物业公司收取的停车费怎么缴纳增值税？_物业管理资讯_蜂巢物业网
物业公司收取的停车费怎么缴纳增值税？
来源：吉言时间： 17:27
导读：物业公司收取的停车费怎么缴纳增值税？物业公司收取的停车费到底该按不动产经营租赁缴纳增值税？还是按照物业管理服务缴纳增值税呢？这要看停车位的权属以及物业公司收取费用的内涵而定。
　　根据财税（2016）36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附件第一（六）8条，物业管理公司提供的物管服务应属于现代服务/商务辅助服务/企业管理服务。如果物业公司是一般纳税人，税率为6%，如果是小规模纳税人，则适用征收率3%。但物业公司同时还收取停车费，根据财税（2016）36号附件1第一（六）5条之规定，车辆停放服务按照不动产经营租赁服务按11%的税率缴纳增值税。那么物业公司收取的停车费到底该按不动产经营租赁缴纳增值税？还是按照物业管理服务缴纳增值税呢？这要看停车位的权属以及物业公司收取费用的内涵而定。
　　根据《物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。如果地面车库、地下停车位通过出售、附赠的方式销售或赠与给业主，产权归属于业主，物业公司只收取物业管理费用；如果开发商把未售车库出租给业主，物业公司也只能收取物业管理费用；如果是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，如果收费的话，在扣除了必要的管理费之后所得款项应该归属于全体业主共有，因为有车业主无偿占用了小区的公共道路，损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益。
　　下面分别说明物业公司收取的停车费该怎么缴纳增值税：
　　一、如果车库或车位产权归属于业主，物业公司只收取物业管理费用，物业公司收费的内涵是对车位提供了物业管理服务，应收取相应的清洁费、水电费、管理费等作为补偿，与收取住宅物业管理费用并无本质区别，所以，收取的这类车辆停放服务费应该按照物业管理服务缴纳增值税，而不是按照不动产经营租赁缴纳增值税。
　　同样，如果开发商把车位出租给业主，车库所有权属于开发商，物业公司也只能收取物业管理费用。
　　二、如果是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，则要具体问题具体分析。如果停车位无产权，使用权属于全体业主，业主委员会委托物业公司进行管理，物业公司只收取清洁费、电费、车辆进出管理费等，那就应该按照物业管理服务缴纳增值税。但为了保护全体业主利益，体现公平，收取的停车费还包括应该给予未在该停车位停车业主的利益补偿，对这部分利益补偿收费，则应该按照不动产经营租赁缴纳增值税，由物业公司代扣代缴。
　　例题：心悦小区于日交房，小区有地下停车位800个，其中700个已出售给业主，20个随房赠与业主，80个待售车位开发商按200元/个&月暂时出租给业主使用。另有地上停车位50个，无产权，业主委员会委托物业公司按150元/个&月出租给业主使用。所有车位物业公司按50元/个&月收取物业管理费。物业公司是小规模纳税人，请问2016年6月物业公司应缴增值税额？
　　1、2016年6月物业公司收取的车位物管费应缴增值税=【50&（800+50）】&3%&（1+3%）=1237.86元。
　　2、根据国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告（2016年第16号）第四条：小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：（一）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。
　　2016年6月业主委员会委托物业公司收取的50个地面停车位租金收入应缴增值税=150&50&5%&（1+5%）=357.14元。应由物业公司代扣代缴，在扣除税金及代管手续费用后的净收益应归全体业主所有。
　　3、待售地下停车位应由开发商缴纳增值税。根据国家税务总局公告2016年第16号第二条：纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。根据国家税务总局公告2016年第16号第三条:一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：(一）一般纳税人出租其日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。（二）一般纳税人出租其日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。一般纳税人出租其日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。如果开发商为一般纳税人，该小区于日交房，可以选择适用简易计税方法按5%的征收率计算缴纳增值税，也可以选择适用一般计税方法按11%计算缴纳增值税，同时允许抵扣进项税。本例假设开发商选择适用简易计税方法。
　　待售地下停车位应缴纳增值税=200&80&5%&（1+5%）=761.90元。这部分增值税应由开发商缴纳。
　　综上所述，物业公司收取的停车费，其本质是收取的为停车位所有人提供物业管理服务而收取的费用，而不是停车位租金收入。所以，物业公司收取的停车位管理费用应按照现代服务业征收增值税，对车位所有人收取的租金收入应按照不动产经营租赁缴纳增值税。
原标题：物业公司收取的停车费怎么缴纳增值税？
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[转帖]物业公司 你凭什么收停车费?
