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二手房买卖的流程（2011版）
　　一、买卖流程
　　许多人认为，二手房的买卖过程是非常复杂，且处处存在陷阱的。既怕旧房产权有问题，怕遇到黑心中介，又怕交易的手续繁琐。
　　在二手房交易的过程中，买卖双方通常只关注交易的最终结果，却忽视了交易过程的安全性。而事实上，往往最能影响交易结果的就是整个交易过程中的各个环节。买卖双方之所以会选择经纪公司交易，并不仅仅是为了得到真实的市场信息，他们更希望经纪公司能给他们提供一个有安全保障的交易过 程。其实，消费者只要掌握了基本的交易常识，注意一些可能存在的风险，还是能够买到一套称心的二手房的。一般正规的二手房交易包括如下几个环节。
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　　-寻找中介信息登记
　　买卖双方到中介咨询二手房交易的相关政策，经纪公司根据实际情况为买卖双方进行配对，为他们牵线搭桥，买卖双方分别登记购房、售房信息。在这个环节中，买卖双方面临的一个重要事情就是选择一家真正的放心中介，它直接关系到交易的安全和房款的顺利交接。
　　选择好的经纪公司有以下几点：规模大、有营业许可证、有资质证书、声誉较好。具体办法如下：首先，注意公司地址是否同您登记造访的这家店在同一处或在同一行政区，如果不是，有两种情况：其一证明该公司是异地经营，这样的公司很可能曾经面临被工商局列入违法行为的窘境，而以搬家的方式逃避工商部门 的制裁和顾客的追讨;其二是因为它是一家分店或连锁店。按规定，分店也应有自己的执照，但是，办照的条件是分店有两个以上拥有经纪人资质证书的，有些分店未达到这一标准，就使用总店营业执照的复印件，所以，消费者应向该店的业务员提出看看总店的营业执照，借此机会，也可到其总店认认门。其次，留意执照上所 列的注册资金，通过查看该公司的规模、办公地点、从业人员的数量，就能判断出这样一个企业是否可能拥有像执照上所标的百万元、千万元的注册资金了。另外，在与房主签订购房协议之前，购房者应该多去几次中介公司的店铺，每次到访时，观察店中的业务员是否固定及有无其他买卖双方同这家公司发生争执。
　　还有一点您要注意：不要被&放心中介&的称号迷惑。目前，已经发现在北京市中介事务所组织的16家放心中介外，还有一些中介打出&放心中介&的 旗号。即使是这16家放心中介出现损害消费者的行为，消费者也可以拨打北京市中介事务所设置的投诉热线进行举报，北京市中介事务所将给予其严厉制裁。
　　-入市资格审批
　　卖方到房屋所在区县房地产交易管理部门申领&上市批准通知书&，办理上市审批手续。
　　如果是已购公房，其上市需盖三种章。
　　第一枚章是在出售调查表上盖的章，主要由单位证明土地使用性质，以便证明房屋所在地皮是出让性质还是无偿划拨。
　　第二枚章是在上市征询意见表上盖的章，后来北京市颁布了补充规定及说明，如果已购公房房主与原产权单位没有特殊约定的，无需原单位同意盖章。
　　第三枚章是在上市申请确认表上盖的章，由各区房地部门在买卖签约前审批。主要是从表格中审核是否属于规定中禁止上市的几种房。以下产权性质的房子不能上市交易：
　　1.中央直属机关的公房;
　　2.军产、院(医院)产、校(学校)产的公房与本单位的办公场所在一个大院里的;
　　3.使用权的房屋;
　　4.以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款的;
　　5.在农村集体土地上兴建的房屋，所持乡产权房产证的二手商品房;
　　6.已经被列入拆迁公告范围的;
　　7.所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的;
　　8.所有权有纠纷的;
　　9.已经抵押，并且未经抵押人书面同意的;
　　10.上市出售后会形成新的住房困难的;
　　11.依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的;
