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漳州发展:拟参股福建漳州农村商业银行股份有限公司项目漳州市城区农村信用合作联社资产评估复核报告书
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福建漳州发展股份有限公司拟参股福建漳州农村商业银行股份有限公司项目漳州市城区农村信用合作联社资产评估复核报告书
中同华评报字(2010)第225 号
报告日期:2010 年8 月28 日
地址:北京市西城区金融大街35 号国际企业大厦B 座18 层
邮编:100140 电话:010- 传真:010-目 录
资产评估复核报告书声明 1
资产评估复核报告书 2
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他报告使用者 2
二、评估复核依据 5
三、评估复核目的 8
四、评估复核过程 8
五、评估复...
福建漳州发展股份有限公司拟参股福建漳州农村商业银行股份有限公司项目漳州市城区农村信用合作联社资产评估复核报告书
中同华评报字(2010)第225 号
报告日期:2010 年8 月28 日
地址:北京市西城区金融大街35 号国际企业大厦B 座18 层
邮编:100140 电话:010- 传真:010-目 录
资产评估复核报告书声明 1
资产评估复核报告书 2
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他报告使用者 2
二、评估复核依据 5
三、评估复核目的 8
四、评估复核过程 8
五、评估复核结论 9
六、特别事项说明 16
七、本复核报告的使用限制说明 16
八、评估复核报告日 17
资产评估报告书附件 18福建漳州发展股份有限公司拟参股
福建漳州农村商业银行股份有限公司项目
漳州市城区农村信用合作联社
资产评估复核报告书声明
福建漳州发展股份有限公司:
北京中同华资产评估有限公司接受贵公司的委托,对福建华审资产评估房地产
土地估价有限责任公司出具的闽华审评报字[2010] 98 号《漳州市城区农村信用合
作联社拟组建福建漳州农村商业银行股份有限公司项目整体资产评估报告》进行了
评估复核,并作如下声明:
1.我们在执行本资产评估复核业务中,遵循相关法律法规和资产评估准则,恪
守独立、客观和公正的原则;根据原评估报告陈述的内容对其采用评估方法的恰当
性、实施评估程序的合规性以及评估假设和参数取值的合理性等进行了复核并对本
复核报告的结论合理性承担相应的法律责任。
2. 我们与原报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事方没
有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。
3.我们未对原评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查,我们复核
的依据仅为原评估报告以及相关的评估明细表和评估说明。
4.本复核报告中的分析、判断和结论是对原报告中以及相关资产评估明细表和
评估说明中描述的内容进行复核,报告使用者应当充分考虑上述情况对本复核报告
结论的影响。福建漳州发展股份有限公司拟参股
福建漳州农村商业银行股份有限公司项目
漳州市城区农村信用合作联社
资产评估复核报告书
中同华评报字(2010)第225 号
福建漳州发展股份有限公司:
北京中同华资产评估有限公司(以下简称“中同华”或我公司)接受贵公司的委
托,根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则,按照必要的程序,对贵
公司拟参股福建漳州农村商业银行股份有限公司事宜涉及的福建华审资产评估房地
产土地估价有限责任公司出具的闽华审评报字[2010] 98 号《漳州市城区农村信用
合作联社拟组建福建漳州农村商业银行股份有限公司项目整体资产评估报告》(以
下简称原报告)进行了评估复核。现将有关评估复核情况报告如下:
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他报告使用者
本次评估复核项目的委托方为福建漳州发展股份有限公司,被评估单位为漳州
市城区农村信用合作联社,业务约定书约定的其他报告使用者为法律法规规定的使用
(一)委托方概况
1.注册登记情况
名 称:福建漳州发展股份有限公司
住 所:福建省漳州市胜利东路漳州发展广场
法定代表人:庄文海
