只需一步，快速开始
后使用快捷导航没有帐号？
查看: 9387|回复: 35
房价最疯狂的这一年，重庆房价为什么只涨了0.4%？
在线时间 小时
签到天数: 20 天[LV.4]偶尔看看III
房价最疯狂的这一年，重庆房价为什么只涨了0.4%？
刚刚过去的国庆黄金周，几乎成为全国各大城市的“限购周”，到昨天为止，起码有二十个城市推出了五花八门的调控政策，但是，效果会如何，却让人心有余悸。在这一点上，任大炮之前有一句话倒是说得实在：在老百姓心里，凡是限购的，都是紧俏的。
也正是因为这一条常识，在过去的十多年里，“限购限贷”这贴药膏，从来只让疼痛稍稍缓解片刻，却从来没有药到病除过。
在公共政策上，再粗的胳膊也拧不过“预期”两字。
也有人给出了长效药。在本周上街的《财新周刊》，胡舒立撰文《何为房市治本之举》，提出“解决房价暴涨的扭曲状态，说难亦难，说易亦易。关键还是下决心改革。只要从解决高房价赖以存在的土地财政入手，并改善宏观调控手法，中国的房地产业就有希望走上健康发展的道路。”
胡舒立的这贴药貌似可以“一劳永逸”，可是，要从药房里熬出来，却不知是猴年马月。土地财政已成为地方政府的速效救心丸，特别是在营改增之后，地方预算内收入日渐减少，债务水平却在持续抬高，摁下一个瓢，浮起来的却可能是一块更大的烂木头。
去年以来的中心城市房价普涨，其实是建立在一些有目共睹的事实前提下。
首先是货币的超发。宏观分析师万由山在《上海证券报》上算过一笔账，在过去的一年里，泛影子银行体系的增量已膨胀到传统银行体系增量的2.3倍。据他的计算，截至今年上半年，M2的真实增速约为20%。
其次，是产业转型的困难，受增长乏力和消费不足的双重困扰，从中央到地方，不得不再次回到加大固定资产投资的老路上去。
在这样的宏观形势下，我们不得不有三个清醒的承认——
其一，承认政府是一个大地主，土地是市长们手里最后、也是最有效的资产，对他们而言，不是要不要靠土地吃饭的问题，而是如何吃好、吃长久的问题；
其二，承认不动产的投资属性，今天在各大城市抢购房子的同学，绝大多数不是没有房子的人，而是被货币泡沫吓坏了的中产阶层，他们无一不是走投无路地被逼到那里去的；
其三，承认房地产对中国产业经济的拉动效应，它的复苏直接带动了五十多个相关行业，今年以来，低迷许久的煤炭、钢铁等能源价格的上扬，毫无疑问是拜此次房产狂热之赐。
如果对以上的两点事实和三个承认还有争议，那么，中国的房价难题就真的缺乏讨论的前提了。
接下来的问题是，在达成共识之后，有没有人摸出了一条新路子。
这个人是有的，他叫黄奇帆。
黄奇帆在重庆干了15年，市长当了6年，从2013年到2015年，重庆的GDP增长“三连冠”，领跑全国，可是重庆的房价却波澜不惊。在过去的五年里，重庆GDP增长了98%，居民人均收入增长了55%，而房价却只增长了12%。
就在最为疯狂的这一年时间里，从去年6月迄今，重庆房价只涨了0.4%，而且，既不限购，也不限贷。现今，重庆的房价不但低于成都、西安，甚至还比不上兰州和南宁。
重庆的事实告诉我们，即便在当前的土地政策下，也有人可以让经济增长与房价上涨“脱钩”。
黄奇帆的“武林秘籍”有两条。
第一条，他当好了大地主的角色。重庆有一个独步全国的地票政策，政府通过市场化的交易方式，在相对保障农民财产性收入的前提下，牢牢控制了土地的供给和配置权。同时，黄奇帆是金融高手，被称为“金融市长”，重庆的金融市场长期处在政府的强势管制之下。地管住了，钱管住了，幺蛾子就飞不出来了。
第二条，黄奇帆治理房市，发明了几个原则。
他规定，重庆每年房地产投资不能超过全市固定资产投资的25%；
他规定，政府出让的土地价格不能高于房价的三分之一。
他还规定，住宅建设每平方公里要容纳一万人，工业园区用地，每平方公里不得少于100亿元产值。
