杨志勇：如果楼市持续火爆，房地产税只会让房价更高_网易新闻
杨志勇：如果楼市持续火爆，房地产税只会让房价更高
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（原标题：杨志勇：如果楼市持续火爆，房地产税只会让房价更高）
近日，房地产税话题又进一步升温。十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》要求“加快房地产税立法，并适时推进改革”。这一提法与现代市场经济国家的税收法定的要求是一致的。
房地产税开征可能遇到的各种问题可望在立法中得到充分的反映并得以解决，这样推出的房地产税的社会影响也可能是正面的。房地产税关系千家万户，开征房地产税的风险不能不加以深入评估，房地产税的开征至少需澄清七大问题。
　一问：什么才是改革目标所期待的房地产税？
眼下对于房地产税究竟是什么，参与讨论者的认识往往有着极大的分歧。不一样的“房地产税”开征难度自然不同，且差异极大。重庆试点的个人住房房产税是一种类型，上海试点的是一种类型，对商业地产征收的房产税则是一种类型。可是，这些都不应该是改革目标所期待的房地产税。
所有税种，不管后面有什么含义，都改变不了它为政府提供收入的初衷。税收的财政原则是其他目标实现的基础。如果税收不是为了筹集财政收入，那么它的存在就没有意义。房地产税也是这样的。房地产税的开征是在完善地方主体税体系的背景中提出来的，房地产税应该成为地方税收入的重要组成部分。这样的房地产税必须有充分的税源。只有对全部房地产普遍开征的房地产税，才可能实现这个目标。重庆和上海那样的个人住房房产税，税基本来就小，不太可能扮演这种角色，也不应该是中国房地产税改革的目标。
房地产税的开征不能带来新的不公平。以房地产评估价为基础征收房地产税可以最大限度地减少这种不公平。为征税所进行的房地产价值评估不同于纯粹的市场层面上的资产评估。不管是什么性质的住房，只要在同一区域，所享受到的地方公共服务应该是相似的。因此，为征收房地产税所进行的评估可以不用考虑住房的不同产权属性，而只要强调不同房地产所对应的地方公共服务的差异性即可。
与改革目标所匹配的房地产税只能是以房地产评估价为基础普遍课征的一种税。免征一套或两套住房的理由站不住脚。不同住房免征会因为住房价值差异太大会带来严重的不公平；免征可能导致房地产税税源严重不足，特别是某些公共服务好的房价高的地方，税源不足问题会表现得更加突出。
二问：国际惯例就是中国开征房地产税的理由吗？
参考国际惯例，中国可以少走弯路，但国际惯例也不应该照单全收。国情仍然是问题的最主要方面。立足国情，寻找到房地产税在中国存在的逻辑，才是最应该解决的问题。
国际惯例在中国房地产税开征面前显得苍白无力。中国城镇土地国家所有，这是诸多开征房地产税国家所不同的。有人或许要问，土地国有制说的是产权问题，房地产税涉及政权，桥归桥路归路，不可同日而语。可是，事实上，不管是税收收入，还是国有土地收入，进入的都是政府口袋，而且国有土地收入，有相当部分用于地方基础设施和公共服务，与房地产税的用途有很多类似。二者怎么能够分开考虑呢？
有人会以中国香港地区为理由，说明土地公有仍然可以开征房地产税。可是，主张这个理由的人不要忽视一个事实，香港地区可是没有像我们这样的增值税和消费税，而且，增值税收入占全国税收收入的40%以上。一个社会所能承载的宏观税负是有限的。
所谓的国际惯例对中国也不是没有参考价值的。开征房地产税所需要的评估技术以及征管过程中可能遇到的难题，在各国各地的实践中基本上都遇到过。在国际上，房地产价值如何评估，同样充满了争议，评估方法争议的背后是利益之争，最终给出的方案是各方妥协的结果，但是丰富多彩的经验可以为中国提供参考。当前中国开征房地产税的难题不在技术上，因为各国各地已有许多做法可供借鉴，无非是选择哪种做法更适合国情的问题，无非是技术引进之后如何消化和吸收的问题。
三问：房地产税调节房价符合社会公众的真正预期吗？
房子一涨价，想买房的人希望房价降一点，完全可以理解。但是，一旦拥有了住房，谁也不希望自己的财富缩水。这就是一种矛盾的心态。矛盾化解的最佳做法是维持房价的稳定。在房价快速上涨时，房地产税不仅无法让房价下跌，而且房价可能会以更快的速度上涨。这样的市场通常是卖方市场，卖方有很强的动力转嫁税负。卖方市场下，卖方转嫁税负的意图容易实现。
最近一年来，房地产市场又筑起了堰塞湖，特别是一线城市和二线城市房价高企。如果收入与房价之比长期背离，房价泡沫终有破灭之日。最平稳的办法就是让房价从此稳定或涨幅远远低于其他商品价格，也远远低于收入增幅，这样，一段时期过后，收入和房价的比例就会保持合理。但是，一线城市此次凶猛的房价上涨，增加了房地产市场的调控难度，也让房地产市场危机风险全面上升。在这样的背景下，有人希望能用房地产税来调节房地产市场。建议者的良好初衷不容置疑，但是，如果在这样的环境下引进房地产税，那么后果很可能是不堪设想的。如果市场继续火热，那么房地产税只会起到火上浇油的作用，让房价更高。试想，你要买一套住房，嫌一千万元的价格太高，然后你想着找到政府，让政府开征房地产税。最初，你只是想，这样，持有房地产的成本上升了，市场上可供出售的住房就会大幅度增加。但是，结果真得会是这样吗？如果购房者还是很多，那么新增的税只会转嫁出去。房地产税税率不太可能高于3%。假设以最高的3%计算。如果房价一年能涨10%，那么业主持有房地产税的成本就可以完全被涨价所抵消。10%的涨价足以弥补业主持有住房的按揭费用和房地产税成本。这样的房地产税是不太可能促进房价下跌的。
现实中，我们更要提防的是另一个方向。时下的一二线城市的房地产市场火热现象不具有可持续性，风险很大。房价有内在的下调动力。如果房价真得下调，那么新增的房地产税，就可能成为压倒房地产市场的最后一根稻草。不要想着税率很低的房地产税不会对市场产生什么大的影响。那只是在房地产市场的正常运行时期。一旦房地产市场有了风吹草动，新增的房地产税就会作为一个外生因素，对房地产市场造成强烈的冲击。行为经济效应的发生，使得通常情况下的所谓理性计算失效。这样，希冀以房地产税来调节房价，只会缘木求鱼，搞不好还会酿成大祸。
四问：房地产能够再承受多少税负？
住房不是不承受税负。个人在购买住房的环节实际上支付了大量由开发商代付的税费基金（或称广义税负）。现在不少人在说住房持有环节几乎没有税就应该课税，这是不合理的。税负空间是有限的。既然在购买环节已经承担了较重的税负，那么再指望在持有环节仍要支付数额不小的房地产税，显然是不合理的。