注册资本:人民币316,302,618.00 元企业性质:股份有限公司
公司经营范围:从事对道路公路的投资与开发;城市基础设施开发与建设;市
政工程的投资与管理;房地产开发及管理;城市供水(制水);汽车销售与维修;
自营和代理商品及技术进出口贸易。
2.公司概况
福建漳州发展股份有限公司是1994 年11 月23 日经福建省人民政府以闽政体
股[1994]01 号文批准,由福建省漳州建筑瓷厂、漳州市自来水公司联合漳州市建筑
瓷厂工会、漳州市建筑劳务纸箱厂、漳州建业公司、漳州陶瓷经营公司共同发起,
于1997 年6 月13 日发行人民币普通股3,500 万股(其中职工股350 万股),总
股本为100,025,800 股。1997 年6 月26 日社会公众股3,150 万股上市交易,同
年12 月,350 万公司职工股上市。1998 年7 月,公司实施1997 年度利润分配及
资本公积金转增股本按每10 股送红股1 股,并以资本公积金向全体股东每10 股
转增1 股,实施送红股及资本公积金转增股本后总股本增至120,030,960 股。1999
年6 月,公司实施1998 年度利润分配及资本公积金转增股本按每10 股送红股5
股,并以资本公积金向全体股东每10 股转增2 股,实施送红股及资本公积金转增
股本后总公司股本增至204,052,631 股。经中国证监会证监发字[2001]30 号文核
准,公司于2001 年3 月实施2000 年度配股方案。配股以公司1999 年12 月31 日
总股本204,052,631 股为基数,每10 股配售3 股,配售价格每股12 元人民币,
配股实际配售21,420,000 股。配股完成后公司总股本变更为225,472,631 股。2001
年9 月份,公司完成了资产重组,由建材制造行业转向基础设施建设与经营行业。
2002 年7 月,公司实施2001 年度利润分配及资本公积金转增股本,以资本公积金
向全体股东每10 股转增6 股,转增股本后公司股本增至360,756,209 股。
2006 年7 月份,公司实施股权分置改革,根据股改方案,公司非流通股股东
执行51,979,199 股对价安排,即股改方案实施股份变更登记日(2006 年7 月13 日)
登记在册的流通股股东持有每10 股流通股获得3.5 股对价股份。同时,公司结合
股权分置改革,由公司定向回购漳州市财政局所持有的26,427,955 股国家股,漳
浦鑫源现代农业发展有限公司、漳州建业公司、漳州市建筑劳务纸箱厂分别持有的13,119,191 股、3,685,056 股、1,221,389 股法人股,并于9 月27 日依法予以注
销,公司总股本因此由360,756,209 股减至316,302,618 股。
(二)被评估单位概况
1.注册登记情况
企业名称:漳州市城区农村信用合作联社
住所:漳州市芗城区水仙大街53 号信合大厦
法定代表人:滕秀兰
公司类型:股份合作制
注册资本:壹亿捌仟伍佰万捌仟圆整
注册号:430
金融许可证机构编码:E01
经营范围:吸收公众存款;发放短期、中期和长期贷款;办理国内结算;办理
票据承兑和贴现;代理发行、代理兑付、承销政府债券;买卖政府债券、金融债券;
从事同业拆借;从事银行卡业务;代理收付款项及代理保险业务;经中国银行业监
督管理委员会批准的其他业务。
2. 漳州市城区农村信用合作联社概况
漳州市城区农村信用合作联社前身为漳州市城区农村信用合作社联合社及其所
辖农村信用合作社,根据《国务院办公厅关于进一步深化农村信用社改革试点的意
见》,于2006 年11 月10 日成立漳州市城区农村信用合作联社(以下简称:城区联
社)。城区联社现为股份合作制社区性地方金融机构,实行一级法人、统一核算、分
级管理、授权经营的管理体制。城区联社开业的同时,漳州市城区农村信用合作社
联合社及其所辖农村信用合作社自行终止,其债权债务转为城区联社债权债务。
城区联社辖内现有1 个营业部, 14 个信用社、10 个信用分社,设 “三会”(社
员代表大会、理事会、监事会),社员代表大会是权力机构,“三会”职责清楚,
各司其职。
3.股权情况
截至评估基准日(2010 年3 月31 日),城区联社注册资本为人民币18,500.8
万元,其中内部职工股3,504.5638 万元,占总股本的18.94%;非职工自然人股7,235.6939 万元,占总股本的39.11%;企业法人股7,760.5423 万元,占总股本的
41.95%。股东总数为1284 户,前十大企业法人社员和前十大自然人社员持股情况如
企业法人社员名称
自然人社员
漳州市紫山矿泉水有限公司 715.230 3.87 滕秀兰 92.504 0.5