黄奇帆的这些原则，“简单粗暴”，而且在任何一本中外经济学或城市治理的教科书上都找不到，但却非常有效。依我看来，在这几条黄氏原则之外，可以再增加一项：一个城市的房价涨幅不得高于当年度居民人均收入的涨幅。
有了这几个条条框框，没有一座城市的房价是不可能被遏制住的。
在中国这个政府权力“无限”大、土地配置完全行政化的非典型环境中，再响亮的口号或自由主义主张都不管用，唯一可靠的是市长大人自己的初心和理性。
中国有句古话，叫“螺蛳壳里做道场”。
要把房市治理好，限购限贷是凉快一时的狗皮膏药，土地财政改革遥遥无期，唯一可靠的，恐怕正是，全国的市长们像黄奇帆那样，把自己关进“螺蛳壳”里，在那里做好自己的道场。
本帖子中包含更多资源
才可以下载或查看，没有帐号？
在线时间 小时
该用户从未签到
举个例子：
A和B是同学，A住重庆，B住济南；某年两人都花了100万买了套房。X年后，A的房子值110万，B的房子涨到了200万。B卖掉了房子，去重庆买了2套如同A的房子。
在线时间 小时
该用户从未签到
举个例子：
A和B是同学，A住重庆，B住济南；某年两人都花了100万买了套房。X年后，A的房子值110万，B的房 ...
人才都去重庆了，济南留下了房子。
在线时间 小时
该用户从未签到
人才都去重庆了，济南留下了房子。
重点不是这个，主要是想说全国普涨的形势下，重庆房价不涨对于当地有房一族来说其实是一种贬值（自住除外）。
在线时间 小时
签到天数: 20 天[LV.4]偶尔看看III
重点不是这个，主要是想说全国普涨的形势下，重庆房价不涨对于当地有房一族来说其实是一种贬值 ...
“在过去的五年里，重庆GDP增长了98%，居民人均收入增长了55%，而房价却只增长了12%。”
GDP和人均收入的增长以及合理的房价收入比才是一个城市发展活力的正面体现，伦敦2016年的房价收入比是16倍，我们大济南马上看起伦敦了
在线时间 小时
该用户从未签到
重庆均价7000 但他们按套内面积 所以换成建面的话 他们房价大概5800左右....
妹子长得漂亮 丈母娘不要彩礼 吃的还巴适
不难理解为什么有这么多人喜欢这座城市了
在线时间 小时
该用户从未签到
wwt可以学学黄奇帆市长如何增加居民收入
在线时间 小时
该用户从未签到
重庆均价7000 但他们按套内面积 所以换成建面的话 他们房价大概5800左右....
妹子长得漂亮 丈母娘不要彩礼 ...
离家那么远去干毛去，山东人一般都恋家，跑太远不被亲戚朋友喷死
在线时间 小时
该用户从未签到
女朋友是重庆妹子，去过好几次了，真心感觉重庆的房地产市场非常健康，住起来方便，全国只有重庆市区卖套内面积，我觉得房屋应该回归居住价值而不是投资意义，多发展实业，扩大内需，才是王道，重庆市长的做法没有迎合少部分炒房族，但是留住人才，房地产市场一波动，重庆收到的影响一定比炒房热城市小很多，个人见解
在线时间 小时
该用户从未签到
shanshiqi 发表于
离家那么远去干毛去，山东人一般都恋家，跑太远不被亲戚朋友喷死
如果你经常坐济南到重庆的G315或318 也许你就不会这么想了 济南飞重庆的航线也是遥墙机场最繁忙的航线之一
在线时间 小时
签到天数: 3 天[LV.2]偶尔看看I
我夏天在重庆住了近个月，通过自己的观察我觉得有以下几点原因
重庆的产业跟一线城市不一样，重庆不是移民城市，重庆的人口都向外流出，主城区的人口并没有那么多。
重庆的建筑容积率高，30-50层的住宅很多。板楼少，塔楼多，每层6-10户多的是。所以住房总量很高，基本不会出现一房难求的局面
再有就是重庆的地势，不想很多沿海或者沿江城市的黄金地段主要集中在水边，重庆无论是水边还是山上，都有很多住宅可以欣赏江景，某种角度上分流了地王楼盘
在线时间 小时
签到天数: 4 天[LV.2]偶尔看看I
土地是人民的 卖了钱也是人民 无论多久 这笔钱一定要还给人民
