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联合办公模式生存大考：那些倒闭的创客空间
联合办公模式生存大考：那些倒闭的创客空间
发布时间： 13:20:01来源：中国招商网全国站
【摘要】联合办公模式生存大考：那些倒闭的创客空间新闻来源：21世纪经济报道 发布时间： 09:07:382
　　2015年被称为我国众创空间元年。这一年，众创空间从50余家发展到2300多家，增长近46倍。但大量增长背后，行业洗牌也随之而来。由于过度依赖政府补贴，盈利模式单一，以及&散&、&薄&、各自为政等隐疾，众创空间在2016年年初便迎来一轮&倒闭潮&。
　　&最近听说圈里一家做得风生水起的创客空间创始人被架空。本来刚刚有点起色都泡汤了。如果拿不到新的融资，这家创客空间就得准备缴枪了。&一位房地产投资人如此告诉21世纪经济报道记者。
　　近两年来，为了推动经济结构调整和经济增长方式转变，中央政府发出&大众创业、万众创新&的号召。这随之催生了大量小微企业的办公需求。以优客工场、3Q等为代表的众创空间，大批涌入市场。
　　然而另一面是，在资本驱动下，创客空间发展过于快速，以至于许多创始人还未找到一条真正的盈利模式。这也成为备受行业质疑的关键点。
　　11月15日，位于龙湖北京长楹天街商业综合体中的&一展空间&正式开业，标志着龙湖地产正式布局联合办公业态。21世纪经济报道记者注意到，此次龙湖非常明确，联合办公不是一个未来五年内看得到利润的业态。龙湖深谙，联合办公找到良性盈利模式不易。
　　21世纪经济报道记者调查发现，随着创客空间大批量涌入，不少尚未理清盈利模式的创客空间也在陆续倒闭。这些运营者普遍面临的问题是，盈利模式单一、运营分散等。
　　倒闭的创客空间
　　此番龙湖将拿出部分自持物业用来布局联合办公，从而强化其商业生态圈的客流。从模式逻辑上，这可以理解。但在野蛮生长的联合办公领域，不少收益主要来自于租金的联合办公正面临着生存大考。
　　10月26日，位于北京铭基国际创意园内的联合办公空间Mad Space宣布破产倒闭。10月28日，Mad Space全部入驻创业者已经搬离。而这个创业空间的运营时间不到一年。
　　21世纪经济报道记者了解到，尽管在关门前，该空间内入驻率已达到60%，但没有后续资金支持、也未形成稳定盈利，Mad Space最终选择了放弃。
　　10月29日，21世纪经济报道记者来到北京铭基国际创意园，由于恰逢周末，园区内并没有很多人员走动。从园区大门走入，左手边的墙面上挂着入驻公司标牌，其中依然包括Mad Space，所在位置为A1区域。
　　21世纪经济报道记者看到，此时Mad Space已经完全搬离了铭基创意园，A1区楼内也已经没有任何办公的迹象。由于屋内没有开灯，整体非常昏暗，透过玻璃门窗，记者只能隐约看到一大片空出的场地，靠墙的一些区域和场地内的几个小隔间里还随意摆放着几张桌子。园区内正在打扫卫生的清洁人员告诉记者，他们昨天已经进入A1楼内进行了最后的清扫，现在里面基本是空的。
　　北京铭基国际创意园招商负责人告诉21世纪经济报道记者，&从Mad Space进入园区到招商到撤离，双方关系一直融洽，其间双方也曾共同为该空间招商。租赁给Mad Space的场地是A-01座，实际面积为1452平方米，Mad Space自己搭建了小二层，才使租赁面积达到约3000平方米。停电大概从今年8月份开始，总共断电3次(不是传说中的10次)，每次断电前会提前一两小时通知租户。&