漳州市国辉工贸有限公司 715.230 3.87 陈俊杰 92.504 0.5
正兴车轮集团有限公司 715.230 3.87 范新乐 92.504 0.5
漳州中隆电子有限公司 641.330 3.47 唐坤山 92.504 0.5
漳州市兆天贸易有限公司 496 2.68 吴小毅 92.504 0.5
新城房地产集团(福建)有限公司 372 2.01 吴月丽 92.504 0.5
漳州市国立贸易有限公司 313.182 1.69 林建明 92.504 0.5
漳州市毅生饲料有限公司 258.597 1.40 黄来福 85.004 0.47
漳州市闽信物资有限公司 248 1.34 吴阿波 80.6 0.44
漳州含羞草食品有限公司 248 1.34 林六建 80.6 0.44
4.财务状况
(1)存贷款情况:
截至2010 年3 月31 日,城区联社各项存款余额394,342 万元,比年初增加
52,759 万元;各项贷款余额288,167 万元,比年初增加40,857 万元;存贷款比例
73.08 %;其中支农贷款余额190,179 万元,比年初增加33,248 万元,占各项贷款
余额的66%;按贷款五级分类口径,不良贷款余额3,541.42 万元,比年初下降412.67
万元,占比1.23%。
(2)资产负债情况
金额单位:元
项 目 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年3 月
资产总计 2,975,249,676.8 3,242,008,160.11 3,778,394,544.83 4,411,953,673.65
负债总计 2,764,921,183.81 2,989,501,404.12 3,472,116,015.49 4,075,479,398.51
所有者权益 210,328,492.99 252,506,755.99 306,278,529.34 336,474,275.14(3)经营情况
金额单位:元
项目 2007 年 2008 年 2009 年
营业收入 153,838,578.17 217,466,520.08 225,110,776.85
营业支出 90,090,397.96 129,833,185.9 125,081,701.82
营业税金及附加 4,826,418.12 6,562,375.42 6,920,250.91
营业利润 58,921,699.09 81,070,958.76 93,108,824.12
利润总额 57,332,341.82 81,781,403.33 90,771,556.12
净利润 33,768,841.82 60,531,403.33 67,446,081.50
以上财务数据分别由厦门平正会计师事务所有限公司、厦门方华会计师事务所
有限公司和中瑞岳华会计师事务所有限公司审计,并分别出具了厦平会内审[2008]
第Z001 号、厦门方华审( 号、厦门方华审( 号无保留意见审
计报告和中瑞岳华清产核资报告。
4.委托方和被评估单位(或者产权持有单位)之间的关系
委托方福建漳州发展股份有限公司拟参股以漳州市城区农村信用合作联社改制
组建的福建漳州农村商业银行股份有限公司。
二、评估复核依据
(一)行为依据
委托方与中同华签订的《资产评估复核业务约定书》。
(二)法规依据
1.国务院91 号令《国有资产评估管理办法》(1991 年11 月16 日);
2.原国家国有资产管理局 国资办发[1992]36 号《国有资产评估管理办法施行
细则》(1992 年7 月18 日);
3.财政部令第14 号《国有资产评估管理若干问题的规定》(2001 年12 月31
4.国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第3 号《企业国有产权转让管理
暂行办法》(2003 年12 月31 日);5.财政部令第 47 号 《金融企业国有资产评估监督管理暂行办法》(2007 年
10 月12 日);
6.原国家国有资产管理局 国资办发[1996]23 号《资产评估操作规范意见(试
行)》(1996 年5 月7 日);
7.财政部财企[ 号《关于印发〈国有资产评估项目核准管理办法〉的
9.《中华人民共和国城市房地产管理法》;
10. 中华人民共和国主席令第42 号《中华人民共和国公司法》(2005 年10 月
11.《国务院关于印发深化农村信用社改革试点方案的通知》(国发〔2003〕15
12.《中华人民共和国商业银行法》;