　　12.房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的。
　　-评估及考察房源详情
　　中介审核身份证及产权证(包括产权是否共有、房屋是否抵押等)，并留存中介备案。中介实地考察，掌握房屋详情，如天花板、墙体、卫生间、厨房的给排水情况，有没有破坏结构的装修，有无私搭乱建、占用屋顶平台、走廊的情况。初步估价，为确定售价提供参考。此环节中合适的房源及房屋评估最受关注。
　　买方一定留意到，凡是位置好点儿的、交通便利点儿的二手房，哪个单价都不低于每平方米5000元，有的价格更邪乎：每平方米6000元、每平方 米7000元。好不容易发现一套价格上能让人接受的旧房，问问中介，得到的答复却是：&房子已经卖出去了。&而且，房地产中介报出的房价也是五花八门的， 有的房价是房主的净要价，有的是含税费的总价，有的是中介公司加价后的房价。
　　作为卖方，应切实考虑自有房产的面积、年限、折旧、朝向等各方面因素，以及周边小区物业、新盘价格，据此明确该套房的可能购买群，以及这类人群的收入、承受力等情况，并把握好报价尺寸，避免尴尬报价，致使销售周期过长，甚至有价无市。现在一些品牌公司在代理二手房交易时，会免费提供专业评估。买 卖双方可据此商量房价。其实，最简单的二手房售价测算标准就是：报价为同地理位置商品房价格的60%至70%左右，约是现行周边房屋月租金的100倍。
　　-签协议
　　验证核实房屋后，交易中介分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，双方到中介签订买卖合同。一般的，在合同上都要注明卖方的房子的详细情况，同时缴纳委托代理费。一般代理费由买方缴纳，金额为房价的2.5%，也有分别向买卖双方同时收取的。为减少二手房交易中可能出现的风险，以下条款必不可少：
　　1.基本情况要列出：买卖双方的姓名、住所、联系方法;
　　2.要求出售方或中介方明确写清房屋的基本情况，包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售;
　　3.涉及价款的问题：在合同中，写明总房价，注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款，写清付款的时间，约定付款条件;
　　4.写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用;
　　5.违约责任：明确出现何种情况时即视为违约，违约金、定金、赔偿金的计算与给付，产生纠纷协商不成时如何解决争议(仲裁、诉讼等);
　　6.写明合同生效、中止、终止或解除条款;
　　7.在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。另外，补充一些条款时，一定要落实在文字上，并要求中介方在上面加盖公司公章。
　　-居间中保提交房款
　　为保证房产买卖双方的切身利益，杜绝交易中不必要的纠纷，中介接受买卖双方当事人的共同委托后，以中间保证人的身份为房产交易中的&购房款给 付、房产交接&事宜提供居间中保服务。买卖双方在签订买卖合同后，与中介共同签订《居间中保合同》，并缴纳中保费。卖方提交房屋所有权证原件及复印件、公房上市批准确认通知单、人名章。买方提交身份有效证件复印件、人名章，外地个人购房还需办理《外省市个人在京购房批准通知单》。
　　买方将房款在立契过户前全部存入中保方指定的账户。若买方欲向银行申请抵押贷款，应与担保方签订《委托担保合同》，同时将总房款的30%作为首 付款存入中介指定账户，贷款全额待银行放款后汇入中介指定账户。上述两种款项与总房款之差额也应由买方在银行放款前一次性存入中保方指定账户。
　　-过户结算
　　买卖双方缴纳相关税费，办理立契过户手续，然后，中保方在买卖双方对房产确认无误后，协助买卖双方进行物业交割和物业管理费结清及办理卖方的户口迁出，将所卖房屋钥匙交与买方，将买方的房款交与卖方，三方进行中保结算;由经纪公司协助办理产权变更;如果买家需要贷款，由经纪公司协助办理和提供阶 段性担保。