中国五个只与房地产联系的税种，即房产税、土地增值税、城镇土地使用税、契税和耕地占用税之和可以为房地产承担的税负提供一个直观的认识。年，五税之和分别为8228.45亿元、10127.99亿元、12246.43亿元、13818.69亿元、16581.72亿元。这五年，五税之和占全国税收总收入之比分比为9.17%、10.07%、11.05%、11.60%和13.27%。房地产五税之和占全国税收收入之比与美国房地产税占全国税收收入之比大致相当。如果认为税负有一定规律的话，这当引起我们充分的重视。
实际上，中国营业税（现在改为增值税）和企业所得税收入中的相当部分来自房地产。土地收入同样构成广义宏观税负的一部分。从年国有土地收入数据中我们可以看到，土地收入远大于五税之和。来自房地产的广义税负问题决不能小觑。这还是少算了多种来自房地产的税费基金的结果。
房地产税负重的结果是房价高企，房地产吞噬实体经济利润，妨碍中国经济的进一步发展。冲破房地产高企价格约束的电商行业得到快速的发展就是一鲜活的例子。可是，又有多少行业可以这样呢？
房地产税开展要平稳，就必须做到购买环节已经缴纳的税负可以平移。也就是说，缴纳过的税负应该算数，否则，重复征税问题就会很突出，影响税收的公平目标的实现。
五问：地方政府可支配财力就一定要靠房地产税吗？
中国广义宏观税负在世界上大约处于中等偏上的水平。目前，中国经济正处于转型升级的关键时刻，决策层正在致力于降低宏观税负。在这样的背景下，在原有税收体系之外，还要加征房地产税，只会与“降低宏观税负”的目标背道而驰。
需要认真思考的是，在缺少房地产税的条件下，地方政府可支配财力来自何方？土地收入是地方最重要的可支配财力来源之一。这个格局至少目前没有变化。营业税收入曾经是地方最重要的税收收入。营改增全面试点之后，增值税中央和地方共享比例的调整，在很大程度上也维持了地方政府可支配财力格局。因此，仅仅从获取地方可支配财力来看，房地产税开征没有充分的理由。
从现实来看，进一步规范中央和地方财政关系，在事权和支出责任更加匹配的前提之下，通过现有的财力资源在不同层级政府之间的优化配置，就可以解决好地方政府可支配财力问题，而不必另外开征新的税种。
增值税和消费税中央和地方共享是现实的选择。让地方享有更多的收入比例，再加上财政转移支付制度的完善，就可以解决地方可支配财力不足的问题。至于有人担心的地方政府多拿增值税和消费税，会导致市场扭曲问题，则应通过政府职能的优化来解决。只要政府和市场之间的界限清楚，政府做政府该做的事，充分释放市场在资源配置中的活力，那么这一问题是能够得到解决的。
六问：房地产税需要进一步试点吗？
房地产税如果开征，并不需要在某些地区作进一步的试点。结果不确定性的改革需要试点。如果结果确定，那么因此进行试点就没有必要。比如，只对少数住房课税，税收收入肯定很少，那么为了检验税收收入有多少的试点，就不必进行。重庆和上海所进行的个人住房房产税试点，可能的意义只是让征纳双方感受到房地产税与其他税种征管的难度之差异。局部试点只会损害局部地区利益的试点，就没有必要。某地试点只会损害当地利益，而不利于地区之间的公平竞争，这样的试点是要不得的。
房地产税的开征涉及面广，改革应该将重心放在房地产税制方案的设计上。所有可能遇到的问题，应该在方案设计中得到充分的考虑。对个人住房征收房地产税，对中国是新鲜事，需要评估各种可能的风险，对不会产生现金流的房地产进行课税尤其困难。
关系国计民生的房地产税制建设大业，容不得一点闪失。在未来正确的事，至少在现实，还需要保持必要的谨慎，谨慎不等于房地税改革的拖延，谨慎只是为了让改革方案更加务实。那些在局部地区进一步试点房地产税的建议也可以束之高阁。试点只是为没把握的事而为，房地产税开征的效果，实际上已经很清楚，就没必要为试点而试点。
七问：房地产税开征会有什么样的国家治理风险？
房地产税开征的最好结果是顺利开征并全面用于地方公共服务，而且，这个过程是公开透明的，能经受得住社会各界的监督。地方公共服务不涉及国家机密，房地产税收入用于何处，完全可以按照国家治理现代化的要求告诉公众。这样做，能够让房地产税的开征得到最大的支持，提高税收的遵从度。而且，这也可以进一步提高政府的公信力。
房地产税开征可能遇到征收不到位的风险。房地产税征收不到位，也会损害政府公信力。这不能简单地视为官民矛盾。征纳关系的不和谐，只是问题的表象。为此，需要深入分析原因，是因为纳税人不愿意交税所致，还是因为交不起税？如果是后者，那么答案就很简单，这样的房地产税本来就不该贸然推出。福利分房和房价快速上涨之后，个人收入赶不上房价，房地产税的支付能力不足，这一问题需要充分考虑。
如果是前者，那么就要检讨房地产税方案到底存在什么问题。房地产税方案的适用范围是否合理？房地产税用于地方公共服务，如果当地公共服务已经很好，那么还有必要征收较多的房地产税吗？教育是地方公共服务的重要内容。一些开发商引入优质学校而形成的学区房，业主实际上已经通过高房价买单，如果因此还要与其他非学区房承受同样的税负，显然构成了重复负担，是不合理的。这提出了另一个挑战，即房地产税在哪个层面统一才是合理的问题。省级行政区统一不合理，县级行政区统一同样不合理，需要找到房地产税与地方公共服务的对接点，选择适当的适用范围。
拥有房地产多的人多纳税，但是房地产税不能解决贫富差距问题。课征房地产税不是要挑起收入分配问题。这是房地产税开征定位需要特别注意的。收入分配问题需要一整套的公共政策体系来解决，社会保障和公共服务的优化可能比税收更值得重视。
房地产税征管所面临的挑战极大，潘多拉的盒子一不小心就会被打开。在经济社会的转型期，国家治理的挑战本来就比制度稳定器要大得多。房地产税的征管意味着税务局将更直接地和个人和家庭打交道，税负的痛感将变得更加明显，纳税人对政府所提供的公共服务将有更直接的要求。如果政府相关事务无法妥当处理，那么各种风险就可能从此释放，严重者甚至引发社会危机。
房地产税的开征需要具备什么条件？这是在房地产税开征之前需要解决好的问题。（作者：杨志勇）
(原标题：杨志勇：如果楼市持续火爆，房地产税只会让房价更高)
本文来源：中国经济网
责任编辑：王晓易_NE0011
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房产税不是调控房价的有效手段
　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 任泽平
