15个热点城市11个房价降了！但知道真相的我，眼泪掉下来
来源：每日经济新闻
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一二线城市的房价在进一步趋稳。▲图片来源：视觉中国今日（22日），国家统计局发布了个大中城市住宅销售价格统计数据。结果显示，15个一线和热点二线城市中，11个城市新建商品住宅价格环比下降；3个城市持平，分别为北京、杭州和成都；仅广州一城出现环比上涨。一二线城市新建商品住宅价格环比基本止涨。一二线城市基本停涨记者注意到，房价上涨的城市数量继续减少。国家统计局数据显示，1月份新建商品住宅价格下降的城市有20个，上涨的城市有45个，持平的城市有5个；去年12月，价格上涨的城市为46座。观察近6个月的数据可以发现，1月份房价上涨的城市数量总体处于减少态势。同时，15个一线和热点二线城市中，11个城市新建商品住宅价格环比下降；3个城市持平，分别为北京、杭州和成都；仅广州一城出现环比上涨。一二线城市新建商品住宅价格环比基本止涨。▲数据来源：国家统计局中原地产首席分析师张大伟分析认为，一线城市除广州外全面停涨。15个热点城市其中深圳、无锡环比下调0.5%，天津、上海、南京、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉等城市也都出现了轻微下调。整体来看，可以说是历史首次。不过，正如许多网友吐槽的那样，有一个真相还是让大家“眼泪掉下来”。过去房价“涨涨涨”时，部分城市单月涨幅能达到3%~5%，而近几个月开始的“降降降”节奏，跌幅却通常不到1%，有的仅仅0.1%——换句话说，房价不涨了，甚至降了当然是好事，但对一些有心买房的人来说，降的幅度或许还不够给力。以北上广深四地为例，去年1月以来新建商品住宅价格指数环比（上月=100）涨（跌）幅如下↓▲单位：%。数据来源：国家统计局据易居研究院对一二三线70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均计算，1月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为0.0%、0.1%和0.4%。易居研究院智库中心研究总监严跃向每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者分析，一线城市调控政策相对较紧，所以近期房价上涨态势得到了较好抑制，从目前数据来看总体上处于不涨不跌的状态。二线城市中，他认为，此前部分热点城市的房价上涨态势也得到了抑制，但依然有部分城市处于相对大的上涨态势，后续还需要积极进行调控。对于三线城市，他说道，“三类城市中，三线城市的房价增幅最大。三线城市政策总体宽松，房价依然有所上涨，而且上涨幅度超过了一二线城市。”“某种程度上也说明，随着一二线城市调控效应的积极体现，目前对于部分三线城市的房价管控也需要开始强化。”他补充道。三亚涨幅最大，重庆第二记者注意到，在70城新建商品住宅价格中，三亚环比涨幅最大，重庆次之。三亚、重庆、九江、西安和扬州五个城市的房价环比增幅最大，包括赣州、宜昌、岳阳、南宁和泉州的增幅也较大，位列前10位。▲数据来源：国家统计局严跃进向记者分析， 三亚一直被购房者看好，整体上来说，三亚房地产市场受季节因素的影响比较大，所以春节前后购房者入市的节奏会加快，房价也会在这个时候快速上涨。对于重庆，他认为，重庆因为之前购房政策比较宽松，在目前各大热点城市收紧限购的时候，重庆已经成为一个相对优质的购房市场，所以这个时候购房者会加快进入重庆。张大伟认为，主要原因是三亚的养老及躲霾需求，此外重庆上涨的原因是之前的补涨。▲图片来源：视觉中国开年以来，重庆再度收紧调控政策，多部门发声表示坚决遏制“炒房”，未雨绸缪地抑制楼市投机趋势。张大伟补充道，重庆房地产市场持续活跃，已连续两个月，新房单月成交量比去年月均高出四成。与此同时，政府密切关注楼市异动，1月再度收紧调控政策，后续市场走势取决于政策调控的精准度和实际执行力度。