买卖，通常由中介组织买卖双方对房屋买卖的价格、付款期限、付款方式、中介费用等内容进行协商，达成一致后签订书面的三方房屋买卖协议，各权利义务主体根据协议约定完成网签、贷款、资金托管、过户等手续。如果在签订房屋买卖协议后双方即产生矛盾，没有进行网签，那么之前所签订的房屋买卖协议属于购房意向还是生效的买卖合同呢？
日，方女士（甲方）与华先生（乙方）在房产经纪公司（丙方）得居间下签订《房屋买卖协议》一份，协议中约定了买卖房屋的坐落、面积、售价、付款方式、定金等内容。
协议约定：甲乙双方于日前办理资金托管与过户手续，否则视为违约。由于甲方做了抵押，故产权证号没有记录。双方约定乙方支付甲方三十万元整用于支付甲方抵押贷款，拿回产权证。甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付合同确定的房屋成交价格的3%作为违约金。
当日，三方在协议上签字盖章，华先生支付方女士定金10000元，后再未支付任何款项。2013年6月，方女士函告华先生，因其拒不履行双方签订的房屋买卖协议。2013年7月，方女士诉至法院，要求判令华先生支付违约金21800元。
华先生辩称其从未表示过不想买房，协议中并没有约定30万元的付款期限，且在与方女士签订正式的存量房买卖合同，即网签合同之前，方女士无权要求其支付任何款项。
一审法院经审理认为，三方签订的《房屋买卖协议》中约定了房屋的基本情况、房屋性质、抵押情况、成交价格等不违反国家法律、行政法规的强制性规定，已经成立并生效。网签是房地产主管部门因市场管理需要而规定的公示程序，是否网签不影响双方签订的合同的效力。
根据《房屋买卖协议》的约定，华先生需先向方女士支付30万元用于注销抵押权、拿回产权证，然后双方办理资金托管过户手续，故华先生应当在合同约定的办理资金托管与过户手续的日前支付30万元。
现因华先生未能履行上述义务，方女士可以依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款的规定解除合同。由于华先生违约导致合同解除，应当根据约定承担房价3%的违约金。故判决华先生向方女士支付违约金21800元。华先生不服一审判决，上诉至苏州中院。二审经审理后判决驳回上诉，维持原判。
根据《房屋买卖协议》的约定，华先生需先向方女士支付30万元用于注销抵押权、拿回产权证，然后双方办理资金托管过户手续，故华先生应当在合同约定的办理资金托管与过户手续的日前支付30万元。
现因华先生未能履行上述义务，方女士可以依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款的规定解除合同。由于华先生违约导致合同解除，应当根据约定承担房价3%的违约金。故判决华先生向方女士支付违约金21800元。华先生不服一审判决，上诉至苏州中院。二审经审理后判决驳回上诉，维持原判。
所谓网签，就是房屋交易双方签订合同后，到房地产相关相关部门进行备案，并在网上予以公布，用户可以根据网签号对合同进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”的情况发生。
根据目前房屋交易的流程，网签是办理房屋过户的前提条件，但是网签与否并不会对房屋买卖双方已经签订的买卖合同效力产生影响；如果已经签订网签合同，而网签合同的约定与双方之前签订的合同约定不一致，一般以对外公示的网签合同为准。
由于房屋价值大，关系民生，买卖双方应当对房屋交易流程提前进行了解，并且认真审查房屋情况，对各个环节所需要的材料及时间有合理预期，避免因为材料不完备或时间不充分，无法按照合同约定履行而导致承担违约责任。
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房屋买卖中为避税签订两份合同的效力认定
作者：秀屿法院 连梅明&&发布时间： 09:24:45
　　案情：2009年9月，刘某将位于某市一套商品房卖给程某，双方约定房款总价为50万元，程某应向刘某支付定金15万元，为了避税签定的《购房合同》上写明的价款为45万元，待付清房款45万元后一周内交付商品房并办理过户手续。在程某向刘某支付了购房款45万元后，程某、刘某于11月25日签订了一份商品房转让协议，刘某将商品房产权证交付给程某。因程某拒绝向刘某支付余款5万元，刘某未办理房屋过户手续，双方因此成讼。
　　分析：本案在审理过程中，对房屋买卖中“真假合同”的效力认定问题上，存在两种不同观点：第一种观点认为，“真假合同”均为无效合同，理由是二者均违反了《合同法》第52条“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”和“以合法形式掩盖非法目的”的规定，因而是无效的，并不受法律保护。应当按照无效合同的处理原则来处理纠纷。第二种观点认为，“真合同”有效，“假合同”除价格条款内容部分无效外，其余条款内容应为有效。在合同实际履行中，应当综合考量合同双方的真实意思和履行的实际情况来确定双方的权利义务。