13.《企业会计准则》和《企业会计制度》;
14.中国银行业监督管理委员会合作部《关于农村商业银行、农村合作银行实施
贷款风险五级分类有关工作的通知》(银监合〔2004〕64 号);
15. 中国银监会关于印发《农村合作金融机构非信贷资产风险分类指引》的通
知银监发【2007】29 号;
16.《国务院办公厅关于进一步深化农村信用社改革试点意见》(国办发【2004】
17.中国银行业监督管理委员会合作部关于印发《关于农村商业银行、农村合作
银行组建审批工作指引》;
18.《农村商业银行、农村合作银行组建中清产核资工作指引》的通知(银监合
〔2004〕61 号);
19.其他与资产评估相关的法律、法规等。
(三)准则依据
1.《资产评估准则―基本准则》(2004 年5 月1 日);
2.《资产评估职业道德准则―基本准则》(2004 年5 月1 日);3. 中国资产评估协会 中评协[ 号《关于印发〈企业价值评估指导意
见〉(试行)的通知》(2004 年12 月30 日);
4.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(2003 年3 月1 日);
5.中国资产评估协会 中评协[ 号《关于印发〈资产评估准则―评估报
告〉等7 项资产评估准则的通知》(2007 年11 月28 日);
6. 《企业国有资产评估报告指南》;
7.《房地产估价规范》(GB/T)、《城镇土地估价规程》。
(四)取价依据
1. 城区联社提供财务会计经营资料;
2. 中国人民银行颁布的金融机构存、贷款利率;
3. 评估人员现场勘察、核对的结果及搜集的有关资料;
4. 漳州市区近期房地产市场交易价格信息;
5. 评估人员现场勘察、核对的结果及搜集的有关资料;
6. 《机电产品报价手册》等;
7. 评估人员现场勘察、核对的结果及搜集的有关资料;
8. 中瑞岳华会计师事务所有限公司出具的《清产核资报告》(中瑞岳华专审
字[2010]第1606 号);
9. 中瑞岳华会计师事务所有限公司出具的评估基准日的专项审计报告(中瑞
岳华专审字[2010]第1735 号)。
(五)其他依据
1. 福建省财政厅、中国银行业监督管理委员会福建监管局和福建省农村信用
合作联社《关于印发农村信用社改制试点联社清查核资实施方案》的通知(闽
农信 [ 号);
2. 漳州市城区农村信用合作联社第一届社员代表大会第五次会议关于通过《关
于委托福建漳州农村商业银行股份有限公司筹建工作小组聘请中介机构进
行清产核资及资产评估的提案》的决议;
3. 中国银行业监督管理委员会漳州银监分局现场检查工作底稿。三、评估复核目的
由于原评估报告是由福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司出具的,
根据我们的了解,该报告已经相关部门确认作为其他投资者投资入股漳州市城区农
村信用合作联社之经济行为的依据,但是由于委托方为上市公司,因此在其决定采
用原评估报告结论作为投资决策的依据投资入股漳州市城区农村信用合作联社之
前,希望委托一家具有证券业的评估机构对该报告结论的合理性进行评估复核。
四、评估复核过程
在接受评估复核委托后,我们采用以下措施进行评估复核:
1.与委托方洽谈,明确评估业务基本事项,对自身专业胜任能力、独立性和业
务风险进行综合分析和评价,接受委托,签订资产评估复核业务约定书;确定本次
评估复核方法和复核程序。本次评估复核未对被评估资产进行现场勘察,我们的工
作仅依据委托方提供的原资产评估报告、资产评估明细表以及评估说明,对原评估
机构,以其在原评估报告中的描述为依据的,实施的评估程序、选择的评估方法、
假设前提以及选用的评估参数等进行了复核,根据原评估报告所采用的方法恰当性、
程序完备性以及参数选择合理性等因素分析判断原评估结论的合理性、准确性;
2.要求委托方及被评估单位提供由福建华审资产评估房地产土地估价有限责任
公司出具的闽华审评报字[2010] 98 号《漳州市城区农村信用合作联社拟组建福建
漳州农村商业银行股份有限公司项目整体资产评估报告》(包括资产评估报告书、
资产评估明细表、资产评估说明);
3.要求委托方提供委托方营业执照、企业简介、评估复核涉及的经济行为文件
等所需的各种文件资料;
4.具体了解福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司评估时采用的评估
思路和相关说明,提供原评估报告相关数据支持的资料、文件及工作底稿等;
5.对原报告进行复核,抽查核实原报告工作底稿;6.根据与委托方约定的评估复核工作内容,对原报告的合规性和评估结果的合
