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SOHO中国卖项目上瘾?潘石屹:要在市场高峰期出货
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（原标题：SOHO中国卖项目上瘾？ 潘石屹直言要在市场高峰期出货）
刚刚卖掉浦东世纪广场，又将转让上海另外三个项目。（00410 HK）董事长在8月17日年中业绩会透露，准备转让的三个项目分别为上海天山广场、凌空和虹口SOHO。业界预计，以目前的市价估算，这三个项目有望为SOHO中国带来约160亿元的现金。如加上浦东世纪广场32.97亿元的收入，今年SOHO中国有望从出让上海四个项目中获得约190亿元现金。卖掉项目后，持有大量现金做什么。就此问题，SOHO中国张欣在回答记者提问时表示，公司准备向股东派发股息。分析师认为，SOHO不可能把近两百亿的现金全部派发股息。分析师指出，目前楼市已经处于高位，SOHO中国可能是因为看不清后市走向，希望通过持有现金来规避可能的周期风险。“简言之就是持币待购。手中有现金，楼市如果下行或出现波动，有合适的项目就可以低价买入。”一位分析人士说。沪三个项目或变现160亿元刚刚出让上海浦东世纪广场不久，SOHO中国将再出售三个项目。“经过公司董事会研究，下一步我们准备再拿出二到三个非核心物业到市场上销售。”SOHO中国董事长潘石屹8月17日透露，即将出让的三个物业全都是位于上海的项目，分别为上海虹口、凌空SOHO和天山广场。转让这三个项目能为SOHO中国带来多少收益。就此问题SOHO中国方面并未给出明确答案，但业界预计在160亿元左右。SOHO中国官网显示，上海凌空SOHO总建筑面积35万平方米。2014年九月以30亿元的价格收购了凌空SOHO约44%的写字楼物业，单价近3万元/平方米；携程收购之后SOHO中国仍保留该项目12.8万平方米的产权。业界预计，凌空SOHO的售价预计在3.5万元/平方米以上，SOHO中国有望从该项目收获约45亿元的现金。上海另外两个项目中，天山广场的建筑面积超过17万平方米，业界预计售价在4万元/平方米左右（总价约68亿元）；虹口SOHO建筑面积为9.5万平方米，其单价可能在5万元/平方米左右（总价约47.5亿元）。一家大型房产咨询公司预计，这两个项目将为SOHO带来115.5亿元的收入。而SOHO中国整栋出售上海的三个项目的收入规模，预计在160亿元左右。这已经是SOHO中国今年第二次出售项目，今年SOHO中国整体转让项目的数量，达到了四个。潘石屹对外公布上述消息前不久，SOHO中国七月底刚刚以近32.97亿元的价格，把浦东世纪广场项目卖给了刘益谦旗下的人寿。从今年三月潘石屹正式公布转让消息，到七月底完成出售浦东世纪广场交易，只用了四个月的时间。潘石屹向记者表示，世纪广场只占SOHO中国已持有面积的3.7%，公司持有的核心资产不会销售。对即将转让的上海三个项目，潘石屹预计接下来将有不少潜在买家。“我们卖浦东世纪广场的时候，第一轮参与竞购的就有近二十家公司，到最后一轮仍然有七八家公司进行竞价。现在正处于资产荒时期，很多投资公司手里有大量资金，保险公司对资产的渴求度很高，我们预计这三个项目比较好卖。”潘石屹告诉记者。手握190亿现金派何用场？当其它房企忙着拿地进货的时候，为何SOHO中国却反其道行之，接连转让手中的项目。就此问题潘石屹表示，生意场上不变的法则之一，就是在市场高峰期出货、低迷期进货。“市场永远在波动。现在是否已经到了最高点，很难回答，我们也不知道接下来的走势究竟会如何。对公司来说，做生意就是算帐，只要能赚钱对公司来说就是好事。根据公司运行的基本数据、资金回报率等指标，我们会尽量把风险控制在一定的合理区间内，同时获取最大的利润，我认为能达到这样的水平就不错了。”潘石屹说。自潘石屹对外宣布转型以来，对SOHO中国的业绩近几年受到不少质疑，其中最主要的观点认为SOHO中国业绩规模较此前出现不小的下降。就此质疑，SOHO中国CEO张欣8月17日回应，业界如果仍然以销售量和租金来比较，业绩规模肯定不在一个量级。