拆迁户未摇号未签补偿协议委托中介“预售”安置房生变
中介状告拆迁户主违约被驳回
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&&&&本报讯&&（记者&&安海涛）拆迁户在没有参加摇号、签订拆迁补偿协议的情况下，就急于委托中介“预售”部分安置房，并与中介和买受人签署了三方协议，其后，拆迁户摇号时未选择购买意向书确定的三处房产，中介以拆迁户违约为由诉至法院。近日，福建省厦门市中级人民法院对该案作出二审判决，维持海沧区法院一审判决，驳回了中介的全部诉求。
&&&&家住海沧区的吴先生的房屋即将拆迁，按规定可以拿到多套安置房。2014年1月，在安置房还未按照相关程序摇号确定的情况下，吴先生想将部分预期的安置房出售变现，与房产中介刘女士签订《授权委托书》，约定吴先生授权刘女士出售位于海沧区某花园的房产，楼层、户型任刘女士的客户挑选，实收价为5200元每平方米，售出价格多出部分归刘女士，如少于5200元每平方米，刘女士予以补足。出售时间以吴先生与政府签订拆迁协议当日止。在委托期间如果吴先生私自出售或者委托他人出售，均要赔偿刘女士损失并支付中介费。
&&&&签约后，刘女士很快找到三位买主，三人分别与刘女士、吴先生签订了三方《房屋购买意向书》，三位买主要求购买安置房小区内朝向较好的房产，并选定了具体的门牌号，协议时效为签订之日起一个半月内。之后刘女士代吴先生收取了三人意向金各2万元。
&&&&三份协议到期后，吴先生仍未收到摇号和签拆迁补偿协议的通知，刘女士退还了三人的意向金，但刘女士仍想延长《房屋购买意向书》约定的期限。岂料不到两个月，海沧区的房价大涨，吴先生拒绝再延期。而刘女士已与三个买房人自行签署了购房意向书，但吴先生拒绝再出售安置房。
&&&&同年5月，吴先生以户主名义与拆迁公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，分到的安置房中未包含之前三方协议中所指的房产，协议明确被安置对象包括吴先生的妻女。刘女士认为吴先生可以选《房屋购买意向书》中所约定的房产而故意不选，造成其中介费损失及房产差价损失，于是将吴先生诉至法院。
&&&&吴先生辩称，安置房并非其个人财产，而是安置户共有的财产，其与刘女士签订的《授权委托书》没有获得其他共有权人的同意，属无效委托，没有法律效力。并且在委托书签订时，吴先生对房产不但未持有合法的权属证书，也未实际占有房产，甚至没有证据证明房产真实存在，且内容明显荒谬，尤其是“楼层、户型任刘女士的客户挑选”的内容。故认为授权标的不明确，授权内容不合法，《授权委托书》并未合法有效成立。而依据《授权委托书》签订的《房屋购买意向书》已因过期而失效，且也协商退约完毕予以解除。
&&&&海沧区法院一审认为，吴先生与刘女士签订的《授权委托书》合法有效，但《房屋购买意向书》约定了终止期限，吴先生在签订拆迁协议之前，该意向书因期限届满而效力终止。刘女士依据效力已终止的《房屋购买意向书》要求吴先生承担违约责任没有事实和法律依据。法院据此驳回了刘女士诉求。
&&&&刘女士不服一审判决，向厦门中院提起上诉。厦门中院审理认为，一审判决事实清楚，认定准确，遂维持了原判。
&&&&■法官说法■
&&&&安置房预售常“变脸”，须谨慎交易
&&&&本案承办法官黄玉梅在接受采访时指出，安置房进入房地产市场流转，虽受到法律认可，但由于此类房源的特殊性，在流转税费、条件等方面均有区别于商品房的特别规定，安置房在尚未摇号及签署拆迁补偿协议之前即进行预售，则存在更多的变数及风险。
&&&&一是拆迁安置以家庭和户为单位进行，安置房系家庭共有财产，拆迁补偿协议的签约人往往是家庭成员的代表，并不是安置房唯一的产权人。仅与拆迁户主签署安置房买卖协议，可能会为日后交易埋下纠纷隐患。二是拆迁安置受土地整体规划及拆迁总体进度影响，拆迁补偿协议的签署及安置房的摇号确定可能“旷日持久“，在房价波动较大的地域和时间，会增加违约风险。三是通过摇号确定的安置房，与安置户的数量对比关系的变化有关，有可能随机选择，也可能先选先得，均会影响安置房的确定。
&&&&当事人可以依法约定附期限合同，并把期限的届至作为决定合同效力的依据。本案当事人在签署《房屋购买意向书》时，约定了合同终止期限，此举保护了房价上涨情况下卖房人的权益。
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家庭成员如何分割动拆迁补偿安置款（配套房）
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上海普若律师事务所 姚建国律师
动拆迁案例一：张先生父亲生前在黄埔区有一私房，系解放前购买，有土地使用证但没有办理房产证，父亲去世多年，因继母尚在，故张先生并未与继母及其他兄妹分割该遗产，后因拆迁时意见不同，其他继兄妹在未征得张先生意见的情况下与动拆组达成拆迁补偿安置协议，协议上没有张先生的名字。按该协议，被拆迁人将得到拆迁补偿款69万元及配套房屋两套，问，张先生能否主张分割该拆迁款或分得动拆迁配套房？张先生将如何维权，是起诉动迁组（拆迁人）还是起诉继母及其他兄弟姐妹？
动拆迁案例二：2004年，龚女士与其父母、弟弟一起申请了农村宅基地一处，地上建筑面积为210平方米，后龚女士嫁到卢湾区，搬出了该房屋。现因拆迁，其父母与弟弟在未征得龚女士同意的情况下与动迁组达成拆迁补偿安置协议，分得4套动拆迁安置房屋，但动拆迁补偿安置协议上没有龚女士的名字，其父母也不同意分给龚女士房屋，问，龚女士能否分得该拆迁配套房屋？
