购气卡上记载的信息上可知，宝金胡同92号房先后使用的钢瓶有两个，均在刘氏弟兄名下，一个是刘某的父亲，一个是其三叔。证明宝金胡同92号的实际使用人为刘氏宗族的兄弟们。8.电费发票。电费全是刘某所交；日（翻建前）、12月21日发票，付款单位一栏姑姑的名字改为刘某；日发票，尹某改为刘某，都盖有供电单位公章，非刘某私自所改；日发票，则完全改为刘某本人。9.购买电暖气的合同、发票和峰谷分时结算协议。电暖气认购合同及发票、居民峰谷分时电价试点电费结算协议的署名均为刘某，所留电话也是刘某父母的。10.伯父及三叔的证词。伯父及三叔的证词与律师从各派出所调取的户籍信息能够相互印证，故其证词的真实性应予认定。11.日尹某的承诺书。证明尹某曾承诺“本人绝不从此房获得任何利益。”12.尹某与刘某父亲等人的来往短信。日、日的短信，均表明尹某只是挂名承租人。为了便于法官更好地理解证据，办案律师还专门写了证据说明，与证据一同提交办案法官。六、斟词酌句的代理词为了既能说明问题，又不能繁复冗长，律师的代理词可谓斟词酌句。1.姑姑为宝金胡同92号房的挂名承租人查明宝金胡同92号房承租权的历史渊源是本案争议的焦点。姑姑又是如何取得该处房屋的承租权的？1968年，伯父将承租房换到宝金胡同92号房并在此居住的时候，因历史原因，刘某的爷爷、父亲、叔伯的户口均不在北京，家中只有姑姑的户口。承租人只能写姑姑的名字。 姑姑虽在日将户籍自朝外杜家楼迁入宝金胡同92号，但本人一直在单位宿舍居住。即姑姑从一开始就是该处房屋的挂名承租人，这一特征在姑姑1973年5月出嫁后及2001年5月去世后，体现尤为明显。至2007年9月变更为尹某前，姑姑挂名承租人身份长达39年。这43年来，宝金胡同92号实际承租人为刘氏兄弟三家人及其子侄。2.姑姑已失去对该房屋的承租权尹某取得承租权的依据是其母亲对该处房屋具有承租权。但姑姑1973年5月结婚，日，即将户籍迁往西城区夫家。日去世。根据《北京市公房管理规定》第十二条第（五）项的规定，承租者外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并新订租赁合同。可见，外迁或死亡，原承租人即丧失对房屋的承租权。3.宝金胡同92号房的实际承租人依据房屋租赁合同，承租人只能是一人，但这并不排除其名下存在多个共居人，甚至是实际承租人。之所以分析这个问题，是要说明在姑姑婚后及去世后，谁应该是宝金胡同92号房的接续承租人。宝金胡同92号房承租人虽在姑姑名下，但该处房屋曾先后存在多个实际承租人。刘某的奶奶、伯父一家、刘某的一家、三叔一家都曾在此居住、生活。由此可见，上述所有人员都曾是该房屋的共居人或实际承租人。4.尹某不具有继续承租的权利根据《城市公有房屋管理规定》第二十八条规定，承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续。北京市《公有住宅租赁合同》第七条则进一步规定，申请变更为公房承租人的须满足以下基本条件：原承租人死亡或外迁；与原承租人为同一户籍；是原承租人的家庭成员；与原承租人共同居住一年以上；没有其他住房。但尹某虽与原承租人为同一户籍，但从未在该处房屋居住过。且尹某有住房。5.尹某实际上也是挂名承租人尹某挂名承租人，是经过户籍尚在宝金胡同92号的刘某父子、堂哥及三叔一家三口附条件的情况下签字同意的。尹某的挂名承租人身份，可从以下证据中得到证实：⑴房屋租金缴纳凭证虽署名是尹某，但尹某从未在宝金胡同92号居住过。在4月11日法庭谈话时，尹某也承认这一事实，也承认从未交过房租； 43年来房屋租金都是刘氏弟兄们在按期交纳。⑵住房及自建房设计图纸及施工费用收据。有证据表明，尹某日即已取得宝金胡同92号承租权，但在2007年12月翻建时却既未参与，也分文未出。何故？挂名承租人使然！⑶北京液化气购气卡。从北京液化气购气卡上记载的信息上可知，宝金胡同92号房先后使用的钢瓶有两个，均在刘氏弟兄名下，一个是刘某的父亲，一个是三叔。这都是刘氏兄弟们是该处房屋实际承租人的有力证据。⑷尹某的承诺书。4月11日的法庭谈话中，尹某当庭承认该承诺书系自己亲笔所写。从承诺书的内容看，尹某也是挂名承租人。我们可以进一步的问尹某，你为何在日写此承诺书？是给谁承诺的？如是自己的房屋，有必要给别人写承诺吗？“本人绝不从此房获得任何利益”又如何解释？⑸尹某与刘某父亲等人的来往短信。日尹某给刘某的短信、日尹某前妻给刘某父子的短信，均表明尹某只是挂名承租人。6.刘某是争议房屋的现实际承租人刘某是该房屋的现实际承租人，可从以下证据中得到证实：⑴电费发票。电费全是刘某所交。⑵购买电暖气的合同、发票和峰谷分时结算协议。除房屋租赁合同的户名是尹某外，与房屋有关的任何支出事项均与尹某无关。最后，代理人请求法庭支持刘某的诉讼请求，以维护刘某及刘氏家族的合法权益！ 七、赢在东城日，东城区人民法院做出一审判决。法院认为，根据已查明的事实，姑姑虽为涉案房屋的原承租人，但其一直未在涉案房屋中居住。承租人变更为尹某后，尹某亦未在涉案房屋中居住。