但既然转型了，业务模式也发生了根本的变化。张欣表示，公司目前有170万平方米的投资物业和出租面积，不会再投资新的土地储备，将坚持目前持有物业的业务模式。据SOHO中国公布的年中业绩，公司目前自持物业的平均出租率达85%，上半年租金收入约7亿元，同比上升了六成。而上半年SOHO中国的毛利率高达77%，净利润约6亿元，同比上升344%。“投资者再用以前的标准，用销售规模来看我们，可能会有所偏差；而更应关注资产规模。我们正在跨越业务转型以来的低谷，仍然有大量待建成的物业投入到使用中。随着出租物业面积不断增加和租金的增长，年底的业绩会更好。”张欣说。业界认为，SOHO中国接连整栋出售物业，一方面有提升业绩的需要，也有提前偿还外债规避风险的考虑。据了解，今年上半年SOHO中国提前偿还了6.44亿美元和40.5亿港元境外银团贷款，还提前赎回了境外优先票据美元2.53亿元。即今年上半年SOHO中国提前还掉了总计约77.3亿元的境外债务。提前还债的动作，使得SOHO中国的外汇债务比例从去年年底的56%降至目前的6%，而公司净负债率则降至37％。一家投资公司高层认为，SOHO中国在高位卖掉项目手握大量现金，可能是在等待新的投资机会。“当不少地产商大量高价进货买入土地的时候，SOHO中国在楼市高位出货可能是捕捉到了楼市中另外一些信息。国内房价节节攀升的时候，很多行业的盈利都出现不同程度下滑，房地产一枝独秀会持续多久很难预测。此前一些港资巨头先后转让了内地的房地产项目，其中之一不乏在上海的优质项目也被转让。SOHO中国帐上最多的时候趴了200多亿现金，现在上海好几个项目都是手上有钱的时候买下来的。不排除接下来也通过变现，而在市场低位再寻找新的投资买入机会。”上述人士说。
本文来源：华夏时报
作者：王海春
责任编辑：冯立启_NF4677
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洪城大市场商户调研 商户抱团发展信心足
[导读]洪大集团首先针对洪城大市场全体经营商户，开展了大规模的商户调研工作，调研显示，商户对于新洪城大市场充满信心，决心抱团发展，做大做强。
&&& 为更加细致地了解商户的基本信息和发展要求，为新洪城大市场的建设运营提供参考依据，洪大集团首先针对洪城大市场全体经营商户，开展了大规模的商户调研工作，调研显示，商户对于新洪城大市场充满信心，决心抱团发展，做大做强。&&& 此次调研得到了市场商户的广泛支持，并积极参与。通过认真填写《市场商户经营调研表》表述自身经营现状及对未来新市场经营的需求，并为市场的规划建设、招商、整体搬迁和运营等多个方面提出了很多宝贵的意见。&&& 商户王强建议加强商铺管理，规范物流；交通要便利，道路环境需要改善。希望能有足够的停车位，最好停车位免费。商户胡小兰充满期盼地说：“我们非常愿意跟着洪大去昌南，新市场非常的宏伟，我们对洪大非常的有信心。”商户章水根则从运营角度提出了自己的看法，他认为电子商务是现代市场的发展趋势，未来的新洪城大市场要建立电子商务平台，实体店应与网络店相结合，并大力扶植自主品牌。　　&&& 调研负责人刘宇青说道：“此次调研商户们空前的热情，积极的响应，并提供了很多有价值的建议。非常感谢商户对洪大的信任和配合，洪大一定会将商户的合理建议融入市场规划中，为商户建立一个更大更强的发展平台，实现和商户的共同发展，长期共赢！”【】【】
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被开发商忽悠7年？北京建外SOHO西区抱团儿自救