理性发表评估复核意见;
7.经内部复核后向委托方提交评估复核报告草稿,并征求其意见;
8.经委托方确认无误后,提交正式评估复核报告书。
五、评估复核结论
I. 合规性方面
1、项目名称
原报告项目名称为“漳州市城区农村信用合作联社拟组建福建漳州农村商业
银行股份有限公司项目整体资产评估报告”,比较明确清晰表达标的范围,并且与
本次委托方拟进行的经济行为一致。
2、原报告形式
原报告书编号为闽华审评报字[2010] 98 号,包括资产评估报告书、资产评估
明细表以及资产评估说明,与相关经济行为所要求的正式评估报告形式一致。
3、原评估机构主体资格
福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司具有资产评估资格,但不具
有证券业评估资格。
4、原报告主体主要内容
1)被评估单位
原报告被评估单位为漳州市城区农村信用合作联社。
2)原评估报告的评估目的
原报告评估目的表述为“根据福建省人民政府《关于漳州市城区农村信用合
作联社试点改制实施方案的批复》和漳州市城区农村信用合作联社第一届社员代表
大会第五次会议通过《关于委托福建漳州农村商业银行股份有限公司筹建工作小组
聘请中介机构进行清产核资及资产评估的提案》的决议,本次评估目的是为拟组建
福建漳州农村商业银行股份有限公司经济行为提供市场价值的参考依据”。
该评估目的满足提供2010 年3 月31 日漳州市城区农村信用合作联社的净资
产价值需要。3)原评估报告的评估范围
原报告表述为“评估对象为城区联社在评估基准日股东全部权益。评估范围
为城区联社于评估基准日的全部资产和负债、所有者权益,具体的资产、负债、所
有者权益项目内容以城区联社的评估申报表为准,凡列入申报表内的资产、负债、
所有者权益项目均在本次评估范围内,评估范围不含特许经营权等无形资产”。
根据原报告的描述以及本复核报告委托方和被评估单位确认,评估范围不含
特许经营权、商誉等无形资产。故本复核报告认为,评估对象描述应为“城区联社
在评估基准日资产负债表反映的净资产”更为确切。
4)价值类型
原报告表述为“本次评估采用持续经营、缺少流通前提下的市场价值作为价
该价值类型与委托方的经济行为所需的价值类型一致。
5)评估方法
原报告采用成本加和法进行评估。
根据原报告的描述“本次评估操作过程严格执行福建省财政厅、中国银行业
监督管理委员福建监管局和福建省农村信用社联合社联合下发《关于印发农村信用
社改制试点联社清查核资实施方案》的通知 (闽农信 [ 号)文件的规定。
各资产项目的评估过程都一一对照该文件上的要求执行。
原报告仅采用成本法进行了评估,对于未采用收益法和市场法进行的评估的理
由进行了阐述。
本复核报告认为原报告评估方法的选择基本合理,所选择评估方法与评估对象
和评估范围基本相匹配。
II. 评估结果合理性方面
(一)评估假设的合理性
原报告的评估假设基本合理,如下:
.. 本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提;
.. 本次评估的各项资产以评估基准日的实际存量为前提,有关资产的现行市价
以评估基准日的国内有效价格为依据;.. 本次评估假设评估基准日外部经济环境不会发生不可预见的重大变化;
.. 委托方和被评估单位提供的相关基础资料和财务资料真实、准确、完整;
.. 次评估假设被评估企业的经营业务合法,并不会出现不可预见的因素导致其
无法持续经营,被评估资产现有用途不变并原地持续使用;
.. 本次评估,除特殊说明外,未考虑被评估企业清产核资或相关资产可能承担
的抵押、担保事宜对评估价值的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇
有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响;
.. 评估范围仅以被评估企业提供的评估申报表为准。
.. 当出现与前述假设条件不一致的事项发生时,本评估结果一般会失效。
(二)评估基础-账面价值的合理性
原报告是在中瑞岳华会计师事务所有限公司的清产核资报告(中瑞岳华专审字
[2010]第1606 号)的基础进行评估的;本复核报告的委托方委托中瑞岳华会计师事
务所有限公司对漳州市城区农村信用合作联社于评估基准日资产和负债进行了专项
审计,并取得了中瑞岳华会计师事务所有限公司出具的专项审计报告(中瑞岳华专
审字[2010]第1735 号)。
我们核对了清产核资报告(中瑞岳华专审字[2010]第1606 号)和专项审计报告
