收回土地使用权的行政行为不应适用合同法
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收回土地使用权的行政行为不应适用合同法
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【分类】 【期刊年份】
【期号】 3【页码】 57
【全文】【】 &&&& 　　[要点]
　　根据合同收回土地使用权的行为，不适用《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》第17条的规定，而适用《》用《解除合同通知书》收回国有土地使用权及地面附着物，应认为是对法律的规避。在处罚时，不告知当事人陈述、申辩或听证的权利，不组织听证，严重违反法定程序，应予撤销。
　　[案情]
　　原告东营市某仪表有限责任公司（以下简称仪表公司）。
　　被告国土资源局某分局（以下简称某分局）。
　　原告诉称：日，仪表公司与某分局签订东（开）土合字（2000）第35号国有土地使用权出让合同。日，被告以原告未按合同的规定开发建设利用土地，已严重违约为由，向原告送达了东国土（开）通字[2006]32号《解除合同通知书》，收回20059.2平方米国有土地使用权及地面附着物。原告认为被告认定事实和适用法律错误、程序违法，应依法予以撤销该通知。理由：一、原告与被告签订的东（开）土合字（2000）第35号《国有土地使用权出让合同》不是民事合同，而是行政合同；被告收回土地使用权及地面附着物是代表国家行使行政职权，是一种具体的行政行为，根据《》第条的规定，这是一种行政处罚行为。二、原告与被告签订合同后已向被告缴清了土地出让金并在涉案土地上进行投资建设了办公楼和生产厂房，购置安装了生产设备正常生产经营，不符合解除合同的条件。三、被告收回土地使用权和地面附着物的行为是一种没收行为，也是一种严厉的行政处罚行为，将直接决定原告是否能够继续经营、存在，被告不通过告知、听证等程序听取原告的陈述和申辩，仅凭一张通知书就完成没收行为，程序严重违法。综上所述，请求法院撤销被告做出的东国土（开）通字[2006]32号《解除合同通知书》。
　　被告某分局在庭审中辩称：一、国有土地使用权出让合同是民事合同，从签订合同的全过程看，被告以出让者的身份与原告通过协商方式，原告方作为受让方全凭自愿，不存在强迫命令，也不存在管理与被管理的关系，不属于行政诉讼受案范围。土地使用权出让实际上是土地使用者在一定的土地使用期内应当交纳的土地租用费，即土地使用权租赁合同，也就是民事合同，应作为民事案件处理。二、原告未按出让合同约定的条件开发利用土地，被告收回土地解除合同的条件已成就，与原告解除合同，收回土地合法。事实是：日仪表公司与某分局签订了东（开）土合字（2000）第35号国有土地使用权出让合同及补充协议，约定将编号为200034，面积为20059.2平方米国有土地出让给原告，属于享受优惠政策用地，原告缴纳了部分出让金。同时约定原告于日以前竣工，延期竣工的应于建设期限届满之日前2个月内向被告提出具有充分理由的延建申请。但原告没有在约定的期限竣工，也没在约定的期限内提出延建申请。被告做出解除合同的通知认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。
　　东营区人民法院审理查明的事实：日，仪表公司与某分局签订了东（开）土合字（2000）第35号国有土地使用权出让合同及补充协议，约定将编号为200034，面积为20059.2平方米的国有土地出让给原告，并约定了有关事项。合同签订后原告缴纳了土地出让金。后因原告未按合同约定的条件开发建设利用土地，被告于日向原告送达了限期缴纳违约金通知，原告缴纳了违约金后，被告于日向原告送达了关于报送建设计划的通知。日，被告以原告未按国有土地使用权出让合同土地使用条件第2条的约定开发建设利用土地，已严重违约为由，依据国有土地使用权出让合同土地使用条件第2条及《》第条、条、第条的规定，作出了东国土（开）通字[2006]32号《解除合同通知书》，与原告解除合同，收回20059.2平方米国有土地使用权及地面附着物。原告不服，提起行政诉讼。
　　[审判]