　　立契过户当天，买卖双方及其业务员同时来到房屋所在区县的房地产交易管理部门签订《买卖契约》。选择一次性付款的购房者，应该向卖方付清剩余房款。选择贷款买二手房的购房者，要等银行看到《买卖契约》后，才能放贷。许多区县的房地局要求，立契当天，缴纳税费，所以，购房者要向房地产交易管理部门 的相关科室缴纳：按房价的3%缴纳土地出让金;房价的2%缴纳契税(120平方米以下);按房价的0.05%缴纳印花税。此外，还有测绘费30元，工本费 15元，产权登记费(建筑面积&&.3元)。购房者缴纳土地出让金后，还要在房地局签订《土地使用权出让合同》。随后，房地局将为您购置的这套房子审档，办理产权登记，测绘，制作新的产权证。
　　二、买卖合同
　　成都市房屋产权监理处组织召开了《商品房买卖合同(修订稿)》征求意见研讨会。省建设厅、省工商局、市建委、市规划局相关领导，德阳、乐山、眉山、资阳四家房管局应邀参会，龙湖、万科、中海等近十家在蓉较有影响力的公司代表也参加了研讨会。此次研讨会对进一步完善合同内容具有重要的指导和借鉴意义。
　　三、买卖纠纷
　　据了解，随着相关政策的出台，二手房法律方面的矛盾焦点也开始出现了转移，类似购房者未能申请到足够贷款因而产生的纠纷、与期房转让等有关的案例开始成为近期焦点。
　　购房者未能成功申请贷款
　　从2004年下半年开始，随着一系列相关政策的出台，银行对于个人住房贷款的政策开始作出了一系列的调整。其中主要包括对购买2套以上住房贷款的限 制、单价7000元以上高价房贷款额度的调整、各大银行收紧个人房贷的发放，以及2005年1月施行新的房贷利息等内容。
　　目前，通过贷款支付主要房款是大多数购房人的首选付款方式，可如果购房者不能通过银行审查，自身没有能力支付房款，基于买卖合同的约定又必须在一定期限内支付房款的话，将不可避免地造成违约，最后不得不承担违约责任。当然，这其中也不乏部分基于中介公司口头承诺一定办出贷款而决定购房的。
　　2004年8月，洪先生通过中介公司看中一套房子，总价86万元。但由于其本身已经有2套房子的抵押贷款，所以洪先生担心自己不能再贷到款。但中介公司承诺跟银行很熟，办出贷款绝对没有问题，于是洪先生就与上家签订了买卖合同，并开始办理贷款申请。
　　然而没想到的是，多家银行都没有批准贷款。为了付款，洪先生不得不将自己另一套房子匆忙出售。由于已经延期付款一个多月，他不仅向上家赔偿了将近2万元的违约金，而且所出售的房屋由于过于匆忙，也比市场价低了很多。但由于没有证据能够证明中介公司的承诺，所以无法向中介公司索赔。
　　从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约定未能成功，贷款可以成为终止合同且不用承担违约责任的条件。否则，一旦未能获得贷款，基于买卖合同付款方式的约定，购房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。因此在签订合同之前，购房者应当充分考 虑到自身的支付能力和银行信贷能力，如果中介公司承诺贷款的，应当要求其出具书面承诺或者作为付款担保人。
看后心情如何：
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二手房交易中的风险控制
首席法务致力于提供高端法律阅读+实用法律干货+便民法务工具。&作者：北京德和衡律师事务所& 王卫东二手房交易中的风险控制近期，房地产又火了一把，从鼓励购房去库存到深圳、上海等城市再次出现严格的限构；从房价突然起跳，到现在买方持币观望。这一波房价的波动，又造成房屋买卖纠纷大量发生。作为一名多年从事房地产业务的律师，现对二手房交易进行法律分析，供双方参考，以保证交易安全，以免造成巨大损失。一、仔细审查二手房买卖合同。中介推荐使用的二手房买卖合同，是北京市建委和北京市工商局共同推荐给交易双方使用的标准式合同。但是，不是交易双方简单的把空填完就是一份有保障的二手房买卖合同。该合同只是把二手房买卖过程中常规事项给以规范和提示，具体合同细节要由双方协商完成。每一个二手房的买卖，会因房屋的不同、付款方式的不同、交付的方式不同、违约责任的不同等，会有千差万别的变化。