楼市拐点是否到来？从业内人士分析来看，1月楼市总体平稳，那么是不是意味着楼市拐点也将随之而来？张大伟分析认为，从最近3个月数据看，调控重压下的房价拐点已经接近出现，特别是限价严格的新建住宅价格调整明显超过二手房。▲图片来源：视觉中国但浙商银行经济分析师杨跃认为，短期内房价企稳甚至下跌并不代表整个市场已经转向。一方面，部分城市一手房价格的下降影响因素较多。除开发商根据市场趋势主动调整销售策略外，还有备案价控制下的预售证发放等行政手段影响。后者并不能从根本上解决房地产市场供需矛盾。另一方面，一手房和二手房的价格变动情况呈现了一定的背离，多数一二线城市的二手住宅价格涨幅都高于新建商品住宅。这也在一定程度反映出市场需求依然旺盛，不同住房类型的交易开始结构化调整。严跃进认为，观察1月份的70个城市的数据，可以看到房价走势继续朝稳健平稳运行的方向演进，预计今年上半年基本上过热房价可以得到有效地控制。他补充道，从其他城市来看，热点城市包括广州、长沙、太原、贵阳、海口等城市实际上房价上涨幅度相对大，后续对于此类城市要积极进行关注，防范价格过快上涨，同时要积极有效地抑制投机需求。
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48小时热文排行中国楼市真相！究竟哪个城市的房价跌得最多？
像剥洋葱一样
把房价的真相一点点剥离出来
难免想流泪
（2017年5月新建商品住宅成交均价）
从15座城市的新房均价来看，一个深圳大概等于两个厦门，一个厦门大概等于两个苏州，一个苏州大概等于两个成都。
但如果从 GDP 总量来说，深圳大概5倍于厦门，而厦门却只有苏州的1/4，苏州大概 1.3 倍于成都。
很显然，房价跟 GDP 没什么太直接的关系。
那房价的波动到底源于什么？当下的房地产市场变化的真相又是怎样的？
去年9月至今，不少一二线城市甚至三四线城市（涿州、嘉善、廊坊、滁州、保定等）出台了房地产限购新政，一线和核心二线销售量普遍萎缩，也有部分二三线城市（武汉、济南、西安、青岛、南京等）出台了所谓“筑巢引凤”的购房鼓励政策。
（南京新建商品住宅均价仍在普涨，但涨幅相对较小。图片来自：德科地产频道，ID：dekedichan）
（武汉新建商品住宅均价涨幅相对较大，图片来自：德科地产频道，ID：dekedichan）
各类新政出台已有一个季度，各地房地产市场发生了不同程度的变化。我们通过对近100个城市房地产销售面积和价格数据的分析整理，直观展现出中国房地产市场的全景图。
销售面积深度收缩的
一线和核心二线
截至2017年4月，一二线城市多数城市价格普遍上涨10%以内，部分城市上涨超过10%或下跌，累计同比销售面积有升有降，分化严重。
一线城市中，北京、上海、深圳的新房销售面积同比收缩超过20%，其中北京下降28%，上海下降44%，深圳下降71%。北京和上海年初至今的房价涨幅超过10%，深圳房价年初至今呈负增长。
去年销售排名靠前的七个核心二线城市（南京、天津、武汉、郑州、石家庄、合肥、苏州）和三个一线城市（北京、上海、深圳），在散点图上都处在销售面积深度萎缩的区域，与普通二线城市相比呈现两极分化格局。
普通二线城市多集中在销售面积正在增长、价格上涨10%以内的区域。有意思的是，一线城市里的广州在销售面积增速和价格变动上都更接近普通二线城市。广州年初至今价格持平，销售面积上涨14%。
（4月一二线城市新房销售面积和价格变化）
从二线房交易
看一线城市的房地产市场
目前一线城市的新楼盘大多开在城郊和城市的非核心区，开盘价有时会受到行政指导，有时也会和能否取得预售证挂钩。
这直接导致一线城市新房销售数据代表性差，波动性大，研究价值越来越低。
二手房交易数据更能反映一线城市真实的房地产市场。从北京、上海、深圳、广州四个一线城市的二手房量价变化轨迹图中，可以清晰地发现一线城市房地产市场所处的状态。
（北京二手房量价变化轨迹）
从2016年初至今，北京二手房经历了两次比较明显的量价齐飞。一次是16年3月-5月，一次是16年9月-11月。
