房产证上按份共有有房产之间买卖纳税面积怎样计算

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-03-25 22:46 标签： 留下房产
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住了多年的房，你知道房产证上的面积怎么计算的么？
来源：株洲生活圈
据了解，房产证上注明的面积为房屋建筑面积，而房屋建筑面积是套内面积和分摊的共有面积之和。
据了解，房产证上注明的面积为房屋建筑面积，而房屋建筑面积是套内面积和分摊的共有面积之和。
那么什么是套内面积，什么是公摊面积？具体包括哪些部分？
接下来就给大家普及一下想关概念：
套内面积：
全程房屋套内建筑面积，是由房屋套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成；
套内使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：
a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。
.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井计入使用面积。
d.内墙面装饰厚度计入使用面积。
套内建筑面积计算公式：套内建筑面积=套内使用面积+阳台面积+墙体面积。
公摊面积：
公摊面积指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
公摊范围：
a. 各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。
套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
独立使用的地下室和作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
高层在建设时，为了保证电梯以及消防设施安全，开发单位一般会在低于9层以下公共区域安装散热器或地热，这些公共设施单元楼所有居民都能享受到，因此在计算公摊面积时，用户均摊采暖设施面积。
【相关公式】
建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台面积
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共有建筑面积
根据《房产测量规范》（GB/T00）规定，面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、、使用面积等测算。系指各产权主或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括：电梯井、、楼梯间、垃圾道、变电室、、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的，以及（包括）水平投影面积一半的建筑面积。 独立使用的、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
共有建筑面积共有范围
电梯井、、楼梯间、垃圾道、变电室、、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
共有建筑面积面积计算
共有建筑面积[1]
的计算方法：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积;即为整栋建筑物应分摊的共有建筑面积。
共有建筑面积分摊原则
1、产权各方有合法权属分割文件或协议的按文件或协议规定执行。
2、产权各方无文件或协议的可按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。
共有建筑面积分摊系数
将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积。
公用建筑面积÷之和=公用建筑面积分摊系数[2]
共有建筑面积计算方法
各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户按比例进行分摊：
第1步：计算
分摊系数=需要分摊的之和/各之和=(总建筑面积之和一各套内建筑面积之和)/各户套内建筑面积之和。
第2步：各套房的公用=分摊系数×各套内建筑面积。
共有建筑面积房产测量时共有建筑面积分摊的问题
共有建筑面积
1)可以分摊的共有建筑面积。
a)共有的电梯井、管道井、垃圾道、观光井（梯）、提物井；
b)共有的楼梯间、电梯间；
c)为本幢服务的变电室、水泵房、设备间、值班警卫室；
d)为本幢服务的公共用房、管理用房；
e)共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗；
f)共有的室外楼梯；
g) 共有的地下室、半地下室；
h)公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。
2)不应分摊的建筑面积
a)作为人防工程的建筑面积；
b)独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚；
c)为多幢服务的警卫室、设备用房、管理用房；
d) 用作公共休憩用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物；
e)用作公共事业的市政建设的建筑物。
3)共有面积的处理原则
a)产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；
b)无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。
4)共有面积的所有权与使用权
房屋共有建筑面积的所有权属参与共有建筑面积分摊的各产权人。
5)共有建筑面积的分类与确认
根据共有建筑面积的使用功能，共有建筑面积主要的可分成三类：
a）全幢共有共用的建筑面积：指为整栋服务的共有共用的建筑面积，此类共有建筑面积由整栋进行分摊。
b）功能区共有共用的建筑面积：指专为某一功能区服务的共有共用的建筑面积，例如某栋楼内，专为某一商业区，或办公区服务的警卫值班室、卫生间、管理用房等。这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积，应由该功能区内分摊。
c）层共有共用建筑面积：由于功能设计不同，共有建筑面积有时也不相同，各层的共有建筑不同时，则应区分各层的共有建筑面积，由各层各自进行分摊。例如各层的卫生间、公共走道等各不相同时，可分层各自分别进行分摊。
如果一幢楼各层的套型一致，共有建筑面积也相同，例如普通的住宅楼，则没有必对共有建筑进行分类，而可以以幢为单位，按幢进行一次共有建筑面积的分摊，直接求得各套的分摊面积。
对于多功能的综合楼或商住楼，共有建筑面积的分摊比较复杂，一般要进行二级或三级，甚至更多级的分摊。因此在对共有建筑面积分摊之前，应首先对本幢楼的共有建筑面积进行认定，决定其分摊层次和归属。[3]
．长沙楼盘网[引用日期]
．中国测绘网[引用日期]您所在位置： &
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按份共有,买卖合同.doc 21页
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按份共有,买卖合同
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按份共有,买卖合同
买卖合同、共有关系
个体户张某、王某二人于日从汽车交易中心购得一辆“东风”牌二手卡车，，共同从事长途货物的运输业务。二人各出资人民币3万元。同年12月，张某驾驶这辆汽车外出联系业务时，遇到李某，李某表示愿意出资人民币8万元购买此车，张某随即氢车卖给了李某，并办理了过户手续，事后，张某把卖车一事告知王某、王某要求分得一半款项。
李某买到此车后，于同年年底又将这辆卡车以人民币9万元卖给赵某。二人约定，买卖合同签订时，卡车即归赵某所有，赵某某租车给李某使用，租期为1年，租金人民币1万元，二人签定协议后，到有关部门办理了登记过户手续。
赵某把车租赁给李某使用期间，由于运输缺乏货源，于是李某准备自己备货，因缺乏资金遂向银行贷款人民币5万元，李某把那辆卡车作为抵押物，设定了抵押，双方签订了抵押协议，但没有进行抵押登记。
次年11月赵某把该车以人民币10万元的价格卖给了钱某。12月赵某以租期届满为由，要求李某归还卡车，李某得知赵某把车卖给钱某，遂不愿归还卡车，主张以人民币9万元买回此车，赵某不允，遂生纠纷。
（1）张某、王某对卡车是什么财产关系？
（2）张某、李某的汽车买卖合同是否有效？为什么？
（3）李某、赵某约定买卖合同签订时，卡车即归赵某所有，该约定是否有效？为什么？
（4）李某与银行的抵押合同能否生效？为什么？
（5）李某主张买回卡车的主张能否得到支持？为什么？
（6）截止纠纷发生时，该卡车所有权归谁享有？为什么？
（1）张某、王某对卡车是按份共有关系。
（2）有效。因为张某擅自处分共有财产，该合同初为效务待定合同，后经王某默认而得补正，转为有效合同。
（3）有效。合同当事人可以自由约定买卖合同标的物所有权转移的时间。
（4）不能生效。一是因为李某无权以他人所有之物设立抵押，二是因为未办理抵押登记。
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