　　7月23日，财政部部长楼继伟在G20税收高级别研讨会上表示，应该积极推动房地产税改革，受制于信息征集能力弱以及利益调整阻碍，目前还没有正式推出，但仍将义无反顾地去做。市场关于房产税的预期又起。现在是推出房产税的合适时机吗？房产税真的能有效抑制房价吗？
房产税不是调控房价的有效手段
　　1、房地产税改革目的不在房产税
　　1.1 房地产税改革：简并税种，优化结构
　　7月23日，财政部部长楼继伟在G20税收高级别研讨会上表示，应该积极推动房地产税改革，受制于信息征集能力弱以及利益调整阻碍，目前还没有正式推出，但仍将义无反顾地去做。市场关于房产税的预期又起。
　　房地产税改革目的不在房产税，而是要简并税种，完善税收制度。
　　早在2014年，中央政治局会议审议通过《深化财税体制改革总体方案》，提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，总的方向是，在保障基本居住需求的基础上，对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收和收费等因素，合理设置建设、交易、保有环节税负，促进房地产市场健康发展，使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。
　　目前，我国房地产税体系主要有10个税种，涉及开发建设、交易、保有三大环节。其中，开发建设环节涉及7个税种，交易环节，涉及7个税种，在保有环节，有2个税种。
　　房地产税税负结构呈“重增量轻存量、重建设交易轻保有”的特征。根据《中国税务年鉴》数据：房地产行业税收总额中，房产税占比仅2%左右，加上城镇土地使用税，保有环节税收贡献不超过5%；而营业税、企业所得税、土地增值税和契税占比分别为32%、18%、19%和17%，主力税种集中在开发建设和交易环节。2014年全国房产税总额1851.6亿元，对标房地产行业开发和交易环节总税额近16000亿，占比也仅10%。
　　目前房地产行业整体税负偏重，远高于全国整体水平。产值占GDP仅6%的房地产业负担着全国14%的税收；全国整体宏观税负率19%，而房地产业宏观税负率达到44%。
　　以增加值法测算，房地产业2014年比2013年增加2013亿元，同比增长5.6%；而税负增加1059亿元，同比增长6.8%，产值增长速度慢于税收增长速度，新增额的53%均贡献给税收。若简单增加房产税，房地产行业整体税负水平将进一步提升，这与当前减税负降成本的供给侧改革基调背道而驰。
　　因此，房地产税改革不是简单地开征房产税，而是对建设、交易、保有环节税赋进行重新调整，如果对居民住房开征房产税，则应相应减少交易环节税负。同时，简并税种、优化税收结构，并为房地产税替代土地出让收入创造条件。
　　1.2 房产税改革方向：存量房时代下的重要财源
　　从大趋势上看，保有环节的税收最终会逐步替代开发建设环节税收和土地出让金。主要原因在于：一线和核心二线城市随着城镇化不断提升，城市规模和边界不断扩大，城市新增规划用地将不断减少，目前一线城市已经步入存量房时代。
　　以北京为例，2016年7月，北京房屋总成交2.9万套，其中，新房成交0.7万套，二手房成交2.2万套，市场呈典型 “存量房市场”特征，而核心二线城市也有迈入存量房时代的趋势。三四线城市去库存是持久战，房地产开发现金流为王，去化困境下开发商拿地和新开工意愿不足，而政府也会有意限制住宅用地出让。
　　从15个样本热点城市的成交数据中，可以看出二手房成交量/新房成交量数值不断提升。北京和深圳从2009年开始，二手房成交量就已超过新房成交量，步入存量房时代；2012年到2016年9月，二手房/新房成交量比值由2提升至4。重点二三线城市这一比值从2015年初开始迅速提升，目前已到0.7的水平；部分城市的核心区域已步入存量房时代。
　　房地产市场区域分化持续。一二线城市新建商品住房供不应求，核心区域可供开发新增用地不足，呈“存量房时代”特征；三四线城市则去化困难，样本城市去化周期超2年，将导致企业拿地开工意愿不足。因此无论是一二线城市，还是三四线城市，房地产新拿地、新开工总量均会减少，对于税收的影响就是：保有环节的税收会逐渐替代开发建设环节的税收和土地出让金。
　　从全国土地出让金变化情况看，2014年达到高点4.3万亿，2015年回落到3.4万亿，整体拐点已显现。从结构上看：一线城市已步入存量房时代，新增住房建设用地难以有效增加，导致楼面价飙升，但出让总金额却开始呈下降态势；三线城市企业拿地意愿不足，楼面价和总金额均维持低位；二线城市成为支撑全国土地出让金的主力，楼面价和成交面积均开始迅速提升，带动出让金总额增加。
　　可以预见，未来，随着重点二线城市逐步进入存量房市场，土地财政也将减少，届时全国土地出让金下滑难以避免。另一方面，均由于土地出让金占地方本级财政收入比例超40%，土地出让金减少的地方政府有寻找新增财源的动力。因此，保有环节的税收将会逐步被重视，成为弥补土地出让金减少的重要途径。
　　在我国，自1994年分税制改革以来，地方政府财权被不断上收的同时，事权反而不断下放，地方财政的财政收支平衡困难，地方政府债务问题紧迫。按照国际经验，房产税作为地方税，成为担负地方公共支出、支撑地区经济增长的一项财政来源。
　　目前我国的房产税由于税基狭窄，对占总量80%以上的个人住宅免征，对地方财政收入贡献仅维持在3%左右。随着存量房时代下土地出让金减少、交易环节税收减少，房产税作为保有环节税收，对地方财政的贡献潜力巨大。
　　从国际经验看，房产税通常被成熟市场经济体作为地方财政收入的重要和稳定来源，具有独特优势：第一，房产税属于直接税，相对间接税而言不易转嫁；第二，房地产具有收益税的特点，作为地方政府重要财源，用于支持地方公共设施建设和服务，提升地方房产价值，形成正向循环；如在美国，房产税占美国公立学校教育经费的45-50%，房产税较高的地区公立学校教育水平也通常更优。
　　第三，房产又不易损耗，房产税按年征收，征收额根据房价变动而变动，充分反映房地产市场发展，形成稳定收入。房产税收入的增加，可以有效促进地方税收收入的增长，推动地方财政建设。房产税取之于民用之于民。这会导致不同地区之间的教育资源不均衡的问题。
　　根据OECD（经济合作与发展组织）的统计，OECD国家的房产税占GDP比重近些年是逐年增加，特别是法国和英国在2014年的房产税占GDP比重分别达到2%和1.6%。在英国和爱尔兰，房产税收入是地方政府的唯一税收收入，在美国房产税占地方政府收入平均达到70%多。