因此，在签订二手房买卖合同时，要特别注意如下事项：1、合同的主体。签订二手房买卖合同的主体有两方，一是卖方，即房屋产权证上所登记的名字。产权所有人一栏有的登记一人，有的因共有而登记两人或多人。作为二手房出卖人一方就是产权证上所有人一栏所登记的名字，必须登记名字本人亲自签署，有一人则由一人签署，有多人就多人签署。如有委托，则必须出具公证过的委托书并查明受托人身份。主体另一方是买方，即过户后产权证上所有人一栏所要登记的名字，登记谁就由谁亲自签署！在签订二手房买卖合同中往往因为买卖双方因工作、时间调整等问题无法亲自签署，而由配偶代签、父母子女之间代签，这隐藏着巨大的法律风险。再次重申，切记要亲自签署！为了确保卖房人亲自签署，可以到房屋所在地房屋权属登记中心核验。2、房屋状况。买房人对房屋现状一般会有全面的了解，比如位置、户型、楼层、朝向、装修、配套等。但往往忽视该房屋是否抵押、是不是小产权、是否出租、是不是尚未更名的继承房屋、是不是央产房等。如房屋存在抵押，则在交易过程中必须先偿还原有借款并办理解押手续后，才能过户给买受人。在提前还款环节，往往因出卖人没有提前偿还能力而由买受人先行代为偿还。如买受人同意这一方式，则必须和抵押权人见面沟通，把款项汇入抵押权人能够划帐的出卖人账户。买受人切记不可将款项直接支付给出卖人或汇入出卖人指定的账户。有的出卖人因自身还款压力大，收到买受人的首付款后会偿还高利贷，而不去偿还银行贷款。如该房屋为小产权房，则请买受人绕行，放弃购买！如该房屋出租，则要与承租人沟通，确定是否放弃优先购买权，以及能否及时腾退房屋。如能确定，则请承租人亲自签署文件。如为尚未过户继承房屋，则要审查继承手续，是否有关于继承的公证书、法院判决书或调解书。如没有此类文件，则依然绕行，放弃购买！如房屋为央产房，则要审查是否有原单位同意出售的文件。如有，可继续购买，如没有，则放弃购买。3、购买价格。二手房买卖中，合同中约定的价格往往是出卖人所得净价，因买卖而产生的税费由买受人承担（虽然法律规定出卖人应交纳个人所得税或营业税，但交易习惯是由买受人负担，如一定要让出卖人交纳，则出卖人再提高房价，其实对买方来说是背着抱着一般沉）。因此，买受人在估计自己的购买能力时要考虑房屋交易税费的多少。这里着重讲一下“阴阳合同”。所谓“阴阳合同”一般是指为了规避高昂的税费签订两份合同，把提交税务部门的合同约定较低的成交价格，另签订一份真实交易价格的合同。如买卖双方因此发生纠纷，法院一般会根据双方真实意思表示的原则认定真实交易价格的合同。但买受人要注意一点，将来再出售该房屋时，根据现在税制（个人所得税为增值部分的20%）有可能交更多的税。4、付款方式。付款分为两种，一是购房人一次性支付全款购买，二是购房人支付首付，剩余款项向银行等金融机构贷款支付。一次性付款，一般按着定金、首付和尾款方式支付给出卖人。如果房屋未设定抵押，则双方约定把购房款交第三方监管，或共同监管，完成最后的交付后出卖人再把房款取走。这种方式对双方都没有什么风险，是很好的一种方式。但这里要注意，第三方监管不一定是中介监管，在房地产发展初期出现过不少中介把房款卷走的案例。其实建委为了买卖双方交易的安全，是提供资金监管服务的。但因手续较为麻烦，服务态度一般，再被中介劝说，往往就交中介监管了（链家就要求必须由其监管，这是霸王条款）。买卖双方可以到银行设立一个共同账户（有多家银行不提供此项服务，但工商银行可以），只有双方同意才可以把款提走，而且也不收费。这是一个比较好的办法。把购房款交第三方监管或共同开设一个账户，可以避免双方因先交房再过户，还是先过户再付款的争论。在交易中，有双方都坚持自己的这种意见而造成买卖失败的案例。如果房屋设定抵押，则很可能会发生买受人替出卖人垫资还款的情况。如果出现这种情况，则要按照上文房屋状况中的方法操作。剩余尾款再按着监管或共设账户的方式操作。如果是贷款购房，从控制风险角度来说，对买受人来说是一件好事。在交易过程中会有银行替买受人严控风险。首付款一般会存放于贷款行，银行会核实房屋状况和出卖人的身份，还要在付清全款前过户给买受人并进行抵押登记。这对买房人来说，没有买不到房的风险了。