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物业公司 你凭什么收停车费?&&《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。七十四条第三款规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。一、物业公司凭什么收停车费？关于收取停车费，基本就是只有两种性质：一为土地使用费；一为保管费用；A、土地使用费：小区内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房以及车位属于全体业主共有。包括小区的道路位置都属于全体业主，作为物业公司，你不具有所有权，说白了，根本就不是你的东西，你凭什么收取使用费？B、保管费：保管费的2个原则，一是自愿 、二是签署委托保管合同。请问物业，你凭什么强迫业务委托你保管。即使让你委托保管车辆，你要承担那些责任和业务，这个是需要签订委托服务合同的。若车子在小区发生刮擦、划痕，你作为收费方，承担什么责任？提供哪些赔偿？二、物业公司收停车费的主体有合法性吗？物业公司是全体业主雇佣的小区服务单位，哪个部门或个人赋予你向不属于你的用地收取停车费？A、请出示对本小区由公安机关审批的“停车场许可证”；B、请出示你们的收费许可证：按照物业管理办法要求，你们必须出示物价部门核定的收费的许可和相关批文；C、本小区车位属于全体业主共有，收取的停车费应归全体业主所有，请你们出示小区公共收益分配方案（需经全体业主同意）。 三、利用小区内部公共用地规划停车位，需要国家有关部门审批的建设工程规划许可证、小区规划总平面图、小区竣工交付使用社会评审报告及业主投票意见等手续。物业公司你能向业主出示国家有关部门对该小区车位的审批规划等手续吗？&&根据《中华人民共和国物权法》规定，小区公用场所属所有业主的共有财产，并非物业公司所有，未经审批物业公司更无收取停车费的权利，强行收费属于违法行为！&&&&希望小区车主能够统一认识，不缴停车费不违法，缴停车费更合理但停车费应当归业委会用于小区建设！
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3:46:54 &&
&&&&根据《物权法》第74条的规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”因此，该部分车位是属于你们业主所有的。&&&&其次，根据《物业管理条例》第11条的规定“制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用”权力在业主大会。因此，此部分的车位的划定、管理、收费等应经业主大会通过决议。&&&&第三，关于业主大会和业主委员会的成立和具体的成立过程，要看你们自己的小区。&&&&看你的表述，你们小区在车位的管理上是存在一定瑕疵的，以上仅为初步的判断，不排除业委会按相关的规定进行了相关的表决，只是你不关系你们小区的管理而不知道，建议你详细的了解小区管理的过程之后再判断。
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3:58:12 &&
&&&&《物权法》第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。&&&&公共区域属于业主共有，公共区域的使用由业主共同决定，主要是业主大会和业主委员会的决定，物业无权收费。
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4:13:16 &&
不是“保管”，是停车管理。谁也不敢写“保管”！如果“保管”就如同金条放在银行里丢了是要赔的。懂事的物业他会在停车场醒目的地方粘贴“只提供停车场地的服务，不承担车辆的保管责任”。假如车辆丢了人为损坏了物业会提供诸如监控录像并配合治安部门侦查，因为不是“保管”他绝对不会对你的损失赔偿。车场的保安不是保镖区分好“保安和保镖”的责任概念弄清。
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4:19:10 &&