上述两个案例，是动拆迁纠纷中经常遇到的情况，前者是国有土地上的房屋拆迁，后者是农村宅基地房屋拆迁，但都涉及到家庭成员内部的财产关系，同时，又与动迁组(拆迁人）有着密切联系。问题的关键在于，被排斥在拆迁补偿安置协议之外的家庭成员有没有分割拆迁补偿安置款项或分得安置住房的权利？又将如何维护自己的权利呢？
在找到正确的法律路径之前，明确其法律关系及请求权的基础，是进行诉讼的前提条件。我们认为，无论是否与拆迁发生关系，上述两个案例都属于家庭成员内部的分家析产的关系，也就是财产（房屋）的共有关系。在第一个案例中，系争房屋是遗产，但在被继承人死亡后并未进行分割，在第二个案例中，系争房屋处于共同共有状态，也没有进行分割。在中国的传统观念之下，只要父亲或母亲一方健在，一般没有分割共有财产的必要，各共同共有人彼此都能相安无事，一旦遇到拆迁，这种共有关系就遇到了挑战，部分共有人合法的财产权就很有可能被其他共有人侵犯。
按照正常的法律程序和法律逻辑，房屋所有人是被拆迁人，既然是共有财产，拆迁人(动迁组）就应该就拆迁补偿安置的方式和数额与每一个被拆迁人进行协商，但在实际操作中，动拆组往往会利用被拆迁人之间的矛盾，与部分被拆迁人达成拆迁补偿安置协议以求&速战速决&。对于被动迁组排斥在拆迁补偿安置协议之外的人来说，又往往会与其他家庭成员存在这样那样的矛盾，从而被剥夺了参与拆迁补偿安置款或拆迁配套房屋的分割的权利，这种情况下，当事人自可寻求法律解决，但问题的关键在于，是起诉动迁组呢还是只起诉其他家庭成员？抑或是两者一并起诉？
按照我国法律关于合同效力的规定，如果拆迁协议遗漏了或者排斥了部门分屋共有人，属于合同的主体方面存在缺陷，其合同自然是无效的，被侵权人当然可以起诉拆迁人，要求法院确认合同无效。但由于拆迁问题的复杂性，被侵权人知道自己的权利被侵害时，系争房屋往往已经被拆除，被拆迁人再起诉拆迁人实际上已经处于相当被动的地位，而且，在其他家庭成员不予配合的情况下，和拆迁人的官司往往会旷日持久且胜算不大。
另一种考虑是，在拆迁协议并没有损害被拆迁人的整体利益，而只是遗漏或排斥了部分房屋共有人的情况下，可以放弃对拆迁人的追究，作为一种诉讼策略，只将其他家庭成员列为被告，诉请分割拆迁补偿安置款或拆迁配套房屋，往往可以得到法院的支持，而且也可以得到动迁组的&配合&，同样能够达到自己的目的。我们认为，选择什么样的诉讼策略和路径是由当事人的诉讼目的决定的，如果仅仅是为了维护自己的财产权利而没有更大的寻求公平正义的目标，&打内战&往往比&打外战&更容易获胜。
上海拆迁律师团队
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[] [ ][ ][ ][ ]　　户口问题，是征地拆迁补偿中经常遇到的一个问题。那么拆迁过程中的补偿到底和户口有没有关系呢？土流网指出，征收拆迁补偿安置与户口的关系主要有：
　　一、城市房屋征收
　　当前，城市房屋的征收主要依据是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，其中第十七条规定：&作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。&可见，从法律的层面上讲，城市产权房的补偿依据是被征收房屋的价值，和户口没有关系。
　　实践中，对于房屋面积小但是人口多的情况，《国有土地上房屋征收与补偿条例》有一个原则性的规定，即第十八条：&征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。&即，被征收人符合住房保障条件的，可以通过住房保障的形式解决居住问题。
　　为了落实住房保障条件，各地地方法规、规章中往往制定了一些与户口有关的规定，整理如下。
　　1、上海市
　　《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》
　　第三十一条 按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及本条第二款规定的折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。
　　折算公式为：被征收居住房屋补偿金额&折算单价&居住困难户人数。
　　保障补贴=折算单价&居住困难户人数&22平方米-被征收居住房屋补偿金额。
　　公有住房
　　第四十四条 征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。
　　第五十一条 本细则中下列用语的含义：
　　（三）共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
　　2、湖南省
　　《湖南省大中型水库移民条例》
　　第十三条第三款：对农村移民以户为单位人均住房面积不足二十五平方米的，按人均二十五平方米的标准计算房屋补偿费；超过实际房屋面积之外的差额部分的补偿费用，由人民政府协调解决。
　　3、陕西省
　　《陕西省国有土地上房屋征收住房保障办法》
　　第四条 征收个人住宅的，被征收人符合下列条件的可申请租赁或购买保障性住房：?