　　笔者同意第二种观点。理由如下：本案争议的焦点主要在于房屋买卖双方在交易过程中共签订了两份合同，两份合同的成交金额不同，究竟哪份合同才是真正有效的买卖合同。合同的效力如何确定，首先要区分合同的成立和生效。合同成立是指订约当事人就合同的主要条款达成合意，只要双方当事人意思表示一致，合同即成立。合同生效是指已经成立的合同具有法律约束力。从表面上看本案所涉及的两份合同都已成立。就第一份合同来讲，系双方当事人就诉争房屋的买卖、价格等主要条款达成了一致，根据《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”同时根据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，程某与刘某订立的第一份合同，是依法成立并已生效的房屋买卖合同，对于双方有法律约束力。而第二份合同系双方当事人为办理房屋产权变动登记的目的而签订的，是为了实现第一份合同的履行、使第一份合同关于产权变动的约定经登记生效而订立，所以就这一部分内容应当是继续有效的。而关于房价的约定，因系为减少交税而故意虚报的，《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：…(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；…所以本案中的第二份合同明显违反上述第二项的规定，合同双方为了少交税，恶意串通降低成交金额，损害了国家利益，所以该合同的成交金额不是双方的真实意思表示，即便是合同成立也不发生法律效力。
　　其实在房屋买卖过程中，签订类似的“真假合同”的案例并不少见。表面上看好像可以避税，实际上对买卖双方并无好处，麻烦多，风险大，根据《税收征收管理法》的规定，对纳税人偷税的，由税务机关追缴，并处不缴或少缴税款50%以上、5倍以下罚款。另外，根据我国《刑法》规定，偷税数额占应纳税额的10%以上并且偷税数额在1万元以上的就构成偷税罪。因此，签订“真假合同”不仅要被处罚款，甚至可能触犯刑法，构成犯罪。
责任编辑：李苏泉该房屋买卖中的“阴阳合同”效力应如何认定
来源：中国法院网
作者：周军 方弋荣
　　　[案情]
　　2008年9月，叶某将位于弋阳县某处店面卖给周某，双方约定房款总价为25.6万元。10月9日，周某向叶某支付定金9万元，为了避税，签定的《购房合同》上写明的价款为20万元，待付清房款20万元后一周内交付店面并办理过户手续。在周某向叶某支付了购房款20万元后，周某、叶某于11月25日签订了一份店面转让协议，叶某将店面产权证交付给周某。因周某拒绝向叶某支付余款5.6万元，叶某未办理房屋过户手续。双方为此形成纠纷。
　　[分歧]
　　本案在审理过程中，对房屋买卖中“阴阳合同”的效力认定问题上，主要存在三种不同观点：
　　第一种观点认为，“阴阳合同”均为无效合同，理由是：二者均违反了《合同法》第52条“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”和“以合法形式掩盖非法目的”的规定，因而是无效的，是不受法律保护的。应当按照无效合同的处理原则来处理纠纷，并应对买卖双方实行民事制裁。　　　
　　第二种观点认为，“阳合同”不是合同双方的真实意思表示，且合同内容主要条款之一的价格条款违法进而导致“阳合同”整体无效，而“阴合同”系合同双方的真实意思表示和实际履行的合同，在不存在其他影响合同效力因素的情况下应为合法有效合同。
　　第三种观点认为，“阴合同”有效，“阳合同”除价格条款内容部分无效外，其余条款内容应为有效。在合同实际履行中，应当综合考量合同双方的真实意思和履行的实际情况来确定双方的权利义务。
　　[评析]
　　笔者同意第三种意见。理由如下：
　　本案争议的焦点主要在于房屋买卖双方在交易过程中共签订了两份合同，两份合同的成交金额不同，究竟以哪份合同为准，哪份合同才是真正有效的买卖合同。这类案件在二手房交易中俗称“阴阳合同”，就是买卖双方在签订第一份房屋买卖合同后，出于少缴税费等目的，向相关部门隐瞒房屋的总价，在签订房地产买卖合同时，将双方买卖房屋的价格虚报低价。由此导致买卖双方因价格不同发生争议，两份合同的效力发生冲突。
　　两份合同的效力如何确定，首先要区分合同的成立和生效。合同成立是指当事人就某特定事项自愿达成合意，只要双方当事人意思表示一致，合同即成立。合同的生效是指依法成立的合同在当事人之间产生法律约束力，合同受到法律的保护。应该说，从表面上看本案所涉及的两份合同都已成立。在合同条款有不一致的时候，如何认定合同的效力呢?笔者认为应从双方订立合同的不同时间及其目的来进行分析，就第一份合同来讲，是双方当事人就系争房屋的买卖、价格等主要条款达成了一致，根据《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”同时根据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”所以，在确认叶某是有权转让后，周某与叶某订立的第一份合同，是依法成立并已生效的房屋买卖合同，对于双方有法律约束力，司法认定应当保护交易安全。而第二份合同是双方当事人为办理房屋产权变动登记的目的而签订的，是为了实现第一份合同的履行、使第一份合同关于产权变动的约定经登记生效而订立，所以就这一部分内容应当是继续有效的。而关于房价的约定，因为是为了减少交税而故意虚报的，《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。所以本案中的第二份合同明显违反上述第二项的规定，合同双方为了少缴税，恶意串通降低成交金额，损害了国家利益，所以该合同的成交金额不是双方的真实意思表示，即便是合同成立也不发生法律效力。