　　2、个人住房房产税短期内难以推出
　　2.1 六大前提条件尚不具备
　　十八届三中全会提出加快房地产税立法，并适时推进改革，此后房产税要扩围至个人住房的传闻不绝于耳。我们认为，推出个人住房房产税（以下简称房产税），应立法先行，并满足6个前提条件，而这些前提条件短期内仍难以完全解决。
　　一是开展全国的住房普查，掌握全国住房的基本情况。自1984年以来，我国迄今为止没有进行一次全国性的住房普查，住房基础信息薄弱。
　　二是建立全国统一的不动产登记系统，准确及时的采集房屋登记和交易数据，实现全国联网、实时查询。《不动产登记暂行条例》自日公布，日起施行，时至今日，政策已推行一年多，距离国土部多次提出的要在2016年底完成全国所有市县发放《不动产证书》的目标，仍有一定距离。
　　三是统一界定房屋性质。由于历史遗留原因，现存房改房、福利房、央产房、军产房、小产权房、经济适用房、集资房、两限房等不同类型的房屋，产权性质差别大，税基不统一。
　　四是完成房地产税改革。目前在房地产税收环节，约有10个税种，应重新设置建设、交易、保有环节税赋，避免重复征税。
　　五是完成《城镇住房保障条例》立法，清楚界定居民“基本住房标准”，以确定房产税的免征条件。日，国务院法制办发布《城镇住房保障条例（征求意见稿）》及其说明全文，公开征求社会各界意见。这也是目前发布的较新的关于保障性住房的文件，该条例仍为意见稿，尚有很多问题亟待立法解决。
　　六是完成修订《税收征管法》，为依法治税，提供依据。日国务院公布财政部、国税总局起草的《税收征管法》（2015年修订征求意见稿）。对比原税收征管法，此征求意见稿对税收征纳权利义务做了大幅修订。国务院办公厅印发的《关于国务院2016年立法工作计划的通知》（国办发〔2016〕16号），就做好国务院2016年立法工作提出相关意见，并发布了2016年立法工作计划的具体安排，其中包括抓紧修订《税收征收管理法》等税收立法项目。
　　房产税的开征需要得到纳税人的认可。对于一个全新的税种，要想顺利的在全国进行推广并取得预期效果。一方面，需要通过各种渠道对纳税人进行“培训”，让纳税人充分了解相关的规定；另一方面，也需要积极采纳纳税人的建议和指导，使双方尽可能的削减信息不对称。在开征之后建立房产税监督机构，建立纳税申辩制度。为保证房产税的公平客观，对房产税的采集及使用都需要监督，纳税人有途径提出异议和申诉。
　　2.2 房产税短期难以替代土地出让收入
　　从国外房产税实践来看，美国房产税占地方政府财政收入的15%左右，香港差饷占政府财政收入的5%左右，韩国地税占政府税收收入的20%左右，日本固定资产税占地方税收收入的40%左右。
　　上述几个国家和地区的税基为一定比例的土地和房屋评估值，政府形成了一套完善的土地及房屋价值评估体系，每隔一段时间对土地和房屋重新估值，计算税基，总体来说，成熟的房产税制度具有宽税基，低税率，适当减免形成累进税率的特点。
　　相比国外，我国仍有大量基本居住需求，房产税因免征面积设置、房产评估值豁免设置等，很难形成高税收规模，难以形成有效和稳定财政收入来源，短期内无法替代土地财政。
　　以重庆上海试点为例，两地的房产税试点办法均设置很高的免税面积，税率较低且针对高价房采取超率累进税率，充分考虑刚需和改善性需求。
　　从税收收入看，两市房产税绝对值虽然保持增长，主要是因为房产存量价值增加，而非房产税试点带来的增量效应。对标总税收收入：2011年试点以后，上海房产税税收收入在总税收中占比并未增加，维持在2.5%左右；重庆房产税占政府税收收入的比例也并未迅速提升，2011年到2015年仅增长1.3个点。对标土地出让收入：重庆和上海的土地出让收入分别在1500亿和700亿左右，目前房产税收入仅相当于土地出让收入的7%。
　　2013年，杭州曾作为个人住房房产税试点扩围城市，制定房产税“杭州方案”，内容包括针对增量住房征收、以户为单位划定人均免征面积、实行超标面积累进税率等，但在进入会签程序后被紧急叫停。但该方案在当时被作为蓝本，曾拟在下一批房产税试点扩围时，在其他城市推广。因此，我们参考该方案对我国征收房产税可能产生的税收收入进行测算。
　　2015年，全国总人口为1.37亿，常住人口城镇化率56%，2012年全国城镇人均住房建面32.9平，照此估算全国城镇住宅建面253.8亿平。2016年上半年全国商品住宅销售金额5.76万亿元，销售面积6.7万平，均价8573元/平米。因此估算当前全国城镇住房存量价值为217.6万亿元。若按照1%的房产税率，每年房产税总额2.18万亿。
　　但事实上，我们认为如果针对存量房征收，每年征税总额远小于此值。一方面，按照国际通行准则，房产税通常会根据住宅类型、住宅面积等因素形成超率累进税率，因此综合税率会低于1%。
　　另一方面，实际征收面积远低于253.8亿平，主要因为：一是为保障刚需，将设置较高免征面积，杭州方案中的免征面积为人均60平；二是我国大量存在的小产权房等难以统计和确权的房产；三是在城镇居住6个月以上即计入常住人口，大量农民工等流动人口并未在工作和居住的城镇买房，当前我国户籍人口城镇化率仅40%。我们按照综合税率和征税面积对全国房产税测算总额进行敏感性分析，实际征税收入将远小于2.18万亿。
　　当前我国土地财政依赖度高，地方财政收入中土地出让金占比超40%。年，全国土地出让收入分别为4.2万亿、4.3万亿和3.4万亿，占地方财政收入比例分别为60%、57%、41%（地方财政收入分别为6.9万亿、7.6万亿和8.3万亿）。
　　因此，即使推房产税，短期内也难以成为重要财源补充和替代土地财政。
　　2.3 房产税不是控房价的有效手段
　　房产税能否抑制房价，主要在于房产税是否会改变市场预期和供需关系。
　　在房价严重脱离居民消费能力，投资换手率高、投机获利盘巨大的市场环境下，房产税会增加持有成本，促使投资者抛售房产，同时弱化改善性和投资性需求，从而导致房价下跌。
　　而在人口持续流入、经济和产业发展前景好的城市，市场需求旺盛，供不应求，房产税会被转嫁给需求方，推高房价和房租，并不能抑制房价上涨。
　　从国外实践经验看，房产税也不是政府抑制房价过快上涨、促进房地产稳定发展的重要手段。
　　德国房产税方案在20世纪60、70年代确立之后基本没有显著变化。但德国房价在之后的年、年以及2012年都曾较快上涨的现象，年均涨幅分别是9.96%、8.92%和9.1%。
