楼盘开盘时间不断拖延 开发商为抬价欺骗买家
&&& 时下杭城正涌起一拨拨楼盘“开盘潮”，记者却惊奇地发现：杭州有这样一些楼盘，高调宣称的开盘时间一改再改，对购房者毫无诚信地频繁拖延开盘时间，与购房者打起了“心理战”。这使人不禁想问：开发商是想用时间换利润、捂着房子待价而沽，还是市场竞争激烈、开盘信心不足？记者对此进行了一系列调查。&&&& 从“春节后”到4月底开盘时间一再拖延 &&& 位于三墩的两个楼盘，拖延开盘时间之久、变化之多，是调查中最明显的。春节前，白马尊邸宣称“春节后”开盘，大有“即将”出场之势；节后，该楼盘告知公众开盘时间为“3月初”，之后又将开盘时间延期至3月底，直至现在仍未入市。近日，记者以购房者身份咨询开盘时间，其销售人员表示：要到4月底。如此算来，足足拖延了近两个月。&&&& 另一个久未揭开面纱的楼盘，是位于董家路一带的紫金港湾。春节后，该楼盘大张旗鼓地宣传2月底一次性推出240余套房源；其间屡次改动开盘时间，曾表示过3月开盘；时隔两个月后的现在仍没有动静，其工作人员称：具体时间还未定。&&&& 记者从相关报道和广告资料中发现：早在春节前，白马尊邸和紫金港湾已对外公布貌似很近的开盘时间，制造楼盘即将入市的“假象”。而且，跟很多楼盘开盘前对价格讳莫如深不同的是，这两个楼盘已迫不及待地对外公布——白马尊邸预计开盘均价9500元/平方米左右，紫金港湾预计开盘均价9300元/平方米左右。&&&& 这两个楼盘早前大造声势，呼之欲出；而后又屡次拖延开盘时间，迟迟不肯露面的暧昧态度，让人有点摸不着头脑。一位资深房产营销人士直言：“提早公布价格”、“制造近期开盘假象”是常用的楼盘营销技巧。“开盘时间近制造购房紧迫感，能始终引起购房者的注意；公开预计开盘均价可以探探市场行情，根据积累的客户情况灵活确定开盘定价，‘预计&’的说辞当然存在变化的可能，聪明地回避了价格变化后的责任。”&&&& 是“捂房”还是信心不足？&&&& 到底是什么原因，让开发商的开盘日期一变再变？对此，两个楼盘的销售人员的理由几乎一致：项目预售许可证还没有拿出来。&&&& 预售许可证相当于楼盘对外销售的“通行证”，楼盘工程符合相应条件后可到有关部门领取。据了解，杭州从2004年起对商品房销售实行网上备案制度。其中规定，商品房项目拿到预售证三天后必须开盘。换句话说，领了预售证等于确认了开盘时间。&&&& 白马尊邸和紫金港湾早在两三个月前对外公布开盘时间，显然是对项目开发进展心中有底，如果不是项目本身，那是什么原因？对此，一位业内人士向记者透露了目前行业内的现象：有些开发商钻了政策空子，有意拖延领取预售证的时间。“推迟领取预售许可证，开发商可以自由调节开盘时间，或是为了积累客户，或者是想放慢交易速度，追求利润最大化。因为目前对拖延领取预售证的行为还没有强制性的规定，即使达到开盘条件，开发商也可以选择不去领。”他说。&&&& 如此说来，现在正值楼市传统旺季，开发商“捂盘惜售”以时间换取利润空间的可能性不是没有。而且，去年11月杭州市房管局发了《关于申报商品房预售计划的通知》，其中规定：一次性申报预销售面积必须在3万平方米以上。也就是说，一次性开盘量必须达到3万平方米，一位地产营销人士表示：“这样一来，开发商不能以‘挤’牙膏方式推房源赚取更多利润了，开发规模较小的楼盘可能必须一次性入市，开发商如果把价格定得太低不划算。”从开发规模上看，白马尊邸和紫金港湾楼盘规模都不大，一个是14万平方米左右，另一个仅4.2万平方米左右，属于中小楼盘。&&&& 近日，在某网站上有一位网友发帖：昨天白马尊邸的售楼小姐打电话说，现在的价格是8000多元到10000多元，5楼的话8500元左右，而且凭以前办团购发的一张卡(所谓团购就是3月22日到售楼处填了张卡)可以打98折，叫我快去买。以前据说是9500元左右，价格差距很小的，原来单价是5楼要9200元。&&&& 显然，这位网友是白马尊邸意向客户，从他的描述看，房子的价格降了。不禁让人猜测，是不是开发商开盘信心不足？另外，记者有一位朋友早前有意向购买白马尊邸，他说，这段时间他感觉到这个楼盘有点底气不足。