　　其实，在房屋买卖交易中，我们发现签订类似的“阴阳合同”表面上看好像可以避税，实际上对买卖双方并无好处，麻烦多，风险大：(1)从卖方角度看，用于办理权属过户的合同，在法律形式上比双方私下约定的合同更具有法律效力。因为可能存在将房屋产权转让给买家后，买家以价低的合同作为交易凭据，拒绝按事前商议的高房价支付房款。现实中，法院因某些原因无法认定合同效力的情况下，采用在产权交易部门过户登记备案的低价合同而判决卖方败诉的案例时有出现。(2)从买方的角度讲，虽然少交了一些税费，但如果该房屋再次进行交易，由于登记备案的购入价远远低于实际成交价，在计算营业税和个人所得税时，作为计税依据的增值额比实际增值额大很多，其实并没有省多少钱。(3)因为房产局是基于买卖双方签订其指定的那份合同，才办理了过户手续，由于阴阳合同的行为被认定指定的那份合同无效，买卖行为很可能会因此而失效，最终导致过户行为被撤销。(4)根据《税收征收管理法》的规定，对纳税人偷税的，由税务机关追缴，并处不缴或少缴税款50%以上、5倍以下罚款。另外，根据我国《刑法》规定，偷税数额占应纳税额的10%以上并且偷税数额在1万元以上的就构成偷税罪。因此，签订“阴阳合同”不仅要被处罚款，甚至可能触犯刑法，构成犯罪。
（作者单位：江西省弋阳县人民法院）
责任编辑：胥立鑫
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夫妻一方为另一方代书签订的房屋买卖合同的效力认定　　　――我院判决原告黄某琼诉被告蒙某芳、李某伟房屋买卖合同纠纷案作者：黄万飞
张焕杰&&发布时间： 15:05:58&&&&裁判要旨　　夫妻一方为另一方代书与他人签订的房屋买卖合同，虽然协议书上的签名是夫妻一方代书，因是在夫妻关系存续期间，买受人足以相信是一方的授权，构成表见代理，且买受人支付了合理的对价，其合法权益应当受到保护，出卖人据此主张合同无效不应予以支持。　&&案情　　日，原告黄某琼与被告蒙某芳、李某伟签订了《房屋转让胁（协）议书》，约定两被告将其所有的座落于藤县藤州镇西厚路139号麻纺厂第12幢1单元3楼2号房屋一套，以人民币6800元的价格转让给原告，约定自日起该房屋的所有权归原告所有，权利义务由原告承担。签订协议后，原告依约支付了价款6800元给被告，被告也将房屋交付原告管理使用，但没有办理房屋产权过户登记手续。协议书上“李某伟”的签名是被告蒙某芳代书的。后原告多次要求被告蒙某芳依约定协助办理相关过户手续，被告蒙某芳不愿协助原告办理相关过户手续。日，原告黄某琼向藤县人民法院起诉，请求人民法院依法判令两被告承担协助原告办理房屋过户手续。　　被告蒙某芳认为，合同是在李某伟不知道的情况下签订的，协议上签名也是蒙某芳代签的，另外，当时没有约定被告有义务协助原告过户，被告只是卖房给原告居住的；被告李某伟认为，蒙某芳没有将卖房的事告诉我，李某伟完全不知道这份协议书，协议书上面的“李某伟”也不是被告李某伟签字的，所以认为买卖合同不成立，不同意给原告过户。　&&裁判　　我院经审理后认为，原告与被告蒙某芳于日签订的《房屋转让胁（协）议书》，约定两被告将其所有的座落于藤县藤州镇西厚路139号麻纺厂第12幢1单元3楼2号房，以人民币6800元的价格转让给原告，自日起该房屋的所有权归原告所有，权利义务归原告承担。双方已按协议实际履行，至今已有十年，故对该合同的效力予以确认。虽然被告李某伟在协议书上的签名是被告蒙某芳代书，因两被告是夫妻关系，原告足以相信是被告李某伟的授权，已构成表见代理行为，且被告李某伟在原告起诉前没有提出过异议，故被告李某伟以不是其签名为由否定房屋买卖协议书的效力是没有法律和事实上的依据的。原告要求两被告协助办理房屋过户手续合法合理的，法院予以支持。　　评析　　本案争议的焦点为夫妻一方为另一方代书签订的房屋买卖合同的效力认定&&&&最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条的规定，“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。”本案中，原告与两被告于日签订了《房屋转让胁（协）议书》，原告已经支付了合理的对价，符合善意取得的规定，故即使协议书上“李某伟”的签名是被告蒙某芳代书的，也不影响合同的效力。《合同法》第50条规定的:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，合同签订时，是在原、被告夫妻关系存续期间，买受人完全有理由相信蒙某芳得到了李某伟的授权，已构成表见代理行为，该代理行为有效。况且，双方已按协议实际履行，至今已有十年，且被告李某伟在原告起诉前没有提出过异议，故被告李某伟以不是其签名为由否定房屋买卖协议书的效力是没有法律和事实上的依据的，被告应该按照协议约定，协助原告办理过户登记手续。第1页&&共1页编辑：研究室&&&&文章出处：民一庭&&&&
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