&&&&小区的停车位，又不是物业的，物业有什么权利收停车费？&&&&一&&被物业收走的停车费&&&&城市的车辆越来越多，停车越来越成为一个问题。前些日子南京把主城区停车费涨到一小时20元， 杭州似乎也要涨，据说深圳很多年前就是这个价了。这肯定是一个趋势，更多的城市会把停车费涨上去，相应的，小区的停车位也会越来越紧张，收费的话也会越来 越高。很多人开一天车，油钱还真不如停车钱高，就算是不开车也有停车费。如果说停车是一个比油价更大的民生问题，应不夸张。&&&&二&&小区车位的法律分析&&&&先说法律依据，主要是规定在《物权法》第六章，业主的建筑物区分所有权。最高院后来又出了个解释，叫“最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”。名字都有点绕，非法律人看着头疼，于是律师喜欢。&&&&按照上述规定，小区的车位，分为两种：某个业主专有的车位，和全体业主共有的车位。前者，通常是业主买房子的时候，另外花一笔钱，买个车位，或者常年租个车位。这个车位就是归这位业主的，与他人无关。&&&&注意：物权法第七十四条的规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这里的重点是“规划”。有政府规划文件的车位，才可以被开发商出售；没有的，那就是业主公共面积，被分摊到每户建筑面积之中，每个业主都花了钱的，开发商当然就不能卖了。即使卖了，合同也无效。&&&&还 注意：上面说的“租车位”。谁有权利出租？当然是所有权人，可以是业主委员会。现实中常常是开发商把车位向外租，那就显然侵犯了全体业主的权利。开发商卖 房子的时候又没说这块车位不卖，也没把把业主的分摊面积给少算一点。现在拿着全体业主的车位，租给业主，这当然不合适啦。我前几天听说大连一块新楼盘，一 个车位20年租金20万。我衷心祝愿他们一套房子也卖不出去。&&&&这两个手段，是开发商经常会用到的。业主被侵权了往往还不知道。&&&&第二种是全体业主共有的车位，有划出来的车位，有占道的车位，有的就是空地，反正是全体业主共有，买了房子就有这权利，不花钱，车随便停。&&&&只有这两种。至于说车库、车位、地上地下停车场等等，和法律分类没有关系。&&&&物业有没有权利收停车费呢？当然没有。这是一个简单的不能再简单的问题。小区的地是业主共有的，就算是有收益也是业主的，和物业一毛钱关系也没有。&&&&业 主也可以开大会来决定对车位的处理，是不是租，租多少，得到的钱怎么用。毕竟不是每户都有车，还有的人家两辆车，有时候可以探讨按车来收费，收到的钱另作 公用比如绿化，来做一些利益平衡。还有的车主，担心自己的车随便停的话难免剐蹭，希望有专门的车位由物业看管，也可以由业主大会来决定具体如何。这个时候 物业被委托就可以收停车费了。但只是代收。权益最终要归于业主。&&&&顺便说一句。如果业主大会决定，把一些车位常年租给某些业主，法律上没问题。但是不经济。车位租给个人，就总有占着车位而不用的时候，降低了车位的利用效率，反而增大了多数人的停车难度。还真不如谁也不租，业主的车随便停。&&&&三&&物价局有权决定停车费吗&&&&任何人，利用任何东西盈利，首先对这件“东西”应该有一个权利基础，就是其合法性来源。比如物业要收停车费，要么是对停车位有所有权的物权基础，要么与业 主签订协议承包车位有个合同基础，要么基于业主的委托有个授权基础，总之必须要有。物业有什么？什么也没有。那他凭什么收停车费？&&&&现 实中，物业公司收停车费，常常拿着物价局的批文做挡箭牌。说物价局批准了，这个小区的停车费可以收到80块钱一辆车一个月。业主看到有物价局的批文，于是 也就认可了收费。但这个认识是错误的：物价局对收费价格的批准，不等于对物业公司收费权利的确认。小区车位是业主的权利，物价局无权对业主的权利进行处 分。再者，物价局对车位定价的权力，也是存疑的。物价局去定个公共停车场的价格道理还算勉强，决定小区车位的价格，是完全的越权行为。&&&&我国建设市场经济这么多年，物价局这个单位一直存在，也够滑稽的。&&&&四&&业主管物业要靠业主委员会&&&&中 国的小区物业管理，通常是在买新房子签购房合同的同时，签订了一份“前期物业管理协议”。开发商指定好了物业公司，往往是开发商的关联单位，业主入驻接受 物业服务。买二手房的业主，买房时更无从选择物业公司，毕竟房子比物业重要。相比物业来说，业主确实力量分散，势单力孤，往往是业主被物业欺负。&&&&即使如此，也不能改变业主和物业根本的关系，就是业主是花钱雇物业来为自己服务的。谁应该说的算，当然是业主。&&&&单独的业主对付物业，会力不从心，被物业欺负的可能性是百分之百。解决的办法，就是业主委员会。以业主委员会的力量，来管理物业，决定小区的重大事项。一个健康运行的业主委员会，绝不会让物业收停车费这种事情，成为一个不可解决的问题。、&&&&要 建设一个健康运行的业委会，倒也有不少挑战。比如，运行的经费，有能力的人是否愿意付出，有问题的时候是否有人出头，还有虎视眈眈物业公司。物业公司对付 业委会的策略，高明些的都是分化离间。比如对业主之中影响力大的，私下里减免物业费之类的小手段。做掉几个带头的，余下的自然成不了事。业委会的建设可谓 任重道远。&&&&业主与物业，是典型的东风与西风：业主压了物业，就住的舒坦；业主被物业压了，就住的憋屈。而中国小区业主和物业的矛盾，根源正在于业主委员会的建设不利，搞得原本的小区业主，车位地主，物业雇主，被物业压着头牵着走，住得窝窝囊囊。依靠个人维权，跟物业据理力争甚至对薄公堂，不是不行。但成本巨大，孤军奋战形单影只，又担心物业划自己的车。还是依靠集体更加靠谱。业主想要管好物业，居住顺心，就需要在业委会上贡献力量，这是唯一出路。