　　该人士称，&Mad Space是园区中租金费用最低的，到离开前园区也并没有要给他们涨租金。对Mad Space的交租方式也很人性化，从三个月一交，到一个月一交，最后宽限到半个月一交，最终他们拖延到实在无法给出交租的具体日期才短时间断了电。&
　　对于Mad Space的倒闭，21世纪经济报道记者辗转联系到Mad Space创始人，但该人士以&没有时间&为由拒绝了采访。
　　21世纪经济报道记者采访到Mad Space一位传媒行业的入住者。这位何姓女士表示，&对我们这样的小型创业者而言，能有个暂时办公的地方就行，要求不高。一开始整体感觉不错，一个人一个工位860元/月，押一付一的合约，可以提供网络、打印、水电，性价比较高，我们也能接受。但后来，他们似乎与物业没有协调好，经常发生断电。他们的解释是物业方面一直涨房租，但我们认为这与入住者是没关系的。我们是交了租金的租户，如果与物业方真出了问题，至少应提前告知我们，但他们也没做到。&
　　何女士表示，在北京，小型创业公司如果在写字楼进行办公，租金会偏高。对于小型团队而言，能有一个环境相对舒适、性价相对较高的地方已经不错了，只是保障性太差。
　　北京铭基国际创意园招商负责人表示，园区方面认为Mad Space其实仍有成长空间，但因其一直未形成盈利，所以没有坚持运营下去。
　　扩张与盈利错位?
　　2015年被称为我国众创空间的元年。这一年，众创空间从50余家发展到2300多家，增长近46倍。全国包括2345家众创空间在内的孵化器达到4875家，成为全球孵化器数量最多的国家。而据不完全统计，截至2016年初，中国类似于Mad Space这样的联合办公空间数量也已达近千家，且主要集中在京沪穗等城市。
　　然而在众创空间大量增长背后，行业洗牌也随之而来。由于过度依赖政府补贴，盈利模式单一，以及&散&、&薄&、各自为政等隐疾，众创空间在2016年年初便迎来一轮&倒闭潮&。
　　公开资料显示，2016年2月，深圳的创客空间&地库&在营运4个月后宣布倒闭;2月27日，青年联合办公空间北京绿客屋因与房东产生纠纷被砸毁;3月份，优客工厂与宏泰创新空间的合并也受到业界高度关注。
　　北京3W咖啡创始人许单单曾表达过自己的担忧，创客空间之间的竞争加剧，将带来行业泡沫。
　　佰仕会创始人陈方勇认为，&创客空间失败的原因，大致都是讲了一堆空间之外的故事，结果却找不到买单的新资本，只能回归盈利本身，进行砍成本、降规模，开始恶性循环。原本这是个慢工出细活的事，大家都太着急了，产品都不对，哪还谈得上其他?&
　　在陈方勇看来，开发商要做共享空间的逻辑是商业地产价值升级。当前国内商业地产普遍面临销售困境，而传统的商业地产运营也无法产生更高价值。无论是写字楼、酒店还是购物中心，普遍开始遭遇同质化困境，行业出现存量过剩、消化困难。因此需要向新经济靠拢，希望用新经济的估值逻辑来拯救几乎要被资本抛弃的存量资产。
　　联合办公空间的逻辑
　　陈方勇分析认为，与开发商不同的是，创投机构加入共享空间的逻辑是筑巢引凤、温室孵化。这些机构通过提供一个空间，将优秀的创业团队吸引进入，近距离观察这些团队的行为方式，集中提供辅导服务、集中组织创投对接。对于创投机构而言，一个成功项目的投资回报要远大于提供空间而来的租金收入。而足够多的创业资源导入非常重要，成熟的孵化链条是成功的保证。
　　而与创投机构逻辑不同的是，陈方勇认为，资产运营人(或者说轻资产管理公司)介入共享空间的逻辑则是空间的资产管理价值逻辑。这部分机构的出发点是：在存量资产时代，资产本身的价值必须结合资产管理才能激发，而这只能由专业团队完成。国际品牌的酒店管理公司其实就是这一逻辑的代表，他们赚取的收益与其说是&租金差&，不如说是&资产管理收益&，因为单纯收租只是可以随时被替代的&二房东&，而如果做到后者就是不可或缺的&掌盘人&。