　　（一）满足市、县（区）人民政府规定的户籍、劳动关系和各项社会保险要求；&&
　　4、深圳市
　　《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》
　　第四十四条第一款：被征收人属于生活特别困难人员的，其被征收住宅房屋每户建筑面积小于45平方米（在本市内有其他住宅用房的合并计算），选择产权调换方式的，按家庭人口2人以下建筑面积不小于45平方米、3人以上建筑面积不小于60平方米的标准，由征收人提供成套住宅房屋作为产权调换房屋，规定面积以内部分不结算差价，超出部分按建筑成本结算差价；选择货币补偿的，按规定面积基数以本次房屋征收提供的所有产权调换房屋的平均市场评估价格给予补偿。
　　二、农村征地拆迁
　　对于农村来讲，农业人口的确定依据主要就是户口登记，而户口在农村的人不一定就是农业人口，要看是否为&农业家庭户&。
　　农业人口主要有两项相关的权利：
　　1、承包土地。《中华人民共和国农村土地承包法》第五条规定：&农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。&
　　其中，如何确定是否是农村集体经济组织成员，法律法规没有明确规定，但实践中主要依据的就是户口。此外，可以参考《重庆市高级人民法院印发〈关于农村集体经济组织成员资格认定问题的会议纪要〉的通知》：&一、关于集体经济组织成员认定的基本原则。1、农村集体经济组织成员资格的认定，应当以是否形成较为固定的生产、生活，是否依赖于农村集体土地作为生活保障为基本条件，并结合是否具有依法登记的集体经济组织所在地常住户口，作为判断农村集体经济组织成员资格的一般原则。&
　　2、申请和获得宅基地。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：&农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。&其中，农村村民和&户&的认定，也是依据户口来进行的。
因此，在征地拆迁的过程中，与户口有关的主要是这两项补偿。
　　（1）征收土地的补偿
　　《土地管理法》第四十七条规定：&征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。
　　&征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。&
　　另外，根据《土地管理法实施条例》第二十六条的规定：&土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。
　　&征收土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。&
　　《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：&省、自治区、直辖市人民政府应当根据土地补偿费主要用于被征地农户的原则，制订土地补偿费在农村集体经济组织内部的分配办法。&
　　根据上述法律法规，对征收耕地的补偿费用总结如下：
　　1）包括四项：土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
　　2）土地补偿费归农村集体经济组织所有，但是要求主要用于被征地农户。
　　3）征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。其具体归属要根据不同的情况来判断。
　　4）地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。
　　（2）征收宅基地及地上房屋的补偿
　　1）宅基地
　　根据《土地管理法》的规定，宅基地属于&其他土地&中的建设用地，应当&按照被征收土地的原用途给予补偿&。另外，&征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。&但是在实践中，如果参照耕地的标准来确定这两项费用，实在是太低了。因此，国土资源部发布《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》，要求制订征地区片综合地价，之后又发布《国土资源部关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》，对此进一步强调，力求解决征地工作中存在的补偿标准偏低、同地不同价、随意性较大等比较突出的问题。然而，即使这样，随着时间的推移和经济的发展，区片地价已经变得落后和不合理。因此可以利用&不降低农民生活水平&的原则来与征收方进行协商。
　　2）农村房屋
　　农村房屋是按照地上物进行补偿的。《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》规定：&住房拆迁要进行合理补偿安置。征地中拆迁农民住房应给予合理补偿，并因地制宜采取多元化安置方式，妥善解决好被拆迁农户居住问题。在城市远郊和农村地区，主要采取迁建安置方式，重新安排宅基地建房。拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿。&可见，房屋补偿和户口没有关系。