　　韩国在2005年8月出台《不动产综合对策》，包括征收综合不动产税 ，当年市场出现了明显降温（降幅为-4.2%），但到了2006年，房价又出现11.6%的报复性上涨，此后继续维持上涨态势。
　　香港也试图运用提高税收的方式抑制房价上涨，同样效果不佳。2003年-2015年香港房价累计上涨超4倍，主要原因在于：一是全球持续采取量化宽松政策，热钱涌入香港，港元利率与美元同步，维持于极低水平，导致楼市投资需求大增，特别是买房落户政策刺激内地投资者投资需求；二是经济增长购买力增强，香港居民收入中位数上涨66%；三是土地供应少，市场维持供不应求态势。在这样的背景下，港府采取提高税收抑制房产并未获得成效。
　　2010年11月开始，香港针对投机投资性需求开征额外印花税。若买家在6个月内转售，将征收15%的税率；6个月至1年内转售，征收税率是10%；1-3年内转售，税率是5%。但实施后的月，香港中小型住宅、大型住宅价格仍然分别上涨21%和11%。
　　2012年10月起，又进一步推出二项房地产税收政策：第一，所有外地人士、本地及外地注册的公司购买香港住宅时需缴付15%印花税。第二，提高额外印花税的税阶，将试用期延长至3年。若买家在6个月内转售，额外印花税率增加到20%；6个月至1年内转售，税率增至15%；1-3年内转售的税率提高到10%。但香港房价年仍然维持快速上涨。
　　直到2015年港府开启第7轮调控，“降低贷款比例，限制还款收入比、缩短还款年限、限制贷款人身份、取消买房落户政策、提高住房供应量”等重磅措施出台，加上经济增速放缓、美元进入加息通道后港币被迫加息，房价才开始进入调整期。
　　从我国上海、重庆试点征收房产税后的市场情况看，日开始试点后，两市商品住宅成交量价均未走出独立行情。
　　同时，房产税试点也并未改变沪渝两市短周期波动特征：上海作为一线城市房价涨速大幅跑赢全国水平，2010年开始严格实施的限购措施也导致成交量波动较大；重庆因为供应充足、城镇化和整体收入水平较低、独特的组团式城市布局，房价涨速低于二线城市水平，投资投机性需求小，因此成交量波动也明显较小。波动幅度房价基本面主要受置业人口、经济增长以及城镇化进程因素影响。
　　2.4 无助于降房价，不利于去库存
　　2.4.1 后周期时代的房地产市场
　　中国城镇人口分布与区域住房价格基本吻合，人口区域分布结构正逐步从第一个阶段向第二个阶过渡。第一个阶段是人口从农村向城市转移，不同规模的城市人口都在扩张，且在总人口当中的占比均在上升，对应的房地产“总量快速增长”的长周期阶段。这一个阶段和经济快速增长、制造业快速发展相关，而城市化率还没有达到55%。
　　第二个阶段是区域分化和城市群发展，中小型城市人口增长放缓，产业结构落后的城市人口甚至出现流出，而大都市和对应的城市圈人口比重继续上升。这一阶段，对应房地产“总量放缓、区域分化”的长周期阶，伴随着制造业的绝对衰退、服务业的相对发展，对应的城市化水平大致55%-70%之间。
　　房地产政策不会脱离房地产行业基本面。当前我国房地产市场存在两类泡沫，在一线和强二线体现是价格的泡沫，在三四线和资源型省份体现是库存的泡沫。出现泡沫的根本原因，在于城市化第二阶段房地产市场需求区域分化，以及当前供给和需求出现脱节。
　　2.4.2 无助于稳房价
　　在一线和强二线，刚需和改善性需求持续旺盛，而库存相对不足，一致性预期下投资投机性需求出现，加速房价上升。重点城市房价收入比高是全世界的共同特征，是由于资金和人口集中，城市内收入分化造成的；我国一二线城市中由于流动人口多，收入差距大，而造成房价收入比相对于中产阶级占主导的发达国际一线城市更高。
　　我国要保障刚需，抑制房价泡沫，应该增加供给，改善供应结构，降低区域内在房产上的杠杆。而房产税出台，只能在短期内使部分资金成本较高、资金压力较大的投资投机性需求出局，无法改变供不应求的一致性预期，也无法消除投资投机性需求。
　　房产税虽然属于直接税，由房产持有人直接承担，如果不能逆转供求关系，则税负可以通过租金和房价方式转嫁，房租和房价被推高，这与供给侧改革“降成本”政策目标背道而驰。
　　2.4.3 不利于去库存
　　我国广大三四线城市、中西部地区和资源型城市圈存在较高库存泡沫。用完工待售面积表示狭义库存，用累计开工减去累计销售表示广义库存，两者都一路走高，在2016年上半年才开始回落。目前去库存大幕刚启，任务依然很重，去库存将是持久战。
　　商品房、商品住宅广义库存面积分别为59.3亿平、26.8 亿平，较2015年12月，分别增加1.7亿平、减少0.3亿平。按照1-7月月均销售面积计算，7月末，商品住房和商品住宅广义库存的存销比分别为54.8个月和27.9个月。
　　因此，即使不新增加开工面积，并保持当前销售速度，商品房和商品住宅广义库存也需要4.5年和2.4年才能完全消化。另一方面，库存区域分化明显，考虑到一线和强二线上半年库存下降快，对去库存贡献较大，三四线城市和中西部地区去库存任务仍然严峻。
　　“整体去库存”仍是政策基调，如果短期推出房产税，即使按照人均居住建面设置免征面积，也只能保障刚需，而将直接抑制二套以上的改善性需求和投资投机性需求，去库存将只能依靠农民工进城、棚改动迁两类新增需求。
　　我们将全国城镇商品住宅需求分拆为四部分，一是新增城镇常住人口住房需求，代表每年因城镇常住人口增长产生的需求，包括城镇人口自然增长和城市化农民进城；二是现有城镇常住人口居住面积增长需求，代表每年城镇存量人口因改善性、投资投机性需求；三是棚改及动迁新增需求，涵盖的是城市存量房折旧产生的新增需求；四是农民进城未构成需求扣减，指农民工自带房入城、通过安置房安置、农民工返乡建房等造成的农民工进城后不产生商品住房需求部分。
　　我们测算，改善性和投资投机性需求占总需求的36%左右，考虑到三四线城市人口流入趋缓、棚改和动迁面积和一二线城市相对较小，实际上改善性需求和投资投机性需求的占比更大。
　　征收房产税会增加房产持有成本，按照“杭州方案”并参考国外经验，房产税通常会根据房屋持有面积设置累进税率，因此会大幅一直改善性和投资性需求。我们测算极端情况下，如果征收房产税后改善性和投资投机性需求全部被抑制，对去库存造成的影响。
　　不考虑各地区需求的结构性差异，假设所有住房需求均通过商品房市场满足。根据测算，2016年总需求14.9亿平，其中改善性和投资投机性需求5.6亿平。根据国家统计局公布房地产运行数据，截至2016年7月，完工待售的狭义商品住宅库存面积4.3亿平，累计开工减去累计销售的广义商品住宅库存面积为26.8亿平。可以计算得到，征收房产税后，剔除改善性和投资投机性需求，广义和狭义去库存周期延长52%。