(中瑞岳华专审字[2010]第1735 号),上述两份报告中反映的漳州市城区农村信用
合作联社于评估基准日资产和负债的账面价值是一致的。
(三)各项资产与负债评估结果的合理性
我们根据原报告的评估明细表将标的分为以下4 类:
◆资产的评估
1.现金及周转金的评估
(1)委估资产的内容:核算库存的本外币现金、业务周转金。
我们复核了评估基准日城区联社各基层网点的查库登记簿,核对了现金盘点表,
我们认为原报告关于现金及周转金的评估结果是合理的。
2.存放中央银行款项的评估
我们复核了对账单和账面余额,对准备金存款进行了复核测算,我们认为原报
告关于存放中央银行款项的评估结果是合理的。3.存放同业款项的评估
我们复核了相关银行对账单、函证回单,银行存款余额调节表。我们认为原报
告关于存放同业款项的评估结果是合理的。
4.各项贷款的评估
我们复核了向贷款户签发询证函的回函、十大户的贷款资料及财务报表,我们
认为原报告关于各项贷款的评估结果是合理的。
5. 待处理抵债资产评估(归属科目代码):
我们复核待处理抵债资产明细表、抵押凭据、法院判决;查阅了福建省财政厅、
中国银行业监督管理委员福建监管局和福建省农村信用社联合社联合下发《关于印
发农村信用社改制试点联社清查核资实施方案》的通知 (闽农信 [ 号)文
件,依据该实施方案该评估结果是合理的。
6.应收账款的评估
我们复核了部分应收账款的财务原始资料,重新计算了2010 年第一季度贷款利
息及存放同业利息,我们认为原报告关于应收账款的评估结果是合理的。
7.其他应收款评估
我们复核了各种应收的代垫的诉讼费原始凭证、福建省信用联社规定应放在本
科目核算的电子化经费。
我们认为原报告关于其他应收款评估结果是合理的。
8.长期投资的评估
我们复核了2009 年6 月24 日第3 期次期限为三年年利率为3.73%凭证式国债
交易清单,并对利息重新进行了测算;查阅了福建省农村信用联合社筹备工作领导
小组《福建省农村信用社联合社筹备工作领导小组关于汇缴省联社发起人出资款项
的通知》(闽农信筹〔2005〕5 号)文的通知,入股福建省联社资金。
我们认为原报告中关于长期投资-债券投资的评估结果是合理的;但是,原报告
中关于长期投资-股权投资按账面价值确认评估值的评估方法不易真实反映该项投
资的市场价值。鉴于本次评估复核无法取得该项投资的被评估单位的相关资料,且
投资金额为50 万元,相对较小,本次评估复核未予以调整。
9.呆账准备的评估我们查阅了银监发[2007]29 号《农村合作金融机构非信贷资产风险分类指引》
等的规定,核实清查调整后的信贷、非信贷资产风险等级――五级分类的基础。
根据银监部门审慎监管的规定,按城区联社各类风险资产的五级分类以及各类
资产计提准备比例(如关注类2%、次级类25%、可疑类50%、损失类100%)的120%来
确定,我们复核了应提呆账准备、实际多提呆账准备。
我们认为,对呆账准备进行单独评估而非直接依据各项资产的市场价值将资产
损失反映在各项资产的评估值中,在形式上不符合评估的惯例,但从本项目的具体
情况来看,依据银监部门审慎监管的规定该评估结果是合理的。
10.固定资产的评估
我们复核了部分固定资产卡片账、房屋建筑的土地使用证、房屋使用权证、车
辆行驶证,并对固定资产评估测算过程进行了核查;经复核,发现如下问题:
(1)设备类资产
机器设备、电子设备、车辆主要包括空调机、美的管道机、发电机、KTV 点歌
系统、利率牌、本田雅阁HG7240、奥德赛HG6480、迈腾牌轿车等资产,已投入使用
但评估中未考虑使用损耗对资产价值的影响。我们按评估明细表中确定的数量,结
合基准日价格及资产的综合成新率对上述设备的评估值进行了调整。经调整,设备
类资产评估结果为如下(金额单位:人民币元):
项目名称 账面原值 账面净值 评估值 呆账准备
机械设备 1,653,446.25 786,874.95 934,930.4
电子设备 1,443,183.34 880,308.61 1,047,242.1
车 辆 1,266,216.52 567,226.84 867,941
合 计 4,362,846.11 2,234,410.4 2,850,113.5 65,480.39
与原报告结果 元相比,差异很小。因此我们认为原报告评估结果基
本在合理范围。
(2)房屋建筑物类资产
房屋建筑物类资产中存在如下产权瑕疵(两证不全)的资产:
建筑物名称 用途 五级分类
郭坑分社 营业用房 关注建筑物名称 用途 五级分类
上墩营业用房 营业用房 关注
石亭总社营业用房 营业用房 关注
九龙营业用房 营业用房 关注
东鑫营业用房 营业用房 关注
漳华分社 营业用房 关注