　　说到这里，可能有读者会困惑了。所以我们要区别两个概念：补偿和安置。补偿和安置经常放在一起，但是这二者是有区别的。补偿是对被征收房屋产权的补救措施，安置则是对产权人及家庭成员的生活和居住保障。在农村房屋拆迁的补偿中，与户口基本上没有关系，而有一定关系的主要是要求安置的权利，也就是获得免费安置面积或者平价购买安置房的权利。针对安置的问题，地方政府可能会制定一些规章和政策，而更多的则是存在于具体的补偿安置方案当中。
　　对于农村土地和房屋的补偿和安置，还有很多其他问题，比如户口的迁出和迁入、承包地的调整和分配，以及离婚和结婚导致户口变动等等，可谓纷繁芜杂。要厘清这一问题并非本文所能涵盖，而要处理和解决相关的补偿安置问题，也非普通人所能胜任。如果您在征地拆迁过程中遇到与户口相关的问题，最好还是聘请专业的拆迁维权律师帮助您处理，以防自己的合法利益受到侵害。
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邵东县集体土地上房屋征收与补偿安置实施办法
作者： 来源：邵东县人民政府办公室 点击数： 更新时间：
邵政办发〔2013〕9号邵东县人民政府办公室关于印发《邵东县集体土地上房屋征收与补偿安置实施办法》的通知各乡镇人民政府，街道办事处，皇帝岭林场，县直各单位：经县人民政府同意，现将《邵东县集体土地上房屋征收与补偿安置实施办法》印发给你们，请认真遵照执行。&&&邵东县人民政府办公室&&&2013年5月14日&&&&&&&邵东县集体土地上房屋征收与补偿安置实施办法&&&&&第一条&&为依法规范集体土地上房屋征收与补偿安置行为，切实维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《湖南省实施&中华人民共和国土地管理法&办法》、《湖南省人民政府&关于邵阳市集体土地上房屋征收与补偿安置办法&的批复》（湘政函〔2012〕258号）等法律、法规的规定，结合邵东实际，制定本实施办法。&&&&第二条&&本行政区域内征收集体土地，其房屋和其他地上附着物的补偿安置适用本办法。&&&&农村集体经济组织成员成建制转为城镇居民后，因建设需要使用其剩余土地，涉及房屋征收补偿安置的，按本办法执行。&&&&经批准使用国有农场、林场、牧场、渔场土地，以及乡镇、街道办事处、村（社区、居委会）公共设施、公益事业建设，乡镇企业使用集体所有土地，涉及房屋及其他地上附着物的拆迁补偿安置的，参照本办法执行。&&&&国务院、省人民政府对国防、公路、铁路、水利水电工程、通信等建设涉及征收房屋与补偿安置另有规定的，从其规定。&&&&第三条&&县人民政府管理本辖区内集体土地上房屋征收与补偿安置工作。第四条&&县集体土地上房屋征收与补偿安置工作由县国土资源行政主管部门负责组织和实施。&&&&征地拆迁事务机构负责办理房屋征收与补偿安置的具体事务性工作。&&&&规划、人力资源和社会保障、住房和城乡建设、财政、审计、工商、税务、监察、房管、公安、司法等部门及乡镇、街道办事处、村（社区、居委会），按照各自职责做好相关工作。&&&&从事集体土地上房屋征收与补偿安置工作的人员，应当经县国土资源行政主管部门培训合格后上岗。&&&&第五条&&集体土地上房屋征收与补偿安置应遵循“征收合法、资金到位、安置先行、补偿规范”的原则。房屋征收与补偿安置资金应当在实施征收前足额拨付到国土资源行政主管部门在财政开设的征收房屋资金专户，实行专款专用，统一管理。&&&&安置先行是指在房屋征收前，必须完成安置房的规划条件确定和用地报批手续，落实安置房建设责任主体和完成期限。&&&&第六条&&对在房屋征收与补偿安置工作中做出突出贡献的单位和个人，县人民政府按有关规定给予表彰和奖励。第七条&&县人民政府将拟征收土地项目依法报省人民政府或国务院审批前，国土资源行政主管部门应在拟征收土地的乡镇（街道办事处）和村（社区、居委会）发布拟征收土地公告书（告知书），将拟征收土地的用途、位置、补偿标准、安置方式和申请听证的权利等，告知被征收拆迁人，并对征收土地范围内拟征收的房屋及附属设施现状进行调查。被征收拆迁人应当予以配合，并对调查结果确认签字或盖章。被征收拆迁人拒不签字或盖章的，征收单位可以对被征收拆迁人的房屋采取照相、摄像、公证丈量等方式取证，并将取证结果予以公证，作为实施征收与补偿安置的依据。&&&&第八条&&国土资源行政主管部门发布拟征收土地公告（告知书）的同时，应书面通知规划、住房和城乡建设、房管、公安、工商、税务等部门，自公告之日起，在拟征收土地范围内暂停办理下列手续：&&&&（一）新批宅基地和其他建设用地；（二）审批改建、扩建房屋，办理土地转让及土地登记发证；（三）办理户口的迁入与分户，但因出生、婚嫁、军人复转退或大中专院校学生毕业等确需办理户口迁入的除外；&&&&（四）以被征收房屋为经营场所办理工商、税务注册登记、发证和抵押手续；&&&&（五）改变房屋、土地使用用途与土地使用权性质；（六）其他有碍房屋征收与补偿安置工作的手续。暂停办理手续期限自征收土地公告之日起，一般不得超过1年，国家、省另有规定的除外。暂停办理手续期间，公安部门因本条第三款情形办理户口迁入、分户手续时，应书面告知同级国土资源行政主管部门。除县人民政府批准外，其他任何擅自办理的有关手续，不得作为征收与补偿安置的依据。