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商品房买卖双倍赔偿的适用
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商品房买卖双倍赔偿的适用&《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中提出了商品房买卖过程中实行双倍赔偿的情形，现具体叙述如下：一、适用惩罚性赔偿的具体情形。&根据《解释》的规定，适用上述惩罚性赔偿原则的具体情形有五种：&（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；　　（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。&　　（三）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；　　（四）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；&（五）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。二、惩罚性赔偿的条件&通过以上规定的情形，还可以得出以惩罚性原则适用需满足以下的条件：&（一）只有商品房买卖合同适用惩罚性赔偿，而并非所有的房屋买卖合同纠纷都可以适用“惩罚性赔偿原则”。《司法解释》适用于“商品房买卖合同”纠纷，而作为《司法解释》中的惩罚性赔偿原则也仅适用于“商品房买卖合同”，其并不当然地适用于其他集资房、房改房、二手房的买卖纠纷。（二）只有属于恶意违约和欺诈行为才能适用惩罚性赔偿。在《司法解释》规定的五种情形中，前两种情形属于恶意违约行为。根据合同法的规定，以及目前我国的司法实践，构成违约责任必须同时具备以下四个条件：&第一，行为，也就是一方当事人必须有不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的行为，这是构成违约责任的客观条件。违约行为只能在特定的关系中才能产生。违约行为发生的前提是，当事人之间已经存在着合同关系。如果合同关系并不存在，则不发生违约行为。&第二，过错，即违约一方当事人主观上有过错，这也是违约责任的主观要件。当事人违约可能有各种原因，如不可抗力、对方违约等。因这些原因引起违约，当事人不能承担违约责任。只有因违约当事人的原因造成违约责任。因此，违约当事人要承担违约责任，主观上必须要有过错。而在双方过错的情况下，过错的大小是其承担违约责任大小的依据。&第三，损害事实，损害事实指当事人违约给对方造成了财产上的损害和其他不利的后果。从权利角度考虑，只要有违约行为，合同债权人的权利就无法实现或不能全部实现，其损失即已发生。在违约人支付违约金的情况下，不必考虑对方当事人是否真的受到损害及损害的大小；而在需要支付赔偿金的情况下，则必须考虑当事人所受到的实际损害。&第四，因果关系，即违约行为和损害结果之间存在着因果关系。违约当事人承担的赔偿责任，只限于因其违约而给对方造成的损失。对合同对方当事人的其他损失，违约人自然没有赔偿的义务。违约行为造成的损害包括直接损害和间接损害，对这两种损害违约人应赔偿。在此之外，应该注意的是恶意违约的规定，而《司法解释》上述二种情形的规定则是规定的恶意违约的具体规定。&后三种属于“欺诈行为”。欺诈，一般是指以使他人发生错误为目的的故意行为。在欺诈中，为了使他人了生错误，一般要作所谓不正确说明和陈述，它主要指的是一方当事人在订立合同之前，为了吸引对方订立合同而对重要事实所作的一种不真实的陈述，从而使对方产生误解并遭受损害的行为。它主要分为两种类型：一种叫做非故意的不正确说明，如果作出不正确说明的人是出于诚实地相信真有其事而作的，那就属于非故意的不正确说明；一种叫做欺骗性的不正确说明。欺诈应被告称为“欺骗性的不正确说明”。如果作出不正确说明的人并非出于诚实地相信有其事而作，则属于欺骗性的不正确说明。高院司法解释所说明的后三种情形则指的是欺骗性的不正确的说明，也就是欺诈。&《司法解释》中指明的后三种情形与《消法》第四十九条的规定有相似之处，但却是不同的。首先，《消法》中所称的“欺诈行为”是泛指的；而本《解释》中的欺诈是有特定范围的，即“故意隐瞒”某些特定的事实。另外，赔偿的标准也不一样，《消法》规定的是确定的，是“购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍”；而本解释中规定的是“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。三、对于误差比超过3%的也符合惩罚性赔偿的条件。《司法解释》的第十四条作了明确的规定：如果双方在合同中有明确约定，则按合同规定办，如没有约定或约定不明确的，则按误差的3％为界，分别作不同处理：第一，如果误差在3％以内，购房者提出解除合同退房的，法院不予支持；如果误差超过3％，购房者提出解除合同，法院应予支持。第二，如果误差超过3％，购房者同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款，由购房者按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差比超过3％部分的房价款由开发商双倍返还购房者。&四、只有购房者买不到房屋，才能适用赔偿。在《司法解释》后三种情形规定的其适用条件是：其欺诈行为“导致合同无效或者被撤销、解除”，故也就是说只有退房才可以主张该项权利。所以只有购房者买不到房屋时才能要求进行惩罚性赔偿。