　　优客工场创始人毛大庆在接受21世纪经济报道记者采访时表示，作为联合办公空间，租金是优客工场的主要来源。比如目前阳光100在运行不到一年时间内，已经开始盈利。在他看来，联合办公未来还会有很多衍生品，其中未来企业流量搭载、企业生态培养等，都会是盈利方向。
　　毛大庆解释道，优客工场有五层盈利模式。第一层是出租工位;第二层是出租空间，比如会议室、剧场;第三层是会员收入，优客工场已经开始针对会员进行收费;第四层收益来自于股权投资加股权分红，优客工场已经参股14家公司，主要投资与优客工场服务有关的公司;第五层收益便是流量搭载。&
　　SOHO3Q一位负责人则表示，SOHO3Q的定位并不是创业者，而是针对具有灵活办公需求的公司。这其中，不乏如乐视、美团等大型企业。创业者实际只占据了很小一部分。该人士透露，主流客群如果依靠创业者，将无法保证租金收益。
　　这些知名的联合办公尚且难以依赖简单的创业者租赁实现盈利，对于那些单一的创客空间而言，如果没有厘清运营逻辑，显然都将陆续面临生存问题。
　　&为什么要做?怎么能活?你和别人有什么不同?如果不是投机你真的能创造更大价值而成为更优的那个选择?真的算好现金流的账而不会半道崩殂?你真的确信自己不可替代而不会将满屋子的锦绣给别人做了嫁衣?&陈方勇感慨道，&可惜，短短不过一年多时间，很多人都没能等来他们想要的未来，讲故事的他们开始遭遇一个个&事故&。&(编辑 骆轶琪)
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>>产业经济
“联合办公”看起来很美 坐吃“租金差”模式有戏么
来源： 16:24:00
从毛大庆的优客工场到潘石屹的3Q办公、SOHO中国前副总裁王胜江的洪泰创新空间以及万达WeWork3.0创客主题写字楼。这一新型办公模式在市场中流行起来。房产大亨们纷纷转型“联合办公”，在房地产白银时代，去追寻那片“蓝海”。
　　从毛大庆的优客工场到潘石屹的3Q办公、SOHO中国前副总裁王胜江的洪泰创新空间以及万达WeWork3.0创客主题写字楼。这一新型办公模式在市场中流行起来。房产大亨们纷纷转型“联合办公”，在房地产白银时代，去追寻那片“蓝海”。
　　“风口”已来
　　对于自持物业的开发企业来说，“联合办公”的优势毋庸置疑。SOHO中国今年宣布去地产化，转型联合办公空间领域。2015年3月，SOHO中国成立SOHO3Q，提供工位短期租赁、免费WIFI、咖啡、会议室等共享资源。同年9月，万达首个互联网产业写字楼WeWork3.0创客主题写字楼落地杭州。
　　而与上述办公属性极强的联合办公模式相比，毛大庆的优客工场以及王胜江的洪泰创新空间更趋向于创业产业孵化模式的众创空间。you+青年社区则是带有服务式短租性质的创业社区，并同时解决了办公与居住的需求。
　　近日，位于当代MOMA艺术园区内的倍格创业空间释放出消息，将于12月正式开放，该项目则是突出绿色主题，亦是为创业者提供创业服务和创业空间，内设咖啡简餐、生活创意售卖空间和书籍借阅空间等配套。
　　10月20日，竹海科技与美国达福创投FOUNDRY CLUB以美国新型共享式办公模式的形式落地丰台。提出了办公空间领域由集约经营到共享经济、空间硬件供应到软性服务支持的变革。