16年11月后，北京认房认贷的限购新政起了作用。16年12月-17年2月，北京二手房价平量缩。17年春节之后，虽然北京二手房小幅缩量上涨，但是17年以来二手房成交面积已经连续负增长。
（上海二手房量价变化轨迹）
2016年上半年，上海二手房市场远没有同期的北京市场热闹。
上海二手房交易量受到了“326新政”的冲击，在16年3月冲高之后量价回落。但16年下半年，上海二手房交易价格持续快速攀升。
拐点出现在16年10月限购新政出台之后。16年11月-17年2月，二手房交易量价齐缩。和北京相似的是，17年春节之后，上海二手房也小幅缩量上涨。
但在整个2016年经历了较大幅度的价量上涨后，2017年上海二手房交易面积也连续负增长。
（深圳二手房量价变化轨迹）
相比于北上的反复，深圳房地产市场的收缩路径非常明确，没有一点回头和拖沓。
深圳和上海类似，2016年3月交易量冲高后便量价回落。但深圳二手房交易的收缩没有出现拐点。16年3月-17年4月量价一路向下，16年6月之后交易量就开始了负增长。
（广州二手房量价变化轨迹）
广州和北上深的走势完全不同，是一线城市中唯一没有出现交易量负增长的城市。
广州在16年经历三次上涨，2月-3月量价齐升，3月-5月价平量涨，5月-9月量价齐缩，9月-11月量平价涨。17年1月，广州二手房再次量价齐升，但很快交易量出现萎缩。
总体而言，四个一线城市里，深圳的收缩最为坚决明确，北上交易量连续收缩，价格增速回落但有一定韧性，广州价缩但交易量有一定上涨。
价量分化的
（二线城市新房销售价格和面积变动）
二线城市年初至今房价仍在普遍上涨，但销售面积分化，可见二线城市销售分化和限购政策有较大关系，二线城市的房地产市场仍有一定内生动能，在地产调控的大环境下逐步呈现分化趋势。
（二线限购城市销售面积和价格变动）
（二线非限购城市销售面积和价格变动）
（成都、杭州的新建商品住宅均价仍在普涨。图片来自：德科地产频道，ID：dekedichan）
余温渐退的
（2017年4月三线城市新房销售面积和价格变动）
整体上看，三线城市的销售情况接近于二线非限购城市，但三线城市销售面积增速高于二线城市，去年年底开始的三线城市销售热余温未退。
反映三线城市量价变化的散点图中，有两个区域较为集中，分别代表了三线房地产销售里的“走价”和“走量”两类城市。
部分一线城市周边的三线城市（中山、东莞、湛江、大厂、固安、廊坊）受限购影响，销售面积已经大幅下滑，这些三线卫星城的表现和二线限购城市近似。
强三线城市（洛阳、株洲、温州、泉州等）年初至今价格上涨10%以内，销售面积整体上同比上升，强三线的表现和二线非限购比较近似。
大部分上涨的三线城市年初至今的价格涨幅仅在10%以内，部分城市价格下跌，销售以走量为主。从价格来看，三线城市逐渐趋向稳定。
从一线周边的三线卫星城量价齐缩，到强三线走价和普通三线走量，三线城市正在逐步冷却。
中国房地产市场的
收缩路径逐渐清晰
从以上分析中不难看出，当下中国房地产市场呈现出这样的发展态势：
一线城市中深圳的收缩最为明确坚决，北京上海的交易量连续收缩但价格仍有一定韧性，广州价缩但交易量有一定上涨。
二线城市年初至今房价普遍微涨，限购与非限购城市的销售面积走势呈两极分化。
三线城市价格趋于稳定，一线周边的三线卫星城量价齐缩，强三线走价，普通三线走量，三线房地产销售正在逐步退热。
在利率上行、信贷收缩和大规模限购的影响下，房地产市场的收缩正在从一线城市和核心二线城市逐级向二三线蔓延，房地产销售的价量变动呈现出一条清晰的收缩路径——
一线城市—&二线限购城市+一线周边的三线卫星城—&二线非限购城市+强三线城市—&普通三线城市
（各类城市划分）
转自：JIC投资观察（ID：JICTIMES）；综合：雪涛宏观笔记（ID：xuetao_macro）、德科地产频道（ID：dekedichan）。转载仅为分享，不构成投资建议。
版权说明：再次感谢原作者辛苦创作，如转载涉及版权等问题，请联系我们，我们将在第一时间处理。
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