在线时间 小时
该用户从未签到
本帖最后由 yuanzhou6 于
18:53 编辑
中国的地方中央分税制度决定了&&除非中央财政侧重某城市建设，否则地方想发展只能靠卖地赚钱搞建设。中央把好收的油水多的税归国税，只给地方政府分点油星当地税，根本满足不了地方的基础设施建设需求，地方只能跑中央要资金，一个个驻京办灰色地带就这么诞生了，若是在中央要不到资金 指望啥，就只能靠卖地。&&房价不涨如何卖地，只有亲娘生的有奶吃的而且没长大喂的饱的城市才不指望卖地，北上深这些地方个头都长大了，央妈那些奶喂不饱，重庆喂的饱。
还有另一个问题，通常靠卖地卖资源满足财政需求的政府，对纳税人的需求比较轻视。
在线时间 小时
该用户从未签到
本帖最后由 zyu1129 于
19:00 编辑
刘晓博：别逗了，重庆楼市是全国的榜样？
来源：博闻财经&&刘晓博
民间的舆论，如同山间的野风，捉摸不定。
去年年初，坊间突然刮起一股盛赞深圳之风。一时间深圳被夸得头昏眼黑，直呼“想静静”。随后，深圳房价飙升，巨大的点赞瞬间变成了热钱的狂飙突进。随即，“盛赞深圳之风”就变成了“警告深圳之风”。比如昨天，自媒体上“深圳，别让华为跑了”就刷了一天的屏。
当楼市迎来“政策牛市”之后，重庆又被各种自媒体力捧为新的样板。原因很简单，贵为直辖市，重庆房价没有怎么涨。尤其是不像深圳、上海那样，简直是不靠谱。
好了，现在问题来了。重庆真的可以成为中国楼市的样板吗？它真的破解了中国大城市的房价飙升之谜吗？我们还是数据说话，通过大城市之间的比较来研究一下这个问题吧。
一、重庆的高增长，靠的是天量投资，其量之大前无古人、后无来者
大家都知道，最近几年来重庆的GDP增长非常快，增速上基本上保持了全国城市第一的位置。这种成绩是怎么来的？秘诀只有一个：超高强度、超大规模的投资。
事实上，重庆的投资规模之大，在中国城市建设史上是史无前例的。下面这个表格，反映的是四大一线城市和天津重庆最近三年的固定资产投资情况，以及占GDP比重。
通过上面表格我们可以看出，在6大城市里最近3年投资率（“三年固定资产投资总额”占“三年GDP之和”的比例）最高的就是重庆，接近100%。最低的是深圳，只有17%。过去3年，重庆花在固定资产投资上的钱，几乎是深圳的5倍，广州的3倍，或者相当于“北京+上海”。
还记得BBC前年给武汉做的一集节目吗？这些没有见过世面的老外，对武汉的建设规模大呼小叫，以为看到了第二个太阳。其实武汉的固定资产投资规模，只有重庆的一半而已。
也许你会说，重庆实际上相当于一个省，面积达8万平方公里。但事实上，重庆的人口只有3000万，而北上广深的人口都超过了2000万。如果按照人均固定资产投资额考察，重庆也可以达到深圳的3.3倍，广州的2倍。
如果从每一块钱“固定资产投资”获得的GDP产出看，重庆的生产效率只有深圳的5分之一，或者上海的四分之一。所以，从发展阶段上看，重庆仍然处于粗放型增长期。
二、重庆经济对房地产高度依赖，房屋建设规模巨大
先看一个表格，这里对比的10大城市商品房开工、竣工情况，以及房地产依赖度（当年商品房投资额占GDP比重）。
从上述表格可以看出，重庆和杭州、郑州一样，其经济对房地产依赖度非常高，依赖度均达到或超过了24%。这显示出重庆等城市的经济发展仍然处于“起吊机阶段”，未来存在转型的风险。如果转型不成功，将来会比较麻烦。深圳、广州对房地产依赖度最低，特别是深圳，只有重庆的三分之一。
从房屋供应量上看，重庆一马当先，堪称海量，超过了“上海+深圳+广州”。但实际生活人口，重庆只有3016万，大约是深圳或广州的1.5倍，北京或者上海的1.37到1.25倍。所以，重庆无论是房屋在建面积和竣工面积，都明显偏高。2015年重庆人均竣工的商品住宅面积，大概是深圳的10倍，是广州的2倍，是北京的1.65倍。