　　3、房产税的历史和效果
　　3.1 我国房产税昨天、今天和明天
　　我国很早就开始了房产税的立法实践，但在征收实践上，受制于客观经济环境和政策需求，一直没有被作为主力税种。
　　1950年，中央政府政务院颁布《全国税政实施要则》，房产税成为全国开征的一个独立税种。1951年，政务院公布《城市房地产税暂行条例》，房产税、地产税合二为一，简并为城市房地产税，只在核准的城市范围内征收。1984年工商税制改革，房地产税被分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》实施，成为目前房产税的适用依据，条例中将所有非营业的个人用房纳入免税范围，排除了80%以上的可征税房产。
　　2003年，十六届三中全会通过《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》，提出条件成熟时可以取消不动产的相关收费，改为对不动产统一征收物业税。这是我国首次提到对自住房进行征税。此后，社会各界对房产税扩围争议不断。
　　2006年，房产部门、财政部等联合对物业进行评估和税收统计，即物业税的空转。2007年，国家税务总局在发布《2007年全国税收工作要点》中提到继续推进物业税空转试点，北京、江苏、深圳、天津、安徽等十个省市完成物业税空转。
　　日起，《城市房地产税暂行条例》废止，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人纳入1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》适用范围，内外两套税制完成统一。
　　2011年，上海、重庆率先开展自住房房产税改革试点。2012年，国务院发文指出，要稳步推进房产税改革试点，让房产税成为财政收入可持续来源。2013年5月，国家发改委发布《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出扩大房产税改革试点。同年8月杭州、南京等城市制定和上报房产税征收方案，但最终被紧急叫停。
　　2013年11月，十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，房地产立法被提上日程。2015年8月，房地产税纳入了第十二届全国人大常委会立法规划，正式为房地产立法划定时间表。
　　3.2 住房免征，财源有限
　　我国目前仍按照1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》征收房产税。《暂行条例》规定，计税依据为房产原值扣除10%-30%后的余值，对于出租房产计税依据为房产租金。税率方面，按房产原值扣除后余值征收的，为1.2%；出租房产按租金征收的，为12%。
　　《暂行条例》同时规定了5类免征对象，其中包括个人所有非营业用的房产，这意味着占全国城镇商品房存量金额80%以上、存量面积90%以上的房产被纳入免征范围。目前，办公楼和商业营业性用房成为主要征税对象，两者在全国存量房市值中占比不到20%，面积占比不到10%。而采用历史成本法的房屋余值作为税基，和西方采用的房产评估值相比，房产增值额未被纳入征税范围。
　　因此我国现行的房产税，由于征税对象范围窄、税基偏小，导致目前房产税收入在地方财政税收收入中占比十分有限，年维持在3%左右，%。
　　3.3 试点效果不理想
　　3.3.1 改革试点，沪渝先行
　　2010年国务院和财政部三次发文，推进个人住房房产税改革。2011年，上海和重庆响应号召，率先试点进行房产税改革，开始对个人住房征收房产税。当时实施的背景是房地产短周期牛市，房价迅速上涨，2010年4月国务院推出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新国十条），开始在全国主要省会及计划单列市进行限购措施。而房产税也被当做抑制不合理房地产需求和房价过快上涨的工具进行试点。
　　上海和重庆的试点方案应该是未来全国推广房产税的重要参考方向，他们主要具有以下几点共同点：1）征税重点以新增购房为主，同时，买高价房就要交更多的税；2）差别化税率。上海有两档，重庆有三挡，控制高档住房的比例；3）较为宽松的免税政策。这样可以减少因为房产税对居民的基本住房需求的侵害；4）限制外来的投资需求。根据是否为本地居民采取不同征税条件。
　　由于试点城市的侧重点、调控目标不同，上海主要是抑制投资，重庆主要是抑制高档住房消费，两市的具体细则各有所长。1）上海调控面更广，覆盖了全市各区，而重庆仅是主城九区；2）上海重点调控增量住房，重庆是高端住房；3）上海实行一般比例税率，重庆是差别税率，相对来说，重庆更能体现公平；4）上海的优惠政策更人性化，符合其一直的人才引进的理念；5）税收用途来看，重庆的更为明晰。
　　3.3.2 试点效果不佳，推广陷入停滞
　　从上海和重庆的试点看，并未达成预期效果。
　　一方面是没有获得可观的财政税收。两市房产税在税收总占比中未明显增长，分别为2.5%和3.5%，是土地出让收入的7%左右，而扩围的个人住房房产税并不多。
　　另一方面是对房价影响不大。上海及重庆试点房产税的前3个月，两市住宅成交量分别下降46%和26%，比同类城市降幅高10至20个百分点，但成交均价并未出现明显下跌；第二年，两地成交量均呈现较大幅度的增长。
　　此后3年多，房产税试点对房价的影响几乎可以忽略不计。以北京作为上海的对照城市，成都作为重庆的对照城市，可以看出两者的变化趋势几乎一致，试点城市的波动并没有比非试点城市波动小，可见房产税并不能抑制房价，打击投机。
　　另外，重庆房产税还针对了高档住宅进行一定的抑制，但是存在开发商将高档住宅归为普通住宅的行列以规避房产税的可能性。
　　上海、重庆试点并未取得预期效果，此后个人住房房产税试点陷入停滞。2013年5月，因房地产市场热度持续不减，杭州出台 “杭州方案”并被视为房产税扩围的基准方案，但在出台前夕被紧急叫停。
　　3.3.3 试点不足
　　上海和重庆的房产税试点主要不足点在于：
　　1）税基窄，税率偏低。上海的房产税只针对增量房，不涉及存量房；重庆包括了存量房，但只针对高档住房。这样做的确操作性强，但对新、旧买房者来说稍显不公平。同时，上海税率是0.4%和0.6%；重庆是0.5%、1%和1.2%。低税率很容易把房产税转嫁给购房者，降低了抑制投机的作用。