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4:21:50 &&
&&&&现 实中，物业公司收停车费，常常拿着物价局的批文做挡箭牌。说物价局批准了，这个小区的停车费可以收到80块钱一辆车一个月。业主看到有物价局的批文，于是 也就认可了收费。但这个认识是错误的：物价局对收费价格的批准，不等于对物业公司收费权利的确认。小区车位是业主的权利，物价局无权对业主的权利进行处 分。再者，物价局对车位定价的权力，也是存疑的。物价局去定个公共停车场的价格道理还算勉强，决定小区车位的价格，是完全的越权行为。
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4:27:00 &&
小区停车费用一般用于因管理小区停车秩序而产生的费用：比如管理乱停乱放、交通秩序、车辆安全这些都是要有雇员24小时来完成，既然雇人维护小区停车就会产生人工费用。。
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4:29:59 &&
4:27:00&&的原帖：小区停车费用一般用于因管理小区停车秩序而产生的费用：比如管理乱停乱放、交通秩序、车辆安全这些都是要有雇员24小时来完成，既然雇人维护小区停车就会产生人工费用。。&&&&你这是重复收费。不是“保管”，是停车管理。停车管理是小区日常管理的一部份！停车管理已含在日常管理中！
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4:40:59 &&
4:27:00&&的原帖：小区停车费用一般用于因管理小区停车秩序而产生的费用：比如管理乱停乱放、交通秩序、车辆安全这些都是要有雇员24小时来完成，既然雇人维护小区停车就会产生人工费用。。第 8 楼
4:29:59&&的原帖：&&&&你这是重复收费。不是“保管”，是停车管理。停车管理是小区日常管理的一部份！停车管理已含在日常管理中！物业费不含停车管理的，看看物业合同。停车管理会产生费用比如管理乱停乱放、交通秩序、车辆安全、停车场地的环境卫生。。。
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4:48:11 &&
&&&&现在许多小区都有地下停车场,并由物业管理公司收费经营,物业管理公司的经营范围中并没有停车场服务,请问他们收取车辆停放费是否合理?
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4:55:40 &&
&&&&物业管理办公室：&&&&收费必须同业委会商量&&&&在辽源市发改委收费科，一名工作人员表示，并没有收到该小区收取停车位费用的申请，按照程序，该小区在成立业主委员会后与物业公司一起商量收费的标准，达成一致后，向所有居民公示，再向发改委和物业管理办公室申请，物业公司也要公开收支情况，如果协商没有达成一致，将由相关部门仲裁，制定符合该小区情况的收费标准。&&&&辽源市物业管理办公室的相关工作人员同样否认了物业公司已递交收费申请，并表示，该小区已符合成立业主委员会的条件，现在居民可以不用交这笔费用。&&&&随后，记者联系了辽源市福镇社区，工作人员表示，目前，该小区业主并未向社区提交成立业主委员会申请，社区只有辅助成立的作用，并不能主动去要求成立业主委员会。
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5:00:44 &&
4:27:00&&的原帖：小区停车费用一般用于因管理小区停车秩序而产生的费用：比如管理乱停乱放、交通秩序、车辆安全这些都是要有雇员24小时来完成，既然雇人维护小区停车就会产生人工费用。。第 8 楼
4:29:59&&的原帖：&&&&你这是重复收费。不是“保管”，是停车管理。停车管理是小区日常管理的一部份！停车管理已含在日常管理中！第 9 楼
4:40:59&&的原帖：物业费不含停车管理的，看看物业合同。停车管理会产生费用比如管理乱停乱放、交通秩序、车辆安全、停车场地的环境卫生。。。&&业委会可拒绝，物业不同意可不签！物业费不含停车管理的法理依据？
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5:03:30 &&
4:27:00&&的原帖：小区停车费用一般用于因管理小区停车秩序而产生的费用：比如管理乱停乱放、交通秩序、车辆安全这些都是要有雇员24小时来完成，既然雇人维护小区停车就会产生人工费用。。&&&&物业管理办公室：&&&&收费必须同业委会商量&&&&在辽源市发改委收费科，一名工作人员表示，并没有收到该小区收取停车位费用的申请，按照程序，该小区在成立业主委员会后与物业公司一起商量收费的标准，达成一致后，向所有居民公示，再向发改委和物业管理办公室申请，物业公司也要公开收支情况，如果协商没有达成一致，将由相关部门仲裁，制定符合该小区情况的收费标准。&&&&辽源市物业管理办公室的相关工作人员同样否认了物业公司已递交收费申请，并表示，该小区已符合成立业主委员会的条件，现在居民可以不用交这笔费用。&&&&随后，记者联系了辽源市福镇社区，工作人员表示，目前，该小区业主并未向社区提交成立业主委员会申请，社区只有辅助成立的作用，并不能主动去要求成立业主委员会。