现根据查明的事实，能够确认原告自2008年开始居住涉案房屋至今，其户口自1997年始亦在该房屋内。故原告要求确认对该房屋享有合法的居住权利的诉讼请求，理由正当，本院予以支持，综上所述，判决：确认原告对本市东城区宝金胡同九十二号院二、三号房屋享有合法的居住权利。尹某不服，上诉于北京市第二中人民法院。日，北京市第二中级人民法院做出终审判决，驳回上诉，维持原判。不久，尹某撤诉。至此，一场外甥告舅舅的诉讼，以刘某的胜诉画上了一个圆满的句号。八、结语此案从立案到结案，前后不到半年。这固然与代理律师选择了正确的诉讼思路、扎扎实实地调查取证、精心准备代理词有关，但更重要的是与一、二审法官尊重事实、秉公办案是分不开的。在整个办案过程中，法官没吃过当事人一顿饭，甚至没抽过律师的一根烟。所以，当人们都在大谈我国的执法环境时，我都在心里默念：人间自有公平在，何必杞人自忧天啊！ & & & & & & & & & & & & & &
& & & & & &二〇一二年十一月二十四日于寓所 马汉学律师应邀为《中国当代优秀律师》题写贺词本案主办律师：优秀房地产专业律师——马汉学律师介绍马汉学律师系北京方亚律师事务所律师，高级合伙人，律所党支部书记。律所建设工程法务部主任。中华全国律师协会会员、北京市律师协会会员，北京市经济法学会会员。北京市律师协会建设工程法律专业委员会委员、培训部副部长。马汉学律师1987年7月毕业于上海师范大学政法系，获法学学士学位。后在中国人民大学法学院学习，获经济法硕士学位。马汉学律师曾任银川大学法学院院长职务、副教授。在职期间，积极探索高等法律职业教育教学改革，大力倡导“产、学、研”一体化教学模式。马汉学律师1992年8月取得律师资格，1993年开始执业。十几年来，马汉学律师办理案件数百起。涉及刑事辩护、行政诉讼、行政复议、集体土地纠纷、建设工程纠纷、交通事故纠纷、婚姻继承纠纷、劳动仲裁、商事仲裁、公司法务等各个领域，熟悉各种案件的办案流程，积累了丰富的办案经验，具有扎实的律师基本功。近年来，马汉学律师专注于建设工程与房地产业法律实务，办理了土地征收拆迁、建设工程合同纠纷、工地伤亡、房屋买卖合同纠纷、房屋继承纠纷、公租房使用权纠纷、物业管理纠纷、房屋装潢、装饰纠纷等一批疑难案件。足迹遍布北京、河南、河北、天津、山东、吉林、内蒙、江苏、浙江、四川、陕西、宁夏、甘肃等省。马汉学律师热心公益事业。作为一名党员，他时时、处处从严要求自己。他积极配合律师事务所驻所地司法所开展公益法律服务活动，送法律进社区、进企业，利用平面媒体和网络，宣传法律知识，解答居民法律咨询，参与人民调解工作。2010年12月，马汉学律师被北京市西城区月坛街道办事处评为2010年度公益普法先进个人。2011年12月，被海淀区司法局评为海淀区优秀律师。作为一名法学理论的教育者和法律实务的践行者，马汉学律师笔耕不辍，先后撰写《村民委员会法律地位研究》、 《浅谈民办高校班级管理应处理好的几个关系》、《&法律基础和思想道德修养&教学之我见》、《民办高等法律职业教育亟待解决的几个问题》等多篇论文在《宁夏大学学报》、《银川大学学报》上发表。&法律基础和思想道德修养& 电话：010-传真：010-邮箱：网址：
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法律顾问：北京市两高律师事务所律师
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郑友芝诉罗兴春等用益物权纠纷案
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郑友芝诉罗兴春等用益物权纠纷案是日在四川省会理县人民法院审理的案件。
郑友芝诉罗兴春等用益物权纠纷案案由
民事、物权纠纷、其他物权纠纷、执行
郑友芝诉罗兴春等用益物权纠纷案权责关键词
民商事、诉讼关键词、执行、终结执行（执行终结）、执行标的
郑友芝诉罗兴春等用益物权纠纷案案例原文
四川省会理县人民法院
执行裁定书
申请执行人郑友芝。
被执行人罗兴春。
被执行人周春荣。
申请执行人郑友芝依据已经发生法律效力的（2016）川3425民初1190号民事判决书，向本院申请执行罗兴春、周春荣用益物权纠纷一案。申请执行标的人民币32987.86元。
在执行过程中，因被执行人罗兴春、周春荣未履行生效调解书确定的给付义务，本院依法扣划被执行人周春荣在凉山商业银行老街分行处存款人民币33382.86元（含执行费395元），予以支付申请人郑友芝的案款。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十七条&有下列情形之一的，人民法院裁定终结执行：（六）人民法院认为应当终结执行的其他情形；&之规定，裁定如下：
终结会理县人民法院（2016）川3425民初1190号民事判决书的执行。
本裁定送达后，即发生法律效力。
执行员　邓林顺
执行员　杨　涛
执行员　董宇发
二〇一七年四月十九日
书记员　陈　晨