宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。那么确权后与商品房一样有使用年限吗？究竟能用多久呢?
一：不动产权证书上的&使用期限&究竟指什么?
我国法律对于民用住宅、、等的使用期限，分别规定了70年、50年和40年，对于这些类型的不动产登记，就需要在&使用期限&一栏填写相关信息。
而对于农村宅基地，法律当中并没有使用期限的规定，当然这一栏就是不必填写的。在国土部公布的《不动产权证书内页重要内容填写释义》中也对此作出了解释：&土地所有权以及划拨土地使用权、宅基地使用权等未明确权利期限的不填写。&
所以，大家对于宅基地&使用期限&的问题只是虚惊一场。
二：证书确定的&不动产权&指什么呢?
根据最新的不动产登记暂行条例，发放不动产权证书，实际上是将农村宅基地的使用权和房屋所有权合二为一，颁证之后，宅基地和上面的房屋就合并成了一个不动产单元，有全国唯一的不动产单元代码。以后不管宅基地入市后如何流转，只要有这个证书，就能证明宅基地还是归属于你的。
如今很多农民朋友拿到不动产之后，仔细一看，其中有&使用年限&一栏。这说明，宅基地也和商品房一样有了使用年限，究竟能用多久，到期了怎么办，这是大家普遍关注的问题。
相关土地分类：385人有用266人有用194人有用379人有用2017年宅基地政策改革很多，这和土地确权进入尾声密不可分，很多违规宅基地被回收，还有很多宅基地的政泰州市国土资源局征地补偿安置方案公告
〔2017〕第7号
根据江苏省人民政府以苏政地〔2马庆斌：为农村宅基地房子办产权证是大势所趋
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　　央广网财经北京1月9日消息 据经济之声《天下财经》报道，十八届三中全会中央全面深化改革决定提出，下一步国家要加快建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享。这项工作目前进展如何呢？有媒体援引某接近国土部人士的话说，未来国土部可能建立一个新部门，专门负责不动产登记，不只是城市房产，农村的房产登记也将覆盖在内。那么，农村宅基地真的有望办理产权证吗？这对现在密集清查治理的小产权房有什么影响？对此，天下财经值班编辑汪威采访了中国国际经济交流中心专家马庆斌。
　　记者：马先生您好，现在多部门都在着手推进建立统一的不动产数据平台，这其中房地产登记最受关注，另外，农村土地改革的大幕也已经拉开，在这些大背景之下，农村宅基地房产办理产权证是不是大势所趋？
　　马庆斌：应该说在未来的一段时间为农民代理它在农村宅基地上面盖的房子，确权并且颁发产权证应该是大势所趋，在农民的财产权中，宅基地上面盖的房子显然是最重要的，甚至是核心的财产，那么这里面必须有一个法定的国家认可的证明，也就是咱们讲的产权证的问题。
　　记者：农民肯定是高兴，农村宅基地的房子可以产权证，但是什么时候可以开始办呢？您预计大概需要多长时间？
　　马庆斌：多长时间，我想这里面有一个国家慎重推广的过程，还有一个结合各地的经济和社会发展的条件，当前在农村绝大多数人来说，宅基地还是其安身立命的地方，也就是说盲目的放开很容易出现一些经济和社会问题，因此，既使是耕地颁发产权证了，我个人认为在很长的时间内，很难像城市房那样自由买卖，可能会在一些条件成熟的地方，宅基地上面房产的出售应该是和农民的进城、务工、社保、就业结合起来，它不会说简单的像城里人的房子一样，我自由的买卖，应该是一个平稳的深入推进的过程。
　　记者：当前各个地方都在严厉查处小产权房，那农村宅基地房产办理产权证的话，对小产权房会产生怎样的影响？
　　马庆斌：实际上宅基地房产和小产权房这两个概念，虽然它们都在农村，但是一个是合法的，一个是非法的，现在很多小产权房只所以叫小产权房，是因为它不能自由流通，国家不承认它，它是非法的，原因就是它不符合用途管制，甚至非法占用宝贵的耕地。所以我想这里面不要简单的把在异地房产和小产权房混为一谈。
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央广网财经论农村宅基地上房屋的买卖
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【期刊名称】
论农村宅基地上房屋的买卖
【副标题】 “小产权房”的另一种形式【作者】
【作者单位】 【分类】
【中文关键词】 小产权房；农村房屋买卖；宅基地使用权；宅基地租赁权
【期刊年份】 【期号】 5
【页码】 75
农村房屋出售给城镇居民是“小产权房”的另一种形式，其涉及宅基地使用权的转让问题。《物权法》在此设置了开放式的衔接性规定，《土地管理法》未禁止宅基地使用权的转让，国务院有关文件则明确提出城镇居民不得购买宅基地及农民住宅。解释论上，城镇居民购买农村房屋的合同应根据《合同法》第52条认定有效，以调整双方债的关系；立法论上，在放开宅基地使用权流转的社会条件等问题解决前，可在《土地管理法》修改时增设宅基地法定租赁权，以解决农村房屋买卖的实际需要。