但这里存在一种情况，因买受人向金融机构贷款，往往需要较长时间，特别是公积金贷款或组合贷，甚至遇到被拒绝的可能，不得不再向另一家金融机构申请贷款。因此，买受人要给自己留有比较宽裕的贷款付款时间。交易时间的延长，伴随着交易风险的扩大，房价发生较大变动，出卖人有可能会抓住买受人付款延期的违约而解除购房合同。因贷款未获得批准或延迟导致不能按时付款，或造成付款违约时，买受人往往一脸无辜，会说贷款银行拖延、政策变化等导致，并非买受人主观故意。但是，这些与出卖人无关，付款是买受人的义务。对出卖人来说，是因为买受人无力一次性支付购房款向第三方借款购房，买受人是否能借来钱是买受人的事。事实也的确如此，买受人要想尽一切办法支付房款。之所以买受人感到委屈，是因为买受人在和贷款机构申请贷款时是弱势一方。在与贷款机构签署的贷款合同中，贷款机构就申请人的贷款未做出任何承诺，届时因政策的变化，风险的控制，甚至是贷款额度减少都会导致贷款机构不发放贷款，并且不承担任何责任。更不用说在审批、抵押和放贷过程中人为的拖延了。因此，买受人一定充分考虑贷款时的不可控因素，不能因此让自己处于违约的境地。5、过户。过户是指房屋产权由出卖人转移至买受人名下。表现形式就是，原产权人把产权证交还给权属登记中心，权属登记中心把写有买受人名字的新产权证交给买受人。根据我国《物权法》之规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。也就是说，买受人未能及时进行房屋产权登记，将无法对抗第三人，虽已交款收房，但仍然存在着飞走的风险。6、交付。二手房买卖中，一般是在买受人付清全款（包括贷款）后，出卖人才将房屋钥匙交给买受人，也就是进行交割。在这个阶段中，遇到法律风险较小。在这个环节，中介一般会提醒物业费、供暖费等各种费用是否结清。但是，法律上讲，房屋在过户前所发生的费用与买受人无关。物业公司、供暖单位等无权向买受人追偿过户之前的费用。这里提示一下买受人，如果买受人为贷款购房，会在贷款放款前过户给买受人，但不应主张过户后就要求出卖人将房屋交付给自己。因此，此时过户实际上卖房人配合买房人申请贷款而提前将过户手续办理。7、违约责任。二手房买卖与新房买卖不同。新房买卖中，往往房屋为预售，届时开发商是否按期交房，按质交房，水电气绿化是否达到使用条件，存在很大的不确定性。而二手房买卖中，房屋早已投入使用，买受人可以实地考察，除一些隐患外，对房屋结构、使用状况和周围配套等均可完全掌握。因此，出卖人在过户和交付上不会在客观上造成违约，主观上想违约往往是因为房价暴涨，感觉卖亏了。买受人违约，大都在付款环节。往往因为筹集首付或在贷款中无法控制贷款机构的批贷进程，以及不能预料交税、抵押等过程所需要的时间，而造成付款延期。但是，在违约责任的约定上，中介给买卖双方的合同中，往往约定不清或相互矛盾。比如，一笔付款约定两个时间，交房也约定两个时间等。因此，要特别注意对每一种可能产生的违约行为进行违约责任的约定，而不能模糊的统一约定成任何一方违约给守约方赔偿经济损失，或者约定成任何违约行为都按照总房价的20%承担违约责任。违约责任过高，往往也得不到法院的支持。8、其它。二手房买卖中还涉及一些诸如户口的迁出，工商注册的注销，学区房的名额是否可用等。这些都要一一约定违约责任。&&& 总之，在签订购买合同时，要结合二手房交易流程约定好买卖双方应履行的义务，根据各自的义务约定相应的违约责任。在约定买卖双方义务时，不可发生冲突。二、明确中介的法律地位之所以把中介的法律地位进行分析，是因为在目前二手房交易中，大都是通过中介完成的，但交易双方往往分不清中介的义务和法律责任，往往把应由自己决定的事项交给中介。1、房产中介法律地位属于居间人，为买卖双方提供交易信息，并对购房过程流程及一些税费政策提供咨询，从而收取中介费。而在实际操作中，中介往往充当起双方代理人的角色，一会儿代表出卖人说服买受人接受出卖人的出价，一会儿又代表买受人对出卖人的价格砍价。在买卖双方最为关心的价格，就在中介的左谈右谈中确定下来，买卖双方完全没有象购买其他商品时面对面的讨价还价。买卖双方和中介在房屋交易中，所处利益是不同的。