在县城规划的开发范围内，有关部门办理以上各项手续时，必须先经县经济开发区、生态产业园或宋家塘管理区审核同意，方可按程序办理。第九条&&土地征收经依法批准后，征收单位应拟定房屋征收与补偿安置实施方案。房屋征收与补偿安置实施方案经县国土资源行政主管部门审核后，报县人民政府批准。&&&&房屋征收与补偿安置实施方案应包括下列内容：&&&&（一）批准征收土地的机关和文号，批准的时间、范围、用途和面积；&&&&（二）房屋征收与补偿安置资金落实情况；&&&&（三）补偿安置方式和补偿标准；&&&&（四）安置房安置和集中迁建安置的地点及户型；&&&&（五）安置房购买的价格；&&&&（六）安置房或安置地交付时间；&&&&（七）征收与补偿安置工作完成的期限；（八）其他应包括的内容。房屋征收与补偿安置实施方案经批准后，由县人民政府发布征收土地公告。&&&&第十条&&被征收拆迁人应在规定期限内，持土地使用证或其他合法有效证件到有关部门办理补偿登记手续。&&&&房屋结构等级由在当地国土资源行政主管部门备案的具有评估资质的机构评定。房屋建筑面积按照建设部门颁布的有关规定核定。&&&&房屋面积、结构等级、补偿安置方案等情况应在征收范围内予以公示，并告知被征收拆迁人。对公示结果有异议的，应当在公示后5个工作日内向征收单位提出复核；对复核有异议的，由县国土资源行政主管部门依法确定。第十一条&&被征收拆迁人对房屋面积、结构等级、补偿安置等事项无异议的，应当与征收单位签订征收房屋与补偿安置协议。协议应当包括下列内容：&&&&（一）被征收房屋的建筑面积、结构等级；&&&&（二）补偿安置方式；&&&&（三）货币补偿金额；&&&&（四）安置房屋基本情况和结果；&&&&（五）搬迁期限；&&&&（六）过渡方式和过渡期限；&&&&（七）违约责任；&&&&（八）争议解决的方式；（九）当事人认为需要约定的其他事项。第十二条&&征收土地方案公告并支付征地补偿费后，被征收拆迁人应当在规定的期限内搬迁腾地。拒不腾地的，由县人民政府国土资源行政主管部门依法责令限期交出土地；逾期不执行的，申请人民法院强制执行。&&&&在规定期限内未领取的房屋征收补偿款项，应当以被征收拆迁人的名义专户储存。第十三条&&被征收拆迁人不能与征收单位达成征收房屋补偿安置协议的，征收单位可以申请国土资源行政主管部门进行调解，调解不成的，由国土资源行政主管部门依法做出处理决定。被征收拆迁人对处理决定不服的，可以自处理决定书送达之日起60日内向做出该处理决定的行政机关的上级主管部门或当地人民政府申请行政复议，或3个月内向当地人民法院提起行政诉讼。复议或诉讼期间不影响房屋征收补偿安置工作的实施。&&&&第十四条&&房屋征收补偿以集体土地使用证、建设用地批准书或者其他合法有效证件确认的房屋占地面积、建筑面积、使用性质、建筑年限为依据;没有合法证件，但属于我县首次颁发土地使用证以前建设的，经村（社区、居委会）、乡镇人民政府、街道办事处、国土资源行政主管部门和征收单位认定后，可作为安置补偿的依据。签订了《集体土地上房屋征收与补偿安置协议》的，按照协议约定的内容执行。被征收房屋由县人民政府组织拆除，房屋残值已包含在补偿费用之内，不再另行补偿。第十五条&&征收下列建（构）筑物不予补偿：（一）违法建（构）筑物；（二）超过批准使用期限的临时建（构）筑物；（三）在拟征收土地公告发布后装修、改建、扩建的。征收未到期限的临时建（构）筑物，酌情补偿，不予安置。第十六条&&征收城市规划圈内集体土地上的房屋，应当实行货币安置或安置房安置。具体安置方式由征收单位根据情况在制定补偿安置实施方案时确定。补偿安置后，被征收拆迁人及其家庭人员再另行申请宅基地的，不予批准。（一）货币安置：补偿标准按照附表二的规定执行。（二）安置房安置：补偿标准按照附表三的规定执行。安置地应在实施征收前按程序报批，安置房由县人民政府负责统一组织建设。安置后，被征收拆迁人家庭成员可申请转为城镇居民，纳入城镇居民社会保障体系。l、纯安置房安置：(1)按照被征收拆迁人合法正房建筑面积安排安置房。安置房人均建筑面积不到50m2，按人均50m2安置，由被征收拆迁人按照县人民政府确定的安置房价格购买，县人民政府对安置房价格按有关规定实时调整。&&&(2)被征收拆迁人选择的安置房面积超出合法正房建筑面积20%以内的，按照安置房价格购买；超出20%的，超出部分按照市场价格购买。&&&&2、安置房加经营性用房安置：&&&&(1)经营性用房安置按照县人民政府批准的补偿安置实施方案执行。(2)按照合法正房建筑面积扣除经营性用房安置面积安排安置房。经营性用房面积加安置房面积人均不到50m2的，按人均50m2进行安置，由被征收拆迁人按照县人民政府确定的安置房价格和经营性用房价格购买，经营性用房与安置房面积按实际情况确定比例。(3)经营性用房加安置房建筑面积超出合法正房建筑面积的，超出部分由被征收拆迁人按照市场价格购买。第十七条&&征收城市规划圈外集体土地上的房屋，原则上采取集中迁建安置，条件不允许的可采取分散迁建安置。实行迁建安置的，补偿标准按照附表四的规定执行。安置用地由村级组织负责调整。（一）集中迁建安置：征收单位按90m2、120m2、150m2三种户型标准，完成安置地的三通一平（三通指通水、通电、通路，一平指场地平整）、基础正负零、串梁，并统一办理用地手续。