　　“国贸的地段、经适房的品质、写字楼的物业费、廉租房的租金”这是建外SOHO西区业主自嘲的一段“顺口溜”。　　不过，建外SOHO西区业主决心改变这种现象。经过历时1年的筹备运作，SOHO西区业主冲破重重阻碍，最终“掌控”了小区的命运。　　掌控自己命运之　　后，业主究竟应该干什么？业委会的职责究竟是什么？用SOHO西区业委会的形象比喻是，不仅要“给擦屁股”，还要打造新的SOHO社区整体经营SOHO西区、建立西区总部、提升自身物业的价值。　　那么，被打散分割的零散物业能否成功整合？建外SOHO西区的实践能否成为北京商业物业一个“范本”？业主、业委会在社区民主管理中能否担当其本身的真正职责？　　业主重掌小区命运　　“前门拒狼、后门入虎”，这是当前很多小区业委会的痛苦经历，一次次更换物业却发现新物业甚至还不如老物业。那么，SOHO西区凭什么掌控自己小区的未来命运？　　上周，建外SOHO西区刚刚顺利实施了新老物业交接。　　记者注意到，这次新老物业交接，不仅没有发生以往媒体报道常见的“对抗”场面，而且创造了北京的多个先例：　　“首先是在第三方评估公司的参与和见证下，新的城建物业与原来的港铁物业平稳交接。”业委会主任李晓明主任告诉记者。　　李晓明说，第三方评估的引入，是这次顺利交接的一个特点。去年10月1日，北京市发布《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》，这次交接业委会就邀请了第三方评估公司参与，从市住建委专家库“摇号”选出专业人士进行查验评估。　　此外，小区管理首次实行“双章管理”。　　什么是双章管理？这与北京其他小区有什么不同？　　“小区物业管理所有事宜，物业公司单方盖章无效。”李晓明解释说，须由物业公司和业委会同时盖两枚公章，这在北京的小区管理中尚属首创。　　例如，物业费的收取，由业委会委托物业公司代收，而对酬金制项目外费用的开支，实行双章管理，每季度公布财务账务。　　在“双章管理”的基础上，凡属物业公司与小区外签订合同，一律实施三章管理。此外，为保证对物业公司服务质量的监督，请第三方评估每季度对物业服务情况进行管理评估。　　在公共部分收益的核心问题上，实行物业公司与业主的“五五分成”，即小区电梯广告费、停车费等收益按照50%比50%分配。更值得注意的是，SOHO西区业主对这笔“”的用途作出了明确规定：获得的收益用于小区商业开发建设、补充大修基金不足。　　“为什么不像有的小区发油发米？”记者问。　　“小区公共区域的收益，理应归全体业主，但不应该是一分了之，而需要考虑到小区未来物业价值的维护和提升。”业委会负责人表示。　　被开发商忽悠了7年　　一说起买房投资，对很多SOHO西区的业主来说，都有一段惨痛的教训。　　“买房一定要追开发商。人品和楼品一样。开发商如果太算计，这楼就不成。” SOHO西区13号楼业主刘先生用自己7年的投资亏损经历悟到了这么一个“真理”。　　在刘先生看来，他是众多被开发商“忽悠”的业主之一。　　“和一般人想象得不一样，这里根本不像住宅那么火。”刘先生告诉记者，他是2003年年底投资，537平方米复式商业房，贷了1000多万。商铺从一开始就空置了两年，“光有人打听，没人租。”　　“我买富力城的房子，买的时候一平方米八千，现在四万八了。可SOHO西区的房子，1.8万元一平方米买的，现在2万多一点儿想卖都没人接手。”说起自己的投资，刘先生一脸的后悔。　　另一位西区10号楼的业主王先生说，他的3层187平方米的商铺，租金每月才2万多元。可刚租几个月，承租方就要求降房租。　　“对方为一家美容公司，说经营不好，想撤。我怕走了，就答应了，降了15%。”可后来，美容院还是拖欠房租，甚至有时就不给。“偶尔对付着给个三五千。”王先生说，“每月租金还不够还利息，之前所有美好的愿望都成了泡影。”　　“别人都说，这样的租户直接撅出去得了，可你不知道，这一空就两年，都空怕了。”王先生直摇头叹气。　　和前两位经历相似，孙女士告诉记者，自己也是2003年买、2005年初收的房，随后3年就没租出去。“很多业主一年折腾七八遍，几个月就退租。比如开餐饮的发现照办不下来，做其他的又没有客源，生意冷清，不断地找商户，不断空置……”　　“我的商铺是240多平方米，总价才440多万，确实感觉不贵，可就是挣不着钱。贷了200多万，砸了进去，每年赔8万物业费，加上银行按揭，每年掏出去36万。”孙女士感慨说，幸亏买房时留了些闲钱，要不连贷款都还不上了。　　