【全文】【】 &&&&
　　“小产权房”一般指建设在农村集体土地上的商品性住宅。但也有人认为小产权房包含农民把闲置的住宅转让给其他村的村民或城市居民的情况。{1}引起人们对“小产权房”普遍关注的北京通州“画家村”一案，{2}涉及的就是农村宅基地上房屋的买卖。事实上，建设在集体土地上的商品房与宅基地上的农户住宅转让，其性质与所涉及的问题不同，前者与集体建设用地能否进行房地产开发有关，后者则主要涉及宅基地使用权流转问题。但是，换一个角度考虑，从国家政策对农民住宅向城镇居民转让的限制上看（详见后述），农民对其住宅的所有权在权能上明显比普通商品房所有权“小”，在买受人的法律地位与其得到的法律保护方面，购买农户住宅与购买集体土地上商品房也大致相同。由于“小产权房”并不是严格意义上的法律概念，将农民住宅向城镇居民出售的问题纳入“小产权房”中讨论，似乎没有什么不妥。但是，因为涉及不同的问题，虽然可以将二者放在一个大的概念下研究，但是分开处理比较好，所以本文只关注后一种形式的“小产权房”。
　　房屋是农民的私有财产，农民自然有处分的权利。然而，由于我国法律采取“房随地走”、“地随房走”的原则，转让房屋必然涉及房屋上宅基地使用权的转让，而宅基地使用权事关国家的土地管理制度，有专门的法律规范。鉴于其中的法政策因素，不能由所有权的绝对性当然推出宅基地上房屋自由转让的结论。事实上，下文将要介绍的主流观点正认为其不得自由转让（其正当性留待下文论述）。可见，问题的关键在于宅基地使用权能否自由转让。
　　一、《》对宅基地使用权转让的规定及立法背景
　　《》第条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”由于《》仅做出这样的衔接性规定，为了准确理解其涵义，简要梳理本条的起草过程显得十分必要。
　　关于宅基地使用权的转让，物权法草案规定：“宅基地使用权不得单独转让。建造在该宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。”草案二次审议稿保留了这一规定，对此，全国人大法律委员会在十届全国人大常委会第12次会议上汇报称：“一种意见认为，农民的宅基地是由村里分配无偿取得的，是农民基本的生活保障，农民出门打工的，可能回乡，如在城里落户，其宅基地应当归还集体，宅基地上的住房可以在集体内部转让，但能否在集体之外转让宅基地上的住房，需要慎重考虑。如果允许在集体之外转让，还会影响村的建设发展规划。另一种意见认为，建立在宅基地使用权上的住宅所有权属于农民，对该住宅农民有权处分，从增加农民的融资途径考虑，也应当允许宅基地使用权流转。法律委员会经研究认为，这个问题比较复杂，还需要进一步研究，这次对草案上述规定未作修改。”{3}
　　然而，一些常委委员对这一规定有不同意见。法律委员会认为，根据土地管理法的规定，国务院为加强农村土地的管理，已经明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，遂建议将这一条修改为：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的村民；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”“村民依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。”据此形成草案三次审议稿的内容。{4}草案四次审议稿保留了三次审议稿的规定，针对不同意见，法律委员会在十届全国人大常委会第18次会议上建议对这一款的规定暂不作改动，拟进一步听取意见后，再作研究考虑。{5}草案五次审议稿仍未作修改，法律委员会在十届全国人大常委会第23次会议上解释说：“法律委员会经同国土资源部、农业部等部门反复研究认为：我国地少人多，必须实行最严格的耕地保护制度。目前，我国农村社会保障体系尚未全面建立，土地承包经营权和宅基地使用权转让的条件尚不成熟。至于农民贷款难的问题，应通过完善农村金融服务体系来解决。草案有关规定与宪法和农村土地承包法、土地管理法等法律的规定是一致的，同中央有关方针政策也是一致的，建议以不作改动为宜。”{6}草案六次审议稿亦未作改动，不过争议仍存，法律委员会在十届全国人大常委会第24次会议上称：“法律委员会经同国务院法制办、国土资源部、农业部等部门反复研究，一致认为：目前，我国农村社会保障体系尚未全面建立，土地承包经营权和宅基地使用权是农民安身立命之本，从全国范围看，放开土地承办经营权和宅基地使用权转让的条件尚不成熟。”{7}