　　美国德州达福创投跨境加速器首席执行官刘乐然介绍，行业内最早的孵化器产生于1969年的美国，最基本阶段是联合办公空间，往后发展是孵化器，而能够帮助企业成长则是加速器。而作为跨境加速企业，给国内带来的资源不只是市场的推广，资金的支持，和各方面的合作，帮助企业收购或者IPO上市。
　　实际上，孵化器与服务式办公的概念几年前在中国就已流行，而“联合办公”则是在互联网大潮发展到一定阶段的一个特定产物。加入了互联网因素、共享经济的概念，“共享办公”“跨界协作”使这一新生事物更具个性化也更具时代潮流。
　　戴德梁行研究部分析人士认为，由于联合办公空间在中国还处于早期的发展探索阶段，其业务模式还不是很固定。因此，中国市场上出现了一些处于中间地带的“众创空间”，将联合办公空间和孵化功能有效结合在一起。在收取创业团队租金的同时，也可以提供一些创业扶持的帮助和融资服务。
　　正是看到了这一市场前景，在市场份额尚未形成规模之际，很多房地产开发商开始纷纷试水。
　　戴德梁行数据显示，2014年~2015年之间，国内增加的联合办公空间多达约400家，而这个数值还在不断增加。
　　依赖租金差
　　模式难持久
　　在众多房企涌入“联合办公”领域的同时，市场上出现了千差万别的业务模式。但大体可分为两类，一类是以孵化器为名，以租金收益为实。另一类是以后期整合资源实现衍生业务收益及投资回报的运营商型。
　　在戴德梁行研究部分析人士看来，联合办公空间的业务模式最为简单，与传统商务中心最大的区别就是开放性，注重人员团队之间的交流与沟通，且来去自由。联合办公空间的收入主要来自于租金与简单的增值服务。
　　然而，由于联合办公空间还处于早期的探索阶段，因此在中国一线城市中出现了一类“众创空间”，这类空间除去租金的收入外，同时会有选择性地参股于创业团队，在提供融资服务的同时寄期望于投资回报；或者为外部风投机构牵线搭桥，收取介绍费。
　　另外一类为新型孵化器，具体可分为企业平台型和投资驱动型，它们通常向入驻团队收取租金或是收取非常低的租金费用。对企业平台型孵化器而言，收入主要依靠对孵化团队所产生的新技术的使用；对投资驱动型孵化器而言，其收入主要来自于入股创业团队后的投资回报，模式与风投类似。
　　从目前市场上众多“联合办公”项目来看，除基本的租金属性外，大多项目都提出了看似具有持续性衍生盈利模式的概念。主要盈利模式为租金收入+餐饮+增值服务+ 投资回报。
　　但实际上，由于“联合办公”概念刚刚兴起不久，还处在发展阶段。在项目发展前期，除租金收益能够有所保障外，后续的衍生业务还是未知数。
　　而且从市场上的租金标准来看，最便宜的开放式办公位，每个工位月租金从1000元~3000元不等。有些项目报价以周计算，有些以小时计算。对于初创者来说能节约一些租金成本，但对于一部分创业者来说，这样的标准也仍显高昂。
　　实际上，开发商承担的不仅仅是“二房东”的角色。在业内人士看来，如果企业长期依靠租金收益，对于联合办公项目的长期发展不具备可持续性。
　　中经联盟秘书长陈云峰对中国房地产报记者表示，众创空间有其生命力，因为其有两个特点，一个是面对的是“90后”，是颠覆的一代，有其个性化的需求，其次是首次创业者。“他们都需要尽快融入行业与社会，有与外界连接的需求。但从长远来看，众创空间的盈利模式不在租金差价，而在于第三方资源整合。”
　　“目前联合办公领域的盈利主要靠租金差，这种模式是不可持续的，具体怎么做，实际上大家都在做一些探索。这是一个轻资产的模式，如果把它做重了就不好玩儿了。”对于当前的联合办公模式，房讯网董事长刘凯表示。
（责任编辑：DF154）
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优客工场与SOHO 3Q等联合办公模式的未来在哪里？