合兴分社 闲置 次级
浦口分社 营业用房 关注
南星宿舍 职工宿舍 关注
西坑分社 闲置 关注
原东城社 闲置 关注
原瑞鑫营业用房 闲置 关注
铁路分社 闲置 关注
原浦口分社 闲置 关注
恒坑分社 闲置 关注
原南星营业用房 闲置 关注
原西鑫营业用房 闲置 关注
联社(九龙)大楼 闲置 关注
青年分社营业用房 出租 关注
原大同营业用房 出租 关注
原群勇营业用房 出租 关注
原南环营业性用房 出租 关注
迎宾路店面 出租 关注
原报告依据福建省财政厅、中国银行业监督管理委员福建监管局和福建省农村
信用社联合社联合下发《关于印发农村信用社改制试点联社清查核资实施方案》的
通知 (闽农信 [ 号)文件对上述产权瑕疵资产按可收回价值与清查调整后
账面价值孰低(结合非信贷资产五级分类指引提取减值准备)的审慎性的原则确定
最终评估价值。我们查阅了中国银行业监督管理委员福建监管局和福建省农村信用社联合社联
合下发《关于印发农村信用社改制试点联社清查核资实施方案》的通知 (闽农信
[ 号)文件,我们认为,依据该实施方案该评估结果是基本合理的。
11. 递延资产的评估
我们复核了信用社系统的 年电子化经费和营业场所装修费用发票、
营业场所租赁合同;重新计算了评估基准日后权利尚存的电子化经费,租入营业场
所装修费用摊余价值,我们认为原报告关于递延资产的评估结果是合理的。
◆负债的评估
1.各项存款的评估
对对公存款我们查阅了开(销)户登记簿、分析核对了基准日各类存款的电子
信息资料的纸质资料,并根据各类对公存款的性质和特点核对了活期存款、财政性
存款、定期存款、保证金存款的回函,我们认为原报告关于各项存款的评估结果是
2.财政性款项的评估
我们复核了单位活期存款余额对账单,我们认为原报告关于财政性款项的评估
结果是合理的。
3.同业存放款项的评估
我们复核了城区联社与对方联社鉴定的存放合同及城区联社发出的并经对方联
社盖章复函的对账单,我们认为原报告关于同业存放款项的的评估结果是合理的。
4.应付账款的评估
我们核对了经查询存款利息系统截至2010 年3 月份结息日纸质资料。我们认为
原报告关于应付账款的评估结果是合理的。
5.应交税款的评估
我们核对了被评估单位纳税鉴定或纳税通知及征、免、减税的批准文件,纳税
申报表、完税凭证等原始资料,我们认为原报告关于应交税款的评估结果是合理的。
6.其他应付款项的评估
我们核对了久悬未取款项、代扣个人所得税、统一法人时未清退的老股金、待
结算的汇款、股金红利、补充养老、补充医疗的文件规定和尚未代发工资、尚未代发财政补贴的原始凭证,并核对了其他应付款项的明细内容。我们认为原报告关于
其他应付款项的评估结果是合理的。
◆企业股东权益(所有者权益)的评估
我们收集了离评估基准日最近的验资报告、银监部门审慎监管的规定、评估基
准日清产核资报告,我们认为原报告关于企业股东权益(所有者权益)的评估结果
是合理的。
◆表外资产的评估
我们复核了表外资产现场清查核实资料及评估基准日清产核资报告,我们认为
原报告关于表外资产的清查结果是合理的。
但同时我们也注意到,原报告仅在资产评估说明中披露了表外资产的清查方法
和清查结果,并未在资产评估报告书中披露表外资产的相关信息。
III. 评估复核结论
我们在执行了上述评估复核工作程序后认为:
.. 原报告采用成本法得到的委托评估对象的评估结果与复核结果存在一定的
差异,但差异量不足0.08%,属于正常合理范围,因此我们认为原评估结论
基本合理。原报告已经福建省农村信用联合社、漳州市银监审核,我们已
注意到福建省农村信用联合社、漳州市银监审核意见,原报告已根据意见
.. 原报告仅在资产评估说明中披露了表外资产的清查方法和清查结果,并未在
资产评估报告书中披露表外资产的相关信息。根据原报告,表外业务科目
清查明细情况如下:
科目代号 科目名称 账面值(元) 查增(元) 查减(元) 清查值(元)
101 重要空白凭证 429,965.00 429,965.00
102 有价单证 406,168.25 406,168.25
105 代保管有价值品 581,313,248.00 581,313,248.00
106 抵押及质押有价物品 1,487,325,252.65 1,487,325,252.65
107 表外应收利息 23,966,607.26 23,966,607.26
108 已核销呆帐 75,991,119.94 75,991,119.94科目代号 科目名称 账面值(元) 查增(元) 查减(元) 清查值(元)
10801 已核销贷款本金 59,686,405.55 59,686,405.55