考虑到人口因素，深圳住宅供应量是最小的，小得非常极端。其次，广州、北京、上海人均住宅供应量也比较低。
三、重庆人口竞争力非常弱，在10大城市里几乎是最低的
这里我仍然使用“小学生人数”作为考察人口增长状况的指标，下面的表格反映的是2010年到2015年10大城市小学生人数变动情况，其中沈阳的数据分别是2009年和2014年的。
从上述表格可以看出，过去5年最具人口竞争力的城市是苏州、深圳、北京、郑州和南京。苏州在2015年之前没有统计民办学校的小学生，所以增幅在2015年出现了“跳涨”。同口径下，人口增长的冠军应该是深圳。
相比较而言，杭州、上海、广州的增速一般。人口竞争力最差的是沈阳和重庆。重庆小学生人数的绝对量远远超过北上广深，这是因为重庆是传统的人口输出地区，人口外流的一般规律是青壮年男性先出去打工，然后青壮年女性跟上，绝大多数儿童是留守在家的，只有少数儿童可以跟随父母到城市里生活。
四、重庆吸纳的资金量仍然有限
最近几年来，由于重庆进入大建设时期，固定资产投资惊人，所以金融体系里吸纳的资金量也快速增长。但即便如此，重庆的“金融机构本外币各项存款余额”（以下简称资金总量）仍然不高，甚至一直被成都压了一头。
根据各大城市2015年统计公报，北京的资金总量是最高的，达到12.86万亿人民币，上海为10.38万亿，深圳为5.78万亿，广州为4.28万亿，杭州为2.98万亿，成都为2.95万亿，重庆为2.88万亿，天津2.81万亿，苏州为2.37万亿。
这个资金排行榜在2015年最大的变化是（2015年统计口径有所拓宽），深圳把广州甩开了；而杭州一举越过了天津、重庆和成都，成为内地的资金第五城。从资金总量上看，重庆只有大约深圳的一半，上海的四分之一，北京的五分之一。
如果综合经济发展模式、对房地产依赖度、房屋供应量，以及人口、资金增长情况来看，中国一线城市和强二线城市里，重庆楼市可能是最麻烦的。这种天量的供应，最终将造成大量的空置和浪费。再过几年，这种结果将逐步显现出来。当然，眼前的好处就是房价涨不动了。
事实上，现在房价涨不动的城市比比皆是，绝大多数三四线城市都是这样，至于东北、山西、内蒙的很多大城市也是这样。难道我们能说，这些城市都成功地控制了房价，都值得一线城市学习吗？
写这篇文章，无意于否定重庆这些年取得的经济发展成绩，深圳、上海这些对房地产依赖度低的城市，当年也都是从“起吊机经济”转型过来的。正是因为后来他们转型升级了，所以才吸引了巨量人口和资金的流入，加上土地有限，最终出现了房价的飙升（上海、深圳历史上都搞过购房入户，可见当时人气不旺）。
所以，用重庆的药方给北、上、深看病，完全是搞错了年代和发展顺序。
本帖子中包含更多资源
才可以下载或查看，没有帐号？
在线时间 小时
该用户从未签到
黄市长不进京太可惜了。。。。。。。
Powered by您好：　|　
> 明年房价会涨不哟，为什么重庆最近楼面价都这么高！
阅读 2259|回复 4
余词几时休
明年房价会涨不哟，为什么重庆最近楼面价都这么高！
本来一直都有买房的打算，但一直处于观望的状态，想多对比几家，最后再做选择，但是最近真心开始慌起来了，不晓得大家晓不晓得最近中央公园地价飙升，连悦来、礼嘉都六七千了，心好慌哟，看中了龙脊小时代这个盘，有八中指标，还带了院馆，可以二变三，而且楼下都是轻轨站，但是现在价格还没出来，真心慌起来了，希望到时开盘能够抢到房。
热点|专题|专题|推荐|
新成交的这几块地，价格确实都好高，不过也侧面也能说明大家对这些区域的认可，不然开发商不会傻到拿这么高的价格买地。
我也是看了中央公园附近的房子，鲁能天晋和龙脊小时代都看了的，对比了一圈，觉得小时代二改三的户型最好，等待他们开盘呀！
我我我1989
有没有和我一样，中意小时代是因为他有八中指标？
> 明年房价会涨不哟，为什么重庆最近楼面价都这么高！
绑定手机后您才能在本论坛发布信息！