业主4招自救　　在明确业主与物业公司之间“东家”与“管家”的定位之后，SOHO西区业主开始实施了自己的方案：打造“体验式时尚社交休闲街区”、降低不合理物业费、建设西区总部。　　“SOHO的现状已经如此，无法改变的是它的水泥钢筋，能够改变的是软件和环境。”一位业委会干事表示，这些创意思路，是开发商逼出来的，是“给潘石屹擦屁股”。　　自救招数1　　打造“体验式时尚社交休闲街区”　　业委会干事张华沙表示，SOHO西区将打造国际一流的“体验式时尚社交休闲街区”：集合餐饮、娱乐、购物、旅游、文化等业态功能，成为拥有国际知名度的时尚社交聚会场所成为北京新的旅游目的地。　　“各方已经签约，正在推进中。”张华沙拿出一份厚厚的“建外SOHO靓起来”的策划文案。　　按照设想，SOHO西区重构功能业态，布局分A区、B区和C区。A区定位为时尚餐饮酒吧区+时尚潮流精品区。B区定位为休闲文化娱乐区，如首层及二层为1带2式音乐酒吧、特色餐饮、私人文化收藏品店等。C区定位为时尚餐饮酒吧区+教育文化区。　　根据业委会的设想，这个时尚社区的定位有三个不同不同于国贸商城、新光天地的商业购物中心；不同于蓝色港湾的家庭休闲娱乐中心；不同于三里屯、后海和南锣鼓巷的文化酒吧、餐饮和精品店。　　自救招数2　　物业费直降13元　　新物业刚入住，物业费就发生了重大变化。　　13号楼业主刘先生等人兴奋不已的是，商铺物业费直降13元“现在物业费降了下来，就能算出账来了。一年光物业费就能省七八万呢！”刘先生说，现在可是熬到头了。他的商铺每年应交物业费18万多，现在不到10万元。　　“说出来我们这也是靠减物业费不赔本了”，10号楼业主王先生粗算了一下说，差不多降了一半物业费，“终于可以喘口气了”。　　记者了解到，建外SOHO西区10至14号楼是公寓楼，3层以下为商铺，商铺原物业费高达28元，现在下降到每平方米每月15元。相应的，公寓住宅原物业费是5元，现下降到4.3元。15至18号楼是写字楼，原物业费6元，现在降到5.3元。　　“物业费的下降并不是随意的，新物业也完全接受的。”李晓明介绍，新一届业主大会召开授权业委会更换物业，物业费经过第三方评估，招投标入驻的城建物业公司已签订了新合同。　　“过去西区一年物业费高达三四千万，现在只不过是降低了不合理的收费。”一位业委会干事表示，新合同采取酬金制，新物业公司将获取10%的合理酬金收益。　　自救招数3　　成立西区总部　　在SOHO西区，记者又听到一个新名词：西区企业公民总部。　　业委会透露，将与专业的策划公司进行战略合作，联合打造“中外企业公民总部(北京建外SOHO西区)”品牌。　　“企业公民总部”的提法对于一个社区来说，并不多见，业委会的主要职责是为“中外企业公民总部”组织房源，有效保证房产资源的有效性及持久性，可代表房源业主方独家进行房产的租赁运营工作，并提供相应的进驻服务。　　自救招数4　　“零物业费”模式　　3招自救的下一步，SOHO西区业主将采取独创的“零物业费”模式。　　业委会干事张华沙介绍说，项目实施后，将采取“零物业费、零中介费”的业权整合模式。通过业委会、专业金融服务公司和物业公司三方成立的“西区管理中心”，统一收取房屋租金及其他费用，分别向业主支付保底租金，向物业支付物业费，向业主委员会支付管理费。“零物业费并非真的一分钱不交。”张华沙说，实质是通过整体包装、统一业权管理收费这种方式，业主不再承担中介费和物业管理费。　　“对于把业权统一管理，提高商铺价值的方案，我投了赞成票。”西区10号楼业主苏女士告诉记者。　　据介绍，散售类物业因为业权分散，不集中持有，业主缺乏对项目整体的维护和投入，缺乏对项目整体统一经营管理的条件，导致项目品质逐渐下降，最终影响到全体业主的收益。“7年亏损累累的教训，所有的小业主都明白了，业权的分散实际上无法实现商业的成功。”苏女士说，所以业委会这个方案一提出来，就得到了大家的首肯。“全北京成功的商业，没有这种小业主持有的案例。”苏女士总结经验后呼吁：“以后别再轻信开发商的忽悠了！”
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