他说，3月初他曾乘坐过白马尊邸的看房直通车，并领取了开发商“限量”发放的98折购房优惠券；之后的3月底，他再次来到销售部咨询有关楼盘情况，工作人员一改之前的热情态度，摆出一副皇帝女儿不愁嫁的姿态，抛出一句：好的户型有两三个意向客户呢！听起来房子这么俏，记者的这位朋友有点着急，生怕买不上。前几天他又去楼盘转了转，令他有点意外的是，销售人员又变回了热情的态度，表示：优惠券过段时间会发的，大有拉拢之意，“都说销售人员的态度是楼盘好卖难卖的‘晴雨表’，是不是开发商信心不足了？”记者的这位朋友疑惑了。&&&& 三四月份，杭城掀起了中小户型入市高峰，据汉嘉机构不完全统计，4月中旬前杭州有18个楼盘要推出新房源，推出中小户型房源超过4000套。从白马尊邸和紫金港湾将推出的房源看，公寓主力户型在80-100平方米之间。有业内人士推断：在激烈的竞争下，如果楼盘本身没有明显优势，客户被抢夺的情况经常发生。&&&& 被质疑楼盘价格“虚高”&&&& 据了解，紫金港湾预计开盘均价9300元/平方米左右，白马尊邸高层预计开盘均价9500元/平方米左右。记者问其定价依据时，这两个楼盘的销售人员都列举了附近的亲亲家园二手房交易价格。&&&& 位于三墩的亲亲家园以多层、小高层为主，经过多年的开发，居住环境已基本成熟，目前一、二、三期已陆续进入二手房市场。亲亲家园附近已有多家房产中介驻扎，对这一带二手房交易价格十分清楚。一位在此驻扎两年的资深经纪人小周向记者介绍，目前亲亲家园最受买家青睐的是多层房源，成交均价9500元/平方米左右，高层得房率低，采光和通风相对不好，一般情况下，楼盘小高层、高层二手房成交价格随之递减。小周说，甚至一些高层二手房无人问津。“我们门店挂了一套亲亲家园的高层，挂牌单价&7800元/平方米都卖不动。”&&&& 因为白马尊邸、紫金港湾和亲亲家园都在三墩板块，小周常常遇到在这些楼盘间作比较的购房客户。上周，小周在门店遇到一个客户，他是从紫金港湾楼盘现场转而来找房的，比较之后，买了兰韵天成一套90平方米的二手房，成交均价9000元/平方米。小周说，这位客户放弃紫金港湾的原因是这个楼盘“性价比不高”。“紫金港湾小区规模小，没有什么配套，据说均价9300元/平方米，还是期房。难怪客户选择了楼盘大一点的兰韵天成，距离没相差多少，现房单价也只有9000块钱。”&&&& 现在，亲亲家园周边商业、交通配套已逐渐完善，其交易价格也逐年攀升。相比之下，所谓与亲亲家园“隔河相望”的白马尊邸所处位置较为孤立，紧邻的是去年7月中天拿下的25号地块，现在除了漫天灰尘、嘈杂的作业声外，该楼盘周边几乎没有上规模的商业配套。很难想象，这样环境下的白马尊邸高层预计开盘均价也要9500元/平方米，这个价格几乎可以买到亲亲家园的多层现房了。难怪有业内人士质疑：该楼盘价格虚高。&&&& 不仅公寓，白马尊邸排屋预计21000元/平方米的起价也让业内人士感到“莫名其妙”，甚至有一位业内人士坦言：这个地段排屋也要卖到2万多一平米，实在有点离谱！闲林、银湖板块自然风景优美，排屋在售单价1万多，离市中心更近的小和山板块排屋二手房成交单价也仅1万多。&&&& 高性价比品牌房源受宠&&&& 如今，国家宏观政策迫使市场整体回归理性，品牌房企项目保值性趋好更受置业者青睐。而那些名不见经传或口碑不佳的楼盘则门前冷落车马稀，形成了“两极分化”。&&&& 今年3月，先后有坤和、万科、绿城、滨江等开发商推出新盘，其开盘时间与先前宣传基本一致。这些品牌开发商房源刚入市，排队、摇号，上演了楼市火热大戏。攻略地产机构董事长祝军华认为：“一方面，品牌开发商考虑到公司形象，开盘时间临时变化的情况不多；另外更重要的是，这些开发商不愁客户，品牌感召力很强。”3月份，这些楼盘的旺销验证了这样的说法：和家园开盘当天60余套多层山景公寓和排屋90%左右房源被预订；万科金色城品首日开盘劲销97%，选房号则已排到1000多位，而房源不过200多套。同样的，金成新庭院在闲林异军突起，当天热销超五成；最近刚开盘的绿城丽江公寓则再次以72%的认购率引领九堡，万科魅力之城成交排名几度居榜首。&&&& 于是，业内人士感慨：杭州什么房子都好卖的时代过去了，地产品牌时代来临了。&&&& 据悉，今年杭州将有400多万平方米的房源上市，杭州楼市将迎来供应大年。刚刚过去的3月份，杭州楼市已迎来了一波开盘高峰。根据汉嘉机构统计，接下来一段时间开盘的楼盘有近20个。购房者可打破被动等房的局面，在与开发商的心理博弈中，取得最终的胜利，挑选到高性价比房源。