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非故意隐瞒房屋已出售的事实不适用双倍赔偿--袁某诉某置业有限公司商品房买卖合同纠纷案评析作者：虞城县法院
梁培勤&&&&&&【要点提示】&&&&在订立商品房买卖合同后，出卖人发现商品房已经出卖给第三人，即将该事实如实告知了买受人，不构成故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，不适用双倍赔偿。&&&&【案例索引】&&&&（2011）虞民初字第925号民事判决书。&&&&【案情】&&&&原告袁某&&&&被告某置业有限公司&&&&被告某置业有限公司是一家经营房地产开发、建筑材料销售的有限责任公司。虞城县城关镇人民路北段“阳光世纪城”是被告某置业有限公司在虞城县城关镇开发的住宅小区，日取得商品房预（销）售许可证。日被告某置业有限公司收取卢某现金92210元，日收取卢某现金10000元，收款事由均为4#-3-4（401）首付款。日，被告某置业有限公司为卢某开具正式购房款发票，日被告与卢某签订商品房买卖合同，将“阳光世纪城”4幢3单元4层401号房出售给卢某。&&&&日被告向原告收取了“阳光世纪城”4号楼3单元4层401室购房定金10000元，日又向原告收取了“4#-3-4（401）”号房购房首付款98849元。日前后，被告某置业有限公司委托的房屋销售代理商工作人员告诉原告其购买的商品房已经出售，并多次与原告协商，表示可以为原告调换一套同样大小的房子，同时优惠10%，但终因双方没有达成一致意见，引起诉讼。原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，双倍返还定金20000元，返还购房款98849元及利息，并赔偿原告损失98849元。&&&&【审判】&&&&法院经审理认为，根据《合同法》第九十四条的规定，被告某置业有限公司将已经出售给卢某的商品房，再次与原告订立商品房买卖合同，收取原告的定金和购房首付款，致使原告购买“阳光世纪城”“4#-3-4（401）”号房的合同目的不能实现，现原告要求解除双方的商品房买卖合同，应予准许。《合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的义务的，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定的义务的，应当双倍返还定金。”由于被告收取定金后，不能按照约定向原告交付“阳光世纪城”4#-3-4（401）号商品房，应当双倍返还原告交纳的定金。原告向被告交纳的定金为10000元，按照上述法律规定应双倍返还，即返还20000元，原告要求双倍返还定金20000元，即为40000元没有法律依据。&&&&被告将“阳光世纪城”4#-3-4（401）号商品房出售给卢某后，又与原告订立商品房买卖合同，收取原告的定金和购房首付款，引起纠纷的发生存在过错，但不能认定系故意隐瞒。故意隐瞒是故意掩盖真相，不让他人知道。被告发现涉案的商品房已经出售给卢某后告知了原告，并多次与原告协商，表示可以为原告调换一套同样大小的房子，同时优惠10%，被告的上述行为不符合故意隐瞒的特征。被告称没有与原告签订商品房买卖合同，也没有收取原告的定金和预付款。本院认为，某置业有限公司作为房地产开发企业，将自己开发的“阳光世纪城”住宅小区委托日盛达公司进行销售，应当对日盛达的销售行为负责。被告收取了原告的定金和预付款，并且在收款事由一栏注明了“4#-3-4（401）购房定金”、“4#-3-4（401）购房首付款”，表明原、被告双方已经就原告购买4#-3-4（401）号房屋达成了合意，被告的上述理由不能成立。判决：1、解除原告袁某与被告某置业有限公司签订的商品房买卖合同。2、被告某置业有限公司双倍返还原告袁某购房定金10000元（即返还20000元）。3、被告某置业有限公司返还原告袁某购房款98849元及利息（时间从日起至本判决生效之日止，利率依照中国人民银行规定的金融机构同期同类银行贷款的标准计算。）4、驳回原告袁某的其他诉讼请求。&&&&一审宣判后，双方当事人均未提起上诉，判决发生法律效力。现该案已履行完毕。&&&&【评析】&&&&本案的焦点是某置业有限公司对已经出卖给第三人的房屋再次出卖给本案原告，是否构成故意隐瞒？对此，有两种不同的意见。&&&&第一种意见认为，被告某置业有限公司将已经出售给卢某的商品房再次出售给原告存在过错，但构不成故意隐瞒。&&&&首先，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”故意隐瞒即故意掩盖事实真相，不希望让他人知道。就本案而言，原告在日向某置业有限公司交付定金以及预付购房款时，由于某置业有限公司委托的代理销售商工作出现失误，没有及时将涉案房屋从未销售房源表中去掉，对涉案房屋已经出售给他人这一事实在不知情的情况下又收取原告的定金及购房首付款。