买卖双方都要维护自己的权益，把风险降到最低。双方通过谈判，达成一个相对公平的合同。而中介的利益，是确保双方成交，收取佣金。因此，在这个合同谈判的过程中，中介往往不关心合同中权利义务是否公平，谁好说话就劝谁让步，谁不好说话就向着谁说。因此，千万不要认为中介一手托两家，是一个公平的角色，会替买卖双方的各自利益去全面考虑。2、房产中介不是专业人士。从居间合同中约定中介所要履行的义务来看，中介仅是提供交易信息，协助办理一些事情，除对提供的信息要承担责任外，其它任何事项都与中介无关。对于二手房的买卖合同来说，中介也不是专业人员，应聘一个中介工作所需要的条件，大家都清楚。所以，对于二手房交易中最重要的法律文件－买卖合同，现中介人员是没有能力完成合同的起草、审核、补充协议约定等。这需要有经验的专业的法律人士来完成。而中介工作人员往往以签订的合同都是格式合同为借口，让买卖双方放弃对合同的审核，就为了尽快完成签约。但是，具体到每份买卖合同，都要根据买卖双方实际情况另行约定。如何约定合同中空白的地方，如何起草补充协议，都涉及到法律问题。但从从业人员来源来看，几乎没有门槛，学什么专业的都有，反而学法律的人不多。另一方面，从事中介的大多是一些年轻人，房市好的时候就到房产中介淘金，房市不好的时候转身做别的。所以中介中很少有有经验的法律专业人士。因此，买卖双方要对自己负责，仔细审查合同，慎重签下自己的名字。三、交易流程&&& 在北京二手房交易中，按付款方式有两种交易流程，一种是一次性付款，一种是首付加贷款。供大家参考1、一次性付款：审核购房资格→签订买卖合同和网签（交付定金）→付款至监管帐号（可能分一次或两次付款）→交税→过户（领取产权证）→交割（房屋交付）2、首付加贷款：审核购房资格→签订买卖合同和网签（交付定金）→付首付款至监管账号→申请贷款→获得批贷函→交税→过户（领取产权证）→首付款转给出卖人→抵押登记→放贷给出卖人→交割（房屋交付）总之，房屋买卖往往是普通人一生中不多的几次大笔交易，涉及金额巨大，买卖双方都应该慎之又慎！
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TA的最新馆藏二手房交易避税手段分析及对策；避税中存在的问题；房地产税收是目前税收征管的热点、难点之一，其中二；当前，二手房交易中主要存在着“高买低报”、延期过；1.“高买低报”；风险分析：对卖方来说，因为递交房地产交易中心的过；2.延期过户；此种方法为主要针对营业税的避税方式；风险分析：一旦二手房市场在交易未完成的时段内出现；3.先租后买；这种方式是延期过户避税方式的进
二手房交易避税手段分析及对策
避税中存在的问题
房地产税收是目前税收征管的热点、难点之一，其中二手房交易税收控管是落实房地产税收政策的重要部分。个别人和房地产中介也采取了一些避税策略，这在一定程度上造成二手房交易的营业税、个人所得税、契税等税收的流失。
避税方式及风险分析
当前，二手房交易中主要存在着“高买低报”、延期过户、先租后买、假赠与以及虚报唯一住房等避税方式。无论是对买方还是卖方，这些所谓避税方式都存在着较大的法律风险、市场风险和政策风险。
1.“高买低报”。“高买低报”是指二手房交易买卖双方及中介公司在申报房价时，以低于实际成交的价格签订虚假协议申报纳税。这种方式是二手房买卖双方最常用的避税方式，也是目前较严重的避税方式之一。其做法是：在二手房转让过程中，买卖双方及中介公司签订两份合同，一份为真实成交价格居间合同，用于付款结算，通常由中介公司见证；一份为隐瞒真实交易价格的虚假协议，用于申报纳税，由房管部门见证。
风险分析：对卖方来说，因为递交房地产交易中心的过户价格是最具法律效力的，买方有可能根据低报的过户价格来付款，不愿意再按照原购房价格成交，造成卖方利益受损；对买方来说，低报过户价可能会导致下一次卖出房屋时各项税费的增加。当此房产再次出售时，先行做低的过户价将拉大买卖差额，反而增加再次出售的成本，同时银行贷款的实际比例也会因此而降低。尽管“高买低报”对买卖双方都存在风险，但为了少纳税，此做法仍屡见不鲜。
2.延期过户。