10802 已核销呆账应收利息 16,304,714.39 16,304,714.39
10803 冲转表内应收利息 976,766.84 976,766.84
109 低值易耗品 5,236,049.92 5,236,049.92
110 已置换不良资产 9,131,754.55 9,131,754.55
合计 2,184,776,932.41 2,184,776,932.41
上述复核结论依下列事项为前提:
.. 经委托方和被评估单位确认,评估范围不含特许经营权、商誉等无形资产;
.. 评估方法的选择和具体运用遵循中国银行业监督管理委员福建监管局和福
建省农村信用社联合社联合下发《关于印发农村信用社改制试点联社清查
核资实施方案》的通知 (闽农信 [ 号)文件确定。
六、特别事项说明
本复核报告存在如下特别事项,提请报告使用者予以关注:
1. 本次评估复核未对复核资产进行现场勘察、我们所做的工作仅局限于原评估
报告以及部分原评估机构的工作底稿基础上的复核,本次评估复核不涉及产权权属
方面的相关问题,请相关方面关注由于评估复核程序上的限制,对复核结论所可能
产生的相关影响。
2. 本评估复核结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
3. 本次复核标的是闽华审评报字[2010] 98 号《漳州市城区农村信用合作联社
拟组建福建漳州农村商业银行股份有限公司项目整体资产评估报告》该报告由原评
估机构负责,委托方提供了委托方承诺函,其真实性、合法性由委托方负责。
七、本复核报告的使用限制说明
本评估复核报告有如下使用限制:
1. 本复核报告只能由本报告载明的报告使用者使用,且只能用于本复核报告载
明的目的和用途。本复核报告使用者应按有关法律、法规,以及资产评估业务约定书的要求正确、恰当地使用本报告,任何不正确或不恰当地使用复核报告所造成的
不便或损失,将由复核报告使用者自行承担责任。
2. 除法律、法规存在特殊规定外,未征得我公司书面同意,本复核评估报告的
内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
八、评估复核报告日
本评估复核报告正式提出日期为2010 年8 月28 日。
评估机构法定代表人:季 珉
中国注册资产评估师:管伯渊
中国注册资产评估师:雷 虹
北京中同华资产评估有限公司
2010 年8 月28 日福建漳州发展股份有限公司拟参股
福建漳州农村商业银行股份有限公司项目
漳州市城区农村信用合作联社
资产评估报告书附件
附件一:有关经济行为文件复印件
1. 福建漳州发展股份有限公司第五届董事会2010 年第三次临时会议决议公告;
2.福建省人民政府《关于漳州市城区农村信用合作联社试点改制实施方案的批复》;
3.委托方与中同华签订的《资产评估业务约定书》
附件二:评估基准日专项审计报告复印件
附件三:委托方、被评估单位法人营业执照复印件
附件四:委托方、被评估单位承诺函原件
附件五:评估机构法人营业执照副本复印件
附件六:评估机构资产评估资格证书复印件件
附件七: 评估机构证券评估资格证书复印
附件八:签字注册资产评估师资格证书复印件
附件九: 签字注册资产评估师承诺函原件
附件十:闽华审评报字[2010] 98 号《漳州市城区农村信用合作联社拟组建福
建漳州农村商业银行股份有限公司项目整体资产评估报告》复印件注册资产评估师承诺函
福建漳州发展股份有限公司:
受公司委托,我们对贵公司拟参股福建漳州农村商业银行股份有限公司事宜
涉及的福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司出具的闽华审评报字
[2010] 98 号《漳州市城区农村信用合作联社拟组建福建漳州农村商业银行股份
有限公司项目整体资产评估报告》的合规性和评估结果的合理性进行了评估复
核,形成了资产评估复核报告。在本报告中披露的假设条件成立的前提下,我们
1.具备相应的执业资格。
2.评估复核对象和范围与评估业务约定书的约定一致。
3.充分考虑了影响评估价值的因素。
4.评估复核结论合理。
5.评估复核工作未受到干预并独立进行。
中国注册资产评估师:管伯渊
中国注册资产评估师:雷 虹
二一年八月二十八日
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据新华社报道，中国经济年会今日于北京国际饭店会议中心举行，本次……
新闻直通车
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