　　2）缺乏房产价值评估体系。上海和重庆是以房屋的市场交易价格作为计税依据的，且与之相应的房产评估机构还未建立。这样做有失公允，在对房屋刚性需求的情况下，由购买者承担了主要的税负。应该由房产的评估价值为计税依据，当房产升值时，税负增加，抑制房价上涨；同时，建立完善的房产评估机构，建立不动产登记制度，解决相关技术难题。日，颁布《不动产登记暂行条例》，为全国的推开房产税提供了便利的条件。
　　3）缺乏整体税收结构的调整。上海和重庆只是单纯的增加了一项房产税，并未相应调整税收结构。由于税率较低，并未造成什么不利影响。但是如果新开征一个税种，应该有全局观念，适当降低其他相关税种的负担。
　　4）立法不够健全。上海、重庆为了房产税各自颁布了《暂行办法》，这属于规范性文件，不是法律法规。我国针对房产税有《房产税暂行条例》，里面规定对个人非经营性住房免征房产税，这就会与试点城市的个人自住住房征税矛盾了。法律依据的不足可能会导致征收效果不好，甚至偷税漏税等问题。现在《房产税法》还未列入2016年立法计划，只有提高房产税的法律层级，才能提供有力的保障。
　　4、国外房产税实践经验
　　4.1 概况
　　世界多国或地区的房产税制改革对我国房产税有很多启示：
　　1）房产税制改革需要获得纳税人支持。一方面，纳税人是房产税的有效监督人，另一方面，这直接影响到房产税的实施效率。
　　2）坚持“宽税基、少税种、低税率”的改革方向。宽税基：对大多数房地产拥有者征税，仅对公共、宗教、慈善机构等少数免税；少税种：即有关房地产的税种较少，大多数只开征了财产税、所得税、转让税等几个税种；低税率：为了避免居民负担过重，影响房产税的实施，一般把房产税的税率设置较低。
　　3）建立有效的房产税收管理体系。这是成功实施房产税制改革的先决条件，主要包括房地产登记管理制度和房地产评估制度。
　　4）正确处理房产税和地方财政收入支出的关系。税制方案改革一般都会伴随着地方财政的变化。尽管德国、美国等由于税基宽、效率高，即使税率低，但也能够为地方政府提供充足稳定的收入来源。
　　4.2 美国
　　4.2.1 美国房产税政策
　　美国是西方国家中房产税制最完善的国家，对土地和房屋直接征收房产税，税基是房地产评估值的一定比例（各州规定不一，从20%~100%不等）。征税对象主要是居民住宅，收入中95%以上由地方政府征收，税法由各州制定，各州和地方政府的不动产税率不同，大约在1%~3%之间。主要是对自住房屋给子减免税，通过减少税基或低估财产价值来实现。
　　即使美国房产税制度很完善，也曾被列为“最不受欢迎”的税收，还屡次出现“抗税”事件。再加上纳税人“用脚投票”问题的存在。为此，现在美国很多州都立法限制房产税的税率、增长幅度和限制地方政府财政支出。为了保证房产税收入的稳定性，美国将大部分财政收入用于提供能够提高土地价值的公共物品上。
　　美国的房产税起源于殖民时期，最早可以追溯到1671年的新泽西州。1796年到内战期间各地的物业税政策逐渐统一，按统一税率征收。
　　以房产税为主的财产税曾多次成为社会改革的主要目标。年美国经济大萧条时期和20世纪70年代先后形成两次大规模抗税风潮。1978年通过的加州宪法第13条修正案规定，加州房地产税的征收不应超过房产评估价值的1%，同时此法案限制了加州政府房地产税率每年上涨的幅度，房地产税率的增加限于加州消费者物价指数或2%，以较低者为准。
　　加州的该提案对其他各州的房产税政策带来了重大影响。因而上世纪90年代以来，美国各州政府所征收的房地产税大为减少，主要是州以下的政府征收了大部分的房地产税，其税率要受到州政府和州法律的管制。
　　目前美国50个州都征收房产税，美国房产税是财产税的一部分，属于地方性税种，主要目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，征税主体是县政府、市政府和学区，是地方政府的重要收入来源。
　　美国实行联邦政府、州政府和地方政府的分税制，房产税一般由州以下地方政府征收。税基方面，定期评估房屋市场公允价值，并按照评估值的一定比例作为税基，地方政府会根据房屋的所在地、房屋类型等设定不同比例，从而实现政策引导。税率方面，州政府立法设定最高税率，地方政府自行设定具体税率。
　　在税收减免方面，地方政府基本对自用住宅提供不同形式的减免，实现累进税率，照顾低收入等特殊人群基本住房需求。如在总应纳税额基础上进行固定金额税基减免、在应纳税额超出家庭所得一定比例时，给予所得税抵扣或返还。
　　大致来说，房产税的年税率中值为房屋价值的1%，在美国的50个州以及首都哥伦比亚特区中，密苏里州的房屋税为1%，排名第26；房屋税最低的是夏威夷州，只有0.28%；最高的是新泽西州，为2.38%，是夏威夷的8倍多，也就是说，一栋100万美元的房屋，在夏威夷每年只要缴2800美元的税，在新泽西却要缴23800美元。
　　华府地区，房屋税率最低的是哥伦比亚特区，2015年的税率为0.85%，其次是马里兰州蒙哥马利县（Montgomery County），税率为0.934%，与哥伦比亚特区、蒙哥马利县一河之隔的弗吉尼亚州费尔法克斯县（Fairfax County）的税率则为1.09%。
　　美国房产税沿袭了英国财产税的制度，财政分权、地方自治、私有财产保护和民主政治制度相辅相成。主要特点如下：
　　1）美国的房产税经过历年改进，已成为地方政府最主要的税种及最重要的收入来源。如新泽西州的泽西市在2005年已是总收入的96%。同时，还是学区收入的主要来源。
　　2）以房地产价值为计税依据，且计税价值的评估与房产税收的征收管理是分开的。为保证房地产评估结果客观公正，核税官员不属于正式工作人员，只负责核税，不负责征收与管理。
　　3）税率根据预算和税基变化情况不断调整。总税率是州政府的税率及各级政府税率的加总。州政府一般通过税法确定某个值或范围；地方政府根据当年预算、应纳税财产总价值、其他收入来源等确定。（地方政府具体步骤如下：首先，对当地财产进行估价，确定应纳税财产价值，用V表示。其次，确定下一年财政年度总预算以及除房产税外其他总收入，两者之差用T表示。最后，地方政府税率为V/T，总税率=州税率+县、市税率+其他机构税率。）
　　4）征管程序独特、严密便捷。首先，核税官员核定所管辖区房地产的计税价值；其次，地方政府根据本地预算及计税价值确定税率，报州或县政府同意后，令地方税务局执行；再次，税征管员根据计税价值和税率得出应纳税额，将每个人的税单打印邮寄给纳税人，有些发给银行等金融机构，由其代收房产税；最后，纳税人根据税单，开支票连同税单寄给征税机关，有些通过银行等金融机构代缴，只有极少数到征税机关上门纳税。