此种方法为主要针对营业税的避税方式。其一般做法是：买卖双方在达成购房意向之后，首先签订一份购房合同，规定房款交付方式、房屋过户时间和过户方式。在买方交纳全部或者部分房款之后，卖方先将房屋交买方使用，等到卖方的房屋持有年限达到规定的免税时间后，双方再将房屋过户。为了交易有所保障，买方一般会在合同中提出一些保障条款，如将房产证交买方保管等。
风险分析：一旦二手房市场在交易未完成的时段内出现价格上的大幅波动，无论是大涨还是大跌，都会有很大一部分卖方或买方选择“宁可赔付违约金，也要终止履行合同”，从而损害被违约方利益。另外，一旦税收政策出现较大波动，双方对新产生的税负不能达成一致时，也将不得不解除合同，承担和付出较大的机会成本。
3.先租后买。
这种方式是延期过户避税方式的进化版本，两者在本质上是一样的。其一般做法是：在减免税要求的年限未满的一段时间内，买卖双方再签订一份房屋租赁合同，约定将租金抵消到以后交割的房款里，使得买方同时成为了房屋的承租方，在该房屋未来交易时拥有优先购买权。
风险分析：由于在较长时间内无法办理交易过户手续，所购房的产权并不是买方的，买卖双方无论哪一方反悔都会造成纠纷。如未来几年内政策再次发生变化，对于买卖双方的风险都将会很大。同时，双方又增加了租赁合同关系，违约成本将更高。
4.假赠与。
这是目前避税方式中较为简单的一种。通常是买卖双方在达成交易意向后，先私下签订一份买卖合同，之后再到公证处办理房屋赠与合同，声明卖方无偿将某房屋赠与买方，以未发生金钱交易为名，规避营业税及其附加税费。为保证交易资金安全，双方在交易过程中一般会选择将房款打入一个担保账户，直到过户完成后卖方才能将房款取出。
风险分析：这种方式从法律角度看，完全属于一种逃税的违法行为，买卖双方在交易过程中一旦发生纠纷不仅不会受到法律保护，反而会在有关部门认定存在相关违法事实后，还将被追究一定的法律责任。如果此房子在5年之内再次交易过户，将会由卖方承担成交价格20%的个人所得税，交易成本会更高。
5.虚报唯一住房。
北京对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，但有关部门未对“唯一住房”作出明确、具体的界定，因此在实际操作中难以甄别纳税对象是否真正属于生活唯一住房，造成征税部门只能被动依赖于纳税人的自行申报。
应对二手房交易避税手段的对策
上述种种二手房交易避税现象，不仅为买卖双方埋下了经济纠纷隐患，扰乱了二手房交易市场秩序，更违反了国家税收法律，导致税负不公，必须多措并举，减少和控制此类现象的发生。
1.完善机构，实施房地产“一体化”管理。应完善机构，充实契税征收人员，对二手房交易实施“一体化”管理。在机构完善和人员充实后，可设置三个工作组，一是调研组，主要负责对房屋交易情况的市场调研、税收情报交换、房屋交易申报和开发商批量申报征收，跟踪掌握房屋交易市场动态等工作，提供决策参考；二是征收组，主要负责办理窗口的各项税收征收工作；三是综合组，主要负责内部工作协调、减免审核、数据及资料交换、票证管理、契税咨询和档案管理等，以此逐步建立长效管理机制。
2.完善政策，制定完善科学的计价体系。针对“高买低报”现象，一是出台价格申报细则。相关部门应尽快研究、出台房地产成交价格申报实施细则，完善当前房地产成交价格申报工作机制。二是因地制宜，建立健全核价体系。三是调整房产交易税费计征依据，对二手房个人所得税、土地增值税直接采用核定征收法征税。
3.规范运作，建立健全高效的征管机制。一是进一步加强业务培训，提高征管水平。二是选聘部分房地产估价专业人员，为征管一线提供专业咨询。三是探索建立公示制度，即价格申报公示制和纳税评估公示制，让二手房交易买、卖双方的申报价格及征收机关核定的计税价格信息更加公开、透明，接受社会监督。
4.广泛宣传，引导确立健康交易心理。广泛利用媒体、标语、发放宣传资料等形式，向社会公众广泛宣传房地产买卖的有关政策、法规。通过告知买卖双方的权利与义务，事先提示各类交易风险，提高消费者的依法纳税、产权维护和自我保护意识。
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