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开发商捂盘三年 购房人遭限购无法购房收藏
昨天，首个因开发商捂盘，又赶上限购令，导致购房者无法买房的案子在平谷区法院开庭。购房者姜先生状告开发商故意拖延开盘时间导致其无法购买四套房，并要求开发商按照目前房价赔偿其损失，每套赔偿30余万元。与姜先生有同样遭遇的还有18户。而此案恰恰成为近年房价暴涨、投资客蜂拥而至、开发商捂盘、政府调控等一系列过程的缩影。事件悲催购房者 订了四套房 一套没捞着原本想着十多万买套房，以后家人住或者投资都能获益的姜先生，自打交了四套房子的定金之后，三年再也没踏实过，开发商拖着不开盘，等通知他签订购房合同时，限购令已出，四套房子，姜先生一家一套也没捞着。2008年5月，姜先生及其亲属以5016元/平方米的价格一口气订下了四套平谷区盈谷中心的小户型，每套交纳了认购房款5万元（含2万元定金），但由于开发商没有取得预售证，所以并未签订真正的购房合同。那就等吧，谁知一等就是三年，直到日，开发商才通知姜先生前去签购房合同，然而早在一个月前，北京就出台了限购政策，而像姜先生一家这样非北京户口且没有五年纳税证明或社保证明的情况，则完全丧失了购房资格。“原来5000多一平米，现在都涨到1.6万了，但是我们家四套房子全都买不了了。”购房者姜先生谈起此事难掩激动的语气。“开发商明摆着就是想让我们退房！他再高价卖出！”按理说限购令出台导致不能买房应该属于政策的不可抗力。但让姜先生气愤的是，开发商其实在2010年6月就开盘了，但就是不告知像他们这样最早一批进行认购的买房者。在姜先生看来，开发商是故意捂盘拖延，是他经济损失的罪魁祸首。据记者了解，平谷区法院至今已经收到了该楼盘类似情况的五宗起诉。双方签合同被拖延 购房人索赔30余万/套 记者在房地产交易管理网上查询到，该楼盘确实在日取得了预售许可证，并且在网上的楼盘信息中，也显示取得许可证当日开盘，并以1.1万元/平方米的价格出售，目前269套房子大部分已经售完。姜先生表示，自打交了定金以后，他们曾多次前往售楼处，并多次电话催问所购房屋何时能办理商品房买卖合同，都被开发商以各种理由予以拖延。姜先生认定因为房价暴涨，开发商故意捂盘，不愿意将房子按照之前的低价出售给他的家人。他要求开发商按照每套房子目前市价进行赔偿，平均一套房赔偿30余万元。开发商反咬一口 称预订房已另行售出在昨天的开庭中，开发商北京飞弘日房地产开发有限公司的代理人则反咬姜先生并未在被通知签订购房合同七日内签订合同（当时购房者已不具备购房资格，不能签约），甚至表示，他们已将姜先生预订的四套房另行售出。而姜先生表示，由于官司太多，开发商已经躲起来，他们只能与售楼处联系。记者按照姜先生提供的电话致电售楼处，一开始接电话的女性还承认自己是盈谷中心，而当记者亮明身份后，接电话的又换成一男性，坚决否认是售楼处，称记者所拨打的号码乃是私人小灵通。律师 违约成本低 开发商为暴利无所畏惧2008年，楼市低迷，开发商低价提前销售收取定金以求回笼资金。而2009年初，房价暴涨，半数的楼盘价格在一年之内翻番。盈谷中心目前单价虽然没有涨到像姜先生所说的1.6万，但也在1.3万左右。据记者了解，自限购令出台后，确实有不少购房者因不符购房资格而合同不能履行，但大部分开发商还是积极配合购房者及时更名。不过，像姜先生这样，由于购买时间比较早，随后房价暴涨，开发商存在故意违约嫌疑的并不在多数。对此，北京两高律师事务所董正伟律师表示，整个过程中，购房者并没有过错，是开发商的不开盘导致受限购影响，购房者承受了巨大的经济损失，法院也会倾向于购房者。但由于当时每套房子只缴纳了2万元定金，即便开发商双倍赔偿，其违约成本相比目前房价来说还是比较低，所以开发商无所畏惧。董正伟指出，购房者未缴纳全款，也没有所属权，所以房子虽然涨价了，购房者也不具备完全的升值收益权益。按照目前我国法律，对于这类资产交易中潜在的升值却不给予保护。进展开发商同意尽快给出调解措施昨天在法庭上，买卖双方最终接受调解，开发商会尽快给出调解措施。姜先生表示，如果开发商最终为其办理更名并且费用适中，或者给的赔偿自己觉得满意就作罢，同意退房，而如果不能让其满意，还将继续打官司。