　　但是，在常委会审议中，有些常委委员对“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定一直有不同意见。法律委员会反复研究认为：我国地少人多，应当实行最严格的土地管理制度。目前，我国农村社会保障体系尚未全面建立。农民一户只有一处宅基地，这一点与城市居民是不同的。农民一旦失去住房及其宅基地，将会丧失基本生存条件，影响社会稳定。为了维护现行法律和现阶段国家关于宅基地的政策，并为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地，建议将这一条修改为：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”据此形成草案七次审议稿的内容。{8}
　　最终，草案七次审议稿的这一规定获得通过，成为《物权法》调整宅基地使用权转让法律关系的正式条文。从上述这一条文的产生经过不难看出，在宅基地使用权的转让应否放开的问题上，一直存在着较大的争议，以至于法律委员会就物权法草案的修改情况向全国人大常委会汇报时，每一次都要对此作专门的汇报，甚至在起草过程中会同多个部门反复研究，最终四易其稿，形成了一个开放式的衔接性规定，明确提出为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地。这一精神亦为全国人大常委会接受，在全国人大常委会副委员长王兆国于十届全国人大五次会议上向各位人大代表所作的《关于中华人民共和国物权法（草案）的说明》中，可见同样的表述。{9}据此，可以认为，全国人民代表大会正是秉承这一立法精神而表决通过《》的，此处的立法原意是维持现有法律规定并为将来修改调整留有余地。
　　二、审判实践对农村房屋买卖案件如何处理
　　对于宅基地使用权能否转让的问题，《》仅做出衔接性规定，而《》第条第4款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准，从中并不能解释宅基地使用权不得让与，可见法律、法规并未明文禁止宅基地使用权的转让。甚至《》第条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”基于此，有学者认为，从学理和实践的角度看，应当解释为《》允许宅基地使用权转让。{10}但是从上述《》的产生过程中明显可以看出，法律起草者认为宅基地使用权的转让目前尚不能放开，而国务院的有关文件更是明确提出“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房”’。{11}按照《》第条规定，转让宅基地使用权，不仅要依照法律，而且要根据国家有关规定。“国家有关规定”所指何物，是否包括国务院有关文件，并不十分清楚。相反，根据《》第条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，国务院的有关文件显然不属于行政法规。因此，必然涉及宅基地使用权转让的农村房屋的买卖不可避免地成为司法实务中的难题。况且《》已为将来法律政策的发展变化留有空间，在这种情况下，法官是否可以通过对每一个具体事件的审判，将其对社会价值变化的认识循序渐进地渗透，恐怕也会产生争议。
　　2004年12月，北京市高级人民法院召开了农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则专题研讨会，就农村私有房屋买卖中的若干疑难问题进行了研讨，并形成了会议纪要，指出农村私有房屋买卖合同应当认定无效。主要理由是：第一，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。第二，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。第四，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，要求返还私有房屋的要求更关涉其生存权益。纪要同时认为，如果买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。{12}
　　有观点认为，在下列情况下转让农村住房或宅基地是使用权的，应当认定为无效：①城镇居民购买农村住房和宅基地的，因违反国家有关规定，应认定无效；②法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效；③《》规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未取得本集体经济组织同意的，应认定无效；④向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效；⑤受让人已经有住房，不符合宅基地分配条件的，应认定无效。《》第条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。因此，人民法院在审理此类案件的时候，应适用国家政策进行裁判。国务院办公厅1999年发布的《》第条规定：“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年12月，国务院《》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”因此，根据国家政策，人民法院不应支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。{13}