　　一审法院认为，《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》第17条第2款规定：“未按合同规定的期限和条件开发利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。”根据上述规定，行政机关根据条例的授权，代表国家对国有土地使用权出让合同的履行，具有管理、监督和制裁权，因此原告与被告签订的东（开）土合字（2000）第35号国有土地使用权出让合同是行政合同。被告主张国有土地使用权出让合同是民事合同的观点不成立，法院不予采纳。原告主张其向被告缴纳违约金后，不是不建设，而是被告对原告报送的规划建设不予批复造成的，对此，其于已向被告提交了延期开发建设计划和关于科研大厦规划一事情况反映报告，但被告拒不提供该证据，在庭审质证阶段，原告发现了该证据就在被告的卷宗中，经法庭当庭核实，原告向法庭提交的复印件与被告卷宗中存档的原件相一致。根据《》第条之规定：“原告确有证据证明被告持有的证据对原告有利，被告无正当事由拒不提供的，可以推定原告的主张成立。”因此原告的主张成立，法院予以采信。被告在收到原告的延期开发建设计划和关于科研大厦规划一事情况反映报告后，至今未给予批复，被告认定原告的行为已严重违约的事实主要证据不足。
　　原告与被告签订合同后，缴纳了土地出让金及违约金，并投资建设了厂房和购置了生产设备。被告与原告解除东（开）土合字（2000）第35号国有土地使用权出让合同，收回20059.2平方米国有土地使用权及地面附着物。根据《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》第17条第2款的规定，被告收回土地使用权及地面附着物的行为，是一种行政处罚行为。因被告的处罚行为涉及到原告的重大利益，但被告在作出处罚前未按照行政处罚程序规定，告知原告处罚的事实、理由及依据和依法享有陈述、申辩或听证的权利。由于被告未履行告知义务，剥夺了原告的权利，被告的处罚程序违法。关于原告主张被告作出解除合同通知书程序违法的理由成立，法院予以支持。
　　综上所述，被告作出的解除合同通知书认定事实的主要证据不足、程序违法，依法予以撤销。依照《》第
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签订合同通知书
　　导语：签订通知书。《法》第13条规定：&当事人订立合同，采取要约、承诺方式。&依此规定，合同的订立包括要约和承诺两个阶段，当事人为要约和承诺的意思表示均为合同订立的程序。 现行在合同订立上的一个重大变化是将要约和承诺这两个重要步骤用法条规定为订立合同的基本方式。
　　签订合同通知书
　　单位(本人)与你(单位)于____年____月____日签订的《劳动合同》的期限将于____年____月____日届满，单位(本人)决定继续与你(单位)续订劳动合同，如同意续订合同，请于____月____日上/下午____时到____(部门)办理续订劳动合同手续。如不同意续订合同，请于____月____日前以书面方式答复单位(本人)。
　　通知方(签名或盖章)
　　年 月 日
　　签 收 回 执
　　本人(单位)已收到单位(职工______)于____年____月____日发出的《续订劳动合同通知书》。
　　被通知方(签名或盖章)
　　年 月 日
　　签订合同通知书
　　尊敬的：
　　您与公司签订的编号为的劳动合同即将到期，公司拟按原劳动合同标准与您续签劳动合同，请问您是否愿意按原劳动合同标准与公司续签劳动合同。
　　【】愿意【】不愿意
　　如您不愿意按原劳动合同标准与公司续签劳动合同，请将您期待的工资及其它待遇标准于7日内以书面形式提交人力资源部，如7日内您为提交书面意见，我们将视为您愿意按原劳动合同标准与公司续订劳动合同。
　　人力资源部 年月日
　　合同签订的注意事项
　　签订合同的注意事项有以下几个方面：
　　(一) 合同文本的起草
　　当谈判双方就交易的主要条款达成一致意见后，就进入合同签约阶段，自然，就提出了由谁起草合同文本的问题，一般来讲，文本由谁起草，谁就掌握主动。因为口头上商议的东西要形成文字，还有一个过程，有时，仅仅是一字之差，意思则有很大区别。起节一方的主动性在于可以根据双方协商的内容，认真考虑写入合同中的每一条款。而对方则毫无思想准备，有些时候，即使认真审议了合同中的各项条款，但由于文化上的差异，对词意的理解也会不同，难以发现于己不利之处。所以，我方在谈判中，应重视合同文本的起草，尽量争取起草合同文本，如果做不到这一点，也要与对方共同起草合同文本。但现在我们的一些涉外谈判，往往是由外商一开始就提出一份完整的合同文本，迫使我方按照合同文本的内容讨论每项条款。这种作法会使我方在谈判中处于极端被动的地位，一方面由于思想准备不足，容易让对方塞进一些对我不利的条款或遗漏一些对方必须承担义务的条款;另一方面，按一方事先拟好的合同文本进行谈判，极大地限制了我方谈判策略和技巧的发挥，并且很难对合同进行比较大的修改或补充，甚至有的只是在对方的合同上签字。