　　4.2.2 地方政府主力税种，家庭负担小
　　房产税是美国州一级地方政府的重要税收来源，如加州房产税占地方政府总收入的12%左右，纽约州房地产税占地方政府总收入的16%左右，考虑到地方政府还有经营性等收入，房产税收入在税收总收入中的比重更高，能达到30%以上。
　　地方政府一般根据预算收入和总支出情况决定房产税的总征收数额，再结合辖区房产评估的公允价值总额，在州政府允许的范围内确定税率，因此房产税在地方政府的财政收入中保持比较稳定的占比。
　　美国房产税对居民的税收负担并不大。一是税率较低，平均在1.5%左右；二是通过设定免税额度等方式，保障低收入和特殊人群居住需求；三是设定房产税可抵减所得税，即房产税和住房贷款利息支出可以从个税税基中税前扣除。
　　4.3 英国
　　4.3.1 英国房产税政策
　　英国房产税起源于十七世纪中期英格兰的“炉灶税”，即以一户所拥有的炉灶数量作为征税对象的税种。现今英国住房财产税是地方政府的重要税收的收入来源，主要用于英国地方政府的公共事业开支。
　　4.3.2 地方政府主力税种，抑制房价效果不显著
　　尽管英国房产税对于炒房者具有一定震慑作用，但总体上看对房地产市场影响有限，抑制房价上涨作用不明显。加之英国房产税是由居住者承担的（任何居住者，包括租客租房子，需要承担房产税），因此房产税对于房价的影响微乎其微。
　　4.4 香港
　　4.4.1 香港房产税政策
　　香港的房地产税分三类，差饷、地租和物业税。香港的差饷自1845 年开始收取。1931 年，政府开始统一各区差饷，按税额的17%进行征收。2000年起，所有差饷税收统一成为政府的一般收入。政府曾多次采取差饷豁免政策。物业税起征于1940年，税额是物业估定租值的5%，税率是每一纳税年度调整一次。
　　4.4.2 改善市场、调节收入作用不大
　　香港房产税由殖民地时期相关税费演化而来，征收目的在于增加财政收入。香港房产税具有宽税基，低税率的特征，各类减免相对较少，整体税率也并不高，对房地产市场影响并不大。就收入分配来说，实行比例税率，对收入分配调节意义不大。
　　4.5 台湾
　　4.5.1 台湾房地产税政策
　　台湾的房产税是一个体系，包括土地税、房屋税和契税等，其中房屋税和我国改革的房产税相似。房屋税的标准基于房屋的现值，根据房屋的用途征收不同的税率。台湾的土地税制度主要是基于孙中山先生的“平均地权”与“涨价归公”的思想主张。现已形成一套成熟和完善的税制。台湾的房产税有以下几个特点：
　　（1）房地分开，体系完整。土地的取得、持有和转让三个阶段都分别规定了不同税种；
　　（2）以规定地价为标准。创立了一套以公告地价和公告土地现值为征税标准的土地税收制度，使计税依据更加客观、标准，并简化征税手续；
　　（3）以地价税为中心。台湾的土地税税收总额约为房产税的三倍左右；
　　（4）政策功能凸显。主要在于资源配置，抑制投机，还承担着“平均地权”的重要使命。
　　4.5.2 稳定的财税来源
　　台湾的土地税和房屋税是财政收入的稳定财源。其中房屋税占总税收比例稳定在4%左右，土地税占总税收比例在90年代初达到峰值20%，此后逐年下降，从2000年开始稳定在9%左右。因此台湾的房产税形成稳定的财税来源，能贡献总税收超13%的比例。
　　4.6 韩国
　　4.6.1 韩国房产税政策
　　韩国的房产税主要分为房屋财产税、土地综合税和综合房地产税。韩国财产税从1950年开始征收，对土地和房屋实行单一税率。在1990年之前，韩国对土地和房屋实行单一税率，税赋较轻，1990年物业税改革，打击囤地，一定程度上增加了土地的供给，改革后房价并没有立刻出现下降，而是维持一段时间后的高速增长后才出现增速的一定回调。
　　2005年推出综合房地产税后，韩国房价出现小幅短暂下降，但之后又加速上涨。长期来看，单单一个房产税对房地产市场并不能产生趋势性的影响，长期趋势是供求关系等一系列因素作用的结果。
　　4.6.2 并非抑制泡沫、打击土地囤积的长效机制
　　韩国房地产税主要目的在于打击房地产投机，尤其是土地投机和囤积，提高有限土地的利用效率。短期来看，税收对房地产市场产生影响，但不改变房地产的价格走势，长期来看，没能起到抑制泡沫，打击土地囤积的效果，土地集中度变大。因综合不动产税是对拥有高档住宅的富人征收的税种，可以起到一定的调节收入分配的作用。
　　4.7 日本
　　4.7.1 日本房产税政策
　　日本房产税主要分为固定资产税和都市规划税，两者都是分别对土地及土地上的房屋进行征收。征收的计税依据为土地和房屋的市价，通常每3年评估一次，没有特殊情况不会修改。
　　4.7.2 地方政府重要财源，改善市场作用小
　　日本的房产税作为地方税种，大约占地方税收的40%，是地方政府重要财政收入来源；但对房价的调控作用不显著。1988年，对于持有期在两年以内的土地转让征收最高96%的税金、1989 年制定《土地基本法》，但地价飙升一直持续到1991年。
　　而1991年《综合土地政策推进要纲》提出加强土地税收和加强对土地的合理评估，核心是增加土地税负来抑制土地价格，也仅是刺破泡沫的一个因素。在日本房地产泡沫破灭后，地价持续下滑，1997年日本出台《新综合土地政策推进纲要》，从“抑制地价”转向“从拥有转向利用”，也实施了一些减税措施，如扩大贷款利息的个税可抵扣金额、冻结地价税等，但日本地价并未改变持续下滑的态势。
　　风险提示：房地产市场局部过热导致政策收紧；后周期时代土地出让金收入加速下滑。
　　(本文作者介绍：方正证券首席经济学家。曾担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任、国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师。)
责任编辑：黄诗儒
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作者简介：
方正证券首席经济学家。曾担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任、国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师。
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