　　一些法院（如上海）则采取了一种类型化的折中做法：①对于发生在本乡镇范围内的农村经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效；②对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，如果取得有关组织和部门的批准，可以认定合同有效；③对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，未经有关组织和部门批准的，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应做无效处理；④对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同现实际履行完毕，且购房人已实际居住，使用该房屋的，对合同的效力暂不表态，承认购房人对房屋的现状以及继续占有，居住使用该房屋的权利。{14}
　　三、从解释论出发对审判实践的评价
　　在解释论上，上述各种做法或观点无一不值得推敲。限于主题，本文只关注集体经济组织以外的转让。北京市高院的纪要与最高法院以多种形式出现的指导意见皆可归于无效说，无效说面临《》第条的障碍，其并未给出解决办法。很明显，不能因为《》第条规定民事活动应当遵守国家政策就认为违反国家政策的合同一律无效，确认合同无效应当以《》第条第（五）项规定为依据，笼统地说违反国家有关规定而致合同无效违背《》的立法意图。而且无效说在效果上容易助长出售方受房价上涨的利益驱动，恶意利用合同无效之抗辩去谋取利益、逃避责任，有违诚信。上海法院的类型化处理倒是颇有新意，但依据不足。将合同有效与否的判断命悬于有关组织和部门的批准，缺乏法律依据，况且有关组织和部门依据什么决定是否批准，似乎更无来由，致使行政管理上的混乱或腐败现象将直接左右法院对合同效力的认定。而在合同已实际履行的情况下回避对合同效力的认定，显然不是审判机关应持的态度，应予批判。不过其充分注意农村房屋买卖的复杂情况，意图进行类型化的区别对待以实现正义要求，倒不失为一种进步，其认识到出售方利用合同无效而逃避责任的可能性，鲜明地支持购房人继
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【参考文献】
{1}参见吴春歧、刘宝坤：“‘小产权房’历史与未来的法学透视―‘法学专家透视小产权房现象’沙龙综述”，《房地产法律》2008年第4期；邢发齐：“‘小产权’房法律分析”，《河北法学》2008年第8期。另外，也有将宅基地上农户房屋出售给城镇居民作为“小产权房”的一个类别，详见岳晓武：“‘小产权房’应当分类处理”，《中国土地》2009年第3期。
{2}有两篇文章使用了“小产权房”的概念，参见张光宇：“‘小产权房’没名分”，载《人民法院报》日，第8版；侯晓玲：“小产权房搅期的微澜巨浪”，载《人民法院报》日，第1版。
{3}全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会民法室编著：《物权法立法背景与观点全集》，法律出版社2007年版，第22页。
{4}同上，第26～27页。
{5}同上，第41页。
{6}同上，第47页。
{7}同上，第64页。
{8}同上，第73页。
{9}同上，第9页。
{10}参见陈小君：“农村土地制度的物权法规范解析―学习‘关于推进农村改革发展若干重大问题的决定’后的思考”，《法商研究》2009年第1期。
{11}《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007] 71号），载http: //www. gov. cn/zwgk//content_ 852399. htm，最后登陆时间：日。另有1999年与2004年的两份文件，详见正文下文论述。
{12}参见《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》（京高法发[号），载http : //www. bjlawyer. net. cn/ShowArticle. shtml? ID ＝ 3884841. htm，最后登陆时间：日。
{13}参见秦弓、娅琳：“法院不支持城镇居民农村购房”，载《人民法院报》日，第8版。
{14}参见许瑜华：“论物权法出台后农村房屋买卖纠纷的司法抉择―以宅基地使用权之保障功能和效率功能的博弈为中心”，《上海审判实践》2008年第1期。许文并未表明此做法的出处，不过笔者在任职上海市人民检察院民事行政检察处时了解到，上述类型化处理正是其内部掌握的处理宅基地上房屋出售问题时适用的审判原则。