　　另外，如果用外文文本作基础，对我方也有诸多不利，不仅要在翻译内容上反复推敲，弄清外文的基本含义，还要考虑上的意义，一些约定俗成的用法，包括外文的一词多义，弄不好就会造成麻烦，出现意想不到的问题。因此，在谈判中，我方应该争取拟就合同谈判的草稿。在此基础上进行谈判，形势就会有利于我方。
　　要起草合同的文本，需要做许多工作，这可以同谈判的准备工作结合起来阐述。例如，在拟定谈判计划时，所确定的谈判要点，实际上就是合同的主要条款。起草合同文本，不仅要提出双方协商的合同条款，以及双方应承担的责任、义务，而且我方珲要对所提出的条款进行全面细致地讨论和研究，明确哪些条款不能让步，哪些条款可作适当让步、让步到什么程度。这样，当双方就合同的草稿进行实质性谈判时，我们就掌握了主动权。
　　(二) 明确合同双方当事人的签约资格
　　合同是具有法律效力的法律文件。因此，要求签订合同的双方都必须具有签约资格。否则，即使签订合同，也是无效的合同。在签约时，要调查对方的信资情况，应该要求当事人相互提供有关法律文件，证明其合法资格。一般来讲，重要的谈判、签约人应是董事长或总经理。有时，虽具体业务谈判，出现签约的不是上述人员，但也要检查签约人的资格。如了解对方提交的法人开具的正式书面授权证明，常见的有授权书、委托书等。了解对方的合法身分和权限范围，以保证合同的合法性和有效性。
　　审查对方当事人的签约资格，一定要严肃认真，切不能草率从事。实行改革开放以来，我国对外贸易迅速扩大。但是，在与外商、港商谈判时，由于盲目轻信对方，草率签订合同，以致吃亏受骗的现象屡有发生。有些单位为了急于引进、输出，仅凭熟人介绍，不进行任何信资调查，就签订数额巨大的合同，结果给企业和国家造成重大损失。所以，进行信资调查，了解对方的企业信誉及其行为能力和责任能力是十分重要的。此外，不要轻易相信对方的名片，名片不能代替证书，有的人名片关衔很大，实际上是空的。还有，与外国公司找交道，不要只看母公司的信誉和资产情况，实际上母公司对子公司是不负连带责任的。
　　(三) 合同要明确规定双方应承担的义务、违约的责任
　　许多合同只规定双方交易的主要条款，却忽略了双方各自应尽的责任和义务，特别是违约应承担的责任。这样，无形中等于为双方解除了应负的责任，架空了合同或削减了合同的约束力，还有一种情况是，有些合同条款写得十分含糊笼统，即使是规定了双方各自的责任、义务，但如果合同条款不明确，也无法追究违约者的责任。例如，我国南方某一城市与港商签订了一个出售矿渣的合同。合同中只明确港商可以每天拉一车，时间一个月。由于没有明确提货车的型号，结果对方拉货的车越来越大，我方明知吃亏，却也无可奈何。
　　合同文字如果含糊不清，模棱两两，在执行过程中，往往争议纷纷，扯皮不断，甚至遗祸无穷。例如，某一合同中有这样一条：&合同生效后不得超过45天，乙方应向甲方缴纳&&万美元的履约保证金。&&超过两个月如未能如期缴纳，则合同自动失效。&这里&两个月&究竟从哪一天开始算起，是合同生效之日开始算起?还是合同生效45天以后算起，写得不明确。
　　此外，对合同中的一些关键词句，一定要谨慎推敲，不能含糊迁就，有时仅一字之差，却&失之千里&。例如，福建某企业在与外商谈判合同履行保证书时，外商要求写上&在发生受方取损失补偿时，要先取得供方认可。&为保留或取消&认可&两字，双方展开了辩论，僵持了两天，最后我方以理服人使外商放弃了&认可&要求。因为，如果我方同意保留&认可&这一条，则供方银行的《履约保证书》就失去了任何意义。如供方不认可，出具《履约保证书》的银行就可以不受理受方索赔的要求。《履约保证书》只不过是一纸空文，成了骗取信任的一种形式。
　　(四) 合同中的条款具体详细、协调一致
　　合同条款太笼统也不利于合同的履行。例如，某化肥厂从日本引进一套化肥设备，合同有这样一条：&
　　某管线采用不锈钢材料&。没有具体指明管线应包括阀门、弯管、接头等。结果，在合同履行中，日方认为管线只指管子，我方则认为包括其它，但由于合同没能写明，也无从交涉，干吃哑巴亏。
　　同时，也应注意合同中的条款不能重复，更不能前后出现矛盾。例如，我一企业与外商签订了一份合同，在价格条款中有这样一条规定：&上述价格包括卖方装到船舱的一切费用。&而在交货条款中却又出现了这样的规定：&买方负担装船费用的1/2，凭卖方费用单据支付。&这种前后矛盾的现象，最容易被人钻空子。
　　(五) 争取在我方所在地举行合同的缔约或签字仪式
　　比较重要的谈判，双方达成协议后，举行的合同缔约或签字信式，要尽量争取在我方举行。因为签约地点往往决定采取哪国法律解决合同中的纠纷问题。根据国际法的一般原则，如果合同中对出现纠纷采用哪国法律未作具体规定，一旦发生争执，法院或仲裁庭就可以根据合同缔结地国家的法律来做出判决或仲裁。
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