今年在“万众创新、大众创业”的东风推动下，优客工场、SOHO 3Q等模式被捧得很高，但这一切才刚刚开始。今年以来，联合办公模式，即毛大庆的优客工场、潘石屹的SOHO 3Q以及万科的云工坊，抢占了大家的眼球。所谓联合办公（英文名：United Office），是一种为降低办公室租赁成本而进行共享办公空间的办公模式，来自不同公司的个人在特别设计和安排的办公空间中共享办公环境，彼此独立完成各自项目。这种概念在美国硅谷兴起，特别适合小型的创业团队。目前为止，由于毛大庆的优客工场刚刚启动，虽然已经在北京、上海、深圳等城市签约了20个项目，但其首个项目北京“8000平米的阳光100·优客工场”也只是预计今年的8月开业，也就是这个月。潘石屹的SOHO 3Q从年初开始宣传，2月产品正式上线，至今也只有北京上海的各两个项目在运行。至于万科的云工坊也是刚刚开始启动。虽然今年在“万众创新、大众创业”的东风推动下，这些模式被捧得很高，但这一切才刚刚开始。观点一，联合办公模式，目前还只能是轻资产模式。虽然运行者的背景，有开发商主导的，例如万科、瑞安等；也有运营商主导的，例如毛大庆；还有既是开发商又是运营商的潘石屹SOHO中国，但目前只能做轻资产。如果把这种联合办公模式做重，就又回到了中国原来的办公楼开发租售模式中去了。而事实证明，除了北上广深外，目前国内写字楼的开发租售模式正面临最大的挑战。观点二，当前的盈利模式还只能靠租金差，实际就是二房东模式。虽然大家都构想了未来不同的盈利方式，比如服务费、VC投资等等，但这些都不是主流。从办公角度来说，最直接的收入还是来自于租金，也可以是来自于租金补贴。由于今天有政府的支持，很多项目能够以“0”租金或是补贴租金的形式打出来，运营者目前也只能在这上面有所盈利。至于所谓的服务费，实际也是不靠谱的，毕竟这些企业都是成本控制型的，创业型公司哪有这么多额外的成本来支付各种各样的专业服务。至于孵化产生的收益，实际与办公本身没有关联。单纯做天使投资、VC投资或者PE投资，也是一样的道理。观点三，目前可试运行的城市也只有北上广深。一方面，这些城市的办公市场存在租金差，能够支持这种盈利模式；其次，北上广深的创业环境较好，大多数企业也会选择在这里进行创业，有比较大的需求来支撑这种模式。你进入任何一个二线城市，哪怕是在天津、在重庆、在杭州、在南京，与北上广深相比，这些城市的创业氛围、创业环境相差的还是很多的。&观点四，政府也好，开发商也好，千万不要把这种模式当成去化存量写字楼的良方妙策。从目前情况来看，这样的一个市场，也还是一个非常小众和特定的市场。要靠它来消化今天积压过剩的大量写字楼，既不可能也不现实。特别是二三线城市的新区写字楼，要解决这些遗留问题，还需要时间的推移。在这个行业当中，最后能够脱颖而出的企业，不会太多。由于市场并不是很大，蜂拥而上做这块，必然产生巨大的竞争。今天有资源有专业有能力可以做的，其实并没有太多。未来这个市场，会形成两种情况。一种情况是，行业出现几家大的品牌运营商，垄断五成以上的市场。另一种情况是，在北上广深的不同区域内，还是会有一些企业凭借特殊的资源比如通过政府拿到一些便宜的项目做二房东，有的可能成为大品牌运营商的合作伙伴，有的就直接运作“山寨版”。所以，对于今天的先行者来讲，不用着急，也不要贪多求全，做一个成功一个才是正道。（原标题为：优客工场与SOHO 3Q等联合办公模式的未来）
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