{15}参见崔建远主编：《合同法》，法律出版社2007年版，第100页。
{16}参见《最高人民法院关于审理合同法解释（二）》将《合同法》第52条第（五）项的“强制性规范”限于效力性的强制性规范。
{17}参见前注{14}，许瑜华文。
{18}同上注。
{19}参见,前注门{15}．崔律远主编书．第119页。
{20}参见中国人民大学法学院“法眼透视”学术沙龙：“名家剖析‘小产权房’现象”，载http: //www. civillaw. com. cn/article/default. asp? id ＝ 36540，最后登陆时间：日。
{21}参见刘俊：《土地所有权国家独占研究》，法律出版社2008年版，第299页。
{22}参见姚洋：“中国农地制度：一个分析框架”，《中国社会科学》2000年第2期。
{23}参见《南方周末》记者对中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文的专访，赵蕾：“中国农村政策的是与非”，载《南方周末》日，第B10版。
{24}参见崔建远：《土地上的权利群研究》，法律出版社2004年版，第211页。
{25}参见孟勤国：“物权法开禁农村宅基地交易之辩”，《法学评论》2005年第4期。
{26}参见〔美〕理查德·A．波斯纳：《法律的经济分析》（上），蒋兆康译，中国大百科全书出版社1997年版，第41页。
{27}参见前注{22}，姚洋文。
{28}参见山东大学法学院民商法学术沙龙第七期实录：“‘小产权房’现象的法律分析”，载http : //www. civillaw. com. cn/article/default. asp? id ＝ 39198，最后登陆时间：日。
{29}参见韩世远：“宅基地的立法问题―兼析物权法草案第十三章‘宅基地使用权”’，《政治与法律》2005年第5期。
{30}参见该条规定：“土地及其土地上之房屋同属一人所有，而仅将土地或仅将房屋所有权让与他人，或将土地及房屋同时或先后让与相异之人时，土地受让人或房屋受让人与让与人间或房屋受让人与土地受让人间，推定在房屋得使用期限内，有租赁关系。其期限不受第四百四十九条第一项规定之限制。前项情形，其租金数额当事人不能协议时，得请求法院定之。”
{31}参见前注{29}，韩世远文。
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&&& 本文首发于微信公众号：有观点。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。　　中国第一财经观点类短节目 做一个独立思考的人　　有观点　　农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括已经建设房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，已经建设房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。　　文 | 王才亮 中国建设管理与研究中心执行主任 《有观点》嘉宾　　国家有关部门启动了对于农村宅基地的研究，和制度的改革，有关措施正在出台，宅基地问题实际上是一个公民基本权利的问题，我们过去讲，居者有其屋，耕者有其田，我们共产党人当年号召农民革命，给农民以田地，本来就是一个口号，就这个目标，但是为什么建国都60多年了，这倒成了一个问题呢？　　问题的来源在于我们建国初期，是从土地的私有制转变过来，所以第一阶段是把原来地主的土地分配给了农民，把富农多余的土地也分给了农民，那么这就出了一个问题，房子怎么办？宅基地怎么办？实际上建国初期是承认土地私有，一直到了社会主义改造，才逐步的通过合作社、高级合作社最后到人民公社，到这个时候，就开始实行了土地的集体所有，而宅基地这一块，在的规定上，是含糊不清的，从我们现在翻到的资料来看，所有的宅基地在过去的时候，土地所有权，与土地使用权以及地上房屋是合一的，都是归房屋所有人所有，农民从生产队，从村庄取得了宅基地使用权之后，就变成了所有权和使用权合一的情况。　　这个问题的出现是在1982年的宪法修改，宪法修改第一次从法律上确定了土地公有制，也就是说城市当中的土地归国家所有，农村的土地归农民集体所有，那么就出现了这两种不同的公有制，最后的结果就变成了“有房者无地”，有房者他的地只有使用权，即便是如此，我们看到，在近年来这种土地制度当中，还是有区别的，农民的宅基地是没有使用期限的，而城市的宅基地也是没有规定期限的，只是因为土地财政的需要，在1988年我们开始试行，土地的有偿使用制度以后，城市才把土地使用权变成有期限的，直到今天，我们在法律上讲，农民的宅基地虽然是农民的使用权，但仍然是无期限的，这不应该是一个问题，这应是一个常识。
&&& 文章来源：微信公众号有观点
（责任编辑：马郡 HN022）
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