被征收拆迁人按照被征收合法房屋占地面积选择相近户型宅基地。同一被征收拆迁人有两处（含两处）以上合法房屋被征收的，按两处房屋占地面积之和选择安置地户型，超过150&㎡的，只安置150㎡，剩余部分只支付房屋补偿费和宅基地使用权补偿费。（二）分散迁建安置：在符合土地利用总体规划的前提下，由被征收拆迁人就近择址，办理相关手续后在规定的过渡期限内自行建房。超过过渡期限的，不再支付过渡费。分散迁建安置的宅基地、水、电、路、超深基础等补偿标准按附表五的规定执行。第十八条&&实行货币安置、安置房安置的，应当支付家庭人员安置补助费。实行货币安置的，补偿标准为36000元/人；安置房安置的，补偿标准为18000元/人。家庭人员以征收公告发布当日、公安机关在册登记的家庭人员为准。被征收拆迁人经有关部门核准为独生子女家庭的，增加一个家庭人员名额。第十九条&&有工商营业执照、税务证、拆迁前3年纳税证明的住房兼营业用房，其营业用房按照同类房屋补偿标准，增加60%的补偿，不再归还经营场地或作其他安置。上述3项必备手续每缺少一项，扣减增加补偿部分1/3的补偿。商品和营业用具自行处理，不再另行补偿。第二十条&&有工商营业执照、税务证、拆迁前6个月纳税证明的住房兼生产用房，其生产用房按照同类房屋补偿标准，增加45%的补偿（包括停产停业工资及设备拆除、安装、搬运等所需要拆迁补偿的全部费用），不再归还经营场地或作其他安置。上述3项必备手续每缺少一项，扣减增加补偿部分1/3的补偿。产品和生产用具自行处理，不再另行补偿。第二十一条&&经合法批准土地用途为工商企业的房屋，有工商营业执照、税务证、拆迁前6个月纳税证明的，按照同类房屋补偿标准进行征收，并按企业生产营业用房补偿总额增加60%的补偿（包括停产停业的工资及设备拆除、安装、搬运等全部费用），不再归还生产经营场地和作其他安置。征收经合法批准土地用途为学校、医院等公益事业用房，参照前款补偿。第二十二条&&征收非本集体经济组织成员的房屋，其房屋位于城市规划圈内的，按货币安置补偿标准补偿，但不享受家庭人员安置补助费；其房屋位于城市规划圈外的，按集中迁建安置补偿标准补偿，并另行支付宅基地使用权补偿费。补偿后不再安排安置地。第二十三条&&同一被征收拆迁人有两处（含两处）以上合法房屋被征收的，其中一处房屋可以按照本办法的规定进行补偿安置，其余房屋只支付房屋补偿费和宅基地使用权补偿费。被征收拆迁人有两处（含两处）以上合法房屋，其中一处被征收，他处房屋已达到《邵阳市人民政府办公室关于印发〈邵阳市农村村民住宅建设用地暂行办法〉的通知》（市政办发〔2012〕2号）的规定用地面积的，其房屋补偿按照前款规定执行。第二十四条&&房屋装修及其他附属设施的补偿标准按照附表六的规定执行。第二十五条&&实行安置房安置、迁建安置的，计付两次搬家费；实行货币安置的，计付一次搬家费。实行货币安置的，不支付过渡费。安置房安置和集中迁建安置的过渡期限不超过18个月，分散迁建安置的过渡期限不超过12个月。过渡费应一次性支付。如因征收单位原因，安置地或安置房超过过渡期限后仍未交付的，征收单位应与被征收拆迁人重新约定过渡期限，并按双倍支付过渡费。过渡期间，被征收拆迁人不得擅自搭建临时过渡房。搬家费和过渡费的补偿标准按照附表七的规定执行。安置地经规划、国土资源、质监等部门联合书面认定和安置房经建设部门竣工验收，并通知被征收拆迁人的，可视为交付。第二十六条&&被征收拆迁人在规定期限内签订房屋征收与补偿安置协议的，按合法正房建筑面积给予90元/m2的奖励；被征收拆迁人在规定期限内腾地的，按合法正房建筑面积给予90元/m2的奖励。第二十七条&&迁坟及埋电杆、拉线补偿标准按照附表八的规定执行。第二十八条&&县国土资源行政主管部门应当建立信息公开制度，接受公众查询。县国土资源行政主管部门应当建立房屋征收管理举报制度，公开举报电话、来信来访地址和其他联系方式。第二十九条&&房地产评估机构在征收房屋评估中违反规定，损害当事人利益的，国土资源行政主管部门可取消其备案资格，并处以相应的罚款；造成损失的，承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第三十条&&无理阻挠房屋征收与补偿安置工作，谩骂、殴打征收工作人员等构成违法犯罪的，由公安机关依法追究责任。第三十一条&&在拟征收土地公告（告知书）发布后的暂停办理手续期间，擅自办理有关手续造成损失的，由相关责任单位或责任人承担；乡镇人民政府、街道办事处对辖区内违法建筑行为制止和查处不力，严重影响国家重点工程建设和公益事业建设的，由监察部门约谈乡镇人民政府、街道办事处主要负责人，并追究相关人员责任。第三十二条&&安置地、安置房无正当理由未能按期交付的，由纪检监察机关追究实施单位直接责任人员的责任。第三十三条&&未经县人民政府批准，擅自提高或降低补偿安置标准的，由纪检监察机关追究相关人员责任。第三十四条&&从事征收工作的人员，在征收工作中以权谋私、徇私枉法、收受贿赂的，由监察机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。第三十五条&&贪污、挪用、截留、私分补偿安置费用及有关土地规费的，由有关主管部门责令限期退还，对直接负责的主管人员和其他直接责任人由监察机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。