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（责任编辑：毛宇舟）
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新政后开发商卖房很纠结不约而同推迟开盘时间
来源：浙江在线
　　“这一轮调控对市场的影响一定是非常普遍和明显的。”新年假期结束后第一周，临平某楼盘营销总监就已经在积极筹备新一批房源的开盘，“这次推的是一批130-160多平方米的大户型，原先的客户积累情况非常不错，但节前的调控出台后，还是流失了一部分，虽然我们还是按照原定计划开盘，但预计开盘价格可能会比较理性一些，这批房源在小区里算是非常好的，但价格预计只比上一批房源均价略涨。”
　　据统计，过完春节后，在2月下旬到3月初左右，杭城预计有10多个楼盘房源将陆续上市，而目前低迷的市场行情无疑对开发商的推盘心理产生了影响，有的适度观望推迟开盘时间，有的想赶紧卖房落袋为安，而开发商们普遍透露的情况是，与去年年底那拨明显的提价潮相比，接下来新盘定价有望更理性，优惠促销活动也会更普遍，不少楼盘将推迟开盘。
　　90方以下新房源表现更淡定
　　2月底3月初，杭州楼市预计将迎来节后首个推盘小高潮，楼盘主要集中在九堡、下沙、临平等区块。其中天阳九筑预计将推出140套左右房源，主力户型90平方米；相江公寓预计推出200余套，面积139-220平方米；湖左岸预计推出60套，主力面积89、126平方米；海派风景预计推出10号楼，主力面积88-108平方米；上东城推出120套，面积83、89平方米；金帝海珀预计推出96套，面积138-161平方米。
　　几乎大部分的开发商都认为，目前的调控政策都对接下来的开盘造成了一定影响，但房源不同受到的影响也不同，有的开发商开始观望，适度推迟开盘时间，有的则依然按照原定计划开盘，相对而言，一些面积在90平方米以下，满足刚性需求的楼盘房源表现更“淡定”一些。
　　九堡某开发商表示：“这段时间市场主要还是在观望，买房的刚性需求多一些，我们的房源主要集中在90平方米以下，客户的影响从目前来看不是很大，现在还是按照原定计划的时间开盘。”
　　临平某开发商推盘房源面积相对比较大，营销部负责人表示：“这批房源位置很不错，原来客户积累就很好，现在政策出来后还是流失了一些。”
　　从目前的情况来看，小户型的普通公寓似乎前景更为乐观一些，而一些高档公寓特别是别墅排屋类项目的开发商则忧心忡忡。主要是受到三套房禁购政策的影响，一些开发商认为现在开发别墅排屋类房源风险远远超过开发普通公寓。
　　新推房源定价有望回调
　　新政出台，市场观望，买不买房又成了件纠结的事，但值得关注的是，接下来上市的新房源价格有望更理性一些。
　　“现在这样的行情，定价肯定要更理性一点了，”杭州城东某开发商表示，即将推出的一批房源是小区公寓当中位置最好的，但这批房源预计接下来的开盘均价与上一批已经推出的房源将相差无几。
　　还有城北某开发商也表示：“接下来推的房源定价肯定会更理性，优惠促销也会有一些，我们的楼盘上一批均价是一万元左右，接下来这批价格预计最多也就1.1万元左右，但房源的整体条件都要比上一批好很多。”
　　楼市微妙时期，开发商极其谨言慎行，观望市场、观望政策、观望彼此，对于新盘房源价格自然是非常保密，综合几个愿意透露房价的楼盘情况来看，除了个别地段稀缺优势相对比较明显的，目前新盘的预告价格普遍比去年年底开发商的心理价位低了10%左右。
　　某开发商表示：“接下来房价下降一些的可能性是非常大的，现在不降可能根本就没办法开盘卖了，但具体回调多少不能一概而论，不同的区域、不同的产品、不同的开发商会有所区别。”
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