当发现涉案房屋已经出售的情况后，随即通知了原告，并多次携带礼品到原告家中协商处理此事，并表示愿为原告调换一套同样大小的房子，在价格上优惠10%。据此，可以得出结论，被告和日盛达公司均没有故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，不应当承担双倍赔偿已付购房款的责任。&&&&其次，故意隐瞒是手段，获取非法利益才是目的。也就是说房地产开发商之所以隐瞒商品房已经出售给他人的事实，再次进行出售，其目的是获取更大利益，是故意而为，是明知不能做而故意去做。本案中，某置业公司将商品房出售给卢某后又出售给袁某，原因是工作人员的失误，而非故意而为。否则，某置业公司在发现问题后，多次到原告家中道歉，同意为原告调换一套同样大小的房子，在价格上优惠的做法就解释不通。&&&&其三，《解释》第七、八、九条规定的惩罚性赔偿制度，意在制裁和遏制一些房地产开发企业的不法行为，其功能主要弥补买受人的损失，在具体适用中主要在于惩罚和制裁房地产企业的严重过错行为，根据主观过错程度、动机、能力等各种因素综合考虑。只要出卖方主观上不存在严重过错，一般不适用惩罚性的赔偿，出卖人承担的赔偿责任只是返还已付购房款及利息、赔偿损失，不承担双倍赔偿已付购房款的责任。&&&&第二种意见认为，被告某置业有限公司将已经出售给卢某的商品房再次出售给原告，构成故意隐瞒。故意隐瞒是一种事实状态，只要隐瞒的事实客观存在，就可以认定是故意隐瞒。本案中，某置业有限公司将已经出售给他人的商品房又出售给了原告，售房时并未告知，至于后来告诉了原告，也是迫不得已，因为此时原告不需要被告告知，也已经知道了自己购买的商品房已经出售给他人的事实，某置业有限公司这个时候告诉原告购买的商品房已经出售他人，很明显是为了避免更大的损失，是为了逃避惩罚性赔偿。&&&&最高人民法院出台《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的一个很重要目的，就是遏制和制裁一些房地产开发企业的不法行为。一些不法房地产开发商为了赚取更大利润，贯用的手段就是提供虚假的商品房预售许可证明或者故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实和所售房屋已经抵押、出卖给第三人的事实，一旦被识破，即以所谓的工作失误为借口推拖责任。本案某置业公司故意隐瞒所售房屋已经出卖的事实，在原告提出赔偿请求后，又以工作人员失误为借口，企图逃避制裁。故从规范房地产市场的角度也应当认定某置业有限公司构成故意隐瞒。&&&&笔者同意第一种意见。
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房屋买卖适用双倍赔偿的情形有哪些
8人阅读 来源：律师365
进行房屋买卖的时候，若一方存在违约行为或违法行为的话，则可能会适用双倍赔偿的罚则。但很多人其实分不清楚，到底在那些情况下房屋买卖适用双倍赔偿。对此，律师365小编整理了相关资料，将在下文中为你做详细解答。一、房屋买卖适用双倍赔偿的情形有哪些双倍赔偿，即惩罚性赔偿。人可以要求出卖人承担惩罚性赔偿责任的情形《最高人民法院关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了五种情形下买房人可以要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。这五种情形是：(一)后，出卖人未告知买受人又将该给第三人;(二)订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。(三) 故意隐瞒没有取得明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(四)故意隐瞒所售房屋已经的事实;(五)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为屋的事实。在以上五种情况下买受人可以请求返还已付款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。二、房屋买卖适用双倍赔偿的注意事项对这些条款的具体运用应该注意以下两个问题;(一)在前两种情况下，买受人只有在提出时才可以要求返还购房款及利息、赔偿损失并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。在后三种情况下，只有或者被撤销、解除的，才能提出双倍赔偿。如果买受人既要求继续履行商品房买卖合同又要求双倍赔偿，是不会得到支持的。(二)
双倍赔偿怎么计算?在出现上述情况合同无效、被撤销或解除时，是双倍返还房屋总价款还是双倍返还已付购房款。根据该解释，应该是已付购房款作为计算基数，而非房屋总价款。关于房屋买卖适用双倍赔偿的情形，律师365小编就为大家整理到此。但需要注意，只有符合法律中规定的情形，那么才能在房屋买卖中适用双倍赔偿的罚则。当然，具体适用的过程中也有一些事项需要注意，这方面的内容律师365小编已经在上文中进行了讲解，希望可以为你提供一些帮助。延伸阅读：
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