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5:26:16 &&
&&&&据了解，一般现在小区收费分两种名目。&&&&一种叫停车保管费，这个费交了，物业公司应该负责车子的安全，出了问题要赔的；&&&&另一种叫泊位费，或者叫占地费，就是占了位置就要交钱，不管车子的安全的。 &&&&另参考了一位律师博客的相关文字，字数太多，我没时间整理，LZ自己看看有没有能提供帮助的吧．．．&&&&一、停车费的性质其实无论什么样的停车费，基本上都只有两种性质：一为土地使用费；一为保管费用；停车占用一定的土地面积，因此需要支付相应的土地使用费，同时停车场往往需要有人专业管理，保护停放汽车的安全，与车主形成一种保管合同关系，车主需要支付保管费用。&&&&停车费中土地使用费部分，应该支付给土地的所有者，也就是享有车场土地使用权的人或者单位，这是其对土地享有收益权能的表现。而停车费中的保管费用部分，则应该支付给对停放车辆进行保管的人或者单位，这是其提供保管服务的对价。&&&&这两种收益，虽然都是以停车费的名义出现，但实际上是基于不同的来由。搞清小区内的停车费问题，我们要先分清谁享有土地使用权，谁提供汽车服务，了解这个区别，就能搞清楚停车费的权属和分配，否则就只能是一头浆糊。&&&&二、小区停车场的土地使用权益小区房屋销售前，由开发商享有土地使用权。房屋销售后则应该由全体业主享有土地使用权，而不再是由开发商享有了。有些开发商故意混淆概念，称只是将房屋占用范围的土地转让给了业主，但是停车场还是归开发商所有云云。加之有关物权法规、房地产法规并不健全，因而大部分业主也说不清楚。&&&&其实这并不是由谁说了算，而应看小区业主是否已经支付了相应的转让价款。&&&&以北京为例，北京真是寸土寸金----土地出让金不是按照土地面积计算，而是按照房产建筑面积计算，房子还没有盖，每平方米房屋上已经有1000多块钱的土地成本了。所谓土地成本可不是这栋楼、那栋楼占用土地的成本，而是整个规划建筑区域宗地的成本。也就是说，一个小区的全部土地成本，已经摊到建成房屋的每一平方米建筑面积上去了。&&&&全国其他地方也有按照土地的面积计算出让金的，道理都一样，开发商在销售的时候，是将整个土地取得成本都作为房产的成本核算，从来没有一个只将建筑物本身占用范围的土地计入成本，因为那样开发商早就亏死了。&&&&所以无论在什么地方，当业主们支付购房价款的时候，同时也支付了整个小区宗地的转让成本。相应地，小区土地的使用权也就转让给了全体业主。
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6:06:01 &&
说法理？你能有在法庭上说这个理的机会吗？跟物业说法理能说得通吗？物业说白了，就是“以集团优势凌驾于所有住户头上，以集团欺压个人，凭借着有利益的输送而不惜以无赖一般的嘴脸蔓延式存在下去”。实际上，物业最关心最感兴趣最放心不下的就是所有住户的私家车而已，狗屁管理，你们够资格来拥有任何的管理权吗？
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物业公司向业主 收停车费合法吗
来源：长沙0731 &&发布时间：
来电显示：以前，我居住的住宅小区内私家车不多，没有划定停车位，私家车随意停放在小区的道路或者空地上。近一两年，小区内私家车渐渐多了起来，停车位越来越紧张。最近，物业公司以加强管理为名，在小区内空地划出停车位，并实行停车收费。请问，物业公司此举是否合法?我们不满物业的做法，应如何维权?司法局12348法律服务专线律师答复：出售后，小区的依法归全体业主所有。按照我国《物权法》第76条的规定，有关共有财产和共同管理权利的重大事项，由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物过半数的业主和占总人数过半数的业主同意。物业公司将小区内的空地变更为停车位，并实行停车收费，属于重大事项，依据上述规定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主和占总人数过半数的业主同意。如果物业公司未经业主大会同意，便擅自圈地停车并收取费用，则侵犯了全体业主的合法权益。业主们可委托出面交涉，如果协商无法解决，可以通过诉讼维权。
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