第三十六条&&本办法所称城市规划圈内是指县土地利用总体规划确定的城市建设用地规模规划范围内的区域。城市规划圈外是指县土地利用总体规划确定的城市建设用地规模规划范围外的区域。本办法所称家庭人员是指房屋法定所有人户口本上在册家庭成员，包括己婚分户后无房与父母一起居住的。该成员应属于本集体经济组织成员，不包括暂住、寄住人员。本办法所称合法正房是指在经依法批准的宅基地上修建的用于居住和生活的房屋。本办法所称货币安置是指对被征收拆迁人的合法正房按照本办法确定的货币补偿安置标准被征收后，由其自行购买商品房。本办法所称安置房安置是指对被征收拆迁人的合法正房按照本办法确定的安置房补偿安置标准征收后，将其集中统一安置到新建的安置区内，由其按照政府确定的价格购买安置房。只安置住宅的称纯安置房安置，既安置住宅又安置门面的称安置房加经营性用房安置。本办法所称迁建安置是指对被征收拆迁人的合法正房按本办法确定的迁建补偿安置标准补偿后，另行安排其宅基地建房。由征收单位统一安排宅基地的称集中迁建安置，由被征收拆迁人依法申请宅基地的称分散迁建安置。第三十七条&&<st1:chsdate day="31" islunardate="False" isrocdate="False" month="10" w:st="on" year="年10月31日前为过渡期，允许被征收拆迁人选择原《邵东县集体土地上房屋拆迁补偿安置实施办法》（邵政发〔2009〕7号）的规定补偿安置，但不得同时选用本办法中的相关条款补偿安置。自2013年11月1日起，此前施行的本县有关集体土地上房屋征收补偿安置的规定与本办法不一致的，一律以本办法为准。本办法施行前，已发布征收土地补偿安置方案公告的，按原公告确定的标准执行；本办法施行前，虽已办理征地审批手续，但尚未实施具体征地，未公告征地补偿安置方案的，按照本办法施行。第三十八条&&本办法自公布之日起施行，有效期5年。&&&&附表一：征收房屋结构等级标准&&
主&&&要&&&特&&&征
二层以上建筑物，桩基础或整板基础，承重部分全部为钢筋混凝土框架结构，现浇楼面、屋面、楼梯、天沟、层高3米，屋面上部应有架空隔热层（包括平顶、青瓦型），24厘米眠墙，厨房、洗漱间、厕所等设施齐全,室内外水、电设施齐全。
二层以上建筑物，24厘米眠墙，标准梁柱、层层串梁,现浇或预制楼梯踏步,预制空心板楼面,预制空心板或钢丝网砼防水屋面,屋面上应有架空隔热层（包括平顶、青瓦型）,现浇天沟排水,挑阳台,层高3米,屋面隔热层0.5米以上,室内为水泥地面,厨房、洗漱间、厕所等设施齐全,室内外水、电设施齐全。
二层以上建筑物，部分24厘米眠墙或空心墙,预制空心板楼面,青瓦屋面,挑阳台,层高3米,水泥地面,厨房、洗漱间、厕所等设施齐全,室内外水、电设施齐全。
二层以上建筑物，部分24厘米眠墙或空心墙,预制或小板楼面,青瓦屋面,有柱檐廊,层高3米,水泥地面,室内外水、电设施齐全。
砖石基础，24厘米眠墙，青瓦屋面，嵌槽木楼面,白灰泥条平顶,屋面四周水泥砖砌排水明沟或暗沟,前后径墙3米以上，水泥地面,室内外水、电设施齐全。
标准砖石基础，基础深度0.5米以上，木桩屋梁，木板墙或卡砖墙，瓦屋面，前后檐口高度2.8米以上，油漆木制门窗，水电进户（含室内管线），三合土地面或水泥地面。
砖石基础，木屋架墙,部分24厘米眠墙或空心墙,木架青瓦屋面,木制楼面,木制平顶，前后径墙3米以上，水泥地面;室内外水、电设施齐全。
砖石基础，木屋架墙;空心墙,木架青瓦屋面,木制楼面,前后径墙3米以上，水泥地面,室内外水、电设施齐全。
土砖、土筑或节砖墙,青瓦屋面,前后径墙3米以上，水泥地面,水、电设施齐全。
土砖、土筑或节砖墙,其中一面借墙（无独立山墙）瓦屋顶,檐口高度在2.2米以下。
内外24厘米眠墙，现浇或预制平顶，门窗齐全，内有粉刷，水泥地面。
24厘米斗墙或18厘米墙，现浇或预制平顶，门窗齐全，水泥地面。
内外24厘米眠墙或18厘米墙，青瓦屋面；门窗齐全，水泥地面。
内外12厘米墙或18厘米墙，青瓦屋面；门窗齐全，素土地面。
砖石基础，青瓦或石棉瓦屋面；简单门窗，素土地面。
木架、石棉瓦等屋面
木架、稻草、杉皮、纤维皮等屋面
说明：1、上述房屋主要特征中的子项目，如有增减，按有关规定增减补偿：层高在上述标准增减10厘米以内的，不增加或减少补偿；层高增加或减少超过10厘米以上的，每增减10厘米，其补偿标准增减1%。2、饲养栏舍按照上表确定建筑类别和等级,不符合上表类别等级的，按杂屋补偿标准的70%补偿。3、各类房屋都应具备木制门窗,超出标准按附表六补偿。4、二层以下的建筑物参照上述表中相应标准评定。&附表二：征收房屋补偿标准（货币安置）&&
房屋补偿（元/㎡）
宅基地使用权补偿（元/㎡）
购房补助费
安置补助费
土木（正房）
购房补助、家庭人员安置补助以购房券的方式发放到拆迁户
说明:1、宅基地使用权补偿只对合法正房底层占地面积进行补偿;2、购房补助费按合法正房的不同楼层分别进行补助：第一层为1080元/㎡，第二层810元/㎡，第三层450元/㎡，四层以上房屋不予补助（含四层），未经批准的加层不予补助;&3、偏屋、杂屋、棚屋不给予宅基地补偿和购房补助；4、奖励包括按期签协议奖90元/㎡和按期搬家腾地奖90元/㎡。&
征收房屋补偿标准（安置房安置）&&&
纯安置房安置
安置房加经营性用房安置
宅基地使用权补偿费(元/㎡)
购房补助费（元/㎡）
家庭人员安置补助费（元/人）
奖励（元/㎡）
宅基地使用权补偿费
购房补助费
家庭人员安置费补助（元/人）
奖励(元/㎡)
土木（正房）
购房补助、家庭人员安置补助以购房券的方式发放到拆迁户
说明: 1、宅基地使用权补偿只对拆迁合法正房底层占地面积进行补偿;2、“纯安置房”方式的购房补助费按拆迁合法正房的不同楼层分别进行补助：第一层720元/㎡，第二层540元/㎡，第三层180元/㎡，四层以上房屋不予补助（含四层）,未经批准的加层不予补助；3“安置房加经营性用房安置”方式的购房补助费按拆迁合法正房的不同楼层分别进行补助：第一层为270元/㎡，第二层为180元/㎡，第三层为90元/㎡，四层以上房屋不予补助（含四层）,&未经批准的加层不予补助;4、偏屋、杂屋、棚屋不给予宅基地补偿和购房补助；5、奖励包括按期签协议奖90元/㎡和按期搬家腾地奖90元/㎡。&征收房屋补偿标准（迁建安置）&
集中迁建安置
分散迁建安置
土木（正房）
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实行“集中统一安置”方式的，其宅基地（包括三通一平、基础正负零、串梁及相关办证费用由用地方负责）由被征收拆迁人所在地人民政府统一组织建设。奖励包括按期签协议奖90元/㎡和按期搬家腾地奖90元/㎡。
实行“分散自建安置”方式的，其安置地自行建设,安置地基础补助按其正房底层建筑占地面积440元/㎡给予补偿（包括土地、基础、水、电、道路等费用，详见附表五）。奖励包括按期签协议奖90元/㎡和按期搬家腾地奖90元/㎡。
&附表五：分散迁建安置土地、水、电、路、超深基础等补偿标准&
补偿金额（元/㎡）
宅基地调换补偿
系一次性包干补偿
说明：1、按合法正房底层占地面积计算补偿。2、水、电一次性包干补偿的对象为被征收拆迁人的合法正房具备水、电设备的，房屋无或缺的则不补偿或只补偿具备的项目。3、超深基础的补偿包括地基到正负零及串梁。&&&&&&&附表六：房屋装修及其他附属设施的补偿标准
保坎（方整石）
1、保坎基础按实际丈量体积的20%计算；
2、需具备水泥勾缝，无勾缝按80%计算。
保坎（片杂石、鱼头石）
保坎（砖）
30cm×&30cm以上
30cm×&30cm及以下
水井（￠1.8米以上）
按现行建筑定额造价的50%—70%补偿，废弃不用的不予补偿。
水井（￠1.8米以下）
以深度8米为单位，每超1米增加300元，废弃不用的不予补偿。
水管（水井）
电线（水井）
简易防盗门
高档防盗门
普通防盗网
不锈钢防盗网
空调移机（立）
空调移机（挂）
热水器移装
墙体内木衣柜
水泥电杆（8m以上）
水泥电杆（5-8m）
水泥电杆（5m以下）
铝合金卷闸门
铝合金门窗
宽带网移装
不锈钢扶手
陶瓷洗脸盆
普通型（三盏）
造型加200元
门及框均包
窗及框均包
含龙骨架及油漆
铝塑板吊顶
扣板及简易吊顶
能搬走的不予补偿
不锈钢防盗窗
不锈钢水塔
能搬走的不予补偿
水泥涵管（∮300）
水泥涵管（∮400）
水泥涵管（∮500）
水泥涵管（∮600）
水泥四方花板
说明：&&&&1、凡属非固定性生产或生活的炉灶、装配或水池、非固定猪（牛）槽，活动水泥板，谷仓等均不予补偿。&&&&2、房屋的屋檐滴水明沟，进屋的踏步、上楼的楼梯等均为房屋的必要配套设施，已包括在房屋的补偿单价中，不再另行补偿。&&&&3、表中未列入项目，原则上按现行建筑定额直接费的50%—70%予以补偿。4、已废弃的生产、生活设施不予补偿。附表七：搬家、过渡费补偿标准&&
9元/㎡·次
按合法正房建筑面积计算
4元/㎡·月
按合法正房建筑面积计算
&附表八：迁坟和埋电杆、拉线补偿标准&
无棺木只迁骸骨
1、已公告迁坟期限，逾期不迁的，由用地单位处理，不予补偿。
2、埋电杆、拉线补偿包括土地补偿、安置补助、青苗补偿费。
3、由征地单位统一安排墓地的，每棺扣除补偿费700元。
4、砖坟、石坟包括坟圈、坟台。
砖坟、石坟
&&附表九：房屋室内外增减系数标准&
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青瓦隔热层
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前后径墙0.5米以上，
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一面以上递增
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有、无水泥地面
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墙体、屋面超过或未达到规定房屋特征的分别按5%、3%予以增（减）。
&说明：1、杂屋类前后径墙平均高度未达2.2m，按补偿标准80%补偿。2、房屋拆迁补偿标准按房屋成新度予以核减：9成新-3%，8成新-6%，7成新-9%，6成新-12%，5成新及5成新以下-15%。
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